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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pau, Chambre 1, 23 septembre 2025, n° 24/02392

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS 

La SCI ORHY est propriétaire des lots n° 1 à n° 8 et n°15, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2]. 

Ces lots ont été acquis auprès de la SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS, que cette dernière a elle-même acquis de la SCI DES ALLEES. 

Se prévalant de l’usucapion en raison d’une possession continue, paisible, et non équivoque depuis plus de trente ans, la SCI ORHY a, par actes de commissaire de justice en date des 13 et 19 décembre 2024, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pau, la SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS, et la SCI DES ALLEES au visa des articles 2258, 2261, 2265, et 2272 du Code civil aux fins de voir :
Constater que la SCI ORHY, et avant elle la SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS, ont toujours agi en qualité de propriétaire des lots n° 9, 10, 11, 12, 13, et 14 de la copropriété située à [Adresse 7], cadastrée Section AL n° [Cadastre 1], pour 3 ares 71 centiares ; Dire qu’ils en seront par usucapion avec effet rétroactif pour elle à compter de son acquisition du 27 décembre 2001, publiée au Service de la publicité foncière de Bayonne, le 18 janvier 2002, Volume 2002 P n° 440 et avant elle la SCI CENTRE D’ELECTRO RADIOLOGIE DE SAINT PALAIS pour ses acquisitions antérieures ; Dire que le jugement à intervenir vaudra titre à son profit, la décision étant publiée au Service de la Publicité Foncière pour transcription ; Dire que les dépens de la procédure resteront à la charge de la SCI ORHY ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.
La SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS régulièrement assignée selon l’article 658 du code de procédure civile, et la SCI DES ALLEES assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, sont défaillantes à l’instance. 

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2025.
L'affaire a été examinée à l'audience du 20 mai 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2025, délibéré prorogé au 23 septembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’usucapion

Aux termes de l’article 2258 du code civil « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. »

L’article 2261 du même code dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. 

L'article 2264 du code civil prévoit que « Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire. »

L’article 2265 du code civil dispose que « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. »

L’article 2272 du code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

La possession s’entend d’une part de l’accomplissement d’actes matériels traduisant un pouvoir effectif sur la chose (corpus), d’autre part, de l’intention de se comporter en propriétaire de la chose (animus).

Il est constant que la possession est paisible lorsqu'elle est exempte de violences matérielles, qu’elle est publique lorsque le possesseur accomplit des actes au vu et au su de tous, qu’elle est non équivoque si les actes du possesseur révèlent son intention de se conduire en propriétaire, ne devenant clandestine que lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu'il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître. 

Le droit de propriété peut être prouvé par tous moyens. La charge de la preuve repose sur celui qui invoque un droit de propriété sur un bien immobilier. Enfin, il appartient au juge d’apprécier les différentes preuves produites pour retenir les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées, étant observé que le cadastre n’a valeur que de simple renseignement.

En l’espèce, la SCI ORHY soutient qu’elle a acquis par prescription acquisitive la propriété de l’ensemble des lots n° 9, 10, 11, 12, 13, et 14 or cette demande constitue une action en revendication puisqu'elle tend à faire reconnaître son droit de propriété.

Il appartient donc à la SCI ORHY de prouver que sa possession en tant que propriétaire du bien a été continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque pendant au moins trente ans.

A l’appui de sa demande, elle produit un acte de notoriété acquisitive établie par Me [Z] [R], notaire à MAULEON-LICHARRE le 7 mai 2024, ainsi que deux interventions à l’acte notarié, par Monsieur [B] [D] et Monsieur [M] [V], lesquels attestant comme de notoriété publique et à leur connaissance, en leur qualité de témoins, que depuis plus de trente ans, d’abord la SCI [Adresse 5] PALAIS, puis la SCI ORHY ont possédé les lots litigieux de façon continue, paisible et non-équivoque, un extrait du plan cadastral, ainsi que la taxe foncière pour 2023. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI ORHY se comporte depuis l’année 2001, et la SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS avant elle depuis 1986, à la vue de tous (syndic, administration fiscale, Maire de la Commune, associé de la SCI DES ALLEES…), de manière continue comme l’unique propriétaire des lots litigieux.

Il sera en outre observé que les sociétés défenderesses ne sont ni présentes ni représentées lors de cette instance, et ne conteste pas ces éléments. 

Dès lors, il convient de dire que la SCI ORHY justifie d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque à titre de propriétaire de trente ans, des lots de copropriété n° 9, 10, 11, 12, 13, et 14 de l’immeuble situé [Adresse 2].

Il sera donc jugé qu’elle en a acquis la propriété par usucapion en application de l’article 2261 du code civil, et ce depuis 2001. 

Sur les demandes accessoires 

Les dépens seront supportés par la SCI ORHY conformément à sa demande.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que la SCI ORHY, et avant elle la SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS, ont toujours agi en qualité de propriétaire des lots n° 9, 10, 11, 12, 13, et 14 de la copropriété située à [Adresse 8], cadastrée Section AL n° [Cadastre 1], pour 3 ares 71 centiares. 

DIT et JUGE qu’ils en sont propriétaires par usucapion avec effet rétroactif, pour elle, à compter de son acquisition du 27 décembre 2001, publiée au Service de la publicité foncière de Bayonne, le 18 janvier 2002, Volume 2002 P n° 440 et avant elle, par la SCI CENTRE D’ELECTRO RADIOLOGIE DE SAINT PALAIS pour ses acquisitions antérieures. 

DIT et JUGE que le présent jugement vaut titre au profit de la SCI ORHY, à charge pour cette dernière de procéder aux formalités de publication auprès du Service de la Publicité Foncière pour transcription. 

LAISSE les dépens à la charge de la SCI ORHY. 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.



Le Greffier, Le Président,




Nathalie LAFFAILLE Anne-Françoise GUITON-PINEAU
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES



N° DU RG : N° RG 24/02392 - N° Portalis DB2A-W-B7I-F76M
Code nature d’affaire : 70A- 0A

NL/AFGP

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :


JUGEMENT CIVIL
DU 23 SEPTEMBRE 2025


DEMANDERESSE :

S.C.I. ORHY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Antoine PAULIAN, avocat au barreau de PAU



DEFENDERESSES :

S.C.I. DES ALLEES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

S.C. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 9]

défaillant




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Françoise GUITON-PINEAU, Vice-présidente
en présence de Mme Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes, 
et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 20 Mai 2025, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 23 Septembre 2025.




EXPOSE DES FAITS 

La SCI ORHY est propriétaire des lots n° 1 à n° 8 et n°15, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2]. 

Ces lots ont été acquis auprès de la SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS, que cette dernière a elle-même acquis de la SCI DES ALLEES. 

Se prévalant de l’usucapion en raison d’une possession continue, paisible, et non équivoque depuis plus de trente ans, la SCI ORHY a, par actes de commissaire de justice en date des 13 et 19 décembre 2024, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pau, la SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS, et la SCI DES ALLEES au visa des articles 2258, 2261, 2265, et 2272 du Code civil aux fins de voir :
Constater que la SCI ORHY, et avant elle la SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS, ont toujours agi en qualité de propriétaire des lots n° 9, 10, 11, 12, 13, et 14 de la copropriété située à [Adresse 7], cadastrée Section AL n° [Cadastre 1], pour 3 ares 71 centiares ; Dire qu’ils en seront par usucapion avec effet rétroactif pour elle à compter de son acquisition du 27 décembre 2001, publiée au Service de la publicité foncière de Bayonne, le 18 janvier 2002, Volume 2002 P n° 440 et avant elle la SCI CENTRE D’ELECTRO RADIOLOGIE DE SAINT PALAIS pour ses acquisitions antérieures ; Dire que le jugement à intervenir vaudra titre à son profit, la décision étant publiée au Service de la Publicité Foncière pour transcription ; Dire que les dépens de la procédure resteront à la charge de la SCI ORHY ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.
La SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS régulièrement assignée selon l’article 658 du code de procédure civile, et la SCI DES ALLEES assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, sont défaillantes à l’instance. 

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2025.
L'affaire a été examinée à l'audience du 20 mai 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2025, délibéré prorogé au 23 septembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’usucapion

Aux termes de l’article 2258 du code civil « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. »

L’article 2261 du même code dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. 

L'article 2264 du code civil prévoit que « Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire. »

L’article 2265 du code civil dispose que « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. »

L’article 2272 du code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

La possession s’entend d’une part de l’accomplissement d’actes matériels traduisant un pouvoir effectif sur la chose (corpus), d’autre part, de l’intention de se comporter en propriétaire de la chose (animus).

Il est constant que la possession est paisible lorsqu'elle est exempte de violences matérielles, qu’elle est publique lorsque le possesseur accomplit des actes au vu et au su de tous, qu’elle est non équivoque si les actes du possesseur révèlent son intention de se conduire en propriétaire, ne devenant clandestine que lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu'il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître. 

Le droit de propriété peut être prouvé par tous moyens. La charge de la preuve repose sur celui qui invoque un droit de propriété sur un bien immobilier. Enfin, il appartient au juge d’apprécier les différentes preuves produites pour retenir les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées, étant observé que le cadastre n’a valeur que de simple renseignement.

En l’espèce, la SCI ORHY soutient qu’elle a acquis par prescription acquisitive la propriété de l’ensemble des lots n° 9, 10, 11, 12, 13, et 14 or cette demande constitue une action en revendication puisqu'elle tend à faire reconnaître son droit de propriété.

Il appartient donc à la SCI ORHY de prouver que sa possession en tant que propriétaire du bien a été continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque pendant au moins trente ans.

A l’appui de sa demande, elle produit un acte de notoriété acquisitive établie par Me [Z] [R], notaire à MAULEON-LICHARRE le 7 mai 2024, ainsi que deux interventions à l’acte notarié, par Monsieur [B] [D] et Monsieur [M] [V], lesquels attestant comme de notoriété publique et à leur connaissance, en leur qualité de témoins, que depuis plus de trente ans, d’abord la SCI [Adresse 5] PALAIS, puis la SCI ORHY ont possédé les lots litigieux de façon continue, paisible et non-équivoque, un extrait du plan cadastral, ainsi que la taxe foncière pour 2023. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI ORHY se comporte depuis l’année 2001, et la SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS avant elle depuis 1986, à la vue de tous (syndic, administration fiscale, Maire de la Commune, associé de la SCI DES ALLEES…), de manière continue comme l’unique propriétaire des lots litigieux.

Il sera en outre observé que les sociétés défenderesses ne sont ni présentes ni représentées lors de cette instance, et ne conteste pas ces éléments. 

Dès lors, il convient de dire que la SCI ORHY justifie d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque à titre de propriétaire de trente ans, des lots de copropriété n° 9, 10, 11, 12, 13, et 14 de l’immeuble situé [Adresse 2].

Il sera donc jugé qu’elle en a acquis la propriété par usucapion en application de l’article 2261 du code civil, et ce depuis 2001. 

Sur les demandes accessoires 

Les dépens seront supportés par la SCI ORHY conformément à sa demande.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que la SCI ORHY, et avant elle la SCI [Adresse 4] SAINT PALAIS, ont toujours agi en qualité de propriétaire des lots n° 9, 10, 11, 12, 13, et 14 de la copropriété située à [Adresse 8], cadastrée Section AL n° [Cadastre 1], pour 3 ares 71 centiares. 

DIT et JUGE qu’ils en sont propriétaires par usucapion avec effet rétroactif, pour elle, à compter de son acquisition du 27 décembre 2001, publiée au Service de la publicité foncière de Bayonne, le 18 janvier 2002, Volume 2002 P n° 440 et avant elle, par la SCI CENTRE D’ELECTRO RADIOLOGIE DE SAINT PALAIS pour ses acquisitions antérieures. 

DIT et JUGE que le présent jugement vaut titre au profit de la SCI ORHY, à charge pour cette dernière de procéder aux formalités de publication auprès du Service de la Publicité Foncière pour transcription. 

LAISSE les dépens à la charge de la SCI ORHY. 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.



Le Greffier, Le Président,




Nathalie LAFFAILLE Anne-Françoise GUITON-PINEAU

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Mise à jour de la source le 2025-09-26T18:51:07.277Z.