Cour d'appel de Nîmes, 1ère chambre, 4 décembre 2025, n° 24/00599

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°459



N° RG 24/00599 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JDDP 



ID



TJ D'[Localité 20]

05 décembre 2023

RG : 19/01547



SAS FRANCE [S] PATRIMOINE



C/



[B]



[A]

[A] épouse [I]



[L] [O]

[O] épouse [T]



GAN ASSURANCES



























Copie exécutoire délivrée 

le 04 décembre 2025 

à : 

Me Philippe L'Hostis 

Me Anne-Isabelle Gregori 

Me Vincent Reymond 

Me Eric Fortunet

COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 05 décembre 2023, N°19/01547



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre

Mme Alexandra Berger, conseillère

Mme Audrey Gentilini, conseillère



GREFFIER :



Madame Isabelle Delor, greffière, lors des débats et Madame Ellen Drône, greffière lors du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 21 octobre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



La Sas FRANCE [S] PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 23]

[Localité 7]



Représentée par Me Philippe L'Hostis de la Scp Albertini-Alexandre-L'Hostis, postulant, avocat au barreau d'Avignon

Représentée par Me Jacques Vincens de la Selarl Me Laurent Nadaud, plaidant, avocat au barreau de Bordeaux



INTIMÉS :



M. [X] [B]

né le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 19] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 18]



Représenté par Me Anne-Isabelle Gregori de la Selarl Rochelemagne-Gregori-Huc.Beauchamps, plaidante/postulante, avocate au barreau d'Avignon



Mme [K] [A] épouse [I]

[Adresse 26]

[Localité 15]



Mme [Z] [A] épouse [H]

[Adresse 24]

[Localité 16]



Mme [C] [E]

[Adresse 11]

[Localité 12]



Mme [V] [O] épouse [T]

[Adresse 25]

[Localité 4]



Représentées par Me Vincent Reymond de la Selarl Reymond Krief & Gordon, plaidant/postulant, avocat au barreau d'Avignon



La Sa GAN ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 9]

[Localité 17]



Représentée par Me Louis-Alain Lemaire, plaidant/postulant, avocat au barreau d'Avignon



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Localité 15], 

représenté par son syndic en exercice la société BASTIM, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 6] 

[Localité 15]



Représenté par Me Eric Fortunet, plaidant/postulant, avocat au barreau d'Avignon





ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 04 décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte notarié du 22 novembre 2001, M. [X] [B] a acquis un appartement constituant le lot n°22 dans un immeuble en copropriété [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 20] (84) dont le syndic de copropriété était la société Agestim. 

Il a constaté en 2009 après le départ de son locataire des infiltrations d'eau sur les murs et plafonds de certaines pièces de l'appartement jouxtant la terrasse de l'immeuble voisin [Adresse 8] propriété indivise de Mmes [Z] et [K] [A] et [C] et [V] [O].



Le 1er septembre 2009 le syndic de la copropriété a adressé un courrier recommandé à celles-ci et déclaré le sinistre à son assureur la société AXA.



Il a au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires obtenu le 15 juin 2011 du juge des référés du tribunal de grande instance d'Avignon l'organisation à leur contradictoire d'une mesure d'expertise dont le rapport définitif déposé le 25 mars 2013 a conclu que les infiltrations constatées avaient pour origine des défauts d'étanchéité de la terrasse de l'immeuble voisin et décrit les travaux à réaliser pour faire cesser le dommage.



L'appartement de M. [X] [B] continuant à être affecté de désordres liés à des infiltrations d'eau malgré la réalisation des travaux préconisés par l'expert, le syndicat des copropriétaires, après signature le 15 mai 2014 d'un procès-verbal amiable de constatations relatives aux circonstances et à l'évaluation des dommages, a obtenu en référé le 22 septembre 2014 l'instauration d'une nouvelle mesure d'expertise aux fins de dire si les travaux réalisés avaient été conformes à ceux préconisés et étaient suffisants pour avoir mis fin définitivement aux désordres.



Devant la persistance de ceux-ci, M. [X] [B] a demandé en septembre 2015 et obtenu en référé le 19 octobre 2015 l'instauration d'une nouvelle expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires, des propriétaires de l'immeuble voisin et de leur assureur la société GAN Assurances. 



Par acte authentique du 25 janvier 2017, Mmes [A] et [O], propriétaires de l'immeuble [Adresse 8] à [Localité 20] ont vendu celui-ci à la société France [S] Patrimoine à laquelle la mesure d'instruction a été rendue commune et opposable par ordonnance du 25 juin 2018.



L'expert désigné a déposé son rapport définitif le 15 février 2019. 



Les tentatives de règlement amiable du litige ont échoué. 





Par actes des 15, 16, 17, 25, 26, 29 et 30 avril 2019, régularisés en 2021 à l'égard de M. et Mme [F], sous-acquéreurs de la société France [S] Patrimoine, M. [X] [B] a assigné Mmes [Z] [A], [K] [A] épouse [I], [C] [O] divorcée [L] et [V] [O] épouse [T] et leur assureur la société GAN Assurances, la société France [S] Patrimoine et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux fins d'homologation partielle du rapport d'expertise du 15 février 2019, d'astreinte et d'indemnisation de son préjudice devant le tribunal judiciaire d'Avignon qui par jugement contradictoire du 05 décembre 2023 :

- a déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation délivrée le 17 avril 2019 soulevée par la société France [S] Patrimoine 

- a déclaré en conséquence recevable l'action introduite par le requérant à son encontre,

- a déclaré irrecevable l'action introduite les 15 et 19 janvier 2021 par M. [X] [B] à l'encontre des sous-acquéreurs de celle-ci, 

- a constaté que ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires relatives aux travaux de reprise des poutres situées entre le 2eme et le 3ème étages de l'immeuble étaient devenues sans objet,

- a déclaré Mmes [A] et [O] et la société France [S] Patrimoine, propriétaires successifs et, en cette qualité, gardiens du bien immobilier voisin entièrement responsables des dommages occasionnés par leur terrasse et leur descente d'eaux pluviales défectueuses à son appartement, situé au même niveau dans l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 20] (84), et tenus in solidum de réparer les préjudices occasionnés, 

- les a condamnés si besoin in solidum avec la société GAN Assurances à réaliser les travaux de reprise des désordres suivants : 

- prise en charge et évacuation indépendante des eaux de la parcelle DK [Cadastre 13] par un tuyau fermé avec boîte à eau et regard en tête, 

- récupération des eaux propres par gouttière, boîte à eau et évacuation indépendante, 

- étanchéité de la terrasse et relevés, 

- réfection des enduits du mur mitoyen, 

- réparation de l'angle de la façade nord sous terrasse si elle reste en pierre de taille apparente, 

et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de deux mois, à l'issue de laquelle il sera statué à nouveau, 

- les a condamnés in solidum à payer au requérant la somme de 10 224,30 euros HT au titre du coût des travaux de reprise des pièces dégradées de son appartement, 

- a dit qu'à la somme précitée, exprimée hors taxe, s'ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du jugement, 

- les a condamnés in solidum à lui payer la somme de 69 160 euros au titre du préjudice financier subi de mars 2009 à octobre 2021, consistant en la perte d'une chance de donner son appartement en location, 

- a dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, 

- a débouté le requérant de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice moral,

- a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Mmes [A] et [O], des sociétés GAN Assurances et France [S] Patrimoine au paiement du coût des travaux réalisés par la société Soditra, 

- les a condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et à payer au requérant la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- a débouté les autres parties de leur demande formée sur ce même fondement, 

- a condamné in solidum Mmes [A] et [O] et la société Gan assurances à supporter la moitié du coût des deux expertises ordonnées par le juge des référés, l'autre moitié demeurant à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 20] (84), 

- a ordonné l'exécution provisoire, 

- a débouté les parties de leurs autres demandes.



La société France [S] Patrimoine a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 février 2024.



Par ordonnance du 5 mai 2025 la procédure a été clôturée le 07 octobre 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 21 octobre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 04 décembre 2025.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 12 août 2024, la société France [S] Patrimoine, appelante, demande à la cour

- d'infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action du requérant à l'encontre de ses sous-acquéreurs,

- de déclarer prescrite l'action introduite à son encontre,

- de juger que le requérant était dépourvu de qualité et d'intérêt à agir à son encontre,

En conséquence

- de déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de celui-ci et du syndicat des copropriétaires à son encontre,

- de débouter l'ensemble des parties de leurs appels incidents,

En tout état de cause

- de débouter l'ensemble des parties de leurs demandes à son encontre,

- de constater qu'aux termes de l'acte de vente du 25 janvier 2017 les conséquences financières du procès incombent à ses venderesses et les y condamner en tant que de besoin,

- de condamner l'intimé ou toute partie perdante au paiement d'une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, à son profit. 



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 04 septembre 2025, M. [X] [B], intimé, demande à la cour

- de confirmer le jugement en ce qu'il : 

 - a écarté l'exception de nullité soulevée en première instance par la société France [S] Patrimoine,


- a débouté cette société de sa fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité et d'intérêt pour agir,


- a condamné in solidum Mmes [A] et [O], les sociétés France [S] Patrimoine et GAN Assurances à la réalisation, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant deux mois des travaux suivants :

- prise en charge et évacuation indépendante des eaux de la parcelle DK793 par un tuyau fermé avec boite à eau et regard en tête, 

- récupération des eaux propres par gouttière, boite à eau et évacuation indépendante, 

- étanchéité de la terrasse et relevés, 

- réfection des enduits du mur mitoyen, 

 - réparation de l'angle de la façade nord sous terrasse si elle reste en pierre de taille apparente ; 


- les a condamnées in solidum 


- à lui verser la somme de 10 224, 43 euros HT soit 11.246,73 euros TTC pour lui permettre de procéder aux réparations préconisées par l'expert, outre intérêts légaux à compter du jugement du 5 décembre 2023,

- à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- aux entiers dépens de 1ère instance comprenant les frais d'expertise, 


- les a déboutées ainsi que le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. 


- de débouter Mmes [A] et [O] et les sociétés France [S] Patrimoine et GAN Assurances de toutes leurs demandes contraires aux siennes, 

- de débouter Mmes [A] et [O], et la société France [S] Patrimoine de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée pour la première fois en cause d'appel,

A titre subsidiaire

- de les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts

- de recevoir son appel incident,

Réformant partiellement le jugement 

- de condamner in solidum Mmes [O] et [A] et les sociétés France [S] Patrimoine et Gan Assurances à lui verser : 

A titre principal

- la somme de 139 489,56 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte des loyers, outre intérêts légaux à compter du jugement du 5 décembre 2023, somme à réactualiser à la date de l'arrêt à intervenir, 

A titre subsidiaire

- la somme de 125 540,64 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte des loyers, outre intérêts légaux à compter du jugement du 5 décembre 2023, somme à réactualiser à la date de l'arrêt à intervenir,

- de préciser que le montant des condamnations pour la réparation des désordres dans son appartement (10 224, 43 euros HT soit 11 246,73 euros TTC) sera indexé selon l'indice BT01 au jour du paiement. 

- de condamner in solidum Mmes [O] et [A] et les sociétés France [S] Patrimoine et Gan Assurances à lui verser la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral. 

En tout état de cause

- de les condamner in solidum à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Gregori sous ses seules affirmations de droit. 



Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 30 septembre 2025, Mmes [A] et [O], intimées, demandent à la cour

- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il : 

- a débouté le requérant de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice moral, 

- a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à leur encontre et à l'encontre des sociétés GAN assurances et France [S] Patrimoine au paiement du coût des travaux réalisés par la société Soditra, 

- les a condamnées in solidum avec la société GAN assurances à supporter la moitié du coût des deux expertises ordonnées en référé, l'autre moitié demeurant à la charge du syndicat des copropriétaires, 

- a débouté celui-ci de ses autres demandes, 

- d'accueillir leur appel incident comme régulier en la forme et juste au fond, 

- d'infirmer partiellement le jugement en ce qu'il : 

- les a déclarées ainsi que la société France [S] Patrimoine entièrement responsables des dommages occasionnés par leur terrasse et leur descente d'eaux pluviales, défectueuses, à l'appartement du requérant et tenues in solidum de réparer ses préjudices,

- les a condamnées in solidum avec cette société à réaliser si besoin est les travaux de reprise des désordres suivants : 

- prise en charge et évacuation indépendante des eaux de la parcelle DK [Cadastre 13] par un tuyau fermé avec boîte à eau et regard en tête, 

- récupération des eaux propres par gouttière, boîte à eau et évacuation indépendante, 

- étanchéité de la terrasse et relevés, 

- réfection des enduits du mur mitoyen, 

- réparation de l'angle de la façade nord sous terrasse si elle reste en pierre de taille apparente, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de deux mois, à l'issue de laquelle il sera statué à nouveau, 

- les a condamnées in solidum avec les sociétés GAN assurances et France [S] Patrimoine 

- à payer au requérant les sommes de 

- 10 224,30 euros HT au titre du coût des travaux de reprise des pièces dégradées de son appartement, outre TVA au taux en vigueur, 

- 69 160 euros au titre de son préjudice financier subi de mars 2009 à octobre 2021, 

- avec intérêts au taux légal à compter de son prononcé, 

- aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, 

Statuant à nouveau

A titre principal

- de déclarer prescrite l'action introduite à leur encontre, 

- de débouter l'intimé toutes ses demandes à leur encontre, 

A titre subsidiaire

- de le débouter de sa demande au titre de la prise en charge 

- des travaux de VMC, 

- des travaux de grilles de ventilations, 

- de débouter la société France [S] Patrimoine de sa demande de voir constater qu'au terme de l'acte de vente du 25 janvier 2017 les conséquences financières du procès leur appartiennent conventionnellement et les y condamner autant que de besoin,

- de réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de l'intimé, 

- de le débouter de sa demande au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile,

Dans tous les cas

- de condamner la société GAN Assurances à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de toutes ses demandes dirigées à leur encontre, 

- de débouter la société France [S] Patrimoine de toutes ses demandes à leur encontre,

- de condamner l'intimé à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Vincent Reymond.



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 04 juillet 2024, la société GAN Assurances, assureur de Mmes [O] et [A], intimée, demande à la cour

- de la déclarer recevable et bien fondée dans son appel incident,

Y faisant droit

- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec ses assurées et la société France Patrimoine à payer à M. [X] [B] les sommes de

- 10 224,30 euros HT, TVA en sus au taux en vigueur en décembre 2023 au titre de coût des travaux de reprise des pièces dégradées de son appartement,

- 69 160 euros au titre de son préjudice financier outre intérêts,

- 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire,

- de l'infirmer en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec elles à supporter la moitié du coût des deux expertises ordonnées en référé,

Subsidiairement

- de débouter la société France [S] Patrimoine de son appel et M. [X] [B] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de leurs appels incidents.

Par conséquent

- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

En tout état de cause

- de condamner la société France [S] Patrimoine aux dépens en cause d'appel et à lui payer à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 20] (84) désormais représenté par la société Batim succédant à la société Agestim, intimé, demande à la cour

- de confirmer le jugement en ce qu'il 

- a écarté l'exception de nullité soulevée par la société France [S] Patrimoine, 

- a débouté cette société de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt pour agir de M. [X] [B]. 

- de statuer ce que de droit sur l'appel incident formé par celui-ci, 

- d'infirmer partiellement le jugement en ce qu'il : 

- l'a débouté de ses demandes

- de condamnation de Mmes [O] et [A] et ses sociétés GAN Assurances et France [S] Patrimoine au paiement du coût des travaux réalisés par la société Soditra, 

- au titre des frais irrépétibles de l'artcile 700 du code de procédure civile, 

- l'a condamné à supporter la moitié du coût des deux expertises ordonnées en référé,

Statuant à nouveau

- d'accueillir comme recevable en la forme et bien fondée sa demande reconventionnelle, 

- de condamner in solidum Mmes [O] et [A] et leur assureur GAN Assurances d'une part, la société France [S] Patrimoine d'autre part, 

- à lui payer les sommes de : 

- 9 159,70 euros TTC correspondant aux travaux qui ont dû être réalisés ensuite des infiltrations d'eau survenues dans l'immeuble depuis l'immeuble voisin outre intérêts légaux à compter du 26 octobre 2021 voire du 15 novembre 2021, date de la facture des travaux, ou subsidiairement à compter du jugement du 05 décembre 2023 au jour du règlement à intervenir, 

- 20 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, 

- aux entiers dépens de l'instance avec, à son profit, prise en charge de l'intégralité des frais et honoraires, taxés, de l'expert désigné en référé, 

- de débouter toutes autres parties de toutes demandes dirigées à son encontre. 



Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.



MOTIVATION



L'appelante qui demande l'infirmation du jugement n'articule aucun moyen au soutien de la recevabilité de l'exception de nullité de l'assignation initialement délivrée à son encontre et la cour n'est donc pas saisie de ce chef.



La cour n'est par ailleurs saisie par aucune partie d'une demande d'infirmation ou de réformation du jugement en ce qu'il a déclaré sans objet les demandes de M. [X] [B] à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre de la reprise des poutres endommagées.



*fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt de M. [X] [B] à agir à l'encontre de la société France [S] Patrimoine



Pour rejeter cette fin de non-recevoir, le tribunal a d'abord relevé que le requérant justifiait d'un préjudice de jouissance important puisque les murs et plafonds de deux chambres de son appartement jouxtant à l'Est la terrasse de l'immeuble voisin étaient dégradés par d'importantes infiltrations d'eau depuis plus de dix ans ; que quoi que le mur séparatif des deux immeubles soit une partie commune il justifiait d'un intérêt à agir contre les propriétaires successifs de cet immeuble, la société France [S] Patrimoine ne démontrant pas que ses vendeurs s'étaient réservé la direction et la responsabilité du litige préexistant à la vente, et ayant elle-même mandaté une entreprise pour rénover son bien, travaux à l'occasion desquels une gouttière servant à l'écoulement des eaux pluviales à partir de la terrasse s'était déboîtée, occasionnant des infiltrations d'eau dans le bas de la cloison située dans le couloir de l'appartement menant aux chambres sinistrées ; que cette société avait donc qualité à défendre contre son action qui devait être déclarée recevable.



L'appelante soutient qu'un copropriétaire ne pouvait intervenir personnellement à l'instance que pour les parties privatives de son ou de ses lots, et que seul le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir pour tout ce qui touchait à la structure de l'immeuble, partie commune ; que l'humidité provenait du mur de l'appartement, partie commune et non privative, de telle sorte que le requérant n'avait qualité pour agir qu'à l'encontre de son propre syndicat du fait des dommages causés à des parties privatives à la suite de dommages touchant les parties communes ; qu'il n'avait par ailleurs aucun lien contractuel ni avec elle, ni avec le syndicat, ni avec l'entreprise générale qui avait réalisé les travaux.



L'intimé excipe des dispositions de l'article 15 alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir qu'il a qualité et intérêt à agir contre les propriétaires successifs de la terrasse litigieuse qui cause des dommages dans son appartement.



Selon ces dispositions, 'si le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant même contre certains des copropriétaires, (....) tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic'.



L'assignation en référé initiale de septembre 2015 a été délivrée entre autres au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, et l'action en indemnisation des dommages causés à des parties privatives par des désordres affectant les parties communes du fait d'un tiers, formée à l'encontre de celui-ci par le copropriétaire concerné, concerne à l'évidence la jouissance des parties privatives de son lot.



Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action de M. [X] [B] à l'encontre de la société France [S] Patrimoine.



*fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action dirigée contre les propriétaires successifs de l'immeuble voisin



**recevabilité de la fin de non-recevoir



L'intimé soutient que la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée pour la première fois en cause d'appel par l'appelante et ses auteurs est comme telle irrecevable.



L'appelante et les intimées, appelantes à titre incident sur ce point, soutiennent que la fin de non-recevoir tirée de la prescription peut être soulevée en tout état de cause.



Aux termes des articles 122, 123 et 124 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.Article 123

Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse.



La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action est donc recevable.



**bien fondé de la fin de non-recevoir



L'appelante soutient que les désordres à type d'infiltrations d'eau s'étant déclarés en 2009 l'action à son encontre de l'intimé qui a formulé sa première demande d'expertise en 2015 est prescrite.



Les intimées, appelantes à titre incident, soutiennent en complément que seule l'initiative du créancier peut interrompre la prescription et qu'en l'absence de lien d'indivisibilité entre les désordres affectant les parties communes et ceux affectant sa partie privative, M. [X] [B] ne peut bénéficier ici de l'effet interruptif de prescription attaché à l'assignation initialement délivrée par le syndicat des copropriétaires, qui, tendant à l'instauration d'une expertise de nature à permettre d'établir la présence de désordres et d'en déterminer la nature et l'étendue n'impliquait pas un tel lien d'indivisibilité.



M. [X] [B] soutient que les copropriétaires bénéficient de l'effet interruptif de prescription de l'action intentée par leur syndicat dès lors que les dommages proviennent des même désordres.



La Cour de cassation a jugé que l'effet interruptif de prescription peut être étendu à une autre action, lorsque les deux actions tendent aux mêmes fins. (Civ. 2ème., 8 juillet 2021, N° 20-12.005.)



Pour évaluer l'effet interruptif, sur l'action formée par M. [X] [B] à l'encontre de la société France [S] Patrimoine et de Mmes [O] et [A] par actes des 9 au 14 septembre 2015, de l'action initialement engagée le 15 juin 2011 par le syndicat des copropriétaires à l'égard de ces dernières, aux droits desquelles est ensuite venue celle-ci, il convient donc de comparer leur objet, déterminé par les assignations initiales et les dernières conclusions signifiées dans chacune des instances.



Ni la première assignation en référé du syndicat des copropriétaires ni l'ordonnance du 15 juin 2011 ne sont versées aux débats.



Le rapport de la première expertise du 26 mars 2013 produit par M. [X] [B] énonce 'M. [X] [B], copropriétaire du 2ème étage de l'immeuble [Adresse 1], a constaté dans son appartement l'apparition d'infiltrations d'eau sur la face interne du mur porteur, séparant l'immeuble [Adresse 1] de l'immeuble voisin [Adresse 8], dont la couverture est constituée d'une terrasse à un niveau apparemment proche des infiltrations d'eau. 

La présente expertise a précisément pour objet de vérifier que l'origine des infiltrations d'eau se situe dans des défauts d'étanchéité de cette terrasse'. 



Il rappelle la mission confiée à l'expert par le juge des référés : 

- décrire les désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1],

- donner tous éléments d'information sur l'origine et la cause des désordres

- décrire et chiffrer les travaux de remise en état des lieux endommagés dans la copropriété de la résidence [Adresse 1], qu'il s'agisse des parties communes ou des parties privatives et également les travaux propres à mettre fin aux infiltrations et aux désordres,

- donner tous éléments d'information sur les préjudices éventuellement subis.



Selon les énonciations de l'ordonnance de référé du 22 septembre 2014 rendue sur requête du syndicat des copropriétaires, celui-ci a fait assigner les propriétaires de l'immeuble voisin aux fins de nouvelle désignation de l'expert afin de vérifier si les travaux préconisés dans son rapport du 18 avril 2013 avaient été entrepris et mettaient fin aux désordres précédemment constatés.



Selon les énonciations de l'ordonnance de référé du 19 octobre 2015, M. [X] [B] a par exploits délivrés les 9, 10, 14 et 15 septembre 2015 fait assigner celles-ci et leur assureur aux fins de nouvelle expertise à la suite de nouveaux désordres à type d'infiltrations affectant son appartement au 2ème étage de la copropriété [Adresse 1] et [Adresse 10]



Selon les énonciations de l'ordonnance de référé du 25 juin 2018 il a par exploit du 11 mai 2018 fait assigner la société France [S] Patrimoine nouveau propriétaire de l'immeuble voisin aux fins de lui voir rendre les opérations de l'expertise ordonnée le 19 octobre 2015 communes et opposables.



Enfin, il a par actes des 15, 16, 17, 25, 26, 29 et 30 avril 2019 fait citer les anciennes propriétaires, leur assureur et la société France [S] Patrimoine devant le tribunal judiciaire aux fins d'homologation du rapport de l'expertise ordonnée en 2015 et en indemnisation de ses préjudices.



Il est ainsi démontré par comparaison de la mission initialement confiée à l'expert par le juge des référés sur requête initiale du syndicat des copropriétaires, et des demandes formulées tant en référé en 2015 qu'au fond en 2019 par M. [X] [B] , que l'objet de ces deux actions a présenté un lien évident d'indivisibilité, de sorte que l'effet interruptif de la première action s'est étendu à la seconde, moins de 5 ans s'étant écoulés entre le 15 juin 2011 et le 15 septembre 2015.



La fin de non-recevoir est donc rejetée et l'action de M. [X] [B] déclarée recevable.



*demandes de dommages et intérêts pour fin de non-recevoir soulevée à titre dilatoire



Ces demandes sont rejetées, la fin de non recevoir tirée de la prescription pouvant toujours être soulevée en tout état de cause.



**qualité à défendre de la société France [S] Patrimoine



Pour juger que cette société avait qualité à défendre à l'action en responsabilité formée à son encontre, le tribunal a jugé d'une part qu'elle ne démontrait pas que ses venderesses s'étaient réservé la direction et la responsabilité du litige préexistant à la vente, et d'autre part qu'elle avait elle-même mandaté une entreprise pour rénover son bien, travaux à l'occasion desquels une gouttière servant à l'écoulement des eaux pluviales à partir de la terrasse s'était déboîtée, occasionnant des infiltrations d'eau dans le bas de la cloison située dans le couloir de l'appartement du requérant menant aux chambres sinistrées.



L'appelante soutient que n'étant pas propriétaire du bien lors de la survenance du dommage, elle n'en avait pas la qualité de gardien à cette date.



Les anciennes propriétaires de l'immeuble qui soutiennent que leur responsabilité a été transférée en même temps que la propriété de l'immeuble à compter de janvier 2017 allèguent que l'acquéresse qui leur a succédé n'a pris aucune mesure conservatoire pour protéger le mur sur lequel un appentis a été démoli et les descentes pluviales enlevées, occasionnant l'écoulement des eaux pluviales sur la façade, et des trous faits sur des bases en mauvais état. 



La société France [S] Patrimoine verse aux débats l'acte authentique du 25 janvier 2017 par lequel elle a acquis la pleine propriété du bien objet de la vente, emportant sa jouissance à compter du même jour, et sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vice cachés, sauf à démontrer dans les délais légaux que ceux-ci étaient en réalité connus du vendeur.



L'acte mentionne page 14 et 15

- que suite à un litige avec la copropriété [Adresse 22] concernant une fuite d'eau résultant de la terrasse située dans le bien objet de la vente, les travaux de toiture ont été réalisés par l'entreprise Sodetra conformément aux prescriptions de l'expert judiciaire M. [U] ; que la facture de ces travaux en date du 14 mai 2014 ainsi que l'attestation d'assurance dommages-ouvrage du prestataire couvrant sa responsabilité au titre de l'article L242-1 du code des assurances sont demeurées annexées,

- que la réalisation de ces travaux dans les règles de l'art a mis fin au litige et qu'aucune procédure n'est plus en cours,

- qu'une recherche de responsabilité est actuellement en cours concernant le sinistre affectant un propriétaire voisin M. [B] pour lequel un pré-rapport d'expertise est en cours d'élaboration (projet annexé) dont il résulte que les désordres occasionnés à la propriété de celui-ci 'ne semblent pas avoir pour origine le bien vendu',

- que le vendeur s'engage à communiquer à l'acquéreur toute pièce de ce dossier qui lui sera remise, notamment le rapport définitif de l'expert,

- qu'il ne sera pas exonéré des vices pouvant éventuellement résulter de l'issue de cette procédure et s'engage d'ores et déjà à prendre à sa charge la gestion de cette procédure et toutes les conséquences financières ou autres de celle-ci, notamment toutes condamnations qui pourraient le cas échéant être prononcées de ce chef ; qu'à cet effet la police d'assurance couvrant le bien devra être continuée jusqu'à complète mise hors de cause aux frais du vendeur.



Contrairement à ce que soutient l'appelante, cette clause n'exclut pas l'éventualité de sa mise en cause dans ce dernier litige en cours au jour de la vente, mais organise les rapports entre les venderesses et elle, en fonction de ses suites.



Contrairement à ce que soutiennent les anciennes propriétaires intimées, elle les engage à relever et garantir l'acquéresse de toutes les condamnations qui pourraient être le cas échéant prononcées contre elle en suite de ce litige.



M. [X] [B] rappelle que les experts ont identifié deux causes principales aux désordres d'humidité constatés dans son appartement : 

- le défaut d'étanchéité de la terrasse de l'immeuble à l'époque propriété de Mmes [A] et [O], qui a pris fin en 2014 avec la réalisation par celles-ci des travaux préconisés par le premier expert,

- la fuite de la descente des eaux pluviales de cette terrasse, survenue après le deboîtement d'une gouttière, l'eau ayant pénétré derrière la contre-cloison de son appartement par un trou probablement occasionné par un accident de chantier lors de la démolition des constructions de la cour par la nouvelle propriétaire.



Il soutient donc que la responsabilité des propriétaires successifs de l'immeuble voisin est engagée, et demande leur condamnation in solidum outre la garantie des premières par leur assureur la société GAN Assurances.



Aux termes de l'article 1384 al 1 du code civil, devenu 1242 du même code sans modification de rédaction, on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.



Selon l'acte de vente précité et l'attestation notariée du 25 janvier 2017 versée aux débats, la société France [S] Patrimoine a acquis la pleine propriété 

- d'une maison à usage d'habitation et commercial, élevée de trois étages sur rez-de-chaussée, comprenant un grand magasin au rez-de-chaussée et trois appartements au dessus,

- d'une maison à usage d'habitation sur deux niveaux avec terrasse au dessus-située au sud de la parcelle, 

le tout cadastré Section DK n°[Cadastre 14] [Adresse 8] à [Localité 20] pour une surface de 00 ha 02 a 32 ca.



L'avocat des venderesses a le 16 avril 2018 adressé cette attestation à l'expert désigné, en lui précisant que l'existence de l'expertise en cours avait bien été stipulée dans l'acte de vente de sorte que le nouveau propriétaire en était régulièrement informé, ce qui a été vérifié ci-dessus.



La responsabilité des anciennes propriétaires est en conséquence susceptible d'être engagée sur le fondement de la responsabilité du fait des choses pour les dommages trouvant leur cause avant le 25 janvier 2017, et celle de cette société pour les dommages trouvant leur cause entre cette date et le 20 décembre 2017.



Sa responsabilité peut également être recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour les dommages qui trouveraient leur cause dans une faute qui lui serait imputable, survenue pendant cette période et jusqu'à la fin des travaux de rénovation qu'elle s'est engagée à réaliser pour ses sous- acquéreurs au plus tard le 31 décembre 2019, selon les énonciations de l'acte de vente en l'état futur de rénovation versé aux débats par M. [X] [B].



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a jugé que la société France [S] Patrimoine avait qualité à défendre.



*nature et imputabilité des dommages



**dommages causés par les infiltrations d'eau



Pour retenir la responsabilité intégrale des propriétaires successifs de l'immeuble voisin dans la survenance de ces dommages et les condamner in solidum à les réparer le tribunal s'est fondé sur la responsabilité du fait des choses énoncée à l'article 1242 al 1 du code civil.



Il s'est appuyé sur les conclusions du rapport d'expertise du 15 février 2019 pour juger que le défaut d'étanchéité de la terrasse et le caractère fuyard de sa descente d'eaux pluviales, qui existaient depuis de nombreuses années, mettaient en évidence un défaut d'entretien de certains éléments de l'immeuble par leurs propriétaires successifs entraînant un caractère défectueux de cet immeuble qui les faisaient présumer responsables des dommages occasionnés à l'appartement du requérant.



Il a rejeté la cause d'atténuation ou d'exonération alléguée résultant selon ceux-ci du fait que l'appartement était inoccupé depuis 2009 et en conséquence ni chauffé ni ventilé, ce qui n'avait pas permis une évacuation rapide de la vapeur d'eau contenue dans les maçonneries en pierre ou dans les ouvrages en plâtre.



L'appelante soutient que malgré deux longues expertises aucun des experts n'a procédé à des recherches complètes notamment en procédant à des investigations dans le périmètre proche du lieu du sinistre ; que le premier expert s'est focalisé sur la terrasse sans rechercher d'autres sources d'infiltrations, alors que leur persistance malgré la réfection de celle-ci démontrait qu'elle ne pouvait être à l'origine des désordres, et qu'il a également constaté la nécessité de rénover le mur de façade de la copropriété dont fait partie l'appartement sinistré, travaux qui n'ont jamais été effectués par le syndicat des copropriétaires. 

Elle soutient que cet expert avait contrairement aux allégations des intimés bien été mis en mesure d'effectuer les recherches nécessaires dans la zone située derrière la descente d'eaux pluviales.



Mmes [O] et [A] soutiennent également que l'expert avait préconisé des travaux imputables à la copropriété concernant la bonne conservation de l'étanchéité du pignon de l'immeuble surplombant la terrasse litigieuse, qui n'ont jamais été réalisés ; qu'elles ont pris à leur charge lors de la réfection de l'étanchéité de la terrasse des travaux qui lui incombaient ; que l'expert a vérifié la conformité des travaux exécutés à leur demande à ses préconisations ; que la descente pluviale avait été retirée depuis longtemps après plusieurs semaines de chantier de démolition, de piquetage d'enduit et autres trous dans la façade et qu'aucune mesure conservatoire n'a été prise concernant l'évacuation des eaux pluviales ensuite de la déconnexion des descentes par les responsables du chantier en cours.



M. [X] [B] soutient que contrairement à ce qu'allègue l'appelante, les experts n'ont pas préjugé que la terrasse était à l'origine des désordres mais l'ont constaté après de nombreuses investigations, telles que le recours à un relevé topographique des derniers niveaux des deux immeubles après perforation du mur séparatif par un artisan étancheur, l'élimination de l'appartement au dessus du sien comme origine hypothétique des désordres, et que ce n'est qu'à l'issue de son 9ème accédit que l'expert a pu constater que la persistance des infiltrations provenait d'une fuite de l'évacuation d'eau pluviale sur la terrasse litigieuse ; que contrairement à ce qu'allégué l'expert a exclu l'imputabilité des désordres au mauvais état du mur du pignon Sud de l'immeuble en copropriété.



***imputabilité des désordres



Au chef de mission 'donner tous éléments d'information sur l'origine et la cause des désordres' le premier expert désigné en référé le 15 juin 2011 avait conclu : 'Les infiltrations d'eau affectant la face interne du mur séparant l'immeuble litigieux de l'immeuble voisin, j'ai orienté mes recherches sur l'origine apparente de ces infiltrations, à savoir la terrasse de cet immeuble qui semble, a priori, se situer en niveau au dessus des traces d'infiltrations d'eau. La totale absence d'ouverture dans ce mur séparatif n'a pas permis de vérifier visuellement les positions relatives de la terrasse de l'immeuble voisin et des traces d'infiltration d'eau dans l'immeuble litigieux, ce qui m'a conduit à préconiser l'intervention d'un géomètre expert pour procéder à un relevé topographique tant des traces d'infiltrations d'eau dans l'immeuble [Adresse 1] que de la terrasse de l'immeuble [Adresse 8]. Ce relevé topographique a été effectué (...) lors de l'accedit du 30 janvier 2013, précédé par l'accedit du 13 novembre 2012 sur les lieux, au cours duquel M.(...) artisan étancheur est intervenu pour procéder à la perforation du mur séparant les deux immeubles (...).'



Sa conclusion est que 

'la terrasse lieu d'origine du sinistre est à une altitude de 55,05 m et que les infiltrations d'eau sont à une altitude entre 54 et 54,20 mètre (cote du plafond). 

Il en ressort que les infiltrations d'eau au 2ème étage de l'immeuble [Adresse 1] dans l'appartement de M. [X] [B] ne peuvent avoir pour origine que les défauts d'étanchéité de la terrasse de l'immeuble [Adresse 8].

Un examen attentif de la zone limitrophe de la terrasse de l'immeuble [Adresse 8] le long du pignon de l'immeuble litigieux [Adresse 1], ainsi que de la surface de ce même pignon m'a permis de détecter

1.d'importantes dégradations du complexe d'étanchéité de la terrasse (...) dont les conséquences en matière d'étanchéité sont aggravées par la présence d'une canalisation 'pirate' d'un diamètre de 100 mm destinée malencontreusement à l'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble voisin,

2.sur le pignon de l'immeuble [Adresse 1], l'absence d'un enduit de façade imperméable, ainsi que des dégradations du mortier de joints entre agglomérés (...).'



Il a préconisé 

- la démolition de la protection mécanique en béton de l'étanchéité de la terrasse sur une bande de 1m de largeur le long du mur séparant les deux immeubles, y compris l'enlèvement des gravois,

- le relevé de l'étanchéité en PVC, y compris des fixations mécaniques en tête d'une hauteur de 0,20m et le traitement du support par application d'un enduit ciment,

- un dallage béton d'une épaisseur de 6 cm en protection mécanique de l'étanchéité sur une bande de 1m de largeur,

- la fourniture et la pose d'une canalisation en PVC de diamètre 100 le long du mur séparant les deux immeubles.



Le 06 juillet 2015, missionné pour vérifier la conformité à ses préconisations des ouvrages exécutés par les défenderesses au référé, il a répondu à la question 'dire si les travaux effectués sont suffisants pour mettre fin définitivement aux désordres' :

'Une mise au point s'impose préalablement (...) à savoir : aucun local de la copropriété c'est-à-dire aucune partie commune de la copropriété n'est affectée de quelque dommage (...). Par voie de conséquence les dommages objet de la présente expertise ne concernent que l'appartement de M. [X] [B], c'est-à-dire que des parties privatives (sic).(...) Aucune réclamation sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires demandeur ne m'a été adressée.'



En réponse aux dires des parties il a indiqué 

'Je confirme (...)que les infiltrations d'eau traversent le mur en partie commune sans affecter sa solidité et sans le rendre impropre à sa destination, alors que les dommages consécutifs à ces infiltrations ne sont apparentes qu'à l'intérieur de l'appartement de M. [B], en partie privative.'



et

'Il n'est pas étonnant de relever sur les parois de l'appartement de M. [B] un taux d'humidité de plus de 90% sans que cela constitue une preuve d'infiltration d'eau dans le mur pignon de l'immeuble litigieux ; en effet les eaux d'infiltrations, pendant des mois voire des années, se sont accumulées dans l'épaisseur du mur pour ressurgir sur les parois de l'appartement de M. [B]. 

Compte-tenu que cet appartement est toujours inhabité, aucune ventilation ne permet à ces eaux accumulées dans le mur pignon de s'évaporer, constituant ainsi un réservoir qui mettra des années à se résorber, conséquence de quoi, l'humidité apparente révélée actuellement dans cet appartement n'a pas pour origine la persistance des entrées d'eaux par la face externe du pignon de l'immeuble litigieux'. 



A la question 'déterminer la cause et l'origine de la persistance de l'humidité et de traces d'infiltrations dans l'appartement de M. [B] nonobstant la réalisation des travaux par les défenderesses' le second expert désigné le 19 octobre 2015 a conclu :

'La persistance de l'humidité provient de la descente des eaux pluviales de la terrasse dont la prise en charge des eaux était fuyarde au niveau de l'engouffrement depuis longtemps. Elle n'a pu être observée que grâce aux travaux de rénovation entrepris par la société France [S] Patrimoine quand ils ont mis en place des échafaudages après démolition des constructions qui encombraient la cour et qu'ils ont déposé cette descente.'



Ces conclusions entrent donc directement en contradiction avec celles du premier expert en date du 6 juillet 2015.



Cependant, le second expert a procédé à de multiples investigations qui permettent d'accorder davantage de crédit à ses conclusions qu'à celles de la première expertise.



Après avoir vérifié que le niveau de la terrasse désignée comme étant à l'origine du sinistre était situé 91cm au dessus du niveau de faux-plafond de l'appartement sinistré, il a constaté que les premières propriétaires de l'immeuble voisin avaient fait refaire son étanchéité suivant les préconisations du premier expert, que les murs émergents en moellons de pierre taillée avaient été jointés soigneusement sur une hauteur de 1,50m, et qu'au sud il y avait une autre terrasse non directement accessible.



En effectuant des sondages derrière les faux-plafonds des chambres sinistrées, il a constaté la présence d'une poutre de bois portant des traces importantes d'incendie ancien, dont l'appui dans le mur Est donnant sur l'immeuble voisin était très dégradé par l'humidité et n'offrait pas de résistance à la lame de couteau sur une grande profondeur.

Il a noté que tous les appuis encastrés présentaient de fortes dégradations résultant d'une très longue exposition à des infiltrations, et que le mur est présentait un fort délabrement témoignant d'une humidité importante sur de longues périodes, malgré le fait qu'au jour de sa visite ils étaient parfaitement secs et conclu provisoirement : - que les travaux d'étanchéité réalisés sur la terrasse litigieuse avaient été suivis d'effet et que la forte humidité ne persistait plus que dans les parties plâtrées d'autant plus hygrophiles qu'elles avaient été dégradées pendant longtemps par des venues d'eau importantes - conclusions provisoires concordantes avec celles du premier expert,

- que la vapeur d'eau résiduelle avait du mal s'éliminer parce que la dalle de béton de l'appartement du dessus était étanche et que les plénum n'étaient pas ventilés et pleins de gravats, - que la faiblesse de l'hypothèse d'un reliquat d'humidité antérieur à la réfection de l'étanchéité de la terrasse résidait dans le fait que dans ce cas on devrait constater des remontées capillaires en périphérie de la dalle de béton dans les murs de l'appartement du dessus ce qui n'était pas le cas.

Lors d'un 4ème accedit, il a constaté que les niveaux d'humidité relevés ne présentaient pas le séchage significatif attendu après que le plénum du faux-plafond avait pu respirer ; qu'on notait même des remontées de valeur significatives qui semblaient indiquer un apport continu en humidité, qu'il fallait aussi prendre en compte le fait que les locaux n'étaient pas ventilés, que les fenêtres étaient restées fermées entre les rendez-vous et que les mois d'octobre et novembre avaient été très arrosés. 

Il a exclu l'hypothèse de l'appartement supérieur à l'origine des infiltrations. 

Il a émis l'hypothèse que l'origine des apports limités d'humidité constatés pourrait provenir de l'angle sud-est au point de raccordement de l'évacuation de la terrasse sud (dont les propriétaires n'étaient pas identifiés) avec le caniveau de la terrasse de l'immeuble voisin, qu'ensuite les infiltrations pouvaient se diffuser de façon anarchique par capillarité ou par des cheminements internes qui affecteraient principalement les matériaux les plus hygrophiles.

Lors d'un 5ème et d'un 6ème accedit il a pu accéder visuellement puis physiquement avec l'accord de sa propriétaire à une autre terrasse en fond d'îlot, et constaté que le pignon du mur de gauche de la copropriété [Adresse 1] était en mauvais état avec des trous, des défauts de joints et des parties dégradées. Il a conclu provisoirement qu'une arrivée d'eau depuis cette seconde terrasse paraissait peu probable de même que le fait que le raccordement de l'étanchéité de la terrasse litigieuse aurait pu laisser passer de l'eau à l'endroit du bourrelet ; que malgré leur mauvais état les murs Est et Sud de la copropriété [Adresse 1] n'avaient occasionné aucun désordre aux deux autres appartements concernés. - conclusion provisoire en conformité avec celle du premier expert encore une fois.

A l'issue d'un 7ème accedit il a noté que les mesures de l'humidité en profondeur n'étaient pas toujours corrélées avec les résultats mesurés en surface, de sorte que sans remettre en cause l'incidence des sels minéraux dans la captation de l'humidité de l'air, cela relativisait son importance comme cause déterminante des désordres ; qu'une forte imprégnation détectée en un point relevé constituait un fait nouveau et pouvait être imputable au chantier en cours sur la terrasse.



Enfin à l'issue d'un dernier accedit, réalisé au contradictoire de la société France [S] Patrimoine, il a constaté côté cour sur la terrasse litigieuse que les descentes pluviales avaient été déposées en partie haute sans dispositif provisoire d'éloignement des eaux qui de ce fait s'écoulaient directement sur la façade, et que dans l'angle à droite du mur sur cour il y avait un trou important dans la façade situé au niveau inférieur de la terrasse ; que la dépose de l'EP ( la descente d'eaux pluviales) de gauche avait permis de constater l'état extrêmement délabré et ce depuis longtemps de l'état de l'angle du mur qui était masqué par le tuyau, précisant que pour atteindre ce niveau de dégradation il fallait que la descente en place ait été mal emboîtée ou fuyarde et que la fuite soit largement antérieure à la réfection de l'étanchéité de la terrasse par les défenderesses initiales en mai 2014.





Il a ainsi décrit les désordres constatés et leur cause : 

'Les désordres initiaux qui sont situés dans les deux chambres sont dus à des infiltrations importante en parties hautes de leurs mezzanines (paroi Est). Lors du dernier accedit un nouveau désordre est apparu à l'entrée du couloir qui mène aux chambres à la suite d'un accident du chantier qui se déroulait sur la propriété voisine. 

Les désordres sont constitués d'auréoles avec une forte dégradation des enduits et des plaques de plâtre qui sont cloquées. Les peintures sont boursouflées, écaillées et j'ai observé un bistrage important qui témoigne de l'ancienneté des inflitrations subies. (...)

Les mesures précises à la bombe de carbure prises lors des deux derniers accedits dans l'épaisseur des murs et non plus en surface ont permis de situer un foyer humide qui part du dessous de l'angle [21] (...). 

Il n'est relevé aucune trace d'humidité en face Sud (vers la terrasse de la parcelle DK [Cadastre 13]).

Les désordres ont été causés à l'origine par des infiltrations qui venaient de la terrasse de l'immeuble voisin comme établi par le premier expert dans son rapport initial du 25 mars 2013.

L'étanchéité de cette terrasse a été refaite en mai 2014, ce qui a été constaté le 8 janvier 2015 par le premier expert qui a attribué la persistance de l'humidité à un séchage qui pourra prendre des années. Neuf mois plus tard il était encore impossible de remettre les lieux en état, et en septembre 2015 l'humidité dont le taux avait chuté de moitié persistait cependant.'



Il a donc procédé par élimination et

- écarté l'hypothèse de la terrasse litigieuse DK797 comme pouvant être à l'origine de l'humidité résiduelle

- constaté l'absence d'anciens réseaux qui auraient pu entretenir cette humidité,

- constaté l'absence de toute trace d'humidité et de toute fuite dans l'appartement au dessus de celui de M. [B] et écarté l'hypothèse selon laquelle l'humidité résiduelle pouvait provenir de réseaux oubliés en faux-plafond ou de fuites de réseaux de cet appartement

- éliminé l'hypothèse de la terrasse DK [Cadastre 13] comme pouvant être à l'origine de l'humidité résiduelle

- circonscrit la partie la plus humide en partie Nord du mur Est de l'appartement sinistré et sur toute sa hauteur, constaté qu'au cours des travaux entrepris pour le compte de la nouvelle propriétaire l'entreprise avait démoli les constructions de la cour et déposé la descente d'eaux pluviales sans éloigner les eaux du mur. 

Il a relevé que l'état de dégradation du mur sur une hauteur d'étage témoignait de l'ancienneté de cette fuite qu'il a évaluée à probablement 'des dizaines d'années'. 



Il a constaté que lors de la démolition d'un appentis l'enduit biais posé au raccordement du mur mitoyen et de la façade sous-terrasse avait été démoli et avait révélé des mousses vertes confirmant que des infiltrations s'étaient produites sous cet engouffrement, avaient cheminé derrière le relevé d'étanchéité, dégradé l'angle façade-terrasse/mur mitoyen au niveau de l'appentis, et imbibé en profondeur le mur mitoyen sous terrasse. 



Il a précisé que l'endroit où se situait cette fuite, au dernier niveau de cette cour exigüe, avait empêché qu'elle soit remarquée plus tôt, pour conclure que l'origine de la permanence de l'humidité constatée venait donc des fuites des eaux collectées par la terrasse DK [Cadastre 14] probablement au niveau de la prise en charge de l'eau pluviale sous le caniveau.



Il en résulte que si l'une des causes des désordres initiaux à type de dégâts des eaux, savoir le défaut d'étanchéité de la terrasse litigieuse, avait été identifiée en 2013 et qu'il y a été efficacement remédié en 2015 par les défenderesses initiales au référé, il existait déjà à cette époque une autre cause, savoir le caractère fuyard de la descente d'eaux pluviales, qui n'a été décélée qu'à la faveur de l'expertise diligentée en 2019 et a occasionné les nouveaux désordres du même type constatés par l'expert, aggravés après la réalisation de travaux par le nouvel acquéreur la société France [S] Patrimoine en 2017.



L'expert n'ayant pas précisé, la question ne lui ayant pas été posée, dans quelles proportions la responsabilité des propriétaires successifs de l'immeuble pouvait engagée, la condamnation in solidum de la société France [S] Patrimoine et de ses venderesses, ainsi que de leur assureur, était donc justifiée.



En application de la clause contractuelle rappelée ci-dessus, ces dernières doivent quoi qu'il en soit finalement supporter l'intégralité de l'indemnisation de M. [X] [B], étant tenues de relever et garantir la société France [S] Patrimoine de toutes les conséquences financières du litige en cours au jour de la vente.



Leur assureur la société GAN Assurances ne leur déniant pas sa garantie est condamné solidairement avec elles à cet égard.



L'expert n'a pas non plus évalué, la question ne lui ayant pas non plus été posée, la part d'imputabilité des désordres revenant au propriétaire de l'appartement sinistré, dont il est établi qu'il n'a plus été occupé depuis le départ du dernier locataire et le constat de dégât des eaux du 1er septembre 2009.



Si les deux experts ont noté que le fait que cet appartement n'a été ni occupé ni ventilé ni chauffé a nécessairement contribué à l'allongement du délai nécessaire à son assèchement en cas d'infiltrations, ce fait ne présente aucun lien de causalité avec l'origine des désordres et aucune part de responsabilité ne peut donc être imputée à M. [X] [B] à cet égard.



**indemnisation des préjudices



Pour allouer au requérant la somme de 69 160 euros au titre de son préjudice financier, le tribunal a analysé ce préjudice en une perte de chance de louer son bien qu'il a évalué à 70%.



Il a rejeté sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice moral.



L'intimé, ici appelant à titre incident, demande à titre principal les sommes de

- 11 246,73 euros TTC au titre de la réfection du logement telle que préconisée par l'expert,

- 139 498,56 euros à ce titre, à réactualiser à la date de l'arrêt et à indexer selon l'indice BT01 au jour du paiement, 

- 20 000 euros au titre de son préjudice moral.



Il soutient n'avoir pu louer son bien en raison des infiltrations, depuis le départ le 13 février 2009 de son locataire dont le loyer s'élevait à 650 euros par mois outre révision annuelle.



Les anciennes propriétaires de l'immeuble voisin allèguent qu'il 'aurait très bien pu louer pendant la période concernée en proposant un loyer adapté et une mise en peinture plus fréquente des murs concernés des deux chambres, ce depuis octobre 2009' ; 'que l'occupation du logement et sa mise en chauffe aurai(en)t nécessairement contribué à réduire le taux d'humidité persistant dans les murs en activant le chauffage'. Elles soutiennent que son éventuel préjudice de jouissance à leur charge doit être limité à la date de parfait achèvement de la réfection de la terrasse soit le 14 mai 2014 et s'opposent à toute indemnisation d'un préjudice moral ; subsidiairement elles s'opposent à ses demandes au titre de la réfection de son logement qui auraient pour effet d'embellir celui-ci et s'appuient sur les conclusions du premier expert à cet égard.



L'intimé produit la quittance de loyer du mois de janvier 2009 établie par la société Tagerim Vaucluse, d'un montant de 711,29 euros se décomposant en 

- loyer : 683,83 euros - provision pour charge : 27,00 euros - frais d'envoi : 0,46 euros et le contrat de location du 1er novembre 2006 du bien au loyer mensuel de 650 euros à cette date, avec indexation sur l'indice de référence des loyers du 2nd trimestre 2006.



Il est rappelé que la déclaration de sinistre à type de dégât des eaux dans son appartement a été faite le 1er septembre 2009 par le syndicat des copropriétaires à son assureur la société AXA France IARD.



Le rapport du 25 mars 2013 de la première expertise, à laquelle il n'a pas été appelé à participer, constate dans son appartement à la date du 19 septembre 2011 des dégradations des enduits du plafond et du mur adjacent séparant les deux immeubles concernés, affectant plus précisément une des quatre parois verticales de chacune des deux pièces de cet appartement, à savoir le séjour et la chambre.

L'expert a préconisé les travaux de remise en état suivants, 'imputables aux propriétaires de l'immeuble voisin qui doivent veiller à ce que les défauts d'étanchéité de leur terrasse ne soient pas à l'origine des infiltrations d'eau à l'intérieur de l'immeuble litigieux' :

- pinchage des enduits plâtre en plafond : 600 euros HT

- enduit plâtre ordinaire projeté de 12 à 15 mm d'épaisseur, compris arêtes et cueillies, nettoyage et sortie de gravois : 640 euros HT

- peinture mate en phase acuqeuse, compris ponçage du subjectile : 300 euros HT

- sur parois verticales, peinture mate en phase acqueuse, compris décapage chimique du subjectile : 900 euros HT

soit au total la somme de 2 440 euros HT et 2 918,24 euros TTC.



M. [X] [B] produit une attestation de l'agence Tagerim du 6 mai 2014 selon laquelle 'le logement ne peut pas être loué ni présenté à la location au vu du dégât des eaux conséquent présent dans les deux chambres du logement depuis 2009 et qui n'est toujours pas résolu à ce jour. Aucun travaux ni aucune mesure conservatoire n'ont été engagés à ce jour.'



Il produit le procès-verbal de constatations relatives aux circonstances et à l'évaluation des dommages réalisé à la demande de son assureur la MAIF en date du 14 mai 2014 au contradictoire de l'agence Tagerim, gestionnaire locatif, du syndic de la copropriété et du représentant de l'indivision [N] mais en l'absence de leur assureur, évaluant à cette date sa perte locative à la somme de 39 760 euros.

Il produit une attestation du 6 février 2015 d'un entrepreneur peintre selon laquelle, le taux d'humidité étant de plus de 90%, il n'est pas possible d'effectuer de travaux de réfection dans les deux chambres, ceci jusqu'à séchage complet.



Le rapport d'expertise de 2019 énonce page 75/78 que la remise en état des locaux sinistrés nécessitera le remplacement complet du plafond en raison de son principe de construction qui ne permet pas d'intervention partielle ; que les contre-cloisons en fond de mezzanine devront aussi être remplacées ainsi que diverses réparations ; que pour les autres surfaces un traitement anticryptogamique et anti-efflorescences sera à prévoir avant remise en peinture, qu'une mise en peinture de l'ensemble de chaque pièce et du couloir finira l'opération après nettoyage des locaux.



Il fait référence au devis du 4 décembre 2018 d'un montant HT de 10 224,30 euros d'une entreprise Core Energies figurant en annexe 02 qui n'est versée aux débats par aucune des parties.



S'il indique 'qu'il sera aussi nécessaire d'installer une VMC dans le plénum du faux-plafond et derrière la contre-cloison du couloir pour faciliter l'assèchement des murs, il précise que le coût des réparations ne comprend justement pas le renforcement du caisson VMC et l'extension du dispositif aux pièces humides qui constitueraient une amélioration en dehors des travaux de réparation des désordres, et établement que le devis produit correspond aux travaux nécessaires à ces réparations et n'appelle pas d'observations de sa part.



Le jugement est en conséquence confirmé sur ce point, sauf à préciser que le montant de la condamnation sera indexé selon l'indice BT01 au jour du paiement.



S'agissant du préjudice de jouissance, le rapport d'expertise expose que M. [X] [B] n'a pas pu louer son bien depuis le 1er mars 2009 et a du supporter les soucis et les frais d'une expertise particulièrement longue et complexe, et évalue son manque à gagner, en supposant une occupation continue du logement du 1er mars 2009 au 31 janvier 2019 sur la base d'un loyer initial de 630 euros par mois hors charges, à la somme de 88 525,05 euros.



C'est d'office et sans recueillir les observations des parties sur ce point que le tribunal a analysé le préjudice en une perte de chance, qui n'est ici alléguée ni par le demandeur ni par ses adversaires.



Il est certain que dès le constat de dégât des eaux du 1er septembre 2009 et la déclaration de sinistre effectuée auprès de son assureur par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, le logement était inhabitable et a été inhabité, que ce soit par son propriétaire ou par un tiers.



Le préjudice de jouissance de M. [X] [B] est donc certain, et peut être évalué en prenant comme base de référence la valeur locative de l'appartement soit de manière certaine selon le contrat de bail produit la somme de 650 euros au 1er novembre 2006, revisé chaque année le 1er novembre sur la base de la moyenne de l'indice de référence des loyers des 4 derniers trimestres publiés par l'INSEE, indice de base 2nd trimestre 2006 valeur 105,45 (sic) soit selon le calculateur de l'INC utilisé par l'intimé :





01/11/2006 650,00 euros / mois 

01/11/2007 658,07 euros / mois 

01/11/2008 673,74 euros / mois 

01/11/2009 682,56 euros / mois 

01/11/2010 686,45 euros / mois 

01/11/2011 698,35 euros / mois 

01/11/2012 713,73 euros / mois 

01/11/2013 722,32 euros / mois 

01/11/2014 726,44 euros / mois 

01/11/2015 727,02 euros / mois 

01/11/2016 727,02 euros / mois 

01/11/2017 732,48 euros / mois 

01/11/2018 741,65 euros / mois 

01/11/2019 752,97 euros / mois

01/11/2020 757,90 euros / mois 

01/11/2021 761,09 euros / mois 

01/11/2022 788,49 euros / mois 

01/11/2023 816,06 euros / mois 

01/11/2024 842,64 euros / mois 

01/11/2025 851,40 euros / mois 

soit à compter du 1er septembre 2009 la somme de 

- du 1er septembre 2009 au 1er novembre 2009 2 x 673,74 = 1 347,48

- du 1er novembre 2009 au 1er novembre 2010 12 x 682,56 = 8 190,72

- du 1er novembre 2010 au 1er novembre 2011 12 x 686,45 = 8 237,40

- du 1er novembre 2011 au 1er novembre 2012 12 x 698,35 = 8 380,20

- du 1er novembre 2012 au 1er novembre 2013 12 x 713,73 = 8 564,76

- du 1er novembre 2013 au 1er novembre 2014 12 x 722,32 = 8 667,84

- du 1er novembre 2014 au 1er novembre 2015 12 x 726,44 = 8 717,28

- du 1er novembre 2015 au 1er novembre 2016 12 x 727,02 = 8 724,24

- du 1er novembre 2016 au 1er novembre 2017 12 x 727,02 = 8 724,24

- du 1er novembre 2017 au 1er novembre 2018 12 x 732,48 = 8 789,76

- du 1er novembre 2018 au 1er novembre 2019 12 x 741,65 = 8 899,80

- du 1er novembre 2019 au 1er novembre 2020 12 x 752,97 = 9 035,64

- du 1er novembre 2020 au 1er novembre 2021 12 x 757,90 = 9 094,80

- du 1er novembre 2021 au 1er novembre 2022 12 x 761,09 = 9 133,08

- du 1er novembre 2022 au 1er novembre 2023 12 x 788,49 = 9 461,88

- du 1er novembre 2023 au 1er novembre 2024 12 x 816,06 = 9 792,72

- du 1er novembre 2024 au 1er novembre 2025 12 x 842,64 =10 111,68

- du 1er novembre 2025 au 1er décembre 2025 851,40

soit au total la somme de 144 724,92 euros 

*cours des intérêts



Aux termes de l'article 1231-7 du code civil en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. 

Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.



L'instance a été introduite par M. [X] [B] le 15 avril 2019 ; le jugement faisant partiellement droit à sa demande a condamné les défenderesses à lui payer la somme de 69 160 euros au titre du préjudice financier subi de mars 2009 à octobre 2021, consistant en la perte d'une chance de donner son appartement en location.



Les intérêts au taux légal ont en conséquence couru sur cette somme de 69 160 euros à compter du 05 décembre 2023, date du jugement, et sur le surplus à compter de la date du présent arrêt.



Au soutien de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral, l'intimé allègue être depuis plus quatorze ans inquiété par la dégradation de son bien et privé du complément de retraite qu'il avait mis en place par l'impossibilité de percevoir son loyer ; que les lourdeurs procédurales du dossier ont été particulièrement éprouvantes et que la situation est rééllement anxiogène pour lui compte tenu de son âge avancé.



L'analyse du litige révèle qu'initialement les désordres ont été identifiés comme affectant les seules parties communes de l'immeuble en copropriété, comme en attestent le pré-rapport et le rapport du premier expert, qui a toutefois à juste titre rejeté toute demande de convocation du copropriétaire, auquel il était loisible d'intervenir volontairement par voie d'assignation des autres parties devant le juge des référés.



Depuis septembre 2015 il a en effet dû subir la procédure, dont il n'allègue pas qu'elle a été anormalement longue, et la résistance de la copropriété qu'il allègue concerne le chef du jugement dont la cour n'a pas été saisie.



Il ne justifie donc en effet d'aucun préjudice moral en relation de causalité directe avec les désordres causés à son bien par les propriétaires successifs de l'immeuble voisin et le jugement doit être confirmé sur ce point.



*garantie de la société France [S] Patrimoine par ses venderesses et garantie de celles-ci par leur assureur la société GAN Assurances



Cette garantie est due en application de la clause contractuelle figurant à l'acte authentique de vente du 25 janvier 2017. 



Elle est opposable à la société GAN Assurances qui ne dénie pas sa garantie à ses assurées.



*demande du syndicat des copropriétaires au titre du coût des travaux de réfection des poutres constituant le plafond/plancher entre le 2ème et 3ème étage de l'immeuble réalisés par la société Soditra



Pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre, dirigée contre les propriétaires successifs de l'immeuble voisin et de la société GAN Assurances, le tribunal s'est appuyé sur le rapport de l'expert concluant que les désordres affectant les appuis des poutres en cause n'étaient pas nécessairement en lien avec les infiltrations provenant de l'immeuble voisin, la seule qu'il pouvait affirmer étant que la détérioration du talon des poutres s'était produite après un grand incendie survenu à une date non déterminée mais ancienne, dont elles avaient conservé la trace, qui avait détruit le plafond/plancher et très vraisemblablement la toiture de l'immeuble, les poutres, restées en place, ayant pu être exposées pendant de nombreuses années aux intempéries avant que l'immeuble soit reconstruit. Il s'est aussi appuyé sur le rapport d'un bureau d'études qui, s'il a constaté l'état de pourrissement de trois des quatre appuis des poutres et préconisé le traitement de l'humidité des murs, n'a établi aucun lien de cause à effet entre les infiltrations provenant de l'immeuble voisin et la dégradation de ces appuis.



Le syndicat des copropriétaires, ici appelant à titre incident, soutient d'abord que le bureau d'études n'avait pas reçu pour mission de donner son avis sur ce point. Il reproduit in extenso les pages 69 et 70 du rapport relatives aux interrogations de l'expert sur l'implication de la terrasse voisine dans la dégradation des appuis des poutres.



Il soutient que si les infiltrations multiples et variées, toutes anciennes, sont établies, tel n'est pas le cas du fait que les poutres auraient été affectées par l'incendie, ni que celui-ci a entraîné l'effondrement de la toiture, pour en déduire que l'état de pourrissement de trois des appuis des poutres est donc lié à des infiltrations et en tout cas à l'effet de l'eau, et qu'il incombe donc au propriétaire voisin jugé responsable du sinistre subi par son copropriétaire, de rapporter la preuve d'une cause étrangère.



Mmes [A] et [O] et la société France [S] Patrimoine s'appuient sur le même rapport pour conclure au débouté de cette demande.



La société GAN Assurances n'a pas conclu sur ce point.



Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il lui incombe d'établir la responsabilité des propriétaires successifs de l'immeuble voisin dans les désordres affectant les poutres litigieuses, avant que ceux-ci soient éventuellement amenés à opposer une cause étrangère pour être exonérés de cette responsabilité.



Le rapport de l'expertise mentionne page 69/78 à cet égard :

'Atteintes structurelles

A titre de conseil et en dehors de ma mission j'ai suggéré au syndic de faire contrôler la tenue des poutres du plancher haut de l'étage [B] en raison de l'état de leur appui. Il a fait établir un devis par un ingénieur spécialisé en structure bois. (...) Cette étude ne pourra être faite avec profit qu'au cours des travaux de réparation lorsque le faux-plafond aura été démoli pour pouvoir examiner les poutres dans leur totalité. Ce n'est qu'au vu du rapport de l'ingénieur que la gravité de l'atteinte à la structure de l'immeuble pourra être connue (et) qu'une action pourra être décidée ou pas.

Quant aux infiltrations de la terrasse voisine, il n'est pas évident que l'on puisse les impliquer en tout ou partie dans un éventuel affaiblissement de ces ouvrages structurels. (...) Un BET spécialisé ou un charpentier très compétents dans la connaissance des bois pourraient peut-être en dire plus.(...) En résumé, aucune donnée factuelle ne me permet d'impliquer la terrasse voisine dans la dégradation des appuis des poutres de la copropriété et donc à en imputer une partie dans les préjudices du demandeur'.



Il est rappelé que le demandeur était ici M. [X] [B] et non le syndicat des copropriétaires, auquel il était loisible le cas échéant de former en temps utile une demande d'extension des mesures d'expertise à des désordres non initialement concernés par l'objet de la demande.



En conséquence, faute de rapporter la preuve qui lui incombe de l'imputabilité des dommages affectant ces poutres aux infiltrations d'eau provenant de la terrasse et/ou de la descente d'eaux pluviales défectueuses, il devait être débouté de sa demande et le jugement est en conséquence confirmé sur ce point.



*autres demandes 



Succombant à l'instance d'appel la société France [S] Patrimoine doit en en supporter les entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise ordonnée le 19 octobre 2015 (18 525,07 euros) condamnation dont elle sera relevée et garantie par ses venderesses dans les mêmes conditions qu'exposé ci-dessus.



Elle est condamnée in solidum avec celles-ci à payer à M. [X] [B] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour 



Déclare recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action soulevée par la société France [S] Patrimoine.



Déboute la société France [S] Patrimoine de cette fin de non-recevoir et déclare recevable comme non prescrite l'action de M. [X] [B] à son encontre,



Rejette les demandes de dommages et intérêts des parties au titre du caractère prétendu dilatoire de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action,



Confirme le jugement en ce qu'il 

- a déclaré recevable l'action de M. [X] [B] à l'encontre de la société France [S] Patrimoine.

- a jugé que la société France [S] Patrimoine avait qualité à défendre

- a condamné in solidum Mmes [A] et [O] et la société France [S] Patrimoine à payer à M. [X] [B] la somme de 11 246,73 euros TTC au titre de la réfection du logement

- a débouté M. [X] [B] de sa demande au titre d'un préjudice moral

- a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de ses demandes et l'a condamné avec Mmes [A] et [O] à supporter chacun la moitié du coût des deux expertises ordonnées en référé



Le réformant partiellement 

 

- dit que cette dernière somme sera indexée sur l'indice BT01 au jour du paiement

- condamne in solidum Mmes [Z] [A], [K] [A] épouse [I], [C] [M], [V] [O] épouse [T] et la société France [S] Patrimoine à payer à M. [X] [B] la somme 144 724,92 euros arrêtée au 1er décembre 2025 en indemnisation de son préjudice de jouissance, avec intérêts sur la somme de 69 160 euros à compter du 5 décembre 2023, date du jugement, et sur le surplus à compter de la date du présent arrêt.



Y ajoutant



Condamne la société France [S] Patrimoine aux dépens d'appel,



La condamne in solidum avec Mmes [Z] [A], [K] [A] épouse [I], [C] [M], [V] [O] épouse [T] à payer à M. [X] [B] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne solidairement Mmes [Z] [A], [K] [A] épouse [I], [C] [M], [V] [O] épouse [T] et la société GAN Assurances à relever et garantir la société France [S] Patrimoine de toutes les condamnations prononcées contre celle-ci par le présent arrêt.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,