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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, Chambre Civile, 16 juillet 2026, n° 24/03448

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

Exposé du litige 
 
Aux termes d’un acte notarié du 4 juillet 2022, [V] [X] a acquis la pleine propriété d’une maison à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 5] auprès de [D] [F] et son épouse née [I] [T], (ci-après les époux [F]) ce moyennant la somme de 265 000 euros. 
Le 10 juillet 2022, [V] [X] a emménagé au sein de la maison.

Aux motifs qu’il avait rapidement constaté des désordres, notamment une présence anormale d’amiante au sein de la maison et une série d’infiltrations d’eau à plusieurs endroits, il a diligenté une procédure de référé expertise, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 27 février 2023, Monsieur [N] [H] étant désigné en qualité d’expert judiciaire. 
 
Le rapport définitif de Monsieur [N] [H] a été rendu le 21 décembre 2023. 
 
Le 5 septembre 2024, [V] [X] a revendu la maison moyennant la somme de 260 000 euros et par exploit du 25 novembre 2024, a assigné les époux [F] sur le fondement de la garantie des vices cachés. 

Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 7 août 2025, [V] [X] demande au Tribunal, au visa des articles 1641, 1643, 1644, 1130, 1137, 1112-1 du Code civil, 1231-1 du Code civil, de : 
 
À titre principal, 
 
Débouter les époux [F] de l’ensemble de leur demandes, fins et prétentions, 
 
Constater que les désordres sont inhérents à la chose vendue, rendent le bien impropre à sa destination, 

Constater l’antériorité des désordres, que l’acquéreur n’était pas en mesure de déceler les vices au moment de la vente, constater la connaissance des vices affectant la maison par les époux [F],

Écarter la clause d’exclusion de la garantie des vices cachées stipulée dans le contrat de vente du 4 juillet 2022, les vendeurs étant considérés comme des “vendeurs-bricoleurs” à l’origine des désordres, 
 
Constater que la vente est entachée d’un vice caché, 

En conséquence, 
 
Condamner les époux [F] à lui verser les sommes de :
-75 327,00 euros au titre des travaux de reprise à réaliser conformément au rapport d’expertise judiciaire du 21 décembre 2023, 
- 19 993,30 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral, 
- 59 000 euros au titre de la perte de valeur de la maison, 
 
A titre subsidiaire, 
 
Si par extraordinaire l’existence d’un vice caché n’était pas retenue, constater que la vente intervenue le 4 juillet 2022 est entachée d’un dol par réticence, 
 
En conséquence, 
 
Condamner les époux [F] à lui verser :
-la somme de 75 327,00 euros au titre des travaux de reprise à réaliser conformément au rapport d’expertise judiciaire du 21 décembre 2023, 
-la somme de 19 993,30 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral, 
-la somme de 59 000 euros au titre de la perte de valeur de la maison, 
 
En tout état de cause, 
 
Condamner les époux [F] à réparer sa perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, le montant de cette perte ne pouvant être inférieur à la somme de 30 000,00 euros; 
 
Condamner les époux [F] à lui verser la somme de 22 781,23 euros en réparation des préjudices subis relatifs aux frais engagés et au coût du déménagement, 
 
Condamner les époux [F] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution forcée, 
 
Il soutient à titre principal que les époux [F] sont tenus envers lui au titre de la garantie des vices cachés. 

Il expose qu’en l’espèce, les quatre conditions exigées pour retenir l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil sont réunies.

Il relève en premier lieu l’existence de vices inhérents à la chose, le rapport d’expertise révélant la présence de moisissures anormales au sein de l’immeuble, des infiltrations par la toiture, un décollement de la façade côté Nord entraînant des infiltrations importantes, des fissures occasionnant des infiltrations, des gouttières obstruées de végétaux et enfin des plaques sous les tuiles du toit contenant de l’amiante .

En second lieu, il souligne l’impropriété à destination du bien en raison de ces vices, du fait de la présence d’amiante, qui diminue considérablement l’usage de la maison, de désordres d’humidité, d’infiltrations, de décollement de façade et de fissures rendant de leur côté la maison impropre à sa destination fondamentale, à savoir l’habitation. 
 
Il souligne en troisième lieu l’antériorité des vices relevés, rappelant que l’expert judiciaire a expressément retenu que ces désordres existaient au jour de l’acquisition du bien.
Il indique en dernier lieu qu’il est confirmé par l’expert que certains désordres n’étaient pas décelables au moment de la visite et ajoute que pour les autres, s’ils étaient visibles, il ne pouvait connaître leur gravité ni leur ampleur en sa qualité de profane.
 
Concernant les vices manifestement cachés , il explique s’agissant des infiltrations qu’il a visité le bien en avril et en juin 2022, en pleine période de sécheresse, qu’il n’y avait pas d’infiltrations.

S’agissant de l’amiante, il explique avoir découvert la présence de plaques sous tuile contenant de l’amiante à la suite du diagnostic du cabinet AVIDIAG du 16 novembre 2022 et qu’en tant que profane, il n’était pas en mesure de déceler un tel désordre, qui ne lui avait pas été signalé. 

Concernant les désordres visibles, il explique que s’il a pu percevoir quelques défauts mineurs affectant la maison à usage d’habitation, il n’était pas en capacité de mesurer les conséquences et l’ampleur susceptible d’en découler. Il précise à ce titre que s’il savait que la toiture était à refaire, il ignorait la présence d’infiltration importante provenant du toit et des impacts sur les éléments porteurs, puisque les vendeurs .avaient pris le soin de remettre au propre le bien juste avant la vente pour effacer ces traces d’infiltration et que bien qu’il ait été informé de l’état vétuste de la couverture, il ignorait que le couvert de l’immeuble n’était plus assuré. 

Il conclut que le bien acquis était bien affecté de vices cachés, ajoutant que la clause d’exonération des vices cachés figurant au contrat de vente est inapplicable en l’espèce, en ce que les époux [F] connaissaient les vices affectant leur maison qu’ils ont délibérément cachés à leur acheteur. 
 
Il demande en conséquence au visa des articles 1644 et 1645 du code civil : 
 
- la restitution d’une partie du prix sous la forme d’une valeur effective de la chose au jour de la vente, et à ce titre la somme de 75 327,00 euros correspondant aux travaux de réfection (reprise de la toiture et désamiantage et travaux de reprise de la façade). 

-la somme de 19 993,30 euros € au titre de son préjudice de jouissance, le bien étant en partie inhabitable en raison des problèmes d’humidité et de moisissures; 

-la somme de 59 900 € au titre de la perte de valeur de sa maison , qu’il a été contraint de vendre à la baisse.

Il se prévaut à titre subsidiaire, d’un dol par réticence commis par les époux [F], faisant valoir que le dol par réticence est caractérisé en ce que : 

-les vendeurs ne pouvaient ignorer les différents désordres et malfaçons affectant le bien mis en vente et ont volontairement dissimulé à l’acquéreur l’existence des différents désordres affectant la toiture, les façades et les murs de la maison; 

-ils ont réalisé cette dissimulation dans le but d’éviter de se voir infliger une baisse de prix voire un refus par l’acquéreur s’il avait connu l’état réel du bien. 

Il demande en conséquence des dommages et intérêts à hauteur de 75 327,00 euros correspondant aux travaux de réfection, et de 19 993 euros au titre de son préjudice de jouissance. 

Il sollicite en tout état de cause la réparation de l’inexécution par les vendeurs de leur obligation précontractuelle d’information, au visa des articles 1112-1 et 1231-1du Code civil, en ce que : 
-les époux [F], qui disposaient d’informations déterminantes de son consentement, ne le lui ont pas communiquées; 

-il doit être indemnisé de sa perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses, évaluée en fonction du coût des travaux de reprise et qui ne peut être inférieure à la somme de 30 000,00 euros. 

Il demande enfin l’indemnisation de différents préjudices qu’il a subi, à savoir : 

-la somme de 150 euros pour ses frais de déménagement ; 
-la somme de 869 euros outre 260 euros de provision de charges pour la location d’un appartement de janvier 2022 à janvier 2023 soit 1 129 euros par mois, dont 364,20 euros de prorata temporis pour janvier 2022, soit au total la somme de 26 3312,2 euros payé à concurrence de moitié avec sa compagne.
-la somme de 9 465,63 € au titre des frais qu’il a engagés pour faire valoir ses droits (frais de conseil, d’expertise, de constat, de diagnostic amiante).
 
Dans leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 7 novembre 2025, [D] [F] et son épouse [I] [F] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, de :

Débouter [V] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
 
A titre reconventionnel, 
 
Vu l’article 1240 du Code civil, Vu l’article 30-2 du Code de procédure civile, :

Condamner [V] [X] à leur payer la somme de 3 000 € chacun, soit la somme globale de 6 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par eux, 
 
Condamner [V] [X] à telle amende civile qu’il appartiendra à la Juridiction de fixer, 

En tout état de cause, 
 
Condamner [V] [X] à leur payer la somme de 4 700 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter l’intégralité des dépens taxes comprises. 

Ils contestent à titre principal le bien fondé de l’action en garantie des vices cachés diligentée à leur encontre. 

Ils relèvent que l’expert a bien souligné qu’il n’y avait pas eu de désordres cachés, observant : 

-que si le bien subit plusieurs désordres, ces désordres étaient visibles lors de la vente ou inconnus des vendeurs; 

-que l’immeuble est une construction ancienne, construite avec les techniques de l’époque, aux caractéristiques connues de l’acquéreur et que s’agissant de la présence d’humidité, elle tient au fait que certaines parties habitables sont partiellement enterrées, sans dispositif d’étanchéité particulier, ce qui était visible à la vente; 


-qu’un acheteur normalement prudent et diligent ne pouvait ignorer qu’un logement ancien, sans système de ventilation mécanique, pouvait nécessiter des aménagements pour garantir un renouvellement d’air adéquat; 
 
-qu’en outre il existait des désordres apparents dont l’acheteur avait ou aurait dû avoir connaissance, ce qu’a reconnu l’expert concernant la couverture fuyarde, les fissures extérieures et intérieures dont l’expert note qu’ils étaient connues des vendeurs, mais également apparents pour tout acquéreur attentif visitant le bien avant son achat. 
 
-qu’ils avaient bel et bien informé l’acquéreur de l’état de vétusté de la toiture et avaient d’ailleurs dans le cadre de la vente fait établir un devis de professionnel et abaissé le prix de la vente en conséquence ; 

-que concernant la présence du pare-pluie, il est fort probable que ce film ait été installé lorsqu’ils ont fait peindre la façade en 2014, afin de la protéger des éventuelles coulures de la toiture qui était déjà ancienne,

-qu’enfin la présence de plaques sous tuiles en amiante était un élément inconnu des vendeurs, ce que confirme l’expertise. 
 
Ils s’opposent à l’ensemble des demandes indemnitaires formulées par le demandeur.
 
A titre liminaire, ils observent que celui-ci a acheté la maison pour 265 000 € puis l’a revendue deux ans après pour 260 000 € et que dans ces conditions, s’il considère que le bien est impropre à sa destination, il est étonnant qu’il ait trouvé acquéreur à un prix quasi identique à son prix d’achat. 
 
S’agissant de la demande d’octroi de 75 327,00 € à titre de restitution du prix au regard du coût des travaux de reprise de la toiture chiffrés par l’expert judiciaire, ils rappellent que si l’expertise fait ressortir que le bien présente des désordres le rendant impropre à sa destination, il conclut surtout au fait que les désordres étaient visibles lors de la vente ou inconnus des vendeurs. 

 S’agissant de la demande d’allocation de 19 993,30 € en raison de la perte de jouissance partielle du bien, ils font valoir :
-qu’en réalité, il apparaît que [V] [X], qui est kinésithérapeute, était venu depuis [Localité 6] s’installer en [Localité 7] où il n’a, semble-t-il pas développé de patientèle et qu’il est remonté dans le Rhône pour raison professionnelle; 
-que surtout l’expert a relevé que le logement n’était aucunement inhabitable.

S’agissant de la demande d’allocation de 10 000 € en raison de la perte de de valeur de la maison, ils observent: 
 
-que [V] [X] a revendu le bien, sans avoir réalisé les moindres travaux, seulement 5 000 € de moins que son prix d’achat deux ans auparavant et que de surcroît, en 2024, le prix de vente des maisons anciennes était à la baisse;
 
-qu’à aucun moment il ne démontre une quelconque perte de valeur du bien. 
 
Concernant la demande subsidiaire pour dol, qu’ils estiment non fondée, ils rappellent : 

-qu’il a été ci-avant largement démontré qu’ils avaient informé l’acquéreur de l’état de la couverture qui était à refaire;

-que concernant les doléances relatives aux fissures, humidité et autres désordres invoqués, ils étaient également apparents pour tout acquéreur attentif visitant le bien avant son achat et que les vendeurs ne pouvaient donc dissimuler quelque chose de visible; 
 
-qu’enfin, il est clair qu’ils ne pouvaient avoir connaissance de la présence d’amiante dans une partie de la toiture, ce qu’a reconnu l’expert. 
 
Concernant le non respect de l’obligation précontractuelle d’information, ils rappellent qu’il est démontré qu’ils ont rempli l’ensemble de leurs obligation.

Enfin, à titre reconventionnel, les époux [F] demandent la condamnation du demandeur à leur régler la somme de 3 000 euros chacun en indemnisation de leur préjudice moral.

Ils font valoir que les constats de l’expert judiciaire ont démontré qu’ils ne peuvent être tenus responsables des désordres, mais que pour autant, [V] [X] n’a pas hésité à les attraire devant la juridiction de céans pour solliciter leur condamnation à dommages et intérêts pour vices cachés et subsidiairement pour réticence dolosive, ce pour tenter de battre monnaie, situation qui leur cause un préjudice moral certain et direct.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs

Motifs du jugement 

Au préalable, le tribunal retient que le rapport d’expertise judiciaire constitue un support solide pour recenser, analyser les différents désordres et leurs conséquences, alors que ses termes sont clairs et que les parties n’y apportent pas de critiques techniques sérieuses, sinon des contestations que l’expert a justement invalidées dans sa réponse précise aux dires. 

I : Sur l’action en garantie des vices cachés . 

L’article 1641 du Code civil dispose : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus”.

L’article 1642 du même code dispose quant à lui “les vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui même”.

Au sens de ces textes, le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés dès lors que le vice dénoncé est inhérent à la chose, rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine, est antérieur à la vente et n’était pas apparent au moment de la vente. 

En l’espèce, [V] [X] dénonce les désordres suivants, dont il soutient qu’ils répondent à la définition d’un vice caché au sens des articles précités : 

1-présence de moisissures et de traces d’humidité dans l’immeuble, 
2-infiltrations en provenance de la toiture, affectant la partie sud de la maison et le bureau à l’étage, 
3-décollement de la façade côté nord , qui entraînerait des infiltrations importantes dans le mur et impacterait les éléments porteurs, 
4- fissures à l’extérieur de la maison mais également dans la chambre 3 située à l’étage, 
5-présence de plaques contenant de l’amiante sous les tuiles du toit.

Le tribunal relève au préalable que [V] [X] ne peut sérieusement soutenir que les gouttières obstruées de végétaux, auxquelles il fait également référence, ont la nature d’un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un désordre affectant la gouttière elle même mais un simple défaut d’entretien présentant au demeurant un caractère apparent. 

Sous cette réserve, il n’est pas contesté que les cinq désordres dénoncés sont inhérents à la chose.

Reste que certains de ces désordres doivent être à l’évidence écartés en ce qu’ils étaient à apparents au moment de l’achat. 

Il en est ainsi des fissures dont l’expert, de façon affirmative, retient que compte tenu de l’ancienneté et des caractéristiques structurelles de l’immeuble (maison de 120 ans) elles existaient nécessairement avant l’acquisition du bien par [V] [X] et qu’il s’agit de défauts inhérents aux vieilles maisons. 

Il en est également ainsi des infiltrations en provenance de la toiture, l’expert rappelant que le mauvais état de la toiture était connu de l’acheteur et était à l’origine d’un dégrèvement du prix de vente de 50 000 €.

S’agissant de la présence d’humidité et de moisissures, il ressort du rapport d’expertise d’une part que de l’humidité et du salpètre avaient déjà été observés sur les murs avant la vente par le vendeur, qu’il y avait donc une antériorité et d’autre part que ces phénomènes n’étaient pas apparents lors de l’achat car la maison avait été “remise au propre” et surtout avait été visitée au printemps 2022, en plein période de sécheresse, les conditions n’étant pas réunies pour l’apparition d’un phénomène d’humidité. 

Pour autant, l’expert précise que l’humidité est principalement dûe au fait que les parties habitables sont partiellement enterrées sans dispositif d’étanchéité et que le logement n’est pas équipé d’une ventilation mécanique qui assurerait le renouvellement de l’air, relevant que cela était visible lors de la vente. 

S’il fait état de conséquences possibles en théorie , à moyen ou à long terme, sur l’intégrité des murs concernés pouvant rendre l’immeuble impropre à sa destination, l’expert observe que ce risque est à relativiser dès lors que la maison a 120 ans et ne présente à ce jour aucun défaut structurel visible.

Le tribunal relève surtout qu’il s’agit d’un phénomène ponctuel, affectant des zones limitées (placard de la cuisine, départ de l’escalier au rez de chaussée, et à l’étage : fond de placard de la chambre trois , autour de la fenêtre du couloir orientée Est, car la fenêtre n’est pas posée de niveau) et s’expliquant principalement par une absence de ventilation et le fait que des parties de l’immeuble sont enterrées. 

Il ne peut être retenu dans ces conditions que cette humidité et ces moisissures constituent des vices de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination 

Concernant le revêtement de la façade côté Nord, l’expert note un décollements et désagrégation du revêtement et des gonglements sur une surface non négligeable. Il explique que ces dégradations sont vraisemblablement dûes à la mise en oeuvre d’un enduit à base de ciment qui empêche ce mur ancien, fait de pierres, chaux et terre, de respirer. 

Après avoir relevé que la dégradation de la façade existait déjà en 2008, que les travaux réalisé par l’entreprise [L] concernaient cette façade, il indique ne disposer d’aucun élément pour retenir que l’enduit de ce mur présentait ou non des désordres à l’époque de l’achat réalisé par [V] [X], lequel ne fournit de son côté aucune précision à ce titre. 
Ainsi, rien ne permet de retenir qu’il s’agissait d’un vice caché au moment de l’achat. 

Enfin, concernant la présence d’amiante sous le toit, il est constant qu’un diagnostic amiante a été établi en 2019 par les vendeurs, qui a confirmé l’existence de matériaux amiantés uniquement dans le jardin (poteau de pergola) nécessitant une évaluation périodique et que le diagnostiqueur a précisé qu’il n’avait pu accéder à la toiture. 

Par la suite, et après l’achat, la présence d’amiante dans les matériaux de couverture a été établie, l’expert précisant que n’ayant réalisé aucun travail sur la toiture entre 1997 date de leur achat et 2021, date de la vente, les vendeurs ne pouvaient être informés de la présence d’amiante sur une partie de la toiture. Ils ajoutent que, par contre, les deux parties étaient informées que le diagnostic était incomplet. 
Il indique que cela implique une action corrective au premier niveau, c’est à dire une action de remise en état limitée au remplacement ou à la protection des éléments dégradés et qu’au regard du mauvais état de la couverture, seul un bachage de la couverture ou une réfection complète répondraient à cette obligation. 

Or, il a été indiqué précédemment que le prix de la maison avait été baissé de 50 000 € compte tenu de la nécessité de refaire la toiture (pièce 5 défendeurs), somme conforme au devis de réfection de la toiture produit dans le cadre de l’expertise, comprenant le désamiantage. 
Dans ces conditions, alors qu’il avait été tenu compte au niveau du prix de vente de la nécessité de procéder au remplacement de la toiture, il ne peut être considéré que ce désordre est de nature à rendre la maison impropre à sa destination . 

En conclusion, les conditions de la garantie des vices cachés n’étant pas remplies pour aucun des désordres dénoncés, [V] [X] doit être débouté de l’action en garantie des vices cachés qu’il a diligentée contre le vendeur . 


II: Sur l’existence d’un dol 

Aux termes de l’article 1130 du Code civil, le dol vicie le consentement dès lors que sans lui l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substanciellement différentes , le caractère déterminant s’appréçiant eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

L’article 1137 du Code civil dispose quant à lui : 
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie» 

En l’espèce, [V] [X] soutient que les vendeurs savaient que la maison était affectée de nombreux désordres et qu’ils les ont volontairement dissimulés pour l’amener à contracter. 

Il note en premier lieu que les époux [F] avaient déjà constaté la présence d’humidité sur les murs et ont procédé à des travaux d’embellissement en 2018 et 2019 avant de mettre en vente la maison. 

Les époux [F] n’ont pas contesté lors de l’expertise avoir déjà constaté des traces d’humidité et n’ont pas contesté non plus avoir réalisé des travaux d’embellissements en 2018 et 2019.

Il ressort du rapport d’expertise que les peintures ont été refaites en 2014 (entreprise [L]) et que les traces d’humidité sont apparues au cours de l’hiver 2022 en période froide. 

Pour autant, les travaux de peinture ont eu lieu en 2014, soit 8 ans avant la vente et les travaux de “remise au propre” en 2018 et 2019, soit entre 3 et 4 ans avant la vente.

Dans ces conditions, il ne peut être sérieusement soutenu, au regard du délai de plusieurs années entre les travaux et la vente que les époux [F] ont intentionnellement procédé à des travaux d’embellisements pour cacher des traces d’humidité, étant rappelé qu’il a été précédemment relevé qu’il s’agissait d’un phénomène affectant des zones limitées et s’expliquant principalement par une absence de ventilation et le fait que des parties de l’immeuble sont enterrées, éléments qui étaient apparents au moment de la vente et dont l’acheteur avait connaissance. 

Il soutient en seconde lieu qu’ayant un fils spécialisé dans les travaux de charpente et toiture, les époux [F] ne pouvaient ignorer l’existence d’infiltrations en provenance du toit et la présence d’amiante au sein de la toiture, d’autant qu’un film de protection avait été installé avant la vente pour masquer les infiltrations en provenance du toit.

Or, le seul fait que le fils des vendeurs travaillait dans le domaine des couvertures et charpentes est bien insuffisant pour en déduire que les parents, qui eux ont la qualité de profanes, connaissaient nécessairement les problèmes liés au toit.

Par ailleurs, l’expert a clairement indiqué dans son rapport que les vendeurs, qui n’avaient réalisé aucun travail en toiture entre la date de leur achat et la date de la vente, ne pouvaient être informés de la présence d’amiante sur une partie de la toiture. 

Surtout, il a été démontré lors de l’expertise et d’ailleurs acté par l’expert qu’une réduction de 50 000 euros sur le prix de vente est intervenue dès lors qu’il convenait de refaire la toiture, montant qui correspond d’ailleurs au devis de réfection, désamiantage inclus, produit par [V] [X] au cours de l’expertise, étant observé en outre qu’il n’est aucunement démontré que le film de protection a été installé pour masquer des infiltrations en provenance du toit lors de la vente, ce que l’expert n’a pu déterminer.

En dernier lieu, [V] [X] fait valoir que les époux [F] ne l’ont pas informé de la gravité des fissures qui affectent la solidité du bâtiment, alors qu’ils ne pouvaient l’ignorer puisqu’en 2014 ils ont mandaté une entreprise pour reprendre la façade et colmater les fissures.

Force est de constater qu’il est indiqué clairement par l’expert que les fissures sont inhérentes à l’ancienneté de l’immeuble, construit il y a 120 ans et aux périodes de sécheresse qui créent des mouvements du sol et qu’elles étaient apparentes.

L’expert se limite à indiquer que les fissures à l’extérieur dont la largeur est supérieure à 2mm peuvent permettre la migration des eaux dans le mur et entraîner des conséquences sur son intégrité sans pour autant considérer un tel scénario comme inéluctable. Il précise surtout qu’elles peuvent être traitées par rebouchage à l’aide d’un mastic ou d’un mortier de réparation pour un coût de 1200 à 1800 € TTC. Dans ces conditions, il ne peut être retenu que ces fissures caractérisaient un désordre grave, justifiant une alerte de l’acheteur, étant observé qu’il n’appartenait pas aux vendeurs, dont la qualité de profane n’est pas contestée, de procéder à un diagnotic technique de ces fissures au bénéfice l’acheteur, qui , de son côté, pouvait procéder à toute investigation qu’il jugeait utile concernant ces fissures s’il s’en inquiétait. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal retient que l’existence d’un dol des époux [F] n’est pas démontrée et [V] [X] est en conséquence déboutée de ses demandes au titre d’un dol par réticence .

III : Sur l’inexécution de l’obligation pré-contractuelle d’information 

[V] [X] demande que les vendeurs soient condamnés à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 30 000 € au titre du préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses pour manquement à l’obligation pré-contratuelle d’information, sur le fondement des articles 1112-1 et 1231-1 du Code civil, aux motifs : 

-que l’article L 1334-13 alinéa 1 du Code de la santé publique commandait au vendeur de faire établir un constat sur la présence d’amiante dans la construction, obligation qui n’a pas été respectée puisqu’ils ont fait réaliser un diagnostic incomplet et qu’un diagnostic complémentaire concernant la toiture n’a pas été fait ; 

-qu’ils n’ont nullement informé l’acquéreur de la gravité des vices qui affectaient la maison; 

-qu’ainsi ils n’ont pas révélé à l’acquéreur des informations qui étaient pourtant déterminantes de son consentement 

Selon l’article 1112-1 du Code civil :

“[Localité 8] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.... Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.”

En l’espèce, le tribunal ne peut que constater que si [V] [X] déplore n’avoir pas été informé par les vendeurs de la gravité des vices affectant la maison, il ne précise pas de quel vice il s’agit, étant observé qu’il a été précédemment retenu que les vices dénoncés étaient soit connus de l’acquéreur, soit non connus des vendeurs, qui ne pouvaient en conséquence en informer l’acquéreur .

Le seul élément identifié par [V] [X] est le fait que le diagnostic amiante complémentaire n’a pas été fait par les vendeurs, alors qu’ils avaient l’obligation d’y procéder. 

Pour autant, comme le relève d’ailleurs à raison l’expert, en page 21 de son rapport, l’acheteur savait que ce diagnotic complémentaire n’avait pas été réalisé.

Dans ces conditions il ne peut reprocher aux vendeurs d’avoir manqué à leur obligation pré-contratuelle d’information à ce titre, étant rappelé qu’il a été confirmé que les vendeurs ignoraient la présence d’amiante au niveau de leur toiture. 

Il en résulte que [V] [X] doit être débouté de ses demandes au titre d’un manquement par les vendeurs à leur obligation pré-contractuelle d’information. 

Enfin, dès lors que [V] [X] est débouté de l’ensemble des ses demandes, ses demandes d’indemnisation au titre de ses frais de déménagement et de la location d’un nouvel appartement de janvier 2022 à janvier 2023 doivent nécessairement être rejetées.

IV : Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts présentée par les époux [F] 

Les époux [F] demandent que [V] [X] soit condamné à leur payer à chacun la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérets, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, aux motifs: 

-qu’ils ont mis en vente leur maison secondaire pour acheter un bien plus proche des commodités, compte tenu de leur âge ;

-qu’à compter de l’assignation en référé, ils ont immédiatement cessé leurs recherches et n’ont pu depuis lors se projeter dans l’acquisition d’un bien depuis plus de trois ans;

-qu’alors qu’il a revendu le bien, [V] [X] a malgré tout saisi le tribunal pour tenter de battre monnaie dans une procédure infondée et que les agissements de [V] [X] leur cause un préjudice moral dont ils demandent réparation. 

Ils ajoutent que l’attitude de [V] [X] justifie le prononcé d’une amende civile. 

Alors que l’action en justice est un droit, le tribunal retient que les époux [F] ne rapportent aucunement la preuve d’une faute caractérisée de [V] [X] , notamment d’un recours abusif à l’institution judiciaire, justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Il convient donc de débouter les époux [F] de leur demande de dommages et intérêt. 

Pour la même raison, le prononcé d’une amende civile au visa de l’article 32-1 du Code de procédure civile, ne se justifie aucunement. 

V: Sur les demandes accessoires 

Succombant, [V] [X] est condamné aux dépens de la procédure et à payer aux époux [F] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Par ces motifs, 

le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : 

Déboute [V] [X] de l’ensemble de ses demandes; 

Déboute [D] et [I] [F] de leurs demandes reconventionnelles;

Condamne [V] [X] aux dépens ; 

Condamne [V] [X] à payer à [D] et [I] [F] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire; 



La greffière Le président





copie à : 
Me Marie-anne BARRE
Me Maxime GHIGLINO
Me Morgane GOACOLOU-BOREL

Dispositif

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D'Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 9] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU'ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER


 
 LE GREFFIER
Texte intégral
JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/03448 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G45D




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026



Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [X]
né le 31 Juillet 1996 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
représenté par Me Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3231


DEFENDEURS

Madame [I] [T]
née le 02 Avril 1957 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Marie-anne BARRE, avocat au barreau de l’Ain, vestiaire : T 90, Me Morgane GOACOLOU-BOREL, avocat au barreau de CARPENTRAS, vestiaire :

Monsieur [D] [F]
né le 17 Octobre 1950 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Marie-anne BARRE, avocat au barreau de l’Ain, vestiaire : T 90, Me Morgane GOACOLOU-BOREL, avocat au barreau de CARPENTRAS, vestiaire :



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS : Mme MASSON-BESSOU, Juge
Madame CARDONA,

GREFFIER : Madame CORMORECHE,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 30 Avril 2026

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

A l’audience, Madame MASSON BESSOU a fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile.




Exposé du litige 
 
Aux termes d’un acte notarié du 4 juillet 2022, [V] [X] a acquis la pleine propriété d’une maison à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 5] auprès de [D] [F] et son épouse née [I] [T], (ci-après les époux [F]) ce moyennant la somme de 265 000 euros. 
Le 10 juillet 2022, [V] [X] a emménagé au sein de la maison.

Aux motifs qu’il avait rapidement constaté des désordres, notamment une présence anormale d’amiante au sein de la maison et une série d’infiltrations d’eau à plusieurs endroits, il a diligenté une procédure de référé expertise, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 27 février 2023, Monsieur [N] [H] étant désigné en qualité d’expert judiciaire. 
 
Le rapport définitif de Monsieur [N] [H] a été rendu le 21 décembre 2023. 
 
Le 5 septembre 2024, [V] [X] a revendu la maison moyennant la somme de 260 000 euros et par exploit du 25 novembre 2024, a assigné les époux [F] sur le fondement de la garantie des vices cachés. 

Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 7 août 2025, [V] [X] demande au Tribunal, au visa des articles 1641, 1643, 1644, 1130, 1137, 1112-1 du Code civil, 1231-1 du Code civil, de : 
 
À titre principal, 
 
Débouter les époux [F] de l’ensemble de leur demandes, fins et prétentions, 
 
Constater que les désordres sont inhérents à la chose vendue, rendent le bien impropre à sa destination, 

Constater l’antériorité des désordres, que l’acquéreur n’était pas en mesure de déceler les vices au moment de la vente, constater la connaissance des vices affectant la maison par les époux [F],

Écarter la clause d’exclusion de la garantie des vices cachées stipulée dans le contrat de vente du 4 juillet 2022, les vendeurs étant considérés comme des “vendeurs-bricoleurs” à l’origine des désordres, 
 
Constater que la vente est entachée d’un vice caché, 

En conséquence, 
 
Condamner les époux [F] à lui verser les sommes de :
-75 327,00 euros au titre des travaux de reprise à réaliser conformément au rapport d’expertise judiciaire du 21 décembre 2023, 
- 19 993,30 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral, 
- 59 000 euros au titre de la perte de valeur de la maison, 
 
A titre subsidiaire, 
 
Si par extraordinaire l’existence d’un vice caché n’était pas retenue, constater que la vente intervenue le 4 juillet 2022 est entachée d’un dol par réticence, 
 
En conséquence, 
 
Condamner les époux [F] à lui verser :
-la somme de 75 327,00 euros au titre des travaux de reprise à réaliser conformément au rapport d’expertise judiciaire du 21 décembre 2023, 
-la somme de 19 993,30 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral, 
-la somme de 59 000 euros au titre de la perte de valeur de la maison, 
 
En tout état de cause, 
 
Condamner les époux [F] à réparer sa perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, le montant de cette perte ne pouvant être inférieur à la somme de 30 000,00 euros; 
 
Condamner les époux [F] à lui verser la somme de 22 781,23 euros en réparation des préjudices subis relatifs aux frais engagés et au coût du déménagement, 
 
Condamner les époux [F] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution forcée, 
 
Il soutient à titre principal que les époux [F] sont tenus envers lui au titre de la garantie des vices cachés. 

Il expose qu’en l’espèce, les quatre conditions exigées pour retenir l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil sont réunies.

Il relève en premier lieu l’existence de vices inhérents à la chose, le rapport d’expertise révélant la présence de moisissures anormales au sein de l’immeuble, des infiltrations par la toiture, un décollement de la façade côté Nord entraînant des infiltrations importantes, des fissures occasionnant des infiltrations, des gouttières obstruées de végétaux et enfin des plaques sous les tuiles du toit contenant de l’amiante .

En second lieu, il souligne l’impropriété à destination du bien en raison de ces vices, du fait de la présence d’amiante, qui diminue considérablement l’usage de la maison, de désordres d’humidité, d’infiltrations, de décollement de façade et de fissures rendant de leur côté la maison impropre à sa destination fondamentale, à savoir l’habitation. 
 
Il souligne en troisième lieu l’antériorité des vices relevés, rappelant que l’expert judiciaire a expressément retenu que ces désordres existaient au jour de l’acquisition du bien.
Il indique en dernier lieu qu’il est confirmé par l’expert que certains désordres n’étaient pas décelables au moment de la visite et ajoute que pour les autres, s’ils étaient visibles, il ne pouvait connaître leur gravité ni leur ampleur en sa qualité de profane.
 
Concernant les vices manifestement cachés , il explique s’agissant des infiltrations qu’il a visité le bien en avril et en juin 2022, en pleine période de sécheresse, qu’il n’y avait pas d’infiltrations.

S’agissant de l’amiante, il explique avoir découvert la présence de plaques sous tuile contenant de l’amiante à la suite du diagnostic du cabinet AVIDIAG du 16 novembre 2022 et qu’en tant que profane, il n’était pas en mesure de déceler un tel désordre, qui ne lui avait pas été signalé. 

Concernant les désordres visibles, il explique que s’il a pu percevoir quelques défauts mineurs affectant la maison à usage d’habitation, il n’était pas en capacité de mesurer les conséquences et l’ampleur susceptible d’en découler. Il précise à ce titre que s’il savait que la toiture était à refaire, il ignorait la présence d’infiltration importante provenant du toit et des impacts sur les éléments porteurs, puisque les vendeurs .avaient pris le soin de remettre au propre le bien juste avant la vente pour effacer ces traces d’infiltration et que bien qu’il ait été informé de l’état vétuste de la couverture, il ignorait que le couvert de l’immeuble n’était plus assuré. 

Il conclut que le bien acquis était bien affecté de vices cachés, ajoutant que la clause d’exonération des vices cachés figurant au contrat de vente est inapplicable en l’espèce, en ce que les époux [F] connaissaient les vices affectant leur maison qu’ils ont délibérément cachés à leur acheteur. 
 
Il demande en conséquence au visa des articles 1644 et 1645 du code civil : 
 
- la restitution d’une partie du prix sous la forme d’une valeur effective de la chose au jour de la vente, et à ce titre la somme de 75 327,00 euros correspondant aux travaux de réfection (reprise de la toiture et désamiantage et travaux de reprise de la façade). 

-la somme de 19 993,30 euros € au titre de son préjudice de jouissance, le bien étant en partie inhabitable en raison des problèmes d’humidité et de moisissures; 

-la somme de 59 900 € au titre de la perte de valeur de sa maison , qu’il a été contraint de vendre à la baisse.

Il se prévaut à titre subsidiaire, d’un dol par réticence commis par les époux [F], faisant valoir que le dol par réticence est caractérisé en ce que : 

-les vendeurs ne pouvaient ignorer les différents désordres et malfaçons affectant le bien mis en vente et ont volontairement dissimulé à l’acquéreur l’existence des différents désordres affectant la toiture, les façades et les murs de la maison; 

-ils ont réalisé cette dissimulation dans le but d’éviter de se voir infliger une baisse de prix voire un refus par l’acquéreur s’il avait connu l’état réel du bien. 

Il demande en conséquence des dommages et intérêts à hauteur de 75 327,00 euros correspondant aux travaux de réfection, et de 19 993 euros au titre de son préjudice de jouissance. 

Il sollicite en tout état de cause la réparation de l’inexécution par les vendeurs de leur obligation précontractuelle d’information, au visa des articles 1112-1 et 1231-1du Code civil, en ce que : 
-les époux [F], qui disposaient d’informations déterminantes de son consentement, ne le lui ont pas communiquées; 

-il doit être indemnisé de sa perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses, évaluée en fonction du coût des travaux de reprise et qui ne peut être inférieure à la somme de 30 000,00 euros. 

Il demande enfin l’indemnisation de différents préjudices qu’il a subi, à savoir : 

-la somme de 150 euros pour ses frais de déménagement ; 
-la somme de 869 euros outre 260 euros de provision de charges pour la location d’un appartement de janvier 2022 à janvier 2023 soit 1 129 euros par mois, dont 364,20 euros de prorata temporis pour janvier 2022, soit au total la somme de 26 3312,2 euros payé à concurrence de moitié avec sa compagne.
-la somme de 9 465,63 € au titre des frais qu’il a engagés pour faire valoir ses droits (frais de conseil, d’expertise, de constat, de diagnostic amiante).
 
Dans leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 7 novembre 2025, [D] [F] et son épouse [I] [F] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, de :

Débouter [V] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
 
A titre reconventionnel, 
 
Vu l’article 1240 du Code civil, Vu l’article 30-2 du Code de procédure civile, :

Condamner [V] [X] à leur payer la somme de 3 000 € chacun, soit la somme globale de 6 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par eux, 
 
Condamner [V] [X] à telle amende civile qu’il appartiendra à la Juridiction de fixer, 

En tout état de cause, 
 
Condamner [V] [X] à leur payer la somme de 4 700 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter l’intégralité des dépens taxes comprises. 

Ils contestent à titre principal le bien fondé de l’action en garantie des vices cachés diligentée à leur encontre. 

Ils relèvent que l’expert a bien souligné qu’il n’y avait pas eu de désordres cachés, observant : 

-que si le bien subit plusieurs désordres, ces désordres étaient visibles lors de la vente ou inconnus des vendeurs; 

-que l’immeuble est une construction ancienne, construite avec les techniques de l’époque, aux caractéristiques connues de l’acquéreur et que s’agissant de la présence d’humidité, elle tient au fait que certaines parties habitables sont partiellement enterrées, sans dispositif d’étanchéité particulier, ce qui était visible à la vente; 


-qu’un acheteur normalement prudent et diligent ne pouvait ignorer qu’un logement ancien, sans système de ventilation mécanique, pouvait nécessiter des aménagements pour garantir un renouvellement d’air adéquat; 
 
-qu’en outre il existait des désordres apparents dont l’acheteur avait ou aurait dû avoir connaissance, ce qu’a reconnu l’expert concernant la couverture fuyarde, les fissures extérieures et intérieures dont l’expert note qu’ils étaient connues des vendeurs, mais également apparents pour tout acquéreur attentif visitant le bien avant son achat. 
 
-qu’ils avaient bel et bien informé l’acquéreur de l’état de vétusté de la toiture et avaient d’ailleurs dans le cadre de la vente fait établir un devis de professionnel et abaissé le prix de la vente en conséquence ; 

-que concernant la présence du pare-pluie, il est fort probable que ce film ait été installé lorsqu’ils ont fait peindre la façade en 2014, afin de la protéger des éventuelles coulures de la toiture qui était déjà ancienne,

-qu’enfin la présence de plaques sous tuiles en amiante était un élément inconnu des vendeurs, ce que confirme l’expertise. 
 
Ils s’opposent à l’ensemble des demandes indemnitaires formulées par le demandeur.
 
A titre liminaire, ils observent que celui-ci a acheté la maison pour 265 000 € puis l’a revendue deux ans après pour 260 000 € et que dans ces conditions, s’il considère que le bien est impropre à sa destination, il est étonnant qu’il ait trouvé acquéreur à un prix quasi identique à son prix d’achat. 
 
S’agissant de la demande d’octroi de 75 327,00 € à titre de restitution du prix au regard du coût des travaux de reprise de la toiture chiffrés par l’expert judiciaire, ils rappellent que si l’expertise fait ressortir que le bien présente des désordres le rendant impropre à sa destination, il conclut surtout au fait que les désordres étaient visibles lors de la vente ou inconnus des vendeurs. 

 S’agissant de la demande d’allocation de 19 993,30 € en raison de la perte de jouissance partielle du bien, ils font valoir :
-qu’en réalité, il apparaît que [V] [X], qui est kinésithérapeute, était venu depuis [Localité 6] s’installer en [Localité 7] où il n’a, semble-t-il pas développé de patientèle et qu’il est remonté dans le Rhône pour raison professionnelle; 
-que surtout l’expert a relevé que le logement n’était aucunement inhabitable.

S’agissant de la demande d’allocation de 10 000 € en raison de la perte de de valeur de la maison, ils observent: 
 
-que [V] [X] a revendu le bien, sans avoir réalisé les moindres travaux, seulement 5 000 € de moins que son prix d’achat deux ans auparavant et que de surcroît, en 2024, le prix de vente des maisons anciennes était à la baisse;
 
-qu’à aucun moment il ne démontre une quelconque perte de valeur du bien. 
 
Concernant la demande subsidiaire pour dol, qu’ils estiment non fondée, ils rappellent : 

-qu’il a été ci-avant largement démontré qu’ils avaient informé l’acquéreur de l’état de la couverture qui était à refaire;

-que concernant les doléances relatives aux fissures, humidité et autres désordres invoqués, ils étaient également apparents pour tout acquéreur attentif visitant le bien avant son achat et que les vendeurs ne pouvaient donc dissimuler quelque chose de visible; 
 
-qu’enfin, il est clair qu’ils ne pouvaient avoir connaissance de la présence d’amiante dans une partie de la toiture, ce qu’a reconnu l’expert. 
 
Concernant le non respect de l’obligation précontractuelle d’information, ils rappellent qu’il est démontré qu’ils ont rempli l’ensemble de leurs obligation.

Enfin, à titre reconventionnel, les époux [F] demandent la condamnation du demandeur à leur régler la somme de 3 000 euros chacun en indemnisation de leur préjudice moral.

Ils font valoir que les constats de l’expert judiciaire ont démontré qu’ils ne peuvent être tenus responsables des désordres, mais que pour autant, [V] [X] n’a pas hésité à les attraire devant la juridiction de céans pour solliciter leur condamnation à dommages et intérêts pour vices cachés et subsidiairement pour réticence dolosive, ce pour tenter de battre monnaie, situation qui leur cause un préjudice moral certain et direct.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile . 

Motifs du jugement 

Au préalable, le tribunal retient que le rapport d’expertise judiciaire constitue un support solide pour recenser, analyser les différents désordres et leurs conséquences, alors que ses termes sont clairs et que les parties n’y apportent pas de critiques techniques sérieuses, sinon des contestations que l’expert a justement invalidées dans sa réponse précise aux dires. 

I : Sur l’action en garantie des vices cachés . 

L’article 1641 du Code civil dispose : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus”.

L’article 1642 du même code dispose quant à lui “les vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui même”.

Au sens de ces textes, le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés dès lors que le vice dénoncé est inhérent à la chose, rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine, est antérieur à la vente et n’était pas apparent au moment de la vente. 

En l’espèce, [V] [X] dénonce les désordres suivants, dont il soutient qu’ils répondent à la définition d’un vice caché au sens des articles précités : 

1-présence de moisissures et de traces d’humidité dans l’immeuble, 
2-infiltrations en provenance de la toiture, affectant la partie sud de la maison et le bureau à l’étage, 
3-décollement de la façade côté nord , qui entraînerait des infiltrations importantes dans le mur et impacterait les éléments porteurs, 
4- fissures à l’extérieur de la maison mais également dans la chambre 3 située à l’étage, 
5-présence de plaques contenant de l’amiante sous les tuiles du toit.

Le tribunal relève au préalable que [V] [X] ne peut sérieusement soutenir que les gouttières obstruées de végétaux, auxquelles il fait également référence, ont la nature d’un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un désordre affectant la gouttière elle même mais un simple défaut d’entretien présentant au demeurant un caractère apparent. 

Sous cette réserve, il n’est pas contesté que les cinq désordres dénoncés sont inhérents à la chose.

Reste que certains de ces désordres doivent être à l’évidence écartés en ce qu’ils étaient à apparents au moment de l’achat. 

Il en est ainsi des fissures dont l’expert, de façon affirmative, retient que compte tenu de l’ancienneté et des caractéristiques structurelles de l’immeuble (maison de 120 ans) elles existaient nécessairement avant l’acquisition du bien par [V] [X] et qu’il s’agit de défauts inhérents aux vieilles maisons. 

Il en est également ainsi des infiltrations en provenance de la toiture, l’expert rappelant que le mauvais état de la toiture était connu de l’acheteur et était à l’origine d’un dégrèvement du prix de vente de 50 000 €.

S’agissant de la présence d’humidité et de moisissures, il ressort du rapport d’expertise d’une part que de l’humidité et du salpètre avaient déjà été observés sur les murs avant la vente par le vendeur, qu’il y avait donc une antériorité et d’autre part que ces phénomènes n’étaient pas apparents lors de l’achat car la maison avait été “remise au propre” et surtout avait été visitée au printemps 2022, en plein période de sécheresse, les conditions n’étant pas réunies pour l’apparition d’un phénomène d’humidité. 

Pour autant, l’expert précise que l’humidité est principalement dûe au fait que les parties habitables sont partiellement enterrées sans dispositif d’étanchéité et que le logement n’est pas équipé d’une ventilation mécanique qui assurerait le renouvellement de l’air, relevant que cela était visible lors de la vente. 

S’il fait état de conséquences possibles en théorie , à moyen ou à long terme, sur l’intégrité des murs concernés pouvant rendre l’immeuble impropre à sa destination, l’expert observe que ce risque est à relativiser dès lors que la maison a 120 ans et ne présente à ce jour aucun défaut structurel visible.

Le tribunal relève surtout qu’il s’agit d’un phénomène ponctuel, affectant des zones limitées (placard de la cuisine, départ de l’escalier au rez de chaussée, et à l’étage : fond de placard de la chambre trois , autour de la fenêtre du couloir orientée Est, car la fenêtre n’est pas posée de niveau) et s’expliquant principalement par une absence de ventilation et le fait que des parties de l’immeuble sont enterrées. 

Il ne peut être retenu dans ces conditions que cette humidité et ces moisissures constituent des vices de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination 

Concernant le revêtement de la façade côté Nord, l’expert note un décollements et désagrégation du revêtement et des gonglements sur une surface non négligeable. Il explique que ces dégradations sont vraisemblablement dûes à la mise en oeuvre d’un enduit à base de ciment qui empêche ce mur ancien, fait de pierres, chaux et terre, de respirer. 

Après avoir relevé que la dégradation de la façade existait déjà en 2008, que les travaux réalisé par l’entreprise [L] concernaient cette façade, il indique ne disposer d’aucun élément pour retenir que l’enduit de ce mur présentait ou non des désordres à l’époque de l’achat réalisé par [V] [X], lequel ne fournit de son côté aucune précision à ce titre. 
Ainsi, rien ne permet de retenir qu’il s’agissait d’un vice caché au moment de l’achat. 

Enfin, concernant la présence d’amiante sous le toit, il est constant qu’un diagnostic amiante a été établi en 2019 par les vendeurs, qui a confirmé l’existence de matériaux amiantés uniquement dans le jardin (poteau de pergola) nécessitant une évaluation périodique et que le diagnostiqueur a précisé qu’il n’avait pu accéder à la toiture. 

Par la suite, et après l’achat, la présence d’amiante dans les matériaux de couverture a été établie, l’expert précisant que n’ayant réalisé aucun travail sur la toiture entre 1997 date de leur achat et 2021, date de la vente, les vendeurs ne pouvaient être informés de la présence d’amiante sur une partie de la toiture. Ils ajoutent que, par contre, les deux parties étaient informées que le diagnostic était incomplet. 
Il indique que cela implique une action corrective au premier niveau, c’est à dire une action de remise en état limitée au remplacement ou à la protection des éléments dégradés et qu’au regard du mauvais état de la couverture, seul un bachage de la couverture ou une réfection complète répondraient à cette obligation. 

Or, il a été indiqué précédemment que le prix de la maison avait été baissé de 50 000 € compte tenu de la nécessité de refaire la toiture (pièce 5 défendeurs), somme conforme au devis de réfection de la toiture produit dans le cadre de l’expertise, comprenant le désamiantage. 
Dans ces conditions, alors qu’il avait été tenu compte au niveau du prix de vente de la nécessité de procéder au remplacement de la toiture, il ne peut être considéré que ce désordre est de nature à rendre la maison impropre à sa destination . 

En conclusion, les conditions de la garantie des vices cachés n’étant pas remplies pour aucun des désordres dénoncés, [V] [X] doit être débouté de l’action en garantie des vices cachés qu’il a diligentée contre le vendeur . 


II: Sur l’existence d’un dol 

Aux termes de l’article 1130 du Code civil, le dol vicie le consentement dès lors que sans lui l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substanciellement différentes , le caractère déterminant s’appréçiant eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

L’article 1137 du Code civil dispose quant à lui : 
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie» 

En l’espèce, [V] [X] soutient que les vendeurs savaient que la maison était affectée de nombreux désordres et qu’ils les ont volontairement dissimulés pour l’amener à contracter. 

Il note en premier lieu que les époux [F] avaient déjà constaté la présence d’humidité sur les murs et ont procédé à des travaux d’embellissement en 2018 et 2019 avant de mettre en vente la maison. 

Les époux [F] n’ont pas contesté lors de l’expertise avoir déjà constaté des traces d’humidité et n’ont pas contesté non plus avoir réalisé des travaux d’embellissements en 2018 et 2019.

Il ressort du rapport d’expertise que les peintures ont été refaites en 2014 (entreprise [L]) et que les traces d’humidité sont apparues au cours de l’hiver 2022 en période froide. 

Pour autant, les travaux de peinture ont eu lieu en 2014, soit 8 ans avant la vente et les travaux de “remise au propre” en 2018 et 2019, soit entre 3 et 4 ans avant la vente.

Dans ces conditions, il ne peut être sérieusement soutenu, au regard du délai de plusieurs années entre les travaux et la vente que les époux [F] ont intentionnellement procédé à des travaux d’embellisements pour cacher des traces d’humidité, étant rappelé qu’il a été précédemment relevé qu’il s’agissait d’un phénomène affectant des zones limitées et s’expliquant principalement par une absence de ventilation et le fait que des parties de l’immeuble sont enterrées, éléments qui étaient apparents au moment de la vente et dont l’acheteur avait connaissance. 

Il soutient en seconde lieu qu’ayant un fils spécialisé dans les travaux de charpente et toiture, les époux [F] ne pouvaient ignorer l’existence d’infiltrations en provenance du toit et la présence d’amiante au sein de la toiture, d’autant qu’un film de protection avait été installé avant la vente pour masquer les infiltrations en provenance du toit.

Or, le seul fait que le fils des vendeurs travaillait dans le domaine des couvertures et charpentes est bien insuffisant pour en déduire que les parents, qui eux ont la qualité de profanes, connaissaient nécessairement les problèmes liés au toit.

Par ailleurs, l’expert a clairement indiqué dans son rapport que les vendeurs, qui n’avaient réalisé aucun travail en toiture entre la date de leur achat et la date de la vente, ne pouvaient être informés de la présence d’amiante sur une partie de la toiture. 

Surtout, il a été démontré lors de l’expertise et d’ailleurs acté par l’expert qu’une réduction de 50 000 euros sur le prix de vente est intervenue dès lors qu’il convenait de refaire la toiture, montant qui correspond d’ailleurs au devis de réfection, désamiantage inclus, produit par [V] [X] au cours de l’expertise, étant observé en outre qu’il n’est aucunement démontré que le film de protection a été installé pour masquer des infiltrations en provenance du toit lors de la vente, ce que l’expert n’a pu déterminer.

En dernier lieu, [V] [X] fait valoir que les époux [F] ne l’ont pas informé de la gravité des fissures qui affectent la solidité du bâtiment, alors qu’ils ne pouvaient l’ignorer puisqu’en 2014 ils ont mandaté une entreprise pour reprendre la façade et colmater les fissures.

Force est de constater qu’il est indiqué clairement par l’expert que les fissures sont inhérentes à l’ancienneté de l’immeuble, construit il y a 120 ans et aux périodes de sécheresse qui créent des mouvements du sol et qu’elles étaient apparentes.

L’expert se limite à indiquer que les fissures à l’extérieur dont la largeur est supérieure à 2mm peuvent permettre la migration des eaux dans le mur et entraîner des conséquences sur son intégrité sans pour autant considérer un tel scénario comme inéluctable. Il précise surtout qu’elles peuvent être traitées par rebouchage à l’aide d’un mastic ou d’un mortier de réparation pour un coût de 1200 à 1800 € TTC. Dans ces conditions, il ne peut être retenu que ces fissures caractérisaient un désordre grave, justifiant une alerte de l’acheteur, étant observé qu’il n’appartenait pas aux vendeurs, dont la qualité de profane n’est pas contestée, de procéder à un diagnotic technique de ces fissures au bénéfice l’acheteur, qui , de son côté, pouvait procéder à toute investigation qu’il jugeait utile concernant ces fissures s’il s’en inquiétait. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal retient que l’existence d’un dol des époux [F] n’est pas démontrée et [V] [X] est en conséquence déboutée de ses demandes au titre d’un dol par réticence .

III : Sur l’inexécution de l’obligation pré-contractuelle d’information 

[V] [X] demande que les vendeurs soient condamnés à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 30 000 € au titre du préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses pour manquement à l’obligation pré-contratuelle d’information, sur le fondement des articles 1112-1 et 1231-1 du Code civil, aux motifs : 

-que l’article L 1334-13 alinéa 1 du Code de la santé publique commandait au vendeur de faire établir un constat sur la présence d’amiante dans la construction, obligation qui n’a pas été respectée puisqu’ils ont fait réaliser un diagnostic incomplet et qu’un diagnostic complémentaire concernant la toiture n’a pas été fait ; 

-qu’ils n’ont nullement informé l’acquéreur de la gravité des vices qui affectaient la maison; 

-qu’ainsi ils n’ont pas révélé à l’acquéreur des informations qui étaient pourtant déterminantes de son consentement 

Selon l’article 1112-1 du Code civil :

“[Localité 8] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.... Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.”

En l’espèce, le tribunal ne peut que constater que si [V] [X] déplore n’avoir pas été informé par les vendeurs de la gravité des vices affectant la maison, il ne précise pas de quel vice il s’agit, étant observé qu’il a été précédemment retenu que les vices dénoncés étaient soit connus de l’acquéreur, soit non connus des vendeurs, qui ne pouvaient en conséquence en informer l’acquéreur .

Le seul élément identifié par [V] [X] est le fait que le diagnostic amiante complémentaire n’a pas été fait par les vendeurs, alors qu’ils avaient l’obligation d’y procéder. 

Pour autant, comme le relève d’ailleurs à raison l’expert, en page 21 de son rapport, l’acheteur savait que ce diagnotic complémentaire n’avait pas été réalisé.

Dans ces conditions il ne peut reprocher aux vendeurs d’avoir manqué à leur obligation pré-contratuelle d’information à ce titre, étant rappelé qu’il a été confirmé que les vendeurs ignoraient la présence d’amiante au niveau de leur toiture. 

Il en résulte que [V] [X] doit être débouté de ses demandes au titre d’un manquement par les vendeurs à leur obligation pré-contractuelle d’information. 

Enfin, dès lors que [V] [X] est débouté de l’ensemble des ses demandes, ses demandes d’indemnisation au titre de ses frais de déménagement et de la location d’un nouvel appartement de janvier 2022 à janvier 2023 doivent nécessairement être rejetées.

IV : Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts présentée par les époux [F] 

Les époux [F] demandent que [V] [X] soit condamné à leur payer à chacun la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérets, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, aux motifs: 

-qu’ils ont mis en vente leur maison secondaire pour acheter un bien plus proche des commodités, compte tenu de leur âge ;

-qu’à compter de l’assignation en référé, ils ont immédiatement cessé leurs recherches et n’ont pu depuis lors se projeter dans l’acquisition d’un bien depuis plus de trois ans;

-qu’alors qu’il a revendu le bien, [V] [X] a malgré tout saisi le tribunal pour tenter de battre monnaie dans une procédure infondée et que les agissements de [V] [X] leur cause un préjudice moral dont ils demandent réparation. 

Ils ajoutent que l’attitude de [V] [X] justifie le prononcé d’une amende civile. 

Alors que l’action en justice est un droit, le tribunal retient que les époux [F] ne rapportent aucunement la preuve d’une faute caractérisée de [V] [X] , notamment d’un recours abusif à l’institution judiciaire, justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Il convient donc de débouter les époux [F] de leur demande de dommages et intérêt. 

Pour la même raison, le prononcé d’une amende civile au visa de l’article 32-1 du Code de procédure civile, ne se justifie aucunement. 

V: Sur les demandes accessoires 

Succombant, [V] [X] est condamné aux dépens de la procédure et à payer aux époux [F] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Par ces motifs, 

le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : 

Déboute [V] [X] de l’ensemble de ses demandes; 

Déboute [D] et [I] [F] de leurs demandes reconventionnelles;

Condamne [V] [X] aux dépens ; 

Condamne [V] [X] à payer à [D] et [I] [F] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire; 



La greffière Le président





copie à : 
Me Marie-anne BARRE
Me Maxime GHIGLINO
Me Morgane GOACOLOU-BOREL



EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D'Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 9] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU'ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER


 
 LE GREFFIER

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 30-2, code civil 1644, code civil 1645, code de la sante publique L1334-13, code civil 1112-1, code civil 1642, code civil 1643). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-21T19:12:58.042Z.