Cour d'appel de Basse-Terre, 1ère Chambre, 6 novembre 2025, n° 24/00769

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 518 DU 6 NOVEMBRE 2025



N° RG 24/00769 - N° Portalis DBV7-V-B7I-DW2L



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, du 27 juin 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 22/01414.



APPELANTE :



Mme [S] [J] veuve [Y] [K]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Béatrice FUSENIG de la SELARL Derussy-Fusenig-Mollet, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 48)





INTIMÉS :



M. [W] [U] 

[Adresse 5]

[Localité 6] 



Représenté par Me Brice SEGUIER, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 1)



S.A.R.L. THE INTERNATIONAL LANGUAGE NEST

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Me Julie FIGUERES, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 105)





COMPOSITION DE LA COUR :



Mme Judith DELTOUR, président de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

Mme Rozenn LE GOFF, conseiller.





DÉBATS :



A la demande des parties, et conformément aux dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le président a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre le 1er septembre 2025.Les parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé publiquement par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 6 novembre 2025.





GREFFIER



Lors du dépôt des dossiers : Mme Prescillia ARAMINTHE, greffière

Lors du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.





ARRÊT : 



Contradictoire , signé par Mme Judith DELTOUR, président de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.



FAITS ET PROCÉDURE 



Se prévalant du non respect par la société The International Language Nest (la société TILN), locataire de la villa sise [Adresse 1] à [Localité 8], appartenant à M. [W] [U], des règles de l'urbanisme et de la copropriété, Mme [S] [J] veuve [G], propriétaire du lot 2, les a fait assigner, par acte du 22 juillet 2022 pour obtenir leur condamnation in solidum à cesser ou faire cesser, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, toute activité commerciale au sein de cette villa, à lui payer la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice arrêté au mois de juin 2022 outre une indemnité mensuelle de 750 euros au même titre à compter du mois de juillet 2022 et ce, jusqu'à cessation de l'activité litigieuse par la société TILN au sein du lotissement, à titre infiniment subsidiaire, ordonner une expertise destinée à apprécier les nuisances alléguées et condamner in solidum la société TILN et M. [U] à lui payer la somme de 7000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par jugement contradictoire du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a: 

- rejeté les demandes de Mme [J] veuve [G],

- rejeté les demandes reconventionnelles de M. [U], 

- condamné Mme [J] veuve [G] aux dépens, 

- condamné Mme [J] veuve [G] à payer à la société TILN la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [J] veuve [G] à payer à M. [U] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [J] veuve [G] aux dépens, 

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.



Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 31 juillet 2024, Mme [J] veuve [G] a relevé appel de ce jugement signifié le 29 juillet 2024.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2025. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé au 1er septembre 2025 puis l'affaire mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.





PRÉTENTIONS ET MOYENS



Dans ses dernières conclusions du 2 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, Mme [J] veuve [G] demande en substance à la cour, de: 

- dire bien fondé son appel,

- infirmer le jugement rendu le 27 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre sous le RG n°22/01414 en ce qu'il a rejeté ses demandes, l'a condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer à la société TILN et M. [U] la somme de 2 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné Mme [J] veuve [G] aux dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- constater que l'activité de la société TILN est exercée en violation du règlement du lotissement,

- constater que la responsabilité de la société TILN et de M. [U] est engagée, 

En conséquence, 

- condamner in solidum la société TILN et M. [U] à rendre le lot n°2 du lotissement [Adresse 10] sis [Adresse 4] conforme aux dispositions du règlement du lotissement, soit à sa destination de local d'habitation et à cesser, ou faire cesser au sein dudit lotissement, toute activité commerciale, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, pendant 3 mois, au-delà duquel il y sera à nouveau fait droit,

- condamner les mêmes in solidum à payer à Mme [J] veuve [G] une somme de 30 000 euros au titre de la période du mois de septembre 2018 à juin 2022, en réparation de son préjudice tous chefs de préjudice confondus, arrêté au mois de juin 2022,

- condamner les mêmes in solidum à payer à Mme [J] veuve [G] une indemnité mensuelle de 750 euros au même titre et à compter du mois de juillet 2022 et ce, jusqu'à cessation de l'activité litigieuse au sein du lotissement de la société TILN,

A titre infiniment subsidiaire, 

- ordonner aux frais avancés de la société TILN et de M. [U], une expertise aux fins de procéder notamment à toutes constatations utiles sur l'existence des nuisances alléguées, à toute mesure utile pour apprécier le niveau des nuisances, en indiquer la ou les origines et évaluer les préjudices de toute nature résultant des nuisances constatées,

En toute hypothèse, 

- débouter la société TILN et M. [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner in solidum la société TILN et M. [U] à la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais des constats d'huissier établis en 2018 et 2022.



Elle soutient en substance subir des nuisances sonores et sociales anormales du fait de l'activité commerciale de la société TILN s'exerçant dans la villa limitrophe de la sienne et pouvant recevoir un effectif de 60 personnes dont des enfants alors que les articles 2 et 8 du règlement du lotissement [Adresse 10] précisent la destination d'habitation des logements individuels le composant et prohibent a contrario toutes exploitations commerciales. Elle explique que la caducité automatique par suite de l'adoption d'un plan local d'urbanisme ne s'applique pas à la partie contractuelle des documents du lotissement à savoir le cahier des charges ou le règlement, ce qui est le cas en l'espèce. Elle précise subir de ce fait un préjudice dont sont responsables la société TILN et son bailleur et conteste avoir voulu mettre le feu au brise-vue de la clôture mitoyenne, ayant simplement détruit un nid de fourmis placé près de cette dernière. 





Dans ses conclusions du 22 janvier 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, M. [U] sollicite en substance de la cour, de:

- juger Mme [J] veuve [G] mal fondée en l'intégralité de ses demandes,

Par voie de conséquence, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé lequel a condamné Mme [J] veuve [G] à verser la somme de 2 000 euros à M. [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et à supporter les entiers dépens de première instance,

Y ajoutant, à titre reconventionnel, 

- condamner Mme [J] veuve [G] à verser la somme de 3 000 euros à M. [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,

- condamner Mme [J] veuve [G] à supporter les entiers dépens de l'instance d'appel.



En réponse, M. [U] fait valoir en substance, en application des dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, la caducité du règlement d'aménagement du lotissement [Adresse 10] du 1er juin 1976, aucun cahier des charges n'ayant été adopté, de sorte que l'appelante ne peut valablement soutenir la violation de ce règlement, document comprenant uniquement des règles d'urbanisme. Il ajoute que n'est pas davantage rapporté un trouble anormal du voisinage, c'est-à-dire un trouble excédant un seuil de tolérance acceptable dans l'environnement d'un lotissement, ni un préjudice quelconque subi par Mme [J] du fait de ce prétendu trouble, laquelle au surplus se livre à son tour, de manière délibérée, à des agissements fautifs portant atteinte à la jouissance paisible du voisin dont l'activité est parfaitement déclarée et autorisée.





Dans ses conclusions du 27 janvier 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la société TILN demande à la cour, de :

- la déclarer bien fondée en ses demandes,

- déclarer Mme [J] veuve [G] mal fondée en ses demandes, 

- écarter la pièce n°13 'Pétition lotissement les Balisiers+liste des membres de la copropriété' communiquée par Mme [J] veuve [G],

En conséquence, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé, 

- débouter Mme [J] veuve [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [J] veuve [G] à payer à la société TILN la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même aux entiers dépens.



La société TILN argue également de la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement en application de l'article 442-9 du code de l'urbanisme et des autorisations régulièrement obtenues de la municipalité de [Localité 8] pour l'exercice de son activité d'enseignement et de perfectionnement des langues étrangères. Elle fait remarquer que pour obtenir mention à l'assemblée générale des co-lotis du 21 décembre 2024 ou la pétition produite en septembre 2024, Mme [J] veuve [G] n'a pas fait état des termes du jugement querellé rejetant ses demandes.





MOTIFS 



Sur la violation des règles du lotissement



A l'énoncé de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme dans sa version en vigueur issue de la loi du 23 novembre 2018, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 115-6.



En l'espèce, il est constant que le règlement d'aménagement du lotissement [Adresse 10] sis à [Localité 9] daté du 1er juin 1976 ayant pour 'objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment l'implantation, les caractéristiques et la nature des constructions à édifier, leur desserte et la tenue du lotissement' a été enregistré le 24 septembre 1976 par délégation de l'autorité préfectorale par le directeur départemental de l'équipement. 



Les parties n'ont pas produit au dossier leurs titres de propriété de sorte qu'elles ne démontrent pas que ce règlement y a été inséré ou repris et elles ne justifient pas non plus de l'existence d'un cahier des charges au sein du lotissement. En outre, il est constant et non contesté que la ville de [Localité 8] est dotée d'un plan local d'urbanisme approuvé, remplaçant le plan d'occupation des sols, en application de la loi dite SRU du 13 décembre 2000.



Or, une disposition contenue dans un règlement de lotissement est de nature réglementaire et cesse donc de s'appliquer dès lors que lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir.



Ainsi, au cas présent, si l'article 8 du règlement d'aménagement du lotissement du 1er juin 1976 enregistré le 24 septembre 1976 en préfecture prévoit que 'sont interdites les constructions qui, par leur nature, leur importance, leur volume et leur aspect seraient incompatibles avec l'hygiène, la sécurité, la commodité et la bonne tenue du lotissement (et que) seules sont autorisées en dehors de l'habitation, les activités accessoires exercées dans le logement même ; non susceptibles de causer une gêne dans le voisinage' et si l'article 13 du même règlement précise que 'les voies définies par le plan du lotissement sont affectées perpétuellement à la circulation publique, le stationnement des véhicules est toléré d'une façon unilatérale le long des voies prévues afin de permettre notamment, la libre circulation des véhicules de sécurité et d'incendie', Mme [J] ne peut s'en prévaloir, le règlement de copropriété étant devenu caduc dix ans après l'autorisation de lotir, ce en application des dispositions de l'article 442-9 précité. 



En tout état de cause, les clauses selon lesquelles seules sont autorisées en dehors de l'habitation, les activités accessoires exercées dans le logement même, non susceptibles de causer une gêne et celles relatives au stationnement, alors que les voies sont explicitement affectées à la circulation publique, n'ont pas de valeur contractuelle. En outre, il sera relevé à toutes fins d'une part qu'il ne s'agit pas de constructions nouvelles et que d'autre part l'activité d'enseignement de langues étrangères, objet social de la société TILN, exercée dans les lieux loués conformément au bail commercial signé le 23 juillet 2012 avec M. [U], -les changements de destination de cette maison d'habitation en bureaux et en vue de l'aménagement en établissement recevant du public ayant été autorisés par arrêté municipal du 13 décembre 2012-, est une activité accessoire, exercée dans le logement et non susceptible -a priori- de causer une gêne dans le voisinage ou d'empêcher la libre circulation des véhicules dans le lotissement.



Ce faisant, c'est à raison que l'argumentaire de Mme [J] veuve [G] fondé sur l'analyse d'un cahier des charges inexistant et d'un règlement de lotissement devenu caduc, a été écarté par les premiers juges. 





Sur le trouble anormal du voisinage 



A l'énoncé de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l'article 651 du code civil, les propriétaires sont assujettis à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention.



Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et la preuve de l'existence d'un dommage suffit à caractériser ce trouble et entraîner la mise en jeu de la responsabilité de son auteur, l'existence de troubles anormaux du voisinage ne pouvant se déduire de la seule infraction à une disposition administrative, sans rechercher si ces troubles excédent ceux normaux du voisinage. Ainsi le trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage doit présenter des caractères de permanence et d'anormalité ce qui suffit à entraîner un droit à réparation, quand bien même ce trouble serait inhérent à une activité licite et qu'aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause. Le trouble de voisinage peut consister en une atteinte à l'immeuble lui-même ou à l'usage que son propriétaire ou occupant désire en faire.



Au cas présent, il apparaît des pièces et écritures du dossier que l'activité de la société TILN ayant son siège dans la villa donnée à bail par M. [U], contiguë à celle de l'appelante, entraîne des bruits d'enfants accueillis pour des enseignements en langues étrangères outre des allées et venues et le stationnement des véhicules automobiles des parents sur les voies du lotissement, à proximité de la villa de Mme [J] veuve [G]. 



Au soutien de ses demandes, l'appelante produit essentiellement un procès-verbal de constat d'huissier de justice des 3, 5 septembre 2018, montrant notamment le stationnement de quelques véhicules automobiles devant le n°1 de la résidence [Adresse 10] ainsi que des ballons et des balles de tennis trouvés dans son jardin qui proviendraient du lot n°1 occupé par la société TILN ainsi qu'un procès-verbal de constat du 6 avril 2022 décrivant la contiguïté des jardins des villas en cause, le bruit fait par la présence d'une vingtaine d'enfants qui jouent ou déjeunent dans l'enceinte de la société TILN et le fait que plusieurs parents récupèrent leurs enfants.



Ces prétendues nuisances qui ont lieu, selon les plannings récents produits, les lundis, mardis, jeudis, vendredis après-midi de 13 heures 30 à 19 heures, le mercredi toute la journée et les samedis de 8h30 à 14h30, se produisent donc essentiellement pendant la journée, pour toujours se terminer en début de soirée et n'ont pas lieu toute l'année, sans qu'il soit établi qu'elles dépassent les inconvénients normaux du voisinage. 



Aucune mesure des décibels émis par les activités annexes à celles d'enseignement n'est objectivée par l'appelante, au sens des dispositions des articles R. 1336-5 et suivants du code de la santé publique (tolérant jusqu'à 25 décibels pondérés, le niveau de bruit ambiant à l'intérieur des pièces principales d'un logement d'habitation et à 30 décibels pondérés à l'extérieur) étant observé que dans tous les cas, la gêne invoquée ne peut être que temporaire, lors de la présence des enfants dans le jardin du centre d'enseignement puisque l'activité principale d'enseignement se déroule dans des salles de classe à l'intérieur climatisées ou durant le temps de pose et de dépose des enfants par leurs parents, sans que cela puisse empêcher Mme [J], de rentrer ou de sortir de son domicile, dont l'avant est garni de pierres et de plots, ainsi qu'établi par le constat et de jouir de sa propriété. 



Par ailleurs, la société TILN indique sans être contestée avoir interdit les jeux de ballon et renoncé à servir des repas aux élèves à la pause méridienne dans son enceinte, et elle établit par le biais de diverses attestations de témoins (dont celles de Mmes [T] [V], [B] [L], [E] [A]) et de photographies, qu'en rétorsion, Mme [J] veuve [G] s'adonne à des activités très bruyantes telles l'écoute à très haut volume de la radio, le tapage de casseroles, étant relevé que l'appelante reconnaît avoir incendié le brise-vue, ce qui est prouvé, peu important le motif de cette action. 



Au surplus, le constat de la présence de balles et ballons dans le jardin de l'appelante, ne caractérise pas un trouble anormal de voisinage. La circonstance que des enfants aient utilisé un cueille-fruit pour récupérer une chaussure tombée de l'autre côté de la clôture ne caractérise pas non plus un trouble anormal de voisinage. 



Il sera remarqué de plus, comme souligné par la société TILN que d'autres activités commerciales éventuellement bruyantes sont tolérées dans ce lotissement, situé en zone urbaine à proximité de la route nationale, ainsi la présence d'un garage de réparation automobile. Les mentions des procès-verbaux des assemblées générales des co-lotis des 16 juillet 2019 et 21 décembre 2024 évoquant ces difficultés de voisinage ou la pétition signée en 2024 par plusieurs colotis aux fins de maintien du 'statut d'habitation exclusif du lotissement' ne démontrent pas davantage l'existence d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage né de l'activité professionnelle de la société TILN.



Dès lors, vu les circonstances de la cause et les pièces du dossier, sans qu'il soit nécessaire d'écarter la pièce N°13 régulièrement communiquée ou d'ordonner une expertise qui, en tout état de cause ne pourrait être à la charge financière des intimés, la cour n'ayant pas à pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve, c'est à raison que la juridiction de premier ressort considérant que le trouble anormal du voisinage invoqué par Mme [J] veuve [G] n'était pas établi, a rejeté l'ensemble de ses prétentions.



En conséquence, déboutant cette dernière de ses demandes, le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions. 





Sur les mesures accessoires 



Les dispositions de ces chefs prises par les premiers juges seront confirmées. Succombant, Mme [J] veuve [G] supportera les dépens d'appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et condamnée à ce titre au paiement de 2000 euros à chacun des intimés, les circonstances de la cause commandant l'application de ces dispositions, les intimés ayant été contraints d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.







PAR CES MOTIFS



La cour,



- confirme en toutes ses dispositions querellées le jugement entrepris ; 



Y ajoutant, 



- déboute la société TILN de sa demande d'écarter la pièce n°13 'Pétition lotissement les Balisiers+liste des membres de la copropriété' ; 



- déboute Mme [S] [J] veuve [G] de ses demandes plus amples ou contraires comprise celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- condamne Mme [S] [J] veuve [G] au paiement des entiers dépens d'appel;



- condamne Mme [S] [J] veuve [G] à payer à la société The International Language Nest et à M. [W] [U], chacun, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier Le président