Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième Chambre, 19 septembre 2025, n° 24/00901

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 15 juin 2023, Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T] ont consenti à Madame [Q] [Z] épouse [J] une promesse unilatérale de vente sur un ensemble immobilier (les lots 31, 39, 44 et 57) situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un prix de 753.600 euros.
 
La promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2023 aux seules conditions suspensives de droit commun, sans condition suspensive particulière d’obtention de prêt. 
 
Le 2 août 2023, la bénéficiaire a versé la somme de 37.680 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation fixée à 75.360 euros, séquestrée auprès de l’étude notariale. 
 
Les 10 et 12 octobre 2023 les époux [T] ont adressé deux sommations par exploit d’huissier à Madame [J] aux fins de régularisation de la vente le 13 octobre 2023, date à laquelle, en l’absence de la bénéficiaire, la notaire a dressé un procès-verbal de carence.  
 
Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, les époux [T] ont fait assigner Madame [J] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de se voir verser l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 75.360 euros.  
 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T] demandent au tribunal de :
 
Vu les articles 1103, 1104 et suivants du Code civil, 
L’article 1193 du Code civil, 
- Déclarer recevables et biens fondés Monsieur et Madame [T] en leurs demandes fins et conclusions, 
- CONDAMNER Madame [J] [M] à verser à Madame et Monsieur [T] la somme de 75.360€ à titre d’indemnité d’immobilisation. 
- Débouter Madame [J] de ses demandes, fins et conclusions. 
ET EN TANT QUE DE BESOIN, 
- AUTORISER Maître [G] [R] à déconsigner la somme de 37.680€ et la verser à Monsieur et Madame [T], étant précise que cette somme s’imputera sur le montant total de l’indemnité d’immobilisation due par Madame [J] [M] 
En tout état de cause,
- CONDAMNER Madame [J] à verser à Monsieur et Madame [T] la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
- La condamner aux entiers dépens. 




Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 décembre 2024 Madame [J] demande au tribunal de :  

Vu Le code civil en son article 1103 et 1104 ;
Vu les pièces versées au dossier, 
A TITRE PRINCIPAL
- DEBOUTER Monsieur [N] [T] et Madame [L] [O] épouse [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
DECLARER qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir
A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONEL
REDUIRE le montant de la pénalité et le fixer à la somme de 5 000€
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [L] [O] épouse [T] à verser à Madame [J] [M] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [T] aux entiers dépens

 
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
 
La clôture de la procédure est intervenue le 27 janvier 2025.  L'affaire a été fixée à l'audience du 25 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025, prorogée au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur l’indemnité d’immobilisation 
 
Les époux [T], au soutien de leur demande de versement de l’indemnité d’immobilisation, font valoir la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue avec la défenderesse le 15 juin 2023, cette dernière n’ayant pas réalisé l’acquisition avant la date d’expiration de la promesse fixée au 15 septembre 2023, alors que les seules conditions suspensives de droit commun fixées contractuellement ont été réalisées et justifiées par la transmission des documents nécessaires au notaire. 

Sur le fondement de l’exécution de bonne foi et de l’intangibilité du contrat, ils contestent l’existence d’une condition suspensive implicite de transfert de fonds arguée par la défenderesse et s’opposent au raisonnement de cette dernière concernant l’édiction de l’ordre de virement venant du Congo, en document nécessaire à la régularisation de l’acte, relevant d’une part qu’il n’aurait pas pu permettre à la vente d’être signée et ne saurait justifier d’une prolongation du délai de signature et, d’autre part, étant daté du 2 novembre 2023 qu’il ne serait jamais intervenu avant le 15 octobre 2023, correspondant à la date limite jusqu’à laquelle la promesse de vente aurait pu être prorogée.

Ils soulignent avoir accordé un délai supplémentaire à la bénéficiaire, qui ne s’est pourtant pas présentée au rendez-vous de signature fixée le 13 octobre 2023, après sommations d’huissier. 
Ils rappellent que la promesse de vente ne prévoit aucune obligation de mise en demeure préalable pour solliciter le versement de l’indemnité d’immobilisation. 

Enfin, ils ajoutent que la défenderesse ne peut solliciter une modulation du montant de l’indemnité d’immobilisation qui ne s’analyse pas en une pénalité telle que fixée par une clause pénale. 
 
Madame [J] soutient que les conditions suspensives de droit commun n’ont pas été respectées par les promettants qui n’établissent pas avoir fourni l’état hypothécaire et n’ont pas justifié de la propriété régulière du bien à la date d’expiration de la promesse, sans pour autant respecter le délai de prorogation automatique de 30 jours prévus dans ce cas. 

Par ailleurs, elle fait valoir l’existence d’une condition suspensive implicite de transfert des fonds de l’étranger en France, relevant que les promettants avaient conscience de leur provenance et des diligences nécessaires à effectuer. 

Elle fait reproche aux promettants d’avoir ainsi rompu le contrat le 13 octobre 2023, avant le délai expirant au 15 octobre 2023 et relève, sur le fondement de l’exécution de bonne foi des contrats, que l’ordre de virement venant du Congo constitue un document nécessaire à la régularisation de l’acte qui n’était pas porté à la connaissance du notaire. 

Sur le fondement des dispositions de l’article 1232-5 du code civil, elle s’oppose au paiement de la somme sollicitée par les demandeurs, relevant n’avoir reçu aucune mise en demeure et sollicite, à titre subsidiaire, la réduction de son montant à la somme de 5 000 euros. 
 
***
 
Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
 
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire, qui accepte, la faculté d'acheter un bien à un certain prix, en levant l'option qui lui est offerte dans un certain délai. Le promettant s'interdit de vendre le bien à autrui tant que l'option n'est pas exercée. Le bénéficiaire, quant à lui, peut librement lever l'option, c'est-à-dire acquérir, ou renoncer à la vente.
 
Ce droit d'option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.

Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties.

Ainsi, si à cette date, la vente n'a pas été conclue (ou l'option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.

En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, «  La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »
 
***
 
En l’espèce, la promesse de vente signée le 15 juin 2023 a été consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2023. 
 
L’acte rappelle concernant ce délai qu’en « cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixée. 

Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore porté(s) à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours ». 
 
Le contrat stipule par ailleurs « en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai.
 
Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. ».
 
La promesse de vente prévoit que l’indemnité d’immobilisation « sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ». 
 
Il est constant que la vente n’a pas été régularisée dans le délai de validité de la promesse de vente expirant le 15 septembre 2023. 
 
Il ressort des dispositions contractuelles que la promesse de vente n’était soumise qu’aux seules conditions suspensives de droit commun et ne comprenait aucune condition suspensive particulière liée à l’obtention des fonds par la bénéficiaire dont elle ne peut valablement, après la conclusion de l’avant contrat, arguer du caractère implicite. 

Par ailleurs, il résulte de la production de pièces des époux [T] que la notaire de ces derniers, qui en atteste par écrit produit au débat, a transmis dès le 30 mai 2023, au notaire de la défenderesse, rédacteur de l’acte de vente, les documents nécessaires à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun justifiant le titre de propriété, son origine régulière d’au moins trente ans ainsi que l’état hypothécaire. 
Ces pièces, versées au débat permettent de s’assurer de l’accomplissement de l’ensemble des conditions suspensives de droit commun. 

En outre, il sera relevé que la défenderesse ne produit aucun élément de nature à remettre en cause la bonne exécution par les promettants de leurs obligations à ce titre. 

De plus, il convient de relever que le conseil de la défenderesse, dans son courrier en date du 12 octobre 2023, ne fait pas état que des seules difficultés relatives au délai de transfert des fonds de sa cliente pour justifier de l’absence de cette dernière lors du rendez-vous fixée le 13 octobre 2023 aux fins de régularisation de la vente. 
 
Au demeurant, aucun élément au dossier n’établit que les parties avaient entendu, de manière implicite ou tacite ériger l’ordre de virement des fonds nécessaires à la vente en condition suspensive, comme l’affirme à tort la défenderesse. 

Par ailleurs, force est de constater qu’aucune prorogation automatique de délai, fixée par les termes du contrat à huit jours suivant la réception des pièces indispensables sans pouvoir dépasser le délai de trente jours, ne peut être valablement invoquée par la défenderesse, le notaire rédacteur n’ayant jamais informé les parties qu’il n’était pas en possession de certaines pièces nécessaires à la rédaction de l’acte de vente.

D’autre part, il sera rappelé que les sommations faites à la défenderesse pour régulariser l’acte de vente en date des 10 et 12 octobre 2023, postérieurement au délai d’expiration de la promesse acquis au 15 septembre 2023, ne sauraient constituer une prorogation du terme extinctif de celle-ci. 
 
Dès lors, il apparaît qu’alors que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées, la bénéficiaire n'a pas réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, soit au 15 septembre 2023, rendant ainsi caduque la promesse de vente. 
 
Le défaut de réalisation de la vente étant du seul fait de la bénéficiaire, cette dernière, conformément aux stipulations contractuelles est redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente.
 
En effet, cette indemnité qui correspond au prix de l’indisponibilité du bien durant le délai de validité de la promesse de vente, ne s’assimile pas à une clause pénale puisqu’elle ne sanctionne pas l’inexécution d’un contrat, et ne peut dès lors être revue dans son montant par le juge. 
 
Il est constant que la somme de 37.680 euros a été versée entre les mains du notaire, Maitre [R]. 

Il convient ainsi d’ordonner la remise de la somme de 37.680 euros séquestrée entre les mains de Me [R], notaire, aux époux [T] qui viendra en déduction de la somme due par Madame [J], ainsi qu’il sera précisé au dispositif de la présente décision.
 
Corrélativement, Madame [J] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.
 
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
 
Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Q] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens. 

 
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [Q] [J] condamnée aux dépens, devra payer Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux et sera déboutée de sa propre demande de ce chef. 


Sur l’exécution provisoire

Enfin, il y a lieu de rappeler au visa de l’article 515 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire et que compte tenu de l’ancienneté du litige et du caractère nécessaire et compatible de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire, la demande formulée par Madame [Q] [J] visant à écarter l’exécution provisoire de droit sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le tribunal statuant par jugement contradictoire susceptible d'appel mis à disposition au greffe,
 
CONDAMNE Madame [Q] [Z] épouse [J] à payer à Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T] la somme de 75.360 euros ; 
 
AUTORISE Maître [G] [R] à remettre à Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T], la somme de 37.680 euros séquestrée entre ses mains, laquelle viendra en déduction de la somme due par Madame [Q] [Z] épouse [J] ;
 
CONDAMNE Madame [Q] [Z] épouse [J] aux dépens ;
 
CONDAMNE Madame [Q] [Z] épouse [J] à payer à Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T] une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
REJETTE la demande de Madame [Q] [Z] épouse [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
REJETTE la demande de Madame [Q] [Z] épouse [J] tendant à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; 


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 02 OCTOBRE 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 19 Septembre 2025

N° RG 24/00901 - N° Portalis DB22-W-B7H-RYPE

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [U] [V] [T], né le 4 juillet 1969 à [Localité 1] (), Ingénieur, domicilié [Adresse 1] (France)
représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Madame [L] [U] [S] [T], née [O] le 28 janvier 1970 à [Localité 2], domiciliée [Adresse 1] (France)
représentée par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant



DEFENDERESSE :

Madame [Q] [J] née [Z] le 18 août 1969 à [Localité 3] (GABON), domiciliée [Adresse 2] (France), de nationalité gabonaise
représentée par Me Julie BARRERE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Gabriel KENGNE, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant


ACTE INITIAL du 19 Janvier 2024 reçu au greffe le 05 Février 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 25 Mars 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2025, prorogé au 19 septembre.







EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 15 juin 2023, Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T] ont consenti à Madame [Q] [Z] épouse [J] une promesse unilatérale de vente sur un ensemble immobilier (les lots 31, 39, 44 et 57) situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un prix de 753.600 euros.
 
La promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2023 aux seules conditions suspensives de droit commun, sans condition suspensive particulière d’obtention de prêt. 
 
Le 2 août 2023, la bénéficiaire a versé la somme de 37.680 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation fixée à 75.360 euros, séquestrée auprès de l’étude notariale. 
 
Les 10 et 12 octobre 2023 les époux [T] ont adressé deux sommations par exploit d’huissier à Madame [J] aux fins de régularisation de la vente le 13 octobre 2023, date à laquelle, en l’absence de la bénéficiaire, la notaire a dressé un procès-verbal de carence.  
 
Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, les époux [T] ont fait assigner Madame [J] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de se voir verser l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 75.360 euros.  
 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T] demandent au tribunal de :
 
Vu les articles 1103, 1104 et suivants du Code civil, 
L’article 1193 du Code civil, 
- Déclarer recevables et biens fondés Monsieur et Madame [T] en leurs demandes fins et conclusions, 
- CONDAMNER Madame [J] [M] à verser à Madame et Monsieur [T] la somme de 75.360€ à titre d’indemnité d’immobilisation. 
- Débouter Madame [J] de ses demandes, fins et conclusions. 
ET EN TANT QUE DE BESOIN, 
- AUTORISER Maître [G] [R] à déconsigner la somme de 37.680€ et la verser à Monsieur et Madame [T], étant précise que cette somme s’imputera sur le montant total de l’indemnité d’immobilisation due par Madame [J] [M] 
En tout état de cause,
- CONDAMNER Madame [J] à verser à Monsieur et Madame [T] la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
- La condamner aux entiers dépens. 




Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 décembre 2024 Madame [J] demande au tribunal de :  

Vu Le code civil en son article 1103 et 1104 ;
Vu les pièces versées au dossier, 
A TITRE PRINCIPAL
- DEBOUTER Monsieur [N] [T] et Madame [L] [O] épouse [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
DECLARER qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir
A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONEL
REDUIRE le montant de la pénalité et le fixer à la somme de 5 000€
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [L] [O] épouse [T] à verser à Madame [J] [M] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [T] aux entiers dépens

 
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
 
La clôture de la procédure est intervenue le 27 janvier 2025.  L'affaire a été fixée à l'audience du 25 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025, prorogée au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.
 
 
MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur l’indemnité d’immobilisation 
 
Les époux [T], au soutien de leur demande de versement de l’indemnité d’immobilisation, font valoir la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue avec la défenderesse le 15 juin 2023, cette dernière n’ayant pas réalisé l’acquisition avant la date d’expiration de la promesse fixée au 15 septembre 2023, alors que les seules conditions suspensives de droit commun fixées contractuellement ont été réalisées et justifiées par la transmission des documents nécessaires au notaire. 

Sur le fondement de l’exécution de bonne foi et de l’intangibilité du contrat, ils contestent l’existence d’une condition suspensive implicite de transfert de fonds arguée par la défenderesse et s’opposent au raisonnement de cette dernière concernant l’édiction de l’ordre de virement venant du Congo, en document nécessaire à la régularisation de l’acte, relevant d’une part qu’il n’aurait pas pu permettre à la vente d’être signée et ne saurait justifier d’une prolongation du délai de signature et, d’autre part, étant daté du 2 novembre 2023 qu’il ne serait jamais intervenu avant le 15 octobre 2023, correspondant à la date limite jusqu’à laquelle la promesse de vente aurait pu être prorogée.

Ils soulignent avoir accordé un délai supplémentaire à la bénéficiaire, qui ne s’est pourtant pas présentée au rendez-vous de signature fixée le 13 octobre 2023, après sommations d’huissier. 
Ils rappellent que la promesse de vente ne prévoit aucune obligation de mise en demeure préalable pour solliciter le versement de l’indemnité d’immobilisation. 

Enfin, ils ajoutent que la défenderesse ne peut solliciter une modulation du montant de l’indemnité d’immobilisation qui ne s’analyse pas en une pénalité telle que fixée par une clause pénale. 
 
Madame [J] soutient que les conditions suspensives de droit commun n’ont pas été respectées par les promettants qui n’établissent pas avoir fourni l’état hypothécaire et n’ont pas justifié de la propriété régulière du bien à la date d’expiration de la promesse, sans pour autant respecter le délai de prorogation automatique de 30 jours prévus dans ce cas. 

Par ailleurs, elle fait valoir l’existence d’une condition suspensive implicite de transfert des fonds de l’étranger en France, relevant que les promettants avaient conscience de leur provenance et des diligences nécessaires à effectuer. 

Elle fait reproche aux promettants d’avoir ainsi rompu le contrat le 13 octobre 2023, avant le délai expirant au 15 octobre 2023 et relève, sur le fondement de l’exécution de bonne foi des contrats, que l’ordre de virement venant du Congo constitue un document nécessaire à la régularisation de l’acte qui n’était pas porté à la connaissance du notaire. 

Sur le fondement des dispositions de l’article 1232-5 du code civil, elle s’oppose au paiement de la somme sollicitée par les demandeurs, relevant n’avoir reçu aucune mise en demeure et sollicite, à titre subsidiaire, la réduction de son montant à la somme de 5 000 euros. 
 
***
 
Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
 
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire, qui accepte, la faculté d'acheter un bien à un certain prix, en levant l'option qui lui est offerte dans un certain délai. Le promettant s'interdit de vendre le bien à autrui tant que l'option n'est pas exercée. Le bénéficiaire, quant à lui, peut librement lever l'option, c'est-à-dire acquérir, ou renoncer à la vente.
 
Ce droit d'option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.

Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties.

Ainsi, si à cette date, la vente n'a pas été conclue (ou l'option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.

En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, «  La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »
 
***
 
En l’espèce, la promesse de vente signée le 15 juin 2023 a été consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2023. 
 
L’acte rappelle concernant ce délai qu’en « cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixée. 

Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore porté(s) à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours ». 
 
Le contrat stipule par ailleurs « en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai.
 
Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. ».
 
La promesse de vente prévoit que l’indemnité d’immobilisation « sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ». 
 
Il est constant que la vente n’a pas été régularisée dans le délai de validité de la promesse de vente expirant le 15 septembre 2023. 
 
Il ressort des dispositions contractuelles que la promesse de vente n’était soumise qu’aux seules conditions suspensives de droit commun et ne comprenait aucune condition suspensive particulière liée à l’obtention des fonds par la bénéficiaire dont elle ne peut valablement, après la conclusion de l’avant contrat, arguer du caractère implicite. 

Par ailleurs, il résulte de la production de pièces des époux [T] que la notaire de ces derniers, qui en atteste par écrit produit au débat, a transmis dès le 30 mai 2023, au notaire de la défenderesse, rédacteur de l’acte de vente, les documents nécessaires à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun justifiant le titre de propriété, son origine régulière d’au moins trente ans ainsi que l’état hypothécaire. 
Ces pièces, versées au débat permettent de s’assurer de l’accomplissement de l’ensemble des conditions suspensives de droit commun. 

En outre, il sera relevé que la défenderesse ne produit aucun élément de nature à remettre en cause la bonne exécution par les promettants de leurs obligations à ce titre. 

De plus, il convient de relever que le conseil de la défenderesse, dans son courrier en date du 12 octobre 2023, ne fait pas état que des seules difficultés relatives au délai de transfert des fonds de sa cliente pour justifier de l’absence de cette dernière lors du rendez-vous fixée le 13 octobre 2023 aux fins de régularisation de la vente. 
 
Au demeurant, aucun élément au dossier n’établit que les parties avaient entendu, de manière implicite ou tacite ériger l’ordre de virement des fonds nécessaires à la vente en condition suspensive, comme l’affirme à tort la défenderesse. 

Par ailleurs, force est de constater qu’aucune prorogation automatique de délai, fixée par les termes du contrat à huit jours suivant la réception des pièces indispensables sans pouvoir dépasser le délai de trente jours, ne peut être valablement invoquée par la défenderesse, le notaire rédacteur n’ayant jamais informé les parties qu’il n’était pas en possession de certaines pièces nécessaires à la rédaction de l’acte de vente.

D’autre part, il sera rappelé que les sommations faites à la défenderesse pour régulariser l’acte de vente en date des 10 et 12 octobre 2023, postérieurement au délai d’expiration de la promesse acquis au 15 septembre 2023, ne sauraient constituer une prorogation du terme extinctif de celle-ci. 
 
Dès lors, il apparaît qu’alors que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées, la bénéficiaire n'a pas réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, soit au 15 septembre 2023, rendant ainsi caduque la promesse de vente. 
 
Le défaut de réalisation de la vente étant du seul fait de la bénéficiaire, cette dernière, conformément aux stipulations contractuelles est redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente.
 
En effet, cette indemnité qui correspond au prix de l’indisponibilité du bien durant le délai de validité de la promesse de vente, ne s’assimile pas à une clause pénale puisqu’elle ne sanctionne pas l’inexécution d’un contrat, et ne peut dès lors être revue dans son montant par le juge. 
 
Il est constant que la somme de 37.680 euros a été versée entre les mains du notaire, Maitre [R]. 

Il convient ainsi d’ordonner la remise de la somme de 37.680 euros séquestrée entre les mains de Me [R], notaire, aux époux [T] qui viendra en déduction de la somme due par Madame [J], ainsi qu’il sera précisé au dispositif de la présente décision.
 
Corrélativement, Madame [J] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.
 
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
 
Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Q] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens. 

 
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [Q] [J] condamnée aux dépens, devra payer Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux et sera déboutée de sa propre demande de ce chef. 


Sur l’exécution provisoire

Enfin, il y a lieu de rappeler au visa de l’article 515 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire et que compte tenu de l’ancienneté du litige et du caractère nécessaire et compatible de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire, la demande formulée par Madame [Q] [J] visant à écarter l’exécution provisoire de droit sera rejetée. 

 




PAR CES MOTIFS
 
Le tribunal statuant par jugement contradictoire susceptible d'appel mis à disposition au greffe,
 
CONDAMNE Madame [Q] [Z] épouse [J] à payer à Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T] la somme de 75.360 euros ; 
 
AUTORISE Maître [G] [R] à remettre à Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T], la somme de 37.680 euros séquestrée entre ses mains, laquelle viendra en déduction de la somme due par Madame [Q] [Z] épouse [J] ;
 
CONDAMNE Madame [Q] [Z] épouse [J] aux dépens ;
 
CONDAMNE Madame [Q] [Z] épouse [J] à payer à Madame [L] [O] épouse [T] et Monsieur [N] [T] une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
REJETTE la demande de Madame [Q] [Z] épouse [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
REJETTE la demande de Madame [Q] [Z] épouse [J] tendant à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; 


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 02 OCTOBRE 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2025-09-29T18:46:05.262Z.