Cour d'appel de Pau, 2ème CH - Section 1, 3 novembre 2025, n° 24/01654

PhD/CS



Numéro 25/2966





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 3 novembre 2025 







Dossier : N° RG 24/01654 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I33D 





Nature affaire :



Cautionnement - Demande en paiement formée contre la caution seule















Affaire :



S.A.S. LA MAISON DU TREIZIEME





C/



[L] [V]







 





























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 3 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 08 Septembre 2025, devant :



Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de M. MAGESTE, Greffier présent à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Madame Véronique FRANCOIS, Vice-Présidente placée







qui en ont délibéré conformément à la loi.











dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.S. LA MAISON DU TREIZIEME

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Cécile FELIX de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES - ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU

Assistée de Me David LUSTMAN, avocat au barreau de Paris







INTIME :



Monsieur [L] [V]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Frédéric BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU





























































sur appel de la décision 

en date du 07 MAI 2024

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE PAU











FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Selon acte authentique en date du 23 octobre 2015, la société La maison du treizième (sas) a donné à bail commercial à la société TAJ 40 (le preneur) des locaux « bruts de béton », situés à [Localité 9], [Adresse 4], aux fins d'y exploiter un restaurant de type oriental sous enseigne « [8] », moyennant un loyer annuel de 58.500 euros HT et hors charges.



Par le même acte, Mme [I] [V] et M. [L] [V] se sont porté cautions solidaires la société TAJ 40.



Par acte du 6 avril 2021, le preneur a notifié un congé au 27 octobre 2021, date d'expiration de la seconde période triennale du bail.



Par jugement du tribunal de commerce de Dax en date du 3 novembre 2021, la société TAJ 40 a été placée en liquidation judiciaire, la société Ekip étant désignée liquidateur judiciaire.

Le 19 janvier 2022, le liquidateur judiciaire a restitué les clefs du local commercial.



Le 21 janvier 2022, la société La maison du treizième a fait établir un état des lieux de sortie.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 janvier 2023, la société La maison du treizième a mis en demeure les cautions de régler diverses sommes.



M. [V] a contesté devoir garantir les sommes réclamées.



Par exploit en date du 22 juin 2023, la société La maison du treizième a assigné en paiement les consorts Mme [V] et M. [V] par devant le tribunal de commerce de Pau.



Par jugement contradictoire du 17 mai 2024, le tribunal de commerce de Pau :



-constaté le caractère disproportionné de l'engagement de caution consenti par Mme [I] [V], épouse [Z], et débouté la requérante de ses demandes à l'encontre de celle-ci,

-constaté la nullité de l'engagement de caution de Mr [L] [V] et de Mme [I] [V] , épouse [Z],

-débouté la société La maison du treizième de l'ensemble de ses demandes de voir condamner les consorts [V] en leur qualité de cautions de la société TAJ 40 à une somme totale de 96.909,55 euros en principal et 9.690,95 euros au titre de la pénalité contractuelle,

-condamné la société La maison du treizième à payer aux défendeurs la somme de 2.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-débouté les défendeurs du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

-condamné la société La maison du treizième aux entiers dépens de l'instance dont les frais de greffe taxés et liquidés à la somme de 60,22 euros en ce compris l'expédition de la présente décision.



Par déclaration faite au greffe de la cour le 10 juin 2024, la société La maison du treizième a relevé appel de ce jugement.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2025.



***



Vu les conclusions notifiées le 9 septembre 2024 par la société La maison du treizième qui a demandé à la cour de :









INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il :

-a constaté la nullité de l'engagement de caution

-l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes 

-l'a condamnée à payer à M.[L] [V] la somme de 2.000 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Et statuant à nouveau, de :

-condamner M. [V] à lui verser les sommes suivantes :

-28.267 euros TTC au titre des loyers et charges impayés,

-4.526,55 euros TTC au titre des taxes foncières 2021 et 2022,

-64.116 euros TTC au titre de la remise en état des locaux loués,

-9.690,95 euros TTC eu titre de la pénalité contractuelle de 10%,

chacune de ces sommes portant intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter du 31 janvier 2023 date de la mise en demeure,

-ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes dues en application de l'article 1343-2 du code civil,

-condamner M. [V] à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.



*



Vu les conclusions notifiées le 7 novembre 2024, par M. [V], qui a demandé à la cour de :



-confirmer le jugement entrepris,

-débouter la société La maison du treizième de ses prétentions,

-la condamner à 8.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.

-la condamner aux entiers dépens.



MOTIFS



sur la nullité du cautionnement



Il est constant que le jugement entrepris a modifié l'objet du litige en prononçant la nullité du cautionnement de M. [V] alors que celui-ci n'avait pas saisi le tribunal d'une telle demande.



Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.



sur le cautionnement des indemnités d'occupation



L'appelante fait grief au jugement entrepris d'avoir retenu que le cautionnement de M. [V] n'était pas étendu aux indemnités d'occupation dues par le preneur alors que celles-ci sont prévues par le bail dont les conditions sont garanties par la caution. Elle demande à la cour de condamner M. [V] à lui payer les «  loyers et charges dus à compter du 27 octobre 2021 jusqu'au 19 janvier 2022 ».



Mais, en premier lieu, la demande de condamnation de M. [V] au paiement des « loyers et charges dus à compter du 27 octobre 2021 jusqu'au 19 janvier 2022 », énoncée dans le dispositif des conclusions de l'appelante saisissant la cour des prétentions de celle-ci, ne peut être accueillie dès lors que, à compter de la résiliation du bail au 27 octobre 2021, la société TAJ 40 n'était plus débitrice des loyers et charges mais d'une indemnité d'occupation.



En second lieu, l'article 2292 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021, dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.









Et, en matière de bail, le cautionnement prend fin accessoirement à la cessation du bail liant les parties, de sorte que, sauf convention contraire expresse, l'obligation de couverture de la caution n'est pas étendue aux créances postérieures du bailleur envers le preneur.



Spécialement, le cautionnement d'un bail commercial ne peut être étendu à l'indemnité d'occupation, née du maintien fautif du preneur dans les lieux sans droit ni titre, qu'en vertu d'une clause expresse en ce sens, y compris lorsque le bail prévoit la fixation d'une indemnité d'occupation contractuelle à la charge du preneur.



En l'espèce, aux termes de son acte de cautionnement, M. [V] a déclaré se constituer caution solidaire du preneur envers le bailleur « pour l'exécution de chacune des conditions du présent bail ».



L'acte ajoute que « cet engagement vaut pour la durée des présentes au profit du preneur, leur reconduction tacite ou leur renouvellement, et au maximum pour la durée des présentes, et de son premier renouvellement ».



Il s'ensuit, au delà de l'objet de la prétention de l'appelante, que le cautionnement de M.[V], expressément limité à la garantie de l'exécution des obligations du preneur pendant la durée du bail, lequel a expiré le 21 octobre 2021, ne peut, en l'absence de clause expresse en ce sens, être étendu aux indemnités d'occupation dues par la société TAJ, quelle que soit la cause de la résiliation du bail et la nature, extra-contractuelle ou contractuelle, de l'indemnité d'occupation.



En outre, l'indemnité d'occupation contractuelle invoquée par l'appelante n'est pas due par la société TAJ 40.



En effet, la clause invoquée stipule : « Si le preneur refusait d'évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance compétent [...]. « Le preneur serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % ».



Cette clause, insérée sous le paragraphe intitulé « clause résolutoire », est le deuxième alinéa suivant le premier instituant et fixant les modalités de mise en 'uvre d'une clause résolutoire en cas de manquement du preneur à ses obligations contractuelles.



Contrairement à ce que soutient l'appelante, la clause fixant l'indemnité d'occupation contractuelle n'est pas générale et applicable quelle que soit la cause de la résiliation du bail.



En effet, si le paragraphe « clause résolutoire », envisage également des situations en lien avec la résiliation du bail fondée sur d'autres causes que la clause résolutoire, ces clauses n'opèrent aucun renvoi à l'indemnité d'occupation contractuelle prévu au second alinéa alors que celle-ci s'articule exclusivement avec la clause résolutoire dont elle précise les sanctions encourues par le preneur qui refuserait de libérer les lieux malgré l'acquisition de la clause résolutoire que pourrait constater le juge des référés au soutien d'une demande d'expulsion du preneur.



Par conséquent, l'indemnité d'occupation contractuelle prévue par cette clause est applicable exclusivement en cas de maintien dans les lieux du preneur malgré l'acquisition de la clause résolutoire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la société TAJ 40 ayant donné congé.



La société TAJ 40 n'est donc pas redevable d'une indemnité d'occupation contractuelle mais extra-contractuelle.



Il s'ensuit que, dans tous les cas, M. [V] n'est pas tenu de garantir l'indemnité d'occupation due par la société TAJ 40 qui s'est maintenue dans les lieux sans droit ni titre malgré son congé ayant mis fin au bail à compter du 21 octobre 2021.







Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [V] de ce chef de demande.



sur les taxes foncières



Le bail liant les parties stipule que « le preneur acquittera les taxes foncières, pour sa totalité sur le vu du rôle émis au nom du bailleur et en fonction des surfaces louées ».



S'agissant de la taxe foncière 2022 (249,71 euros), l'appelant n'articule aucun moyen de réformation du jugement entrepris qui a exactement retenu que l'obligation de couverture de la caution ayant expiré le 27 octobre 2021, M. [V] ne peut être tenu de garantir le paiement de la taxe foncière née en 2022.



S'agissant de la taxe foncière 2021, rejetée en première instance pour défaut de preuve de son exigibilité, l'appelante a produit l'avis d'impôt mis en recouvrement le 31 août 2021, payable au plus tard le 15 octobre 2021, au titre de la taxe foncière 2021 grevant les locaux loués, ce dont il résulte que cette créance est née pendant la durée de couverture du cautionnement et doit être garantie par M. [V], contrairement à ce que soutient celui-ci.



Et, M. [V] ne conteste pas le montant réclamé de ce chef, soit la somme de 4.276,84 euros.



Le jugement entrepris sera partiellement infirmé de ce chef. 



sur la remise en état des lieux



L'appelante fait grief au jugement entrepris d'avoir rejeté sa demande d'indemnisation du préjudice consécutif au manquement du preneur à son obligation de restituer les lieux dans leur état d'origine « bruts de béton », au prétexte d'un défaut de production de l'état des lieux d'entrée alors que ce document est indifférent en présence de locaux livrés « bruts de béton », son action n'étant pas fondée sur les réparations locatives mais sur la clause du bail relative au sort des améliorations en fin de bail offrant au bailleur le droit d'exiger la remise des lieux dans leur état initial. L'appelante en déduit que M. [V], tenu de garantir l'exécution des conditions du bail, doit lui régler la somme de 64.116 euros TCC, sur la base d'un devis de curage complet des locaux.



Mais, cela posé, d'une part, l'article 2292 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021, dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.



En l'espèce, la clause «améliorations » du bail liant les parties stipule que « tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur deviendront à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété du bailleur, sans indemnité, à moins que le bailleur demande la remise des lieux dans leur état initial. [...].



Il en résulte que la créance du bailleur qui exerce son option naît postérieurement à la résiliation du bail, étant observé que, en l'espèce, la société La maison du treizième a présenté sa demande au liquidateur.



Par conséquent, en l'absence de stipulation expresse étendant son cautionnement au rétablissement des lieux dans leur état d'origine, M. [V], dont l'obligation de couverture a expiré dès la résiliation du bail, n'est pas tenu garantir la défaillance du preneur qui n'a pas rétabli les lieux dans leur état d'origine à la suite de l'option du bailleur. 



Par ces motifs, le jugement entrepris doit être confirmé de ce chef.











sur la compensation



Si, en application de l'article 1347-6 alinéa 1 du code civil, anciennement 1294 alinéa 1, la caution peut opposer la compensation de ce que doit le créancier au débiteur principal, il se déduit du certificat d'irrécouvrabilité du liquidateur que celui-ci a accepté la compensation de la créance totale déclarée par la société La maison du treizième avec le dépôt de garantie de 29.250 euros versé par la société TAJ 40.



En l'absence d'observation de l'appelante sur l'imputation du dépôt de garantie, M. [V] est fondé à opposer l'extinction de la dette au titre de la taxe foncière 2021 par voie de compensation avec le dépôt de garantie.



Il n'y a donc pas lieu de condamner M. [V] de ce chef.



Il suit également de l'ensemble des considérations qui précèdent que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société La maison du treizième de sa demande au titre de la pénalité contractuelle de 10 %.



La société La maison du treizième sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement entrepris étant également confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a annulé le cautionnement de M. [V] et débouté la société La maison du treizième de sa demande au titre de la taxe foncière 2021,



et, statuant à nouveau de ce chef,



DIT n'y avoir lieu à statuer sur la validité du cautionnement de M. [V],



DIT que M. [V] est débiteur de la taxe foncière 2021 d'un montant de 4.276,84 euros,



DIT que, après compensation, à due concurrence, avec le dépôt de garantie d'un montant de 29.250 euros versé par la société TAJ 40, la dette de M. [V] au titre de la taxe foncière 2021 est éteinte,



CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus,



y ajoutant,



CONDAMNE la société La maison du treizième aux dépens d'appel,



CONDAMNE la société La maison du treizième à payer à M. [V] une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,