Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 4 septembre 2026, n° 24/14775

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 04 SEPTEMBRE 2026



(n° 2026/ 189 , 15 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/14775 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ52H



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juin 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J.EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 20/00380





APPELANTE

 

Madame [B] [S], née le 2 octobre 1975 à [Localité 2]), de nationalité française 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Rudy FARIA, avocat au barreau de SENS

Assistée de Me Maxime PAGET SCP MANIERE -PAGET-CHAMPENOIS,avocat au barreau de DIJON, Case : 74





INTIMÉS & APPELANTS INCIDENTS



Madame [C] [U], née le 18 mai 1982 à [Localité 4]), de nationalité française, enseignante 

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assisteé de Me Pascal FERRARIS, avocat au barreau D'AUXERRE



Monsieur [Z] [T], né le 16 août 1982 à [Localité 1] (89), de nationalité française, conducteur poids lourds

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assisté de Me Pascal FERRARIS, avocat au barreau D'AUXERRE

 

INTIMÉ



Monsieur [N] [P], né le 19 janvier 1962 à [Localité 6] (MAROC), de nationalité française, enseignant 

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représenté par Me Carole DURIF de la SELARL C. DURIF AVOCATS, avocat au barreau de SENS

Assisté de MA Sylvie FOADINO, avocat au barreau de PARIS 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GIRARD-ALEXANDRE, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère 

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.



 *

 * *



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique en date du 3 décembre 2016, M. [Z] [T] et Mme [C] [U] (ci-après les consorts [T] [U]) ont acquis auprès de M. [N] [P] et Mme [B] [S], les époux étant en instance de divorce, (ci-après les consorts [P] [S]) une maison sise [Adresse 2] à [Localité 8] (Yonne 89), cadastrée section ZM n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 120.000 euros.



Se plaignant de divers désordres, les consorts [T] [U] ont fait dresser un procès-verbal de constat le 22 mars 2017 faisant état d'infiltrations dans les combles et en sous-sol.



Par ordonnance du 28 novembre 2017, le juge des référés du tribunal judiciaire de Sens a ordonné une expertise judicaire, et désigné M. [L] [W] en qualité d'expert.



Par ordonnance du 30 avril 2018, le juge des référés a étendu la mission de l'expert à de nouveaux désordres listés aux termes d'un constat d'huissier du 2 janvier 2018 concernant des infiltrations et de l'humidité dans les pièces du rez-de-chaussée, en sous-sol et au premier étage.



Enfin, suivant une ordonnance en date du 27 novembre 2018, la mission de l'expert a été entendue aux infiltrations qui proviendraient de la toiture du garage.

L'expert a déposé son rapport le 20 mars 2020.



Par actes d'huissier en date des 28 mai et 10 juin 2020, les consorts [T] [U] ont fait assigner les consorts [P] [S] devant le tribunal judiciaire de Sens aux fins, principalement de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, et subsidiairement d'annulation au visa de l'article 1112-1 du code civil.



Par jugement en date du 5 juin 2024, le tribunal judiciaire de Sens a :



' prononcé la résolution de la vente conclue le 3 décembre 2016 entre les consorts [T] [U] et les consorts [P] [S], portant sur l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] (89), cadastré section ZM n° [Cadastre 1],

' condamné solidairement les consorts [P] [S] à restituer aux consorts [T] [U] la somme de 120.000 € au titre de la restitution du prix de vente,

' condamné solidairement les consorts [P] [S] à restituer aux consorts [T] [U] la somme de 7.088,00 € au titre des frais de notaire,

' dit que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

' débouté les consorts [T] [U] de leur demande de restitution au titre des frais de courtier, de dossier bancaire, de garantie hypothécaire, d'assurance et des intérêts de l'emprunt,

' condamné les consorts [T] [U] à restituer aux consorts consorts [P] [S] l'immeuble susvisé,

' condamné solidairement les consorts [P] [S] à verser aux consorts [T] [U] la somme de 7.000,00 € au titre de leur préjudice de jouissance,

' condamné solidairement les consorts [P] [S] à verser aux consorts [T] [U] la somme de 1.000,00 € au titre de leur préjudice moral,

' condamné solidairement les consorts [P] [S] aux dépens des instances en référé et au fond, en ce compris les frais d'expertise, lesquels pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile,

' condamné solidairement les consorts [P] [S] à verser aux consorts [T] [U] la somme de 4.000,00 €, outre les frais des procès-verbaux de constat d'huissier, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' débouté les consorts [P] [S] de leur demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière,

' écarté l'exécution provisoire de droit.



Pour se déterminer ainsi, le tribunal a relevé qu'« il ressort des procès-verbaux de constat d'huissier et du rapport d'expertise que l'immeuble présente de l'humidité, des fuites et des inaltérations à divers endroits, un défaut de collecte des eaux de pluie au niveau du garage, que les solives et le plancher sont pourris, que la toiture est en mauvais état, que l'installation du chauffe-eau est non conforme. Au regard des multiples fuites, des risques d'effondrement (pourrissement des solives) et d'incendie ( ls électriques du chauffe-eau au contact de l'eau), il est établi que l'immeuble est atteint d'un vice le rendant impropre à l'usage auquel on le destine. Pour les mêmes motifs, il est établi que ces vices sont antérieurs a la vente, ce d'autant plus que les consorts [T] [U] ont fait constater les premiers désordres par huissier moins de 4 mois après la vente. »



Il a considéré que les consorts [T] [U] n'avaient pas connaissance des vices affectant le bien, aux motifs que « le prix de vente ne saurait, à lui seul, démontrer que les consorts [T] [U] avaient connaissance des vices, d'autres éléments, comme la procédure de divorce des vendeurs, pourraient expliquer que le prix de l'immeuble soit en deçà du marché pour s'en libérer rapidement. En outre, il est constant que les consorts [T] [U] sont des profanes en matière immobilière, qu'ils n'ont pas les connaissances pour déterminer que les solives sont pourries ou que l'installation de leur chauffe-eau est non-conforme. ll est également constant qu'ils ont visité le bien en plein été, et, qu'ils s'y sont installés quelques jours avant la signature de l'acte. Au regard des conditions de la visite, et du court laps de temps entre l'occupation du bien et la signature, il est légitime de penser que les consorts [T] [U] n'ont pu s'apercevoir de la gravité des infiltrations et de l'humidité au moment de la vente. En outre, l'expertise a révélé que les travaux entrepris par les consorts [P] [S] ont masque certains désordres. »



Enfin, il a considéré que « les consorts [P] [S] ont vécu une dizaine dans le bien, qu'ils y ont effectué des travaux de réfection en 2006, 2008 et 2013, qu'ils ont consolidé les solives, que ces travaux ont masqué certains désordres », et « qu'ils ne pouvaient donc ignorer les vices », de sorte qu'ils ne pouvaient opposer la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.



Mme [S] a interjeté appel par déclaration du 6 août 2024 (RG 24/14775) et M. [N] [P] le 23 août 2024 (24/15444).

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 3 avril 2025.



Aux termes de ses dernières conclusions du 15 avril 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [S] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de SENS du 5 juin 2024 en ce qu'il a : 

-prononcé la résolution de la vente 

-condamné solidairement les consorts [P] [S] à restituer aux consorts [T] [U] la somme de 120.000,00 euros au titre de la restitution du prix de vente ; 

-condamné solidairement les consorts [P] [S] à restituer aux consorts [T] [U] la somme de 7.088,00 euros au titre des frais de notaires ; 

-dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

-condamné les consorts [T] [U] à restituer aux consorts [P] [S] l'immeuble suvisé ; 

-condamné solidairement les consorts [P] [S] à verser aux consorts [T] [U] la somme de 7.000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance ; 

 -condamné solidairement les consorts [P] [S] à verser aux consorts [T] [U] la somme de la somme de 1000,00 euros au titre du préjudice moral ; 

 -condamné solidairement les consorts [P] [H] aux dépens des instances en référé et au fond, en ce compris les frais d'expertise, lesquels pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile ; 

-condamné solidairement les consorts [P] [H] à verser aux consorts [T] [U] la somme de 4.000,00 euros, outre les frais des procès-verbaux de constat d'huissier, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-débouté les consorts [P] [H] de leur demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-ordonné la publication de la présente décision au Service de la publicité foncière. 

Statuant à nouveau, 

Dire et juger irrecevables et mal fondés M. [Z] [T] et Mme [C] [U] en leurs demandes, 

Les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions et appel incident, 

Entendre condamner solidairement M. [Z] [T] et Mme [C] [U] à payer à Mme [B] [S] une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par Me Rudy Faria, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



Mme [S] fait valoir que les acquéreurs ont visité à au moins reprises la maison et l'ont aussi habité pendant plusieurs jours avant la vente, et qu'elle leur avait transmis un devis établi en 2015 pour le changement de la toiture en shingle, existante depuis la construction de la maison et donc vieillissante, qui ne concernait que des travaux de confort et non d'urgence. Les acheteurs savaient donc que la toiture était vieillissante, son seul constat à l''il nu suffisait à s'en rendre compte. 





Elle relève que l'expert a considéré que, pour de nombreux désordres, ils étaient connus des consorts [T]/[U] au moment de la vente et qu'ils avaient donc un caractère apparent, soit pour les désordres sur la toiture (infiltrations) et dans la cave (humidité et infiltrations) mais aussi dans le vide sanitaire sous la cuisine.



Elle conteste les conclusions de l'expert judiciaire qui, pour d'autres désordres, considère que les acheteurs ne pouvaient en avoir connaissance au moment de la conclusion de l'acte de vente tout en affirmant qu'ils pouvaient connus des vendeurs (désordres affectant la toiture du garage, désordres concernant le défaut de collecte des eaux pluviales, désordres vide sanitaire sous la salle de bains, désordres chambre, salle de jeux et WC du premier étage, désordres salle de bain, chambre et WC au rez-de-chaussée).



Elle critique le jugement d'une part en ce que sa motivation est pour le moins succincte, le tribunal s'étant contenté de reprendre les désordres dont se sont plaints les consorts [E] sans s'assurer qu'ils préexistaient à la vente de la maison, étant observé qu'ils ont déploré certains plusieurs mois après celle-ci, et d'autre part en ce qu'il n'a pas tenu compte des conclusions de l'expert qui considère que certains désordres, étaient apparents, et qui rappelle qu'une recherche plus approfondie des lieux, sans revêtir un caractère technique, aurait permis aux acheteurs de constater l'existence de certains désordres.



Ensuite, elle soutient qu'aucun élément ne démontre que ceux-ci existaient au moment de la vente et surtout qu'elle-même et son ex-époux pouvaient eux-mêmes en avoir connaissance, de sorte que la clause exonératoire de la garantie des vices cachés devait recevoir application.



Aux termes de ses dernières conclusions du 5 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [P] demande de :

Vu l'article 112-1 du code civil,

Vu l'article 1641 du code civil,

Vu l'article 1642 du code civil, 

Vu l'article 1645 du code civil, 



INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SENS en date du 5 juin 2024 en ce qu'il a : 

' prononcé la résolution de la vente 

-condamné solidairement les consorts [P] [S] à restituer aux consorts [T] [U] la somme de 120.000 euros au titre de la restitution du prix de vente ; 

-condamné solidairement les consorts [P] [S] à restituer aux consorts [T] [U] la somme de 7.088,00 euros au titre des frais de notaires ; 

-dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

-condamné les consorts [T] [U] à restituer aux consorts [P] [S] l'immeuble suvisé ; 

-condamné solidairement les consorts [P] [S] à verser aux consorts [T] [U] la somme de 7.000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance ; 

 -condamné solidairement les consorts [P] [S] à verser aux consorts [T] [U] la somme de la somme de 1000,00 euros au titre du préjudice moral ; 

 -condamné solidairement les consorts [P] [H] aux dépens des instances en référé et au fond, en ce compris les frais d'expertise, lesquels pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile ; 

-condamné solidairement les consorts [P] [H] à verser aux consorts [T] [U] la somme de 4.000,00 euros, outre les frais des procès-verbaux de constat d'huissier, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-débouté les consorts [P] [H] de leur demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière.

Statuant à nouveau,

DEBOUTER M. [Z] [T] et Mme [C] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

DIRE ET JUGER que l'obligation précontractuelle d'information par Mme [B] [S] et M. [N] [P] a été respectée

DIRE ET JUGER que l'exclusion de la clause de garantie légale des vices cachés contenue dans l'acte authentique du 3 novembre 2016 est opposable à M. [Z] [T] et Mme [C] [U]

En conséquence : 

DECLARER irrecevable la demande de M. [Z] [T] et Mme [C] [U] tenant à la résolution ou à l'annulation de l'acte de vente conclu le 3 novembre 2016 comme étant mal fondée 

DECLARER irrecevables les demandes indemnitaires de M. [Z] [T] et Mme [C] [U] comme étant mal fondées.

En tout état de cause : 

CONDAMNER solidairement M. [Z] [T] et Mme [C] [U] à verser à M. [N] [P] la somme de 5.000,00 €, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER solidairement M. [Z] [T] et Mme [C] [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL C. DURIF AVOCATS, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il soutient que les acquéreurs ont visité à plusieurs reprises le bien et ont déposé, dans le logement, leurs affaires à la fin du mois de novembre 2016, où ils ont emménagé, préalablement à la signature de l'acte authentique. Il formule les mêmes critiques que Mme [S] à l'encontre du jugement concernant la connaissance par les acquéreurs de certains désordres et l'inapplication de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 22 janvier 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les consorts [A] demandent de :

Vu les articles 1641 et suivants et 1112-1 du code civil ; 

Confirmer partiellement le jugement entrepris ; 

Débouter Monsieur [P] et Madame [S] de l'ensemble de leurs demandes; 

Ce faisant, 

Prononcer la résolution de la vente du bien immobilier sis [Adresse 6] intervenue le 3 décembre 2016 entre d'une part Monsieur [N] [P] et Madame [B] [S] et d'autre part Monsieur [Z] [T] et Madame [C] [U] ou à défaut, annuler cette vente dont l'acte d'acquisition a été publié au service de publicité foncière de [Localité 9] le 29 décembre 2016, Volume 2016P n°3345 

En conséquence, 

Condamner solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [N] [P] 

- à restituer le prix de l'immeuble soit 120.000€ aux consorts [A], les clés de celui-ci leur seront restituées concomitamment ; 

- Le tout outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

- Ordonner la publication l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière ; 

Faire droit à l'appel incident des consorts [A] ; 

Infirmer la décision querellée en ce qu'ils ont été déboutés de leurs prétentions relatives aux frais de la vente (notaire, courtiers, hypothèque), aux frais bancaires générés par le remboursement anticipé de celui-ci et enfin, les intérêts et les cotisations d'assurance déboursés depuis la mise à disposition des fonds par la banque ; 

Statuant à nouveau, 

 Condamner solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [N] [P] à régler aux consorts [A] les frais de la vente (notaire, courtiers, hypothèque), les frais bancaires générés par le remboursement anticipé de celui-ci et enfin, les intérêts et les cotisations d'assurance déboursés depuis la mise à disposition des fonds par la banque, soit la somme totale de 20.340,40€ ; 

A titre subsidiaire, 

Prononcer l'annulation de la vente du bien immobilier sis [Adresse 6] intervenue le 03 décembre 2016 entre d'une part Monsieur [N] [P] et Madame [B] [S] et d'autre part Monsieur [Z] [T] et Madame [C] [U] ou à défaut, annuler cette vente dont l'acte d'acquisition a été publié au service de publicité foncière de [Localité 9] le 29 décembre 2016, Volume 2016P n°3345 

En conséquence, 

Condamner solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [N] [P]: 

- à restituer le prix de l'immeuble soit 120.000€ aux consorts [A], les clés de celui-ci leur seront restituées concomitamment ; 

- à régler aux consorts [A] les frais de la vente (notaire, courtiers, hypothèque), les frais bancaires générés par le remboursement anticipé de celui-ci et enfin, les intérêts et les cotisations d'assurance déboursés depuis la mise à disposition des fonds par la banque, soit la somme totale de 20.340,40€ ; 

- Le tout outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

- Ordonner la publication l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière ; 

Condamner solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [N] [P] à verser à Madame [C] [U] et Monsieur [Z] [T] les sommes de : 

- 5.000€ de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi par les acquéreurs ; 

- 200€ par mois de dommages-intérêts à compter du 1ernovembre 2017 et jusqu'au prononcé de la décision à intervenir au titre du préjudice de jouissance, 

- 10000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner solidairement Mme [B] [S] et M. [N] [P] aux entiers dépens, tant de référé et de frais d'expertise judiciaire que d'instance au fond, en ce compris les frais de constat d'huissier (600€).



L'ordonnance de clôture est intervenue le jour de l'audience de plaidoiries, le 12 mars 2026.



MOTIFS 

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 du même code dispose toutefois que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.


Sur les vices cachés


Il est constant que la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la réunion de quatre conditions dont la charge de la preuve pèse sur l'acquéreur, soit un vice inhérent à la chose, d'une certaine gravité en ce qu'il doit rendre la chose impropre à son usage, antérieur à la vente, et enfin caché.



En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que le bien immobilier acquis le 3 décembre 2016 par les consorts [K] se compose d'un pavillon d'habitation édifié sur vide-sanitaire-cave comprenant au rez-de-chaussée une cuisine équipée, un séjour-salon, véranda, WC, bureau, salle d'eau, trois chambres, à l'étage deux chambres, une salle de bains, WC, dressing, un grenier aménagé en salle de jeux, et un garage indépendant.

Comme indiqué par M. [P] et repris par l'expert, ce dernier et Mme [S] qui avaient acquis ce bien le 18 juillet 2006, ont réalisé des travaux d'embellissement concernant certaines pièces de la maison, soit :

- en 2006/2007 à l'étage la réfection des embellissements de 2 chambres (murs et sols), escaliers / WC / palier également sols et murs, salle de jeu/grenier sol non changé, peinture refaite, dressing laissé en l'état, chambre enfant : revêtement PVC et un lino a été installé ;

- en 2008 : extension de la terrasse arrière ;

- en 2009 / 2010 : travaux au rez-de-chaussée : chambre contiguë à la salle d'eau : sols et murs ; cuisine : seulement la peinture, WC: carrelage, soubassement conservé, peinture, lambris plafond ;

- en 2013 : rénovation de la salle d'eau complète par des amis de Mme [S]

Les premiers désordres dénoncés par les consorts [K] au soutien de leur demande d'expertise constatés par huissier le 22 mars 2017 consistaient en des fuites de la toiture hors partie habitable (infiltrations dans le grenier) et dans le sous-sol, avec des flaques d'eau en pied de l'escalier béton d'accès à la cave.



Un second constat d'huissier en date du 2 janvier 2018, et ayant donné lieu à une extension de la mission de l'expert judicaire par ordonnance du 30 avril 2018, faisait état de :

- in ltrations d'eau dans les toilettes en rez-de-chaussée entraînant un pourrissement de la paroi, 

- infiltrations d'eau dans le bureau jouxtant les toilettes, le plancher sous le parquet étant imbibé d'eau et en mauvais état, outre un trou dissimulé derrière la plinthe donnant dans les W-C, 

- une humidité anormale dans la salle d'eau du rez-de-chaussée dont le plafond et les murs sont noircis, fissurés et piqués par la moisissure, une absence de VMC malgré la présence d'un emplacement prévu à cet effet, 

- dans le vide sanitaire sous la salle d'eau :

* une détérioration importante des solives soutenant le plancher due à des infiltrations d'eau qui pourrissent le bois, ces désordres étant localisés sous les pièces du rez-de-chaussée affectées par le problème (W-c, salle d'eau et bureaux), 

* la présence non mentionnée dans le diagnostic des performances énergétiques d'un chauffe-eau en état de marche sous la cuisine, posé à même le sol, et baignant dans une cavité d'eau stagnante, avec des ls électriques dénudés provoquant des coupures de courant en période de fortes pluies et risquant à tout moment de causer un incendie,

* une absence de regard de récupération des eaux pluviales, celles-ci se déversant directement dans le vide sanitaire, notamment dans la cavité accueillant le chauffe-eau,

* la plomberie et l'électricité, non vérifiées par le diagnostiqueur, qui, selon ses déclarations, n'a pu accéder au vide sanitaire, et dont l'état est déplorable (tuyaux endommagés en partie discontinue sous la salle d'eau, présence d'eau dans la boîte de dérivation, gaines éventrées, posée à même le sol) ;

- le mur et le sol dans la chambre du premier étage donnant accès au grenier sont imbibés d'eau, ces désordres étant masqués par le revêtement du sol et la plinthe,

- présence d'un large trou dans le placard de la pièce suivante, masqué par une plaque en bois fixé lors de la vente, le bois de la charpente étant mouillé, du shingle est visible, il est détrempé et s'affaisse. L'étanchéité n'étant plus assurée, une bâche est nécessaire pour éviter les entrées d'eau par temps de pluie ; 

- l'écoulement des eaux en provenance du garage n'est pas relié au puisard, ce qui est les a contraints à construire une installation de fortune pour éviter que le terrain ne soit gorgé d'eau et des infiltrations d'eau dans le garage. 

Dans son rapport, l'expert reprend à ses chapitres 5 et 6, les constatations faites au cours des trois réunions d'expertise qui se sont étalées sur près de 18 mois, accompagnées de photographies, et en page 98, la reprise des désordres allégués et constatés, avec son avis sur le caractère visible des désordres lors de la vente et connus ou non des vendeurs.

Il en ressort :

- dans la cave enterrée extérieure au pavillon, accessible depuis l'extérieur et depuis l'intérieur du pavillon par un petit escalier en continuité du couloir : flaque d'eau en pied d'escalier intérieur, des coulures d'eau par la trémie haute en dalle au droit d'une fissure, présence d'eau au sol, de l'humidité sur toutes les parois avec corrosion des métaux, des champignons sur les murs, les bas de bâtis bois de portes sont pourris, l'expert indiquant que le sous-sol n'est pas utilisable en l'état. Selon l'expert, les désordres étaient connus des vendeurs et étaient visibles a priori mais dans de moindres proportions, la cause étant de nature constructive, les locaux enterrés ayant été réalisés sans étanchéité, hors règles de l'art. 

- Infiltrations en couverture :

* hors partie habitable dans le grenier : quelques zones où le support aggloméré de couverture est marqué par des taches principalement au faîtage ou contre la rive de pignon (cuisine), à l'extérieur versant arrière (Est), la protection du shingle est parfois endommagé (vétusté), mauvais état autour de la cheminée, dessous de toit en pignon Nord en mauvais état qui aurait été caché par un rosier, lors de la vente, selon les consorts [K] l'expert constatant la présence de treillage aux murs ayant pu recevoir le rosier ;

* fuites toiture cuisine : ces fuites de toiture ont occasionné un trou dans la sous-face de toit au droit de la cuisine, une plaque de bois ayant été mise en place par les vendeurs pour obturer ce trou ; toiture fuyarde et déformée par les fuites au droit de la cheminée ayant entrainé le trou dans la sous face de toit fermée par une trappe posée par les vendeurs ; 



L'expert indique «  Nous ne pouvons pas affirmer que les désordres étaient connus des vendeurs. Sans monter dans le grenier, ils n'étaient pas visibles ni par les acquéreurs ni par les vendeurs mais l'état de la couverture autour de la cheminée et sur la cuisine pouvait très probablement alerter les vendeurs et les acquéreurs sur ces deux points singuliers à refaire et donc une visite dans le grenier aurait été souhaitable lors de l'achat. Ces fuites ont généré des désordres sur les sols de la chambre refaits par les vendeurs (Après 2010 suivant les demandeurs et après 2006 suivant les défendeurs). Si cette pièce a bien été refaite en 2006, il est possible que rien n'y était visible à cette date. Si a contrario elle a été refaite après 2010, il est fort probable que les fuites étaient visibles au niveau du plancher. ».

- désordres dans la chambre, salle de jeux (en réalité grenier) et WC étage : dans la chambre, le sol en PVC a été posé par Mme [S], mais suite à des fuites, la plaque de sol en bois aggloméré est endommagée et à reprendre, ainsi que la cloison (ossature bois) ; dans les WC, le sol est ragréé sous le revêtement de sol PVC, il est noté une légère déformation sans pour autant relever de zone humide lors des accédits ; dans la salle de jeux, la fuite autour de la cheminée procure des dégradations visibles depuis la sous pente. Selon l'expert, « ayant refait les sols PVC dans ces pièces, il semble difficile de croire que les vendeurs ignoraient l'état du plancher bois et les causes des dégradations. Ces désordres n'étaient pas visibles par les acquéreurs lors de l'achat ».

- dans la salle d'eau du rez-de-chaussée refaite en 2013 par les vendeurs, les WC et la chambre/bureau contigüe à la salle d'eau et aux WC :

* SDE : absence de VMC (seule existe une bouche au plafond, absence de moteur, de gaine), entrainant de la condensation sur les parois froides ; tuyaux en attente au sol (visibles lors de l'achat ) ; plafond noirci ; le placoplâtre au droit de la douche a été refait en doublage sur l'ancien, les bois de structure entre la salle d'eau et les W-C sont en très mauvais état, suite à des infiltrations depuis la salle d'eau ; le parement en BA13 de la cloison entre la SDE et les WC, posée par les vendeurs, a été déposé pour trouver l'origine des désordres, fuite avec coulure depuis la robinetterie encastrée dans l'épaisseur de la cloison, après arrosage méthodique présence d'une fuite depuis la robinetterie de la douche, qui coule jusqu'au rail bas de la cloison puis se dirige vers le vide sanitaire et le bureau contigu ; 

* WC : le bas du montant bois dans la cloison des WC est pourri, une trace d'eau au sol apparaît après arrosage côté douche 

* Chambre/bureau : le bas de cloison vers la chambre-bureau est très fortement endommagé; le parquet a été arraché par M. [T], la plinthe s'appuyait sur la structure bois en mauvais état, le bas de cloison sous la plinthe est pourri.



Les désordres dans le bureau et les WC RDC sont liés aux fuites de la salle d'eau, refaite par les vendeurs en 2013, et n'étaient selon l'expert, pas visibles pour les acquéreurs.



- dans le vide sanitaire, sous cette zone de fuites de la salle d'eau : 2 ou 3 solives du plancher sont pourries, à l'aplomb du refend, ces solives bénéficient au milieu de cette zone (bureau), d'un appui intermédiaire en bois ajouté (hors règles de l'art) ; abouts de solives pourris au droit de la zone de fuite de la salle d'eau ; l'installation électrique au droit de l'entrée du ide sanitaire depuis le couloir n'est pas conforme (fils sans protection accrochés par des ls électriques') ; canalisations d'évacuation dans le vide sanitaire sous la salle d'eau dépourvues de collier, le DTU 60 n'est pas respecté.



- fuites dans le vide sanitaire sous la cuisine : l'expert considère qu'ayant agrandi la terrasse arrière et les désordres trouvant leur origine dans une fuite du réseau passant sous cette terrasse (non raccordé), « il semble difficile de croire que les vendeurs ignoraient l'état du vide sanitaire sous la cuisine. Ces désordres n'étaient pas visibles par les acquéreurs. Les travaux effectués en 2008 par les vendeurs sont à l'origine de l'eau apportée dans le vide sanitaire depuis la terrasse agrandie. » En réponse à un dire des consorts [D] contestant cette imputabilité, il explique que pour ces travaux de terrasse, le réseau d'évacuation des EP a été dévoyée, comme annoncé et vérifié sur site de façon contradictoire, et que le défaut de collage de ce collecteur le rend fuyard vers le vide sanitaire sous la cuisine et augmente le niveau d'humidité voire d'eau dans le vide sanitaire sous la cuisine abritant de surcroît, de manière non conforme, un ballon ECS de la cuisine.

- défaut de collecte des eaux pluviales du garage : les E.P. provenant de la toiture sont collectées par une gouttière en façade arrière mais non récupérées par un collecteur, le regard extérieur s'évacue sur le sol du garage par un siphon type machine à laver, le regard intérieur rejoint un puits commun avec le voisin, le caniveau est évacué par un réseau de trop petite dimension pour fonctionner dans la durée mais se rejette au nal dans le fossé, la pente devant le garage ne permet pas de renvoyer les eaux vers le caniveau enterré ; il conviendrait de revoir tous les réseaux dans le secteur garage en supprimant le raccordement entre les deux regards, raccordant le regard extérieur et le caniveau sur le collecteur existant vers le fossé en diamètres suffisants avec création d'un regard enterré, renvoyant la pente devant le garage pour envoyer les eaux vers le caniveau, collectant les EP de la gouttière vers le collecteur fossé. » 

« Compte tenu des constats, il semble difficile d'imaginer que cette situation était inconnue des vendeurs puisque visibles lors de pluies. Cette situation sans pluie, n'était pas visible des acquéreurs puisque se trouvaient une gouttière arrière, et une descente EP finissant dans le sol. »

- fuites de couverture du garage: couvert en plaques ondulées de fibres ciment, les recouvrements et une pente insuffisante rendent cette toiture fuyarde, ce qui a endommagé les pannes, dont deux sont menaçantes et ont du être étayées ; un essai d'arrosage de la toiture dans le sens de la pente a permis de mettre en évidence le caractère fuyard sans vent et sans pression ; eu égard aux causes de ces fuites, elles existaient avant la vente, des joints silicone ayant même été mis en place et les pannes n'ont pu se détériorer uniquement depuis la vente ; la collecte en point bas (gouttière) n'assure pas la mise hors d'eau du garage ; le recouvrement est très insuffisant pour assurer l'étanchéité de la couverture, qui plus est sans joint complémentaire ; en résumé, la couverture à base d'amiante est fuyarde et doit être refaite avec la gouttière en point bas, les éléments de charpente pourris doivent être repris également avec toutes sujétions (électricité fixée sur les pannes...), en attendant l'étaiement doit être maintenu et l'électricité coupée (l'eau coule sur les spots). En revanche, en l'absence de pluie lors des visites d'achat, il n'est pas évident pour un non sachant d'imaginer le caractère fuyard de la couverture du garage... malgré la présence de joints silicone.



L'expert estime que, compte tenu des constats, il n'est pas possible d'imaginer que cette situation était inconnue des vendeurs (poutres pourries, insuffisance de pente et de recouvrement...) entrainant des infiltrations par temps de pluie. 



En définitive les conclusions de l'expert sont les suivantes :

« Le bien vendu par les consorts [D] aux consorts [T] -[U] en 2016 souffre de nombreux désordres (V.S, infiltrations par toiture, structure et fuite SDE, fuites et solidité de la toiture garage, infiltrations cave.. .) ;

Les acheteurs estiment avoir été trompés par les vendeurs qui leur auraient caché des vices connus d'eux et non visibles,

Les parties ont maintenu leurs positions pendant les opérations d'expertise sans pour autant les justifier par des éléments indiscutables,

En général, les constats détaillés et repris dans ce rapport ont montré que les vendeurs ne pouvaient ignorer certains défauts et n'en n'ont pour autant pas fait part aux acquéreurs qui eux, semblent avoir agi avec une certaine légèreté pour l'achat d'une maison ancienne (pas vérifier le grenier, les V.S accessibles),

[...] 

Les remèdes liés aux défauts allégués et constatés sont chiffrés au § 7.2 (54.816 € T.T.C.) ».



En l'espèce, les parties ne sont en désaccord que sur le caractère caché ou apparent des vices affectant le bien vendu, et leur antériorité à la vente, les appelants n'ayant pas conclu spécifiquement sur la gravité des vices rendant la chose impropre à sa destination ou en diminuant l'usage de manière significative.



Deux éléments doivent être réunis pour que le vice puisse être considéré comme 'caché' : l'acheteur ne doit pas connaître le défaut, de sorte que le vice, bien que non apparent, s'il est connu de l'acquéreur, n'est plus caché, et le bien doit être atteint d'un défaut que l'acquéreur a pu légitimement ignorer.



En présence d'un acquéreur profane, est considéré comme 'caché' le vice qui ne serait pas révélé par un examen 'normal', celui que l'acheteur ne pouvait pas percevoir en appliquant, comme il a dû le faire, 'toute sa diligence à la réception de la chose', la jurisprudence exigeant uniquement la diligence que l'on peut attendre de 'tout acheteur normalement avisé'.



Enfin, il ne peut être reproché à l'acquéreur de n'avoir pas eu recours à l'avis ou aux conseils d'un expert, et il importe, le cas échéant, de caractériser la connaissance par l'acquéreur du vice dans son ampleur et ses conséquences.

En l'espèce, il convient de considérer au regard des constatations ci-dessus rappelées que certains des désordres étaient apparents et donc connus des consorts [T]/[U] au moment de la vente, soit :

- les désordres sur la toiture (fuites) et dans la cave (infiltrations, humidité, champignons) dès lors que le mauvais état de la toiture, l'humidité, les infiltrations et les champignons présents dans la cave étant parfaitement visibles même lors des simples visites avant l'acquisition, alors qu'il n'est pas prétendu par les consorts [K] qu'ils n'ont pas visité la cave, qu'ils ne pouvaient ignorer l'état de vetusté de la couverture du pavillon, et étant de surcroît rappelé qu'ils ont occupé la maison durant quatre jours avant la signature de l'acte authentique de vente ;

- les désordres dans la chambre, salle de jeux (en réalité grenier) et WC étage dès lors qu'ils sont la conséquence du mauvais état de la toiture, vice apparent ;

- les défauts affectant la toiture du garage, l'expert précisant qu'eu égard aux causes des fuites, celles-ci existaient nécessairement avant la vente, des joints silicone ayant même été mis en place, et que les pannes, soit les éléments de charpente qu'il décrit comme « pourries » n'ayant pu se détériorer uniquement depuis la vente. 



En revanche, ne peuvent être considérés comme ayant été apparents pour les acquéreurs au moment de la vente :

- les désordres affectant la salle d'eau, la chambre/bureau et WC au rez-de-chaussée, dès lors que leur origine, soit une fuite de la robinetterie encastrée dans l'épaisseur de la cloison de doublage entre la salle d'eau et les WC, n'a pu être découverte qu'après une dépose de ladite cloison de doublage et qu'il n'est pas allégué ni démontré que les désordres qui en étaient la conséquence aient été apparents au moment de la vente,

- les désordres dans le vide sanitaire sous la salle d'eau et sous la cuisine générateurs notamment d'un risque d'effondrement en raison du solivage pourri et d'un risque d'incendie en raison des non-conformités électriques et de la présence d'un ballon d'eau chaude, dès lors qu'il ne peut être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir procédé eux-mêmes ou fait procéder par un homme de l'art à une visite du vide sanitaire,

- le défaut du système de collecte des eaux pluviales du garage, des travaux d'excavation (tranchée) ayant dû être réalisés pour vérifier l'état des raccordements et le réseau, et le système de collecte apparaissant correct puisque présentant une gouttière arrière, et une descente EP finissant dans le sol.



Au surplus, ces vices cachés pour les acquéreurs et dont l'antériorité à la vente n'est pas utilement contredite, rendent le bien vendu impropre à son usage d'habitation, notamment ceux affectant le vide sanitaire mettant en cause la pérennité de l'immeuble, ce qui n'est pas contesté par les consorts [D].




Sur la clause exonératoire de la garantie des vices cachés


En vertu de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



En l'espèce, l'acte de vente comporte une clause exonératoire de la garantie des vices cachés, sauf s'il est prouvé dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.



Doivent être considérés comme ayant été connus des vendeurs :

- les désordres affectant la salle d'eau, la chambre/bureau et WC au rez-de-chaussée, et le solivage pourri dans le vide sanitaire sous le bureau et cette salle d'eau, l'expert estimant que l'état des solives qui a nécessité un calage bois (pas d'origine de la maison) devait être connu des vendeurs car lors de la réfection de la salle d'eau, un passage en vide sanitaire était indispensable pour raccorder les appareils sanitaires (douche'). S'il indique, concernant la fuite de plomberie dans l'épaisseur de la cloison entre WC et SDE, que la connaissance par les vendeurs n'est pas certaine dès lors qu'il est effectivement possible que les vendeurs n'aient constaté aucun désordre dans les parties habitables puisque l'eau coulait dans le vide sanitaire depuis la cloison entre SDE et WC, il précise en revanche que l'état du vide sanitaire ne peut leur avoir été inconnu eu égard aux besoins de raccordement de la SDE depuis celui-ci ou encore qu'ils n'ont pas pu ne pas voir l'état du vide sanitaire relativement à la plomberie, l'électricité et au défaut structurel, ayant nécessairement dû se rendre dans le vide sanitaire pour opérer les branchements idoines lors des travaux, mais également lors de la fuite du lavabo que Mme [S] concède avoir subie. 



- les fuites dans le vide sanitaire sous la cuisine, l'expert considérant qu'ayant agrandi la terrasse arrière et les désordres trouvant leur origine dans une fuite du réseau passant sous cette terrasse (non raccordé), « il semble difficile de croire que les vendeurs ignoraient l'état du vide sanitaire sous la cuisine. ' Les travaux effectués en 2008 par les vendeurs sont à l'origine de l'eau apportée dans le vide sanitaire depuis la terrasse agrandie. », et indiquant, en réponse à un dire des consorts [D] contestant cette imputabilité, que pour ces travaux de terrasse, le réseau d'évacuation des EP a été dévoyée, comme annoncé et vérifié sur site de façon contradictoire, et que le défaut de collage de ce collecteur le rend fuyard vers le vide sanitaire sous la cuisine et augmente le niveau d'humidité voire d'eau dans le vide sanitaire sous la cuisine abritant de surcroît, de manière non conforme, un ballon eau chaude sanitaire de la cuisine.



- le défaut de collecte des eaux pluviales du garage, l'expert précisant que si les vendeurs n'avaient pas forcément connaissance du réseau enterré devant le garage, ils ne pouvaient ignorer l'absence de collecte des EP, précisant en réponse à un dire « compte tenu des constats, il semble difficile d'imaginer que cette situation était inconnue des vendeurs puisque visibles lors de pluies. »



Par conséquent, les consorts [D] ne peuvent opposer la clause d'exonération de la garantie des vices cachés.




Sur les conséquences des vices cachés


Aux termes de l'article 1644 du code civil, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix .».



Il est constant que l'acheteur qui a agi en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue, dispose à son choix de deux actions, rédhibitoire et estimatoire, et que ce choix offert par l'article 1644 s'exerce sans que cet acheteur ait à le justifier, et s'impose au juge dès lors qu'il est démontré l'existence de vices cachés au sens de l'article 1641.



Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé, par les motifs du présent arrêt substitués à ceux du jugement, en ce qu'il a ordonné la résolution de la vente, et conséquemment, la restitution par les consorts [D] du prix de vente (120.000 euros), et des frais de la vente (7.088 euros), et la restitution par les consorts [T] [U] de l'immeuble.



Il sera également confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [T] [U] de leur demande de restitution au titre des frais de courtier, de dossier bancaire, de garantie hypothécaire, d'assurance et des intérêts de l'emprunt, ces derniers comme en première instance n'étant pas justifiés.



Enfin, c'est par de justes motifs que la cour adopte expressément que le tribunal a alloué aux consorts [E] la somme de 7.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et celle de 1.000 € en réparation de leur préjudice moral, les parties n'ayant développé aucun moyen à l'encontre de ces chefs du jugement.



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les consorts [D], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux consorts [E] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leurs demandes respectives par application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

LA COUR,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Sens en date du 5 juin 2024 ;



Y ajoutant,



CONDAMNE solidairement M. [N] [P] et Mme [B] [S] ux dépens d'appel ;



CONDAMNE solidairement M. [N] [P] et Mme [B] [S] à payer à M. [Z] [T] et Mme [C] [U] la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles d'appel ;



DEBOUTE M. [N] [P] et Mme [B] [S] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,