Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, Chamb. référés(sup 10000), 27 juin 2025, n° 25/00138

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Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS



Ordonnance du : 27 Juin 2025

N° RG 25/00138 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TB2

N° Minute : 25/390

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



ENTRE

Monsieur [A] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [J] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [N] [S]
[Adresse 3]
[Localité 3] (BELGIQUE)

Madame [L] [I]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [P] [I]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Monsieur [R] [I]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Monsieur [Q] [C]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Madame [E] [C]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Monsieur [D] [G]
[Adresse 8]
[Localité 7]





Monsieur [T] [U]
[Adresse 9]
[Localité 8]

Monsieur [K] [F]
[Adresse 10]
[Localité 9]

Monsieur [H] [W]
[Adresse 11]
[Localité 10]

Madame [B] [Y]
[Adresse 12]
[Localité 11]

Madame [O] [G]
[Adresse 8]
[Localité 7]

Monsieur [Z] [V]
[Adresse 13]
[Localité 12]

Madame [TJ] [HV]
[Adresse 13]
[Localité 12]

Madame [L] [X]
[Adresse 14]
[Localité 1]

Monsieur [Z] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [DJ] [IP]
[Adresse 15]
[Localité 13]

Monsieur [WW] [IP]
[Adresse 16]
[Localité 14]

Monsieur [FB] [IP]
[Adresse 17]
[Localité 15]


DEMANDEURS
Représentés par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS


D'UNE PART



ET


SAS VACANCEOLE LANGUEDOC prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 18] 
[Adresse 18] 
[Adresse 18]
[Localité 16]

Représentée par Me Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER


DÉFENDEUR

D'AUTRE PART


COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président
Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président


Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l'audience Publique du 03 Juin 2025 et qu'il en ait été délibéré, l'ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,
Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de Madame [B] [Y], Monsieur [Z] [V], Madame [TJ] [HV], Monsieur [A] [X], Madame [L] [X], Monsieur [Z] [M], Madame [J] [M], Monsieur [DJ] [IP], Monsieur [WW] [IP], Monsieur [FB] [IP], Madame [N] [S], Madame [L] [I], Madame [P] [I], Monsieur [R] [I], Monsieur [K] [F], Monsieur [H] [W], Monsieur [Q] [C], Madame [E] [C], Monsieur [D] [G], Madame [O] [G] et Monsieur [T] [U], en date du 21 février 2025, de la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS VACANCEOLE LANGUEDOC), tendant à voir constater le désaccord des parties sur le montant de l’indemnité d’éviction et ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire pour rechercher et relever tout élément permettant de déterminer le montant de ladite indemnité d’éviction, tel que développé dans l’exploit introductif d’instance, 

Vu les audiences du 1er avril 2025 et du 6 mai 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,





Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC, qui a sollicité de voir, in limine litis, prononcer la nullité de l’assignation, subsidiairement, ordonner la communication des baux et congés, subsidiairement, écarter les pièces n°01 et n°02, subsidiairement, prononcer la nullité des congés, subsidiairement, prononcer l’irrecevabilité des demandes des bailleurs, outre, reconventionnellement, condamner ces derniers au paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d'éviction accessoire, condamner les consorts, in solidum, chacun de leurs lots au paiement des sommes provisionnelles suivantes, à valoir sur le montant des indemnités d’éviction :
Monsieur [Z] [V] : 10.060,00 €,
Monsieur [T] [U] : 28.718,00 €,
Monsieur [DJ] [IP], Monsieur [WW] [IP] et Monsieur [FB] [IP] : 12.952,00 €,
Monsieur [D] [G] et Madame [O] [G] : 9.940,52 €,
Monsieur [Q] [C] et Madame [E] [C] : 27.746,95 €,
Monsieur [Z] [M] et Madame [J] [M] : 22.175,95 €,
Monsieur [K] [F] : 117.509,58 €,
Monsieur [H] [W] : 31.811,80 €,
Madame [B] [Y] : 28.454,88 €,
Madame [TJ] [QD] : 10.497,17 €, 
Madame [L] [I], Madame [P] [I] et Monsieur [R] [I] : 35.405,28 €,
Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] : 26.492,90 €,
Madame [N] [S] : 23.993,73 €,
condamner Madame [B] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 11.381,95 € au titre des préjudices subis, condamner Monsieur [Z] [V] au paiement de la somme provisionnelle de 11.487,20 € au titre des préjudices subis, condamner les consorts [X] au paiement de la somme provisionnelle de 10.597,16 € au titre des préjudices subis, condamner Madame [B] [Y], Monsieur [Z] [V] et les consorts [X] à restituer, respectivement, les lots n°144, n°216, n°47, n°73, n°219, n°55, n°116, n°202 et n°18, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, enfin, en toutes hypothèses, débouter les bailleurs de toutes leurs demandes, subsidiairement, ajouter à la mission de l’expert un délai de 3 mois entre le dépôt du pré-rapport et le rapport définitif et laisser à la charge des bailleurs les frais d’expertise ainsi que les entiers dépens, condamner Madame [TJ] [HV], les consorts [X], Monsieur [Z] [V] et Madame [B] [Y] au paiement de la somme de 1.500,00 € chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile et condamner Monsieur [K] [F], Monsieur [T] [U], les consorts [IP], les consorts [G], les consorts [C], les consorts [M], les consorts [W], Madame [TJ] [QD], les consorts [I] et Madame [N] [S] au paiement de la somme de 500,00 € chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts des demandeurs, qui ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, outre, au surplus, qui ont souhaité voir rejeter les demandes de la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC,

Vu l’audience du 3 juin 2025 lors de laquelle les demandeurs ont repris l’ensemble de leurs demandes, et lors de laquelle la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC a indiqué oralement que les demandeurs ont conclu peu de temps avant l’audience,


Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

Motifs

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation

Conformément à l’article 54 du Code de procédure civile, l’assignation contient, à peine de nullité, les nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs personnes physiques.
L’article 114 du Code de procédure civile dispose que « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. »

En l’espèce, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC expose que l’assignation est nulle dès lors que plusieurs demandeurs ne communiquent pas leur profession et leurs date et lieu de naissance, empêchant tout acte d’exécution ou de notification. 
Néanmoins, il convient de relever, d’une part, que la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC ne démontre pas que tout acte d’exécution ou de notification est nécessairement voué à l’échec en l’absence des informations réclamées, de sorte qu’elle échoue à justifier l’existence d’un préjudice. D’autre part, en tout état de cause, il apparaît que les dernières écritures des demandeurs font état de leur profession ainsi que de leurs date et lieu de naissance respectifs.
En conséquence, l’assignation est régulière et recevable.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Par ailleurs, l’article 848 du Code de procédure civile dispose que « Sous réserve des dispositions particulières prévues pour chacune de ces actions, le présent sous-titre est applicable aux actions de groupe suivantes engagées sur le fondement du titre V de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle :
1° L'action ouverte sur le fondement de la loi n° 2008-496 du 27 mai 2008 portant diverses dispositions d'adaptation au droit communautaire dans le domaine de la lutte contre les discriminations ;
2° L'action ouverte sur le fondement des articles L. 1134-6 à L. 1134-10 du code du travail ;
3° L'action ouverte sur le fondement de l'article L. 142-3-1 du code de l'environnement ;
4° L'action ouverte sur le fondement du chapitre III du titre IV du livre Ier de la première partie du code de la santé publique ;
5° L'action ouverte sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés. »



En l’espèce, la SAS VACANCEOLE soutient que l’action des bailleurs est une action de groupe puisqu’elle est intentée par vingt-et-un bailleurs contre une même personne morale. Or, elle fait valoir que l’action de groupe est réservée aux associations agréées, l’assignation n’expose pas de moyens individualisés, les bailleurs ne sont pas des consommateurs et leur demande ne relève d’aucun des domaines précités, de sorte que ladite action est irrecevable.
Cependant, il convient de dire que l’action de groupe est une procédure spécifique encadrée par des dispositions légales strictes. La multiplicité de demandeurs, non consommateurs, agissant à l’encontre d’une même personne morale n’implique pas nécessairement la mise en œuvre d’une telle action, de sorte que, la présente action ne respectant aucune condition précitée, il ne s’agit pas d’une action de groupe.
En outre, il apparaît que la demande principale tendant à la désignation d’un expert judiciaire a pour objet de donner tous éléments permettant l’évaluation d’une indemnité d’éviction due par les demandeurs, au regard, notamment, des locaux, de la comptabilité, des méthodes d’évaluation retenues, de la valeur marchande du fonds de commerce et des usages de la profession. 
Or, ces éléments sont communs à l’ensemble des baux commerciaux et des congés litigieux dès lors qu’il s’agit d’une même résidence, du même objet des baux et des usages d’une même profession. Ainsi, la mise en œuvre d’une seule mesure d’expertise judiciaire destinée à évaluer le montant de chaque indemnité d’éviction ressort d’une bonne administration de la justice. 
En conséquence, la demande tendant à prononcer l’irrecevabilité de la présente action sera rejetée.

Sur la demande principale d’expertise

S’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.
Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.
L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
Il convient également de rappeler que pour que le juge des référés ordonne, à ce stade, une expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec. 

En l’espèce, les demandeurs exposent être propriétaires de plusieurs lots au sein de la résidence [A] à [Localité 17], donnés à bail à la société BACOTEC GESTION, aux droits de laquelle vient la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC. Ils ajoutent avoir délivré des congés à cette dernière avec refus de renouvellement, de sorte qu’une indemnité d’éviction est due. Or, ils indiquent contester le montant de l’indemnité réclamée par la défenderesse.
Ces allégations sont corroborées par les baux commerciaux liant chaque propriétaire à la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC et les congés délivrés par eux avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.
Dès lors, la demande d’expertise apparait en l’espèce légitime compte tenu de l’existence d’un litige d’ordre technique entre les parties et des pièces versées aux débats.
Dans ces conditions, il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

En outre, une fois une telle mesure ordonnée, le juge des référés conserve le pouvoir que lui confère les articles 148 et 149 du Code de procédure civile de compléter la décision précédemment rendue ou à intervenir comme de l’adapter à des circonstances nouvelles tant que celle-ci est en cours d’instruction. 
Entre dans ce cadre, la demande qui consiste à compléter la mission initialement donnée à l’expert afin qu’il puisse investiguer, en présence des parties dont la responsabilité peut être légitimement recherchée. 

En l’espèce, il y a lieu de relever que la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC a tout intérêt à l’extension sollicitée en ce qu’un délai de 3 mois entre le dépôt du pré-rapport et le dépôt du rapport définitif apparaît nécessaire afin que les parties puissent transmettre leurs dires.
Dès lors, les opérations d’expertise déjà ordonnées seront ainsi étendues dans les conditions ci-après précisées, tous droits et moyens des parties demeurant expressément réservés. 

Sur la demande reconventionnelle de production de pièces

Conformément à l’article 15 du Code de procédure civile, « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. »
L’article 132 du même code ajoute que « La partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance. La communication des pièces doit être spontanée. »
L’article 1379 du Code civil dispose que « La copie fiable a la même force probante que l'original. La fiabilité est laissée à l'appréciation du juge. »
Par ailleurs, il résulte de la combinaison des articles 10 et 11 du Code de procédure civile et de l’article 145 du même code qu’il peut être ordonné à des tiers de produire tous documents qu’ils détiennent, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En l’espèce, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC sollicite la communication de l’original des baux commerciaux et des congés sur lesquels les bailleurs fondent leurs demandes.
En revanche, il convient de rappeler qu’il résulte des dispositions précitées que la copie fiable d’un document a la même force probante que l’original, de sorte que, en l’absence de contestation de la fiabilité des copies produites par les demandeurs, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner la production des originaux réclamés.
Néanmoins, il convient de relever que Madame [B] [Y] produit un contrat de bail non signé, que Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] produisent un contrat de bail incomplet et ne produisent pas le procès-verbal de signification du congé délivré, que les époux [X] et les consorts [IP] ne produisent pas le procès-verbal de signification du congé délivré, que les époux [M] produisent un bail incomplet et non signé et ne produisent pas le congé délivré à la défenderesse et, enfin, que les consorts [I] omettent de produire le congé délivré à la défenderesse.

Dès lors, il leur sera enjoint de communiquer les pièces manquantes ou incomplètes ci-dessus énumérées.






Sur la demande reconventionnelle en restitution des locaux

L’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire […peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
Le juge des référés saisi sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile doit essentiellement constater, soit l'imminence du dommage, afin de prévenir sa survenance à titre préventif, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après sa réalisation, pour y mettre fin. 
Le trouble manifestement illicite visé par l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile désigne « toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Ledit trouble correspond à la voie de fait, la juridiction suprême assimilant les deux notions (2ème Civ. 07/06/2007), dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme. 
L'anormalité du trouble s'apprécie in concreto. Il convient donc de rappeler que le juge des référés n’est fondé à intervenir pour prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état adéquates à la nature du différend qu’après s’être assuré de l’existence des conditions de son intervention.
En outre, en matière de trouble manifestement illicite, l’existence d’une contestation sérieuse n’exclut pas l’application de cette disposition légale, pour autant nécessité est faite de rapporter la preuve de l’atteinte à une liberté protégée ou un droit consacré. 
Enfin, l’article L.145-28 du Code de commerce dispose que « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. »

En l’espèce, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC expose que Madame [B] [Y], les consorts [X] ainsi que Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] ont changé les serrures des lots leur appartenant avant le versement d’une indemnité d’éviction, de sorte qu’elle ne pouvait plus conserver la jouissance des lieux dans l’attente de son paiement.
Pour faire échec à cette demande, les demandeurs soutiennent que la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC ne produit aucun justificatif ni aucune date ou condition de reprise.
En l’occurrence, le courrier émanant de Madame [B] [Y] produit par la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC ne fait pas état du changement des serrures des lieux litigieux mais seulement de sa volonté d’interdire à cette dernière de mettre en location lesdits lieux, de sorte que la défenderesse échoue à démontrer son impossibilité d’accéder aux lieux litigieux et, par conséquent, le caractère manifeste du trouble allégué. La SAS VACANCEOLE LANGUEDOC n’apporte par ailleurs aucun élément sur le trouble allégué relatif au bien appartenant aux consorts [X], de sorte qu’elle échoue également à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite à leur encontre. La SAS VACANCEOLE LANGUEDOC sera donc déboutée de sa demande de reprise des lieux à l’encontre de Madame [B] [Y] et des consorts [X].
En revanche, il apparaît que, par courrier en date du 10 juin 2024, Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] ont informé la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC du changement des serrures des lieux loués aux fins de réalisation de travaux. 


Or, il résulte des éléments versés aux débats qu’aucune indemnité d'éviction, à laquelle peut prétendre la preneuse, ne lui a été versée à ce jour, de sorte que, en application des dispositions de l’article L.145-28 du Code de commerce, la preneuse a droit au maintien dans les lieux. Dès lors, le changement des serrures par Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] constitue une violation manifeste de la règle de droit et caractérise ainsi l’existence d’un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme.
En conséquence, Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] seront condamnés à restituer à la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC les clés des lieux sis [Adresse 19] (lot n°56) à [Localité 17], ce sous astreinte dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées. 
Le président est, en pareille matière, le juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé. 
Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. 
Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Au titre des préjudices subis
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC expose que Madame [B] [Y], les consorts [X] ainsi que Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] ont repris possession des lieux lors de la saison estivale et sans règlement de l’indemnité d’éviction, de sorte que la perte d’exploitation est considérable.
Cependant, il convient de rappeler qu’il n’est pas établi, en l’état, que Madame [B] [Y] et les consorts [X] ait repris possession des lieux en infraction aux dispositions conventionnelles. En outre, il convient de relever que la défenderesse n’apporte aucune pièce ou explication justifiant le quantum des sommes mises en compte, de sorte qu’il s’agit d’une contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.
En conséquence, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC sera déboutée de sa demande de ce chef.

Au titre d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’éviction accessoire
L’article L.145-14 du Code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.


Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

En l’espèce, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC sollicite le paiement d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’éviction accessoire faisant valoir qu’il appartient au preneur de chiffrer son préjudice, qu’elle subi un trouble commercial et une perte financière au titre des frais divers et frais de publicité.
Néanmoins, il convient de relever, d’une part, qu’il n’appartient pas au preneur exclusivement de fixer le montant de l’indemnité d’éviction et, d’autre part, que l’expertise judiciaire ordonnée a précisément pour objectif de permettre l’évaluation de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs à la preneuse. 
Enfin, il apparaît que la défenderesse n’apporte aucun élément corroborant ses allégations quant aux barèmes et méthodes de calcul utilisés afin d’évaluer lesdites indemnités. Dès lors, il existe un doute sur l’étendue de l’obligation et sur le montant précis des sommes sollicitées.
En conséquence, en l’absence d’obligation non sérieusement contestable, il convient de rejeter les demandes de la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC à ce titre.

Enfin, aux termes de ses dernières écritures, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC sollicite de voir écarter les pièces n°01 et n°02 et de voir prononcer la nullité des congés. Or, elle n’apporte aucune explication de nature à justifier ses demandes, de sorte qu’elle en sera déboutée.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
S’agissant d’une mesure d’instruction, les demandeurs supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Rejetons la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation ;

Rejetons la demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de l’action ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d'expert : 

Monsieur [A] [HW], expert inscrit auprès de la Cour d’Appel de Montpellier, demeurant en cette qualité [Adresse 20], Tél : [XXXXXXXX01], Port. : [XXXXXXXX02], Mèl : [Courriel 1],

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Donnons à l’expert la mission suivante :

Visiter les lieux loués sis [Adresse 19] à [Localité 17] ;

De les décrire en précisant leurs usages, leurs destinations et leurs superficies ;
Entendre tout sachant ;

Effectuer toute investigation utile pour fournir au juge tous les éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant de l'indemnité d'éviction correspondant aux locaux en cause et notamment la comptabilité et les bilans ;

Donner les méthodes d'évaluation retenues et rechercher par référence à l'article L 145-14 du code de commerce les éléments permettant d'évaluer l'indemnité d'éviction due à la société VACANCEOLE LANGUEDOC ;

Donner tout renseignement utile à la solution du litige et éléments permettant de déterminer notamment, la valeur du droit au bail la valeur marchande du fonds de commerce déterminé selon les usages de la profession,

Répondre aux dires des parties en leur accordant un délai de 3 mois entre le pré-rapport et le rapport définitif ;

Plus généralement, donner tout élément permettant à la juridiction éventuellement saisie au fond de résoudre le litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;


Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;

Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 4.000,00 € (quatre-mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Madame [B] [Y], Monsieur [Z] [V], Madame [TJ] [HV], Monsieur [A] [X], Madame [L] [X], Monsieur [Z] [M], Madame [J] [M], Monsieur [DJ] [IP], Monsieur [WW] [IP], Monsieur [FB] [IP], Madame [N] [S], Madame [L] [I], Madame [P] [I], Monsieur [R] [I], Monsieur [K] [F], Monsieur [H] [W], Monsieur [Q] [C], Madame [E] [C], Monsieur [D] [G], Madame [O] [G] et Monsieur [T] [U] à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de BEZIERS avant le 28 juillet 2025 inclus ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du Code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de BEZIERS, service du contrôle des expertises, avant le 26 décembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises ;

Condamnons Madame [B] [Y] à communiquer le contrat de bail la liant à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC dûment daté et signé ;

Condamnons Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] à produire le contrat de bail les liant la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, dans son ensemble ainsi que le procès-verbal de signification du congé délivré le 12 mai 2023 ; 







Condamnons Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] à produire le procès-verbal de signification du congé délivré le 28 avril 2023 ;
 
Condamnons Monsieur [Z] [M] et Madame [J] [M] à produire le contrat de bail commercial la liant à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC complet, daté et signé ainsi que le congé délivré à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC ; 

Condamnons Monsieur [FB] [IP], Monsieur [WW] [IP] et Monsieur [DJ] [IP] à communiquer le procès-verbal de signification du congé délivré à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC le 6 juin 2023 ;

Condamnons Madame [L] [I], Madame [P] [I] et Monsieur [R] [I] à communiquer le congé délivré à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC ;

Dispositif

Ordonnons à Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] de restituer à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, prise en la personne de son représentant légal en exercice, les clés des lieux sis [Adresse 19] (lot n°56) à [Localité 17], dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons que passé ce délai, Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] seront redevables d’une astreinte de 300,00 € (trois-cents euros) par jour de retard, pendant trois mois, au bénéfice de la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Disons nous réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

Déboutons la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de ses demandes de provisions au titre des préjudices subis, des indemnités d’éviction et des indemnités d’éviction accessoires ;

Déboutons la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de ses demandes tendant à voir écarter les pièces n°01 et n°02 et à voir prononcer la nullité des congés ;

Condamnons Madame [B] [Y], Monsieur [Z] [V], Madame [TJ] [HV], Monsieur [A] [X], Madame [L] [X], Monsieur [Z] [M], Madame [J] [M], Monsieur [DJ] [IP], Monsieur [WW] [IP], Monsieur [FB] [IP], Madame [N] [S], Madame [L] [I], Madame [P] [I], Monsieur [R] [I], Monsieur [K] [F], Monsieur [H] [W], Monsieur [Q] [C], Madame [E] [C], Monsieur [D] [G], Madame [O] [G] et Monsieur [T] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 





Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS



Ordonnance du : 27 Juin 2025

N° RG 25/00138 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TB2

N° Minute : 25/390

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



ENTRE

Monsieur [A] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [J] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [N] [S]
[Adresse 3]
[Localité 3] (BELGIQUE)

Madame [L] [I]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [P] [I]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Monsieur [R] [I]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Monsieur [Q] [C]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Madame [E] [C]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Monsieur [D] [G]
[Adresse 8]
[Localité 7]





Monsieur [T] [U]
[Adresse 9]
[Localité 8]

Monsieur [K] [F]
[Adresse 10]
[Localité 9]

Monsieur [H] [W]
[Adresse 11]
[Localité 10]

Madame [B] [Y]
[Adresse 12]
[Localité 11]

Madame [O] [G]
[Adresse 8]
[Localité 7]

Monsieur [Z] [V]
[Adresse 13]
[Localité 12]

Madame [TJ] [HV]
[Adresse 13]
[Localité 12]

Madame [L] [X]
[Adresse 14]
[Localité 1]

Monsieur [Z] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [DJ] [IP]
[Adresse 15]
[Localité 13]

Monsieur [WW] [IP]
[Adresse 16]
[Localité 14]

Monsieur [FB] [IP]
[Adresse 17]
[Localité 15]


DEMANDEURS
Représentés par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS


D'UNE PART



ET


SAS VACANCEOLE LANGUEDOC prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 18] 
[Adresse 18] 
[Adresse 18]
[Localité 16]

Représentée par Me Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER


DÉFENDEUR

D'AUTRE PART


COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président
Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président


Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l'audience Publique du 03 Juin 2025 et qu'il en ait été délibéré, l'ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,
Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de Madame [B] [Y], Monsieur [Z] [V], Madame [TJ] [HV], Monsieur [A] [X], Madame [L] [X], Monsieur [Z] [M], Madame [J] [M], Monsieur [DJ] [IP], Monsieur [WW] [IP], Monsieur [FB] [IP], Madame [N] [S], Madame [L] [I], Madame [P] [I], Monsieur [R] [I], Monsieur [K] [F], Monsieur [H] [W], Monsieur [Q] [C], Madame [E] [C], Monsieur [D] [G], Madame [O] [G] et Monsieur [T] [U], en date du 21 février 2025, de la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS VACANCEOLE LANGUEDOC), tendant à voir constater le désaccord des parties sur le montant de l’indemnité d’éviction et ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire pour rechercher et relever tout élément permettant de déterminer le montant de ladite indemnité d’éviction, tel que développé dans l’exploit introductif d’instance, 

Vu les audiences du 1er avril 2025 et du 6 mai 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,





Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC, qui a sollicité de voir, in limine litis, prononcer la nullité de l’assignation, subsidiairement, ordonner la communication des baux et congés, subsidiairement, écarter les pièces n°01 et n°02, subsidiairement, prononcer la nullité des congés, subsidiairement, prononcer l’irrecevabilité des demandes des bailleurs, outre, reconventionnellement, condamner ces derniers au paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d'éviction accessoire, condamner les consorts, in solidum, chacun de leurs lots au paiement des sommes provisionnelles suivantes, à valoir sur le montant des indemnités d’éviction :
Monsieur [Z] [V] : 10.060,00 €,
Monsieur [T] [U] : 28.718,00 €,
Monsieur [DJ] [IP], Monsieur [WW] [IP] et Monsieur [FB] [IP] : 12.952,00 €,
Monsieur [D] [G] et Madame [O] [G] : 9.940,52 €,
Monsieur [Q] [C] et Madame [E] [C] : 27.746,95 €,
Monsieur [Z] [M] et Madame [J] [M] : 22.175,95 €,
Monsieur [K] [F] : 117.509,58 €,
Monsieur [H] [W] : 31.811,80 €,
Madame [B] [Y] : 28.454,88 €,
Madame [TJ] [QD] : 10.497,17 €, 
Madame [L] [I], Madame [P] [I] et Monsieur [R] [I] : 35.405,28 €,
Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] : 26.492,90 €,
Madame [N] [S] : 23.993,73 €,
condamner Madame [B] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 11.381,95 € au titre des préjudices subis, condamner Monsieur [Z] [V] au paiement de la somme provisionnelle de 11.487,20 € au titre des préjudices subis, condamner les consorts [X] au paiement de la somme provisionnelle de 10.597,16 € au titre des préjudices subis, condamner Madame [B] [Y], Monsieur [Z] [V] et les consorts [X] à restituer, respectivement, les lots n°144, n°216, n°47, n°73, n°219, n°55, n°116, n°202 et n°18, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, enfin, en toutes hypothèses, débouter les bailleurs de toutes leurs demandes, subsidiairement, ajouter à la mission de l’expert un délai de 3 mois entre le dépôt du pré-rapport et le rapport définitif et laisser à la charge des bailleurs les frais d’expertise ainsi que les entiers dépens, condamner Madame [TJ] [HV], les consorts [X], Monsieur [Z] [V] et Madame [B] [Y] au paiement de la somme de 1.500,00 € chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile et condamner Monsieur [K] [F], Monsieur [T] [U], les consorts [IP], les consorts [G], les consorts [C], les consorts [M], les consorts [W], Madame [TJ] [QD], les consorts [I] et Madame [N] [S] au paiement de la somme de 500,00 € chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts des demandeurs, qui ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, outre, au surplus, qui ont souhaité voir rejeter les demandes de la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC,

Vu l’audience du 3 juin 2025 lors de laquelle les demandeurs ont repris l’ensemble de leurs demandes, et lors de laquelle la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC a indiqué oralement que les demandeurs ont conclu peu de temps avant l’audience,


Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,


MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation

Conformément à l’article 54 du Code de procédure civile, l’assignation contient, à peine de nullité, les nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs personnes physiques.
L’article 114 du Code de procédure civile dispose que « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. »

En l’espèce, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC expose que l’assignation est nulle dès lors que plusieurs demandeurs ne communiquent pas leur profession et leurs date et lieu de naissance, empêchant tout acte d’exécution ou de notification. 
Néanmoins, il convient de relever, d’une part, que la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC ne démontre pas que tout acte d’exécution ou de notification est nécessairement voué à l’échec en l’absence des informations réclamées, de sorte qu’elle échoue à justifier l’existence d’un préjudice. D’autre part, en tout état de cause, il apparaît que les dernières écritures des demandeurs font état de leur profession ainsi que de leurs date et lieu de naissance respectifs.
En conséquence, l’assignation est régulière et recevable.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Par ailleurs, l’article 848 du Code de procédure civile dispose que « Sous réserve des dispositions particulières prévues pour chacune de ces actions, le présent sous-titre est applicable aux actions de groupe suivantes engagées sur le fondement du titre V de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle :
1° L'action ouverte sur le fondement de la loi n° 2008-496 du 27 mai 2008 portant diverses dispositions d'adaptation au droit communautaire dans le domaine de la lutte contre les discriminations ;
2° L'action ouverte sur le fondement des articles L. 1134-6 à L. 1134-10 du code du travail ;
3° L'action ouverte sur le fondement de l'article L. 142-3-1 du code de l'environnement ;
4° L'action ouverte sur le fondement du chapitre III du titre IV du livre Ier de la première partie du code de la santé publique ;
5° L'action ouverte sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés. »



En l’espèce, la SAS VACANCEOLE soutient que l’action des bailleurs est une action de groupe puisqu’elle est intentée par vingt-et-un bailleurs contre une même personne morale. Or, elle fait valoir que l’action de groupe est réservée aux associations agréées, l’assignation n’expose pas de moyens individualisés, les bailleurs ne sont pas des consommateurs et leur demande ne relève d’aucun des domaines précités, de sorte que ladite action est irrecevable.
Cependant, il convient de dire que l’action de groupe est une procédure spécifique encadrée par des dispositions légales strictes. La multiplicité de demandeurs, non consommateurs, agissant à l’encontre d’une même personne morale n’implique pas nécessairement la mise en œuvre d’une telle action, de sorte que, la présente action ne respectant aucune condition précitée, il ne s’agit pas d’une action de groupe.
En outre, il apparaît que la demande principale tendant à la désignation d’un expert judiciaire a pour objet de donner tous éléments permettant l’évaluation d’une indemnité d’éviction due par les demandeurs, au regard, notamment, des locaux, de la comptabilité, des méthodes d’évaluation retenues, de la valeur marchande du fonds de commerce et des usages de la profession. 
Or, ces éléments sont communs à l’ensemble des baux commerciaux et des congés litigieux dès lors qu’il s’agit d’une même résidence, du même objet des baux et des usages d’une même profession. Ainsi, la mise en œuvre d’une seule mesure d’expertise judiciaire destinée à évaluer le montant de chaque indemnité d’éviction ressort d’une bonne administration de la justice. 
En conséquence, la demande tendant à prononcer l’irrecevabilité de la présente action sera rejetée.

Sur la demande principale d’expertise

S’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.
Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.
L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
Il convient également de rappeler que pour que le juge des référés ordonne, à ce stade, une expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec. 

En l’espèce, les demandeurs exposent être propriétaires de plusieurs lots au sein de la résidence [A] à [Localité 17], donnés à bail à la société BACOTEC GESTION, aux droits de laquelle vient la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC. Ils ajoutent avoir délivré des congés à cette dernière avec refus de renouvellement, de sorte qu’une indemnité d’éviction est due. Or, ils indiquent contester le montant de l’indemnité réclamée par la défenderesse.
Ces allégations sont corroborées par les baux commerciaux liant chaque propriétaire à la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC et les congés délivrés par eux avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.
Dès lors, la demande d’expertise apparait en l’espèce légitime compte tenu de l’existence d’un litige d’ordre technique entre les parties et des pièces versées aux débats.
Dans ces conditions, il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

En outre, une fois une telle mesure ordonnée, le juge des référés conserve le pouvoir que lui confère les articles 148 et 149 du Code de procédure civile de compléter la décision précédemment rendue ou à intervenir comme de l’adapter à des circonstances nouvelles tant que celle-ci est en cours d’instruction. 
Entre dans ce cadre, la demande qui consiste à compléter la mission initialement donnée à l’expert afin qu’il puisse investiguer, en présence des parties dont la responsabilité peut être légitimement recherchée. 

En l’espèce, il y a lieu de relever que la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC a tout intérêt à l’extension sollicitée en ce qu’un délai de 3 mois entre le dépôt du pré-rapport et le dépôt du rapport définitif apparaît nécessaire afin que les parties puissent transmettre leurs dires.
Dès lors, les opérations d’expertise déjà ordonnées seront ainsi étendues dans les conditions ci-après précisées, tous droits et moyens des parties demeurant expressément réservés. 

Sur la demande reconventionnelle de production de pièces

Conformément à l’article 15 du Code de procédure civile, « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. »
L’article 132 du même code ajoute que « La partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance. La communication des pièces doit être spontanée. »
L’article 1379 du Code civil dispose que « La copie fiable a la même force probante que l'original. La fiabilité est laissée à l'appréciation du juge. »
Par ailleurs, il résulte de la combinaison des articles 10 et 11 du Code de procédure civile et de l’article 145 du même code qu’il peut être ordonné à des tiers de produire tous documents qu’ils détiennent, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En l’espèce, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC sollicite la communication de l’original des baux commerciaux et des congés sur lesquels les bailleurs fondent leurs demandes.
En revanche, il convient de rappeler qu’il résulte des dispositions précitées que la copie fiable d’un document a la même force probante que l’original, de sorte que, en l’absence de contestation de la fiabilité des copies produites par les demandeurs, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner la production des originaux réclamés.
Néanmoins, il convient de relever que Madame [B] [Y] produit un contrat de bail non signé, que Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] produisent un contrat de bail incomplet et ne produisent pas le procès-verbal de signification du congé délivré, que les époux [X] et les consorts [IP] ne produisent pas le procès-verbal de signification du congé délivré, que les époux [M] produisent un bail incomplet et non signé et ne produisent pas le congé délivré à la défenderesse et, enfin, que les consorts [I] omettent de produire le congé délivré à la défenderesse.

Dès lors, il leur sera enjoint de communiquer les pièces manquantes ou incomplètes ci-dessus énumérées.






Sur la demande reconventionnelle en restitution des locaux

L’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire […peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
Le juge des référés saisi sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile doit essentiellement constater, soit l'imminence du dommage, afin de prévenir sa survenance à titre préventif, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après sa réalisation, pour y mettre fin. 
Le trouble manifestement illicite visé par l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile désigne « toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Ledit trouble correspond à la voie de fait, la juridiction suprême assimilant les deux notions (2ème Civ. 07/06/2007), dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme. 
L'anormalité du trouble s'apprécie in concreto. Il convient donc de rappeler que le juge des référés n’est fondé à intervenir pour prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état adéquates à la nature du différend qu’après s’être assuré de l’existence des conditions de son intervention.
En outre, en matière de trouble manifestement illicite, l’existence d’une contestation sérieuse n’exclut pas l’application de cette disposition légale, pour autant nécessité est faite de rapporter la preuve de l’atteinte à une liberté protégée ou un droit consacré. 
Enfin, l’article L.145-28 du Code de commerce dispose que « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. »

En l’espèce, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC expose que Madame [B] [Y], les consorts [X] ainsi que Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] ont changé les serrures des lots leur appartenant avant le versement d’une indemnité d’éviction, de sorte qu’elle ne pouvait plus conserver la jouissance des lieux dans l’attente de son paiement.
Pour faire échec à cette demande, les demandeurs soutiennent que la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC ne produit aucun justificatif ni aucune date ou condition de reprise.
En l’occurrence, le courrier émanant de Madame [B] [Y] produit par la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC ne fait pas état du changement des serrures des lieux litigieux mais seulement de sa volonté d’interdire à cette dernière de mettre en location lesdits lieux, de sorte que la défenderesse échoue à démontrer son impossibilité d’accéder aux lieux litigieux et, par conséquent, le caractère manifeste du trouble allégué. La SAS VACANCEOLE LANGUEDOC n’apporte par ailleurs aucun élément sur le trouble allégué relatif au bien appartenant aux consorts [X], de sorte qu’elle échoue également à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite à leur encontre. La SAS VACANCEOLE LANGUEDOC sera donc déboutée de sa demande de reprise des lieux à l’encontre de Madame [B] [Y] et des consorts [X].
En revanche, il apparaît que, par courrier en date du 10 juin 2024, Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] ont informé la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC du changement des serrures des lieux loués aux fins de réalisation de travaux. 


Or, il résulte des éléments versés aux débats qu’aucune indemnité d'éviction, à laquelle peut prétendre la preneuse, ne lui a été versée à ce jour, de sorte que, en application des dispositions de l’article L.145-28 du Code de commerce, la preneuse a droit au maintien dans les lieux. Dès lors, le changement des serrures par Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] constitue une violation manifeste de la règle de droit et caractérise ainsi l’existence d’un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme.
En conséquence, Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] seront condamnés à restituer à la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC les clés des lieux sis [Adresse 19] (lot n°56) à [Localité 17], ce sous astreinte dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées. 
Le président est, en pareille matière, le juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé. 
Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. 
Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Au titre des préjudices subis
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC expose que Madame [B] [Y], les consorts [X] ainsi que Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] ont repris possession des lieux lors de la saison estivale et sans règlement de l’indemnité d’éviction, de sorte que la perte d’exploitation est considérable.
Cependant, il convient de rappeler qu’il n’est pas établi, en l’état, que Madame [B] [Y] et les consorts [X] ait repris possession des lieux en infraction aux dispositions conventionnelles. En outre, il convient de relever que la défenderesse n’apporte aucune pièce ou explication justifiant le quantum des sommes mises en compte, de sorte qu’il s’agit d’une contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.
En conséquence, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC sera déboutée de sa demande de ce chef.

Au titre d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’éviction accessoire
L’article L.145-14 du Code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.


Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

En l’espèce, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC sollicite le paiement d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’éviction accessoire faisant valoir qu’il appartient au preneur de chiffrer son préjudice, qu’elle subi un trouble commercial et une perte financière au titre des frais divers et frais de publicité.
Néanmoins, il convient de relever, d’une part, qu’il n’appartient pas au preneur exclusivement de fixer le montant de l’indemnité d’éviction et, d’autre part, que l’expertise judiciaire ordonnée a précisément pour objectif de permettre l’évaluation de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs à la preneuse. 
Enfin, il apparaît que la défenderesse n’apporte aucun élément corroborant ses allégations quant aux barèmes et méthodes de calcul utilisés afin d’évaluer lesdites indemnités. Dès lors, il existe un doute sur l’étendue de l’obligation et sur le montant précis des sommes sollicitées.
En conséquence, en l’absence d’obligation non sérieusement contestable, il convient de rejeter les demandes de la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC à ce titre.

Enfin, aux termes de ses dernières écritures, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC sollicite de voir écarter les pièces n°01 et n°02 et de voir prononcer la nullité des congés. Or, elle n’apporte aucune explication de nature à justifier ses demandes, de sorte qu’elle en sera déboutée.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
S’agissant d’une mesure d’instruction, les demandeurs supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Rejetons la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation ;

Rejetons la demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de l’action ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d'expert : 

Monsieur [A] [HW], expert inscrit auprès de la Cour d’Appel de Montpellier, demeurant en cette qualité [Adresse 20], Tél : [XXXXXXXX01], Port. : [XXXXXXXX02], Mèl : [Courriel 1],

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Donnons à l’expert la mission suivante :

Visiter les lieux loués sis [Adresse 19] à [Localité 17] ;

De les décrire en précisant leurs usages, leurs destinations et leurs superficies ;
Entendre tout sachant ;

Effectuer toute investigation utile pour fournir au juge tous les éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant de l'indemnité d'éviction correspondant aux locaux en cause et notamment la comptabilité et les bilans ;

Donner les méthodes d'évaluation retenues et rechercher par référence à l'article L 145-14 du code de commerce les éléments permettant d'évaluer l'indemnité d'éviction due à la société VACANCEOLE LANGUEDOC ;

Donner tout renseignement utile à la solution du litige et éléments permettant de déterminer notamment, la valeur du droit au bail la valeur marchande du fonds de commerce déterminé selon les usages de la profession,

Répondre aux dires des parties en leur accordant un délai de 3 mois entre le pré-rapport et le rapport définitif ;

Plus généralement, donner tout élément permettant à la juridiction éventuellement saisie au fond de résoudre le litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;


Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;

Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 4.000,00 € (quatre-mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Madame [B] [Y], Monsieur [Z] [V], Madame [TJ] [HV], Monsieur [A] [X], Madame [L] [X], Monsieur [Z] [M], Madame [J] [M], Monsieur [DJ] [IP], Monsieur [WW] [IP], Monsieur [FB] [IP], Madame [N] [S], Madame [L] [I], Madame [P] [I], Monsieur [R] [I], Monsieur [K] [F], Monsieur [H] [W], Monsieur [Q] [C], Madame [E] [C], Monsieur [D] [G], Madame [O] [G] et Monsieur [T] [U] à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de BEZIERS avant le 28 juillet 2025 inclus ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du Code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de BEZIERS, service du contrôle des expertises, avant le 26 décembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises ;

Condamnons Madame [B] [Y] à communiquer le contrat de bail la liant à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC dûment daté et signé ;

Condamnons Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] à produire le contrat de bail les liant la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, dans son ensemble ainsi que le procès-verbal de signification du congé délivré le 12 mai 2023 ; 







Condamnons Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] à produire le procès-verbal de signification du congé délivré le 28 avril 2023 ;
 
Condamnons Monsieur [Z] [M] et Madame [J] [M] à produire le contrat de bail commercial la liant à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC complet, daté et signé ainsi que le congé délivré à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC ; 

Condamnons Monsieur [FB] [IP], Monsieur [WW] [IP] et Monsieur [DJ] [IP] à communiquer le procès-verbal de signification du congé délivré à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC le 6 juin 2023 ;

Condamnons Madame [L] [I], Madame [P] [I] et Monsieur [R] [I] à communiquer le congé délivré à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC ;

Ordonnons à Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] de restituer à la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, prise en la personne de son représentant légal en exercice, les clés des lieux sis [Adresse 19] (lot n°56) à [Localité 17], dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons que passé ce délai, Monsieur [Z] [V] et Madame [TJ] [HV] seront redevables d’une astreinte de 300,00 € (trois-cents euros) par jour de retard, pendant trois mois, au bénéfice de la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Disons nous réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

Déboutons la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de ses demandes de provisions au titre des préjudices subis, des indemnités d’éviction et des indemnités d’éviction accessoires ;

Déboutons la société par actions simplifiée VACANCEOLE LANGUEDOC, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de ses demandes tendant à voir écarter les pièces n°01 et n°02 et à voir prononcer la nullité des congés ;

Condamnons Madame [B] [Y], Monsieur [Z] [V], Madame [TJ] [HV], Monsieur [A] [X], Madame [L] [X], Monsieur [Z] [M], Madame [J] [M], Monsieur [DJ] [IP], Monsieur [WW] [IP], Monsieur [FB] [IP], Madame [N] [S], Madame [L] [I], Madame [P] [I], Monsieur [R] [I], Monsieur [K] [F], Monsieur [H] [W], Monsieur [Q] [C], Madame [E] [C], Monsieur [D] [G], Madame [O] [G] et Monsieur [T] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 





Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,

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Mise à jour de la source le 2025-10-22T19:21:22.009Z.