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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, JCP LOGEMENT, 25 septembre 2025, n° 25/00499

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025
date des débats : 05 juin 2025
délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00499 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NS57

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Cynthia LE BERRE
CCC à Monsieur [X] [M] [C] [S] + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 septembre 2023 à effet au 1er septembre 2023, un contrat de résidence sociale a été conclu entre la S.A. ADOMA et [X] [M] [C] [S], portant sur un logement sis NANTES JUL DAVID RS, 85 rue Félix Menetrier, logement B 207 – 44300 NANTES, moyennant une redevance mensuelle et forfaitaire assimilable au loyer et charges de 405,84 € (377,65 € pour le loyer et 28,19 € pour les charges) ; la durée du contrat est d’un mois renouvelable par tacite reconduction pour les mêmes périodes à la volonté du seul résidant dans la limite des conditions d’accueil spécifiques de la résidence sociale et dans la mesure où ce dernier exécute toutes les obligations stipulées au titre d'occupation. 

Par courrier du 22 juillet 2024 adressé au locataire en lettre recommandée avec accusé réception, ADOMA le met en demeure de payer un arriéré de redevances d’un montant de 1 355,51 € arrêté au 22 juillet 2024, et cela en visant l’article 11 du contrat de résidence qui stipule qu’à défaut de règlement dans le délai d’un mois après la date de notification de ce courrier, la résiliation du contrat sera acquise.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, ADOMA a fait assigner [X] [M] [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 

· Constater qu’ADOMA a adressé en date du 22 juillet 2024 à [X] [M] [C] [S] une mise en demeure visant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence, lui rappelant le montant de ses arriérés de redevances ;
· Constater que cette mise en demeure est restée sans effet ;
· Constater l’acquisition de la clause résolutoire de l’article 11 du contrat de résidence, à compter du 26 août 2024 ;
· Ordonner l’expulsion sans délai du locataire ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
· Juger que la créance d’ADOMA à l’encontre de [X] [M] [C] [S] s’établit à la hauteur d’une somme de 2 574 € pour les redevances dues jusqu’au 10 décembre 2024 ;
· Condamner [X] [M] [C] [S] au paiement au profit d’ADOMA de la somme de 2.574 € ;
· Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 26 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, sur la base de la redevance mensuelle due, et ce jusqu’au jour du départ effectif des lieux et condamner [X] [M] [V] au paiement de cette somme ;
· Juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge d’ADOMA la partie des frais non compris dans les dépens d’un montant de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
· Condamner le locataire au paiement au profit d’ADOMA de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure ;
· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025. À ladite audience, ADOMA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4 623,98 € au titre des loyers et charges échus à la date du 3 juin 2025.




Régulièrement assigné à étude, [X] [M] [C] [S] n’a pas comparu.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

A titre liminaire, il convient de préciser que les contrats de résidences prévues aux articles L 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ne sont pas soumis aux dispositions de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Aux termes de l’article L 633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat de résidence par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir que dans les cas suivants :
Inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave et répété au règlement intérieur ;
Cessation totale d’activité de l’établissement ; 
Cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.
Aux termes de l’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 333-2 du même code, sous réserve d’un préavis d’un mois, en cas d’inexécution par la personne titulaire du contrat d’une obligation lui incombant au titre dudit contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. 

De même, en application des dispositions du même article, la résiliation peut être décidée pour impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total acquitté pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme d’au moins égale à deux fois le montant mensuel acquitté pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. 
Enfin, aux termes du même article, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. 

De plus, l’article 11 du contrat de résidence, objet du litige, prévoit la résiliation de plein droit par le gestionnaire en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produisant effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception, et cela conformément aux dispositions des articles R 633-3 et L 633-2 du code de la construction et de l’habitation. 



En l’espèce, eu égard aux arriérés de redevances au jour de la mise en demeure du 22 juillet 2024, ADOMA a été contrainte de signifier à [X] [M] [C] [S] par lettre recommandée avec accusé réception distribuée le 25 juillet 2024 cette mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 11 dudit contrat. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du contrat de résidence est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Par lettre recommandée avec accusé réception du 22 juillet 2024 distribuée le 25 juillet 2024, [X] [M] [C] [S] a été mis en demeure de payer un arriéré de redevances d’un montant de 1 355,51 € arrêté au 22 juillet 2024. Cette mise en demeure visait l’article 11 du contrat de résidence qui stipule qu’à défaut de règlement dans le délai d’un mois, la résiliation du contrat sera acquise.

La mise en demeure est restée sans effet pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de considérer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat étaient réunies à la date du 26 août 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l'expulsion de [X] [M] [C] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré de redevances

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation. 

L’article 11 du règlement intérieur et l’article 8 du contrat de résidence rappellent que le locataire est tenu de payer la redevance aux termes convenus, à savoir mensuellement à terme échu et au plus tard de cinquième jour du mois suivant, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

La créance d'ADOMA est justifiée en son principe en vertu du contrat de résidence et du règlement intérieur de la résidence.

[X] [M] [C] [S] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4 623,98 € au titre des redevances et indemnités d’occupation échues au 3 juin 2025. En conséquence, le défendeur sera condamné au paiement de cette somme, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

[X] [M] [C] [S] sera enfin condamné à payer à ADOMA, à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance, revalorisations incluses, soit la somme de 437,13 €.


Sur les autres demandes 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [M] [C] [S], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

Il sera également condamné à payer à ADOMA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 septembre 2023 entre ADOMA et [X] [M] [C] [S], concernant le logement sis NANTES JUL DAVID RS, 85 rue Félix Menetrier, logement B207 - 44300 NANTES ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant à l'article 11 du contrat de bail sont réunies à la date du 26 août 2024 ; 

CONDAMNE [X] [M] [C] [S] à payer à ADOMA la somme de 4 623,98 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE [X] [M] [C] [S] à payer à ADOMA, à compter du 3 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 437,13 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [X] [M] [C] [S], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; 

ORDONNE à défaut l’expulsion de [X] [M] [C] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 

CONDAMNE [X] [M] [C] [S] à payer à ADOMA la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; 






RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025. 

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY
Texte intégral
Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

 ============

JUGEMENT du 25 Septembre 2025
__________________________________________


DEMANDEUR :

S.A. ADOMA
33 avenue Pierre Mendès-France
75013 PARIS

représentée par Maître Cynthia LE BERRE, avocate au barreau de PARIS 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [M] [C] [S]
Logement B207 Résidence ADOMA
85 Rue Félix Ménétrier
44300 NANTES

non comparant D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025
date des débats : 05 juin 2025
délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00499 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NS57

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Cynthia LE BERRE
CCC à Monsieur [X] [M] [C] [S] + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 septembre 2023 à effet au 1er septembre 2023, un contrat de résidence sociale a été conclu entre la S.A. ADOMA et [X] [M] [C] [S], portant sur un logement sis NANTES JUL DAVID RS, 85 rue Félix Menetrier, logement B 207 – 44300 NANTES, moyennant une redevance mensuelle et forfaitaire assimilable au loyer et charges de 405,84 € (377,65 € pour le loyer et 28,19 € pour les charges) ; la durée du contrat est d’un mois renouvelable par tacite reconduction pour les mêmes périodes à la volonté du seul résidant dans la limite des conditions d’accueil spécifiques de la résidence sociale et dans la mesure où ce dernier exécute toutes les obligations stipulées au titre d'occupation. 

Par courrier du 22 juillet 2024 adressé au locataire en lettre recommandée avec accusé réception, ADOMA le met en demeure de payer un arriéré de redevances d’un montant de 1 355,51 € arrêté au 22 juillet 2024, et cela en visant l’article 11 du contrat de résidence qui stipule qu’à défaut de règlement dans le délai d’un mois après la date de notification de ce courrier, la résiliation du contrat sera acquise.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, ADOMA a fait assigner [X] [M] [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 

· Constater qu’ADOMA a adressé en date du 22 juillet 2024 à [X] [M] [C] [S] une mise en demeure visant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence, lui rappelant le montant de ses arriérés de redevances ;
· Constater que cette mise en demeure est restée sans effet ;
· Constater l’acquisition de la clause résolutoire de l’article 11 du contrat de résidence, à compter du 26 août 2024 ;
· Ordonner l’expulsion sans délai du locataire ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
· Juger que la créance d’ADOMA à l’encontre de [X] [M] [C] [S] s’établit à la hauteur d’une somme de 2 574 € pour les redevances dues jusqu’au 10 décembre 2024 ;
· Condamner [X] [M] [C] [S] au paiement au profit d’ADOMA de la somme de 2.574 € ;
· Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 26 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, sur la base de la redevance mensuelle due, et ce jusqu’au jour du départ effectif des lieux et condamner [X] [M] [V] au paiement de cette somme ;
· Juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge d’ADOMA la partie des frais non compris dans les dépens d’un montant de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
· Condamner le locataire au paiement au profit d’ADOMA de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure ;
· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025. À ladite audience, ADOMA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4 623,98 € au titre des loyers et charges échus à la date du 3 juin 2025.




Régulièrement assigné à étude, [X] [M] [C] [S] n’a pas comparu.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

A titre liminaire, il convient de préciser que les contrats de résidences prévues aux articles L 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ne sont pas soumis aux dispositions de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Aux termes de l’article L 633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat de résidence par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir que dans les cas suivants :
Inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave et répété au règlement intérieur ;
Cessation totale d’activité de l’établissement ; 
Cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.
Aux termes de l’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 333-2 du même code, sous réserve d’un préavis d’un mois, en cas d’inexécution par la personne titulaire du contrat d’une obligation lui incombant au titre dudit contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. 

De même, en application des dispositions du même article, la résiliation peut être décidée pour impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total acquitté pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme d’au moins égale à deux fois le montant mensuel acquitté pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. 
Enfin, aux termes du même article, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. 

De plus, l’article 11 du contrat de résidence, objet du litige, prévoit la résiliation de plein droit par le gestionnaire en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produisant effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception, et cela conformément aux dispositions des articles R 633-3 et L 633-2 du code de la construction et de l’habitation. 



En l’espèce, eu égard aux arriérés de redevances au jour de la mise en demeure du 22 juillet 2024, ADOMA a été contrainte de signifier à [X] [M] [C] [S] par lettre recommandée avec accusé réception distribuée le 25 juillet 2024 cette mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 11 dudit contrat. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du contrat de résidence est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Par lettre recommandée avec accusé réception du 22 juillet 2024 distribuée le 25 juillet 2024, [X] [M] [C] [S] a été mis en demeure de payer un arriéré de redevances d’un montant de 1 355,51 € arrêté au 22 juillet 2024. Cette mise en demeure visait l’article 11 du contrat de résidence qui stipule qu’à défaut de règlement dans le délai d’un mois, la résiliation du contrat sera acquise.

La mise en demeure est restée sans effet pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de considérer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat étaient réunies à la date du 26 août 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l'expulsion de [X] [M] [C] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré de redevances

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation. 

L’article 11 du règlement intérieur et l’article 8 du contrat de résidence rappellent que le locataire est tenu de payer la redevance aux termes convenus, à savoir mensuellement à terme échu et au plus tard de cinquième jour du mois suivant, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

La créance d'ADOMA est justifiée en son principe en vertu du contrat de résidence et du règlement intérieur de la résidence.

[X] [M] [C] [S] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4 623,98 € au titre des redevances et indemnités d’occupation échues au 3 juin 2025. En conséquence, le défendeur sera condamné au paiement de cette somme, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

[X] [M] [C] [S] sera enfin condamné à payer à ADOMA, à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance, revalorisations incluses, soit la somme de 437,13 €.


Sur les autres demandes 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [M] [C] [S], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

Il sera également condamné à payer à ADOMA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 septembre 2023 entre ADOMA et [X] [M] [C] [S], concernant le logement sis NANTES JUL DAVID RS, 85 rue Félix Menetrier, logement B207 - 44300 NANTES ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant à l'article 11 du contrat de bail sont réunies à la date du 26 août 2024 ; 

CONDAMNE [X] [M] [C] [S] à payer à ADOMA la somme de 4 623,98 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE [X] [M] [C] [S] à payer à ADOMA, à compter du 3 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 437,13 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [X] [M] [C] [S], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; 

ORDONNE à défaut l’expulsion de [X] [M] [C] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 

CONDAMNE [X] [M] [C] [S] à payer à ADOMA la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; 






RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025. 

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY

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Mise à jour de la source le 2025-10-13T19:29:01.459Z.