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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Troyes, TPBR, 25 août 2025, n° 23/00024

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux ruraux
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte authentique en date du 24 février 1991, la commune de [Localité 1] a donné à bail à Madame [W] [S] épouse [C] et Monsieur [V] [C] une parcelle sise à [Localité 1] de 00ha 27a 19ca de terre à vigne à prendre dans une plus grande parcelle cadastrée ZI n°[Cadastre 1], lieu-dit « [Localité 3] » pour 01ha 79a 70ca.

Par acte authentique en date du 11 juin 2002, la commune de [Localité 1] a donné à bail à ferme à Madame [W] [S] épouse [C] et Monsieur [V] [C] une parcelle sise à [Localité 1] de 00ha 18a 00ca de terre à vigne à prendre dans la même parcelle de plus grande importance.
Le bail a été conclu pour une durée de 30 ans à compter du 11 juin 2002, pour se terminer le 10 juin 2032.

Par acte authentique en date du 20 août 2008, les parties ont notamment décidé de renouveler le bail du 24 février 1991 pour une durée de 25 ans à compter du 1er octobre 2008, pour se terminer le 30 septembre 2033.
Dans ce même acte, la commune de [Localité 1] a donné à bail à Madame [W] [S] épouse [C] et Monsieur [V] [C] une parcelle sise à [Localité 1] de 00ha 00a 56ca de terre à vigne à prendre dans la même parcelle de plus grande importance.

Suite à une division cadastrale, la parcelle ZI n°[Cadastre 1] a été divisée et les parcelles issues des trois baux portent désormais sur les parcelles suivantes :
section ZI n°[Cadastre 2], lieu-dit « [Localité 3] » pour 00ha 18a 00ca ;
section ZI n°[Cadastre 3], lieu-dit « [Localité 3] » pour 00ha 27a 75ca.

Par acte authentique en date du 3 juin 2014, la commune de [Localité 1] a donné à bail à Madame [W] [S] épouse [C] une parcelle sise à [Localité 1] de 83a 30ca de terre à vigne à prendre dans une autre parcelle cadastrée ZD n°[Cadastre 4], lieu-dit « [Localité 4] » pour 85a 30ca.

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2023, Madame [W] [S] épouse [C] a cédé les différents baux à sa fille, Madame [H] [C] épouse [A].
Par courrier en date du 28 avril 2023, le conseil de la commune de [Localité 1] a mis en demeure Madame [H] [C] de cesser tout acte d’exploitation sur les différentes parcelles au motif que la cession intervenue était irrégulière en ce que l’agrément à la cession était conditionné par la hausse du prix du fermage.

Par citation en date du 14 décembre 2023, la commune de [Localité 1] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Troyes afin de voir convoquer Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] devant la présente juridiction et de solliciter la résiliation judiciaire des baux.

Après échec de la tentative de conciliation qui s’est tenue le 23 février 2024, les parties n’ayant pu se concilier, l'affaire a été renvoyée devant le bureau de jugement dont l’audience s’est tenue le 27 juin 2025.

* * *

La commune de [Localité 1], représentée par son conseil reprenant ses dernières conclusions oralement, formule les demandes suivantes :
dire et juger recevable et bien-fondée la commune de [Localité 1] en ses demandes ;
prononcer la résiliation des baux en date des 24 février 1991, 11 juin 2002, 20 août 2008 et du 3 juin 2014 ;
ordonner l’expulsion de Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] desdites parcelles et de tout occupant de leur chef ;
ordonner, sous astreinte de 500 € par jour de retard, l’expulsion de Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] ainsi que de tout occupant de leur chef de la parcelle objet des baux en date des 24 février 1991, 11 juin 2002, 20 août 2008 et du 3 juin 2014 ;
rappeler l’exécution provisoire ;
condamner Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] à payer à la commune de [Localité 1] une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Sur l’irrecevabilité soulevée par ses adversaires, la commune de [Localité 1] se fonde sur les articles 117 et 121 du code de procédure civile et la jurisprudence pour dire que la maire a été autorisée au terme d’une délibération du conseil municipal du 6 juin 2023 à saisir la présente juridiction en résiliation des baux, et que cette décision a bien été publiée.
Sur la résiliation des baux, la commune se fonde sur les articles L. 411-31 II et L. 411-35 du code rural, l’article 1104 du code civil ainsi que la jurisprudence. Elle expose que Monsieur [V] [C] a cessé son activité sans qu’elle n’en soit informée, et sans que l’autre titulaire du bail n’ait sollicité la continuation du bail à son profit. Elle ajoute qu’elle n’a donné son agrément à la cession qu’à la condition qu’un avenant soit conclu réévaluant le prix du fermage, et que si les consorts [C] lui ont bien transmis un avenant comprenant une augmentation du fermage, celui-ci prévoyait également un renouvellement des différents baux pour une nouvelle durée de 25 ans, ce qui n’a pas été accepté. Elle précise qu’elle a refusé de signer ces avenants et que les preneurs ont refusé de régulariser les avenants mais ont malgré tout permis à Madame [H] [C] épouse [A] de prendre possession du vignoble. Elle estime que cette situation constitue une cause de résiliation du bail dans la mesure où le bail a été cédé sans agrément de sa part.
La commune se prévaut en outre de la jurisprudence pour dire que si l’absence d’information du bailleur sur la cessation d’activité du preneur n’est pas sanctionnée par la résiliation, il n’en demeure pas moins qu’à défaut d’avoir réalisé cette information, celui qui reste sur l’exploitation n’est pas en droit de solliciter seul la cession du bail, ce dont elle déduit que Madame [W] [S] épouse [C] ne pouvait céder à sa fille les baux où elle était co-preneuse avec son époux. Elle indique par ailleurs qu’il n’est pas justifié que Madame [H] [C] épouse [A] serait en règle vis-à-vis du contrôle des structures.
Sur la demande reconventionnelle formulée par ses adversaires, la commune de [Localité 1] se fonde sur l’article L. 411-15 du code rural et de la pêche maritime et la jurisprudence pour solliciter son rejet au motif que le conseil municipal n’a jamais chargé la maire de renouveler les baux consentis pour une nouvelle durée de 25 ans.
À titre subsidiaire, la commune se prévaut de l’article D. 665-11 du code rural et de la pêche maritime pour s’opposer à la demande d’arracher les pieds de vigne, en indiquant que Monsieur [V] [C] est en retraite, que Madame [W] [S] épouse [C] a cessé toute activité et que Madame [H] [C] épouse [A] ne détient aucun droit locatif en ce que la cession n’a jamais été autorisée, et qu’en conséquence ils ne disposent plus de la faculté de procéder à l’arrachage et à la replantation des parcelles.

Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A], représentés par leur conseil reprenant oralement ses conclusions, formulent les demandes suivantes :
déclarer irrecevables l’ensemble des prétentions de la commune de [Localité 1] ;
rejeter comme mal-fondées l’ensemble des prétentions de la commune de [Localité 1] ;
juger que la commune de [Localité 1] a valablement agréé la cession des baux litigieux portant sur les parcelles ZI n°[Cadastre 3], ZI n°[Cadastre 2] et ZD n°[Cadastre 4] à Madame [H] [C] épouse [A] ;
juger que les parties aux baux litigieux ont conclu un avenant portant d’une part prorogation de 25 ans de la durée de ces baux et fixation d’un fermage de 2 200 kg/ha et par an ;
enjoindre la commune de [Localité 1], sous astreinte de 100 € par jour de retard, de réitérer sous la forme authentique son engagement de proroger la durée des baux ruraux de 25 ans et de revaloriser le fermage à 2 200 €/ha/an ;
à titre subsidiaire, déclarer, en cas de résiliation des baux, les consorts [C] en droit d’arracher les pieds de vignes présents sur les parcelles litigieuses aux fins de devenir titulaires des autorisations de replantation attachées auxdits pieds ;
condamner la commune de [Localité 1] à verser à Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner la commune de [Localité 1] aux dépens.
À titre liminaire, ils soulèvent l’irrecevabilité des prétentions de la commune de [Localité 1] sur le fondement des articles L. 2122-21 et L. 2132-1 du code général des collectivités territoriales, en indiquant que la maire de la commune a introduit une action en justice tendant à solliciter la résiliation judiciaire des baux sans justifier d’avoir préalablement recueilli l’autorisation du conseil municipal. Ils précisent que si la commune produit le texte d’une délibération habilitant la maire à engager cette action, il n’est pas démontré qu’elle a bien été publiée. Ils précisent par ailleurs que la commune ne démontre pas sa qualité de propriétaire des parcelles.



Sur le fond, Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] se prévalent des articles 1353 du code civil et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ainsi que la jurisprudence pour affirmer que la seule cessation d’activité de Monsieur [V] [C] ne peut entraîner la résiliation du bail, et qu’au demeurant un seul bail est concerné.
S’agissant de la régularité de la cession, ils se fondent sur les articles L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime et 1113 du code civil pour affirmer que l’offre de conclure un bail rural ou d’en modifier les conditions formulées par le bailleur acceptée par le preneur vaut bail. Ils soulignent que le conseil municipal a expressément autorisé sans condition la cession des baux et a enjoint la maire à rédiger un avenant. Ils ajoutent que seule la conclusion de l’avenant appelle la signature de la maire et non pas l’agrément de la cession en soi qui est une prérogative du conseil municipal. Ils indiquent par ailleurs que Madame [H] [C] épouse [A] exploite bien à titre individuel et non pas dans le cadre d’une société.
Ils sollicitent à ce propos la juridiction d’enjoindre la commune de réitérer cet accord sous astreinte en faisant valoir qu’ils ont accepté de conclure lesdits avenants.
À titre subsidiaire, ils demandent l’autorisation d’arracher les pieds de vigne au motif que la commune a renoncé à l’accession à la propriété de ces plantations, et qu’il importe peu que le bail aurait été irrégulièrement cédé.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises. Il est rappelé que la procédure étant orale, les écrits auxquels se réfèrent les parties durant l’audience ont nécessairement la date de celle-ci.
La juridiction précise qu’il ne sera pas répondu aux demandes de constatations ou de « dire et juger » qui ne saisissent pas le tribunal de prétentions au sens de l’article 954 du code de procédure civile.

I. Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.




Sur la qualité à agir de la commune du fait de l’habilitation

L’article L. 2122-21 du code général des collectivités territoriales dispose :
« Sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l'Etat dans le département, le maire est chargé, d'une manière générale, d'exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier : […]
8° De représenter la commune soit en demandant, soit en défendant ; […] ».

L’article L. 2131-2 du même code prévoit que sous réserve des dispositions du 16° de l'article L. 2122-22, le conseil municipal délibère sur les actions à intenter au nom de la commune.

L’article L. 2131-1 précise :
« I.-Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'ils ont été portés à la connaissance des intéressés dans les conditions prévues au présent article et, pour les actes mentionnés à l'article L. 2131-2, qu'il a été procédé à la transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement prévue par cet article.
Le maire peut, sous sa responsabilité, certifier le caractère exécutoire d'un acte.
II.-Les décisions individuelles prises par les autorités communales sont notifiées aux personnes qui en font l'objet.
III.-Les actes réglementaires et les décisions ne présentant ni un caractère réglementaire, ni un caractère individuel font l'objet d'une publication sous forme électronique, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, de nature à garantir leur authenticité et à assurer leur mise à disposition du public de manière permanente et gratuite. […] ».

En l’espèce, la commune produit un extrait de délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 1] en date du 6 juin 2023, dans laquelle il apparaît que le conseil municipal a décidé à l’unanimité d’engager une procédure en résiliation des baux et a donné mandat à la maire de défendre les intérêts de la commune dans le cadre de ce dossier. Il est précisé que ledit extrait a été affiché le 13 juin 2023 et a été certifié exécutoire à cette date.
Par voie de conséquence, il se déduit que la commune de [Localité 1] justifie du fait que son action a bien fait l’objet d’une délibération du conseil municipal préalablement à la saisine du tribunal, qu’il a donné mandat à la maire pour ce faire, et que cette délibération a bien été dûment publiée.
Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter purement et simplement ce premier moyen pris en sa première branche comme étant infondé et manifestement dilatoire.

Sur la qualité à agir de la commune du fait de sa qualité de propriétaire

Le tribunal rappelle que Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] soutiennent que la commune de [Localité 1] ne démontre pas sa qualité de propriétaire des parcelles litigieuses, et donc de bailleresse.
Toutefois, le tribunal constate que les consorts [C] n’apportent strictement aucun élément qui viendrait remettre en cause la qualité de bailleur de la commune, alors même que l’intégralité des pièces produites de part et d’autre laissent clairement apparaître que Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] ont toujours regardé la commune de [Localité 1] comme la légitime propriétaire des parcelles louées depuis plus de trente ans.
Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter purement et simplement ce premier moyen pris en sa seconde branche comme étant infondé et manifestement dilatoire.

II. Sur la résiliation

Sur la cession prohibée pour défaut d’agrément

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose :
« I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 
2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ; 
3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.
Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. 
II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 
1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ;
2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ;
3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ; 
4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectifs territoriales.
Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. ».

L’article L. 411-35 du même code dispose :
« Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
[…]
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. ».

Il se déduit de ces dispositions que la cession de bail se définit par tout transfert à un tiers par le preneur de tout ou partie de son droit personnel d’exploiter le fonds, à titre onéreux ou gratuit. C’est à celui qui l’invoque de démontrer l’existence d’une telle cession.
Par ailleurs, un preneur doit se prévaloir de l’agrément de son bailleur pour pouvoir céder le bail, sauf à saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

L’article 1113 du code civil dispose par ailleurs :
« Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.
Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. »

L’article 1118 du code civil précise en son troisième alinéa que l’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1121 est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant.

En l’espèce, il ressort de la chronologie des faits les éléments suivants :
- Par courrier en date du 1er juin 2022, Monsieur [V] [C] et Madame [W] [S] épouse [C] informent la commune de [Localité 1] du fait qu’ils sollicitent son agrément en vue de céder les baux à leur fille.
- Le 4 juillet 2022, la maire de la commune de [Localité 1] informe Monsieur [V] [C] et Madame [W] [S] épouse [C] du fait que la demande de cession a été acceptée par la commission des baux à condition qu’ils justifient du certificat donnant à leur fille le droit d’exploiter, et à condition que le fermage soit modifié à raison de 1 800 kilos si renouvellement à 9 ans et de 2 200 kilos si renouvellement à 25 ans.
- Par délibération du 7 juillet 2022, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] indique qu’il a été accepté le transfert des baux de Madame [W] [C] à sa fille sous forme d’avenants après les vendanges 2022, cette décision étant assortie de deux obligations, à savoir l’obtention par la repreneuse de la capacité professionnelle d’exploiter et la hausse du montant du fermage selon précédente délibération. Il est également précisé que la maire s’est assurée de la validité de la première condition et de l’accord de la future bénéficiaire quant à la seconde. Le conseil municipal accepte à l’unanimité et charge la maire de contacter un notaire pour la rédaction des avenants.
- Un projet d’avenant comprenant un fermage à 2 200 kilos par hectare et par an a été communiqué aux parties mais n’a pas été signé.
- Par délibération du 12 décembre 2022, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] indique que l’acte de cession qui devait intervenir le 30 novembre 2022 n’a pu aboutir. Le conseil confirme la délibération précédente, à savoir l’accord donné pour la cession des baux et valide la conclusion d’un avenant en appliquant la valeur de 2 200 kilos par hectare, « eu égard au fait que les parcelles concernées par lesdits baux […] sont louées pour 25 ans », et charge la maire de signer tout nouveau document se rapportant à cette cession.
- Par acte sous seing privé en date du 22 février 2023, Madame [W] [S] épouse [C] a cédé les différents baux à sa fille, Madame [H] [C] épouse [A]. Par courrier du même jour, cette dernière a informé la commune de ladite cession.
- Par courrier en date du 28 avril 2023, le conseil de la commune de [Localité 1] a indiqué à Madame [H] [C] que la cession était irrégulière en ce qu’elle était conditionnée à la conclusion d’un avenant, et l’a mise en demeure de cesser toute exploitation.
- Par délibération du 6 juin 2023 déjà citée, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a décidé à l’unanimité d’engager une procédure en résiliation des baux au motif que Madame [W] [S] épouse [C] a transmis des baux à sa fille sans respecter les règles qui s’imposaient, sans préciser lesquelles, et au motif qu’elle n’a pas répondu quant à la date de son départ en retraite et le fait que sa fille ne peut consacrer le temps nécessaire à l’exploitation des parcelles en ce qu’elle travaille à titre principal dans une banque.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs ont formulé auprès de la commune une offre, à savoir la cession des baux à Madame [H] [C] épouse [A], et que la commune a formulé une acceptation non conforme, c’est-à-dire un agrément assorti de conditions, à savoir la capacité professionnelle de la repreneuse et la hausse du prix du fermage. Cette proposition doit donc être considérée comme une offre nouvelle. Or, dès la délibération du 7 juillet 2022, le conseil municipal précise bien que la maire s’est déjà assurée de l’acceptation par les autres parties de ces deux conditions. Dès lors, conformément aux dispositions du code civil, il apparaît nécessairement que sont caractérisées une offre et une acceptation portant sur les éléments essentiels de l’engagement, formant de ce fait un accord. Par voie de conséquence, c’est à bon droit que Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] font valoir que l’agrément a été donné par la rencontre de l’offre et de la demande.
Si la commune de [Localité 1] fait valoir le fait qu’elle n’a pu valablement donner son agrément dans la mesure où les consorts [C] ont transmis un avenant portant cession du bail et renouvellement pour une nouvelle période de 25 ans, élément qui n’avait pas été accepté par le conseil municipal, force est de constater que la commission des baux avait bien précisé que le fermage devait s’établir à 2 200 kilos par hectare par an en cas de renouvellement à 25 ans. Dès lors, les défendeurs ont pu, sans mauvaise foi, adresser un avenant portant renouvellement du bail pour une nouvelle période de 25 ans. En outre, la juridiction relève que la commune n’a édicté que deux conditions à son acceptation, à savoir la capacité professionnelle de la repreneuse et l’augmentation du fermage, sans jamais évoquer la question d’un éventuel renouvellement ou de la durée du bail. De la même manière, si le conseil de la commune indique dans son courrier du 28 avril 2023 que l’agrément était conditionné par la conclusion d’un avenant, force est de constater que cet élément n’est jamais évoqué dans les délibérations, le conseil municipal se contentant de charger la maire de conclure lesdits avenants selon les modalités de leur décision.


Le tribunal constate au contraire que la commune a brusquement décidé de retirer son agrément à la cession, en justifiant sa position par des motifs qui varient dans le temps ; il est en effet d’abord question du fait que la cession a été conclue sans avenant, alors que cette condition n’avait jamais été posée, puis du fait que Madame [H] [C] épouse [A] ne pourrait exploiter personnellement les vignes, élément qui ne sera plus jamais évoqué, puis du fait qu’elle ne peut consentir à un renouvellement de 25 ans, ce qui ne peut qu’interroger.

Il se déduit de l’ensemble de ces développements que la commune, par la voix de son conseil municipal, a donné son agrément à la cession des baux à Madame [H] [C] épouse [A]. Par ailleurs, dans la mesure où l’agrément a été donné dès le 7 juillet 2022, il y a également lieu d’écarter les développements de la commune concernant le fait que la cession serait intervenue le 1er octobre 2022 dans la mesure où l’accord avait d’ores et déjà été donné.
Dès lors, il y a lieu de considérer que la cession est régulière comme ayant fait l’objet de l’agrément du bailleur, et de rejeter ce deuxième moyen pris en sa première branche.


Sur la cession prohibée pour défaut d’information de la cessation d’activité du co-preneur

L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose :
« L[...] Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.
A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur. […] ».

Il ressort de ces dispositions que lorsque les co-preneurs n’informent pas le bailleur de leur décision de résilier partiellement un bail à l’âge de la retraite, le co-preneur restant n’a pas qualité pour demander seul l’autorisation de céder le bail (Cass. 3e civ, 6 mai 2021, n°20-14.381).

En l’espèce, force est de constater que le tribunal ne dispose de strictement aucun élément permettant d’établir que Monsieur [V] [C] a pris sa retraite, et notamment la date à laquelle cet événement est intervenu, alors que cet élément conditionne le point de départ du délai. Surtout, la juridiction relève que la jurisprudence dont se prévaut la commune de [Localité 1] précise bien qu’en cas de défaut d’information du bailleur du départ à la retraite de l’un des co-preneurs, le co-preneur restant ne peut solliciter seul l’autorisation de céder son bail. Or, force est de constater que la cession a bien été sollicitée par les deux époux, par courrier du 1er juin 2022, et qu’ils sont tous deux parties à l’instance, ce dont il résulte que cet argument est inopérant. Au surplus, il ressort des deux délibérations du conseil municipal en date des 7 juillet et 12 décembre 2022 que la commune évoque la cession par la seule Madame [W] [S] épouse [C] de l’intégralité des baux à sa fille, sans jamais évoquer Monsieur [V] [C], ce dont il se déduit que l’information a nécessairement été portée à sa connaissance.
Dès lors, il y a lieu de rejeter ce deuxième moyen pris en sa deuxième branche.

Sur le contrôle des structures

L’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime dispose :
« Tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d'effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu'il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. Si le preneur est tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter en application de l’article L. 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l'octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l'autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d'autorisation exigée en application de l'article L. 331-2 dans le délai imparti par l'autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L. 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, lorsqu'elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux. »

Il ressort de cette disposition que le cessionnaire doit obtenir une autorisation d’exploiter pour continuer le bail.

En l’espèce, si la commune de [Localité 1] se prévaut du fait qu’il n’est pas justifié que la SCEA [A] [C] ne serait pas en règle vis-à-vis du contrôle des structures, force est de constater qu’elle n’en tire aucune conclusion juridique, le tribunal ne parvenant pas à déterminer si la commune entend faire valoir que cette irrégularité caractériserait une cession prohibée ou bien conduirait à une résiliation pour défaut de respect du contrôle des structures, à titre subsidiaire, si la cession devait être déclarée régulière.
Au demeurant, le tribunal note que la commune ne démontre pas le fait que l’exploitation des terres serait réalisée par la SCEA [A] [C] plutôt que par Madame [H] [C] épouse [A], ni ne démontre le fait que ladite opération était soumise à autorisation d’exploiter.
Il y a donc lieu de rejeter purement et simplement ce deuxième moyen pris en sa troisième branche.

Compte tenu de ces développements, il y a lieu de rejeter les demandes formulées par la commune de [Localité 1] concernant la résiliation des baux et l’expulsion des consorts [C], ainsi que l’ensemble des demandes des parties concernant l’arrachage et la propriété des plantations qui n’ont plus lieu d’être en l’absence de résiliation.




III. Sur les autres demandes

Sur la conclusion d’un nouveau bail

L’article 1102 du code civil dispose en son premier alinéa que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

Le tribunal rappelle que Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] affirment que, par son agrément tel qu’exprimé dans la délibération du 12 décembre 2022, la commune a consenti à un nouveau bail d’une durée de 25 ans.

En l’espèce, la délibération du 12 décembre 2022 indique :
« […] Le Conseil Municipal confirme la délibération 32/2022, à savoir l’accord donné pour la cession des baux des 24 février 1992 - 1er octobre 2008 et 3 juin 2014, de Mme [W] [C] au profit de sa fille, Mme [H] [A].
Valide la conclusion d’un avenant à ces trois baux, en appliquant conformément à la délibération n° 17/2019 du 12 décembre 2018, la valeur de 2.200 kg par hectare, eu égard au fait que les parcelles concernées par lesdits baux : ZD [Cadastre 4] – ZI [Cadastre 2] & ZI [Cadastre 3], sont louées pour 25 ans. […] ».

Cette délibération est à rapprocher du courrier du 4 juillet 2022 rédigé par la commune qui fait également état des éléments suivants :
« En suivi de votre courrier RAR du 1er juin 2022, de l’entrevue du 27 juin avec Madame [W] [C], et de la décision prise par les membres de la Commission des Baux, nous sommes en mesure de vous apporter les éléments suivants :
La Commission ad ‘hoc donne, exceptionnellement, une suite favorable à votre demande. Toutefois, celle-ci est assortie de :
La fourniture du certificat donnant à votre fille, Madame [H] [A] née [C], le droit d’exploiter.
L’application lors de la signature des avenants relatifs auxdits baux, après vos dernières vendanges de 2022, des valeurs décidées par le Conseil Municipal en date du 18 décembre 2019 et formalisées par la délibération n° 17/2019, à savoir :
1.800 kgs si renouvellement à 9 ans.
2.200 kgs si renouvellement à 25 ans.
Il est bien entendu que ce qui précède doit également recueillir l’avis favorable du Conseil Municipal lors de sa prochaine réunion plénière.
Afin de pouvoir présenter à celui-ci un dossier complet, nous vous remercions de bien vouloir nous confirmer votre accord sur ces propositions. »

Il ressort donc des éléments soumis à l’appréciation au tribunal que la commune a entendu porter le fermage des baux à 2 200 kilos par hectare et par an dans le cas où le renouvellement est d’une durée de 25 ans, ce qui est précisément le cas en l’espèce dans la mesure où les baux prévoient un renouvellement tacite sans limitation de durée et qu’ils ont été conclus pour 25 ans. Dès lors, même si la formulation de la délibération du 12 décembre 2022 s’avère particulièrement ambiguë et est de nature à induire en erreur la repreneuse, il s’en déduit que la référence à la durée de 25 ans dans ladite délibération a en réalité trait à ce renouvellement et non pas à la conclusion d’un nouveau bail.
Par voie de conséquence, il y a lieu de retenir que la commune n’a pas consenti au renouvellement des baux pour une nouvelle durée de 25 ans, ce dont il se déduit que la présente juridiction ne saurait l’enjoindre à régulariser un acte auquel elle ne s’est pas engagé. Il convient dès lors de rejeter la demande reconventionnelle formulée par Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A].

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La commune de [Localité 1] ayant succombé en ses demandes, il convient de la condamner aux dépens.

En application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, la commune de [Localité 1] a été condamnée aux dépens, ce dont il résulte qu'il convient de la condamner à payer à Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] la somme totale de 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit par interdite par la loi.
Il convient d’ordonner l’exécution provisoire, celle-ci étant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, considérant l’ancienneté de la cession.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la commune de [Localité 1] recevable en son action comme justifiant de sa qualité à agir ;

DIT que la cession intervenue au profit de Madame [H] [C] épouse [A] dans le cadre des quatre baux litigieux est régulière comme ayant fait l’objet d’un agrément de la part de la commune de [Localité 1], bailleresse ;

DÉBOUTE la commune de [Localité 1] de sa demande de résiliation des baux et de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

DÉBOUTE Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] de leur demande reconventionnelle visant à enjoindre sous astreinte la commune à réitérer sous la forme authentique un bail prorogeant la durée des baux pour 25 ans ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes contraires ou plus amples ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] aux dépens ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à verser à Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] la somme totale de 1 000 € (mille euros) au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 25 août 2025, et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
J.-G. MARCHAL A. DOUCET
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025



N° RG 23/00024 - N° Portalis DBWV-W-B7H-EZEL
Nac :52B


Minute:22/2025


Jugement du :
25 août 2025






COMMUNE DE [Localité 1]


c/

Madame [H] [C] épouse [A]
Madame [W] [S] épouse [C]
Monsieur [V] [C]
















DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Jean-emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS, et M. [M] [I] (Adjoint au maire)



DEFENDEURS

Madame [H] [C] épouse [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en personne assistée de Maître Samuel CREVEL de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS

Madame [W] [S] épouse [C]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparante en personne assistée de Maître Samuel CREVEL de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [V] [C]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparant en personne assisté de Maître Samuel CREVEL de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 août 2025 tenue par Madame Ariane DOUCET, Magistrat, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier lors des débats et du prononcé.
En présence de Messieurs [R] et [Q] [X], assesseurs bailleurs, et de Monsieur [G] et Monsieur [O], assesseurs preneurs,

 A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 25 août 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.
EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte authentique en date du 24 février 1991, la commune de [Localité 1] a donné à bail à Madame [W] [S] épouse [C] et Monsieur [V] [C] une parcelle sise à [Localité 1] de 00ha 27a 19ca de terre à vigne à prendre dans une plus grande parcelle cadastrée ZI n°[Cadastre 1], lieu-dit « [Localité 3] » pour 01ha 79a 70ca.

Par acte authentique en date du 11 juin 2002, la commune de [Localité 1] a donné à bail à ferme à Madame [W] [S] épouse [C] et Monsieur [V] [C] une parcelle sise à [Localité 1] de 00ha 18a 00ca de terre à vigne à prendre dans la même parcelle de plus grande importance.
Le bail a été conclu pour une durée de 30 ans à compter du 11 juin 2002, pour se terminer le 10 juin 2032.

Par acte authentique en date du 20 août 2008, les parties ont notamment décidé de renouveler le bail du 24 février 1991 pour une durée de 25 ans à compter du 1er octobre 2008, pour se terminer le 30 septembre 2033.
Dans ce même acte, la commune de [Localité 1] a donné à bail à Madame [W] [S] épouse [C] et Monsieur [V] [C] une parcelle sise à [Localité 1] de 00ha 00a 56ca de terre à vigne à prendre dans la même parcelle de plus grande importance.

Suite à une division cadastrale, la parcelle ZI n°[Cadastre 1] a été divisée et les parcelles issues des trois baux portent désormais sur les parcelles suivantes :
section ZI n°[Cadastre 2], lieu-dit « [Localité 3] » pour 00ha 18a 00ca ;
section ZI n°[Cadastre 3], lieu-dit « [Localité 3] » pour 00ha 27a 75ca.

Par acte authentique en date du 3 juin 2014, la commune de [Localité 1] a donné à bail à Madame [W] [S] épouse [C] une parcelle sise à [Localité 1] de 83a 30ca de terre à vigne à prendre dans une autre parcelle cadastrée ZD n°[Cadastre 4], lieu-dit « [Localité 4] » pour 85a 30ca.

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2023, Madame [W] [S] épouse [C] a cédé les différents baux à sa fille, Madame [H] [C] épouse [A].
Par courrier en date du 28 avril 2023, le conseil de la commune de [Localité 1] a mis en demeure Madame [H] [C] de cesser tout acte d’exploitation sur les différentes parcelles au motif que la cession intervenue était irrégulière en ce que l’agrément à la cession était conditionné par la hausse du prix du fermage.

Par citation en date du 14 décembre 2023, la commune de [Localité 1] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Troyes afin de voir convoquer Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] devant la présente juridiction et de solliciter la résiliation judiciaire des baux.

Après échec de la tentative de conciliation qui s’est tenue le 23 février 2024, les parties n’ayant pu se concilier, l'affaire a été renvoyée devant le bureau de jugement dont l’audience s’est tenue le 27 juin 2025.

* * *

La commune de [Localité 1], représentée par son conseil reprenant ses dernières conclusions oralement, formule les demandes suivantes :
dire et juger recevable et bien-fondée la commune de [Localité 1] en ses demandes ;
prononcer la résiliation des baux en date des 24 février 1991, 11 juin 2002, 20 août 2008 et du 3 juin 2014 ;
ordonner l’expulsion de Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] desdites parcelles et de tout occupant de leur chef ;
ordonner, sous astreinte de 500 € par jour de retard, l’expulsion de Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] ainsi que de tout occupant de leur chef de la parcelle objet des baux en date des 24 février 1991, 11 juin 2002, 20 août 2008 et du 3 juin 2014 ;
rappeler l’exécution provisoire ;
condamner Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] à payer à la commune de [Localité 1] une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Sur l’irrecevabilité soulevée par ses adversaires, la commune de [Localité 1] se fonde sur les articles 117 et 121 du code de procédure civile et la jurisprudence pour dire que la maire a été autorisée au terme d’une délibération du conseil municipal du 6 juin 2023 à saisir la présente juridiction en résiliation des baux, et que cette décision a bien été publiée.
Sur la résiliation des baux, la commune se fonde sur les articles L. 411-31 II et L. 411-35 du code rural, l’article 1104 du code civil ainsi que la jurisprudence. Elle expose que Monsieur [V] [C] a cessé son activité sans qu’elle n’en soit informée, et sans que l’autre titulaire du bail n’ait sollicité la continuation du bail à son profit. Elle ajoute qu’elle n’a donné son agrément à la cession qu’à la condition qu’un avenant soit conclu réévaluant le prix du fermage, et que si les consorts [C] lui ont bien transmis un avenant comprenant une augmentation du fermage, celui-ci prévoyait également un renouvellement des différents baux pour une nouvelle durée de 25 ans, ce qui n’a pas été accepté. Elle précise qu’elle a refusé de signer ces avenants et que les preneurs ont refusé de régulariser les avenants mais ont malgré tout permis à Madame [H] [C] épouse [A] de prendre possession du vignoble. Elle estime que cette situation constitue une cause de résiliation du bail dans la mesure où le bail a été cédé sans agrément de sa part.
La commune se prévaut en outre de la jurisprudence pour dire que si l’absence d’information du bailleur sur la cessation d’activité du preneur n’est pas sanctionnée par la résiliation, il n’en demeure pas moins qu’à défaut d’avoir réalisé cette information, celui qui reste sur l’exploitation n’est pas en droit de solliciter seul la cession du bail, ce dont elle déduit que Madame [W] [S] épouse [C] ne pouvait céder à sa fille les baux où elle était co-preneuse avec son époux. Elle indique par ailleurs qu’il n’est pas justifié que Madame [H] [C] épouse [A] serait en règle vis-à-vis du contrôle des structures.
Sur la demande reconventionnelle formulée par ses adversaires, la commune de [Localité 1] se fonde sur l’article L. 411-15 du code rural et de la pêche maritime et la jurisprudence pour solliciter son rejet au motif que le conseil municipal n’a jamais chargé la maire de renouveler les baux consentis pour une nouvelle durée de 25 ans.
À titre subsidiaire, la commune se prévaut de l’article D. 665-11 du code rural et de la pêche maritime pour s’opposer à la demande d’arracher les pieds de vigne, en indiquant que Monsieur [V] [C] est en retraite, que Madame [W] [S] épouse [C] a cessé toute activité et que Madame [H] [C] épouse [A] ne détient aucun droit locatif en ce que la cession n’a jamais été autorisée, et qu’en conséquence ils ne disposent plus de la faculté de procéder à l’arrachage et à la replantation des parcelles.

Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A], représentés par leur conseil reprenant oralement ses conclusions, formulent les demandes suivantes :
déclarer irrecevables l’ensemble des prétentions de la commune de [Localité 1] ;
rejeter comme mal-fondées l’ensemble des prétentions de la commune de [Localité 1] ;
juger que la commune de [Localité 1] a valablement agréé la cession des baux litigieux portant sur les parcelles ZI n°[Cadastre 3], ZI n°[Cadastre 2] et ZD n°[Cadastre 4] à Madame [H] [C] épouse [A] ;
juger que les parties aux baux litigieux ont conclu un avenant portant d’une part prorogation de 25 ans de la durée de ces baux et fixation d’un fermage de 2 200 kg/ha et par an ;
enjoindre la commune de [Localité 1], sous astreinte de 100 € par jour de retard, de réitérer sous la forme authentique son engagement de proroger la durée des baux ruraux de 25 ans et de revaloriser le fermage à 2 200 €/ha/an ;
à titre subsidiaire, déclarer, en cas de résiliation des baux, les consorts [C] en droit d’arracher les pieds de vignes présents sur les parcelles litigieuses aux fins de devenir titulaires des autorisations de replantation attachées auxdits pieds ;
condamner la commune de [Localité 1] à verser à Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner la commune de [Localité 1] aux dépens.
À titre liminaire, ils soulèvent l’irrecevabilité des prétentions de la commune de [Localité 1] sur le fondement des articles L. 2122-21 et L. 2132-1 du code général des collectivités territoriales, en indiquant que la maire de la commune a introduit une action en justice tendant à solliciter la résiliation judiciaire des baux sans justifier d’avoir préalablement recueilli l’autorisation du conseil municipal. Ils précisent que si la commune produit le texte d’une délibération habilitant la maire à engager cette action, il n’est pas démontré qu’elle a bien été publiée. Ils précisent par ailleurs que la commune ne démontre pas sa qualité de propriétaire des parcelles.



Sur le fond, Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] se prévalent des articles 1353 du code civil et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ainsi que la jurisprudence pour affirmer que la seule cessation d’activité de Monsieur [V] [C] ne peut entraîner la résiliation du bail, et qu’au demeurant un seul bail est concerné.
S’agissant de la régularité de la cession, ils se fondent sur les articles L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime et 1113 du code civil pour affirmer que l’offre de conclure un bail rural ou d’en modifier les conditions formulées par le bailleur acceptée par le preneur vaut bail. Ils soulignent que le conseil municipal a expressément autorisé sans condition la cession des baux et a enjoint la maire à rédiger un avenant. Ils ajoutent que seule la conclusion de l’avenant appelle la signature de la maire et non pas l’agrément de la cession en soi qui est une prérogative du conseil municipal. Ils indiquent par ailleurs que Madame [H] [C] épouse [A] exploite bien à titre individuel et non pas dans le cadre d’une société.
Ils sollicitent à ce propos la juridiction d’enjoindre la commune de réitérer cet accord sous astreinte en faisant valoir qu’ils ont accepté de conclure lesdits avenants.
À titre subsidiaire, ils demandent l’autorisation d’arracher les pieds de vigne au motif que la commune a renoncé à l’accession à la propriété de ces plantations, et qu’il importe peu que le bail aurait été irrégulièrement cédé.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises. Il est rappelé que la procédure étant orale, les écrits auxquels se réfèrent les parties durant l’audience ont nécessairement la date de celle-ci.
La juridiction précise qu’il ne sera pas répondu aux demandes de constatations ou de « dire et juger » qui ne saisissent pas le tribunal de prétentions au sens de l’article 954 du code de procédure civile.

I. Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.




Sur la qualité à agir de la commune du fait de l’habilitation

L’article L. 2122-21 du code général des collectivités territoriales dispose :
« Sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l'Etat dans le département, le maire est chargé, d'une manière générale, d'exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier : […]
8° De représenter la commune soit en demandant, soit en défendant ; […] ».

L’article L. 2131-2 du même code prévoit que sous réserve des dispositions du 16° de l'article L. 2122-22, le conseil municipal délibère sur les actions à intenter au nom de la commune.

L’article L. 2131-1 précise :
« I.-Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'ils ont été portés à la connaissance des intéressés dans les conditions prévues au présent article et, pour les actes mentionnés à l'article L. 2131-2, qu'il a été procédé à la transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement prévue par cet article.
Le maire peut, sous sa responsabilité, certifier le caractère exécutoire d'un acte.
II.-Les décisions individuelles prises par les autorités communales sont notifiées aux personnes qui en font l'objet.
III.-Les actes réglementaires et les décisions ne présentant ni un caractère réglementaire, ni un caractère individuel font l'objet d'une publication sous forme électronique, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, de nature à garantir leur authenticité et à assurer leur mise à disposition du public de manière permanente et gratuite. […] ».

En l’espèce, la commune produit un extrait de délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 1] en date du 6 juin 2023, dans laquelle il apparaît que le conseil municipal a décidé à l’unanimité d’engager une procédure en résiliation des baux et a donné mandat à la maire de défendre les intérêts de la commune dans le cadre de ce dossier. Il est précisé que ledit extrait a été affiché le 13 juin 2023 et a été certifié exécutoire à cette date.
Par voie de conséquence, il se déduit que la commune de [Localité 1] justifie du fait que son action a bien fait l’objet d’une délibération du conseil municipal préalablement à la saisine du tribunal, qu’il a donné mandat à la maire pour ce faire, et que cette délibération a bien été dûment publiée.
Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter purement et simplement ce premier moyen pris en sa première branche comme étant infondé et manifestement dilatoire.

Sur la qualité à agir de la commune du fait de sa qualité de propriétaire

Le tribunal rappelle que Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] soutiennent que la commune de [Localité 1] ne démontre pas sa qualité de propriétaire des parcelles litigieuses, et donc de bailleresse.
Toutefois, le tribunal constate que les consorts [C] n’apportent strictement aucun élément qui viendrait remettre en cause la qualité de bailleur de la commune, alors même que l’intégralité des pièces produites de part et d’autre laissent clairement apparaître que Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] ont toujours regardé la commune de [Localité 1] comme la légitime propriétaire des parcelles louées depuis plus de trente ans.
Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter purement et simplement ce premier moyen pris en sa seconde branche comme étant infondé et manifestement dilatoire.

II. Sur la résiliation

Sur la cession prohibée pour défaut d’agrément

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose :
« I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 
2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ; 
3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.
Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. 
II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 
1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ;
2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ;
3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ; 
4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectifs territoriales.
Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. ».

L’article L. 411-35 du même code dispose :
« Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
[…]
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. ».

Il se déduit de ces dispositions que la cession de bail se définit par tout transfert à un tiers par le preneur de tout ou partie de son droit personnel d’exploiter le fonds, à titre onéreux ou gratuit. C’est à celui qui l’invoque de démontrer l’existence d’une telle cession.
Par ailleurs, un preneur doit se prévaloir de l’agrément de son bailleur pour pouvoir céder le bail, sauf à saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

L’article 1113 du code civil dispose par ailleurs :
« Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.
Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. »

L’article 1118 du code civil précise en son troisième alinéa que l’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1121 est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant.

En l’espèce, il ressort de la chronologie des faits les éléments suivants :
- Par courrier en date du 1er juin 2022, Monsieur [V] [C] et Madame [W] [S] épouse [C] informent la commune de [Localité 1] du fait qu’ils sollicitent son agrément en vue de céder les baux à leur fille.
- Le 4 juillet 2022, la maire de la commune de [Localité 1] informe Monsieur [V] [C] et Madame [W] [S] épouse [C] du fait que la demande de cession a été acceptée par la commission des baux à condition qu’ils justifient du certificat donnant à leur fille le droit d’exploiter, et à condition que le fermage soit modifié à raison de 1 800 kilos si renouvellement à 9 ans et de 2 200 kilos si renouvellement à 25 ans.
- Par délibération du 7 juillet 2022, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] indique qu’il a été accepté le transfert des baux de Madame [W] [C] à sa fille sous forme d’avenants après les vendanges 2022, cette décision étant assortie de deux obligations, à savoir l’obtention par la repreneuse de la capacité professionnelle d’exploiter et la hausse du montant du fermage selon précédente délibération. Il est également précisé que la maire s’est assurée de la validité de la première condition et de l’accord de la future bénéficiaire quant à la seconde. Le conseil municipal accepte à l’unanimité et charge la maire de contacter un notaire pour la rédaction des avenants.
- Un projet d’avenant comprenant un fermage à 2 200 kilos par hectare et par an a été communiqué aux parties mais n’a pas été signé.
- Par délibération du 12 décembre 2022, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] indique que l’acte de cession qui devait intervenir le 30 novembre 2022 n’a pu aboutir. Le conseil confirme la délibération précédente, à savoir l’accord donné pour la cession des baux et valide la conclusion d’un avenant en appliquant la valeur de 2 200 kilos par hectare, « eu égard au fait que les parcelles concernées par lesdits baux […] sont louées pour 25 ans », et charge la maire de signer tout nouveau document se rapportant à cette cession.
- Par acte sous seing privé en date du 22 février 2023, Madame [W] [S] épouse [C] a cédé les différents baux à sa fille, Madame [H] [C] épouse [A]. Par courrier du même jour, cette dernière a informé la commune de ladite cession.
- Par courrier en date du 28 avril 2023, le conseil de la commune de [Localité 1] a indiqué à Madame [H] [C] que la cession était irrégulière en ce qu’elle était conditionnée à la conclusion d’un avenant, et l’a mise en demeure de cesser toute exploitation.
- Par délibération du 6 juin 2023 déjà citée, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a décidé à l’unanimité d’engager une procédure en résiliation des baux au motif que Madame [W] [S] épouse [C] a transmis des baux à sa fille sans respecter les règles qui s’imposaient, sans préciser lesquelles, et au motif qu’elle n’a pas répondu quant à la date de son départ en retraite et le fait que sa fille ne peut consacrer le temps nécessaire à l’exploitation des parcelles en ce qu’elle travaille à titre principal dans une banque.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs ont formulé auprès de la commune une offre, à savoir la cession des baux à Madame [H] [C] épouse [A], et que la commune a formulé une acceptation non conforme, c’est-à-dire un agrément assorti de conditions, à savoir la capacité professionnelle de la repreneuse et la hausse du prix du fermage. Cette proposition doit donc être considérée comme une offre nouvelle. Or, dès la délibération du 7 juillet 2022, le conseil municipal précise bien que la maire s’est déjà assurée de l’acceptation par les autres parties de ces deux conditions. Dès lors, conformément aux dispositions du code civil, il apparaît nécessairement que sont caractérisées une offre et une acceptation portant sur les éléments essentiels de l’engagement, formant de ce fait un accord. Par voie de conséquence, c’est à bon droit que Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] font valoir que l’agrément a été donné par la rencontre de l’offre et de la demande.
Si la commune de [Localité 1] fait valoir le fait qu’elle n’a pu valablement donner son agrément dans la mesure où les consorts [C] ont transmis un avenant portant cession du bail et renouvellement pour une nouvelle période de 25 ans, élément qui n’avait pas été accepté par le conseil municipal, force est de constater que la commission des baux avait bien précisé que le fermage devait s’établir à 2 200 kilos par hectare par an en cas de renouvellement à 25 ans. Dès lors, les défendeurs ont pu, sans mauvaise foi, adresser un avenant portant renouvellement du bail pour une nouvelle période de 25 ans. En outre, la juridiction relève que la commune n’a édicté que deux conditions à son acceptation, à savoir la capacité professionnelle de la repreneuse et l’augmentation du fermage, sans jamais évoquer la question d’un éventuel renouvellement ou de la durée du bail. De la même manière, si le conseil de la commune indique dans son courrier du 28 avril 2023 que l’agrément était conditionné par la conclusion d’un avenant, force est de constater que cet élément n’est jamais évoqué dans les délibérations, le conseil municipal se contentant de charger la maire de conclure lesdits avenants selon les modalités de leur décision.


Le tribunal constate au contraire que la commune a brusquement décidé de retirer son agrément à la cession, en justifiant sa position par des motifs qui varient dans le temps ; il est en effet d’abord question du fait que la cession a été conclue sans avenant, alors que cette condition n’avait jamais été posée, puis du fait que Madame [H] [C] épouse [A] ne pourrait exploiter personnellement les vignes, élément qui ne sera plus jamais évoqué, puis du fait qu’elle ne peut consentir à un renouvellement de 25 ans, ce qui ne peut qu’interroger.

Il se déduit de l’ensemble de ces développements que la commune, par la voix de son conseil municipal, a donné son agrément à la cession des baux à Madame [H] [C] épouse [A]. Par ailleurs, dans la mesure où l’agrément a été donné dès le 7 juillet 2022, il y a également lieu d’écarter les développements de la commune concernant le fait que la cession serait intervenue le 1er octobre 2022 dans la mesure où l’accord avait d’ores et déjà été donné.
Dès lors, il y a lieu de considérer que la cession est régulière comme ayant fait l’objet de l’agrément du bailleur, et de rejeter ce deuxième moyen pris en sa première branche.


Sur la cession prohibée pour défaut d’information de la cessation d’activité du co-preneur

L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose :
« L[...] Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.
A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur. […] ».

Il ressort de ces dispositions que lorsque les co-preneurs n’informent pas le bailleur de leur décision de résilier partiellement un bail à l’âge de la retraite, le co-preneur restant n’a pas qualité pour demander seul l’autorisation de céder le bail (Cass. 3e civ, 6 mai 2021, n°20-14.381).

En l’espèce, force est de constater que le tribunal ne dispose de strictement aucun élément permettant d’établir que Monsieur [V] [C] a pris sa retraite, et notamment la date à laquelle cet événement est intervenu, alors que cet élément conditionne le point de départ du délai. Surtout, la juridiction relève que la jurisprudence dont se prévaut la commune de [Localité 1] précise bien qu’en cas de défaut d’information du bailleur du départ à la retraite de l’un des co-preneurs, le co-preneur restant ne peut solliciter seul l’autorisation de céder son bail. Or, force est de constater que la cession a bien été sollicitée par les deux époux, par courrier du 1er juin 2022, et qu’ils sont tous deux parties à l’instance, ce dont il résulte que cet argument est inopérant. Au surplus, il ressort des deux délibérations du conseil municipal en date des 7 juillet et 12 décembre 2022 que la commune évoque la cession par la seule Madame [W] [S] épouse [C] de l’intégralité des baux à sa fille, sans jamais évoquer Monsieur [V] [C], ce dont il se déduit que l’information a nécessairement été portée à sa connaissance.
Dès lors, il y a lieu de rejeter ce deuxième moyen pris en sa deuxième branche.

Sur le contrôle des structures

L’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime dispose :
« Tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d'effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu'il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. Si le preneur est tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter en application de l’article L. 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l'octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l'autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d'autorisation exigée en application de l'article L. 331-2 dans le délai imparti par l'autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L. 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, lorsqu'elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux. »

Il ressort de cette disposition que le cessionnaire doit obtenir une autorisation d’exploiter pour continuer le bail.

En l’espèce, si la commune de [Localité 1] se prévaut du fait qu’il n’est pas justifié que la SCEA [A] [C] ne serait pas en règle vis-à-vis du contrôle des structures, force est de constater qu’elle n’en tire aucune conclusion juridique, le tribunal ne parvenant pas à déterminer si la commune entend faire valoir que cette irrégularité caractériserait une cession prohibée ou bien conduirait à une résiliation pour défaut de respect du contrôle des structures, à titre subsidiaire, si la cession devait être déclarée régulière.
Au demeurant, le tribunal note que la commune ne démontre pas le fait que l’exploitation des terres serait réalisée par la SCEA [A] [C] plutôt que par Madame [H] [C] épouse [A], ni ne démontre le fait que ladite opération était soumise à autorisation d’exploiter.
Il y a donc lieu de rejeter purement et simplement ce deuxième moyen pris en sa troisième branche.

Compte tenu de ces développements, il y a lieu de rejeter les demandes formulées par la commune de [Localité 1] concernant la résiliation des baux et l’expulsion des consorts [C], ainsi que l’ensemble des demandes des parties concernant l’arrachage et la propriété des plantations qui n’ont plus lieu d’être en l’absence de résiliation.




III. Sur les autres demandes

Sur la conclusion d’un nouveau bail

L’article 1102 du code civil dispose en son premier alinéa que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

Le tribunal rappelle que Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] affirment que, par son agrément tel qu’exprimé dans la délibération du 12 décembre 2022, la commune a consenti à un nouveau bail d’une durée de 25 ans.

En l’espèce, la délibération du 12 décembre 2022 indique :
« […] Le Conseil Municipal confirme la délibération 32/2022, à savoir l’accord donné pour la cession des baux des 24 février 1992 - 1er octobre 2008 et 3 juin 2014, de Mme [W] [C] au profit de sa fille, Mme [H] [A].
Valide la conclusion d’un avenant à ces trois baux, en appliquant conformément à la délibération n° 17/2019 du 12 décembre 2018, la valeur de 2.200 kg par hectare, eu égard au fait que les parcelles concernées par lesdits baux : ZD [Cadastre 4] – ZI [Cadastre 2] & ZI [Cadastre 3], sont louées pour 25 ans. […] ».

Cette délibération est à rapprocher du courrier du 4 juillet 2022 rédigé par la commune qui fait également état des éléments suivants :
« En suivi de votre courrier RAR du 1er juin 2022, de l’entrevue du 27 juin avec Madame [W] [C], et de la décision prise par les membres de la Commission des Baux, nous sommes en mesure de vous apporter les éléments suivants :
La Commission ad ‘hoc donne, exceptionnellement, une suite favorable à votre demande. Toutefois, celle-ci est assortie de :
La fourniture du certificat donnant à votre fille, Madame [H] [A] née [C], le droit d’exploiter.
L’application lors de la signature des avenants relatifs auxdits baux, après vos dernières vendanges de 2022, des valeurs décidées par le Conseil Municipal en date du 18 décembre 2019 et formalisées par la délibération n° 17/2019, à savoir :
1.800 kgs si renouvellement à 9 ans.
2.200 kgs si renouvellement à 25 ans.
Il est bien entendu que ce qui précède doit également recueillir l’avis favorable du Conseil Municipal lors de sa prochaine réunion plénière.
Afin de pouvoir présenter à celui-ci un dossier complet, nous vous remercions de bien vouloir nous confirmer votre accord sur ces propositions. »

Il ressort donc des éléments soumis à l’appréciation au tribunal que la commune a entendu porter le fermage des baux à 2 200 kilos par hectare et par an dans le cas où le renouvellement est d’une durée de 25 ans, ce qui est précisément le cas en l’espèce dans la mesure où les baux prévoient un renouvellement tacite sans limitation de durée et qu’ils ont été conclus pour 25 ans. Dès lors, même si la formulation de la délibération du 12 décembre 2022 s’avère particulièrement ambiguë et est de nature à induire en erreur la repreneuse, il s’en déduit que la référence à la durée de 25 ans dans ladite délibération a en réalité trait à ce renouvellement et non pas à la conclusion d’un nouveau bail.
Par voie de conséquence, il y a lieu de retenir que la commune n’a pas consenti au renouvellement des baux pour une nouvelle durée de 25 ans, ce dont il se déduit que la présente juridiction ne saurait l’enjoindre à régulariser un acte auquel elle ne s’est pas engagé. Il convient dès lors de rejeter la demande reconventionnelle formulée par Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A].

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La commune de [Localité 1] ayant succombé en ses demandes, il convient de la condamner aux dépens.

En application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, la commune de [Localité 1] a été condamnée aux dépens, ce dont il résulte qu'il convient de la condamner à payer à Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] la somme totale de 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit par interdite par la loi.
Il convient d’ordonner l’exécution provisoire, celle-ci étant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, considérant l’ancienneté de la cession.






PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la commune de [Localité 1] recevable en son action comme justifiant de sa qualité à agir ;

DIT que la cession intervenue au profit de Madame [H] [C] épouse [A] dans le cadre des quatre baux litigieux est régulière comme ayant fait l’objet d’un agrément de la part de la commune de [Localité 1], bailleresse ;

DÉBOUTE la commune de [Localité 1] de sa demande de résiliation des baux et de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

DÉBOUTE Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] de leur demande reconventionnelle visant à enjoindre sous astreinte la commune à réitérer sous la forme authentique un bail prorogeant la durée des baux pour 25 ans ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes contraires ou plus amples ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] aux dépens ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à verser à Madame [W] [S] épouse [C], Monsieur [V] [C] et Madame [H] [C] épouse [A] la somme totale de 1 000 € (mille euros) au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 25 août 2025, et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
J.-G. MARCHAL A. DOUCET

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Mise à jour de la source le 2025-09-29T19:12:10.069Z.