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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Avignon, Chambre 01 CTX IMMOBILIER, 9 septembre 2025, n° 23/02301

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit de la famillePartage, indivision, succession
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Motifs

EXPOSE DU LITIGE ;

Mme [T] [N] décédée le [Date décès 1] 2020 laisse pour lui succéder ses petits-cousins ;

-Mme [W] [N][Y], 
-M. [L] [N]

Par acte du 1er septembre 2023, Mme [W] [N] a attrait son frère devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’obtenir la licitation de l’immeuble indivis avec mise à prix de 400.000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères.

Par ordonnance du 21 mai 2024, le juge de la mise en état a débouté M. [N] de sa demande d’expertise.

En l’état de ses conclusions communiquées par la voie électronique le 20 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [N] demande au tribunal:
-débouter M. [L] [N] de ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence ;
-ordonner qu’il sera procédé à la vente sur licitation de l’immeuble indivis, 
-fixer la mise à prix de l’immeuble à 400.000 euros avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères,
-fixer les modalités de publicité de la vente sur licitation de l’immeuble,
 -désigner maître [Q] [H] notaire à [Localité 4] afin d’établir les comptes de liquidation et le partage du prix de vente, précédemment en charge des opérations successorales, 
-condamner M. [N] au paiement de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
-dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte, liquidation et partage et en ordonner distraction au profit de maître Stéphen ROCHETTE avocat,
-dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En l’état de ses conclusions communiquées par la voie électronique le 05 février 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M.[N] demande au tribunal:
-débouter Mme [N] de ses demandes, fins et conclusions, 
En conséquence :
-ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision s’agissant du bien immobilier sis à [Adresse 3],
-désigner maître [Q] [H] notaire à [Localité 4] aux fins d’élaborer un projet de partage de l’indivision et de déterminer la valeur vénale et locative des biens , d’évaluer la composition des lots en tant que de besoin,
-juger que maître [Q] [H] notaire désigné aura pouvoir de s’adjoindre tout sapiteur de son choix notamment en matière d’évaluation immobilière,
-commettre tout juge commis aux opérations qu’il plaira à la juridiction pour surveiller les opérations de liquidation partage, 
-ordonner qu’en cs d’empêchement du notaire commis , il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête,
-condamner Mme [N] à lui payer 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-ordonner que les dépens soient employés en frais privilégiés de partage.

L’affaire clôturée le 03 avril 2025 et appelée à l’audience de juge unique du 10 juin 2025 a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS 

Sur le partage judiciaire et la désignation du notaire:

Aux termes de l'article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.

En l'espèce, les parties n'étant pas parvenues à un accord amiable sur la manière de procéder au partage, il y a lieu d'ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties.

En application de l’article 1364 du code civil, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations.

Il résulte de ces dispositions que la commise du notaire n’est pas de droit. Elle est subordonnée à la complexité des opérations à mener.

L’immeuble indivis cadastré section AT numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] situé sur la commune de [Localité 4] est composé d’une maison à usage d’habitation avec terrain attenant et non attenant et constitue le seul élément d'actif important de l'indivision.

M. [N] sollicite la désignation d’un notaire et se prévaut :
-de la possibilité de composer des lots car il existe trois parcelles distinctes qui semblent selon lui être constructibles au regard du plan local d’urbanisme applicable sur la commune de [Localité 4] alors qu’il ne communique aucun document au soutien de ces allégations ; la parcelle non attenante AT [Cadastre 2] étant en très fort dénivelé, étroite et située entre deux rues d’accès au village avec des nuisances visuelles et sonores et dont la construction d’un immeuble troublerait certainement la jouissance visuelle vers le Luberon ( cf pièce 5 du défendeur ).
Les pièces produites dans la procédure révèlent que l’immeuble indivis est une maison de maître avec terrain de 800 mètres carré qui n’est pas communément partageable au sens de l’article susvisé.
-des différentes estimations de l’immeuble qui conduisent à retenir une valeur comprise entre 500.000 et 700.000 euros, soit un écart significatif de 200.000 euros alors que cette différence d’évaluation s’explique au regard du montant des travaux de rénovation à prévoir qui n’est pas inclus dans les valeurs produites par la requérante.

Ces éléments ne peuvent justifier la complexité des opérations de partage et la désignation d’un notaire.

La demande de désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de partage, compte et liquidation de la succession de Mme [T] [N] est en conséquence rejetée.

Sur la demande de licitation de l’immeuble indivis :

Au termes de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ;
Ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des co-partageants ne puisse ou ne veuille prendre,
La vente s'en fait aux enchères, et le prix est partagé entre les copropriétaires.

Il en résulte que la licitation ne peut être ordonnée que si le bien ne peut être facilement partagé ou attribué.


Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile qui renvoie aux articles 1271 à 1281, il incombe au juge qui ordonne la licitation d'un bien indivis de fixer le montant de sa mise à prix.

Cet immeuble indivis a bien été délivré aux parties qui en sont propriétaires contrairement à ce que soutient M. [N] ; la déclaration de succession avec le règlement des droits de succession ayant été effectuée par maître [H], notaire le 25 mai 2021. 

Le tribunal a retenu ci avant qu’il ne peut être procédé à un partage en lots de l’immeuble et M. [N] n’a pas demandé son attribution.

Mme [N] sollicite la mise à prix de l’immeuble indivis à 400.000 euros avec faculté de baisse du quart et puis de la moitié en cas de carence d’enchères.

M. [N] s’oppose à la licitation de l’immeuble.

Compte tenu des avis de valeurs communiqués qui datent cependant de 2021 et 2022 et afin de concilier la nécessaire attractivité du montant de la mise à prix nécessaire pour une présence importante d’enchérisseurs et les intérêts des parties de ne pas voir brader le bien, il convient de fixer la mise à prix de l’immeuble à 400.000 euros avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères.

La licitation du bien indivis dont les modalités seront inscrites dans le dispositif de la présente décision permettra que le partage puisse être effectué en valeur.

Maître [Q] [H] notaire est désignée pour recevoir le produit de la vente et le partager par moitié entre les parties ; ces dernières n’ayant revendiqué aucune créance à l’encontre de l’indivision.

Sur les autres demandes :

Les dépens sont employés en frais privilégiés de partage sans possibilité de distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

-ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre les parties en ce qu’elle porte sur l’immeuble situé sur la commune de [Localité 4] cadastré section AT numéro [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;

-DEBOUTE M. [L] [N] de sa demande de désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision ;

-DESIGNE D. HACHEFA en qualité de juge commis ou tout autre juge de la chambre pour surveiller les opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision ;

-ORDONNE sur les poursuites de Mme [W] [N] et en présence de M. [L] [N] ou celui-ci dûment appelé, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire d’Avignon du bien immobilier sis à Menerbes cadastré section AT numéro [Cadastre 1] lieudit [Localité 5] 03a 18 ca, AT [Cadastre 2] lieudit [Localité 5] 06 a 75 ca, AT [Cadastre 3] lieudit [Localité 5] 04 a 97 ca ;

-FIXE la mise à prix à 400.000 euros avec faculté de baisse d'un quart puis de la moitié en cas de carence d'enchères ;

-DIT que le cahier des charges sera déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Avignon par maître Stephen ROCHETTE avocat inscrit au barreau d’Avignon ; 

-ORDONNE la publicité conforme à celle prévue par les articles R322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

-DESIGNE maître [Q] [H] notaire pour recevoir le produit de la vente et procéder à son partage par moitié entre les parties ;

-DIT que les parties verseront à maître [Q] [H] notaire une provision respective de 1000 euros à valoir sur ses émoluments dans un délai de 15 jours à compter de la réception du prix de vente ;

-RAPPELLE qu’en application de l’article R 44461 du code de commerce, et de l’article 9-1 du règlement national de la profession de notaire, un notaire ne peut recevoir un acte sans avoir été provisionné d'une somme suffisante pour couvrir les déboursés, droits, émoluments et honoraires et DIT qu’il appartiendra aux parties de verser au notaire la provision qui sera nécessaire à la préparation de ses actes ;

- RAPPELLE que :
- le juge commis pourra être saisi de toute difficulté à l’adresse mail suivante : [Courriel 1] ;
- le principe du contradictoire s'impose au notaire et aux parties ;
-les parties et les avocats extérieurs au barreau d’Avignon ( article 5 alinéa 3 de la loi du 31 décembre 1971 modifié par l’ordonnance du 18 septembre 2019) ne peuvent saisir directement le juge commis des difficultés rencontrées et aucune réponse ne pourra être adressée;

-ORDONNE l'emploi des dépens en frais privilégiés de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties sans distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

-DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Texte intégral
Minute N°
COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N. R.G. : N° RG 23/02301 - N° Portalis DB3F-W-B7H-JQAQ

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025


DEMANDERESSE :

Madame [W] [N] veuve [Y]
née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1] (13)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Stephen ROCHETTE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Cécile BILLÉ, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant


DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [N]
né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 1] (13)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente 

DEBATS :

Audience publique du 10 Juin 2025
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT : 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Djamila HACHEFA, et M. Frédéric FEBRIER, greffier. 



-=-=-=-=-=-=- 


Grosse + expédition à :Me Cécile BILLÉ
Expédition à :Me Christiane IMBERT-GARGIULO,
délivrées le 





EXPOSE DU LITIGE ;

Mme [T] [N] décédée le [Date décès 1] 2020 laisse pour lui succéder ses petits-cousins ;

-Mme [W] [N][Y], 
-M. [L] [N]

Par acte du 1er septembre 2023, Mme [W] [N] a attrait son frère devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’obtenir la licitation de l’immeuble indivis avec mise à prix de 400.000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères.

Par ordonnance du 21 mai 2024, le juge de la mise en état a débouté M. [N] de sa demande d’expertise.

En l’état de ses conclusions communiquées par la voie électronique le 20 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [N] demande au tribunal:
-débouter M. [L] [N] de ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence ;
-ordonner qu’il sera procédé à la vente sur licitation de l’immeuble indivis, 
-fixer la mise à prix de l’immeuble à 400.000 euros avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères,
-fixer les modalités de publicité de la vente sur licitation de l’immeuble,
 -désigner maître [Q] [H] notaire à [Localité 4] afin d’établir les comptes de liquidation et le partage du prix de vente, précédemment en charge des opérations successorales, 
-condamner M. [N] au paiement de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
-dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte, liquidation et partage et en ordonner distraction au profit de maître Stéphen ROCHETTE avocat,
-dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En l’état de ses conclusions communiquées par la voie électronique le 05 février 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M.[N] demande au tribunal:
-débouter Mme [N] de ses demandes, fins et conclusions, 
En conséquence :
-ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision s’agissant du bien immobilier sis à [Adresse 3],
-désigner maître [Q] [H] notaire à [Localité 4] aux fins d’élaborer un projet de partage de l’indivision et de déterminer la valeur vénale et locative des biens , d’évaluer la composition des lots en tant que de besoin,
-juger que maître [Q] [H] notaire désigné aura pouvoir de s’adjoindre tout sapiteur de son choix notamment en matière d’évaluation immobilière,
-commettre tout juge commis aux opérations qu’il plaira à la juridiction pour surveiller les opérations de liquidation partage, 
-ordonner qu’en cs d’empêchement du notaire commis , il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête,
-condamner Mme [N] à lui payer 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-ordonner que les dépens soient employés en frais privilégiés de partage.

L’affaire clôturée le 03 avril 2025 et appelée à l’audience de juge unique du 10 juin 2025 a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS 

Sur le partage judiciaire et la désignation du notaire:

Aux termes de l'article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.

En l'espèce, les parties n'étant pas parvenues à un accord amiable sur la manière de procéder au partage, il y a lieu d'ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties.

En application de l’article 1364 du code civil, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations.

Il résulte de ces dispositions que la commise du notaire n’est pas de droit. Elle est subordonnée à la complexité des opérations à mener.

L’immeuble indivis cadastré section AT numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] situé sur la commune de [Localité 4] est composé d’une maison à usage d’habitation avec terrain attenant et non attenant et constitue le seul élément d'actif important de l'indivision.

M. [N] sollicite la désignation d’un notaire et se prévaut :
-de la possibilité de composer des lots car il existe trois parcelles distinctes qui semblent selon lui être constructibles au regard du plan local d’urbanisme applicable sur la commune de [Localité 4] alors qu’il ne communique aucun document au soutien de ces allégations ; la parcelle non attenante AT [Cadastre 2] étant en très fort dénivelé, étroite et située entre deux rues d’accès au village avec des nuisances visuelles et sonores et dont la construction d’un immeuble troublerait certainement la jouissance visuelle vers le Luberon ( cf pièce 5 du défendeur ).
Les pièces produites dans la procédure révèlent que l’immeuble indivis est une maison de maître avec terrain de 800 mètres carré qui n’est pas communément partageable au sens de l’article susvisé.
-des différentes estimations de l’immeuble qui conduisent à retenir une valeur comprise entre 500.000 et 700.000 euros, soit un écart significatif de 200.000 euros alors que cette différence d’évaluation s’explique au regard du montant des travaux de rénovation à prévoir qui n’est pas inclus dans les valeurs produites par la requérante.

Ces éléments ne peuvent justifier la complexité des opérations de partage et la désignation d’un notaire.

La demande de désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de partage, compte et liquidation de la succession de Mme [T] [N] est en conséquence rejetée.

Sur la demande de licitation de l’immeuble indivis :

Au termes de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ;
Ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des co-partageants ne puisse ou ne veuille prendre,
La vente s'en fait aux enchères, et le prix est partagé entre les copropriétaires.

Il en résulte que la licitation ne peut être ordonnée que si le bien ne peut être facilement partagé ou attribué.


Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile qui renvoie aux articles 1271 à 1281, il incombe au juge qui ordonne la licitation d'un bien indivis de fixer le montant de sa mise à prix.

Cet immeuble indivis a bien été délivré aux parties qui en sont propriétaires contrairement à ce que soutient M. [N] ; la déclaration de succession avec le règlement des droits de succession ayant été effectuée par maître [H], notaire le 25 mai 2021. 

Le tribunal a retenu ci avant qu’il ne peut être procédé à un partage en lots de l’immeuble et M. [N] n’a pas demandé son attribution.

Mme [N] sollicite la mise à prix de l’immeuble indivis à 400.000 euros avec faculté de baisse du quart et puis de la moitié en cas de carence d’enchères.

M. [N] s’oppose à la licitation de l’immeuble.

Compte tenu des avis de valeurs communiqués qui datent cependant de 2021 et 2022 et afin de concilier la nécessaire attractivité du montant de la mise à prix nécessaire pour une présence importante d’enchérisseurs et les intérêts des parties de ne pas voir brader le bien, il convient de fixer la mise à prix de l’immeuble à 400.000 euros avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères.

La licitation du bien indivis dont les modalités seront inscrites dans le dispositif de la présente décision permettra que le partage puisse être effectué en valeur.

Maître [Q] [H] notaire est désignée pour recevoir le produit de la vente et le partager par moitié entre les parties ; ces dernières n’ayant revendiqué aucune créance à l’encontre de l’indivision.

Sur les autres demandes :

Les dépens sont employés en frais privilégiés de partage sans possibilité de distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

-ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre les parties en ce qu’elle porte sur l’immeuble situé sur la commune de [Localité 4] cadastré section AT numéro [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;

-DEBOUTE M. [L] [N] de sa demande de désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision ;

-DESIGNE D. HACHEFA en qualité de juge commis ou tout autre juge de la chambre pour surveiller les opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision ;

-ORDONNE sur les poursuites de Mme [W] [N] et en présence de M. [L] [N] ou celui-ci dûment appelé, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire d’Avignon du bien immobilier sis à Menerbes cadastré section AT numéro [Cadastre 1] lieudit [Localité 5] 03a 18 ca, AT [Cadastre 2] lieudit [Localité 5] 06 a 75 ca, AT [Cadastre 3] lieudit [Localité 5] 04 a 97 ca ;

-FIXE la mise à prix à 400.000 euros avec faculté de baisse d'un quart puis de la moitié en cas de carence d'enchères ;

-DIT que le cahier des charges sera déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Avignon par maître Stephen ROCHETTE avocat inscrit au barreau d’Avignon ; 

-ORDONNE la publicité conforme à celle prévue par les articles R322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

-DESIGNE maître [Q] [H] notaire pour recevoir le produit de la vente et procéder à son partage par moitié entre les parties ;

-DIT que les parties verseront à maître [Q] [H] notaire une provision respective de 1000 euros à valoir sur ses émoluments dans un délai de 15 jours à compter de la réception du prix de vente ;

-RAPPELLE qu’en application de l’article R 44461 du code de commerce, et de l’article 9-1 du règlement national de la profession de notaire, un notaire ne peut recevoir un acte sans avoir été provisionné d'une somme suffisante pour couvrir les déboursés, droits, émoluments et honoraires et DIT qu’il appartiendra aux parties de verser au notaire la provision qui sera nécessaire à la préparation de ses actes ;

- RAPPELLE que :
- le juge commis pourra être saisi de toute difficulté à l’adresse mail suivante : [Courriel 1] ;
- le principe du contradictoire s'impose au notaire et aux parties ;
-les parties et les avocats extérieurs au barreau d’Avignon ( article 5 alinéa 3 de la loi du 31 décembre 1971 modifié par l’ordonnance du 18 septembre 2019) ne peuvent saisir directement le juge commis des difficultés rencontrées et aucune réponse ne pourra être adressée;

-ORDONNE l'emploi des dépens en frais privilégiés de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties sans distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

-DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

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Mise à jour de la source le 2025-10-03T20:16:02.256Z.