notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, Juridiction Expropriation, 8 juillet 2026, n° 25/00039

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : 

Par arrêté du 26 février 2015, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires à la réalisation de la déviation de la RD7n à [Localité 6] et a emporté mise en compatibilité du POS de la commune de [Localité 1]. 

L’arrêté a été prorogé jusqu’au 27 février 2025, puis jusqu’au 27 février 2030. 

Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] sont propriétaires de deux terrains situés à [Localité 7], parcelles cadastrées AY n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. 


Par un courrier du 6 mars 2024, Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] ont mis en demeure la commune de [Localité 6] de faire l’acquisition de ces parcelles en faisant usage du droit de délaissement organisé par les articles L230-1 et suivants du code de l’urbanisme. 

Par courrier du 6 mai 2025, le département des Bouches-du-Rhône a fait une offre à l’indivision [R] d’un montant de 275 155 €. 


Par un mémoire reçu le 15 septembre 2025, Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] ont saisi le juge de l’expropriation aux fins de :
fixer à la somme de 2 497 398 € l’indemnité de dépossession.ordonner le transfert de propriété des parcelles cadastrées AY n°[Cadastre 1] et AY n°[Cadastre 2] au profit du département des Bouches-du-Rhône,condamner le département au paiement de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Par ordonnance du 10 décembre 2025, la visite des lieux a dans un premier temps été fixée au 11 février 2026. 

Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions au greffe de la juridiction le 3 février 2026. 

L’audience publique s’est tenue le 20 mai 2026. 

Par mémoire récapitulatif II reçu au greffe de la juridiction le 13 mai 2026, Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] demandent de :
à titre principal, juger que les parcelles AY [Cadastre 1] et AY [Cadastre 2] sont constructibles, à titre subsidiaire, juger que les parcelles AY [Cadastre 1] et AY [Cadastre 2] bénéficient d’une situation très privilégiée, en tout état de cause, fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 1 541 069 €,ordonner le transfert de propriété des parcelles cadastrées AY n°[Cadastre 1] et AY n°[Cadastre 2] au profit du département des Bouches-du-Rhône,condamner le département au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Ils estiment que la date de référence est située au 19 décembre 2024 et précise qu’à cette date les parcelles sont classées en zone UE, A et Nh. 
Ils affirment que la qualification de terrain à bâtir doit être retenue, ou subsidiairement celle de situation très privilégiée en raison de sa localisation et des caractéristiques propres du terrain. 
 
L’indivision produit des références de mutation de biens similaires et retient un prix de 400 €/m2 pour les terrains situés en zone UE, 1,60€/m2 pour les terrains situés en zone A et 10 €/m2 pour les terrains situés en zone Nh.


Par mémoire récapitulatif et en réplique n°2 reçu au greffe de la juridiction le 18 mai 2026, le département des Bouches-du-Rhône demande de :
fixer le prix et les indemnités de la manière suivante, à titre principal, indemnité principale : 141 550 €indemnité de remploi : 16 405 €, à titre subsidiaire, indemnité principale : 162 007,74 €indemnité de remploi : 17 200,77 €,à titre infiniment subsidiaire, indemnité principale : 162 007,74 €,indemnité de remploi : 17 200,77 €, prix de la partie du terrain située hors emprise : 76 365,65 €,rejeter les demandes, fins et prétentions de l’indivision [R]. 

Il considère que la date de référence doit être située au 14 avril 2013. Il fait valoir que la zone NAE couvre 1385 m2 de la parcelle AY51 et 1793 m2 de la parcelle AY52 et retient un prix au m2 de 25 €. La zone NB1 couvre 14m2 de la parcelle AY51 et 1228 m2 de la parcelle AY52 et retient un prix de 100 €/m2. Il précise que la constructibilité nécessite une superficie minimale de 4000 €/m2 et qu’elle est donc inconstructible. 
Subsidiairement, elle demande que soient retenus les termes du commissaire du gouvernement. 

Il fait valoir que l’indivision [R] ne rempli par les conditions de l’article L 242-1 du code de l’expropriation et que l’éventuelle demande d’emprise totale ne peut prospérer. 

Le département conteste la qualification de terrain à bâtir et précise que l’indivision [R] ne démontre pas que le terrain serait desservi par l’ensemble des réseaux puisqu’il n’existe pas de réseau d’assainissement à proximité immédiate. 
Il conteste également la qualité de terrain ayant une situation privilégiée, puisque sa situation n’est pas si exceptionnelle. Il expose que la situation privilégiée ne peut pas être retenue pour la partie située en zone A et non desservie par le réseau d’assainissement et que la partie du terrain située en zone UE est quasiment totalement grevée de deux servitudes d’utilité publique qui restreignent son usage. 
Il conteste les termes de référence produits par l’indivision [R]. 

Enfin, le département précise que lorsque l’emprise totale est admise, le juge fixe d’une part le montant de l’indemnité d’expropriation et d’autre part le prix d’acquisition, de sorte que la partie acquise en plus de la partie expropriée ne donne pas lieu à une indemnité de remploi. 

Le commissaire du gouvernement dans ses conclusions reçues le 3 février 2026, chiffre l’indemnité totale de dépossession à 255 574 € soit 162 008 € pour l’indemnité principale, 17 201€ pour l’indemnité de remploi et 76 365 € pour l’emprise totale. Il expose que la date de référence à retenir est située au 19 décembre 2024. Il retient la méthode par comparaison en proposant quatre termes de comparaison en zone A et 5 termes de comparaison en zone UE. 
Il indique que les surfaces sous emprise sont importantes par rapport à l’unité foncière et coupent les parcelles par le milieu, considérant que la demande d’emprise totale est justifiée. Il produit trois termes de référence en zone N et indique que l’acquisition ne peut faire l’objet d’une indemnité de remploi. Le commissaire du gouvernement conteste enfin les références produites par l’indivision [R]. 


La décision a été mise en délibéré au 08 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION : 

L’article L. 152-2 du code de l’urbanisme dispose que le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme en application de l'article L 151-41 du même code peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L 230-1 et suivants du code de l’expropriation.

Selon l’article L230-1 du code de l’urbanisme, la mise en demeure de procéder à l'acquisition d'un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien.


L’article L 230-3 du même code précise : 
« La collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.
En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
A défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.
La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l'absence de plan d'occupation des sols rendu public ou de plan local d'urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l'article L. 424-1, celle d'un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l'article L. 102-13 et à l'article L. 424-1, celle de la publication de l'acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l'article L. 311-2, un an avant la création de la zone d'aménagement concerté.

Le juge de l'expropriation fixe également, s'il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l'article L. 230-2. »

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

Sur la demande d’emprise totale : 
L’indivision [R] sollicite qu’il soit « ordonn[é] le transfert de propriété des parcelles cadastrées AY n°[Cadastre 1] et AY n°[Cadastre 2] au profit du département des Bouches-du-Rhône ». Cette demande doit s’analyser comme une demande d’emprise totale. 

L’article L 230-3 du code de l’urbanisme précise que « Le propriétaire peut requérir l'emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 242-1 à L. 242-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »

Aux termes de l’article L 242-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « lorsque l' expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et si la partie restante n'est plus utilisable dans les conditions normales, l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale.
Il en est de même pour toute parcelle de terrain nu qui, par suite du morcellement, se trouve réduit au quart de la contenance totale, si toutefois le propriétaire ne possède aucun terrain immédiatement contigu et si la surface du terrain ainsi réduit est inférieure à dix ares. »
Selon l’article L 242-3 du même code, « Lorsque l'emprise partielle d'une parcelle empêche l'exploitation agricole dans des conditions normales de la ou des parties restantes de cette parcelle en raison soit de leur dimension, soit de leur configuration, soit de leurs conditions d'accès, l'exproprié peut demander l'emprise totale soit de la parcelle, soit de la ou des parties restantes devenues inexploitables de fait. »
Il résulte des documents transmis par les parties et notamment des plan surfaces du PLU que la parcelle AY51 est d’une superficie de 2288m2 et que l’emplacement réservé du PLU est de 1443m2. L’emplacement réservé découpe la parcelle initiale en trois laissant de part et d’autre des zones de 391 m2 et de 454 m2. 
La parcelle AY52 est d’une superficie de 5004m2 et l’emplacement réservé du PLU est de 2975m2. De la même manière, l’emplacement réservé découpe la parcelle en trois, laissant de part et d’autre des zones de 586 m2 et de 1443 m2. La zone hors emplacement réservé de cette parcelle est de forme très étroite sur toute une bande de terrain. 
Aucun élément versé aux débats ne permet de considérer que les consorts [R] sont propriétaires de terrain immédiatement contigus. 
En outre, les parcelles hors emplacement réservé de la parcelle AY51 sont de superficies respectives de 391 et 454 m2 , soit inférieures au quart de la contenance totale du terrain (2288/4 = 572) et inférieure à 10 ares. 
De plus, les parcelles hors emplacement réservé de la parcelle AY52 sont de superficies respectives de 586 et 1443 m2. La zone de 586 m2 est inférieure au quart de la contenance totale du terrain (5004/4 = 1251) et inférieure à 10 ares. S’agissant de la zone de 1443 m2 se trouvant en zone A et zone Nh, la configuration de la parcelle hors emplacement réservé en zone A empêche l’exploitation agricole dans des conditions normales. 
Il convient donc de faire droit à la demande d’emprise totale sur les parcelles AY51 et AY52. 




Sur le transfert de propriété : 
En l’absence d’accord amiable entre Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] et le département des Bouches-du-Rhône, il convient de prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées section AY [Cadastre 1] et AY [Cadastre 2] au profit du département des Bouches-du-Rhône, conformément à l’article L 230-3 du code de l’urbanisme. 

Sur la détermination des indemnités : 
Aux termes de l’article L 242-2 du code de l’expropriation, « Si la demande d'emprise totale est admise, le juge fixe, d'une part, le montant de l'indemnité d'expropriation, d'autre part, le prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée.
La décision du juge emporte transfert de propriété dans les conditions du droit commun en ce qui concerne la portion d'immeuble non soumise à la procédure de l'expropriation. »

Il y lieu de préciser que l’indemnité de remploi n’est due que pour les parcelles comprises dans la procédure d’expropriation. 

Sur le montant de l’indemnité d’expropriation : 
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Aux termes de l’alinéa 4 de l’article L 230-3 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l'absence de plan d'occupation des sols rendu public ou de plan local d'urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l'article L. 424-1, celle d'un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l'article L. 102-13 et à l'article L. 424-1, celle de la publication de l'acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l'article L. 311-2, un an avant la création de la zone d'aménagement concerté.
En l’espèce, les zonages ont évolué à l’adoption du PLUi. Le PLUi a été approuvé le 5 décembre 2024 et a été rendu opposable le 19 décembre 2024.
Dès lors, la date de référence à prendre en considération doit être fixée au 19 décembre 2024. 
La parcelle AY51 est située en zone UE qui correspond à une zone mixte à dominante d’activités économiques, et en zone A qui correspond à une zone agricole. 
La parcelle AY52 est située en Zone N qui correspond aux espaces à vocation naturelle, agricole et forestière, en zone UE et en zone A. 

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date du présent jugement. 

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur le bien : 
Les biens à évaluer sont les parcelles cadastrées section AY [Cadastre 1] et [Cadastre 2][Adresse 8]. 

La parcelle AY51 est située en bordure de la RD7n et en nature de friche agricole.

La parcelle AY52 est située en bordure de l’[Adresse 9] et en nature de friche agricole. 


Pour une description précise du bien, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 


Sur la situation locative : 
Les biens sont libres d’occupation. 

Sur la qualification du terrain :
Sur la qualification de « terrain à bâtir » : Aux termes de l’article L 322-3 du code de l’expropriation, « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
La qualification de terrain à bâtir est subordonnée à la réunion de deux conditions :être situé dans un secteur constructible, et, être équipé par les réseaux publics et desservi par la voie publique. L’absence de l’une de ces deux conditions suffit pour écarter la qualification de terrain à bâtir.

Tout d’abord, les parcelles AY51 et AY52 sont situées en partie en zone UE, définie au PLUi comme constructible. 
De plus, l’article 9.1 des dispositions relatives à la zone UE du PLUi prévoit que « toute construction doit être raccordée au réseau public d’assainissement des eaux usées. »
L’indivision [R] produit une vue des réseaux d’assainissement pluvial, démontrant que la parcelle AY52 est traversée par un fossé d’évacuation des eaux pluviales et qu’un bassin de rétention est situé à proximité, sans toutefois démontrer l’existence d’un réseau d’assainissement des eaux usées à proximité immédiate du terrain. 
Il ressort des éléments susmentionnés que cette parcelle ne peut être qualifiée de « terrain à bâtir » au sens des dispositions applicables.
Sur la qualification de « terrain en situation privilégiée » :Compte tenu des caractéristiques des parcelles situées en zone UE, et notamment de leur localisation, leur accessibilité et au regard des infrastructures situées à proximité, ces deux terrains doivent être qualifiés de terrain en situation privilégiée. 
Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principaleL’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison, non contestée par les parties, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 

S’agissant des termes de comparaison pour la zone UE : 
L’indivision [R] produit, pour les parcelles constructibles, une référence d’une vente intervenue le 22 août 2019 ( référence 2019P11445) concernant la parcelle cadastrée AI [Cadastre 3] [Localité 6], lieudit [Localité 8], de 682 m2 a prix de 240.000 €, soit un prix de 351 €/m2.

Le département des Bouches-du-Rhône soutient que les références ne sont pas recevables en ce que les actes notariés ne sont pas produits, et ajoute que le terme est situé dans un autre quartier de la commune et dans une autre zone du PLUi soit la zone UDb. 
Le commissaire du gouvernement fait valoir qu’il s’agit d’un terrain à bâtir pour des maisons individuelles en zone résidentielle et qu’il ne correspond pas au bien à évaluer. 

Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. 
Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).
En l’espèce, le terme de comparaison de l’indivision [R] répond à ces critères et ne saurait être écarté. 
Toutefois, il porte sur un bien situé en zone UDb, présentant des caractéristiques éloignées du bien litigieux situé en partie en zone UE. En outre, le terme est trop ancien pour être retenu et il doit donc être écarté. 

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui cinq références de terme de comparaison situés en zone UE à proximité du bien litigieux. 
N° 
Date de mutation
Adresse
Superficie (en m2)
Prix (en €)
Prix (en €/m2)
observations
1
27 septembre 2022
91//ap//118
[Localité 9]
[Adresse 10]
4000
[Localité 10]
37,5
Zone UE
2
18 novembre 2024
CO/1107
[Localité 11]
[Adresse 11]
1254
68 970
55
Zone UE
3
5 novembre 2024
Co/1127 ET SVTS
[Localité 11]
[Adresse 11]
1600
168 000
[Adresse 12]
Zone UE
4
23 juillet 2024
24//BK/153//
[Adresse 13]
[Adresse 14]
1049
[Localité 12]
70

5
18 octobre 2023
50//CO/1118//
[Localité 11]
[Adresse 11]
[Adresse 15]
[Localité 13]
[Adresse 16]
Zone UE
Le commissaire du gouvernement retient une valeur moyenne de 67 €/m2. 
L’indivision [R] expose que le commissaire du gouvernement propose des termes de comparaison portant sur des mutations de parcelles situées en zone N, inadaptés pour évaluer des parcelles situées en zone constructible. Toutefois le juge observe que le commissaire du gouvernement ne se fonde sur les références situées en zone N uniquement pour la zone N. 
Le département expose se rapporter aux termes du commissaire du gouvernement. 
La référence située à [Localité 14] se situe dans une aire géographique éloignée et sera donc écartée. 
Ainsi, il apparait que les termes proposés par le commissaire du gouvernement portent sur des mutations intervenues entre septembre 2022 et novembre 2024, soit dans une période contemporaine, situées dans la commune de [Localité 6], ou dans la commune limitrophe de [Localité 11], soit dans une aire géographique proche, et qu’enfin elle présente un zonage d’urbanisme identique à la parcelle litigieuse. Elles sont donc pertinentes et doivent être retenues. 
Il convient de préciser que ces parcelles présentent des caractéristiques très similaires en terme de localisation, accès, zonage et présence d’infrastructures à proximité et que la caractéristique de terrain en situation privilégiée est prise en considération dans les termes de référence produits. 
La moyenne retenue en zone UE est donc de 66,88€ et le prix au mètre carré retenu est donc de 67 euros. 
S’agissant des termes de comparaison dans la zone A : 
L’indivision [R] produit deux termes de comparaison de parcelles non constructibles : 
Terme 1 : une vente du 12 mars 2021 (référence 2021P04560) concernant la parcelle AB [Cadastre 4] – [Localité 6], [Adresse 17], d’une superficie de 414 m2 au prix de 75 000 €, soit 181 €/m2 ; Terme 2 : une vente du 1er décembre 2020 (référence 2020P15134) concernant les parcelles cadastrées CD [Cadastre 5] et CD [Cadastre 6], [Localité 6], [Adresse 18], d’une superficie totale de 2432 m2 au prix de 20 000 €, soit 8,22 €/m2.
Le département conteste ces références, soutenant que le terme 1 porte sur un terrain constructible en zone UDb et que le terme 2 est trop ancien. 
Ainsi, les deux termes produits par l’indivision [R] se situent en zone UDb, secteur à dominante pavillonnaire de densité moindre, soit dans un zonage trop éloigné de la zone A, zone à vocation agricole. Ils sont donc écartées. 
Le commissaire du gouvernement produit quatre références en zone A :
N° 
Date de mutation
Adresse
Superficie (en m2)
Prix (en €)
Prix (en €/m2)
1
6 janvier 2025
(réf : 1324P01
2025P02660)
91//G/445//
[Localité 6]
[Adresse 19]
3580
4500
1,26
2
30 janvier 2025
(réf :1324P01
2025P04323
91//G/503//
[Localité 6]
[Adresse 19]
1480
1480
1
3
17 mars 2025
(réf : 1324P01
2025P07839)
91//E/170//
[Localité 6]
[Adresse 20]
8095
8095
1
4
24 octobre 2024
(réf : 1324P01
2024P28288)
91//F/165//
[Localité 6]
[Localité 15][Adresse 21]
2380
3570
1.5

Le commissaire du gouvernement retient une valeur moyenne de 1,2 €.
Le département expose se rapporter aux termes du commissaire du gouvernement. 
Ainsi, il apparait que les termes proposés par le commissaire du gouvernement portent sur des mutations intervenues entre octobre 2024 et mars 2025, soit dans une période contemporaine, situées dans la commune de [Localité 6], soit dans une aire géographique proche , et dans le même zonage d’urbanisme. Elles sont donc pertinentes et doivent être retenues. 

La moyenne retenue en zone A est donc de 1,19 euros et le prix au mètre carré retenu est donc de 1,2 euros. 

Le commissaire du gouvernement produit trois références en zone N :
N° 
Date de mutation
Adresse
Superficie (en m2)
Prix (en €)
Prix (en €/m2)
1
5 mars 2024
AD/50
[Localité 6]
549
10 000
18,21
2
16 décembre 2022
[Adresse 22]
[Localité 6]
3425
15 040
4,35
3
31 juillet 2023
BE [Cadastre 7]
1992
18 000
9,03

Le commissaire du gouvernement retient une valeur moyenne de 10,53 €.
Le département entend se rapporter aux termes du commissaire du gouvernement. 
Ainsi, il apparait que les termes proposés par le commissaire du gouvernement portent sur des mutations intervenues entre décembre 2022 et mars 2024, soit dans une période contemporaine, situées dans la commune de [Localité 6], soit dans une aire géographique proche, et dans le même zonage d’urbanisme. Elles sont donc pertinentes et doivent être retenues. 
Le prix au mètre carré retenu en zone N est donc de 10,53 euros. 

Il résulte des documents transmis par les parties et notamment des plans surfaces du PLU que :
l’emplacement réservé sur la parcelle AY51 est de 1443 m2 dont :1230 m2 en zone UE213 m2 e, zone A L’emplacement réservé sur la parcelle AY52 est de 2975 m2 dont1149 m2 en zone UE1808 m2 en zone A18 m2 en zone Nh
Ainsi, le montant de l’indemnité principale s’élève à la somme de 162 007,74 €, soit : 
(1230+1149) x 67 = 159 393 € pour la parcelle située en zone UE(213 + 1808) x 1,2 = 2425,20 € pour la parcelle située en zone A 18 x 10,53 = 189,54 € pour la parcelle située en zone Nh Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
Il est acquis que la partie acquise en plus de la partie expropriée dans le cadre de l’emprise totale n’est pas soumises à la procédure d’expropriation et ne donne pas lieu à une indemnité de remploi. 
En l’espèce, l’indemnité de remploi a pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 162 007,74 €.
L’indemnité est calculée comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 147 007,74 € = 14 700,77 €
Total : 17 200,77 €

L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 179 208,51 €. 

Sur le prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée
Il résulte des documents transmis par les parties et notamment des plans de surface du PLU que :
Sur la parcelle AY51, la zone UE hors emplacement réservé est de 391 m2 et la zone A hors emplacement réservé est de 454 m2 ;Sur la parcelle AY52, la zone UE hors emplacement réservé est de 596 m2 , la zone A de 518 m2 et la zone Nh de 925 m2 ; 
Ainsi le prix d’acquisition s’élève à la somme de 76 365,65 € , soit 
(391 +586) x 67 = 65 459 € pour la zone UE(454 + 518) x 1,20 = 1166,40 € pour la zone A925 x 10,53 = 9740,25 € pour la zone N 
Sur les demandes accessoiresLes dépens seront laissés à la charge du département des Bouches-du-Rhône.
Le département des Bouches-du-Rhône est condamné à verser à Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE le transfert de propriété des parcelles cadastrées section AY [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 23], [Localité 16] à Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] au profit du département des Bouches-du-Rhône ;
FIXE à 179 208,51 € soit 162 007,74 € d’indemnité principale et 17 200,77 € d’indemnité de remploi, l’indemnité de dépossession revenant à Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AY [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 24] ;
FIXE à 76 365,65 € le prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée sur les parcelles cadastrées section AY [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 24] ;
CONDAMNE la département des Bouches-du-Rhône à verser à Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 
REJETTE les autres demandes des parties ; 
LAISSE les dépens à la charge du département des Bouches-du-Rhône.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX.
LA CADRE GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
[Adresse 1]


N° RG 25/00039 - N° Portalis DBW3-W-B7J-64Q2


Mme [P], [Z] [V] épouse [R]
M. [Y], [M], [J] [R]
M. [W], [U], [Q] [R]


C/

[Adresse 2]




MISE EN DEMEURE D’ACQUERIR EMPLACEMENT RESERVE [Localité 1]



LE 08 JUILLET 2026























JUGEMENT


DEMANDEURS - EXPROPRIES

Madame [P], [Z] [V] épouse [R]
née le 09 Avril 1946 à [Localité 2]
Mariée, Retraitéede nationalité Française, demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
Monsieur [Y], [M], [J] [R]
né le 26 Mai 1941 à [Localité 4]
Retraité, de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
Monsieur [W], [U], [Q] [R]
né le 04 Septembre 1965 à [Localité 5] (13), Consultant, de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Tous représentés par Me Bruno TURBE, avocat au barreau de PARIS


CONTRE :


DEFENDEUR -EXPROPRIANT

DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE
sis [Adresse 6]

représenté par Me Guillaume MAZEL, avocat au barreau de MARSEILLE



En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 5], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 7] 



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY, cadre greffière

Débats à l’audience publique du 20 mai 2026


EXPOSE DU LITIGE : 

Par arrêté du 26 février 2015, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires à la réalisation de la déviation de la RD7n à [Localité 6] et a emporté mise en compatibilité du POS de la commune de [Localité 1]. 

L’arrêté a été prorogé jusqu’au 27 février 2025, puis jusqu’au 27 février 2030. 

Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] sont propriétaires de deux terrains situés à [Localité 7], parcelles cadastrées AY n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. 


Par un courrier du 6 mars 2024, Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] ont mis en demeure la commune de [Localité 6] de faire l’acquisition de ces parcelles en faisant usage du droit de délaissement organisé par les articles L230-1 et suivants du code de l’urbanisme. 

Par courrier du 6 mai 2025, le département des Bouches-du-Rhône a fait une offre à l’indivision [R] d’un montant de 275 155 €. 


Par un mémoire reçu le 15 septembre 2025, Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] ont saisi le juge de l’expropriation aux fins de :
fixer à la somme de 2 497 398 € l’indemnité de dépossession.ordonner le transfert de propriété des parcelles cadastrées AY n°[Cadastre 1] et AY n°[Cadastre 2] au profit du département des Bouches-du-Rhône,condamner le département au paiement de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Par ordonnance du 10 décembre 2025, la visite des lieux a dans un premier temps été fixée au 11 février 2026. 

Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions au greffe de la juridiction le 3 février 2026. 

L’audience publique s’est tenue le 20 mai 2026. 

Par mémoire récapitulatif II reçu au greffe de la juridiction le 13 mai 2026, Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] demandent de :
à titre principal, juger que les parcelles AY [Cadastre 1] et AY [Cadastre 2] sont constructibles, à titre subsidiaire, juger que les parcelles AY [Cadastre 1] et AY [Cadastre 2] bénéficient d’une situation très privilégiée, en tout état de cause, fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 1 541 069 €,ordonner le transfert de propriété des parcelles cadastrées AY n°[Cadastre 1] et AY n°[Cadastre 2] au profit du département des Bouches-du-Rhône,condamner le département au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Ils estiment que la date de référence est située au 19 décembre 2024 et précise qu’à cette date les parcelles sont classées en zone UE, A et Nh. 
Ils affirment que la qualification de terrain à bâtir doit être retenue, ou subsidiairement celle de situation très privilégiée en raison de sa localisation et des caractéristiques propres du terrain. 
 
L’indivision produit des références de mutation de biens similaires et retient un prix de 400 €/m2 pour les terrains situés en zone UE, 1,60€/m2 pour les terrains situés en zone A et 10 €/m2 pour les terrains situés en zone Nh.


Par mémoire récapitulatif et en réplique n°2 reçu au greffe de la juridiction le 18 mai 2026, le département des Bouches-du-Rhône demande de :
fixer le prix et les indemnités de la manière suivante, à titre principal, indemnité principale : 141 550 €indemnité de remploi : 16 405 €, à titre subsidiaire, indemnité principale : 162 007,74 €indemnité de remploi : 17 200,77 €,à titre infiniment subsidiaire, indemnité principale : 162 007,74 €,indemnité de remploi : 17 200,77 €, prix de la partie du terrain située hors emprise : 76 365,65 €,rejeter les demandes, fins et prétentions de l’indivision [R]. 

Il considère que la date de référence doit être située au 14 avril 2013. Il fait valoir que la zone NAE couvre 1385 m2 de la parcelle AY51 et 1793 m2 de la parcelle AY52 et retient un prix au m2 de 25 €. La zone NB1 couvre 14m2 de la parcelle AY51 et 1228 m2 de la parcelle AY52 et retient un prix de 100 €/m2. Il précise que la constructibilité nécessite une superficie minimale de 4000 €/m2 et qu’elle est donc inconstructible. 
Subsidiairement, elle demande que soient retenus les termes du commissaire du gouvernement. 

Il fait valoir que l’indivision [R] ne rempli par les conditions de l’article L 242-1 du code de l’expropriation et que l’éventuelle demande d’emprise totale ne peut prospérer. 

Le département conteste la qualification de terrain à bâtir et précise que l’indivision [R] ne démontre pas que le terrain serait desservi par l’ensemble des réseaux puisqu’il n’existe pas de réseau d’assainissement à proximité immédiate. 
Il conteste également la qualité de terrain ayant une situation privilégiée, puisque sa situation n’est pas si exceptionnelle. Il expose que la situation privilégiée ne peut pas être retenue pour la partie située en zone A et non desservie par le réseau d’assainissement et que la partie du terrain située en zone UE est quasiment totalement grevée de deux servitudes d’utilité publique qui restreignent son usage. 
Il conteste les termes de référence produits par l’indivision [R]. 

Enfin, le département précise que lorsque l’emprise totale est admise, le juge fixe d’une part le montant de l’indemnité d’expropriation et d’autre part le prix d’acquisition, de sorte que la partie acquise en plus de la partie expropriée ne donne pas lieu à une indemnité de remploi. 

Le commissaire du gouvernement dans ses conclusions reçues le 3 février 2026, chiffre l’indemnité totale de dépossession à 255 574 € soit 162 008 € pour l’indemnité principale, 17 201€ pour l’indemnité de remploi et 76 365 € pour l’emprise totale. Il expose que la date de référence à retenir est située au 19 décembre 2024. Il retient la méthode par comparaison en proposant quatre termes de comparaison en zone A et 5 termes de comparaison en zone UE. 
Il indique que les surfaces sous emprise sont importantes par rapport à l’unité foncière et coupent les parcelles par le milieu, considérant que la demande d’emprise totale est justifiée. Il produit trois termes de référence en zone N et indique que l’acquisition ne peut faire l’objet d’une indemnité de remploi. Le commissaire du gouvernement conteste enfin les références produites par l’indivision [R]. 


La décision a été mise en délibéré au 08 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION : 

L’article L. 152-2 du code de l’urbanisme dispose que le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme en application de l'article L 151-41 du même code peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L 230-1 et suivants du code de l’expropriation.

Selon l’article L230-1 du code de l’urbanisme, la mise en demeure de procéder à l'acquisition d'un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien.


L’article L 230-3 du même code précise : 
« La collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.
En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
A défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.
La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l'absence de plan d'occupation des sols rendu public ou de plan local d'urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l'article L. 424-1, celle d'un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l'article L. 102-13 et à l'article L. 424-1, celle de la publication de l'acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l'article L. 311-2, un an avant la création de la zone d'aménagement concerté.

Le juge de l'expropriation fixe également, s'il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l'article L. 230-2. »

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

Sur la demande d’emprise totale : 
L’indivision [R] sollicite qu’il soit « ordonn[é] le transfert de propriété des parcelles cadastrées AY n°[Cadastre 1] et AY n°[Cadastre 2] au profit du département des Bouches-du-Rhône ». Cette demande doit s’analyser comme une demande d’emprise totale. 

L’article L 230-3 du code de l’urbanisme précise que « Le propriétaire peut requérir l'emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 242-1 à L. 242-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »

Aux termes de l’article L 242-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « lorsque l' expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et si la partie restante n'est plus utilisable dans les conditions normales, l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale.
Il en est de même pour toute parcelle de terrain nu qui, par suite du morcellement, se trouve réduit au quart de la contenance totale, si toutefois le propriétaire ne possède aucun terrain immédiatement contigu et si la surface du terrain ainsi réduit est inférieure à dix ares. »
Selon l’article L 242-3 du même code, « Lorsque l'emprise partielle d'une parcelle empêche l'exploitation agricole dans des conditions normales de la ou des parties restantes de cette parcelle en raison soit de leur dimension, soit de leur configuration, soit de leurs conditions d'accès, l'exproprié peut demander l'emprise totale soit de la parcelle, soit de la ou des parties restantes devenues inexploitables de fait. »
Il résulte des documents transmis par les parties et notamment des plan surfaces du PLU que la parcelle AY51 est d’une superficie de 2288m2 et que l’emplacement réservé du PLU est de 1443m2. L’emplacement réservé découpe la parcelle initiale en trois laissant de part et d’autre des zones de 391 m2 et de 454 m2. 
La parcelle AY52 est d’une superficie de 5004m2 et l’emplacement réservé du PLU est de 2975m2. De la même manière, l’emplacement réservé découpe la parcelle en trois, laissant de part et d’autre des zones de 586 m2 et de 1443 m2. La zone hors emplacement réservé de cette parcelle est de forme très étroite sur toute une bande de terrain. 
Aucun élément versé aux débats ne permet de considérer que les consorts [R] sont propriétaires de terrain immédiatement contigus. 
En outre, les parcelles hors emplacement réservé de la parcelle AY51 sont de superficies respectives de 391 et 454 m2 , soit inférieures au quart de la contenance totale du terrain (2288/4 = 572) et inférieure à 10 ares. 
De plus, les parcelles hors emplacement réservé de la parcelle AY52 sont de superficies respectives de 586 et 1443 m2. La zone de 586 m2 est inférieure au quart de la contenance totale du terrain (5004/4 = 1251) et inférieure à 10 ares. S’agissant de la zone de 1443 m2 se trouvant en zone A et zone Nh, la configuration de la parcelle hors emplacement réservé en zone A empêche l’exploitation agricole dans des conditions normales. 
Il convient donc de faire droit à la demande d’emprise totale sur les parcelles AY51 et AY52. 




Sur le transfert de propriété : 
En l’absence d’accord amiable entre Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] et le département des Bouches-du-Rhône, il convient de prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées section AY [Cadastre 1] et AY [Cadastre 2] au profit du département des Bouches-du-Rhône, conformément à l’article L 230-3 du code de l’urbanisme. 

Sur la détermination des indemnités : 
Aux termes de l’article L 242-2 du code de l’expropriation, « Si la demande d'emprise totale est admise, le juge fixe, d'une part, le montant de l'indemnité d'expropriation, d'autre part, le prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée.
La décision du juge emporte transfert de propriété dans les conditions du droit commun en ce qui concerne la portion d'immeuble non soumise à la procédure de l'expropriation. »

Il y lieu de préciser que l’indemnité de remploi n’est due que pour les parcelles comprises dans la procédure d’expropriation. 

Sur le montant de l’indemnité d’expropriation : 
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Aux termes de l’alinéa 4 de l’article L 230-3 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l'absence de plan d'occupation des sols rendu public ou de plan local d'urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l'article L. 424-1, celle d'un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l'article L. 102-13 et à l'article L. 424-1, celle de la publication de l'acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l'article L. 311-2, un an avant la création de la zone d'aménagement concerté.
En l’espèce, les zonages ont évolué à l’adoption du PLUi. Le PLUi a été approuvé le 5 décembre 2024 et a été rendu opposable le 19 décembre 2024.
Dès lors, la date de référence à prendre en considération doit être fixée au 19 décembre 2024. 
La parcelle AY51 est située en zone UE qui correspond à une zone mixte à dominante d’activités économiques, et en zone A qui correspond à une zone agricole. 
La parcelle AY52 est située en Zone N qui correspond aux espaces à vocation naturelle, agricole et forestière, en zone UE et en zone A. 

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date du présent jugement. 

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur le bien : 
Les biens à évaluer sont les parcelles cadastrées section AY [Cadastre 1] et [Cadastre 2][Adresse 8]. 

La parcelle AY51 est située en bordure de la RD7n et en nature de friche agricole.

La parcelle AY52 est située en bordure de l’[Adresse 9] et en nature de friche agricole. 


Pour une description précise du bien, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 


Sur la situation locative : 
Les biens sont libres d’occupation. 

Sur la qualification du terrain :
Sur la qualification de « terrain à bâtir » : Aux termes de l’article L 322-3 du code de l’expropriation, « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
La qualification de terrain à bâtir est subordonnée à la réunion de deux conditions :être situé dans un secteur constructible, et, être équipé par les réseaux publics et desservi par la voie publique. L’absence de l’une de ces deux conditions suffit pour écarter la qualification de terrain à bâtir.

Tout d’abord, les parcelles AY51 et AY52 sont situées en partie en zone UE, définie au PLUi comme constructible. 
De plus, l’article 9.1 des dispositions relatives à la zone UE du PLUi prévoit que « toute construction doit être raccordée au réseau public d’assainissement des eaux usées. »
L’indivision [R] produit une vue des réseaux d’assainissement pluvial, démontrant que la parcelle AY52 est traversée par un fossé d’évacuation des eaux pluviales et qu’un bassin de rétention est situé à proximité, sans toutefois démontrer l’existence d’un réseau d’assainissement des eaux usées à proximité immédiate du terrain. 
Il ressort des éléments susmentionnés que cette parcelle ne peut être qualifiée de « terrain à bâtir » au sens des dispositions applicables.
Sur la qualification de « terrain en situation privilégiée » :Compte tenu des caractéristiques des parcelles situées en zone UE, et notamment de leur localisation, leur accessibilité et au regard des infrastructures situées à proximité, ces deux terrains doivent être qualifiés de terrain en situation privilégiée. 
Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principaleL’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison, non contestée par les parties, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 

S’agissant des termes de comparaison pour la zone UE : 
L’indivision [R] produit, pour les parcelles constructibles, une référence d’une vente intervenue le 22 août 2019 ( référence 2019P11445) concernant la parcelle cadastrée AI [Cadastre 3] [Localité 6], lieudit [Localité 8], de 682 m2 a prix de 240.000 €, soit un prix de 351 €/m2.

Le département des Bouches-du-Rhône soutient que les références ne sont pas recevables en ce que les actes notariés ne sont pas produits, et ajoute que le terme est situé dans un autre quartier de la commune et dans une autre zone du PLUi soit la zone UDb. 
Le commissaire du gouvernement fait valoir qu’il s’agit d’un terrain à bâtir pour des maisons individuelles en zone résidentielle et qu’il ne correspond pas au bien à évaluer. 

Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. 
Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).
En l’espèce, le terme de comparaison de l’indivision [R] répond à ces critères et ne saurait être écarté. 
Toutefois, il porte sur un bien situé en zone UDb, présentant des caractéristiques éloignées du bien litigieux situé en partie en zone UE. En outre, le terme est trop ancien pour être retenu et il doit donc être écarté. 

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui cinq références de terme de comparaison situés en zone UE à proximité du bien litigieux. 
N° 
Date de mutation
Adresse
Superficie (en m2)
Prix (en €)
Prix (en €/m2)
observations
1
27 septembre 2022
91//ap//118
[Localité 9]
[Adresse 10]
4000
[Localité 10]
37,5
Zone UE
2
18 novembre 2024
CO/1107
[Localité 11]
[Adresse 11]
1254
68 970
55
Zone UE
3
5 novembre 2024
Co/1127 ET SVTS
[Localité 11]
[Adresse 11]
1600
168 000
[Adresse 12]
Zone UE
4
23 juillet 2024
24//BK/153//
[Adresse 13]
[Adresse 14]
1049
[Localité 12]
70

5
18 octobre 2023
50//CO/1118//
[Localité 11]
[Adresse 11]
[Adresse 15]
[Localité 13]
[Adresse 16]
Zone UE
Le commissaire du gouvernement retient une valeur moyenne de 67 €/m2. 
L’indivision [R] expose que le commissaire du gouvernement propose des termes de comparaison portant sur des mutations de parcelles situées en zone N, inadaptés pour évaluer des parcelles situées en zone constructible. Toutefois le juge observe que le commissaire du gouvernement ne se fonde sur les références situées en zone N uniquement pour la zone N. 
Le département expose se rapporter aux termes du commissaire du gouvernement. 
La référence située à [Localité 14] se situe dans une aire géographique éloignée et sera donc écartée. 
Ainsi, il apparait que les termes proposés par le commissaire du gouvernement portent sur des mutations intervenues entre septembre 2022 et novembre 2024, soit dans une période contemporaine, situées dans la commune de [Localité 6], ou dans la commune limitrophe de [Localité 11], soit dans une aire géographique proche, et qu’enfin elle présente un zonage d’urbanisme identique à la parcelle litigieuse. Elles sont donc pertinentes et doivent être retenues. 
Il convient de préciser que ces parcelles présentent des caractéristiques très similaires en terme de localisation, accès, zonage et présence d’infrastructures à proximité et que la caractéristique de terrain en situation privilégiée est prise en considération dans les termes de référence produits. 
La moyenne retenue en zone UE est donc de 66,88€ et le prix au mètre carré retenu est donc de 67 euros. 
S’agissant des termes de comparaison dans la zone A : 
L’indivision [R] produit deux termes de comparaison de parcelles non constructibles : 
Terme 1 : une vente du 12 mars 2021 (référence 2021P04560) concernant la parcelle AB [Cadastre 4] – [Localité 6], [Adresse 17], d’une superficie de 414 m2 au prix de 75 000 €, soit 181 €/m2 ; Terme 2 : une vente du 1er décembre 2020 (référence 2020P15134) concernant les parcelles cadastrées CD [Cadastre 5] et CD [Cadastre 6], [Localité 6], [Adresse 18], d’une superficie totale de 2432 m2 au prix de 20 000 €, soit 8,22 €/m2.
Le département conteste ces références, soutenant que le terme 1 porte sur un terrain constructible en zone UDb et que le terme 2 est trop ancien. 
Ainsi, les deux termes produits par l’indivision [R] se situent en zone UDb, secteur à dominante pavillonnaire de densité moindre, soit dans un zonage trop éloigné de la zone A, zone à vocation agricole. Ils sont donc écartées. 
Le commissaire du gouvernement produit quatre références en zone A :
N° 
Date de mutation
Adresse
Superficie (en m2)
Prix (en €)
Prix (en €/m2)
1
6 janvier 2025
(réf : 1324P01
2025P02660)
91//G/445//
[Localité 6]
[Adresse 19]
3580
4500
1,26
2
30 janvier 2025
(réf :1324P01
2025P04323
91//G/503//
[Localité 6]
[Adresse 19]
1480
1480
1
3
17 mars 2025
(réf : 1324P01
2025P07839)
91//E/170//
[Localité 6]
[Adresse 20]
8095
8095
1
4
24 octobre 2024
(réf : 1324P01
2024P28288)
91//F/165//
[Localité 6]
[Localité 15][Adresse 21]
2380
3570
1.5

Le commissaire du gouvernement retient une valeur moyenne de 1,2 €.
Le département expose se rapporter aux termes du commissaire du gouvernement. 
Ainsi, il apparait que les termes proposés par le commissaire du gouvernement portent sur des mutations intervenues entre octobre 2024 et mars 2025, soit dans une période contemporaine, situées dans la commune de [Localité 6], soit dans une aire géographique proche , et dans le même zonage d’urbanisme. Elles sont donc pertinentes et doivent être retenues. 

La moyenne retenue en zone A est donc de 1,19 euros et le prix au mètre carré retenu est donc de 1,2 euros. 

Le commissaire du gouvernement produit trois références en zone N :
N° 
Date de mutation
Adresse
Superficie (en m2)
Prix (en €)
Prix (en €/m2)
1
5 mars 2024
AD/50
[Localité 6]
549
10 000
18,21
2
16 décembre 2022
[Adresse 22]
[Localité 6]
3425
15 040
4,35
3
31 juillet 2023
BE [Cadastre 7]
1992
18 000
9,03

Le commissaire du gouvernement retient une valeur moyenne de 10,53 €.
Le département entend se rapporter aux termes du commissaire du gouvernement. 
Ainsi, il apparait que les termes proposés par le commissaire du gouvernement portent sur des mutations intervenues entre décembre 2022 et mars 2024, soit dans une période contemporaine, situées dans la commune de [Localité 6], soit dans une aire géographique proche, et dans le même zonage d’urbanisme. Elles sont donc pertinentes et doivent être retenues. 
Le prix au mètre carré retenu en zone N est donc de 10,53 euros. 

Il résulte des documents transmis par les parties et notamment des plans surfaces du PLU que :
l’emplacement réservé sur la parcelle AY51 est de 1443 m2 dont :1230 m2 en zone UE213 m2 e, zone A L’emplacement réservé sur la parcelle AY52 est de 2975 m2 dont1149 m2 en zone UE1808 m2 en zone A18 m2 en zone Nh
Ainsi, le montant de l’indemnité principale s’élève à la somme de 162 007,74 €, soit : 
(1230+1149) x 67 = 159 393 € pour la parcelle située en zone UE(213 + 1808) x 1,2 = 2425,20 € pour la parcelle située en zone A 18 x 10,53 = 189,54 € pour la parcelle située en zone Nh Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
Il est acquis que la partie acquise en plus de la partie expropriée dans le cadre de l’emprise totale n’est pas soumises à la procédure d’expropriation et ne donne pas lieu à une indemnité de remploi. 
En l’espèce, l’indemnité de remploi a pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 162 007,74 €.
L’indemnité est calculée comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 147 007,74 € = 14 700,77 €
Total : 17 200,77 €

L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 179 208,51 €. 

Sur le prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée
Il résulte des documents transmis par les parties et notamment des plans de surface du PLU que :
Sur la parcelle AY51, la zone UE hors emplacement réservé est de 391 m2 et la zone A hors emplacement réservé est de 454 m2 ;Sur la parcelle AY52, la zone UE hors emplacement réservé est de 596 m2 , la zone A de 518 m2 et la zone Nh de 925 m2 ; 
Ainsi le prix d’acquisition s’élève à la somme de 76 365,65 € , soit 
(391 +586) x 67 = 65 459 € pour la zone UE(454 + 518) x 1,20 = 1166,40 € pour la zone A925 x 10,53 = 9740,25 € pour la zone N 
Sur les demandes accessoiresLes dépens seront laissés à la charge du département des Bouches-du-Rhône.
Le département des Bouches-du-Rhône est condamné à verser à Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE le transfert de propriété des parcelles cadastrées section AY [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 23], [Localité 16] à Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] au profit du département des Bouches-du-Rhône ;
FIXE à 179 208,51 € soit 162 007,74 € d’indemnité principale et 17 200,77 € d’indemnité de remploi, l’indemnité de dépossession revenant à Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AY [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 24] ;
FIXE à 76 365,65 € le prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée sur les parcelles cadastrées section AY [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 24] ;
CONDAMNE la département des Bouches-du-Rhône à verser à Mme [P] [V] épouse [R], M. [Y] [R] et M. [W] [R] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 
REJETTE les autres demandes des parties ; 
LAISSE les dépens à la charge du département des Bouches-du-Rhône.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX.
LA CADRE GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L242-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L242-3, code de l'urbanisme L230-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'urbanisme L151-41, code de l'urbanisme L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L242-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L242-5, code de l'urbanisme L152-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-21T18:58:27.912Z.