Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième Chambre, 12 septembre 2025, n° 24/06434

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/06434 - N° Portalis DB22-W-B7I-SRFV

DEMANDERESSE :

La S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, société anonyme à conseil d’administration au capital de 124.821.620,00 EUR immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 379 502 644 ayant son siège social [Adresse 1], représentée par son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), société anonyme, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 391 804 905, dont le siège social est sis [Adresse 2], par suite de fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 01/05/2017 publié au RCS de PARIS en date du 26/05/2017 avec date d’effet au 01/05/2017.
représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Matthieu ROQUEL de la SCP DESILETS ROBBE ROQUEL, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant


DEFENDEUR :

Monsieur [I] [F] [Z], né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] à [Localité 2],
défaillant


ACTE INITIAL du 26 Novembre 2024 reçu au greffe le 29 Novembre 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Juin 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2025.





EXPOSE DU LITIGE

Selon offre de prêt en date du 31 juillet 2009, la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a octroyé à Monsieur [I] [F] [Z] un prêt immobilier n°2124772 d'un montant de 220 802,40 euros, au taux nominal initial de 5,40% l'an, non indexé, amortissable en 264 mois.

Ce prêt était destiné à l'acquisition d'un appartement à usage de résidence locative sis à [Localité 3].

Suite à de nombreux impayés, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a adressé une mise en demeure par lettre recommnadée avec avis de réception en date du 28 novembre 2022 à Monsieur [I] [F] [Z], lui indiquant d'avoir à régulariser la situation et l'avertissant également de ce qu'elle vaudrait déchéance du terme à défaut de règlement.

A défaut de paiement dans le délai imparti, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a prononcé la déchéance du terme du concours consenti.

Aux termes d'un acte extrajudiciaire signifié à étude d'huissier le 26 novembre 2024, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sollicite de voir :

Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil,
I/u les pièces versées aux débats,
DECLARER recevable et bien fondée la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT en l’ensemble de ses demandes,
CONSTATER l'exigibilité intégrale de la créance en principal, intérêts, frais et accessoires
CONDAMNER Monsieur [I] [F] [Z] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT :
- La somme de 263 270,21 € outre intérêts au taux conventionnel de 5,40 % à compter
du 06 juillet 2024,
- La somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.
ORDONNER la capitalisation des intérêts.
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
CONDAMNER Monsieur [I] [F] [Z] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER la même aux entiers dépens.

Monsieur [I] [Z] régulièrement assigné par dépôt de l'acte à l'étude, n'a pas constitué avocat. 

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire. 


Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la demanderesse, constituant ses uniques écritures, quant à l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025. L'affaire a été fixée à l'audience du 2 juin 2025 et mise en délibéré au 12 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION 

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande en paiement :

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT fait valoir que Monsieur [I] [Z] reste lui devoir, selon décompte actualisé au 5 juillet 2024, la somme de 263 270,21 € mais que le débiteur ne réagit pas aux réclamations qui lui sont adressées et que toutes tentatives amiables étant demeurées vaines

Il résulte des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

L'article L. 312-22 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion des contrats de prêt, énonce que « En cas de défaillance de l'emprunteur et lorsque le prêteur n'exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, il peut majorer, dans des limites fixées par décret, le taux d'intérêt que l'emprunteur aura à payer jusqu'à ce qu'il ait repris le cours normal des échéances contractuelles. Lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

En outre, le prêteur peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du code civil, ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.»

Et l’article L. 312-23 du même code dispose, en son alinéa 1er, que « Aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 ne peuvent être mis à la charge de l'emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation ou de défaillance prévus par ces articles. »


En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment de l'offre de prêt valant contrat, du tableau d'amortissement, des mises en demeure du prêteur et du décompte de créance que le 10 décembre 2022, date de la déchéance du terme du prêt, soit 8 jours après la réception de la mise en demeure du 2 décembre 2022, que Monsieur[I] [Z] reste redevable envers la banque, des sommes de : 

- 27 027,99 euros au titre des échéances échues impayées 
- 202 213,05 euros au titre du capital restant dû après l'échéance du 25 novembre 2022,
soit la somme totale de 229 241,04 euros assortie des intérêts au taux contractuel de 5,40 % à compter du 10 décembre 2022, jusqu'à parfait paiement.

Par ailleurs, aux termes des stipulations contractuelles, les parties ont convenu « III-En cas d'exigibilité pour les causes ci-dessus, le montant des sommes dues à la Banque comprendra : 
 (...)
- une indemnité de 75% sur la totalité des sommes ci-dessus. »

Toutefois, l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce prévoit que « lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. ».

Au regard des intérêts perçus depuis le mois de novembre 2009, il apparaît que cette indemnité arrêtée à la somme de 14 154,91 euros apparaît manifestement excessive et il convient de la réduire à la somme de 5 000 euros.

Cette indemnité portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation premier acte valant mise en demeure au sens de l'article 1231-6 du Code civil selon lequel les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.


- Sur la demande de dommages et intérêts

La banque expose que le débiteur a procédé à la vente, le 21 septembre 2021, de l'immeuble dont l'acquisition avait été financée au moyen du prêt impayé, sans rembourser ledit prêt et sans l'en avertir.

Elle sollicite, ainsi, qu'en raison de son attitude, le débiteur soit condamné au paiement d'une somme complémentaire de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts du chef de la mobilisation inutile de la demanderesse, et de résistance abusive.

***

Selon l'article 1231-1 du code civil :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » 

L’article 1231-2 du même code dispose : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, ».

Conformément aux règles de preuve, il incombe à la victime, demanderesse à l'action en responsabilité, de rapporter la preuve, par tous moyens, de l'existence de son préjudice, en lien avec le manquement contractuel ou la faute retenue, et de fournir au tribunal les éléments propres à en permettre l'évaluation.

La réparation du dommage doit obéir au principe de la réparation intégrale, qui implique de remettre la victime en l'état, sans qu'il n'en résulte pour elle ni perte, ni profit.

En l'espèce, la faute contractuelle de Monsieur [I] [Z] a, à l'évidence, causé un préjudice à la banque qui aurait pu à l'occasion de la vente de l'immeuble obtenir le remboursement partiel de sa créance.

Il convient de lui allouer en réparation de ce préjudice la somme de 1 000 euros. 
 

- Sur les autres demandes

Monsieur [I] [Z], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.









PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la société anonyme au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT les sommes de :
- 229 241,04 euros assortie des intérêts au taux contractuel de 5,40 % à compter du 10 décembre 2022, jusqu'à parfait paiement.
- 5 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la société anonyme une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires.


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 12 SEPTEMBRE 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT