Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 01, 15 septembre 2025, n° 24/03653

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 février 2023, la S.C.I. Immoparr a conclu un bail avec la S.A.R.L. Hajadelle d'une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2023 portant sur un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 6].

La société Hajadelle exerce son activité sous l’enseigne franchisée de « Distri Club Médical ».

Le bail a été conclu à l’usage exclusif de « activités de location et de vente de matériel médical aux particuliers et aux professionnels. »

Il est stipulé à l’article 4 du bail l’interdiction d’exercer une activité identique à celle du magasin Optikal Center lequel bénéficie d’une clause de non-concurrence.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2023, la société Hajadelle a fait connaître à son bailleur, son intention d’adjoindre à l’activité prévue au bail une activité de vente d’appareil d’audiologie, par déspécialisation partielle.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 novembre 2023, la société Immoparr s’y est opposée en vertu de la clause de l’article 4 du bail.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 mars 2024, la S.A.R.L. Hajadelle a assigné la S.C.I. Immoparr devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’autorisation de déspécialisation partielle et d’annulation de la clause de non-concurrence.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 9 janvier 2025, la S.A.R.L. Hajadelle sollicite de la juridiction de :

Annuler ou dire non écrite la clause de non-concurrence stipulée au dernier alinéa de l’article 4 du bail commercial signé le 10 février 2023 entre la SCI Immoparr et la SARL Hajadelle libellée en ces termes :
« Le preneur n'est pas autorisé à exercer une activité identique à celle du magasin OPTICAL CENTER (Optique et Audition) qui bénéficie d'une clause de non concurrence sur les deux immeubles situés aux [Adresse 2] à Roncq appartenant à la SCI IMMOPARR. »

Autoriser la SARL Hajadelle par déspécialisation partielle, à adjoindre au bail commercial signé le 10 février 2023, l’activité connexe ou complémentaire de vente d’appareils d’audiologie ;
Débouter la SCI Immoparr de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
La Condamner à lui verser la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 novembre 2024, la S.C.I. Immoparr s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle demande à la juridiction de :

A titre principal,

Rejeter la demande en nullité de la clause prévue à l’article 4 du bail commercial;
Rejeter la demande de déspécialisation de la SARL Hajadelle ;
La Condamner à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts réparant le préjudice économique et moral subi par la S.C.I. Immoparr ;
A titre subsidiaire,

Annuler le contrat de bail commercial conclu le 10 février 2023 entre la SARL Hajadelle et elle ;
Mettre à la charge de la S.A.R.L. Hajadelle une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, et ce à compter du 10 février 2023 ;
Ordonner la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties ;
En tout état de cause

Condamner la S.A.R.L. Hajadelle à lui verser la somme de 2 000 € pour procédure abusive ;
La Condamner à lui verser la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles ;
Mettre à sa charge les entiers frais et dépens de première instance, en ce compris la somme de 480 € au titre des frais exposés s’agissant du constat d’huissier du 11 avril 2024.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été différée au 10 mars 2025, date de l’audience de plaidoiries, par ordonnance du 19 février 2025. A l'issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025 prorogé au 15 septembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

I- Sur la validité de la clause de non-concurrence

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés dbonne foi.

Selon l’article L.145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement du bail commercial ou aux dispositions des articles L.145-4, L145-37 à L.145-41 du premier alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54. 

L’article L.145-47 du même code dispose que le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

En l’espèce, il est stipulé à l’article 4 du contrat de bail que :

« Le Preneur pourra exercer dans les lieux les activités suivantes, à l’exclusion de toute autre, même temporairement :

« Activités de location et de vente de matériel médical aux particuliers et aux professionnels » […] 

Le Preneur est autorisé à adjoindre aux activités ci-dessus énumérées des activités connexes ou complémentaires à conditions qu’elles restent accessoires, ne modifient aucunement la destination principale des Locaux et ne portent pas atteinte aux dispositions du code la santé publique.
[...]

Le preneur n’est pas autorisé à exercer une activité identique à celle du magasin OPTICAL CENTER (Optique et Audition ) qui bénéficie d’une clause de non concurrence sur les deux immeubles situés aux [Adresse 2] à Roncq appartenant à la SCI IMMOPARR . »




L’interdiction faite au preneur par cet article d’exercer une activité relative à l’optique et l’audition alors que la destination du bail est la vente et la location de matériel médical aux particuliers et professionnels fait obstacle au droit à la déspécialisation partielle du preneur instituée par l’article L.145-47 du code de commerce. 

Dès lors, cette clause prévue à l’article 4 alinéa 8 du bail doit être réputée non écrite.


II- Sur la demande de déspécialisation partielle

L’article L.145-47 susmentionné prévoit la possibilité pour le locataire d’adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il institue une procédure que le preneur doit respecter.

La demande de déspécialisation doit être présentée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception au bailleur, ce qui fait courir un délai de deux mois à son profit pour contester le caractère connexe ou complémentaire de l’activité.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 9 octobre 2023, la S.A.R.L. Hajadelle a sollicité l’adjonction de l’activité de « vente d’appareil d’audiologie », en précisant que « Cette activité représente 10 m² sur les 360 m² loués et n’entrainera pas de modification dans la structure du bâtiment. Le comptoir déjà en place sera suffisant. ».

Dans ses conclusions en réplique n°2 (pages 8 et 9), le preneur explique que : « Il s’agira de proposer à la clientèle des tests et bilans auditifs pratiqués par un audio-prothésiste ainsi qu’un choix d’appareils auditifs. […] Pour l’activité souhaitée, un audio-prothésiste diplômé d’État aura la compétence de pratiquer les tests auditifs et de conseiller dans le choix des appareils. »

Il explique encore, en citant l’article D4361-19 du code de la santé publique relatif à la composition d’un local réservé à l’activité professionnelle d’audioprothésiste, qu’il a prévu l’agencement suivant, conforme à la réglementation :

« 1/ Un cabinet et une cabine insonorisée, qui seront aménagés dans la pièce servant actuellement de bureau, lequel a été équipé de cloisons insonorisées lors des travaux d’entrée dans les lieux ;

2/ Une salle d’attente, qui sera aménagée dans le local à droite du bureau actuel, et servant de petite réserve. ».


A- Sur l’irrégularité de la procédure de déspécialisation

La bailleresse soutient que la société Hajadelle avait commencé à exercer l’activité déspécialisée, avant même de lui en demander l’autorisation. Elle se prévaut pour cela d’un SMS qui lui a été adressé le 6 octobre 2023 par le gérant de la société concurrente Optical Center, de son courrier en réponse à la demande de déspécialisation, du constat de commissaire de justice du 11 avril 2024 et des captures d’écran effectuées sur le site Distri Club Médical le 25 avril 2024. 

Dans son message électronique du 6 octobre 2023, M. [N], gérant de la société Optical Center, indique que « il semblerait que distri club médical souhaiterait faire de l’audio prothèse, pouvez-vous s’il vous plaît lui rappeler notre clause de non concurrence, il vend des lunettes prémontées c’est limite » (pièce 2). Ce message, qui ne fait état que d’un projet d’extension de l’activité, n’établit pas que la vente d’audio-prothèse était déjà initiée.




Le courrier du 30 novembre 2025 de M. [C] [W], gérant de la S.C.I. Immoparr, dans lequel il s’oppose à l’adjonction de l’activité de vente d’appareils d’audiologie et dans lequel il affirme qu’il est déjà procédé à la vente de loupes de lectures et d’amplificateurs auditifs en magasin et sur catalogue, ne permet pas d’établir ladite vente, faute de tout élément objectif concret (pièce 4).

Dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 avril 2024, il est mentionné que dans le magazine de Distri Club Médical édition 2023/2024,il est proposé en page 81 des amplificateurs auditifs, un casque TV amplifié et des piles pour appareils auditifs (pièce 5). Les captures d’écran du site Distri Club Médical du 25 avril 2024 laissent également apparaître que l’enseigne propose, au titre des aides techniques, des aides auditives telles qu’amplificateur auditif et casque (pièce 6). 

Le preneur s’en explique en indiquant exercer son activité dans le cadre d’une franchise et que le catalogue est une édition nationale du franchiseur. Il répond de même s’agissant du site internet, en soulignant que la vente de ce type de produits est réalisée et facturée par le franchiseur sur ses stocks. Compte tenu de ces explications, le référencement de ce type de produits dans le catalogue national et site national du franchisé, ne permet pas d’établir la vente de produits auditifs par le magasin de [Localité 6]. 

Le preneur produit en outre un constat de commissaire de justice du 18 septembre 2024 aux termes duquel l’auxiliaire de justice n’a constaté la présence d’aucun des articles de la page 81 dans les locaux commerciaux ni dans les stocks après consultation du logiciel métier ni dans l’historique des ventes.

Ainsi, les éléments produits ne permettent pas d’établir la commercialisation d’appareils auditifs par le magasin de [Localité 6], sans autorisation du bailleur.

Le non-respect de la procédure de déspécialisation n’est donc pas caractérisé.


B- Sur le bien fondé de la demande de déspécialisation partielle

Au sens de l’article L.145-47 du code de commerce, l’activité connexe ou complémentaire doit être unie à l’activité principale par un lien suffisant. Une activité est connexe ou complémentaire si le produit vendu est exploité dans les mêmes conditions que le produit initial. 

L’activité définie au bail est la vente de matériel médical, ce qui implique un conseil de la part de vendeurs et un espace de vente.

Or, l’activité que le preneur souhaite adjoindre ne correspond pas à la simple vente de matériels auditifs standards tels qu’un casque TV amplificateur de son. Elle consiste en la réalisation de tests et bilans auditifs, et implique l’intervention d’un spécialiste, soit un audio-prothésiste diplômé d’État, ainsi que cela est développé dans ses écritures. De plus, cette activité implique des locaux adaptés, soit selon l’article D 4361-19 du code de la santé publique, un cabinet et une cabine insonorisée à titre de salle de mesures audioprothétiques, une salle d’attente distincte et un laboratoire isolé de la salle de mesures audioprothétiques lorsqu’il y a fabrication d’embouts et de coques.

Ainsi, il ne s’agit pas d’une simple extension du panel d’équipements médicaux proposés à la vente, avec par exemple une offre de loupes grossissantes ou de casques de télévision amplificateur de sons, mais bien d’une activité distincte spécifique impliquant la réalisation d’examens sur les clients, l’intervention de professionnels spécialement formés et l’aménagement de locaux spécifiques dédiés à cette activité.

De plus, la locataire n’établit pas ni même n’argue que cette activité serait habituellement exercée par les magasins de vente de matériel médical ni que l’évolution des usages commerciaux justifierait que cette activité soit adjointe à l’activité de vente de matériel médical.



D’ailleurs, il ressort du dossier que cette activité est exercée par le magasin d’optique Optical Center, ce qui laisse au contraire considérer que les usages commerciaux sont d’exploiter de concert les activités de tests visuels et de tests auditifs.

Dès lors, si l’activité envisagée présente certes un lien avec la vente de matériel médical, elle nécessite une exploitation dans des conditions différentes. Le lien entre les deux activités n’est pas suffisant, y compris au regard de l’évolution des usages commerciaux, pour considérer l’activité de vente d’appareils d’audiologie avec offre de tests et bilans aux clients comme une activité connexe ou complémentaire à celle de vente de matériel médical.

En conséquence, la demande de déspécialisation sera rejetée et la société Hajadelle sera déboutée de sa demande d’autorisation d’adjonction de l’activité de vente d’appareils d’audiologie.


III- Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice économique et moral

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les parties ont en outre souhaité spécifier à l’article 1 alinéa 4 que « Les Parties déclarent que le présent engagement résulte d’une négociation menée de bonne foi par chacune des Parties et que l’ensemble des termes et des conditions du projet de bail proposé par le Bailleur pour servir de base de travail à la rédaction du présent contrat, a pu être librement apprécié, discuté et, le cas échéant, modifié pour tenir compte de l’expression des besoins et des contraintes du Preneur. Des concessions réciproques sont intervenues dans un souci d’équilibre. ».

Il a été expressément indiqué dans le bail que le propriétaire refusait que le preneur exerce une activité identique à celle d’Optical Center et plus spécifiquement d’optique et d’audition en raison d’une clause de non-concurrence octroyée à celui-ci dans le cadre de la location de deux immeubles appartenant également à Immoparr 

Il n’est pas indiqué que cette clause a été discutée par le preneur ou qu’il n’en avait pas compris la portée.

Or, alors que le contrat de bail a été conclu le 10 février 2023 pour une prise d’effet le 1er mars 2023, dès le début du mois d’octobre 2023 la question de l’adjonction de l’activité de vente de matériels d’optique et auditifs se posait entre les parties (courrier du gérant de la SCI Immoparr du 5 octobre 2023 pièce 2 demandeur et courrier de demande de déspécialisation du locataire en date du 9 octobre 2023 pièce 3 demandeur).

Ainsi, à peine sept mois après la prise de possession des locaux, le preneur demandait la déspécialisation en arguant de l’irrégularité de la clause de non-concurrence.

En outre, il ressort de l’aveu de la société Hajadelle dans ses conclusions en réplique n°2 page 9 que l’actuel bureau « a été équipé de cloisons insonorisées lors des travaux dans les lieux », ce qui lui permet d’envisager son aménagement en cabine insonorisée pour les tests auditifs.

Au regard de ces éléments, particulièrement du court délai écoulé entre l’entrée en possession des locaux et la demande de déspécialisation partielle et de l’anticipation de l’aménagement d’une cabine de tests auditifs avec la réalisation de travaux d’insonorisation dès l’entrée dans les lieux, il apparaît que le preneur projetait dès la conclusion du bail d’adjoindre l’activité de vente d’appareils d’audiologie.





En n’attirant pas l’attention de son cocontractant sur l’irrégularité de la clause lui interdisant d’exercer certaines activités et sur son intention de s’en prévaloir, et en laissant ainsi penser à la S.C.I. Immoparr que le contrat respectait l’exclusivité accordée à ses autres locataires, la société Hajadelle a manqué à son obligation de négocier de bonne foi.

Elle a ainsi commis une faute qui a causé un préjudice moral à son cocontractant. En revanche, le préjudice économique n’est pas spécifié ni établi.

Il convient de condamner la société Hajadelle à payer à la société Immoparr la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.


IV- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l'espèce, s’il a été retenu que la société Hajadelle a négocié de mauvaise foi le contrat, il n’en demeure pas moins qu’elle était fondée à faire reconnaître en justice le caractère irrégulier de la clause faisant obstacle au droit à déspécialisation partielle de l’article L.145-47 du code de commerce. Il n’est ainsi pas démontré qu’elle a agi en justice de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée.


V- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.R.L. Hajadelle succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 3 000 euros. Les frais engagés par la S.C.I. Immoparr pour justifier de ses prétentions, soit notamment les frais de constat de commissaire de justice, ne constituent pas des dépens mais sont pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT qu’est réputée non écrite la clause stipulée à l’article 4 alinéa 8 du bail conclu le 10 février 2023 entre la S.C.I. Immoparr et la S.A.R.L. Hajadelle et libellée en ces termes :

Le preneur n’est pas autorisé à exercer une activité identique à celle du magasin OPTICAL CENTER (Optique et Audition) qui bénéficie d’une clause de non concurrence sur les deux immeubles situés aux [Adresse 2] à Roncq appartenant à la SCI IMMOPARR . »

DÉBOUTE la S.A.R.L. Hajadelle de sa demande d’autorisation, par déspécialisation partielle, d’adjonction au bail commercial signé le 10 février 2023 de l’activité de vente d’appareils d’audiologie ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Hajadelle à payer à la S.C.I. Immoparr la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral pour manquement à son obligation de négocier de bonne foi. ;

DÉBOUTE la S.C.I. Immoparr de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Hajadelle à payer à la S.C.I. Immoparr la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Hajadelle de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Hajadelle de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I. Immoparr de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Hajadelle aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 24/03653 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YBLV

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. HAJADELLE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Laurence DESCAMPS-D’HOUR, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. IMMOPARR
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Amaury LAMMENS, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Mars 2025 ;

A l’audience publique du 10 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 mai 2025, prorogé au 04 juillet 2025 puis prorogé pour être rendu le 15 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société Hajadelle exerce son activité sous l’enseigne franchisée de « Distri Club Médical ».

Le bail a été conclu à l’usage exclusif de « activités de location et de vente de matériel médical aux particuliers et aux professionnels. »

Il est stipulé à l’article 4 du bail l’interdiction d’exercer une activité identique à celle du magasin Optikal Center lequel bénéficie d’une clause de non-concurrence.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 novembre 2023, la société Immoparr s’y est opposée en vertu de la clause de l’article 4 du bail.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 9 janvier 2025, la S.A.R.L. Hajadelle sollicite de la juridiction de :

Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 novembre 2024, la S.C.I. Immoparr s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle demande à la juridiction de :

A titre principal,

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la validité de la clause de non-concurrence

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés dbonne foi.

Selon l’article L.145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement du bail commercial ou aux dispositions des articles L.145-4, L145-37 à L.145-41 du premier alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54.

L’article L.145-47 du même code dispose que le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

En l’espèce, il est stipulé à l’article 4 du contrat de bail que :

« Le Preneur pourra exercer dans les lieux les activités suivantes, à l’exclusion de toute autre, même temporairement :

« Activités de location et de vente de matériel médical aux particuliers et aux professionnels » […]

Le Preneur est autorisé à adjoindre aux activités ci-dessus énumérées des activités connexes ou complémentaires à conditions qu’elles restent accessoires, ne modifient aucunement la destination principale des Locaux et ne portent pas atteinte aux dispositions du code la santé publique.
[...]

Le preneur n’est pas autorisé à exercer une activité identique à celle du magasin OPTICAL CENTER (Optique et Audition ) qui bénéficie d’une clause de non concurrence sur les deux immeubles situés aux [Adresse 2] à Roncq appartenant à la SCI IMMOPARR . »

L’interdiction faite au preneur par cet article d’exercer une activité relative à l’optique et l’audition alors que la destination du bail est la vente et la location de matériel médical aux particuliers et professionnels fait obstacle au droit à la déspécialisation partielle du preneur instituée par l’article L.145-47 du code de commerce.

Dès lors, cette clause prévue à l’article 4 alinéa 8 du bail doit être réputée non écrite.

II- Sur la demande de déspécialisation partielle

L’article L.145-47 susmentionné prévoit la possibilité pour le locataire d’adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il institue une procédure que le preneur doit respecter.

La demande de déspécialisation doit être présentée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception au bailleur, ce qui fait courir un délai de deux mois à son profit pour contester le caractère connexe ou complémentaire de l’activité.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 9 octobre 2023, la S.A.R.L. Hajadelle a sollicité l’adjonction de l’activité de « vente d’appareil d’audiologie », en précisant que « Cette activité représente 10 m² sur les 360 m² loués et n’entrainera pas de modification dans la structure du bâtiment. Le comptoir déjà en place sera suffisant. ».

Dans ses conclusions en réplique n°2 (pages 8 et 9), le preneur explique que : « Il s’agira de proposer à la clientèle des tests et bilans auditifs pratiqués par un audio-prothésiste ainsi qu’un choix d’appareils auditifs. […] Pour l’activité souhaitée, un audio-prothésiste diplômé d’État aura la compétence de pratiquer les tests auditifs et de conseiller dans le choix des appareils. »

Il explique encore, en citant l’article D4361-19 du code de la santé publique relatif à la composition d’un local réservé à l’activité professionnelle d’audioprothésiste, qu’il a prévu l’agencement suivant, conforme à la réglementation :

« 1/ Un cabinet et une cabine insonorisée, qui seront aménagés dans la pièce servant actuellement de bureau, lequel a été équipé de cloisons insonorisées lors des travaux d’entrée dans les lieux ;

2/ Une salle d’attente, qui sera aménagée dans le local à droite du bureau actuel, et servant de petite réserve. ».

A- Sur l’irrégularité de la procédure de déspécialisation

La bailleresse soutient que la société Hajadelle avait commencé à exercer l’activité déspécialisée, avant même de lui en demander l’autorisation. Elle se prévaut pour cela d’un SMS qui lui a été adressé le 6 octobre 2023 par le gérant de la société concurrente Optical Center, de son courrier en réponse à la demande de déspécialisation, du constat de commissaire de justice du 11 avril 2024 et des captures d’écran effectuées sur le site Distri Club Médical le 25 avril 2024.

Dans son message électronique du 6 octobre 2023, M. [N], gérant de la société Optical Center, indique que « il semblerait que distri club médical souhaiterait faire de l’audio prothèse, pouvez-vous s’il vous plaît lui rappeler notre clause de non concurrence, il vend des lunettes prémontées c’est limite » (pièce 2). Ce message, qui ne fait état que d’un projet d’extension de l’activité, n’établit pas que la vente d’audio-prothèse était déjà initiée.

Le courrier du 30 novembre 2025 de M. [C] [W], gérant de la S.C.I. Immoparr, dans lequel il s’oppose à l’adjonction de l’activité de vente d’appareils d’audiologie et dans lequel il affirme qu’il est déjà procédé à la vente de loupes de lectures et d’amplificateurs auditifs en magasin et sur catalogue, ne permet pas d’établir ladite vente, faute de tout élément objectif concret (pièce 4).

Dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 avril 2024, il est mentionné que dans le magazine de Distri Club Médical édition 2023/2024,il est proposé en page 81 des amplificateurs auditifs, un casque TV amplifié et des piles pour appareils auditifs (pièce 5). Les captures d’écran du site Distri Club Médical du 25 avril 2024 laissent également apparaître que l’enseigne propose, au titre des aides techniques, des aides auditives telles qu’amplificateur auditif et casque (pièce 6).

Le preneur s’en explique en indiquant exercer son activité dans le cadre d’une franchise et que le catalogue est une édition nationale du franchiseur. Il répond de même s’agissant du site internet, en soulignant que la vente de ce type de produits est réalisée et facturée par le franchiseur sur ses stocks. Compte tenu de ces explications, le référencement de ce type de produits dans le catalogue national et site national du franchisé, ne permet pas d’établir la vente de produits auditifs par le magasin de [Localité 6].

Le preneur produit en outre un constat de commissaire de justice du 18 septembre 2024 aux termes duquel l’auxiliaire de justice n’a constaté la présence d’aucun des articles de la page 81 dans les locaux commerciaux ni dans les stocks après consultation du logiciel métier ni dans l’historique des ventes.

Ainsi, les éléments produits ne permettent pas d’établir la commercialisation d’appareils auditifs par le magasin de [Localité 6], sans autorisation du bailleur.

Le non-respect de la procédure de déspécialisation n’est donc pas caractérisé.

B- Sur le bien fondé de la demande de déspécialisation partielle

Au sens de l’article L.145-47 du code de commerce, l’activité connexe ou complémentaire doit être unie à l’activité principale par un lien suffisant. Une activité est connexe ou complémentaire si le produit vendu est exploité dans les mêmes conditions que le produit initial.

L’activité définie au bail est la vente de matériel médical, ce qui implique un conseil de la part de vendeurs et un espace de vente.

Or, l’activité que le preneur souhaite adjoindre ne correspond pas à la simple vente de matériels auditifs standards tels qu’un casque TV amplificateur de son. Elle consiste en la réalisation de tests et bilans auditifs, et implique l’intervention d’un spécialiste, soit un audio-prothésiste diplômé d’État, ainsi que cela est développé dans ses écritures. De plus, cette activité implique des locaux adaptés, soit selon l’article D 4361-19 du code de la santé publique, un cabinet et une cabine insonorisée à titre de salle de mesures audioprothétiques, une salle d’attente distincte et un laboratoire isolé de la salle de mesures audioprothétiques lorsqu’il y a fabrication d’embouts et de coques.

Ainsi, il ne s’agit pas d’une simple extension du panel d’équipements médicaux proposés à la vente, avec par exemple une offre de loupes grossissantes ou de casques de télévision amplificateur de sons, mais bien d’une activité distincte spécifique impliquant la réalisation d’examens sur les clients, l’intervention de professionnels spécialement formés et l’aménagement de locaux spécifiques dédiés à cette activité.

De plus, la locataire n’établit pas ni même n’argue que cette activité serait habituellement exercée par les magasins de vente de matériel médical ni que l’évolution des usages commerciaux justifierait que cette activité soit adjointe à l’activité de vente de matériel médical.

D’ailleurs, il ressort du dossier que cette activité est exercée par le magasin d’optique Optical Center, ce qui laisse au contraire considérer que les usages commerciaux sont d’exploiter de concert les activités de tests visuels et de tests auditifs.

Dès lors, si l’activité envisagée présente certes un lien avec la vente de matériel médical, elle nécessite une exploitation dans des conditions différentes. Le lien entre les deux activités n’est pas suffisant, y compris au regard de l’évolution des usages commerciaux, pour considérer l’activité de vente d’appareils d’audiologie avec offre de tests et bilans aux clients comme une activité connexe ou complémentaire à celle de vente de matériel médical.

En conséquence, la demande de déspécialisation sera rejetée et la société Hajadelle sera déboutée de sa demande d’autorisation d’adjonction de l’activité de vente d’appareils d’audiologie.

III- Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice économique et moral

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les parties ont en outre souhaité spécifier à l’article 1 alinéa 4 que « Les Parties déclarent que le présent engagement résulte d’une négociation menée de bonne foi par chacune des Parties et que l’ensemble des termes et des conditions du projet de bail proposé par le Bailleur pour servir de base de travail à la rédaction du présent contrat, a pu être librement apprécié, discuté et, le cas échéant, modifié pour tenir compte de l’expression des besoins et des contraintes du Preneur. Des concessions réciproques sont intervenues dans un souci d’équilibre. ».

Il a été expressément indiqué dans le bail que le propriétaire refusait que le preneur exerce une activité identique à celle d’Optical Center et plus spécifiquement d’optique et d’audition en raison d’une clause de non-concurrence octroyée à celui-ci dans le cadre de la location de deux immeubles appartenant également à Immoparr

Il n’est pas indiqué que cette clause a été discutée par le preneur ou qu’il n’en avait pas compris la portée.

Or, alors que le contrat de bail a été conclu le 10 février 2023 pour une prise d’effet le 1er mars 2023, dès le début du mois d’octobre 2023 la question de l’adjonction de l’activité de vente de matériels d’optique et auditifs se posait entre les parties (courrier du gérant de la SCI Immoparr du 5 octobre 2023 pièce 2 demandeur et courrier de demande de déspécialisation du locataire en date du 9 octobre 2023 pièce 3 demandeur).

Ainsi, à peine sept mois après la prise de possession des locaux, le preneur demandait la déspécialisation en arguant de l’irrégularité de la clause de non-concurrence.

En outre, il ressort de l’aveu de la société Hajadelle dans ses conclusions en réplique n°2 page 9 que l’actuel bureau « a été équipé de cloisons insonorisées lors des travaux dans les lieux », ce qui lui permet d’envisager son aménagement en cabine insonorisée pour les tests auditifs.

Au regard de ces éléments, particulièrement du court délai écoulé entre l’entrée en possession des locaux et la demande de déspécialisation partielle et de l’anticipation de l’aménagement d’une cabine de tests auditifs avec la réalisation de travaux d’insonorisation dès l’entrée dans les lieux, il apparaît que le preneur projetait dès la conclusion du bail d’adjoindre l’activité de vente d’appareils d’audiologie.

En n’attirant pas l’attention de son cocontractant sur l’irrégularité de la clause lui interdisant d’exercer certaines activités et sur son intention de s’en prévaloir, et en laissant ainsi penser à la S.C.I. Immoparr que le contrat respectait l’exclusivité accordée à ses autres locataires, la société Hajadelle a manqué à son obligation de négocier de bonne foi.

Elle a ainsi commis une faute qui a causé un préjudice moral à son cocontractant. En revanche, le préjudice économique n’est pas spécifié ni établi.

Il convient de condamner la société Hajadelle à payer à la société Immoparr la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

IV- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l'espèce, s’il a été retenu que la société Hajadelle a négocié de mauvaise foi le contrat, il n’en demeure pas moins qu’elle était fondée à faire reconnaître en justice le caractère irrégulier de la clause faisant obstacle au droit à déspécialisation partielle de l’article L.145-47 du code de commerce. Il n’est ainsi pas démontré qu’elle a agi en justice de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

V- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.R.L. Hajadelle succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 3 000 euros. Les frais engagés par la S.C.I. Immoparr pour justifier de ses prétentions, soit notamment les frais de constat de commissaire de justice, ne constituent pas des dépens mais sont pris en compte au titre des frais irrépétibles.