Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 13 août 2026, n° 23/05297

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre civile
 
N° RG 23/05297 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZF6X

N° MINUTE : 


Assignation du :
28 Février 2023











JUGEMENT 
rendu le 13 Août 2026 
DEMANDEURS

Madame [Y] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Monsieur [Z] [O]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Tous les deux représentés par Me Pierre-Emmanuel MOATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0122



DÉFENDEURS

S.A.R.L. TERRASSES ET JARDINS
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Me Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0823

Madame [T] [W] divorcée [F]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Me Marianne ABGRALL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0784



Décision du 13 Août 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/05297 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZF6X

Maître [U] [J]
Notaire
[Adresse 4]
[Adresse 4]

S.C.P. [N] [R] ET [U] [J], 
NOTAIRES ASSOCIES
[Adresse 4]
[Adresse 4]

Tous deux représentés par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

SARL IDE 
prise en la personne de son liquidateur 
[Adresse 5]
[Adresse 5] 

défaillante 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe
Madame Céline MARION, Vice-Présidente
Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience collégiale du 16 Avril 2026 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 13 août 2026. 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire, en premier ressort










EXPOSE DES FAITS 


Le 24 juin 2019, [T] [W] a donné mandat à la société TERRASSES ET JARDINS de vendre une maison au sein de l’ensemble en copropriété sis [Adresse 1], ladite copropriété comportant une voie privée et ayant pour syndic la société IDE. 

Le 11 juillet 2019, [T] [W], en qualité de vendeur, et [Y] [S] et [Z] [O], en qualité d’acquéreurs, ont signé une promesse de vente portant sur le bien immobilier précité, reçue par Maître [U] [J], notaire au sein de la SCP [R] [J]. 

Cette promesse de vente comportait notamment la clause suivante : 

« Le PROMETTANT déclare avoir diligenté un contrôle du raccordement de son installation par le service compétent et s'oblige à transmettre le certificat correspondant au BENEFICIAIRE dans les meilleurs délais; si ce certificat mentionnait des anomalies au titre du raccordement – et non au titre de l'installation proprement dite et de son fonctionnement –, les parties se rapprocheraient pour convenir de la suite à réserver à cette affaire; à défaut d'accord entre elles sur la prise en charge financière des anomalies relevées, les présentes deviendraient caduques sans indemnité de part et d'autre ». 

Le 8 août 2019, un incident sur une canalisation enterrée a entraîné un effondrement d’une partie du chemin desservant les maisons de la voie privée et des dommages structurels sur différents pavillons de la copropriété. 

Le 14 novembre 2019, la vente a été réitérée devant Maître [U] [J]. 

L’acte de vente comportait notamment la clause suivante : 

« Information de l’acquéreur sur les anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires 

L’ACQUÉREUR déclare ici avoir pris connaissance, préalablement à la signature, des anomalies
révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires dont les rapports sont annexés. 

L’ACQUÉREUR déclare avoir été informé par le notaire soussigné, préalablement à la signature des présentes, notamment :
• des conséquences de ces anomalies au regard du contrat d’assurance qui sera souscrit pour la couverture de l’immeuble en question,
• de la nécessité, soit de faire effectuer par un professionnel compétent les travaux permettant de remédier à ces anomalies, soit de faire état auprès de la compagnie d'assurance qui assurera le bien, du contenu et des conclusions de ces diagnostics,
• qu'à défaut d'avoir, dans les formes et délais légaux, avisé la compagnie d'assurance préalablement à la signature du contrat d'assurance, il pourrait être fait application de l'article L 113- 8 du Code des assurances ci-dessous, reproduit, cet article prévoyant la nullité du contrat d'assurance en cas de sinistre.

Et qu'en conséquence, l'ACQUÉREUR pourrait perdre tout droit à garantie et toute indemnité en cas de sinistre, même sans lien avec les anomalies en question. » 

Il comportait en outre une clause d’exclusion des vices cachés. 

Le 8 mars 2020, une rupture de canalisation a entraîné des désordres dans la voie privée et dans le bien acquis, consistant notamment en un affaissement de la cour intérieure et des fissures sur les murs de la maison. 

Par actes des 21, 22 et 25 janvier 2021, des propriétaires voisins des demandeurs et leur assureur ont assigné le syndicat des propriétaires riverains de la [Adresse 6], l’EPIC Eau de Paris et leurs assureurs respectifs, AXA FRANCE IARD et ALLIANZ IARD, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter la désignation d’un expert judiciaire. 

Le 11 mars 2021, [Y] [S] et [Z] [O] ainsi que d’autres propriétaires, sont intervenus volontairement à la procédure afin de voir étendre la mission d’expertise à l’évaluation de leurs préjudices et à l’établissement d’un historique de l’entretien des canalisations. 

Par ordonnance du 8 avril 2021, le juge des référés a désigné [E] [M] en qualité d’expert avec pour mission notamment d’examiner les désordres, non-conformités et sinistres allégués concernant les immeubles sis 17,18, 20, 22, 24 et 26 [Adresse 6]. 

Par ordonnance du 6 octobre 2021, les opérations d’expertise ont été rendues communes à [T] [W]. 

L’expert a rendu son rapport le 29 décembre 2024. 


Par exploits de commissaire de justice en date des 28 février 2023, 7 mars 2023 et 28 mars 2023, [Y] [S] et [Z] [O] ont fait assigner [T] [W], Maître [U] [J] et de la SCP [N] [R] et [U] [J], la société TERRASSES ET JARDINS et la société IDE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir le paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait d’un manquement à l’obligation d’information et d’un dol. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mars 2025, [Y] [S] et [Z] [O] demandent au tribunal de :
 
« Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris :

1) À l’égard de Madame [T] [W] de :

Constater que Madame [T] [W] a manqué à son obligation d’information à l’égard de Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ;

Constater que Madame [T] [W] s’est rendue coupable de dol par réticence à l’égard de Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ;

En conséquence,

Condamner Madame [T] [W] à indemniser à titre de dommages-intérêts Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] des sommes suivantes :

o A titre principal, 370 000 euros, in solidum avec Maître [J], la société TERRASSES ET JARDINS et la société IDE, au titre de la perte de chance de conclure l’Acte de vente portant sur le pavillon acquis par les demandeurs à un meilleur prix ;

o A titre subsidiaire, 330 568,74 euros, sauf à parfaire, au titre des travaux ayant dû être réalisés sur le bien de Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] et ceux devant être encore réalisés par les Demandeurs, 19 622 euros au titre du surplus de charges de copropriétés payées par les Demandeurs depuis l’achat de leur maison et qui résulte directement du dol par réticence de Madame [F], et 18 000 euros au titre des frais de relogement pour toute la durée des travaux et ce pour une durée de six mois, pour un logement équivalent à celui actuellement occupé par les demandeurs, in solidum avec Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J], la société TERRASSES ET JARDINS et la société IDE, au titre du préjudice financier que Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ont subis ;

o En tout état de cause, 10 000 euros au titre du préjudice moral qu’ils ont subi ;

Constater qu’en tout état de cause le bien vendu par Madame [W] à Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] est affecté d’un vice caché ;

Constater que la responsabilité de Madame [W] est engagée au titre de la mise en jeu de la garantie des vices cachés bénéficiant à Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O];

En conséquence,

o A titre principal : condamner Madame [W] à payer en diminution du prix d’achat payé par les Demandeurs la somme de 280.232,09 euros, selon le décompte suivant :

▪ 128.491,21 euros au titre du montant des travaux de remise en état du bien tel qu’évalué par l’expert judiciaire (ne comprenant pas les travaux de reprises en sous-oeuvre) :
▪ 86.933,92 euros tel que retenu par l’expert judiciaire, au titre des travaux complets de reprises en sous-oeuvre par micropieux ou injection indispensables pour assurer la sécurité du pavillon de Madame [S] et Monsieur [O] ;
▪ 20.353,64 euros au titre des travaux ayant dû être réalisés en urgence à la suite de la rupture de canalisation en mars 2020
▪ 44.453,32 euros au titre des travaux réalisés au moment de l’entrée dans les lieux des demandeurs qui devront à nouveau être réalisés une fois les travaux de reprises en sous-oeuvre ;
▪ 18.000 euros au titre des frais de relogement pour toute la durée des travaux et ce pour une durée de six mois, pour un logement équivalent à celui actuellement occupé par les demandeurs ;

o A titre subsidiaire :

Nommer tel expert dont la mission consistera à déterminer, en considération du vice caché affectant le bien, à quel prix le bien acquis par Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] aurait dû être vendu ;

Condamner en conséquence Madame [W] à rembourser à Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] la somme correspondant à la différence entre le prix de
vente versé par les demandeurs et le prix auquel aurait dû être vendu ce bien selon l’expert désigné par le Tribunal ;

Condamner Madame [T] [W], in solidum avec Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J], la société TERRASSES ET JARDINS et la société IDE, à garantir Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] de toutes les sommes pouvant être mises à leur charge au titre des travaux de réfection et d’entretien des canalisations se trouvant sous la voie de la [Adresse 6], ainsi que de tous travaux nécessaires à la mise en sécurité de leur habitation ;

- Condamner Madame [T] [W], in solidum avec Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J], la société TERRASSES ET JARDINS et la société IDE, à garantir Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] de toutes les sommes pouvant être mises à leur charge au titre des travaux nécessaires pour la réfection des pavillons de la voie de la [Adresse 6] ayant subi des dégâts au titre du sinistre de juillet 2019 et de ses aggravations, ainsi que de tous travaux nécessaires à la mise en sécurité et à la réfection de leur habitation ;

2) A l’égard de Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J], NOTAIRES ASSOCIES de :

Constater que Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J], NOTAIRES ASSOCIES a manqué à son obligation d’information à l’égard de Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ;

En conséquence,



Condamner Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J], NOTAIRES ASSOCIES à indemniser à titre de dommages-intérêts Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] des sommes suivantes :

o 370 000 euros, in solidum avec Madame [T] [W], la société TERRASSES ET JARDINS et le syndic IDE, au titre de la perte de chance de conclure l’Acte de vente portant sur le pavillon acquis par les demandeurs à un meilleur prix ;

o A titre subsidiaire, 330 568,74 euros, 19 622 euros et 18.000 euros sauf à parfaire, in solidum avec Madame [T] [W], la société TERRASSES ET JARDINS, le syndic IDE, au titre du préjudice financier que Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ont subis ;

o 10 000 euros au titre du préjudice moral qu’ils ont subi.

Débouter Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J], NOTAIRES ASSOCIES de sa demande de paiement en dommages-intérêts dès lors qu’il ne démontre ni la faute de Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ni le moindre préjudice.

Débouter Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J], NOTAIRES ASSOCIES de sa demande relative au rejet de l’exécution provisoire.

3) À l’égard de la société TERRASSES ET JARDINS de :

Constater que la société TERRASSES ET JARDINS a manqué à son obligation d’information à l’égard de Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ;

En conséquence,

Condamner la société TERRASSES ET JARDINS à indemniser à titre de dommages intérêts Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] des sommes suivantes :

o 370 000 euros, in solidum avec Madame [T] [W], Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J] et le syndic IDE, au titre de la perte de chance de conclure l’Acte de vente portant sur le pavillon acquis par les demandeurs à un meilleur prix ;

o A titre subsidiaire, 330 568,74 euros, 19 622 euros et 18.000 euros sauf à parfaire, in solidum avec Madame [T] [W], Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J] et le syndic IDE, au titre du préjudice financier que Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ont subis ;

o 10 000 euros au titre du préjudice moral qu’ils ont subi.


4) À l’égard de la société IDE de :

Constater que la société IDE a manqué à ses obligations professionnelles à l’égard de Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ;

En conséquence,

Condamner la société IDE à indemniser à titre de dommages-intérêts Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] des sommes suivantes :

o 370 000 euros, in solidum avec Madame [T] [W], Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J] et la société TERRASSES ET JARDINS, au titre de la perte de chance de conclure l’Acte de vente portant sur le pavillon acquis par les demandeurs à un meilleur prix ;

o A titre subsidiaire, 330 568,74 euros, 19 622 euros et 18.000 euros sauf à parfaire, in solidum avec Madame [T] [W], Maître [J] et la société [N] [R] ET [U] [J] et la société TERRASSES ET JARDINS, au titre du préjudice financier que Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ont subis ;

o 10 000 euros au titre du préjudice moral qu’ils ont subi.

5) À l’égard de Madame [W], Maître [J], la société TERRASSES ET JARDINS et la société IDE :

Débouter Madame [W], Maître [J], la société TERRASSES ET JARDINS de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ;

Condamner Madame [W], Maître [J], la société TERRASSES ET JARDINS et la société IDE, à payer chacun à Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; » 


Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 mars 2025, [T] [W] demande au tribunal de : 

« Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu les articles 1112-1, 1130, 1137, 1196, 1642 et 1643 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Il est demandé au Tribunal de céans de :

DÉBOUTER Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] de l’ensemble de leurs demandes,

LES CONDAMNER à verser à Madame [T] [F] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LES CONDAMNER aux entiers dépens. » 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 mai 2025, la société TERRASSES ET JARDINS demande au tribunal de : 

« Il est demandé au Tribunal de :

DEBOUTER Madame [S] et Monsieur [Z] [O] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre TERRASSES ET JARDINS ;

LES CONDAMNER aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC à la société TERRASSES ET JARDINS ; » 


Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, Maître [U] [J] et la SCP [N] [R] et [U] [J] demandent au tribunal de :
 
« Déclarer Maître [U] [J] et la SCP [R] [J], Notaire recevables et bien fondés en leurs conclusions.

Juger que Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire.

Débouter Madame [Y] [S] et Monsieur [Z] [O] de l’ensemble de leurs demandes.

Les condamner au paiement d’une somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Condamner toute partie qui succombera au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Rejeter l’exécution provisoire.

Condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. » 
Le Syndic, à savoir la société IDE, n’est pas constituée dans la présente instance. 

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025. 

A l'audience du 16 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026. Le délibéré a été prorogé au 13 août 2026. 

MOTIFS 

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 

Sur les éléments adressés par les demandeurs en cours de délibéré 

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l'espèce, [Y] [S] et [Z] [O] ont adressé une note en délibéré accompagné d’une pièce jointe. Aucune note en délibéré n'avait pourtant été autorisée.

Par conséquent, la note en délibéré adressée par [Y] [S] et [Z] [O] ainsi que la pièce lui était jointe seront déclarées irrecevables. 


Sur les demandes indemnitaires et en diminution du prix de [Y] [S] et [Z] [O] 

Les demandeurs sollicitent du tribunal la condamnation in solidum de [T] [W], Maître [U] [J] et la SCP [N] [R] et [U] [J], la société TERRASSES ET JARDINS ainsi que du syndic IDE à leur payer différentes sommes : 
 
- à titre principal, la somme de 370 000 euros au titre du préjudice de perte de chance d’acquérir le bien à des conditions plus avantageuses, 
- à titre subsidiaire les sommes suivantes : 

* la somme de 330 568,74 euros au titre des travaux ayant dû être réalisés sur le bien et ceux qui devront l’être, 
* la somme de 19 622 euros au titre du surplus de charges de copropriété payé, 
* la somme de 18 000 euros au titre des frais de relogement pendant les six mois de réalisation des travaux, 
* 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Ils demandent, en outre, de condamner la seule [T] [W] à une diminution du prix de 280 232,09 euros, sur le fondement des vices cachés, qu’ils décomposent de la façon suivante : 

- 128 491,21 euros au titre du montant des travaux de remise en état du bien tel qu’évalué par l’expert judiciaire, ne comprenant pas les travaux de reprises en sous-œuvre,


- 86 933,92 euros tel que retenu par l’expert judiciaire, au titre des travaux complets de reprises en sous-oeuvre par micropieux ou injection indispensables pour assurer la sécurité du pavillon acquis,

- 20 353,64 euros au titre des travaux ayant dû être réalisés en urgence à la suite de la rupture de canalisation en mars 2020,

- 44 453,32 euros au titre des travaux réalisés au moment de l’entrée dans les lieux des demandeurs qui devront à nouveau être réalisés une fois les travaux de reprises en sous-oeuvre ;

- 18 000 euros au titre des frais de relogement dans un logement équivalent, durant les six mois de travaux.

Subsidiairement à cette demande en diminution du prix, ils demandent de nommer un expert avec pour mission d’évaluer, en considération du vice caché, à quel prix le bien aurait dû être vendu, et de condamner [T] [W] à payer la différence entre le prix fixé par l’expert et le prix d’acquisition. 


Sur la responsabilité de [T] [W] et la garantie des vices cachés due par celle-ci

Les demandeurs sollicitent du tribunal la condamnation de [T] [W] à leur verser des dommages et intérêts sur deux fondements, à savoir le manquement à l’obligation précontractuelle d’information et le dol. Ils demandent également sa condamnation à une diminution du prix sur le fondement de la garantie du vice caché. 

Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information et le dol de [T] [W]

[Y] [S] et [Z] [O] fondent tout d’abord leur action en responsabilité sur les dispositions des articles 1112-1 et 1137 du code civil, estimant que [T] [W] a manqué à son obligation précontractuelle d’information et commis un dol. 

Ils estiment que [T] [W] a volontairement dissimulé :

- des informations relatives à l’absence d’entretien des canalisations enfouies sous la voie privée,
- l’existence de multiples procédures en cours au sein de la [Adresse 6],
- l’existence des dégâts causés par la rupture de canalisation à l’été 2019 sur la véranda de la maison acquise. 

Sur la dissimulation d’informations relatives à l’absence d’entretien des canalisations enfouies sous la voie privée, ils font valoir que [T] [W], qui habitait le bien depuis le 6 juillet 1998, a dissimulé les très graves troubles causés depuis la fin des années 1990 par l’état des canalisations enfouies sous la voie privée et ayant affecté son pavillon (coupures d’eau à répétition) et d’autres pavillons (jusqu’à l’effondrement). 




Ils indiquent qu’elle connaissait l’état catastrophique des réseaux d’assainissement et d’eau potable situés sous cette voie privée ainsi que ses répercussions sur les habitations, pour avoir vécu les coupures d’eau qu’impliquent ces ruptures pendant plusieurs jours voire semaines, et ainsi que cela résulte des éléments suivants : 

- dès 1998, les copropriétaires étaient convoqués pour une assemblée générale mentionnant à l’ordre du jour sous le point « effondrement des terrains – Compagnie des Eaux » la confirmation du mandat donné par le conseil syndical au syndic de faire désigner un expert en vue d’opérer des vérifications des canalisations et déterminer les travaux de réfection et leur coût ; 

- en 1999, [T] [W] avait eu connaissance de cette situation comme le montre son courrier du 10 avril 1999 adressé au syndic s’alarmant de la « très excessive » facture payée à Eaux de Paris au moment de son installation, 

- le 9 janvier 2001, M. [P], syndic bénévole, avait adressé une «note à l’intention des nouveaux acquéreurs » les informant notamment de l’existence d’une expertise judicaire en cours initiée par le syndicat des copropriétaires à la suite d’un dégât des eaux en 1997,

- en 2003 les copropriétaires, dont [T] [W], ont constitué des provisions en vue de procéder à la réfection des canalisations situées sous la voie,

- [T] [W] savait qu’en 2005, le syndicat des propriétaires de la [Adresse 6] et Eau de Paris avaient été condamnés à indemniser Mme [A], propriétaire du 6 [Adresse 6], pour les dommages causés à sa maison,

- au cours de l’année 2011, les copropriétaires, dont [T] [W], ont échangé des correspondances entre l’administrateur provisoire de la Villa et M. [V], géomètre expert, à la suite de démarches entamées en vue de la création d’une clé de répartition des charges au sein de la copropriété ;

- [T] [W] savait que les propriétaires des 8 et 10 [Adresse 6], dont les pavillons s’étaient effondrés, ont été contraints de vendre leurs biens à vil prix, 

- [T] [W] n’a pas révélé que la [Adresse 6] faisait face depuis plus de vingt ans à des annulations des assemblées générales l’empêchant d’effectuer les travaux sur les canalisations, et à des reports de travaux de sorte que les ruptures de canalisation se sont aggravées au fil des années, engendrant de plus en plus de dégâts dans les maisons. 
 
Sur la dissimulation de l’existence de multiples procédures en cours au sein de la [Adresse 6], ils exposent que la [T] [W] ne leur a jamais révélé que la [Adresse 6] faisait l’objet de procédures judiciaires liées à une répartition litigieuse des droits de vote et des charges entre propriétaires, dont certaines toujours en cours à la date de la signature de l’Acte de vente, alors qu’il s’agissait d’éléments déterminants de leur consentement. 
 
Sur la dissimulation de l’existence de dégâts causés par la rupture de canalisation à l’été 2019 sur la véranda de la maison acquise, ils font valoir que la rupture de canalisation ayant eu lieu à l’été 2019 a eu pour conséquence d’endommager la véranda de la maison de [T] [W], laquelle a pris soin de remplacer la vitre fendue horizontalement – signe d’une fissure de pression – préalablement à la vente. 
*

[T] [W] conteste tout dol ou manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information. 

Sur la dissimulation d’informations relatives à l’absence d’entretien des canalisations enfouies sous la voie privée, elle fait valoir qu’au contraire de ce qu’ils affirment dans leurs écritures, les demandeurs n’ont pas appris en « échangeant avec leurs nouveaux voisins » après le sinistre du 8 mars 2020 que « plusieurs maisons étaient ainsi gravement endommagées du fait de la rupture de canalisation survenue à l’été 2019 » ni que les problèmes de canalisation étaient « un sujet récurrent au sein de la [Adresse 6] », ni encore que des travaux d’ampleur étaient à prévoir. 

Elle considère qu’ils étaient informés de ces difficultés, ayant eu connaissance des études techniques requises auprès de bureaux d’études et d’architectes ainsi que des travaux sur le réseau enterré prévus et votés par les copropriétaires pour y remédier, ainsi qu’en attestent les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années transmis, les diagnostics environnementaux et techniques et les prescriptions expresses liées aux anomalies figurant à l’acte. 

S’agissant des procès-verbaux transmis pour les trois dernières années, elle observe que : 

- il est fait état dans le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 4 juillet 2019, transmis par le notaire le 10 juillet 2019, d’auditions de représentants de bureaux d’études et d’architectes pour les travaux de réseaux enterrés (résolution 6), du projet de fourniture et pose d’une vanne d’arrêt d’eau à l’entrée de la [Adresse 6] (résolution 10) et en bas de l’escalier (résolution 11), et d’un point d’information concernant les travaux de réseaux enterrés (résolution 12), 

- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 22 octobre 2019 prévoit de confier une mission au bureau d’études Imméau pour réaliser des travaux sur le réseau enterré de la villa haute et de la villa basse (résolutions 17 et 18) et le choix d’un géotechnicien pour des travaux à prévoir sur la stabilité de l’allée et des maisons attenantes (résolution 19), alors que [Y] [S] et [Z] [O] étaient présents à cette assemblée générale comme en attestent [L] [G] et [B] [Q], en vertu d’un pouvoir qu’elle leur a donné. 



S’agissant des diagnostics environnementaux et techniques, elle soutient que : 

- dès la promesse de vente, l’attention des acquéreurs a été attirée sur les risques liés à l’achat avec une faculté de se dédire sans frais en cas d’anomalie révélés sur le raccordement par le certificat à intervenir, 
- le 19 juillet 2019, le notaire a transmis aux acquéreurs un diagnostic de raccordement au réseau d’assainissement collectif du 15 juillet 2019 réalisé par la société SYNERGIE EXPERTISE IMMOBILIÈRE mettant clairement en exergue des anomalies, et ce rapport a de nouveau été transmis le 8 novembre 2019, 

- [Y] [S] et [Z] [O] ont en eu connaissance de ce rapport pour l’avoir évoqué dans leur courriel du 12 novembre 2019 dans lequel ils ont demandé un rapport complémentaire, 

- le 13 novembre 2019, les acquéreurs ont échangé avec l’agence immobilière, à nouveau visité le bien et constaté eux-mêmes les ruptures de canalisations sous la voie de la [Adresse 6], [Y] [S] écrivant « Encore aujourd’hui une canalisation a explosé, inondant la voie »,

- ils n’ont pourtant pas usé de la faculté offerte par la promesse de renoncer à l’acquisition sans indemnité, confirmant leur souhait de procéder à la signature,

- l’acte authentique de vente a pris la précaution de citer les conclusions du diagnostic en page 20, et précise que l’acquéreur en est informé et en fait son affaire personnelle, 

- l’expert indique que [Y] [S] et [Z] [O] étaient au courant des problèmes de raccordement du réseau d’assainissement collectif, en ce que le rapport a été transmis le 15 juillet 2019 puis à nouveau le 15 novembre 2019, 

- s’agissant du diagnostic relatif aux risques naturels et la base Géorisques, l’expert indique aussi que la base Géorisques, citée dans les actes notariés, met en exergue l’existence de risques de mouvements de terrain [Adresse 6] et indique en page 41 que « Toute la [Adresse 6] est concernée par le risque « mouvements de terrain » et que « tous les copropriétaires au moment de l’achat sont au courant de ce risque », et plus spécifiquement en page 53 que [Y] [S] et [Z] [O] étaient au courant de la fragilité des sols (base Géorisques),

- la base Géorisques a été annexée à la promesse et à l’acte de vente, et met en évidence des risques de mouvements de terrain, 

- le diagnostic relatif aux risques naturels du 24 juillet 2019, également annexé aux deux actes, souligne que le bien est concerné par des mouvements de terrain dus à des cavités anthropiques et a fait l’objet de plusieurs déclarations de sinistres liées à des ruissellements, coulées de boue et mouvements de terrain entre 1983 et 2018. 

S’agissant des prescriptions expresses liées aux anomalies, [T] [W] expose que l’acte authentique intègre un paragraphe spécifique intitulé « Information de l’acquéreur sur les anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires ». 

Elle ajoute que l’ampleur des dégâts dans l’allée centrale et les stigmates visibles sur certains pavillons voisins, tels qu’ils ressortent du rapport de mission géotechnique du cabinet Botte et du rapport d’expertise amiable SARETEC dressés à la demande d’autres propriétaires, n’ont pu leur échapper alors qu’ils ont visité le bien à de nombreuses reprises y compris la veille de la signature de l’acte de vente, ce qui implique de passer par le chemin commun. 

Egalement, elle indique qu’il résulte des photographies du rapport d’expertise judiciaire qu’une fissure horizontale sur le mur porteur en façade d’un pavillon voisin montre que ces désordres étaient visibles avant la vente. 

Elle en déduit qu’avant la signature de l’acte de vente, les demandeurs avaient connaissance : 

- des travaux à réaliser sur le réseau enterré d’eau de la [Adresse 6] et sur les pavillons impactés,

- des risques liés au constat de carence du diagnostiqueur assainissement dont ils ont affirmé dans un acte authentique vouloir faire leur affaire personnelle,

- des risques afférents aux mouvements de terrain (état des risques et pollutions et base Géorisques),

- de l’état de l’allée centrale,

- et des stigmates sur les pavillons voisins. 

Sur la dissimulation de l’existence de multiples procédures en cours au sein de la [Adresse 6], [T] [W] indique que la [Adresse 6] a été concernée par :

- une tentative de médiation contre Eau de Paris, motivée par le refus de prendre en charge l’entretien des canalisations,

- des actions contre Maître [D], administrateur judiciaire, liées à son action de 2006 à 2014 au sein de la [Adresse 6] et contre son avocat (responsabilité et taxation d’honoraires),

- plusieurs procédures à l’initiative de Monsieur [K] pour des annulations d’assemblées générales. 

Elle fait valoir que l’attention des acquéreurs a été portée sur l’existence de ces procédures, comme le montrent les procès-verbaux d’assemblée générale transmis : 

- le procès-verbal d’assemblée générale du 16 janvier 2018 faisant état d’annulation d’assemblées générales (résolutions 18 et 19), d’un point sur la procédure d’appel opposant le syndicat des copropriétaires à M. [K] (résolution 20) et des décisions à prendre concernant les actions à mener contre Maître [D] (résolution 21), 

- le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 4 juillet 2019, où il est fait état d’un point d’information sur les conclusions de l’analyse juridique demandée par le conseil syndical à Maître [X] sur les obligations possibles de la compagnie des Eaux de Paris à intervenir sur la canalisation centrale (résolution 4) et du rejet d’une résolution concernant l’envoi d’une demande à la voirie afin d’acquérir le statut de voie privée ouverte (résolution 5), les procédures opposant le syndicat à M. [K] faisant l’objet d’un point d’information (résolution 8), 

- le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 octobre 2019, à laquelle les acquéreurs étaient présents, et qui a évoqué la procédure de médiation en cours avec Eau de Paris (résolution 16), outre un point sur les procédures initiées par M. [K] (résolution 15),

Elle ajoute que [Y] [S] a adressé un courriel le 10 juillet 2019 relatif au procès-verbal de l’assemblée générale de juillet dans lequel elle évoque le nombre important de procédures et travaux en cours, et que dans la promesse de vente le promettant déclare l’existence des procédures relatées à l’état daté et aux procès-verbaux annexés. 

Elle conteste que les demandeurs n’auraient pas acheté s’ils avaient eu connaissance de l’impossibilité de voter des travaux sans risque d’annulation, en ce qu’au moment de la vente, les assemblées générales se tenaient normalement, sans risque d’annulation, les derniers procès-verbaux démontrant que les propriétaires pouvaient prendre les décisions utiles à l’intérêt de la [Adresse 6], ainsi qu’en atteste M. [P] dans l’attestation remise aux demandeurs. 

Sur la dissimulation de l’existence de dégâts causés par la rupture de canalisation à l’été 2019 sur la véranda de la maison acquise, elle soutient que : 

- l’éclat est apparu à l’occasion d’une soirée organisée avec des amis en juin 2019, comme en atteste [I] [H] à l’origine de l’impact,

- l’assurance de [T] [W] a pris en charge le dommage qui a été déclaré le 11 septembre 2019, et la réparation faite le 21 octobre 2019 ainsi que le confirme cet assureur par courriel, de sorte que cet accident est sans lien avec la rupture de canalisation.

[T] [W] estime être de bonne foi, rappelle qu’elle a vécu plus de vingt ans dans le pavillon sans dégâts liés aux problèmes de canalisation ni n’a connu de coupures d’eau à répétition ou de fuites importantes, mais uniquement des épisodes isolés n’ayant donné lieu qu’à de brèves coupures d’eau pour les réparations. 

Elle ajoute qu’elle n’était pas à [Localité 1] en août 2019, comme en attestent son compagnon et le maire du village où elle réside habituellement. 
Elle rappelle qu’elle a confié à une agence immobilière la vente et donné aux acquéreurs toute liberté de visite et d’audit des documents pré-contractuels ainsi que le pouvoir pour assister à l’assemblée générale d’octobre 2019, et que ces derniers sont avocats. Elle rappelle que les demandeurs pouvaient se dédire en cas d’anomalies révélées par le diagnostic assainissement. 

Elle indique qu’au jour de la vente, la maison ne présentait aucune fissure ainsi qu’en atteste [C] [FV] et que le montrent les photographies prises par l’agence, et rappelle que le pavillon n’ayant pas été touché par la rupture de canalisation de l’été 2019, elle n’a pas été conviée aux opérations d’expertise comme en atteste la liste des personnes présentes. 

Elle considère que les demandeurs supputent sa connaissance de dégâts concernant d’autres pavillons, mêmes antérieurs à son acquisition en 1998. Elle indique qu’elle n’aurait jamais pu prévoir, et à plus forte raison cacher aux acquéreurs, qu’une rupture de canalisation entrainerait avant la vente des dégâts dans le pavillon. 

Elle indique que le fait d’avoir écrit un courrier au syndic pour contester une facture d’Eau de Paris en 1999, ne permet en aucun cas de conclure qu’elle a délibérément caché des informations aux acquéreurs. 


Sur ce, 

Selon l’article 1602 du code civil, « Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige.
Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur ». 

L’article 1112-1 du code civil dispose que « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».

L'article 1137 du code civil énonce : 

« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. 
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. 
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. » 

En l'espèce, [Y] [S] et [Z] [O] reprochent à [T] [W] d’avoir manqué à son obligation d’information précontractuelle et commis un dol, en dissimulant : 

- des informations relatives à l’absence d’entretien des canalisations enfouies sous la voie privée,
- l’existence de multiples procédures en cours au sein de la [Adresse 6], 
- l’existence des dégâts causés par la rupture de canalisation à l’été 2019 sur la véranda de la maison acquise. 

Sur la dissimulation d’informations relatives à l’absence d’entretien des canalisations enfouies sous la voie privée 

S’agissant des informations relatives à l’absence d’entretien des canalisations enfouies sous la voie privée, il apparaît que les demandeurs se prévalent d’éléments anciens tel qu’un courrier de [T] [W] du 10 avril 1999 s’alarmant de la « très excessive » facture payée à Eaux de Paris au moment de son installation, d’une note de M. [P] du 9 janvier 2001 faisant état d’une expertise judiciaire consécutive à un dégât des eaux survenu en 1997, de la constitution de provisions en 2003 pour procéder à la réfection des canalisations situées sous la voie. Aucune pièce n’est par ailleurs visée pour justifier l’allégation des demandeurs quant à la connaissance par [T] [W] d’une condamnation à indemniser un copropriétaire en 2005, quant aux échanges qui seraient intervenus en 2011 relatifs à la clé de répartition des charges ou quant à la connaissance par celle-ci de l’aggravation des ruptures de canalisation au fil du temps. 

Il apparaît toutefois que les demandeurs n’ignoraient pas avant la vente, dont ils pouvaient se dédire après la promesse compte tenu de l’existence d’une clause en ce sens en présence d’un diagnostic assainissement non conforme, l’existence de problématiques récurrentes de ruptures de canalisation. En effet, dans son courriel antérieur à la vente du 13 novembre 2019, [Y] [S] écrivait : « En complément de nos observations ci-dessous et à la suite de la visite de ce jour, nous sommes très inquiets du coût des travaux d’urgence mis en œuvre cet été et depuis la date de signature de la promesse de vente, du fait des ruptures de canalisation sous la voie de la [Adresse 6]. Encore aujourd’hui, une canalisation a explosé, inondant la voie. » 
Ce courriel démontre que les acquéreurs avaient connaissance du fait que dès l’été 2019, une première rupture de canalisation était intervenue, avant qu’une autre rupture ne survienne le 13 novembre 2019, et qu’ils n’ignoraient manifestement pas la possibilité d’un coût important de travaux pour y remédier, puisque [Y] [S] s’en inquiète dans ce même courriel. 

En outre, les procès-verbaux d’assemblée générale qui ont été transmis aux acquéreurs avant la vente montrent la nécessité de procéder à des travaux sur les réseaux enterrés. 

Ainsi, le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 4 juillet 2019, transmis aux acquéreurs dès le 10 juillet 2019 fait état : 

- en sa résolution n°6, de l’« audition des représentants de bureaux d’étude/architecte pour les travaux de réseaux enterrés », 
- en sa résolution n°10, du projet de fourniture et de pose d’une vanne d’arrêt d’eau à l’entrée de la [Adresse 6], 
- en sa résolution n°11, du projet de pose d’une vanne en bas de l’escalier, 
- en sa résolution n°12, d’un point d’information concernant les travaux de réseaux enterrés. 

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 22 octobre 2019, à laquelle ont assisté les acquéreurs en vertu d’un pouvoir donné par la venderesse tel que cela ressort des attestations des copropriétaires [L] [G] et [B] [Q], montre quant à lui : 
- en ses résolutions n°17 et 18, qu’il a été décidé de confier une mission au bureau d’études Imméau pour réaliser des travaux de réfection sur le réseau enterré de la villa haute et de la villa basse (résolutions 17 et 18), 

- en sa résolution n°19, qu’un géotechnicien, le cabinet BOTTE a été choisi pour une « mission d’étude pour la structure et les sondages à effectuer dans la villa basse », ceci « pour les travaux à prévoir sur la stabilité de l’allée et des maisons attenantes ». 

En outre, et ainsi que l’indique l’expert judiciaire, « les acquéreurs étaient au courant de la fragilité des sols (base géorisques », l’expert observant que « toute la [Adresse 6] est concernée par le risque 
« mouvements de terrain » et que « tous les copropriétaires au moment de l’achat sont au courant de ce risque ». 

Il résulte de ce qui précède que les demandeurs n’ignoraient ni la récurrence des problèmes de ruptures de canalisations dans la [Adresse 6], ni la nécessité de procéder à des travaux pour y remédier. Les éléments très anciens prétendument retenus par [T] [W] ne présentent donc au regard de cette connaissance par les acquéreurs aucun caractère déterminant. Aucun dol ou manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut donc être retenu à ce titre. 

Sur la dissimulation de l’existence de multiples procédures en cours au sein de la [Adresse 6] 

Sur la dissimulation de l’existence de multiples procédures en cours liées à une répartition litigieuse des droits de vote et des charges entre propriétaires, il apparaît qu’au contraire de ce que soutiennent les demandeurs, les procès-verbaux d’assemblée générale transmis en faisaient état. Ainsi : 

- le procès-verbal d’assemblée générale du 16 janvier 2018 fait état en ses résolutions n°18 et 19 d’annulation d’assemblées générales, en sa résolution n°20 d’un point sur la procédure d’appel opposant le syndicat des copropriétaires à M. [K] et en sa résolution n°21 des décisions à prendre concernant les actions à mener contre Maître [D], administrateur judiciaire,
 
- le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 4 juillet 2019, fait en sa résolution n°8 un point d’information quant aux procédures opposant le syndicat des copropriétaires à M. [K] faisant l’objet d’un point d’information, 

- le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 octobre 2019, à laquelle les acquéreurs ont assisté, évoque en sa résolution n°16 la procédure de médiation en cours avec la société Eau de Paris, outre un nouveau point en sa résolution n°15 sur les procédures initiées par M. [K]. 

Il apparaît également que les acquéreurs avaient bien pris note de l’existence de procédures en cours impliquant M. [K], puisque [Y] [S] écrivait dans son courriel du 10 juillet 2019 « Quel est l’objet des procédures opposant le syndicat des copropriétaires à M. [K] ? ». 

Ils ne pouvaient ignorer au moment de la vente que cette procédure concernait l’annulation d’une assemblée générale, puisque le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 janvier 2018 précité précise en sa résolution n°18 : « Par assignation en date du 23 décembre 2015 Monsieur [JE] [K] a sollicité l’annulation de l’Assemblée Générale du 19 octobre 2015 qui s’est tenue sur une clé de répartition au 432/432èmes. Monsieur [JE] [K] estime que la clé qui aurait dû être appliqué est la clé au 84/84èmes ». 

Aucun dol ou manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut donc non plus être retenu à ce titre. 

Sur la dissimulation de l’existence de dégâts causés par la rupture de canalisation à l’été 2019 sur la véranda de la maison acquise 

S’agissant de la dissimulation de l’existence de dégâts causés par la rupture de canalisation à l’été 2019 sur la véranda, il apparaît que [Y] [S] et [Z] [O] ne justifient pas du lien de causalité qu’ils allèguent entre cet événement et le dommage sur la véranda. Au surplus, [T] [W] justifie d’une attestation de [I] [H], laquelle a indiqué avoir heurté la vitre et provoqué un éclat de 50 cm de longueur. L’agent d’assurance de la société PACIFICA indique d’ailleurs dans un courriel que [T] [W] les « avait contactés en date du 11/09/2019, en nous indiquant une fissure sur un vitrage de la véranda lors d’un bris de glace accidentel ». 

Il ne peut donc être retenu que [T] [W] aurait caché aux demandeurs le fait que le bien vendu aurait été affecté par la rupture de canalisation à l’été 2019. Aucun dol ou manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut donc non plus être retenu de ce chef. 

*

Il résulte de ce qui précède que les demandes de [Y] [S] et [Z] [O] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre [T] [W] au titre du dol ou du manquement à une obligation précontractuelle d’information seront rejetées. 

Sur la garantie des vices cachés

Sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, [Y] [S] et [Z] [O] sollicitent également la condamnation de [T] [W] au titre de la garantie des vices cachés, faisant valoir à cet égard que : 

- le bien vendu est affecté d’un vice caché, à savoir qu’il est susceptible à tout moment de subir des dommages multiples sur la structure de ce bien comme en surface, le rendant impropre à son habitation, outre un risque d’effondrement du sous-sol, 

- le vice s’étend à la situation de l’ensemble immobilier, affecté de graves dysfonctionnements anciens engendrant des coûts importants, 
- ils n’ont pu découvrir ce vice avant l’acquisition, puisque [T] [W] s’est volontairement abstenue d’en faire état.

[T] [W] rappelle que l’acte de vente prévoit une clause d’exonération des vices cachés, et renvoie à ses développements précédents sur le fait qu’elle n’en avait pas connaissance, et en conclut que la clause doit s’appliquer. 

Sur ce, 

Selon les dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents ou dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. 

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Il est constant que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle pour réticence dolosive ou défaut d’information précontractuelle d’information.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède que les vices allégués par [Y] [S] et [Z] [O] ne leur ont pas été cachés par [T] [W]. Par conséquent, leurs demandes en diminution du prix de vente dirigées contre [T] [W] seront rejetées. 

En l’absence de vice caché, la demande subsidiaire des acquéreurs aux fins d’expertise sera elle aussi rejetée, ainsi que celle de condamner [T] [W] aux sommes retenues par cet expert


Sur la responsabilité de Maître [U] [J] et de la SCP [N] [R] et [U] [J] 

Les demandeurs rappellent que Maître [U] [J] a rédigé la promesse de vente du 11 juillet 2019 comme l’acte de vente du 14 novembre 2019, et lui reproche d’avoir manqué à son devoir de conseil en ce que le notaire aurait dû les mettre en garde sur :

- le défaut des informations figurant dans le diagnostic d’assainissement,
- le statut de la [Adresse 6] et en particulier les motifs d’annulation annuelle des assemblées générales en raison de l’illégalité des clés de répartition des droits de vote et des charges,
- les fragilités des réseaux souterrains et des questions sur leur statut juridique,
- les incidences financières, pour les acquéreurs, des dégâts causés aux pavillons riverains par les canalisations enfouies sous la voie, en particulier s’agissant des pavillons touchés par le sinistre de juillet 2019,
- la nature des sous-sols et le passif de la voie en matière de dégâts causés par les canalisations, d’affaissement des sols et de dégradation des pavillons riverains. 

Ils font valoir que : 

- le 3 juillet 2019, le notaire leur a transmis plusieurs diagnostics, dont celui relatif aux risques naturels, sans faire de commentaire alors qu’il est tenu à une obligation de conseil, 

- il ne les a jamais informés des conséquences qu’engendrait le statut de voie privé de la [Adresse 6], notamment eu égard aux questions de propriété des canalisations d’eau potable et d’assainissement traversant cette voie privée, 

- il ne les a pas non plus informés du fait que la [Adresse 6] ne disposait d’aucune clé de répartition des droits de vote et de charges valable, engendrant l’annulation systématique, depuis plusieurs années, des décisions votées par l’assemblée des copropriétaires alors que c’est l’objet de toutes les procédures engagées par M. [K], outre le risque d’un dommage causé à un tiers pouvant entraîner la condamnation de l’ensemble des copropriétaires,

- le 8 juillet 2019, [Z] [O] a interrogé le notaire sans recevoir de réponse, sur la possibilité de réaliser un diagnostic de l’installation en matière d’assainissement, compte tenu du coût de la mise aux normes et de l’absence de garantie de la conformité aux normes par le promettant, 

 
- le seul fait qu’ait été insérée dans la promesse de vente, à leur demande, une clause relative à la conformité des installations de raccordement des eaux usées ne saurait suffire à exonérer le notaire de sa responsabilité, 
 
- s’il a été prévu dans la promesse de vente qu’en cas de défaut d’accord sur la prise en chargefinancière des anomalies relevées au titre du raccordement au collecteur d’eaux usées, rien n’a été prévu par le notaire sur la prise en charge par le vendeur des conséquences pouvant résulter de la rupture d’une canalisation au sein de la voie privée, hypothèse qui aurait dû être intégrée dans la promesse et l’acte de vente, et le notaire ne les a pas conseillés sur ce point,

- le notaire ne les a pas alertés sur les anomalies présentées par le diagnostic d’assainissement transmis le 11 juillet 2019, après la promesse de vente, ce diagnostic s’avérant en plus faux, puisque concluant à l’existence d’un réseau séparatif alors qu’il est unitaire, 
- ils l’ont interrogé sur ledit diagnostic le 12 novembre 2019, et il s’est contenté de renvoyer les questions à l’agence immobilière, 

- le 13 novembre 2019, [Y] [S] a interrogé le notaire sur les ruptures de canalisation dans la voie, sans recevoir de réponse, 

 - la clause dont se prévaut aujourd’hui le notaire relative au séquestre d’une somme de 5 000 euros au titre des sommes dues par [T] [W] au syndic par suite de la rupture de canalisation à l’été 2019 est insuffisante eu égard au risque de rupture de canalisation, à l’ampleur des dégâts sur les pavillons voisins et aux condamnations à supporter dans le futur, de sorte que le notaire a failli à son devoir de conseil sur le montant à séquestrer,

- le 8 mars 2020, une rupture de canalisation a eu lieu devant leur pavillon, entraînant un affaissement de la cour intérieure, ainsi que des fissures dans les murs de ce pavillon, et le cabinet Botte mandaté par le syndic des propriétaires de la [Adresse 6] a conclu à un affaissement de la voirie, en raison de la vétusté des canalisations d’eau et d’assainissement, alors même qu’ils avaient interrogé le notaire sur le diagnostic d’assainissement sans recevoir de réponse.

Maître [U] [J] et la SCP [N] [R] et [U] [J] contestent que le notaire ait commis une faute, en ce que : 
- la vente a été négociée par une agence immobilière qui s’est rendue sur place avec les acquéreurs qui ont pu se rendre compte de l’état du bien, 

- l’agence immobilière avait le devoir d’investiguer pour renseigner parfaitement les potentiels acquéreurs sur l’état de la maison et sur son environnement,

- le notaire n’est pas à l’origine de la présentation du bien et de la négociation et n’avait à ce titre, aucune obligation de se rendre sur place pour vérifier la consistance et l’état général du bien vendu,

- il ne pouvait pas alerter les acquéreurs sur l’état du bien et des canalisations, 

- le notaire a anticipé la question de l’assainissement en insistant auprès de l’agence immobilière, pour que soit établi un certificat de raccordement de la maison au réseau d’assainissement, 

- le 1er juillet 2019, il a demandé à la société TERRASSES ET JARDINS les diagnostics techniques dont le diagnostic assainissement, 
- le 4 juillet 2019, le notaire s’est mis en rapport avec le syndic de l’immeuble pour obtenir les pièces nécessaires à la rédaction de l’acte et notamment « l’attestation relative au raccordement de la maison au réseau d’assainissement collectif ou, à défaut, tout renseignement à ce sujet », le syndic adressant en réponse les pièces du dossiers et précisant après relance être dans l’incapacité « d’effectuer cette attestation » concernant l’assainissement, 
 
- il a été inséré dans l’avant contrat (page 20) une clause selon laquelle « le raccordement est aux normes selon les déclarations du vendeur, mais que ce dernier produira un diagnostic le confirmant et pour le cas où ces travaux de remise aux normes devaient s’imposer, les parties se rapprocheraient pour revoir ce point entre elles », 

- il a aussi été inséré une clause précisant qu’en cas d’anomalie au titre du raccordement, et non au titre de l’installation proprement dite et son fonctionnement, la promesse deviendrait caduque sans indemnité à défaut d’accord des parties, 

- l’insertion de cette clause singulière montre que la question de l’assainissement a été étudiée et discuter, et intégrée à l’acte par le notaire pour protéger les acquéreurs, leur permettant de se désengager en cas d’anomalie révélées par le diagnostic,

- [Y] [S] et [Z] [O] ne peuvent donc soutenir que le notaire s’est abstenu de répondre à leurs interrogations,

- le diagnostic d’assainissement établi par la Société SYNERGIE EXPERTISE IMMOBILIERE a été communiqué aux acquéreurs en juillet, et ceux-ci ont indiqué le 12 novembre 2019 à réception du projet d’acte de vente « s’agissant de l’assainissement, le rapport déjà transmis courant juillet ne statue pas précisément sur la question de la conformité des installations »,

- à la suite de quoi le notaire répondait le 13 novembre 2019 « : « Un point me gêne toutefois : Votre demande relative à l’assainissement ; je pense que ni l’agence, ni le vendeur, n’ont prévu de faire établir un contrôle supplémentaire : merci par avance à l’agence qui nous lit de nous revenir sur ce point », relançait l’agence concernant un contrôle complémentaire de l’assainissement et éventuellement un séquestre sur le prix de vente, ce à quoi la société TERRASSES ET JARDINS répondait que le vendeur n’accepterait sans doute pas un contrôle supplémentaire mais qu’elle contactait les acquéreurs, et le notaire rappelait que les parties devaient se rapprocher pour envisager la suite tel que convenu en cas d’anomalie révélée par le contrôle, 


- le 13 novembre 2019, [Z] [O] a écrit au notaire: « Après avoir échangé avec l’agence, nous comprenons qu’il n’y a pas lieu de s’inquiéter de la conclusion du diagnostic assainissement, dès lors qu’il atteste qu’il y avait une séparation des eaux usées et pluviales, conforme aux exigences réglementaires et applicables.
Dans ces circonstances, votre acte n’appelle pas d’autre commentaire de votre part.
Nous vous confirmons évidemment notre présence pour la signature demain »,

- malgré de nombreuses demandes, le syndic n’a pas communiqué un nouvel état daté, et c’est compte tenu de cette carence que le notaire a proposé la mise en place d’un séquestre, 

- les demandeurs ont accepté de signer l’acte de vente, connaissance prise des récents désordres constatés dans la voie et en contrepartie de la prise en charge financière par la venderesse des travaux urgents votés lors de l’assemblée générale du 22 octobre 2019, raison pour laquelle un séquestre de 5 000 euros a été mis en place, et a permis le paiement des travaux de 1 409,95 euros votés le 22 octobre 2019, et le surplus a été remis à la venderesse. 
 
Sur ce, 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

En vertu de ce même texte, le notaire rédacteur d'un acte de vente a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité de son acte. 

Selon l'article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d’exercice libéral, chaque associé répond, sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l'action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l'associé concerné, ou encore contre les deux. 

Il est en revanche constant que si le notaire ne peut être responsable des conséquences d'un fait dont il n'a pas eu connaissance, et s'il n'est pas tenu d'effectuer des vérifications procédant d'une situation qu'il ignore, il lui appartient néanmoins, lorsque les éléments dont il dispose lui permettent de déceler des difficultés ou de douter de l'exactitude des déclarations des parties ou de la clarté d'une situation, de procéder à des investigations complémentaires ou à tout le moins d'interroger les parties en présence aux fins de les conseiller et d'assurer l'efficacité de son acte. 

En l'espèce, [Y] [S] et [Z] [O] reprochent au notaire de ne pas les avoir utilement informés sur différents aspects. 

S’agissant d’abord du diagnostic concluant à la non-conformité du réseau d’assainissement, il apparaît que le notaire a inséré dans l’acte de vente une clause en faisant état, ce qui montre que l’attention des acquéreurs a été attirée à ce sujet, l’acte précisant « L’ACQUEREUR déclare être informé des conclusions de ce diagnostic et vouloir en faire son affaire personnelle ». Par ailleurs, le 13 novembre 2019, [Z] [O] avait écrit au notaire : « Après avoir échangé avec l’agence, nous comprenons qu’il n’y a pas lieu de s’inquiéter de la conclusion du diagnostic assainissement, dès lors qu’il atteste qu’il y avait une séparation des eaux usées et pluviales, conforme aux exigences règlementaires et applicables.
Dans ces circonstances, votre acte n’appelle pas d’autre commentaire de votre part.
Nous vous confirmons évidemment notre présence pour la signature demain ». 

Aucune faute ne peut donc être retenue à ce titre contre le notaire. 

S’agissant des motifs d’annulation des assemblées générales en raison de l’illégalité des clés de répartition des droits de vote et des charges, les demandeurs produisent différentes attestations de copropriétaires indiquant que, de façon récurrente, il a existé des contentieux relatifs à des assemblées générales. Cependant, les demandeurs n’ignoraient pas cette difficulté, tel que cela résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 16 janvier 2018 qui leur a été communiqué, et indiquant en sa résolution n°18 : « Par assignation en date du 23 décembre 2015 Monsieur [JE] [K] a sollicité l’annulation de l’Assemblée Générale du 19 octobre 2015 qui s’est tenue sur une clé de répartition au 432/432èmes. Monsieur [JE] [K] estime que la clé qui aurait dû être appliqué est la clé au 84/84èmes ». Ainsi, les demandeurs n’ignoraient pas l’existence d’une difficulté à ce sujet, pouvant déjà apprécier le risque s’attachant à l’existence de contentieux relatifs à l’annulation d’assemblées générales, et s’étant même interrogés à ce sujet dans un courriel. Par suite, le notaire n’a pas commis la faute qu’ils leur reprochent. 

S’agissant de la fragilité des réseaux souterrains et des questions sur leur statut juridique, il résulte de ce qui précède que les demandeurs étaient pleinement informés de la fragilité du réseau souterrain compte tenu de l’existence d’une rupture de canalisation à l’été 2019 et en novembre 2019. Ils n’expliquent pas concrètement quelle information supplémentaire ou conseil aurait pu être délivré par le notaire, les conséquences attendues d’une rupture de canalisation pouvant être appréciées par un profane. Par ailleurs, les demandeurs, auxquels a nécessairement été communiqué le plan de la copropriété, ne pouvaient ignorer que les canalisations incriminées dépendaient d’une voie privée. 

Le fait que l’assemblée générale des copropriétaires, dont celle à laquelle ils ont assisté, vote des études ou travaux concernant ces réseaux ne laissait pas d’équivoque à ce sujet. Le fait que l’assemblée générale ait évoqué « les obligations possibles de la compagnie des eaux de Paris à intervenir sur la canalisation centrale » ne permet pas de considérer que les demandeurs aient pu se méprendre sur la nature de cette voie, ni que le notaire devait leur donner une information supplémentaire. Aucune faute du notaire ne peut donc être retenue de ce chef. 

De la même façon, les acquéreurs n’avaient pas à être spécifiquement renseignés sur les incidences financières les concernant s’agissant des dégâts causés aux pavillons riverains par les canalisations enfouies sous la voie, et du risque de dégât à leur pavillon. En effet, même un acquéreur profane ayant connaissance de l’existence de deux ruptures de canalisation est en mesure de s’attendre à ce que ces événements entraînent un coût important. Au surplus, la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale, confiant différentes missions à des bureaux d’études aux fins de faire réaliser des travaux n’a pu leur laisser croire que le problème n’était que ponctuel ou dénué de gravité. Le fait qu’aucune clause n’ait été insérée dans la promesse ni l’acte de vente quant aux risques d’une rupture de canalisation n’est pas en lien avec le préjudice qu’ils allèguent, mais avec le fait qu’ils ont choisi d’acquérir le bien malgré la survenance de deux ruptures de canalisation depuis la promesse de vente alors qu’ils avaient la possibilité de se dédire compte tenu du défaut de conformité du diagnostic assainissement. Il résulte également de ce qui précède qu’il n’est pas démontré que l’éclat sur la véranda du bien acquis soit la conséquence de la rupture de canalisation survenue en août 2019. Aucun reproche ne peut non plus être fait au notaire s’agissant du montant du séquestre, lequel n’avait vocation à couvrir que les coûts induits par l’assemblée générale du 22 octobre 2019 à laquelle les demandeurs ont assisté, et non les coûts résultant de la rupture de canalisation survenue après la vente en mars 2020 qui a impacté le bien qu’ils ont acquis. 
 
Enfin, les acquéreurs reprochent au notaire de ne pas les avoir informés sur la nature des sous-sols et le passif de la voie en matière de dégâts causés par les canalisations, d’affaissement des sols et de dégradation des pavillons riverains. Ils ont par ailleurs assisté à l’assemblée générale du 22 octobre 2019, à l’occasion de laquelle un point a été fait sur « la désignation d’un géotechnicien pour des travaux à prévoir sur la stabilité de l’allée et des maisons attenantes », de sorte qu’ils n’ignoraient pas l’existence de cette difficulté. En outre, et ainsi que le relève l’expert, ils ont eu accès à la base géorisques, et même un acquéreur profane ne peut ignorer que l’instabilité du terrain est susceptible d’affecter les canalisations, le risque induit s’étant d’ailleurs concrétisé à deux reprises entre la promesse de vente et l’acte de vente. 
Il résulte donc de ce qui précède qu’en l’absence de faute, toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Maître [U] [J] et la SCP [N] [R] et [U] [J] seront rejetées. 


Sur la responsabilité de l’agent immobilier la société TERRASSES ET JARDINS 

[Y] [S] et [Z] [O] reprochent à la société TERRASSES ET JARDINS, agent immobilier fréquemment amené à commercialiser des biens situés dans des voies privées, d’avoir manqué à son devoir de conseil, en ne les alertant pas sur : 


- les risques engendrés (et réalisés dans le passé) d’affaissement de la chaussée et de ruptures de canalisations résultant de la présence sous-terraine d’anciennes carrières,

- les conséquences juridiques et financières résultant de l’acquisition d’une maison située dans une voie privée, d’autant plus lorsqu’elle connaît des dégâts avérés, 

- les problématiques pouvant naître de la prise en charge par les riverains de la voie privée,

- les conséquences financières résultant d’une rupture de canalisation au sein de la voie privée,

- les problématiques anciennes tenant aux statuts de la voie, engendrant des contentieux récurrents.


Il font valoir que : 

- la société TERRASSES ET JARDINS était dans l’obligation de transmettre l’ensemble des informations en sa possession concernant le bien objet de son mandat, mais également de toutes les informations portant sur la situation de ce bien et des conséquences en résultant, ce qu’elle n’a pas fait, 

- le bien se situe au centre d’une zone d’anciennes carrières souterraines ainsi que le montre le PLU, ce qui représente un risque majeur d’affaissement de la chaussée et de rupture de canalisation, risque présent dans le sud et l’est parisien, risque nécessairement connu de professionnels de l’immobilier se présentant comme ayant une expertise de la vente de maisons dans ce secteur, de sorte que le bien comportait des risques, 

- la [Adresse 6] est située dans une voie privée impliquant de facto des conséquences juridiques et financières pour les propriétaires des logements composant ce lotissement,

- l’agent immobilier ne les a pas informés des risques de rupture de canalisation résultant de la location de la maison sur d’anciennes carrières, ni sur les conséquences juridiques et financières résultant du régime juridique de la voie privée, 

- la communication des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ne dispense pas l’agent immobilier de son obligation d’information et de conseil,

- la procédure opposant M. [K] au syndicat des copropriétaires ne concerne nullement le réseau d’assainissement de la voie privée, étant relative à une annulation d’assemblée générale et donc sans rapport avec les troubles résultant du réseau d’assainissement, 

- la seule mention de « travaux de réseaux enterrés » dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2019, ne pouvait suffire à les alerter sur l’étendue de la situation catastrophique depuis les années 1980, le séquestre de 5 000 euros laissant croire qu’il s’agissait de travaux de réparation ponctuels,

- leur qualité d’avocat, d’ailleurs sur des sujets éloignés du droit immobilier, ne dispense pas la société TERRASSES ET JARDINS de ses obligations, alors qu’elle agit en tant que professionnelle de l’immobilier 

- l’agence vend toujours des biens dans la [Adresse 6], sans informer les acquéreurs des risques ni des procédures en cours. 

La société TERRASSES ET JARDINS s’oppose à cette demande de condamnation, en ce que : 

- les demandeurs ne démontrent pas qu’elle était en possession d’informations sur le bien immobilier que n’avaient pas les acquéreurs, et qu’elle aurait passé sous silence, 

- le fait qu’elle ait l’habitude de commercialiser ce type de biens est une généralité et ne prouve pas qu’elle avait des informations supplémentaires, 

- elle n’a pas été rédactrice de la promesse de vente, ni n’était copropriétaire au sein de la Villa, 

- le courriel du 12 novembre 2019 des acquéreurs ne lui a pas été adressé, mais au notaire, 

- elle ignorait la situation du réseau d’assainissement, dont il n’est pas prouvé qu’il existait au moment de la vente, 

- l’agent immobilier n’est pas tenu d’effectuer des recherches exhaustives ou d’aller au-delà d’un contrôle usuel, 

- les acquéreurs avaient une parfaite connaissance de la situation, ont en connaissance de cause choisi d’acheter le bien, ainsi que le montrent les échanges de courriels avec le notaire au sujet du réseau d’assainissement, et ont eu accès notamment au procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 lequel mentionne l’existence de procédures portant sur « le réseau enterré », ayant en outre été informés de l’incident survenu sur une canalisation en juillet 2019, 

- la promesse comporte une clause permettant au bénéficiaire de se dédire en cas d’anomalies au titre du raccordement, ce qui montre que [Y] [S] et [Z] [O] étaient conscients de la situation existante, et l’acte de vente indique que l’acquéreur est informé des conclusions de ce diagnostic et en fait son affaire personnelle, 

- les acquéreurs ont participé, avant l’acquisition, à l’assemblée générale du 22 octobre 2019 au cours de laquelle ont été évoquées :
* une mission au bureau d’études Imméau, spécialisé dans le domaine de l’eau et les problèmes de fuites sur les canalisations et réseaux, pour réaliser des travaux sur le réseau enterré de la villa haute et de la villa basse,
* la désignation d’un géotechnicien pour des travaux à prévoir sur la stabilité de l’allée et des maisons attenantes, 

- les demandeurs ne prouvent donc pas que la société TERRASSES ET JARDINS ait pu connaître l’existence du désordre ni deviner que la rupture de la canalisation allait provoquer un effondrement du sol.

Sur ce, 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

Le premier alinéa de l’article 1992 du code civil dispose que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. ».

Il est constant que manque à son devoir de conseil l’agent immobilier qui omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble vendu et qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer mais non sur l’existence de désordres non apparents s’il n’est pas rapporté la preuve qu’il en avait connaissance. 

S’agissant d’un défaut d’information par l’agent immobilier des risques engendrés d’affaissement de la chaussée et de ruptures de canalisations résultant de la présence souterraine d’anciennes carrières, les demandeurs étaient nécessairement informés de ce risque, puisqu’il s’est réalisé à deux reprises entre la promesse et la vente et qu’ils ont fait le choix d’acquérir le bien alors qu’ils avaient la possibilité de se dédire compte tenu de la non-conformité du diagnostic assainissement.

 Il résulte aussi de ce qui précède qu’ils ont eu connaissance de la base géorisques faisant état de l’instabilité du terrain, et que l’assemblée générale du 22 octobre 2019 à laquelle ils ont assisté a notamment eu pour objet « la désignation d’un géotechnicien pour des travaux à prévoir sur la stabilité de l’allée et des maisons attenantes ». Aucune faute ne peut donc être retenue à ce titre. 

S’agissant d’un défaut d’information quant aux conséquences juridiques et financières résultant de l’acquisition d’une maison située dans une voie privée, il s’agit d’un élément que les acquéreurs n’ont pu ignorer au regard des plans de copropriété comme du fait que l’assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2019 à laquelle ils ont assisté a missionné un bureau d’études dans la perspective de travaux sur cette voie. Ce vote de l’assemblée générale des copropriétaires ne laisse pas d’équivoque sur le fait que les travaux relatifs à cette voie sont à la charge de la copropriété, de sorte que les acquéreurs n’avaient pas spécifiquement besoin d’être alertés par l’agent immobilier. Aucune faute ne peut donc être retenue à ce titre. 
De la même façon, un acquéreur profane est en mesure de se rendre compte des conséquences financières résultant d’une rupture de canalisation au sein d’une voie privée, les acquéreurs n’ignorant pas pour avoir assisté à l’assemblée générale du 22 octobre 2019 que les travaux pour y remédier étaient à la charge de la copropriété. Aucune faute ne peut donc être retenue à ce titre. 

S’agissant enfin des problématiques anciennes tenant aux statuts de la voie, engendrant des contentieux récurrents, l’existence de ces procédures n’avait pas échappé à leur vigilance puisqu’ils s’interrogeaient dans un courriel sur « l’objet des procédures opposant le syndicat des copropriétaires à M. [K] ? ». Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 janvier 2018, dont ils ont été destinataires précise en sa résolution n°18 que la procédure avait pour objet l’annulation d’une assemblée générale pour une contestation portant sur la clé de répartition, ce qu’ils n’ont pu ignorer. Même un acquéreur profane est en mesure d’apprécier que l’existence de ces contentieux pour la copropriété est de nature à entraîner des frais pour chacun de ses membres. Ainsi, aucune faute ne peut être retenue à l’endroit de l’agent immobilier. 

Il résulte donc de ce qui précède qu’à défaut de faute, toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la société TERRASSES ET JARDINS seront rejetées. 
 

Sur la responsabilité du syndic de copropriété

[Y] [S] et [Z] [O] reprochent au syndic de copropriété de ne pas leur avoir transmis une information correcte et exhaustive. 

Le Syndic, à savoir la société IDE, n’est pas constituée dans la présente instance. 

Sur ce, 

Les troisième et huitième alinéas de l’article 18 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à la présente espèce, disposent que : « I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : […] - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; […] - d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ; […] ».

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat.



La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Civ. 3eme, 6 mars 1991, no 89-18.758).

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel, (article 1240 du code civil), et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Il résulte des articles 1 à 5 du décret n°2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d'entretien de l'immeuble prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis respectivement ce qui suit : « Le carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée contient au moins les informations mentionnées à l'article 3 et, s'il y a lieu, celles mentionnées à l'article 4. », « Le carnet d'entretien est établi et mis à jour par le syndic qui actualise les informations qu'il contient. Lorsque le syndicat gère plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien un chapitre par bâtiment. Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d'entretien par chacun d'eux. Dans ce cas, le syndic ouvre, dans le carnet du syndicat principal, un chapitre pour les parties communes à l'ensemble des syndicats. », « Le carnet d'entretien mentionne : - l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ; - l'identité du syndic en exercice ; - les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats. », « Le carnet d'entretien indique également : - l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ; - la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ; - s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats ; - si le diagnostic technique global existe, la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l'immeuble en précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux ainsi que l'échéancier recommandé ; - s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires. » et « Le carnet d'entretien peut en outre, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées. ». 

En l'espèce, [Y] [S] et [Z] [O] se limitent dans leurs développements relatifs à la responsabilité du syndic à lui reprocher de ne pas leur avoir transmis une information correcte et exhaustive, sans expliquer in concreto la faute qu’ils lui reprochent, ni quelle information ils attendaient de sa part. 

Par conséquent, la demande en paiement de dommages et intérêts sera également rejetée en ce qu’elle est dirigée contre la société IDE. 

Sur la demande de [Y] [S] et [Z] [O] de condamner [T] [W] à les garantir de condamnations futures 

[Y] [S] et [Z] [O] demandent de condamner [T] [W] à les garantir de : 

- toutes les sommes pouvant être mises à leur charge au titre des travaux de réfection et d’entretien des canalisations se trouvant sous la voie de la [Adresse 6], ainsi que tous les travaux nécessaires à la mise en sécurité de leur habitation,

- et toutes les sommes pouvant être mises à leur charge au titre des travaux nécessaires pour la réfection des pavillons de la [Adresse 6] ayant subi des dégâts au titre du sinistre de juillet 2019 et de ses aggravations, ainsi que tous les travaux nécessaires à la mise en sécurité et à la réfection de leur habitation. 

Ils exposent que [T] [W] était propriétaire au moment du sinistre survenu en juillet 2019, de sorte qu’elle doit assumer toutes les conséquences financières objet de ce sinistre qui est l’objet de l’expertise judiciaire, et ainsi les garantir de toutes les condamnations à venir du syndicat des propriétaires de la [Adresse 6] au titre des sinistres antérieurs à la vente. 

[T] [W] s’oppose à cette demande sur le fondement de l’article 1196 du code civil, en ce que : 

- la promesse de vente prévoyait des conditions suspensives, de sorte que le transfert des risques devait s’opérer lors la signature de l’acte authentique, 

- l’acte de vente mentionne en outre une convention des parties sur la répartition des risques, de laquelle il résulte que seuls les travaux ayant un fait générateur antérieur à la vente sont susceptibles d’être pris en charge par le vendeur,
 
- le pavillon ne présentait aucun stigmate lors de la vente, puisque le fait générateur des dégradations date du 8 mars 2020, 

- ce n’est que pour les besoins de la cause que les demandeurs prétendent pour la première fois que le bien avait été gravement affecté en août 2019, ce qu’ils ne mentionnaient ni dans leur assignation en référé, ni dans leur assignation au fond, ni dans leurs premières conclusions de janvier 2024.
 




Sur ce, 

Dans les contrats ayant pour objet l'aliénation de la propriété ou la cession d'un autre droit, le transfert s'opère lors de la conclusion du contrat.

Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l'effet de la loi.

Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. Toutefois le débiteur de l'obligation de délivrer en retrouve la charge à compter de sa mise en demeure, conformément à l'article 1344-2 et sous réserve des règles prévues à l'article 1351-1. 

En l'espèce, par l’acte de vente du 14 novembre 2019, le transfert de la propriété du bien a également entraîné transfert des risques s’y attachant, étant observé qu’il résulte de ce qui précède que [T] [W] n’a pas commis de faute dolosive. 

Or, il ressort des pièces communiquées et des développements qui précèdent que le sinistre ayant causé des dégradations dans le bien vendu est survenu le 8 mars 2020, soit postérieurement au transfert de propriété.

Par conséquent, cette demande de [Y] [S] et [Z] [O] sera rejetée. 

Sur la demande de Maître [U] [J] et la SCP [N] [R] et [U] [J] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive 

Maître [U] [J] et la SCP [N] [R] et [U] [J] demandent de condamner [Y] [S] et [Z] [O] à leur payer une somme de 2 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

Ils font valoir que : 

- le notaire a parfaitement accompli son devoir de conseil et d’information vis-à-vis des demandeurs, 
- la faute du notaire n’étant pas démontrée et le préjudice invoqué infondé, l’action des demandeurs se révèle particulièrement abusive. 
[Y] [S] et [Z] [O] soutiennent que les notaires ne démontrent pas en quoi ils auraient abusé de leur droit d’agir en justice, ni l’existence d’un préjudice. 

Sur ce, 

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l'article 1240 du code civil, qu'elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable. 


En l'espèce, il ne résulte d'aucun élément que [Y] [S] et [Z] [O], qui ont pu se méprendre sur l'étendue de leurs droits, aient agi avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire. 

Par conséquent, la demande de Maître [U] [J] et de la SCP [N] [R] et [U] [J] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée. 
 

Sur les mesures accessoires 

Compte tenu de la solution donnée au litige, [Y] [S] et [Z] [O] seront condamnés aux dépens. 

La distraction des dépens sera ordonnée. 

La demande de [Y] [S] et [Z] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 

[Y] [S] et [Z] [O] seront condamnés à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- à [T] [W], la somme de 4 000 euros, 
- à Maître [U] [J] et la SCP [N] [R] et [U] [J] pris ensemble, la somme de 4 000 euros, 
- à la société TERRASSES ET JARDINS, la somme de 4 000 euros. 
Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement, demande qui sera rejetée. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

Déclare irrecevables la note en délibéré adressée par [Y] [S] et [Z] [O] et la pièce lui étant jointe ; 

Rejette toutes les demandes de [Y] [S] et [Z] [O] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre [T] [W], contre Maître [U] [J] et la SCP [N] [R] et [U] [J] et contre la société IDE ainsi que la demande dirigée contre [T] [W] en diminution du prix de vente ; 

Rejette la demande subsidiaire de [Y] [S] et [Z] [O] d’ordonner une expertise et de condamner [T] [W] aux sommes retenues par cet expert ; 

Rejette la demande de [Y] [S] et [Z] [O] de condamner [T] [W] à les garantir de toutes les sommes pouvant être mises à leur charge au titre des travaux de réfection et d’entretien des canalisations se trouvant sous la voie de la [Adresse 6], ainsi que tous les travaux nécessaires à la mise en sécurité de leur habitation ; 
 
Rejette la demande de Maître [U] [J] et de la SCP [N] [R] et [U] [J] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [Y] [S] et [Z] [O] pour procédure abusive ; 

Rejette toute autre demande ; 

Condamne [Y] [S] et [Z] [O] aux dépens ; 

Ordonne la distraction des dépens ; 

Condamne [Y] [S] et [Z] [O] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 

- à [T] [W], la somme de 4 000 euros, 
- à Maître [U] [J] et la SCP [N] [R] et [U] [J] pris ensemble, la somme de 4 000 euros, 
- à la société TERRASSES ET JARDINS, la somme de 4 000 euros. 
Rejette la demande formée par [Y] [S] et [Z] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
Rejette la demande d’écarter l'exécution provisoire de la présente décision. 



Fait et jugé à Paris le 13 Août 2026



La Greffière La Présidente