Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 10 juin 2026, n° 22/04118

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me CHASTAGNIER (J0082)
C.C.C.
délivrée le : 
àMe FRAHIER (D1326)



■

18° chambre 
3ème section

N° RG 22/04118 

N° Portalis 352J-W-B7G-CWOWU

N° MINUTE : 2

Assignation du :
25 Mars 2022









JUGEMENT 
rendu le 10 Juin 2026 

DEMANDERESSE

E.U.R.L. [D] [W] (RCS de [Localité 1] 751 482 381)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-François FRAHIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1326



DÉFENDERESSES

S.C.P.I. PIERRE-PLUS (RCS de Paris382 886 323)
[Adresse 2]
[Localité 3]

S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE (RCS de [Localité 1] 500 156 229) venant aux droits de la S.C.P.I. PIERRE-PLUS, par voie d’intervention volontaire
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentées par Maître Sabine CHASTAGNIER de l’A.A.R.P.I. CABINET BRAULT ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082
Décision du 10 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/04118 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWOWU


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 24 Mars 2026 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAÏNI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendue publiquement
Contradictoire
En premier ressort

___________________



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 15 juin 2007, la société [F], aux droits de laquelle est venue la société Pierre-Plus, a donné à bail à Mme [C] [E] [K] épouse [Q], aux droits de laquelle vient la société [D] [W], des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à effet du 15 juin 2007 au 14 juin 2016, moyennant un loyer annuel de 18 000 euros en principal, payable à terme mensuel à échoir. Ils sont destinés exclusivement à une activité de café-restaurant.

Par acte d'huissier du 1er mars 2022, la société Pierre-Plus a fait signifier à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer la somme de 29 726,79 euros en principal au titre de l'arriéré locatif.

Par acte d'huissier du 25 mars 2022, la société [D] [W] a assigné la société Pierre-Plus devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'opposition au commandement.

La société AEW commerces Europe, venue aux droits de la société Pierre-Plus, est intervenue volontairement à l'instance par conclusions notifiées le 5 février 2024.

À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 26 mai 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge rapporteur du 24 mars 2026 et mise en délibéré au 10 juin suivant.



Décision du 10 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/04118 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWOWU

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 18 avril 2025, la société [D] [W] demande au tribunal :
À titre principal,
- de prononcer la nullité du commandement de payer du 1er mars 2022,
- de suspendre les effets de la clause résolutoire,
- d'ordonner la remise totale des loyers et charges dus entre le 17 mars 2020 et le 30 juin 2021,
- d'ordonner la remise totale des loyers et charges dus entre le 2 septembre 2020 et le 5 avril 2023,
- d'ordonner la remise totale des loyers et charges dus entre le 24 octobre 202 (sic) et le jugement à intervenir,
- d'ordonner la remise totale des loyers et charges dus entre le 6 octobre 2022 et le 5 avril 2022 (sic),
- d'ordonner la remise totale des loyers et charges dus entre le 2 septembre 2020 et le mois de juin 2023,
- d'enjoindre à la société AEW commerces Europe de communiquer l'ensemble des documents attestant du solde des charges communes annuelles, du solde des travaux refacturés au preneur, ainsi que les factures originales émises par les entreprises ayant effectué les travaux,
et en l'absence d'une telle production :
- de condamner la société AEW commerces Europe à lui restituer la somme de 14 466,30 euros au titre des refacturations injustifiées,
- de condamner la société AEW commerces Europe à lui payer 140 103 euros de dommages et intérêts,
- de débouter la société AEW commerces Europe de ses demandes,

À titre subsidiaire, si la remise totale des loyers et charges n'était pas octroyée,
- de lui accorder 24 mois de délais de paiement,

En tout état de cause,
- de condamner la société AEW commerces Europe à lui payer 10 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,
- de condamner la société AEW commerces Europe aux dépens avec distraction au profit de Me Jean-François Frahier.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 avril 2025, la société AEW commerces Europe demande au tribunal de :
- débouter la société [D] [W] de ses demandes,
- la recevoir en son intervention volontaire,
- condamner la société [D] [W] à lui payer la somme de 56 471,70 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2025 inclus, à parfaire,
- condamner la société [D] [W] à lui payer 5 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,
- condamner la société [D] [W] aux dépens, avec distraction au profit de Me Sabine Chastagnier.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l'intervention volontaire

Selon l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est recevable si son auteur a le droit d'agir relativement à la prétention qu'il forme.

En l'espèce, il résulte du procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale extraordinaire du 9 juin 2023 de la société Actipierre Europe que la société Pierre-Plus a été absorbée par celle-ci. La société Actipierre Europe a ensuite changé de dénomination au profit de « AEW commerces Europe ». La société Pierre-Plus a quant à elle été radiée du RCS le 13 septembre 2023.

La recevabilité de l'intervention volontaire de la nouvelle bailleresse, au demeurant non contestée par la société [D] [W], sera donc constatée.

Sur la validité du commandement de payer

Aux termes de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure, soit par les articles 112 à 121 du même code.

Selon l'article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En vertu ensuite de l'article 117 dudit code, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

Il est enfin de jurisprudence constante qu'un commandement de payer est valable pour la partie non contestable de la dette et n'encourt pas la nullité dans l'hypothèse où il mentionne une somme supérieure à la dette véritable.

En l'espèce, force est de constater que la société [D] [W] n'allègue aucune irrégularité de forme ni de fond relative au commandement de payer délivré le 1er mars 2022. Elle se contente d'indiquer, sans précision ni démonstration, que tous les paiements effectués par elle n'auraient pas été pris en compte et que les périodes de fermeture du fonds liés à la pandémie de Covid-19 n'auraient pas été mentionnées.

Aucune cause de nullité n'étant caractérisée, la demande d'annulation du commandement sera donc rejetée.

Au surplus, dès lors que la société AEW commerces Europe ne forme aucune demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail, la demande manifestement subsidiaire de la société [D] [W] de suspension des effets de celle-ci sera déclarée sans objet, la clause résolutoire n'étant pas mise en œuvre en l'espèce.

Sur les demandes de remise des loyers

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu, à titre d'obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société [D] [W] demande que la remise totale des loyers et charges soit ordonnée à son bénéfice pour des motifs et des périodes variables, soit, selon le dispositif de ses dernières écritures :
- entre le 17 mars 2020 et le 30 juin 2021 du fait de la crise sanitaire du Covid-19,
- entre le 2 mars 2020 et le 5 avril 2023 du fait du sinistre ayant affecté les locaux,
- du 6 octobre 2020 au 5 avril 2022 (sic) du fait de l'absence de réalisation de travaux,
- du 2 septembre 2020 au mois de juin 2023 du fait de l'impossibilité d'exploiter le fonds,
- du 24 octobre 202 (sic) au jour du jugement du fait de la vétusté des lieux.

Sur les moyens tirés de la crise sanitaire du Covid-19

Aux termes de l'article 1184 ancien du code civil, applicable au présent bail, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Dans le prolongement de ce texte, il a été jugé que l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne.

En outre, aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l'espèce, il convient de rappeler que la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de Covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n'est pas imputable au bailleur et n'est donc pas constitutive d'une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance ou de jouissance paisible (voir principalement Civ. 3ème, 30 juin 2022, n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3ème, 23 novembre 2022, n°21-21867).

Il n'est pas sérieusement contesté que la société AEW commerces Europe a, de manière continue depuis le début du contrat de bail, mis à la disposition de la société [D] [W] les locaux objets du bail.

L'impossibilité d'exploiter son commerce à laquelle s'est trouvée confrontée la locataire à compter du 15 mars 2020 puis sur différentes périodes durant la pandémie de Covid-19 est ainsi sans rapport avec les obligations contractuelles de la bailleresse puisqu'elle est imputable à différentes mesures gouvernementales.

Aucun manquement à l'obligation de délivrance n'étant caractérisé, ce premier moyen sera donc écarté.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

En l'espèce, comme précédemment rappelé, l'interdiction d'accueil du public en dehors de certains commerces dits essentiels a été édictée en 2020 et 2021 dans l'objectif de limiter la propagation du virus du Covid-19 par une restriction des rapports interpersonnels. Ces restrictions étaient justifiées par le caractère non indispensable à la vie de la nation et l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, exceptions étant donc faites pour certains types de magasins relevant de catégories identifiées. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.


En conséquence, aucune perte même partielle des locaux n'est caractérisée. Le moyen soulevé de ce chef par la société [D] [W] sera donc également rejeté.

Sur les moyens tirés de la survenance d'un incendie

La société [D] [W] fait valoir qu'un incendie est survenu dans les locaux le 2 septembre 2020, qui l'a ensuite empêchée d'utiliser la cuisine, le système d'extraction ayant notamment été détruit. Elle expose que la bailleresse a été indemnisée par l'assureur de l'immeuble et souligne que cette dernière n'a fait procéder aux travaux de réfection du système d'extraction que tardivement, les réparations n'ayant été complètes que le 5 avril 2023, en dépit de ses relances. Elle reproche ainsi sa négligence et son inertie à la bailleresse.

La société AEW commerces Europe répond principalement que la société [D] [W] est présumée responsable de l'incendie, que par ailleurs elle a perçu des indemnisations de la part de son assureur, qu'elle n'a pas respecté ses propres obligations d'entretien. Elle affirme avoir pour sa part fait preuve de diligence.

En droit, l'article 1733 du code civil dispose que le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En l'espèce, il résulte d'un procès-verbal de constatation du 22 septembre 2021, réalisé en présence de la gérante de la société [D] [W], de la gérante de la bailleresse, et de deux experts représentant l'assureur de la locataire et l'assureur du syndic, que : « un sinistre incendie [est survenu] le 2 septembre 2020 vers 22h30, ayant pris naissance dans la cuisine du restaurant [D] [W], locataire au rez-de-chaussée sur rue, ayant comme origine, un retour de flamme dans la hotte, dû à l'oubli d'une poêle sur le piano. Les flammes se sont propagées par le conduit galvanisé jusqu'à l'extracteur au niveau de la toiture de l'immeuble ». Le rapport de clôture contradictoire rendu par la société BPCE IARD le 25 juin 2021 confirme ce qui précède quant à l'identification de la cause de l'incendie.

Il est constant que l'intervention des pompiers a entraîné la mise hors de service du tuyau d'extraction de la hotte de la cuisine, et par là même des dommages au niveau de la façade sur cour de l'immeuble.

En application de l'article 1733 susvisé et au vu de ce qui précède, la société [D] [W] est donc responsable de l'incendie en cause et se trouve par suite mal fondée à vouloir renverser la charge de cette responsabilité sur la bailleresse.

Ensuite, selon l'article 1719 du code civil précédemment cité, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il convient enfin de rappeler qu'aux termes de l'article 1353 du même code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.


En l'espèce, contrairement à ce que prétend la locataire, le bail met à sa charge « le coût du remplacement, des modifications, des réparations ou des mises en conformité des conduits de fumée et d'extraction mis à sa disposition (…) si cela a été rendu nécessaire de par l'exercice de ses activités ou si cela résulte des conséquences des personnes travaillant pour son compte » (page 8). Son obligation d'assurance contre l'incendie et les explosions concerne d'ailleurs précisément « le matériel, le mobilier, (…) tous agencements, embellissements et installation dont [la société [D] [W]] est propriétaire et/ou dont [elle] a la garde à quelque titre que ce soit (...) » (page 10).

Dès lors que le système d'extraction a été endommagé et a nécessité des réparations du fait de la survenance d'un incendie causé par l'activité de la société [D] [W], la société AEW commerces Europe n'était pas tenue de prendre en charge les travaux de remplacement, cette obligation incombant, aux termes du contrat, à la locataire.

Or, il ressort des pièces produites par la société [D] [W] qu'à l'issue de la déclaration de sinistre qu'elle a effectuée auprès de son assureur, la société BPCE IARD, et des opérations d'expertise amiable contradictoire, les dommages causés à ses propres biens ont été évalués à 10 000 euros et ceux causés aux biens de tiers à 25 000 euros (rapport d'expertise n°3 de clôture, page 2).

Ce rapport permet également de constater que l'assureur a considéré que la hotte et l'extraction « restaient la propriété de la bailleresse » (page 13). En conséquence, la prise en charge du remplacement de la tourelle d'extraction et de ses accessoires ont été comprise dans les dommages causés à un tiers, en l'occurrence à la société Pierre-Plus, partie aux opérations d'expertise – soit la somme de 18 083,10 euros TTC. Le coût de la réparation de la hotte, en revanche, a été compris dans l'indemnisation de la société [D] [W], pour un montant de 2 916,67 euros TTC (pages 16 et 17).

Il résulte ensuite des différents courriers versés aux débats que les parties ont été indemnisées par les sociétés d'assurance conformément aux conclusions du rapport contradictoire déjà cité. Ainsi :
- la société [D] [W] a perçu le 16 août 2021 la somme de 9 850,58 euros,
- la perception d'une indemnité complémentaire de 3 666,28 euros a été conditionnée par la production de factures acquittées des réparations et remplacement des biens avant le 2 septembre 2022,
- l'ancienne bailleresse a perçu le 15 novembre 2021 la somme de 18 083,10 euros (correspondant donc au coût de la réfection de la tourelle d'extraction).

La société [D] [W] ne justifie pas avoir ou non perçu l'indemnité complémentaire de 3 666,28 euros, et ne justifie pas davantage avoir elle-même fait effectuer des réparations dans les locaux.

Le mandataire de la bailleresse a payé le 1er novembre 2022 un acompte de plus de 12 000 euros à une société tierce chargée par elle des travaux réparatoires du système d'extraction. L'attestation de fin de travaux a été établie le 5 avril 2023 et fait état du remplacement intégral du système d'extraction comprenant une hotte, un moteur d'extraction et un conduit d'extraction.

Il résulte de ces différents éléments que la société AEW commerces Europe a attendu un an après avoir perçu l'indemnisation affectée au système d'extraction pour diligenter les travaux afférents. Elle ne donne aucune explication relative à ce délai. Force est néanmoins de constater que de son côté, la société [D] [W] ne justifie d'aucune mise en demeure ni même d'une simple demande adressée à sa bailleresse pour exiger la réalisation de ces travaux. La société [D] [W] ne peut désormais prétendre n'avoir pas eu connaissance de cette indemnisation de la bailleresse, qui était détaillée au rapport d'expertise de l'assureur déjà évoqué rendu en juin 2021.

Surtout, comme cela a précédemment été établi, aucune faute contractuelle de la bailleresse ne peut être retenue du fait de ce délai, dès lors que le bail commercial met à la seule charge de la locataire la réparation du système d'extraction endommagé par l'incendie dont elle répond.

La circonstance que l'assureur a indemnisé la bailleresse et non la locataire de ce chef est ici inopérante. Il revenait le cas échéant à la société [D] [W] de contester cette analyse, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait.

Enfin, comme le souligne la société AEW commerces Europe, la société [D] [W] ne rapporte aucune preuve de l'impossibilité, qu'elle allègue, d'avoir exploité son fonds entre la survenance de l'incendie et la fin de travaux réparatoires. Au contraire, la société AEW commerces Europe produit des avis Google qui démontrent que le café restaurant a été ouvert et exploité, en l'occurrence entre les mois de septembre 2021 et janvier 2023.

Or, l'exception d'inexécution permettant à la locataire de s'exonérer du paiement des loyers ne peut être mise en œuvre que dans l'hypothèse où celle-ci se trouve dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds du fait d'un manquement de la bailleresse à ses obligations. De telles circonstances n'étant pas démontrées par la société [D] [W] sur qui repose la charge de la preuve, les conditions de l'exception d'inexécution ne sont pas remplies.

Ainsi, la société [D] [W] sera déboutée de ses demandes de remise totale de loyers sur les différentes périodes visées dans ses conclusions et justifiées par une prétendue impossibilité d'exploiter les locaux ainsi que sur une faute non caractérisée de la bailleresse.

Sur le moyen tiré de la fermeture administrative des locaux

Le 6 octobre 2022, la préfecture de police de la Ville de [Localité 1] a notifié à la société [D] [W] un arrêté de fermeture administrative de l'établissement à compter du même jour, l'abrogation de cet arrêté étant subordonnée à la constatation de la réalisation intégrale des prescriptions et travaux listés par l'autorité.

La lecture desdites prescriptions, au nombre important de 48, classées selon qu'elles concernent les locaux, les équipements, le fonctionnement, le personnel et les « aspects généraux », permet de constater qu'elles sont sans rapport avec l'une quelconque des obligations contractuelles de la bailleresse qui résulterait de la loi ou du contrat.

Contrairement à ce que prétend la société [D] [W], il résulte de l'arrêté préfectoral que la fermeture n'a pas été causée par l'incendie mais par les conditions dans lesquelles la preneuse exploitait les locaux, ce dont elle est l'unique responsable.

Par suite, sa demande de remise de loyers ne peut davantage prospérer sur ce fondement.

Sur le moyen tiré de la vétusté des locaux

Se fondant sur le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, inapplicable au contrat en cause conclu en 2007, la société [D] [W] estime que la vétusté des locaux, engendrée selon elle par l'incendie, constitue une autre cause de remise totale des loyers.

Conformément à l'article 1733 du code civil précédemment cité, la société [D] [W] est responsable de l'incendie en cause ainsi que de ses suites, de sorte que sa demande, infondée en droit comme en fait, ne peut prospérer.


Décision du 10 Juin 2026
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Au demeurant, les constatations du procès-verbal du 24 octobre 2022 dont elle se prévaut sont à mettre en rapport avec sa propre obligation d'entretien des lieux loués, le bail transférant l'ensemble de la charge de l'entretien et des réparations des locaux à la société [D] [W], y compris celles engendrées par la vétusté (pages 7 à 9 du bail, clauses n°5 à 10).

Ce moyen n'est donc pas davantage opérant.

Au terme de ces différents développements, force est de constater que la société [D] [W] ne caractérise aucun motif d'exonération de son obligation de paiement des loyers et charges. Ses demandes en ce sens seront donc intégralement rejetées.

Sur la demande de restitution des charges

La société [D] [W] estime que la société AEW commerces Europe lui refacture de manière injustifiée des charges et des sommes au titre de travaux. Elle estime les pièces produites insuffisantes et demande la restitution de la somme de 14 466,30 euros correspondant à des facturations qu'estimant injustifiées, elle n'a pas réglées.

La société AEW commerces Europe conteste ce qui précède et détaille le calcul de la reddition des charges 2015 à 2023.

L'article 1302 du code civil dans ses dispositions actuelles reprenant l'ancien article 1235 dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l'espèce, dès lors que, selon ses propres conclusions, la société [D] [W] n'a pas procédé au règlement des refacturations qu'elle conteste, sa demande de restitution ne peut être fondée et sera rejetée.

Quant à sa demande de communication de pièces, elle est tardive à ce stade de la procédure et par suite dénuée de pertinence. En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, le tribunal tirera toute conséquence, s'agissant de la demande reconventionnelle en paiement de la bailleresse, des pièces produites ou manquantes pour statuer sur le principe et le quantum des sommes sollicitées.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société [D] [W] demande la condamnation de la bailleresse à lui payer 140 103 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d'exploitation. Elle affirme que la négligence de la société AEW commerces Europe dans la mise en œuvre des travaux réparatoires postérieurement à l'incendie l'a empêchée d'exploiter les locaux, lui causant la perte de chiffre d'affaires qu'elle entend voir indemniser.

L'article 1147 dans sa rédaction applicable dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Les dispositions de l'article 1353 du même code ont précédemment été rappelées.

En l'espèce, il a été établi par les développements précédents que la société AEW commerces Europe n'était débitrice d'aucune obligation à la suite de la survenance de l'incendie dans les locaux. Par l'effet conjugué de la loi et du contrat, en effet, la société [D] [W] était seule responsable de l'incendie et donc de ses conséquences. Aucune faute de la bailleresse n'est donc caractérisée.

À défaut de manquement contractuel, la responsabilité de la société AEW commerces Europe ne peut être mise en œuvre. La société [D] [W], au demeurant, ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle allègue, dès lors qu'elle ne démontre pas s'être trouvée dans l'impossibilité d'exploiter les locaux, comme développé précédemment.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

La société AEW commerces Europe demande que la société [D] [W] soit condamnée à lui payer la somme totale de 56 471,70 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2025 inclus, cette somme comprenant les loyers, taxes, charges.

En l'espèce, le loyer stipulé au bail de 2007 s'élève à la somme annuelle de 18 000 euros en principal, payable à terme à échoir en douze termes égaux. Les parties l'ont soumis à indexation annuelle automatique sur la variation de l'ICC.

Au loyer s'ajoute une provision sur charges annuelle de 1 200 euros HT pour la première année du bail. La société [D] [W] est redevable, aux termes de celui-ci, de « sa quote-part de l'ensemble des charges, réparations grosses ou menues, quand bien même elles seraient la conséquence de la vétusté (…), taxes et dépenses de toute nature, afférentes à l'immeuble, de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de frais, charges, travaux et taxes à l'exception des réparations et travaux résultant de l'article 606 du code civil et du ravalement, s'il résulte d'une injonction de l'administration. » Elle doit en outre payer « sa quote-part de la taxe de balayage, de la taxe sur les bureaux, de la taxe sur les locaux commerciaux, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et de l'impôt foncier, sans que cette énonciation soit exhaustive », outre « l'ensemble des charges appelées par le syndic de copropriété », et ce « au prorata des tantièmes des locaux loués ».

La société AEW commerces Europe produit, au soutien de sa demande en paiement, un relevé de compte locatif débutant le 14 avril 2015 et arrêté au 30 avril 2025, qui présente le solde débiteur de 56 471,70 euros. Ce relevé de compte est détaillé et permet de vérifier la nature et le quantum de chaque facturation.

En réponse aux contestations de la société [D] [W] relative aux justificatifs des charges refacturées, la société AEW commerces Europe produit, pour les années 2015 à 2022, les relevés des dépenses de la copropriété établis par le syndic, les relevés individuels par répartition et les factures sollicitées par la locataire. Elle détaille par ailleurs le calcul de la reddition annuelle des charges dans ses écritures sur la même période.

La bailleresse rapporte par ces différents biais la preuve suffisante du quantum de sa créance. En conséquence, la société [D] [W] sera condamnée à lui payer la somme de 56 471,70 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la société [D] [W], qui sollicite subsidiairement deux ans de délais de paiement pour apurer sa dette, ne communique pas les éléments financiers permettant au tribunal d'évaluer la réalité de sa situation économique actuelle.
Décision du 10 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/04118 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWOWU


De plus, si la société [D] [W] effectue des virements réguliers au profit de la bailleresse, force est de constater que ceux-ci ne couvrent pas le montant du loyer mensuel – qui s'élevait en dernier lieu à la somme de 3 035,50 euros par mois. La dette locative est ainsi allée en s'aggravant depuis la délivrance du commandement de payer initial, ce en dépit de la longueur de la présente procédure.

Ainsi, la société [D] [W] ne démontre pas qu'elle dispose de la capacité à apurer sa dette tout en reprenant le paiement des loyers et provisions pour charges courants.

Sa demande de délais de paiement, injustifiée, sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société [D] [W], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, avec distraction au profit de Me Chastagnier

En vertu de l'article 700 du même code, la société [D] [W], condamnée aux dépens, devra payer à la société AEW commerces Europe une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l'équité commande de fixer à 5 000 euros.

Les demandes formées par la société [D] [W] sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées.

Il sera enfin rappelé que selon l'article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, étant souligné qu'aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'intervention volontaire de la S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE venant aux droits de la S.C.P.I. PIERRE-PLUS,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [D] [W], EURL de sa demande d'annulation du commandement de payer du 1er mars 2022,

DÉCLARE la demande de la S.A.R.L. [D] [W], EURL de suspension des effets de la clause résolutoire sans objet,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [D] [W], EURL de l'ensemble de ses demandes de remise intégrale des loyers et charges,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [D] [W], EURL de sa demande de restitution de la somme de 14 466,30 euros,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [D] [W], EURL de sa demande d'injonction à communiquer des pièces,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [D] [W], EURL de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.A.R.L. [D] [W], EURL à payer à la S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE la somme de 56 471,70 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2025 inclus,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [D] [W], EURL de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la S.A.R.L. [D] [W], EURL au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Sabine CHASTAGNIER pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE la S.A.R.L. [D] [W], EURL à payer à la S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA