Tribunal judiciaire de Paris, 9ème chambre 3ème section, 6 novembre 2025, n° 24/11492

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :

à
Me GRYNER 



■

9ème chambre 3ème section

N° RG 24/11492 
N° Portalis 352J-W-B7I-C52J3

N° MINUTE : 7

Assignation du :
18 Septembre 2024









JUGEMENT 
rendu le 06 Novembre 2025 
DEMANDERESSE

Madame [Y] [M]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Michel GRYNER de la SELAS GRYNER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0322




DÉFENDERESSE

Direction Générale des Finances Publiques d’Ile-de-France et de Paris 
Pôle juridictionnel judiciaire 
[Adresse 2]
[Localité 3] 

représentée par son Directeur 





Décision du 06 Novembre 2025
9ème chambre 3ème section
 N° RG 24/11492 - N° Portalis 352J-W-B7I-C52J3


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente
Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente
Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint

assistés de Chloé DOS SANTOS, Greffière. 


DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Béatrice CHARLIER-BONATTI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue le 23 octobre 2025. Le délibéré a été prorogé au 06 novembre 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [M] a fait l'objet d'un contrôle sur pièces au regard de l'Impôt sur la Fortune Immobilière des années 2018, 2019 et 2020, portant sur l'évaluation du bien dit « [8] ». 

En date du 7 décembre 2021, l'administration fiscale lui a adressé une proposition de rectification. 

Madame [Y] [M] a adressé un courrier en réponse le 10 février 2022 en contestant le bien-fondé de la proposition de rectification. 

Le 25 avril 2022, l'administration fiscale a répondu aux observations de Madame [Y] [M] en maintenant la position retenue dans la proposition de rectification du 7 décembre 2021. 

Par courrier en date du 25 mai 2022, Madame [Y] [M] a réitéré son désaccord sur l'évaluation de la propriété faisant l'objet du redressement et demandé à soumettre le litige à l'avis de la Commission Départementale de Conciliation. 

La Commission Départementale de Conciliation du Var s'est réunie le 4 mai 2023 et, par avis notifié le 18 septembre 2023, a maintenu les valeurs déterminées par l'administration fiscale. 

Le 30 novembre 2023, les rappels d'impôt et pénalités ont été mis en recouvrement au titre de ces trois années pour un total de 128.123 euros.
Décision du 06 Novembre 2025
9ème chambre 3ème section
 N° RG 24/11492 - N° Portalis 352J-W-B7I-C52J3


Madame [Y] [M], par courrier du 12 janvier 2024, a adressé à l'administration fiscale une réclamation contentieuse portant sur les trois années redressées. 

Par décision de rejet en date du 27 août 2024, l'administration fiscale a rejeté les conclusions de Madame [Y] [M]. 

Par exploit en date du 18 septembre 2024, Madame [Y] [M] a assigné l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions en date du 8 avril 2025, Madame [M] demande au tribunal de :
“DECLARER comme non fondée la décision prise le 27 août 2024 en ce qu'elle maintient totalement les impositions mises à la charge de Madame [Y] [M] ; 
ACCORDER la décharge intégrale des impositions ainsi que les pénalités y afférentes qui sont contestées ; 
ANNULER les majorations, les intérêts de retard ainsi que tout intérêt moratoire et pénalités qui seraient dus par Madame [Y] [M] ; CONDAMNER La Direction Générale des Finances Publiques à régler à Madame [Y] [M] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du NCPC”.

Madame [M] soutient que les termes de comparaison seraient trop anciens, qu'ils ne seraient pas intrinsèquement similaires, que la proposition de rectification ne ferait pas mention de la catégorie cadastrale retenue et que l'administration fiscale n'a pas pris en considération l'existence d'une serviture de passage grevant la propriété "[8]".
Par ailleurs, elle expose que l'avis de la Commission Départementale de Concilation ne serait pas suffisamment motivé.

Par conclusions en date du 6 mars 2025, l'administration fiscale demande la confirmation des rappels d'impots effectués et la condamnation de Madame [M] à verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2025 avec fixation à l'audience de plaidoirie du 11 septembre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.


SUR CE

I. Sur la nullité de la procédure

L'article L. 76 B du livre des procédures fiscales dispose que : « L'administration est tenue d'informer le contribuable de la teneur et de l'origine des renseignements et documents obtenus de tiers sur lesquels elle s'est fondée pour établir l'imposition faisant l'objet de la proposition prévue au premier alinéa de l'article L. 57 ou de la notification prévue à l'article L. 76. Elle communique, avant la mise en recouvrement, une copie des documents susmentionnés au contribuable qui en fait la demande ».

Il incombe à l'administration fiscale, quelle que soit la procédure d'imposition mise en œuvre et au plus tard avant la mise en recouvrement, d'informer le contribuable dont elle envisage soit de rehausser, soit d'arrêter d'office les bases d'imposition, de l'origine et de la teneur des documents et renseignements obtenus auprès de tiers, qu'elle a utilisés pour fonder les impositions, avec une précision suffisante pour mettre à même l'intéressé d'y avoir accès avant la mise en recouvrement des impositions qui en procèdent.

Au cas présent, il n'est pas contesté que l'administration fiscale, par son courrier en date du 7 mars 2022, a fait parvenir au conseil de Madame [M], copie des actes de ventes. Cependant, l'administration fiscale n'a à aucun moment transmis l'acte du 15 novembre 2018 enregistré le 27 novembre 2018 au Service de Publicité Foncière de [Localité 7] et duquel il résulte la servitude de passage ayant pour effet d'obérer la valeur vénale du bien.

L'obligation d'information sur l'origine des renseignements ne s'étend cependant pas aux informations nécessairement détenues par les différents services de l'administration fiscale en application de dispositions législatives ou réglementaires; les informations contenues dans le fichier immobilier, qui proviennent des actes déposés au service des impôts en application des prescriptions de l'article 860 du code général des impôts, sont hors du champ d'application de la règle énoncée à l'art. L. 76 B du livre des procédures fiscales.

Et cette obligation ne s'étend pas aux informations nécessairement détenues par les différents services de l'administration fiscale lorsque celles-ci sont librement accessibles à toute personne intéressée, telles celles publiées au bureau de la publicité foncière.

En outre, d'après les conclusions de l'administration fiscale, il ressort que Madame [M] était partie à l'acte du 15 novembre 2018.

En conséquence, le tribunal constatera la régularité de la procédure et déboutera Madame [M] de ses demandes à ce titre.

II. Sur l'évaluation faite par l'administration fiscale

Aux termes de l'article 17 du livre des procédures fiscales, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation parat inférieure à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

Pour apprécier cette valeur, l'administration fiscale utilise la méthode dite de comparaison.

Au cas présent, la propriété "[8]" détenue par Madame [M] a été évaluée par l'intermédiaire de la méthode par comparaison.

Madame [M] critique l'utilisation de certains termes de comparaison qui soit dateraient de plus d'un an, soit ne seraient pas intrinsèquement similaires. Cependant, elle n'oppose aucun terme de comparaison à ceux retenus par l'administration fiscale.
Il convient de rappeler que ce type de propriété est très rare, qu'aucun des termes de comparaison ne dispose d'un terrain aussi grand, ni d'accès à la mer mais que ces termes de comparaison de l'administration fiscale sont par définition favorables à la contribuable car ils ne présentent pas tous les attraits du terrain à évaluer.

La [11] est d'une taille plus modeste que [8], la [6] représente moins de la moité du terrain de [8], le [Adresse 1] à [Localité 9] est situé en bord de mer mais la configuration est différente car elle n'est pas isolée des autres propriétés.

L'administration fiscale en retenant des termes les plus comparables possible à celui de [8], s'est conformée aux exigences des critères de comparaison à savoir trois termes, pour ces cessions antérieures au fait générateur et dans la commune de [Localité 10].

Concernant l'antériorité de comparaisons, il apparait que pour chaque année de redressement concernée, les termes datent entre 1 et 18 mois ; compte tenu de l'étroitesse du marché, les comparatifs utilisés peuvent être un peu éloignés de la date du fait générateur. 

Concernant la similitude des termes de comparaison, il n'est pas exigé qu'il y ait une identité stricte dans le temps, l'environnement et l'emplacement. La valeur vénale doit être déterminée à partir de comparaisons tirées de la cession de biens similaires mais pas forcément identiques, les comparaisons ayant un terrain plus petit et pas d'accès direct à la mer pouvaient être ainsi retenues compte tenu de la rareté des caractéristiques de la propriété de Madame [M].

En conséquence, ses critiques liées à l'ancienneté des éléments de comparaison d'une part et de l'absence d'identité d'autre part seront rejetées et Madame [M] sera déboutée de ses demandes relatives à l'insuffisance de motivation des rectifications.


III. Sur les autres demandes

Madame [M], partie succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Il apparait équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

CONFIRME les rappels d'impôt effectués ;

DEBOUTE Madame [Y] [M] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] aux dépens;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Fait et jugé à Paris le 06 Novembre 2025.


LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT