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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, Juridiction Expropriation, 8 octobre 2025, n° 24/00036

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : 

M. [J] [N] est nu-propriétaire des parcelles cadastrée section AW n°370 et n°372 à Saint-Mitre-les-Remparts, grevées d’un emplacement réservé destiné à l’extension du parking et aménagement de l’entrée de village. 

Mme [L] [P] détient quant à elle l’usufruit sur ces parcelles. 

Par un courrier reçu le 07 août 2023, M. [J] [N] et Mme [L] [P] ont mis en demeure la mairie de Saint-Mitre-les-Remparts de faire l’acquisition de ces parcelles en faisant usage du droit de délaissement organisé par les articles L230-1 et suivants du code de l’urbanisme. 

Par courriers en date du 9 avril 2024, le maire de Saint-Mitre-les-Remparts a proposé à M. [J] [N] et à Mme [L] [P] d’acquérir ces deux parcelles au prix de 184 000 euros.

Aucun accord amiable n’est intervenu. 

Par un mémoire reçu le 14 novembre 2024, la commune de Saint-Mitre-les-Remparts a saisi le juge de l’expropriation aux fins de prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées AW n°370 et 372 à son profit et de fixer à la somme de 184.000 euros l’indemnité principale et à 21.650 euros l’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 13 janvier 2015, la visite des lieux a dans un premier temps été fixée au 25 février 2025. 

En l’absence de notification de l’ordonnance de visite des lieux par l’expropriant, la visite des lieux a de nouveau été fixée au 10 juin 2025, par ordonnance du 24 avril 2025. 

Par mémoire récapitulatif reçu au greffe de la juridiction le 11 août 2025, la commune de Saint-Mitre-les-Remparts demande de :
ordonner la désignation d’un expert afin de déterminer la nature et le coût de la dépollution des parcelles en cause ;prononcer le transfert de propriété au profit de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts des parcelles AW n°370 et n°372 ;fixer, dans l’éventualité d’une absence de pollution avérée, les indemnités revenant à M. [J] [N] et Madame [L] [P] aux sommes de 67 648 euros pour l’indemnité principale et à 7 765 euros pour l’indemnité de remploi s’agissant de la parcelle AW n°370 et aux sommes de 2 710 euros pour l’indemnité principale et 542 euros pour l’indemnité de remploi s’agissant de la parcelle AW 372 ;condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens. 
La commune soutient qu’à la date du transfert de propriété, le bien doit être considéré comme libre de toute occupation. Elle estime que la date de référence est située au 24 mars 2017 et précise qu’à cette date la parcelle était inscrite en zone UD du PLU. Elle soutient que ces parcelles ne peuvent toutefois être qualifiées de « terrain à bâtir » au sens des dispositions des articles L 322-3 et L 322-4 du code de l’expropriation dans la mesure notamment où la parcelle AW 372 ne dispose d’aucun accès direct à la voie publique tandis que la parcelle AW 370 dispose d’un accès indépendant mais trop étroit pour accueillir les véhicules de défense contre l’incendie et les véhicules de la protection civile. 
Elle précise également qu’il n’y a sur ces deux parcelles aucun réseau d’assainissement et de réseau d’eau potable. Elle ajoute qu’une partie de la parcelle AW n°372 est située dans une zone présentant un aléa d’inondation fort et que la seconde partie de la parcelle AW n°372 et la parcelle AW 370 sont situées en zone d’inondation modérée ce qui a pour effet d’interdire les constructions nouvelles ou de les limiter. Elle précise que seule la parcelle AW 370 pourrait revêtir la qualification de « terrain en situation privilégiée ». 

En outre, la commune fait valoir que le terrain doit être estimé selon son usage effectif à la date de référence. Or à cette date le terrain servait notamment d’aire d’entreposage sauvage de déchets, de stationnement de caravanes et d’abri pour chiens, activités qui sont génératrices de pollution et ajoute que le bâti situé sur la parcelle contient de l’amiante. Elle sollicite ainsi une expertise judiciaire pour apprécier le coût de dépollution. 
La commune produit sept termes de référence concernant la parcelle AW n°370 et cinq termes de référence concernant la parcelle AW n°372, concluant à une moyenne de 44,80euros/m2. 


Dans ses dernières conclusions transmises à l’audience le 03 septembre 2025, M. [J] [N] demande de :
prononcer le transfert de sa propriété, cadastrée section AW n°370 et n°372, au profit de la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;fixer à la somme de 527 869 euros le montant de l’indemnité principale due par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;fixer à la somme de 51 286, 90 euros le montant de l’indemnité de remploi due par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;rejeter la demande de désignation d’expert sollicitée par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;condamner la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
M. [J] [N] soutient que les parcelles AW n°370 et n°AW 372 forment avec les parcelles cadastrées AW n°371 et AW n°373 un ensemble immobilier d’une surface de 6100 m². Il considère que les 4 parcelles susmentionnées forment une unité foncière et que celle-ci doit être qualifiée de « terrain à bâtir ». 
Il expose que la parcelle est libre d’occupation et que la date de référence se situe au 24 mars 2017. A cette date, les parcelles étaient situées dans un secteur désigné comme constructible par le PLU au sens du 1° de l’article L 322-3 du CECUP et l’ensemble parcellaire était desservi par deux accès, par le réseau d’eau potable et par le réseau d’électricité. Il précise que la rue Louis Brauquier est devenue une impasse en raison des choix d’aménagement d’un parc public de stationnement et la création d’un mur de soutènement par la commune. Ainsi il en conclut qu’en l’absence d’identification d’une unité foncière, la dégradation des conditions d’accès des parcelles doit être considérée comme une intention dolosive de la commune. 
Il propose deux méthodes d’évaluation du bien immobilier : la méthode du bilan lotisseur et la méthode par comparaison en retenant trois termes de comparaison. Il conclut ainsi à un prix de 230/m2. Il conteste l’avis des domaines ainsi que certains termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement. 

Le commissaire du gouvernement dans ses conclusions reçues le 14 avril 2025, chiffre l’indemnité totale de dépossession à 320 000 euros soit 290 000 euros pour l’indemnité principale et 30 000 euros pour l’indemnité de remploi. Il expose que la date de référence à retenir est située au 24 mars 2017. Il retient la méthode par comparaison en proposant six termes de mutation 


Mme [L] [P] n’a pas comparu et n’a pas constitué d’avocat.

La décision a été mise en délibéré au 08 octobre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION . 

L’article L. 152-2 du code de l’urbanisme dispose que le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme en application de l'article L. 151-41 du même code peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants du code de l’expropriation.

Selon l’article L. 230-1 du code de l’urbanisme, la mise en demeure de procéder à l'acquisition d'un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien.


L’article L 230-3 du même code précise : 
« La collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.
En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
A défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.
La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l'absence de plan d'occupation des sols rendu public ou de plan local d'urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l'article L. 424-1, celle d'un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l'article L. 102-13 et à l'article L. 424-1, celle de la publication de l'acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l'article L. 311-2, un an avant la création de la zone d'aménagement concerté.

Le juge de l'expropriation fixe également, s'il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l'article L. 230-2.
Le propriétaire peut requérir l'emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 242-1 à L. 242-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
L'acquisition d'un terrain situé en emplacement réservé peut, avec l'accord de la personne publique au bénéfice de laquelle la réserve est inscrite au plan, être réalisée par une autre personne publique ou le titulaire d'une concession d'aménagement, la destination de l'emplacement réservé restant inchangée. »

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

Sur la demande de désignation d’un expert: 
La commune sollicite la désignation d’un expert pour déterminer la nature et le coût de dépollution des parcelles en cause. 
L’attestation de la société ITGA en date du 09 février 2024 atteste de la présence d’amiante dans le hangar situé sur la parcelle AW n°373, mais pas sur les parcelles objet du présent litige. 
La demanderesse produit en outre des documents faisant référence à la construction irrégulière au vu des règles d’urbanisme d’un abri par l’occupant de la parcelle, ou la présence de gravats sur le terrain, mais elle ne fournit toutefois aucun autre élément de nature à caractériser une pollution nécessitant la désignation d’un expert judiciaire.
Dès lors, il n’y a pas lieu de désigner un expert pour déterminer la nature et le coût de dépollution des parcelles en cause.

Sur le transfert de propriété : 
En l’absence d’accord amiable entre M. [J] [N], Mme [L] [P] et la commune de Saint-Mitre-les-Remparts, il convient de prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées section AW n°370 et AW n°372 au profit de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts, conformément à l’article L 230-3 du code de l’urbanisme. 

Sur la détermination de l’indemnité de dépossession : 
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Aux termes de l’alinéa 4 de l’article L 230-3 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. 
En l’espèce, le PLU a été approuvé le 13 mars 2017 et a été rendu opposable le 24 mars 2017.
Dès lors, la date de référence à prendre en considération doit être fixée au 24 mars 2017. 
La parcelle est classée en zone UD soit une zone correspond au tissu résidentiel pavillonnaire. 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date du présent jugement. 

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur le bien : 
Les biens à évaluer sont la parcelle cadastrée n° AW 370 d’une superficie de 1510 m2 et la parcelle cadastrée n°AW 372 d’une superficie de 790 m2. Elles se situent sur la commune de Saint-Mitre-les- Remparts. 

Elles font partie d’un ensemble plus vaste d’une surface de 6100 m2, lequel est composé de deux autres parcelles (AW n°371 et n°373).

Cet ensemble est situé en contrebas d’un parking au Nord et donne sur une route départementale au sud. 

Pour une description précise du bien, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 


Sur la situation locative : 
Les biens sont libres d’occupations. Ils sont donc évalués en valeur libre.

Sur la qualification du terrain :
Sur la qualification de « terrain à bâtir » : Aux termes de l’article L 322-3 du code de l’expropriation, « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
La qualification de terrain à bâtir est subordonnée à la réunion de deux conditions :être situé dans un secteur constructible, et, être équipé par les réseaux publics et desservi par la voie publique. L’absence de l’une de ces deux conditions suffit à écarter la qualification de terrain à bâtir.
M. [J] [N] affirme que la qualification du terrain doit s’apprécier au regard de l’unité foncière que forment les quatre parcelles AW 370, 371, 372 et 373. 
Toutefois, la qualification d'unité foncière ne peut être appliquée qu'à des parcelles différentes contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision. 
En l'espèce, les parcelles concernées appartiennent à trois propriétaires différents. La qualification du terrain doit donc s’apprécier pour chaque parcelle. 
A ce titre la juridiction de l’expropriation est d’ailleurs saisie de trois dossiers différents. Ainsi, la fixation du prix est réalisée pour chaque parcelle. 
Tout d’abord, il n’est pas contesté que le bien se situe en zone UD du PLU qui correspond au tissu résidentiel pavillonnaire. Conformément aux documents transmis, elle se situe dans une zone en aléa inondation fort et modéré. Les constructions sont donc autorisées sous réserve notamment de règles de recul par rapport aux voies et emprises publiques, soit en recul de 25 mètres par rapport à la route départementale n° 5. 
En outre, à la date de référence, la parcelle AW n°372 ne dispose d’aucun accès propre.
S’agissant de la parcelle AW n°370, l’étroitesse de la rue Louis Brauquier ne permet pas un accès adapté à tout type de véhicule. 
Par ailleurs, il n’est pas non plus démontré que ces parcelles sont desservies par un réseau électrique avec prise directe sur le terrain, ni par un réseau d’eau potable. 
Enfin, il n’y a pas lieu de considérer qu’il existe une intention dolosive de la commune résultant de la dégradation des conditions d’accès rue Louis Brauquier du fait des aménagements effectués, plusieurs critères étant manquants pour pouvoir retenir la qualification de « terrain à bâtir ». 
Il ressort des éléments susmentionnés que cette parcelle ne peut être qualifiée de « terrain à bâtir » au sens des dispositions applicables.
Sur la qualification de « terrain en situation privilégiée » :Compte tenu des caractéristiques de ces parcelles, et notamment de leur localisation, de leur zonage au PLU et des infrastructures situées à proximité, ces deux terrains suburbains doivent être qualifiés de terrain en situation privilégiée. 

Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principaleL’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
M. [J] [N] retient la méthode du bilan lotisseur et la méthode par comparaison. 
La méthode d’évaluation du « compte à rebours » ou bilan lotisseur qui s’intéresse au potentiel de constructibilité d’un terrain, doit être écartée, l’évaluation du bien ne pouvant reposer sur un usage futur et une série de coûts hypothétiques. A ce titre, M. [N] ne produit d’ailleurs aucun document concernant une demande de certificat d’urbanisme opérationnel comme le préconisait le cabinet d’expertise Ethique immobilis dans son rapport du 15 octobre 2024, notamment afin de vérifier si un projet précis était réalisable sur ladite parcelle.

Il sera, dès lors, procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 
Pour la parcelle AW 370, la commune de Saint-Mitre-les-Remparts propose sept termes de comparaison de terrains servant de « friche-entreposage » : 
N° terme
1
2
3
Date
Vente du 1er avril 2022
Vente du 15 mars 2017
Vente du 17 mars 2021
Adresse
Saint-Mitre-les-Remparts
Cadastrée AD 392
Saint-Mitre-les-Remparts
Cadastrée AH 222 et 223
Port-de-Bouc
Cadastrée AL 248
Terrain
402 m2
2762 m2
886 m2
Prix (euros)
10 050
72 000 
44 300
Prix euros/m2
25
26,07
50
Observations
Parcelle en friche 
Zone UD
Triangulaire pénalisante
Parcelle en friche 
Zone UD
Parcelle en friche
Zone UD

N° terme
4
5
6
Date
Vente du 29 décembre 2020
Vente 20 janvier 2020
Vente du 29 février 2024
Adresse
Port de Bouc
Cadastrée AO 472 et 473
Saint-Mitre-les-Remparts
Cadastrée AW 428
Saint-Mitre-les-Remparts
Cadastrée AW 430 et 431
Terrain
453 m2
381 m2
465 m2
Prix (euros)
5000
18 000
40000 
Prix euros/m2
11, 04 
47, 24
86, 02
Observations
Parcelle en friche
Zone UD
Terrains naturels à proximité des VRD
Terrains naturels à proximité des VRD






N° terme
7
Date
Vente du 10 mars 2020
Adresse
Saint-Mitre-les-Remparts
Cadastrée AW 434
Terrain
132 m2
Prix (euros)
9000
Prix euros/m2
68,18
Observations
Terrains naturels à proximité des VRD


Pour la parcelle AW n°372, la commune qui ne retient pas la qualification de « terrain en situation privilégiée » propose 5 termes de comparaison. 

N° terme
8
9
10
Date
Vente du 27 juillet 2023
Vente du 23 juin 2022
Vente du 4 août 2022
Adresse
Saint-Mitre-les-Remparts 
Parcelles cadastrées AP 55 et 54 
Saint-Mitre-les-Remparts 
Parcelle AM72
Saint-Mitre-les-Remparts 
Parcelle AN278
Superficie (en m2)
22653 
4251
2183
Prix (euros)
90.000
18000
6549
Prix euros/m2
3.50
4.23
3
Observations
Parcelle à usage équestre, permis de construire du 6 janvier 2021 pour l’édification de locaux d’activité à vocation agricole
Zone AC
Zone Nc
Zone Nr

N° terme
11
Date
Vente du 18 juillet 2022
Adresse
Saint-Mitre-les-Remparts 
Parcelle AN 279
Superficie (en m2)
2850
Prix (euros)
8550
Prix euros/m2
3
Observations
Zone Nr


Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 6 termes de comparaison : 
N° terme
1
2
3
Date
16/06/2022
21/12/2022
27/12/2023
Adresse
La Plaine Ronde Nord
Fos-sur-Mer
45 avenue Georges Guynemer
Istres
Les Feuillantines
Istres
Superficie (en m2)
6050
2048
7225
Prix (euros)
620 000
215 400
1 400 000
Prix euros/m2 
102,48
105,17
193,77
Observations 
Permis d’aménager accordé le 04/02/2021
zone UD
7 lots à bâtir avec 555 m2 de droits à construire
zone UD
Permis de construire d’un ensemble immobilier en R+1 (69 logements) accordé le 13 janvier 2023
zone UD

N° terme
4
5
6
Date
19/01/2022
25/10/2023
28/06/2021
Adresse
1 A route de Martigues
Istres
6 bd de la Fontaine du Loup
Saint-Mitre-les-Remparts
Rue du Moulin Rout et Bd de la Fontaine au loup
Superficie (en m2)
13377
1517
3196
Prix (euros)
748930
242 000
552 395
Prix euros/m2 
55,99 
159,52
172,83
Observations 
Permis d’aménager accordé le 30 janvier 2020
zone UD
Terrain à bâtir avec permis de construire.
zone UD
Tènement acquis par la commune de Saint-Mitre-les-Remparts
zone UD
Le prix moyen au mètre carré issu des 6 termes de comparaison du commissaire du gouvernement est de 126, 04 euros et le prix médian est de 105, 17 euros.
S’agissant de ces termes de référence, M. [N] conteste le terme n°1 considérant qu’il se situe dans une zone présentant un contexte urbain et paysager dégradé et qu’il existe des risques associés à la proximité d’une installation SEVESO. Il fait valoir que le terme n°2 présente une localisation moins attractive mais qu’il peut être retenu comme limite basse de la fourchette. En outre, il considère que le terme n°4 n’est pas représentatif des prix du marché, la vente étant conclue entre deux personnes physiques et la société qu’ils dirigent. S’agissant du terme n°5, il fait valoir qu’une grande partie de la surface est inexploitable et qu’il n’est donc pas comparable. 
Il ajoute que s’il est pris en considération, il convient également de prendre en compte la vente de la parcelle voisine intervenir le 4 août 2023 et cédée au prix de 220.000 euros soit un prix de 247 euros/m2. Enfin, il considère que le terme n°6 présente un niveau de commercialité moindre. 

M. [N] retient le terme n°3 produit par le commissaire du gouvernement, et fournit 3 termes de comparaison :
N° terme
1
2
3
Date
19/12/2016
03/07/2017
18/11/2022
Adresse
Avenue Louis Aragon
Martigues
Cadastre BH 337
Chemin de Capeau
Istres
Cadastrée K 1523
Avenue Georges Pompidou – Fos-sur-Mer
Cadastrée AW 430 et 431
Terrain
8420 m2
18148 m2
12 742 m2
Prix (euros)
1 616 640
3 598 615 
2 664 000
Prix euros/m2
192
198
210 
Observations
Zone UC
Zone UDtri
Zone non renseignée

Le commissaire du gouvernement expose que les termes 1 et 2 de la défenderesse doivent être écartés car trop anciens. S’agissant du terme n°3, il indique qu’il se situe en zone UB avec une potentiel de constructibilité plus important et que le prix inclus la TVA. Le prix au m2 HT de ce bien, qui doit être retenu dans le cadre de la procédure, s’élève à 174 euros et est conforme aux valeurs retenues par le commissaire du gouvernement. 
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir l’ensemble des termes du commissaire du gouvernement qui correspondent à des mutations similaires notamment en ce qu’il s’agit de terrains situés dans le même zonage que la parcelle litigieuse. Si le terme n°4 concerne une vente intervenue entre deux personnes physiques et la société qu’ils dirigent, il n’est pas démontré de vente lésionnaire et il sera pris en considération dans la fourchette basse. 
Il convient toutefois d’écarter les références trop anciennes, à savoir les termes 1 et 2 produits par M. [N] ainsi que les termes n°2, 4, 5, 6 et 7 transmis par la commune.
La commune de Saint-Mitre-les-Remparts distingue le prix des parcelles litigieuses et propose des termes de comparaison différents pour chacune d’elle. Toutefois, il a été retenu la qualification de terrain en situation privilégiée pour les deux parcelles, dès lors il n’y a pas lieu d’opérer de distinction. 
Ainsi, les termes 1, 3, 8, 9 10 et 11 proposés par la commune ont des zonages différents du bien litigieux et doivent être écartés puisque trop éloignés des caractéristiques du terrain litigieux, au regard de la qualification retenue. 
Dès lors, il convient de retenir un prix de 126,04 euros/m2. 
Il n’est pas contesté que la superficie du bien est de 2300 m2. 
Le montant de l’indemnité principale s’élève donc à 289 892 euros. 
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. 
Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 289 892 euros.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 euros = 1.000 euros
15% sur 10.000 euros = 1.500 euros
10% sur 274 892 euros = 27 489.20 euros
Total : 29 989.20 euros
L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 319 881.20 euros. 
Sur les demandes accessoiresLes dépens seront laissés à la charge de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts.
La commune de Saint-Mitre-les-Remparts est condamné à verser à M. [J] [N] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande d’expertise ;
PRONONCE le transfert de propriété de la parcelle cadastrée AW 370 et AW 372 à Saint-Mitre-les-Remparts appartenant à M. [J] [N] et Mme [L] [P] veuve [S] au profit de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts;
FIXE à 319 881.20 euros l’indemnité totale de dépossession, soit 289 892 euros d’indemnité principale et 29 989.20 euros d’indemnité de remploi, revenant à M. [J] [N] et Mme [L] [P] pour l’expropriation des parcelles sises à Saint-Mitre-les-Remparts et cadastrées AW 370 et AW 372;
CONDAMNE la commune de Saint-Mitre-les-Remparts à verser à M. [J] [N] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 
REJETTE les autres demandes des parties ; 
LAISSE les dépens à la charge de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts. 
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
Palais de Justice - 6, rue Joseph AUTRAN 13281 MARSEILLE CEDEX 06




N° RG 24/00036 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5XSN


COMMUNE DE SAINT-MITRE LES REMPARTS


C/

M. [J] [N]
Mme [L] [P] veuve [S]




droit de délaissement sur la commune de la COMMUNE DE SAINT MITRE LES REMPARTS (13920), parcelles cadastrées AW n°370 et 372.


LE 08 OCTOBRE 2025























JUGEMENT


EXPROPRIANT

COMMUNE DE SAINT-MITRE LES REMPARTS, dont le siège social est sis Hôtel de Ville - 9 avenue Charles de GAULLE - 13920 ST MITRE LES REMPARTS, en la personne de son maire [U] [D],
représentée par Me Christel SCHWING, avocat au barreau de MARSEILLE


CONTRE :


EXPROPRIES

Monsieur [J] [N]
né le 14 Mai 1990 à MONTPELLIER (34000), demeurant 7 Lotissement du Moulin - 34380 ST MARTIN DE LONDRES
représenté par Me Nicolas PODOLAK, avocat au barreau de MARSEILLE (postulant) et par Me Nicolas BECQUEVORT, avocat au barreau de Toulouse dont le cabinet se situe 19 rue Bayard 31000 Toulouse (plaidant)

Madame [L] [P] veuve [S]
née le 12 Janvier 1947 à SAINT QUENTIN (02315), Mariée, demeurant 88 Avenue Jean Jaurès - 30220 ST LAURENT D AIGOUZE
défaillante



En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de MARSEILLE, DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, 52 rue Liandier 13357 MARSEILLE cedex 20 


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY 

Débats à l’audience publique du 03 septembre 2025
EXPOSE DU LITIGE : 

M. [J] [N] est nu-propriétaire des parcelles cadastrée section AW n°370 et n°372 à Saint-Mitre-les-Remparts, grevées d’un emplacement réservé destiné à l’extension du parking et aménagement de l’entrée de village. 

Mme [L] [P] détient quant à elle l’usufruit sur ces parcelles. 

Par un courrier reçu le 07 août 2023, M. [J] [N] et Mme [L] [P] ont mis en demeure la mairie de Saint-Mitre-les-Remparts de faire l’acquisition de ces parcelles en faisant usage du droit de délaissement organisé par les articles L230-1 et suivants du code de l’urbanisme. 

Par courriers en date du 9 avril 2024, le maire de Saint-Mitre-les-Remparts a proposé à M. [J] [N] et à Mme [L] [P] d’acquérir ces deux parcelles au prix de 184 000 euros.

Aucun accord amiable n’est intervenu. 

Par un mémoire reçu le 14 novembre 2024, la commune de Saint-Mitre-les-Remparts a saisi le juge de l’expropriation aux fins de prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées AW n°370 et 372 à son profit et de fixer à la somme de 184.000 euros l’indemnité principale et à 21.650 euros l’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 13 janvier 2015, la visite des lieux a dans un premier temps été fixée au 25 février 2025. 

En l’absence de notification de l’ordonnance de visite des lieux par l’expropriant, la visite des lieux a de nouveau été fixée au 10 juin 2025, par ordonnance du 24 avril 2025. 

Par mémoire récapitulatif reçu au greffe de la juridiction le 11 août 2025, la commune de Saint-Mitre-les-Remparts demande de :
ordonner la désignation d’un expert afin de déterminer la nature et le coût de la dépollution des parcelles en cause ;prononcer le transfert de propriété au profit de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts des parcelles AW n°370 et n°372 ;fixer, dans l’éventualité d’une absence de pollution avérée, les indemnités revenant à M. [J] [N] et Madame [L] [P] aux sommes de 67 648 euros pour l’indemnité principale et à 7 765 euros pour l’indemnité de remploi s’agissant de la parcelle AW n°370 et aux sommes de 2 710 euros pour l’indemnité principale et 542 euros pour l’indemnité de remploi s’agissant de la parcelle AW 372 ;condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens. 
La commune soutient qu’à la date du transfert de propriété, le bien doit être considéré comme libre de toute occupation. Elle estime que la date de référence est située au 24 mars 2017 et précise qu’à cette date la parcelle était inscrite en zone UD du PLU. Elle soutient que ces parcelles ne peuvent toutefois être qualifiées de « terrain à bâtir » au sens des dispositions des articles L 322-3 et L 322-4 du code de l’expropriation dans la mesure notamment où la parcelle AW 372 ne dispose d’aucun accès direct à la voie publique tandis que la parcelle AW 370 dispose d’un accès indépendant mais trop étroit pour accueillir les véhicules de défense contre l’incendie et les véhicules de la protection civile. 
Elle précise également qu’il n’y a sur ces deux parcelles aucun réseau d’assainissement et de réseau d’eau potable. Elle ajoute qu’une partie de la parcelle AW n°372 est située dans une zone présentant un aléa d’inondation fort et que la seconde partie de la parcelle AW n°372 et la parcelle AW 370 sont situées en zone d’inondation modérée ce qui a pour effet d’interdire les constructions nouvelles ou de les limiter. Elle précise que seule la parcelle AW 370 pourrait revêtir la qualification de « terrain en situation privilégiée ». 

En outre, la commune fait valoir que le terrain doit être estimé selon son usage effectif à la date de référence. Or à cette date le terrain servait notamment d’aire d’entreposage sauvage de déchets, de stationnement de caravanes et d’abri pour chiens, activités qui sont génératrices de pollution et ajoute que le bâti situé sur la parcelle contient de l’amiante. Elle sollicite ainsi une expertise judiciaire pour apprécier le coût de dépollution. 
La commune produit sept termes de référence concernant la parcelle AW n°370 et cinq termes de référence concernant la parcelle AW n°372, concluant à une moyenne de 44,80euros/m2. 


Dans ses dernières conclusions transmises à l’audience le 03 septembre 2025, M. [J] [N] demande de :
prononcer le transfert de sa propriété, cadastrée section AW n°370 et n°372, au profit de la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;fixer à la somme de 527 869 euros le montant de l’indemnité principale due par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;fixer à la somme de 51 286, 90 euros le montant de l’indemnité de remploi due par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;rejeter la demande de désignation d’expert sollicitée par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;condamner la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
M. [J] [N] soutient que les parcelles AW n°370 et n°AW 372 forment avec les parcelles cadastrées AW n°371 et AW n°373 un ensemble immobilier d’une surface de 6100 m². Il considère que les 4 parcelles susmentionnées forment une unité foncière et que celle-ci doit être qualifiée de « terrain à bâtir ». 
Il expose que la parcelle est libre d’occupation et que la date de référence se situe au 24 mars 2017. A cette date, les parcelles étaient situées dans un secteur désigné comme constructible par le PLU au sens du 1° de l’article L 322-3 du CECUP et l’ensemble parcellaire était desservi par deux accès, par le réseau d’eau potable et par le réseau d’électricité. Il précise que la rue Louis Brauquier est devenue une impasse en raison des choix d’aménagement d’un parc public de stationnement et la création d’un mur de soutènement par la commune. Ainsi il en conclut qu’en l’absence d’identification d’une unité foncière, la dégradation des conditions d’accès des parcelles doit être considérée comme une intention dolosive de la commune. 
Il propose deux méthodes d’évaluation du bien immobilier : la méthode du bilan lotisseur et la méthode par comparaison en retenant trois termes de comparaison. Il conclut ainsi à un prix de 230/m2. Il conteste l’avis des domaines ainsi que certains termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement. 

Le commissaire du gouvernement dans ses conclusions reçues le 14 avril 2025, chiffre l’indemnité totale de dépossession à 320 000 euros soit 290 000 euros pour l’indemnité principale et 30 000 euros pour l’indemnité de remploi. Il expose que la date de référence à retenir est située au 24 mars 2017. Il retient la méthode par comparaison en proposant six termes de mutation 


Mme [L] [P] n’a pas comparu et n’a pas constitué d’avocat.

La décision a été mise en délibéré au 08 octobre 2025.




MOTIFS DE LA DECISION . 

L’article L. 152-2 du code de l’urbanisme dispose que le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme en application de l'article L. 151-41 du même code peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants du code de l’expropriation.

Selon l’article L. 230-1 du code de l’urbanisme, la mise en demeure de procéder à l'acquisition d'un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien.


L’article L 230-3 du même code précise : 
« La collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.
En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
A défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.
La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l'absence de plan d'occupation des sols rendu public ou de plan local d'urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l'article L. 424-1, celle d'un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l'article L. 102-13 et à l'article L. 424-1, celle de la publication de l'acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l'article L. 311-2, un an avant la création de la zone d'aménagement concerté.

Le juge de l'expropriation fixe également, s'il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l'article L. 230-2.
Le propriétaire peut requérir l'emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 242-1 à L. 242-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
L'acquisition d'un terrain situé en emplacement réservé peut, avec l'accord de la personne publique au bénéfice de laquelle la réserve est inscrite au plan, être réalisée par une autre personne publique ou le titulaire d'une concession d'aménagement, la destination de l'emplacement réservé restant inchangée. »

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

Sur la demande de désignation d’un expert: 
La commune sollicite la désignation d’un expert pour déterminer la nature et le coût de dépollution des parcelles en cause. 
L’attestation de la société ITGA en date du 09 février 2024 atteste de la présence d’amiante dans le hangar situé sur la parcelle AW n°373, mais pas sur les parcelles objet du présent litige. 
La demanderesse produit en outre des documents faisant référence à la construction irrégulière au vu des règles d’urbanisme d’un abri par l’occupant de la parcelle, ou la présence de gravats sur le terrain, mais elle ne fournit toutefois aucun autre élément de nature à caractériser une pollution nécessitant la désignation d’un expert judiciaire.
Dès lors, il n’y a pas lieu de désigner un expert pour déterminer la nature et le coût de dépollution des parcelles en cause.

Sur le transfert de propriété : 
En l’absence d’accord amiable entre M. [J] [N], Mme [L] [P] et la commune de Saint-Mitre-les-Remparts, il convient de prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées section AW n°370 et AW n°372 au profit de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts, conformément à l’article L 230-3 du code de l’urbanisme. 

Sur la détermination de l’indemnité de dépossession : 
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Aux termes de l’alinéa 4 de l’article L 230-3 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. 
En l’espèce, le PLU a été approuvé le 13 mars 2017 et a été rendu opposable le 24 mars 2017.
Dès lors, la date de référence à prendre en considération doit être fixée au 24 mars 2017. 
La parcelle est classée en zone UD soit une zone correspond au tissu résidentiel pavillonnaire. 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date du présent jugement. 

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur le bien : 
Les biens à évaluer sont la parcelle cadastrée n° AW 370 d’une superficie de 1510 m2 et la parcelle cadastrée n°AW 372 d’une superficie de 790 m2. Elles se situent sur la commune de Saint-Mitre-les- Remparts. 

Elles font partie d’un ensemble plus vaste d’une surface de 6100 m2, lequel est composé de deux autres parcelles (AW n°371 et n°373).

Cet ensemble est situé en contrebas d’un parking au Nord et donne sur une route départementale au sud. 

Pour une description précise du bien, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 


Sur la situation locative : 
Les biens sont libres d’occupations. Ils sont donc évalués en valeur libre.

Sur la qualification du terrain :
Sur la qualification de « terrain à bâtir » : Aux termes de l’article L 322-3 du code de l’expropriation, « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
La qualification de terrain à bâtir est subordonnée à la réunion de deux conditions :être situé dans un secteur constructible, et, être équipé par les réseaux publics et desservi par la voie publique. L’absence de l’une de ces deux conditions suffit à écarter la qualification de terrain à bâtir.
M. [J] [N] affirme que la qualification du terrain doit s’apprécier au regard de l’unité foncière que forment les quatre parcelles AW 370, 371, 372 et 373. 
Toutefois, la qualification d'unité foncière ne peut être appliquée qu'à des parcelles différentes contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision. 
En l'espèce, les parcelles concernées appartiennent à trois propriétaires différents. La qualification du terrain doit donc s’apprécier pour chaque parcelle. 
A ce titre la juridiction de l’expropriation est d’ailleurs saisie de trois dossiers différents. Ainsi, la fixation du prix est réalisée pour chaque parcelle. 
Tout d’abord, il n’est pas contesté que le bien se situe en zone UD du PLU qui correspond au tissu résidentiel pavillonnaire. Conformément aux documents transmis, elle se situe dans une zone en aléa inondation fort et modéré. Les constructions sont donc autorisées sous réserve notamment de règles de recul par rapport aux voies et emprises publiques, soit en recul de 25 mètres par rapport à la route départementale n° 5. 
En outre, à la date de référence, la parcelle AW n°372 ne dispose d’aucun accès propre.
S’agissant de la parcelle AW n°370, l’étroitesse de la rue Louis Brauquier ne permet pas un accès adapté à tout type de véhicule. 
Par ailleurs, il n’est pas non plus démontré que ces parcelles sont desservies par un réseau électrique avec prise directe sur le terrain, ni par un réseau d’eau potable. 
Enfin, il n’y a pas lieu de considérer qu’il existe une intention dolosive de la commune résultant de la dégradation des conditions d’accès rue Louis Brauquier du fait des aménagements effectués, plusieurs critères étant manquants pour pouvoir retenir la qualification de « terrain à bâtir ». 
Il ressort des éléments susmentionnés que cette parcelle ne peut être qualifiée de « terrain à bâtir » au sens des dispositions applicables.
Sur la qualification de « terrain en situation privilégiée » :Compte tenu des caractéristiques de ces parcelles, et notamment de leur localisation, de leur zonage au PLU et des infrastructures situées à proximité, ces deux terrains suburbains doivent être qualifiés de terrain en situation privilégiée. 

Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principaleL’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
M. [J] [N] retient la méthode du bilan lotisseur et la méthode par comparaison. 
La méthode d’évaluation du « compte à rebours » ou bilan lotisseur qui s’intéresse au potentiel de constructibilité d’un terrain, doit être écartée, l’évaluation du bien ne pouvant reposer sur un usage futur et une série de coûts hypothétiques. A ce titre, M. [N] ne produit d’ailleurs aucun document concernant une demande de certificat d’urbanisme opérationnel comme le préconisait le cabinet d’expertise Ethique immobilis dans son rapport du 15 octobre 2024, notamment afin de vérifier si un projet précis était réalisable sur ladite parcelle.

Il sera, dès lors, procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 
Pour la parcelle AW 370, la commune de Saint-Mitre-les-Remparts propose sept termes de comparaison de terrains servant de « friche-entreposage » : 
N° terme
1
2
3
Date
Vente du 1er avril 2022
Vente du 15 mars 2017
Vente du 17 mars 2021
Adresse
Saint-Mitre-les-Remparts
Cadastrée AD 392
Saint-Mitre-les-Remparts
Cadastrée AH 222 et 223
Port-de-Bouc
Cadastrée AL 248
Terrain
402 m2
2762 m2
886 m2
Prix (euros)
10 050
72 000 
44 300
Prix euros/m2
25
26,07
50
Observations
Parcelle en friche 
Zone UD
Triangulaire pénalisante
Parcelle en friche 
Zone UD
Parcelle en friche
Zone UD

N° terme
4
5
6
Date
Vente du 29 décembre 2020
Vente 20 janvier 2020
Vente du 29 février 2024
Adresse
Port de Bouc
Cadastrée AO 472 et 473
Saint-Mitre-les-Remparts
Cadastrée AW 428
Saint-Mitre-les-Remparts
Cadastrée AW 430 et 431
Terrain
453 m2
381 m2
465 m2
Prix (euros)
5000
18 000
40000 
Prix euros/m2
11, 04 
47, 24
86, 02
Observations
Parcelle en friche
Zone UD
Terrains naturels à proximité des VRD
Terrains naturels à proximité des VRD






N° terme
7
Date
Vente du 10 mars 2020
Adresse
Saint-Mitre-les-Remparts
Cadastrée AW 434
Terrain
132 m2
Prix (euros)
9000
Prix euros/m2
68,18
Observations
Terrains naturels à proximité des VRD


Pour la parcelle AW n°372, la commune qui ne retient pas la qualification de « terrain en situation privilégiée » propose 5 termes de comparaison. 

N° terme
8
9
10
Date
Vente du 27 juillet 2023
Vente du 23 juin 2022
Vente du 4 août 2022
Adresse
Saint-Mitre-les-Remparts 
Parcelles cadastrées AP 55 et 54 
Saint-Mitre-les-Remparts 
Parcelle AM72
Saint-Mitre-les-Remparts 
Parcelle AN278
Superficie (en m2)
22653 
4251
2183
Prix (euros)
90.000
18000
6549
Prix euros/m2
3.50
4.23
3
Observations
Parcelle à usage équestre, permis de construire du 6 janvier 2021 pour l’édification de locaux d’activité à vocation agricole
Zone AC
Zone Nc
Zone Nr

N° terme
11
Date
Vente du 18 juillet 2022
Adresse
Saint-Mitre-les-Remparts 
Parcelle AN 279
Superficie (en m2)
2850
Prix (euros)
8550
Prix euros/m2
3
Observations
Zone Nr


Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 6 termes de comparaison : 
N° terme
1
2
3
Date
16/06/2022
21/12/2022
27/12/2023
Adresse
La Plaine Ronde Nord
Fos-sur-Mer
45 avenue Georges Guynemer
Istres
Les Feuillantines
Istres
Superficie (en m2)
6050
2048
7225
Prix (euros)
620 000
215 400
1 400 000
Prix euros/m2 
102,48
105,17
193,77
Observations 
Permis d’aménager accordé le 04/02/2021
zone UD
7 lots à bâtir avec 555 m2 de droits à construire
zone UD
Permis de construire d’un ensemble immobilier en R+1 (69 logements) accordé le 13 janvier 2023
zone UD

N° terme
4
5
6
Date
19/01/2022
25/10/2023
28/06/2021
Adresse
1 A route de Martigues
Istres
6 bd de la Fontaine du Loup
Saint-Mitre-les-Remparts
Rue du Moulin Rout et Bd de la Fontaine au loup
Superficie (en m2)
13377
1517
3196
Prix (euros)
748930
242 000
552 395
Prix euros/m2 
55,99 
159,52
172,83
Observations 
Permis d’aménager accordé le 30 janvier 2020
zone UD
Terrain à bâtir avec permis de construire.
zone UD
Tènement acquis par la commune de Saint-Mitre-les-Remparts
zone UD
Le prix moyen au mètre carré issu des 6 termes de comparaison du commissaire du gouvernement est de 126, 04 euros et le prix médian est de 105, 17 euros.
S’agissant de ces termes de référence, M. [N] conteste le terme n°1 considérant qu’il se situe dans une zone présentant un contexte urbain et paysager dégradé et qu’il existe des risques associés à la proximité d’une installation SEVESO. Il fait valoir que le terme n°2 présente une localisation moins attractive mais qu’il peut être retenu comme limite basse de la fourchette. En outre, il considère que le terme n°4 n’est pas représentatif des prix du marché, la vente étant conclue entre deux personnes physiques et la société qu’ils dirigent. S’agissant du terme n°5, il fait valoir qu’une grande partie de la surface est inexploitable et qu’il n’est donc pas comparable. 
Il ajoute que s’il est pris en considération, il convient également de prendre en compte la vente de la parcelle voisine intervenir le 4 août 2023 et cédée au prix de 220.000 euros soit un prix de 247 euros/m2. Enfin, il considère que le terme n°6 présente un niveau de commercialité moindre. 

M. [N] retient le terme n°3 produit par le commissaire du gouvernement, et fournit 3 termes de comparaison :
N° terme
1
2
3
Date
19/12/2016
03/07/2017
18/11/2022
Adresse
Avenue Louis Aragon
Martigues
Cadastre BH 337
Chemin de Capeau
Istres
Cadastrée K 1523
Avenue Georges Pompidou – Fos-sur-Mer
Cadastrée AW 430 et 431
Terrain
8420 m2
18148 m2
12 742 m2
Prix (euros)
1 616 640
3 598 615 
2 664 000
Prix euros/m2
192
198
210 
Observations
Zone UC
Zone UDtri
Zone non renseignée

Le commissaire du gouvernement expose que les termes 1 et 2 de la défenderesse doivent être écartés car trop anciens. S’agissant du terme n°3, il indique qu’il se situe en zone UB avec une potentiel de constructibilité plus important et que le prix inclus la TVA. Le prix au m2 HT de ce bien, qui doit être retenu dans le cadre de la procédure, s’élève à 174 euros et est conforme aux valeurs retenues par le commissaire du gouvernement. 
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir l’ensemble des termes du commissaire du gouvernement qui correspondent à des mutations similaires notamment en ce qu’il s’agit de terrains situés dans le même zonage que la parcelle litigieuse. Si le terme n°4 concerne une vente intervenue entre deux personnes physiques et la société qu’ils dirigent, il n’est pas démontré de vente lésionnaire et il sera pris en considération dans la fourchette basse. 
Il convient toutefois d’écarter les références trop anciennes, à savoir les termes 1 et 2 produits par M. [N] ainsi que les termes n°2, 4, 5, 6 et 7 transmis par la commune.
La commune de Saint-Mitre-les-Remparts distingue le prix des parcelles litigieuses et propose des termes de comparaison différents pour chacune d’elle. Toutefois, il a été retenu la qualification de terrain en situation privilégiée pour les deux parcelles, dès lors il n’y a pas lieu d’opérer de distinction. 
Ainsi, les termes 1, 3, 8, 9 10 et 11 proposés par la commune ont des zonages différents du bien litigieux et doivent être écartés puisque trop éloignés des caractéristiques du terrain litigieux, au regard de la qualification retenue. 
Dès lors, il convient de retenir un prix de 126,04 euros/m2. 
Il n’est pas contesté que la superficie du bien est de 2300 m2. 
Le montant de l’indemnité principale s’élève donc à 289 892 euros. 
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. 
Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 289 892 euros.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 euros = 1.000 euros
15% sur 10.000 euros = 1.500 euros
10% sur 274 892 euros = 27 489.20 euros
Total : 29 989.20 euros
L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 319 881.20 euros. 
Sur les demandes accessoiresLes dépens seront laissés à la charge de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts.
La commune de Saint-Mitre-les-Remparts est condamné à verser à M. [J] [N] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande d’expertise ;
PRONONCE le transfert de propriété de la parcelle cadastrée AW 370 et AW 372 à Saint-Mitre-les-Remparts appartenant à M. [J] [N] et Mme [L] [P] veuve [S] au profit de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts;
FIXE à 319 881.20 euros l’indemnité totale de dépossession, soit 289 892 euros d’indemnité principale et 29 989.20 euros d’indemnité de remploi, revenant à M. [J] [N] et Mme [L] [P] pour l’expropriation des parcelles sises à Saint-Mitre-les-Remparts et cadastrées AW 370 et AW 372;
CONDAMNE la commune de Saint-Mitre-les-Remparts à verser à M. [J] [N] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 
REJETTE les autres demandes des parties ; 
LAISSE les dépens à la charge de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts. 
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L242-1, code de l'urbanisme L230-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'urbanisme L151-41, code de l'urbanisme L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L242-5, code de l'urbanisme L152-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-10-09T12:05:03.205Z.