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Décision de justice

Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 11 septembre 2026, n° 25/07811

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Exposé du litige

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FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 19 décembre 2017, M. [C] [P] et Mme [W] [K] (les époux [P]) ont vendu à M. [V] [N] les lot n°42 et 59, correspondant à un appartement de deux pièces au deuxième étage d'une superficie dite "Carrez" de 21,85 m² et une cave dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un prix de 169.000 euros.



Estimant qu'une partie de l'emprise de l'appartement côté couloir ainsi que les combles sont en réalité des parties communes de la copropriété et que des ouvrants avaient été percés irrégulièrement, M. [N] a, par courrier en date du 20 décembre 2022, mis en demeure les époux [P], par l'intermédiaire de son conseil, de lui verser la somme de 65.000 euros correspondant à la réduction du prix d'achat de l'appartement ainsi que la somme de 2.500 euros relative aux travaux de régularisation de la fenêtre, au titre de la garantie des vices cachés.



Par acte d'huissier du 10 mai 2023, [V] [N] a assigné les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Paris au visa des articles 1641, 1643 et 1644 du code civil.



Par jugement en date du 19 février 2025, le tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté les demandes de M. [V] [N] tendant à :


condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 65.000 euros correspondant à la réduction du prix d'achat de l'appartement dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard 

condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral 

condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme globale de 19.400 euros au titre du préjudice matériel ;


- condamné M. [V] [N] aux dépens de l'instance avec autorisation donnée au conseil des époux [P] de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision ;

- rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles.



M. [N] a interjeté appel par déclaration du 23 avril 2025.



PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Aux termes de ses dernières conclusions du 20 avril 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [N] demande de :

Vu les articles 1104, 1240, 1602, 1603,1644 et 1792 et s. du Code civil, 

Vu les articles L. 241-1 et L. 242-1 du Code des assurances, 

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis 

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile ; 

-constater l'absence d'effet dévolutif et de saisine régulière de la Cour s'agissant de la demande de M. [C] [P] et Mme [W] [K] relative à la prescription, faute pour ces derniers d'avoir expressément sollicité, dans le dispositif de leurs premières écritures, l'infirmation de la décision de première instance ; 

-déclarer irrecevable la demande d'irrecevabilité de M. [C] [P] et Mme [W] [K] fondée sur la prescription de l'action en matière de vices cachés et de non-conformité ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a été déclaré recevable en sa demande ; 

- le déclarer recevable et bien-fondé en son appel et ses demandes ; 

Y faisant droit, 

- Infirmer le jugement rendu le 19 février 2025 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il rejette ses demandes tendant à : 


condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 65.000 euros correspondant à la réduction du prix d'achat de l'appartement dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard 

condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral 

condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme globale de 19.400 euros au titre du préjudice matériel ;


et le condamne aux dépens de l'instance avec autorisation donnée au conseil des époux [P] de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision; 

-et rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles (mais uniquement lorsqu'il rejette la demande de M. [N]). 

- Et statuant à nouveau : 

o condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 53.789,25 € au titre du préjudice matériel ; 

o condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 65.530,28 € au titre du préjudice financier et de perte de chance ;

o condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme 15.000€ au titre du préjudice moral

o condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] à 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens prévus à l'article 699 du CPC concernant la première instance ; 

o condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] à 4.800 € de l'article 700 du CPC et aux dépens prévus à l'article 699 du CPC concernant la présente instance. 

o débouter toutes demandes contraires au présent dispositif. 



Aux termes de leurs dernières conclusions du 4 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [C] [P] et Mme [W] [K], intimés, demandent de :

vu les articles 1648 et 2224 du code civil, 

vu les articles 1441, 1112-1, 1240 et 1231-1 du code civil, 

vu les articles 954, 548, 122, 123 et 125 du code de procédure civile, 

vu les articles 9 et 700 du code de procédure civile, 

A titre liminaire, 

DEBOUTER M. [V] [N] de ses demandes : 

- de constater l'absence d'effet dévolutif et de saisine régulière de la Cour 

- déclarer irrecevable la demande d'irrecevabilité des époux [P] fondée sur la prescription de l'action de M. [V] [N] 

- confirmer le jugement en ce que M. [N] a été déclaré recevable en sa demande 

Par conséquent, les époux [P] étant recevables à soulever une fin de non-recevoir: 

JUGER IRRECEVABLE M. [V] [N] en ses demandes : 

- de condamnation au paiement de la somme de 53.789,25 € au titre du préjudice matériel, 

- de condamnation au paiement de la somme de 65.530,28 € au titre du préjudice financier et de perte de chance,

- de condamnation au paiement de la somme de 15.000,00 € au titre du préjudice moral

 en raison de l'acquisition de la prescription de l'action fondée sur les vices cachés ;

JUGER IRRECEVABLE Monsieur [V] [N] en ses demandes : 

- de condamnation au paiement de la somme de 53.789,25 € au titre du préjudice matériel, 

- de condamnation au paiement de la somme de 65.530,28 € au titre du préjudice financier et de perte de chance,

- de condamnation au paiement de la somme de 15.000,00 € au titre du préjudice moral 

en raison de l'acquisition de la prescription de l'action fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun, ainsi que sur celle fondée sur la responsabilité délictuelle; 

A titre subsidiaire, 

JUGER IRRECEVABLE M. [V] [N] de sa demande : 

 de condamnation au paiement de la somme de 65.530,28 € au titre du préjudice financier et de perte de chance, cette demande étant une demande nouvelle en cause d'appel. 

CONFIRMER le jugement du 19 février 2025 en ce qu'il a débouté M. [V] [N] de ses demandes ;

En conséquence, 

DEBOUTER M. [V] [N] de sa demande d'infirmation de ces chefs de jugement; 

CONDAMNER M. [V] [N] à payer à aux consorts [P] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Dans l'hypothèse d'une infirmation, 

DEBOUTER M. [V] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2026.

Motifs

MOTIFS

- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action 

Les époux [P] opposent aux demandes de M. [N] d'une part la prescription biennale de l'article 1648 du code civil, et d'autre part la prescription quinquennale de l'article 2224 du même code, en faisant valoir que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la vente et non comme le prétend l'appelant à la date de la découverte alléguée des vices consistant en des annexions illégales de parties communes significatives, des travaux structurels réalisés sans autorisation et des incohérences affectant la consistance du lot lors de son projet de revente du bien en 2021.

En réponse à l'irrecevabilité opposée par M. [N] à cette fin de non-recevoir, ils soutiennent qu'ils n'avaient pas à critiquer le chef du jugement visé par M. [N], le dispositif du jugement n'ayant pas statué sur la fin de non-recevoir, et qu'ils n'avaient pas à formuler un appel incident puisque la fin de non-recevoir présentement soulevée n'a pas pour objet de critiquer la décision du juge de première instance qui a considéré que la fin de non-recevoir devait être présentée devant le juge de la mise en état et non devant le tribunal, et qu'enfin, ils soulèvent une fin de non-recevoir qui résulte de l'inobservation des délais dans lesquels M. [N] devait exercer sa voie de recours, de sorte qu'en application de l'article 125 du code de procédure civile, cette fin de non-recevoir doit être relevée par la cour.



M. [N] demande de constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel incident, la saisine irrégulière de la Cour, et par conséquent de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription en faisant valoir que les demandes des époux [P] tendant à voir déclarer ses propres demandes irrecevables en raison de la prescription extinctive constituent un appel incident soumis aux règles des articles 909 et 954 al.2, laquelle impose à l'intimé formant appel incident de déterminer son objet en demandant expressément l'infirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions d'appel, ainsi qu'en établissant la liste des chefs du dispositif du jugement qui sont critiqués, ce qui n'a pas été fait, alors qu'il est de jurisprudence de principe ( Civ. 2e, 17 sept. 2020, n° 18 23.626), qu'à défaut de demande expresse d'infirmation ou d'annulation dans le dispositif des conclusions de l'appelant, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement, et qu'un appel incident formé sans mention du chef du dispositif de la décision critiqué n'opère pas effet dévolutif.



Par ailleurs, il soutient que le point de départ du délai de prescription de l'action, tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que sur celui du défaut de délivrance doit être fixé à la date de la découverte des vices au moment de la signature prévue pour la signature du compromis de vente le 9 décembre 2021, aux motifs que s'il a bien vu qu'il existait une salle de bain, des combles aménagés et des fenêtres dans l'appartement, il n'avait aucun moyen de savoir que les travaux fait par les consorts [P] étaient illégaux, n'ayant découvert ces irrégularités que lorsqu'il a tenté de revendre le bien.



Réponse de la cour 



- Sur la saisine de la cour 

Aux termes de l'article 954 alinéa 2 et 3 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2024, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.



Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 123 du même code que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt, et ce y compris à hauteur d'appel.



En l'espèce, il est constant que le dispositif des conclusions des époux [P] ne comporte pas de demande d'infirmation du jugement ni n'énonce un chef de dispositif du jugement.



Toutefois, le tribunal, s'il a, dans le corps de son jugement, déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de l'action pour n'avoir pas été formulée devant le juge de la mise en état, n'a pas repris dans le dispositif de son jugement cette déclaration d'irrecevabilité de la fin de non-recevoir, de sorte qu'il ne peut être reproché aux époux [P] de ne pas avoir critiqué un chef du dispositif inexistant.



Par ailleurs, le dispositif de leurs dernières conclusions comporte bien une prétention tendant à voir déclarer M. [N] irrecevable en ses demandes en raison de la prescription extinctive, de sorte que la cour est bien saisie de cette fin de non-recevoir.



- Sur le point de départ du délai de prescription

M. [N] fonde ses demandes, de manière indistincte et chronologique, sur la garantie des vices cachés (1641 et suivants), l'obligation du vendeur de délivrer un bien conforme à la chose convenue (1603), l'obligation d'information du vendeur (1602 et 1112-1 du code civil), et l'obligation de bonne foi dans la négociation, la formation et l'exécution des contrats (1104 du code civil).



- Sur le fondement de la garantie des vices cachés

Selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.



En l'espèce, M. [N] soutient qu'il n'a découvert les vices qu'il considère comme constituant des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, soit l'annexion de parties communes par la création, d'une part, d'une partie de la salle de bains de l'appartement dans une partie du couloir aménagé en placard de l'étage, d'autre part d'une pièce dans les combles aménagés de 23 m² au sol correspondant au grenier situé au-dessus de l'appartement et enfin de trois ouvrants dans le mur de pignon, que lorsqu'il a été informé par le notaire chargé de la vente de son appartement de ces irrégularités, soit le 9 décembre 2021, et que c'est l'absence de régularité juridique qui est constitutive d'un vice caché et non pas la réalité matérielle de ces travaux, ayant bien vu qu'il existait une salle de bain, des combles aménagés et des fenêtres dans l'appartement.

Il convient toutefois de souligner qu'aux termes de l'acte de vente du 19 décembre 2017 :

- la désignation du bien est la suivante :

«  lot numéro quarante-deux (42)

Dans le bâtiment sur cour, au deuxième étage gauche, deuxième porte à droite, un appartement comportant deux pièces sur cour et les vingt-quatre millièmes (24/1000èmes) des parties communes générales. », ce dont il résulte que l'appartement vendu ne comporte aux termes du règlement de copropriété-état descriptif de division, que deux pièces et ne comporte pas de comble aménagé ;

- la superficie privative de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 21,85 m² pour le lot 42, ainsi qu'il résulte d'une attestation de surface réalisée par la société DIAGORAMA dont une copie est annexée à l'acte de vente ;

- ont été remis à l'acquéreur en mains propres le 8 août 2017, soit quatre mois avant la signature de l'acte, selon un bordereau de remise de pièces daté du même jour et annexé à l'acte de vente, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établi le 22 juillet 1958, avec en annexe la copie des plans des lots, les procès-verbaux des trois dernières années ;

- une copie des plans des lots telle qu'annexée au règlement de copropriété -état descriptif de division a été annexée à l'acte de vente, lequel plan fait apparaître que le lot n° 42 est composé de deux pièces sur un seul étage portant les dénominations « chambre » et S.A.M » (salle à manger), sans salle de bains et sans qu'aucune partie de l'appartement n'empiète sur le couloir de l'étage, et ne comporte pas de comble aménagé ;

- le certificat de surface privative annexé à l'acte ne fait mention que d'une chambre, d'un séjour/cuisine et une salle de bains/wc, tous situés au 2ème étage, et ne mentionne pas de comble aménagé en mezzanine.



Dès lors, M. [N] qui était en possession du règlement de copropriété -état descriptif de division et des plans des lots vendus dès avant la signature de la vente, et dont il n'est pas contesté qu'il a pris soin de visiter l'appartement avant son acquisition, a nécessairement eu connaissance des différences existant entre la désignation du bien telle que figurant à l'acte de vente et au règlement de copropriété et la configuration matérielle de son appartement, à tout le moins dès sa prise de possession des lieux postérieurement à la signature de l'acte de vente, soit au plus tard le 20 décembre 2017.



Par ailleurs, force est de constater qu'aucune des pièces produites aux débats par M. [N] ne permet de démontrer de manière indiscutable l'irrégularité de la ou de certaines fenêtres de l'appartement, l'appelant se contentant de produire un courriel de Me [H], notaire à [Localité 5], en date du 28 novembre 2023 indiquant que la vente projetée par M. [N] avait échoué parce qu'il avait constaté que son vendeur avait réalisé des travaux affectant la façade extérieure de l'immeuble, ce qui est contesté et non démontré par d'autres pièces pertinentes.



C'est donc à la date du 20 décembre 2017 que M. [N] a découvert ou aurait dû découvrir les irrégularités qu'il invoque comme constitutifs de vices cachés au soutien de ses demandes, de sorte que l'action sur ce fondement ayant été ayant été introduite par acte extrajudiciaire du 10 mai 2023 était prescrite depuis le 20 décembre 2019.



En outre, il convient de relever surabondamment que les irrégularités juridiques invoquées par M. [N], à les supposer démontrées, ne constituent pas des vices cachés lesquels s'entendent d'un désordre grave antérieur à la vente non décelable par un profane et rendant le bien impropre à son usage.



- Sur le fondement de la responsabilité contractuelle des vendeurs

Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Au regard des développements qui précèdent, il convient de considérer que M. [N] connaissait ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme, ou encore sur celui du manquement à l'obligation d'information du vendeur dès le 20 décembre 2017, de sorte que, là encore, l'action engagée le 10 mai 2023 était prescrite depuis le 20 décembre 2012.



Par conséquent, il convient de déclarer M. [N] irrecevable en toutes ses demandes.



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 



Par application de l'article 700 du code de procédure civile, dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [N], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [P] la somme de 4.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera, pour les mêmes motifs, débouté de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

LA COUR,



DECLARE recevable les fins de non-recevoir tirées de la prescription extinctive soulevées par M. [C] [P] et Mme [W] [K] épouse [P] ;



DECLARE M. [V] [N] irrecevables en toutes ses demandes ;



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 19 février 2025 en ce qu'il a condamné M. [V] [N] aux dépens de l'instance avec autorisation donnée au conseil des époux [P] de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision, et rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;



CONDAMNE M. [V] [N] à payer à M. [C] [P] et Mme [W] [K] épouse [P]  la somme de 4.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,
Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2026



(n° 2026/ 204 , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/07811 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLIUA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Février 2025 -Tribunal judiciaire de PARIS 17 - RG n° 23/06324



APPELANT

 

Monsieur [V] [N], né le 9 février 1989 à [Localité 1], Directeur de cabinet, de nationalité française 

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, AVOCAT AU BARREAU DE PARIS, TOQUE : C2477

Ayant pour avcat plaidant Me David RICHARD - SELARLU LTA, avocar au barreau de PARIS , toque : C 2268 





INTIMÉS 



Madame [W] [P] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Monsieur [C] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4] 

Représentés par Me Samy-mohand ZAROURI de la SELAS BAZE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1205





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Mme Nathalie BRET, conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère 





Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

 

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FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 19 décembre 2017, M. [C] [P] et Mme [W] [K] (les époux [P]) ont vendu à M. [V] [N] les lot n°42 et 59, correspondant à un appartement de deux pièces au deuxième étage d'une superficie dite "Carrez" de 21,85 m² et une cave dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un prix de 169.000 euros.



Estimant qu'une partie de l'emprise de l'appartement côté couloir ainsi que les combles sont en réalité des parties communes de la copropriété et que des ouvrants avaient été percés irrégulièrement, M. [N] a, par courrier en date du 20 décembre 2022, mis en demeure les époux [P], par l'intermédiaire de son conseil, de lui verser la somme de 65.000 euros correspondant à la réduction du prix d'achat de l'appartement ainsi que la somme de 2.500 euros relative aux travaux de régularisation de la fenêtre, au titre de la garantie des vices cachés.



Par acte d'huissier du 10 mai 2023, [V] [N] a assigné les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Paris au visa des articles 1641, 1643 et 1644 du code civil.



Par jugement en date du 19 février 2025, le tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté les demandes de M. [V] [N] tendant à :


condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 65.000 euros correspondant à la réduction du prix d'achat de l'appartement dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard 

condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral 

condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme globale de 19.400 euros au titre du préjudice matériel ;


- condamné M. [V] [N] aux dépens de l'instance avec autorisation donnée au conseil des époux [P] de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision ;

- rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles.



M. [N] a interjeté appel par déclaration du 23 avril 2025.



PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Aux termes de ses dernières conclusions du 20 avril 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [N] demande de :

Vu les articles 1104, 1240, 1602, 1603,1644 et 1792 et s. du Code civil, 

Vu les articles L. 241-1 et L. 242-1 du Code des assurances, 

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis 

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile ; 

-constater l'absence d'effet dévolutif et de saisine régulière de la Cour s'agissant de la demande de M. [C] [P] et Mme [W] [K] relative à la prescription, faute pour ces derniers d'avoir expressément sollicité, dans le dispositif de leurs premières écritures, l'infirmation de la décision de première instance ; 

-déclarer irrecevable la demande d'irrecevabilité de M. [C] [P] et Mme [W] [K] fondée sur la prescription de l'action en matière de vices cachés et de non-conformité ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a été déclaré recevable en sa demande ; 

- le déclarer recevable et bien-fondé en son appel et ses demandes ; 

Y faisant droit, 

- Infirmer le jugement rendu le 19 février 2025 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il rejette ses demandes tendant à : 


condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 65.000 euros correspondant à la réduction du prix d'achat de l'appartement dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard 

condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral 

condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme globale de 19.400 euros au titre du préjudice matériel ;


et le condamne aux dépens de l'instance avec autorisation donnée au conseil des époux [P] de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision; 

-et rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles (mais uniquement lorsqu'il rejette la demande de M. [N]). 

- Et statuant à nouveau : 

o condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 53.789,25 € au titre du préjudice matériel ; 

o condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme de 65.530,28 € au titre du préjudice financier et de perte de chance ;

o condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] au paiement de la somme 15.000€ au titre du préjudice moral

o condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] à 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens prévus à l'article 699 du CPC concernant la première instance ; 

o condamner M. [C] [P] et Mme [W] [K] à 4.800 € de l'article 700 du CPC et aux dépens prévus à l'article 699 du CPC concernant la présente instance. 

o débouter toutes demandes contraires au présent dispositif. 



Aux termes de leurs dernières conclusions du 4 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [C] [P] et Mme [W] [K], intimés, demandent de :

vu les articles 1648 et 2224 du code civil, 

vu les articles 1441, 1112-1, 1240 et 1231-1 du code civil, 

vu les articles 954, 548, 122, 123 et 125 du code de procédure civile, 

vu les articles 9 et 700 du code de procédure civile, 

A titre liminaire, 

DEBOUTER M. [V] [N] de ses demandes : 

- de constater l'absence d'effet dévolutif et de saisine régulière de la Cour 

- déclarer irrecevable la demande d'irrecevabilité des époux [P] fondée sur la prescription de l'action de M. [V] [N] 

- confirmer le jugement en ce que M. [N] a été déclaré recevable en sa demande 

Par conséquent, les époux [P] étant recevables à soulever une fin de non-recevoir: 

JUGER IRRECEVABLE M. [V] [N] en ses demandes : 

- de condamnation au paiement de la somme de 53.789,25 € au titre du préjudice matériel, 

- de condamnation au paiement de la somme de 65.530,28 € au titre du préjudice financier et de perte de chance,

- de condamnation au paiement de la somme de 15.000,00 € au titre du préjudice moral

 en raison de l'acquisition de la prescription de l'action fondée sur les vices cachés ;

JUGER IRRECEVABLE Monsieur [V] [N] en ses demandes : 

- de condamnation au paiement de la somme de 53.789,25 € au titre du préjudice matériel, 

- de condamnation au paiement de la somme de 65.530,28 € au titre du préjudice financier et de perte de chance,

- de condamnation au paiement de la somme de 15.000,00 € au titre du préjudice moral 

en raison de l'acquisition de la prescription de l'action fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun, ainsi que sur celle fondée sur la responsabilité délictuelle; 

A titre subsidiaire, 

JUGER IRRECEVABLE M. [V] [N] de sa demande : 

 de condamnation au paiement de la somme de 65.530,28 € au titre du préjudice financier et de perte de chance, cette demande étant une demande nouvelle en cause d'appel. 

CONFIRMER le jugement du 19 février 2025 en ce qu'il a débouté M. [V] [N] de ses demandes ;

En conséquence, 

DEBOUTER M. [V] [N] de sa demande d'infirmation de ces chefs de jugement; 

CONDAMNER M. [V] [N] à payer à aux consorts [P] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Dans l'hypothèse d'une infirmation, 

DEBOUTER M. [V] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2026.



MOTIFS

- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action 

Les époux [P] opposent aux demandes de M. [N] d'une part la prescription biennale de l'article 1648 du code civil, et d'autre part la prescription quinquennale de l'article 2224 du même code, en faisant valoir que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la vente et non comme le prétend l'appelant à la date de la découverte alléguée des vices consistant en des annexions illégales de parties communes significatives, des travaux structurels réalisés sans autorisation et des incohérences affectant la consistance du lot lors de son projet de revente du bien en 2021.

En réponse à l'irrecevabilité opposée par M. [N] à cette fin de non-recevoir, ils soutiennent qu'ils n'avaient pas à critiquer le chef du jugement visé par M. [N], le dispositif du jugement n'ayant pas statué sur la fin de non-recevoir, et qu'ils n'avaient pas à formuler un appel incident puisque la fin de non-recevoir présentement soulevée n'a pas pour objet de critiquer la décision du juge de première instance qui a considéré que la fin de non-recevoir devait être présentée devant le juge de la mise en état et non devant le tribunal, et qu'enfin, ils soulèvent une fin de non-recevoir qui résulte de l'inobservation des délais dans lesquels M. [N] devait exercer sa voie de recours, de sorte qu'en application de l'article 125 du code de procédure civile, cette fin de non-recevoir doit être relevée par la cour.



M. [N] demande de constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel incident, la saisine irrégulière de la Cour, et par conséquent de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription en faisant valoir que les demandes des époux [P] tendant à voir déclarer ses propres demandes irrecevables en raison de la prescription extinctive constituent un appel incident soumis aux règles des articles 909 et 954 al.2, laquelle impose à l'intimé formant appel incident de déterminer son objet en demandant expressément l'infirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions d'appel, ainsi qu'en établissant la liste des chefs du dispositif du jugement qui sont critiqués, ce qui n'a pas été fait, alors qu'il est de jurisprudence de principe ( Civ. 2e, 17 sept. 2020, n° 18 23.626), qu'à défaut de demande expresse d'infirmation ou d'annulation dans le dispositif des conclusions de l'appelant, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement, et qu'un appel incident formé sans mention du chef du dispositif de la décision critiqué n'opère pas effet dévolutif.



Par ailleurs, il soutient que le point de départ du délai de prescription de l'action, tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que sur celui du défaut de délivrance doit être fixé à la date de la découverte des vices au moment de la signature prévue pour la signature du compromis de vente le 9 décembre 2021, aux motifs que s'il a bien vu qu'il existait une salle de bain, des combles aménagés et des fenêtres dans l'appartement, il n'avait aucun moyen de savoir que les travaux fait par les consorts [P] étaient illégaux, n'ayant découvert ces irrégularités que lorsqu'il a tenté de revendre le bien.



Réponse de la cour 



- Sur la saisine de la cour 

Aux termes de l'article 954 alinéa 2 et 3 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2024, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.



Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 123 du même code que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt, et ce y compris à hauteur d'appel.



En l'espèce, il est constant que le dispositif des conclusions des époux [P] ne comporte pas de demande d'infirmation du jugement ni n'énonce un chef de dispositif du jugement.



Toutefois, le tribunal, s'il a, dans le corps de son jugement, déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de l'action pour n'avoir pas été formulée devant le juge de la mise en état, n'a pas repris dans le dispositif de son jugement cette déclaration d'irrecevabilité de la fin de non-recevoir, de sorte qu'il ne peut être reproché aux époux [P] de ne pas avoir critiqué un chef du dispositif inexistant.



Par ailleurs, le dispositif de leurs dernières conclusions comporte bien une prétention tendant à voir déclarer M. [N] irrecevable en ses demandes en raison de la prescription extinctive, de sorte que la cour est bien saisie de cette fin de non-recevoir.



- Sur le point de départ du délai de prescription

M. [N] fonde ses demandes, de manière indistincte et chronologique, sur la garantie des vices cachés (1641 et suivants), l'obligation du vendeur de délivrer un bien conforme à la chose convenue (1603), l'obligation d'information du vendeur (1602 et 1112-1 du code civil), et l'obligation de bonne foi dans la négociation, la formation et l'exécution des contrats (1104 du code civil).



- Sur le fondement de la garantie des vices cachés

Selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.



En l'espèce, M. [N] soutient qu'il n'a découvert les vices qu'il considère comme constituant des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, soit l'annexion de parties communes par la création, d'une part, d'une partie de la salle de bains de l'appartement dans une partie du couloir aménagé en placard de l'étage, d'autre part d'une pièce dans les combles aménagés de 23 m² au sol correspondant au grenier situé au-dessus de l'appartement et enfin de trois ouvrants dans le mur de pignon, que lorsqu'il a été informé par le notaire chargé de la vente de son appartement de ces irrégularités, soit le 9 décembre 2021, et que c'est l'absence de régularité juridique qui est constitutive d'un vice caché et non pas la réalité matérielle de ces travaux, ayant bien vu qu'il existait une salle de bain, des combles aménagés et des fenêtres dans l'appartement.

Il convient toutefois de souligner qu'aux termes de l'acte de vente du 19 décembre 2017 :

- la désignation du bien est la suivante :

«  lot numéro quarante-deux (42)

Dans le bâtiment sur cour, au deuxième étage gauche, deuxième porte à droite, un appartement comportant deux pièces sur cour et les vingt-quatre millièmes (24/1000èmes) des parties communes générales. », ce dont il résulte que l'appartement vendu ne comporte aux termes du règlement de copropriété-état descriptif de division, que deux pièces et ne comporte pas de comble aménagé ;

- la superficie privative de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 21,85 m² pour le lot 42, ainsi qu'il résulte d'une attestation de surface réalisée par la société DIAGORAMA dont une copie est annexée à l'acte de vente ;

- ont été remis à l'acquéreur en mains propres le 8 août 2017, soit quatre mois avant la signature de l'acte, selon un bordereau de remise de pièces daté du même jour et annexé à l'acte de vente, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établi le 22 juillet 1958, avec en annexe la copie des plans des lots, les procès-verbaux des trois dernières années ;

- une copie des plans des lots telle qu'annexée au règlement de copropriété -état descriptif de division a été annexée à l'acte de vente, lequel plan fait apparaître que le lot n° 42 est composé de deux pièces sur un seul étage portant les dénominations « chambre » et S.A.M » (salle à manger), sans salle de bains et sans qu'aucune partie de l'appartement n'empiète sur le couloir de l'étage, et ne comporte pas de comble aménagé ;

- le certificat de surface privative annexé à l'acte ne fait mention que d'une chambre, d'un séjour/cuisine et une salle de bains/wc, tous situés au 2ème étage, et ne mentionne pas de comble aménagé en mezzanine.



Dès lors, M. [N] qui était en possession du règlement de copropriété -état descriptif de division et des plans des lots vendus dès avant la signature de la vente, et dont il n'est pas contesté qu'il a pris soin de visiter l'appartement avant son acquisition, a nécessairement eu connaissance des différences existant entre la désignation du bien telle que figurant à l'acte de vente et au règlement de copropriété et la configuration matérielle de son appartement, à tout le moins dès sa prise de possession des lieux postérieurement à la signature de l'acte de vente, soit au plus tard le 20 décembre 2017.



Par ailleurs, force est de constater qu'aucune des pièces produites aux débats par M. [N] ne permet de démontrer de manière indiscutable l'irrégularité de la ou de certaines fenêtres de l'appartement, l'appelant se contentant de produire un courriel de Me [H], notaire à [Localité 5], en date du 28 novembre 2023 indiquant que la vente projetée par M. [N] avait échoué parce qu'il avait constaté que son vendeur avait réalisé des travaux affectant la façade extérieure de l'immeuble, ce qui est contesté et non démontré par d'autres pièces pertinentes.



C'est donc à la date du 20 décembre 2017 que M. [N] a découvert ou aurait dû découvrir les irrégularités qu'il invoque comme constitutifs de vices cachés au soutien de ses demandes, de sorte que l'action sur ce fondement ayant été ayant été introduite par acte extrajudiciaire du 10 mai 2023 était prescrite depuis le 20 décembre 2019.



En outre, il convient de relever surabondamment que les irrégularités juridiques invoquées par M. [N], à les supposer démontrées, ne constituent pas des vices cachés lesquels s'entendent d'un désordre grave antérieur à la vente non décelable par un profane et rendant le bien impropre à son usage.



- Sur le fondement de la responsabilité contractuelle des vendeurs

Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Au regard des développements qui précèdent, il convient de considérer que M. [N] connaissait ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme, ou encore sur celui du manquement à l'obligation d'information du vendeur dès le 20 décembre 2017, de sorte que, là encore, l'action engagée le 10 mai 2023 était prescrite depuis le 20 décembre 2012.



Par conséquent, il convient de déclarer M. [N] irrecevable en toutes ses demandes.



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 



Par application de l'article 700 du code de procédure civile, dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [N], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [P] la somme de 4.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera, pour les mêmes motifs, débouté de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

LA COUR,



DECLARE recevable les fins de non-recevoir tirées de la prescription extinctive soulevées par M. [C] [P] et Mme [W] [K] épouse [P] ;



DECLARE M. [V] [N] irrecevables en toutes ses demandes ;



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 19 février 2025 en ce qu'il a condamné M. [V] [N] aux dépens de l'instance avec autorisation donnée au conseil des époux [P] de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision, et rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;



CONDAMNE M. [V] [N] à payer à M. [C] [P] et Mme [W] [K] épouse [P]  la somme de 4.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1643, code civil 1112-1, code civil 1602, code des assurances L242-1, code de procedure civile 548, code civil 1603, code de procedure civile 123, code civil 1644, code civil 1441, code civil 1648, code des assurances L241-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-22T16:35:12.859Z.