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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Meaux, Ctx Gen JCP, 19 septembre 2025, n° 25/02251

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2018, ayant pris effet le même jour, la S.A. LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE a donné à bail à M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] un logement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 341,53 euros, outre un dépôt de garantie de 288,50 euros. 

Invoquant des échéances impayées, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, venant aux droits de la S.A. LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE, a, par actes de commissaire de justice du 25 janvier 2024, fait signifier à M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 995,89 euros, dont 1 863,78 euros au titre des loyers et charges de septembre 2023 à janvier 2024. 

Par actes de commissaire de justice du 07 avril 2025, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE a fait assigner M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
– constater l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux ;
– ordonner l'expulsion de M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux concernés, au besoin avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, et d'un serrurier ;
– dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-0 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
– condamner solidairement M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à lui payer la somme en principal de 4 531,06 euros, due pour les causes énoncées, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu'au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation ; 
– condamner solidairement M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux ;
– condamner in solidum M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024. 

À l'audience du 11 juin 2025, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 531,06 euros selon décompte arrêté au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse. Elle indique ne pas s'opposer à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire compte tenu de la reprise du paiement des loyers depuis trois échéances.

M. [Z] [Y] et Mme [R] [S], comparant en personne, reconnaissent le principe de la dette locative. Décrivant leurs ressources et charges, ils sollicitent de plus larges délais de paiement et propose d'apurer la dette à concurrence de 200 euros par mois en plus des loyers et charges. Ils s'opposent à la demande d'expulsion et sollicitent ainsi la suspension de la clause résolutoire. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l'article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 janvier 2024, soit plus de deux mois avant les assignations du 07 avril 2025.

Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE justifie qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 08 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. 3F SEINE-ET-MARNE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, le bail signé le 28 mai 2018, le commandement de payer délivré le 25 janvier 2024 et le décompte de la créance actualisé au 04 juin 2025, démontrent l'existence d'un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur.

Le bail prévoit par ailleurs, à l'article 13 de ses conditions générales, la solidarité des locataires. 

Le bailleur invoque une dette locative s'établissant à un total de 4 531,06 euros au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires.

Cependant, a été intégrée à la dette locative, à cinq reprises, une pénalité de retard en réponse à l'enquête prévue par l'article L. 442-5 du code de la construction entre le 29 février 2024 et le 30 juin 2024. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n'y ont pas répondu dans un délai d'un mois, celle-ci ne s'applique que s'il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 38,10 euros.

Il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 132,11 euros le 29 février 2024 2024, ont été imputés aux locataire. Or, l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

A également été intégré à la dette locative, à six reprises, des frais de rejet d'un montant de 1,71 euros chacun. 
Or, l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance, lesquels ne relèvent, par ailleurs, ni des loyers ni des charges. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 10,26 euros.

La dette locative s'établit ainsi à un total de 4 350,59

Il convient, dès lors, de condamner solidairement M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 4 350,59 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 863,78 à compter du 25 janvier 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des développements ci-dessous. 

3. Sur la résiliation contrat de bail 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 mai 2018 comporte, en son article 9, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 25 janvier 2024, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE a fait commandement à M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] de payer la somme de 1 863,78 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant 26 mars 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l'article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, il résulte du décompte produit qu'à la date de l'audience, le dernier loyer courant avant l'audience, soit celui du mois d'avril 2025, a été réglé dans son intégralité. La reprise du paiement du loyer courant avant la date de l'audience est donc caractérisée. 

Le couple perçoit, par ailleurs, un total de 800 euros par mois d'allocations France travail et Mme [R] [S] vient de débuter un emploi d'intérimaire. 

M. [Z] [Y] déclare qu'après un arrêt de travail pour longue maladie, il entend reprendre une activité et justifie d'une demande de remboursement d'épargne salariale. Le couple est parent d'un enfant. 

Par ailleurs, il ressort du décompte que M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] ont repris le paiement des loyers depuis le mois de janvier 2025. 

Malgré ces faibles revenus, il convient, compte tenu de l'accord express du bailleur de déroger aux dispositions de l'article 24 susmentionné quant aux conditions d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif. 

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, S.A. 3F SEINE-ET-MARNE sera autorisée à procéder à l'expulsion de M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] et de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] seront redevable solidairement du paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer du logement augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 644,66 au 31 mai 2025), de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] aux dépens de l'instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2018 entre la S.A. LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE, aux droits de laquelle vient la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, d’une part, et M. [Z] [Y] et Mme [R] [S], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 mars 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résiliés de plein droit à cette date ;
CONDAMNE solidairement M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 4 350,59 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 863,78 à compter du 25 janvier 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision

AUTORISE M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à s'en libérer par 22 mensualités d'un montant minimum de 200 euros chacune et une 23ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d'exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance ou d'un terme de loyer courant à son échéance :
1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,
2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,
3° la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
5° M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] seront condamnés solidairement à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui des loyers et charges du logement si les bail s’était poursuivi (soit 644,66 au 31 mai 2025), à compter de la date d'effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023 ;

REJETTE la demande de la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
Min N° 25/00795
N° RG 25/02251 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD655

S.A. 3F SEINE ET MARNE

C/
M. [Z] [Y]
Mme [R] [S]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025



DEMANDERESSE :

S.A. 3F SEINE ET MARNE
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

comparant

Madame [R] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Mme DEMILLY Florine


DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Hela KACEM



Copie délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [Y] et Madame [R] [S]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2018, ayant pris effet le même jour, la S.A. LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE a donné à bail à M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] un logement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 341,53 euros, outre un dépôt de garantie de 288,50 euros. 

Invoquant des échéances impayées, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, venant aux droits de la S.A. LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE, a, par actes de commissaire de justice du 25 janvier 2024, fait signifier à M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 995,89 euros, dont 1 863,78 euros au titre des loyers et charges de septembre 2023 à janvier 2024. 

Par actes de commissaire de justice du 07 avril 2025, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE a fait assigner M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
– constater l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux ;
– ordonner l'expulsion de M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux concernés, au besoin avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, et d'un serrurier ;
– dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-0 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
– condamner solidairement M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à lui payer la somme en principal de 4 531,06 euros, due pour les causes énoncées, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu'au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation ; 
– condamner solidairement M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux ;
– condamner in solidum M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024. 

À l'audience du 11 juin 2025, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 531,06 euros selon décompte arrêté au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse. Elle indique ne pas s'opposer à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire compte tenu de la reprise du paiement des loyers depuis trois échéances.

M. [Z] [Y] et Mme [R] [S], comparant en personne, reconnaissent le principe de la dette locative. Décrivant leurs ressources et charges, ils sollicitent de plus larges délais de paiement et propose d'apurer la dette à concurrence de 200 euros par mois en plus des loyers et charges. Ils s'opposent à la demande d'expulsion et sollicitent ainsi la suspension de la clause résolutoire. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l'article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 janvier 2024, soit plus de deux mois avant les assignations du 07 avril 2025.

Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE justifie qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 08 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. 3F SEINE-ET-MARNE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, le bail signé le 28 mai 2018, le commandement de payer délivré le 25 janvier 2024 et le décompte de la créance actualisé au 04 juin 2025, démontrent l'existence d'un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur.

Le bail prévoit par ailleurs, à l'article 13 de ses conditions générales, la solidarité des locataires. 

Le bailleur invoque une dette locative s'établissant à un total de 4 531,06 euros au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires.

Cependant, a été intégrée à la dette locative, à cinq reprises, une pénalité de retard en réponse à l'enquête prévue par l'article L. 442-5 du code de la construction entre le 29 février 2024 et le 30 juin 2024. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n'y ont pas répondu dans un délai d'un mois, celle-ci ne s'applique que s'il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 38,10 euros.

Il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 132,11 euros le 29 février 2024 2024, ont été imputés aux locataire. Or, l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

A également été intégré à la dette locative, à six reprises, des frais de rejet d'un montant de 1,71 euros chacun. 
Or, l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance, lesquels ne relèvent, par ailleurs, ni des loyers ni des charges. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 10,26 euros.

La dette locative s'établit ainsi à un total de 4 350,59

Il convient, dès lors, de condamner solidairement M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 4 350,59 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 863,78 à compter du 25 janvier 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des développements ci-dessous. 

3. Sur la résiliation contrat de bail 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 mai 2018 comporte, en son article 9, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 25 janvier 2024, la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE a fait commandement à M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] de payer la somme de 1 863,78 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant 26 mars 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l'article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, il résulte du décompte produit qu'à la date de l'audience, le dernier loyer courant avant l'audience, soit celui du mois d'avril 2025, a été réglé dans son intégralité. La reprise du paiement du loyer courant avant la date de l'audience est donc caractérisée. 

Le couple perçoit, par ailleurs, un total de 800 euros par mois d'allocations France travail et Mme [R] [S] vient de débuter un emploi d'intérimaire. 

M. [Z] [Y] déclare qu'après un arrêt de travail pour longue maladie, il entend reprendre une activité et justifie d'une demande de remboursement d'épargne salariale. Le couple est parent d'un enfant. 

Par ailleurs, il ressort du décompte que M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] ont repris le paiement des loyers depuis le mois de janvier 2025. 

Malgré ces faibles revenus, il convient, compte tenu de l'accord express du bailleur de déroger aux dispositions de l'article 24 susmentionné quant aux conditions d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif. 

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, S.A. 3F SEINE-ET-MARNE sera autorisée à procéder à l'expulsion de M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] et de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] seront redevable solidairement du paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer du logement augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 644,66 au 31 mai 2025), de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] aux dépens de l'instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2018 entre la S.A. LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE, aux droits de laquelle vient la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE, d’une part, et M. [Z] [Y] et Mme [R] [S], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 mars 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résiliés de plein droit à cette date ;
CONDAMNE solidairement M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 4 350,59 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 863,78 à compter du 25 janvier 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision

AUTORISE M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] à s'en libérer par 22 mensualités d'un montant minimum de 200 euros chacune et une 23ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d'exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance ou d'un terme de loyer courant à son échéance :
1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,
2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,
3° la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
5° M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] seront condamnés solidairement à payer à la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui des loyers et charges du logement si les bail s’était poursuivi (soit 644,66 au 31 mai 2025), à compter de la date d'effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [Y] et Mme [R] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023 ;

REJETTE la demande de la S.A. 3F SEINE-ET-MARNE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2025-10-02T19:24:11.203Z.