Tribunal judiciaire de Reims, 1ERE CHAMBRE, 17 juillet 2026, n° 23/00576

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La SARL MDI est propriétaire d'un immeuble sis à [Adresse 3] cadastré IK n°[Cadastre 1] d'une surface de 00 ha 05 a 11 ca, composé d'un rez-de-chaussée et trois étages à usage de bureaux et salles de cours, un sous-sol comprenant caves et chaufferie et jardin et d'un bâtiment plain-pied édifié en fond de cours et comprenant une salle de cours.

Par acte authentique du 3 mai 2022, la SARL MDI a consenti à Monsieur [C] [Z] une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive de l'obtention par Monsieur [C] [Z], bénéficiaire de ladite promesse, d'un prêt de 2.000.000,00 euros au taux de 1,6% sur une durée de 15 ans, obtenu dans les 90 jours suivant la signature de la promesse.

L'acte notarié régularisé entre les parties prévoyait que la promesse était consentie pour une durée expirant le 12 août 2022.

La promesse unilatérale de vente prévoyait le versement au promettant d'une indemnité d'immobilisation de 200.000 euros dans les 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l'acte de vente une fois toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le notaire de Monsieur [C] [Z], Maître [J], a indiqué par mail du 1er septembre 2022 à son Confrère Maître [Q] que la banque avait donné un accord oral à Monsieur [C] [Z] à condition qu'il obtienne une autorisation d'urbanisme pour réaliser son projet para-hôtelier. Il proposait aux vendeurs une renégociation des termes de la promesse de vente.

Lors d'une réunion entre les parties en date du 12 septembre 2022, Monsieur [C] [Z] a indiqué qu'il n'avait pas obtenu de financement. 

Le 9 novembre 2022, le conseil de la SARL MDI a mis en demeure Monsieur [C] [Z] de verser l'indemnité d'immobilisation de 200.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2023, la SARL MDI a fait assigner Monsieur [C] [Z] devant le tribunal de céans, à qui il demande de :
- Juger la Société MDI recevable et fondée en son action ;
- Juger que la condition suspensive de financement a défailli en raison du comportement fautif de Monsieur [C] [Z] ;
- Condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la Société MDI la somme de 200.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte ;
- Juger que la somme de 200.000€ produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et jusqu'à parfait paiement ;
- Ordonner Ia capitalisation des intérêts en application de l'article1343-2 du Code Civil ;
- Condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la Société MDI Ia somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction ;
- Juger que l'exécution provisoire sera de droit en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2026, la SARL MDI demande au tribunal de : 

- Juger la Société MDI recevable et fondée en son action ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de ses demandes reconventionnelles ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de ses demandes de nullité de la promesse unilatérale de vente du 3 mai 2022 en raison du fait que la Société MDI n'était pas propriétaire du bien, ou pour cause de nullité pour vices du consentement fondés sur l'erreur et/ou le dol, et de sa demande de condamnation de la société MDI au paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente fondée sur le non-respect de l'obligation précontractuelle d'information, et de sa demande de condamnation de la société MDI au paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande de résolution judiciaire de la promesse unilatérale de vente fondée sur les vices cachés, et de sa demande de condamnation de la société MDI au paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande de caducité de la promesse unilatérale de vente, et de sa demande de condamnation de la société MDI au paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts ;
- Juger que la condition suspensive de financement a défailli en raison du comportement fautif de Monsieur [C] [Z], Juger que Monsieur [C] [Z] est réputé avoir renoncé à se prévaloir de la condition suspensive de financement et qu'il a néanmoins refusé de régulariser l'acte de vente, En conséquence ;
- Condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la Société MDI la somme de 200.000€ au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente en date du 3 mai 2023 ;
- Juger que la somme de 200.000€ produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et jusqu'à parfait paiement ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du Code Civil ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande de condamnation de la Société MDI à lui payer 20.000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande d'expertise avant dire droit, 
- Condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la Société MDI la somme de 5.000,00€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens, avec faculté de distraction ;
- Juger que l'exécution provisoire sera de droit en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile ;


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2026, Monsieur [C] [Z] demande au tribunal de : 

- Annuler à titre principal, la promesse de vente du 3 mai 2022 signée entre la SARL MDI d'une part, et Monsieur [C] [Z] d'autre part, pour vente de la chose d'autrui (article 1599 du Code civil), illégalité de celle-ci, dol ou à défaut, erreur, et absence de contenu du contrat ;
- Condamner la SARL MDI à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du double préjudice moral et financier subi, du fait de la promesse illégalement conclue, de l'attitude dolosive adoptée à son égard et, même en cas d'erreur non provoquée et d'absence de contenu du contrat, de la violation de l'obligation de loyauté dans la conclusion et l'exécution de la promesse de vente du 3 mai 2022. 
- Prononcer à titre subsidiaire, la résolution la promesse de vente du 3 mai 2022 signée entre la SARL MDI d'une part, et Monsieur [C] [Z] d'autre part, pour vices cachés ; 
- Condamner la SARL MDI à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du double préjudice moral et financier subi, puisqu'ayant eu connaissance du vice préalablement à la signature de la promesse du 3 mai 2022 ; 
- Juger que les conditions suspensives de prêt et de droit commun de la promesse de vente du 3 mai 2022 signée entre la SARL MDI d'une part, et Monsieur [C] [Z] d'autre part, sont défaillies ;
- Juger que la promesse de vente du 3 mai 2022 signée entre la SARL MDI d'une part, et Monsieur [C] [Z] d'autre part, est caduque et que les parties ont par conséquent retrouvé leur pleine liberté ;
- Faire application plus subsidiairement encore, des dispositions de l'article 1231-5 du Code Civil et ramener le montant de la clause pénale à de plus juste proportion et ce au regard de l'absence de préjudice subi par la SARL MDI au regard des pièces versées aux débats ; 
- Juger en tout état de cause la SARL MDI tant irrecevable que mal fondée en ses demandes ;
- Débouter la SARL MDI de toutes ses demandes ; 
- Condamner la SARL MDI à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du caractère abusif de la procédure initiée à son encontre, 
- Condamner la SARL MDI à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers dépens, avec faculté de distraction ;
- Ordonner à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la Juridiction de Céans s'estimait insuffisamment informée, une expertise judiciaire avant dire droit de l'immeuble litigieux, par application des articles 143 et 263 du Code de procédure civile, s'agissant de la quantité et de la localisation précises de l'amiante ; 
- Faire application à titre encore plus infiniment subsidiaire, Si par impossible, Monsieur [C] [Z] venait à être condamné à verser une quelconque somme d'argent à la SARL MDI, des dispositions de l'article 1231-5 du Code Civil et ramener le montant de la clause pénale à de plus juste proportion et ce au regard de l'absence de préjudice subi par la SARL MDI au regard des pièces versées aux débats ;
- Ecarter l'exécution provisoire de droit de la décision de justice à intervenir, par application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.


Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments. 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026 a effet différé au 13 avril 2026, fixant l'audience de plaidoirie au 28 avril 2026. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue au 10 juillet 2026, puis prorogé pour être rendu le 17 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

La SARL MDI demande la condamnation de Monsieur [C] [Z] au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 200.000 euros. 

En défense, Monsieur [C] [Z] conclut au rejet des prétentions du demandeur, en concluant à la nullité de la promesse unilatérale de vente à divers titres, et subsidiairement, à sa résolution, de sorte qu'il convient à titre liminaire de statuer sur ces différents moyens de défense. 

1. Sur la demande d'annulation de la promesse unilatérale de vente

a. Sur la demande en nullité fondée sur l'article 1599 du code civil

Monsieur [C] [Z] soutient en premier lieu au visa de l'article 1599 du code civil que la vente est nulle puisque la SARL MDI n'était pas propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 4] à la date de la signature de la promesse de vente le 3 mai 2022 et n'avait donc pas la capacité légale à signer cet acte. Il estime que la nullité s'apprécie au jour de la conclusion de l'acte.

Pour demander le débouté de cette demande reconventionnelle, la SARL MDI fait valoir qu'elle n'a pas conclu de promesse illégale dès lors que la promesse était conditionnée à l'acquisition par ses soins du bien, ce qui s'est produit dès le lendemain de la signature de la promesse, le 4 mai 2022. Elle estime que le demandeur a fait le choix de signer un avant contrat tout en sachant que la Société MDI devait acquérir le bien avant la fin du délai d'option, à défaut de quoi la promesse unilatérale de vente serait caduque.

Sur ce, l'article 1599 du code civil dispose que la vente de la chose d'autrui est nulle. Elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fut à autrui.

Il est de droit constant que la nullité résultant de la vente de la chose d'autrui est couverte lorsque, avant toute action en nullité, l'acheteur a vu disparaître le risque d'éviction, par exemple en cas d'acquisition par le vendeur de la propriété de la chose vendue. 

De plus, la vente de la chose sur laquelle le vendeur ne possède qu'un droit conditionnel n'est pas la vente de la chose d'autrui ; elle est seulement soumise au droit du vendeur.

En l'espèce, il est stipulé dans la promesse unilatérale de vente du 3 mai 2022 en sa page 12 : 
" Les présentes sont soumises à la condition préalable essentielle et déterminante du consentement définitif des parties que le promettant devienne propriétaire du bien faisant actuellement l'objet d'une promesse synallagmatique de vente à son profit pour laquelle les conditions suspensives sont levées. 
Dans l'hypothèse où le promettant ne pourrait régulariser l'acte de vente à son profit du bien, pour une raison indépendante de sa volonté, les présentes seront purement et simplement caduques sans indemnité. 
Afin que la présente clause ne puisse être considérée comme potestative, il est ici précisé que l'absence de régularisation de l'acte authentique de vente ne pourra provenir d'une faute imputable au promettant. Ce dernier s'engageant par ailleurs à effectuer toutes les démarches notamment judiciaires si nécessaire, pour procéder à la réitération dudit acte de vente. 
A défaut de réalisation de cette condition préalable dans le délai de réalisation des présentes, la présente promesse sera purement et simplement caduc sans indemnité. 
Le BENEFICIAIRE accepte la présente condition préalable et reconnait avoir été informé que sa levée de l'option et toute éventuelle demande en exécution forcée de la promesse ne pourra être valable qu'à compter de la levée de la condition préalable. "

Or, en application de l'article 1599 du code civil, la vente de la chose sur laquelle le vendeur ne dispose que d'un droit conditionnel n'est pas la vente de la chose d'autrui. 

De plus, les termes de la promesse de vente indiquaient clairement que ladite promesse était conditionnée à l'acquisition par le promettant du bien. Le bénéficiaire en était donc bien informé. 

En tout état de cause, il n'est pas contesté par les parties que la SARL MDI a acquis le bien en question le 4 mai 2022, si bien qu'au jour de l'action en nullité intentée par Monsieur [C] [Z], le risque d'éviction avait disparu et la potentielle nullité résultant de la vente de la chose d'autrui était couverte.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente formée sur ce fondement. 


b. Sur la demande de nullité pour manquement à l'obligation précontractuelle d'information

En second lieu, Monsieur [C] [Z] souligne que la SARL MDI a manqué à son obligation précontractuelle d'information telle qu'exigée par l'article 1112-1 du code civil puisque le diagnostic d'amiante en date du 25 février 2021 qui lui avait été fourni n'avait pas été réalisé dans le respect des dispositions du code de la santé publique et du code de la construction et de l'habitation et constatait une quantité d'amiante bien inférieure à la réalité. Il ajoute qu'il avait stipulé aux termes de son offre de vente du 14 mars 2022 qu'un Dossier Technique Amiante (DTA) devait être réalisé par le vendeur avant la signature du compromis et ne devait pas révéler la présence d'amiante aux sols, d'autant plus que la SARL MDI est un vendeur professionnel. Il explique que le DTA annexé à la promesse de vente était incomplet et qu'il a donc renoncé à une condition suspensive sur l'amiante sur le fondement d'informations incomplètes.

A ce titre, la SARL MIDI considère que les diagnostics amiantes ont bien été annexés à la promesse unilatérale de vente comme le prévoit la loi, que Monsieur [C] [Z] en avait une parfaite connaissance au jour de la signature de la promesse unilatérale de vente, et que le notaire a pris soin de rappeler à Monsieur [C] [Z] le résultat du diagnostic amiante réalisé en date du 25 février 2021. La société ajoute que des investigations confirmant la présence d'amiante dans le sol ont été réalisées le 29 mars 2022. Elle estime que le Diagnostic Technique Amiante avant-vente sert au repérage de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante et ne peut être comparé au diagnostic avant travaux qui est plus poussé. Elle ajoute que la promesse notariée régularisée entre les parties permet d'établir que le notaire a attiré l'attention de Monsieur [C] [Z] sur le fait que le bien immobilier qu'il souhaitait acquérir contenait de l'amiante, et ce dernier a accepté de régulariser l'acte en renonçant irrévocablement à toute condition suspensive à ce titre.
Sur ce, l'article 1137 du code civil dispose en ses deux premiers alinéas :
" Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.".

Le dol est une tromperie destinée à surprendre le consentement du contractant. Il suppose qu'une erreur provoquée, déterminante du consentement, ait été commise.

Il s'agit d'un comportement malhonnête intentionnellement dommageable. L'intention de tromper doit être démontrée. Le constat d'un manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser un dol par dissimulation si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement.

La charge de la preuve du dol, qui s'apprécie au moment de la formation du contrat, pèse sur le demandeur à l'instance.

En tant que délit civil, le dol ouvre à la victime une action en réparation du préjudice subi.

Conformément à l'obligation générale de loyauté et de bonne foi mise à la charge de tout contactant vis-à-vis de l'autre partie au contrat et à celle plus spécifique de renseignements du vendeur envers l'acquéreur, la SARL MDI avait l'obligation légale de communiquer les informations importantes en sa possession sur le bien immobilier objet de la vente.

En vertu de l'article L1334-13 du code de la santé publique, un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation.

Il ressort de l'offre d'achat du 14 mars 2022 produite par Monsieur [C] [Z] que ce dernier avait stipulé : 
" Cette offre d'achat est soumise aux clauses suspensives suivantes : - Obtention d'un prêt immobilier d'un montant de 2 millions d'euros au taux de 1.6% sur quinze ans. - Un DAT amiante devra être réalisé à charge vendeur avant signature du compromis et ne devra pas révéler de présence d'amiante dans les colles des sols ".

Or, les pages 21 et 22 de la promesse unilatérale de vente, nécessairement postérieure à l'offre d'achat, indiquent : 
" Un diagnostic technique amiante établi par [Y] [B] EXPLOITATION - [L] [X] le 25 février 2021, accompagné de la certification de compétence est annexé. 
Ce diagnostic conclut à la présence d'amiante dans le bien. 
Est également annexé un rapport d'analyse réalisé par la Société HOPLAB le 29 mars 2022 concluant à la présence d'amiante dans la colle des dalles du sol. 
Le bénéficiaire déclare en avoir pris parfaite connaissance des rapports susvisés et requiert le notaire soussigné de régulariser l'acte en renonçant irrévocablement à toute condition suspensive à ce titre, nonobstant les stipulations de son offre d'achat. "

Si Monsieur [C] [Z] indique n'avoir jamais eu connaissance du rapport d'analyse réalisé par la société HOPLAB le 29 mars 2022, il est énoncé de manière claire dans la promesse unilatérale de vente que le Diagnostic Technique Amiante conclut à la présence d'amiante dans le bien. Il est également clairement indiqué qu'un rapport d'analyse réalisé par la société HOPLAB le 29 mars 2022 conclut à la présence d'amiante dans la colle des dalles de sol. L'acte stipule au surplus que le bénéficiaire a pris connaissance de ces rapports et renonce à toute condition suspensive à ce titre. 

Ainsi, aux termes de la promesse de vente du 3 mai 2022, Monsieur [C] [Z] a été informé par le promettant de la présence d'amiante dans le bien, et a fortiori de la présence d'amiante dans la colle des dalles du sol. De plus, il appartenait au notaire de contrôler la validité des diagnostics annexés à la promesse de vente. Il en résulte que la SARL MDI n'a pas dissimulé à Monsieur [C] [Z] la présente d'amiante dans les sols de l'immeuble. 

En tout état de cause, Monsieur [C] [Z] ne démontre aucunement l'intention de nuire de la part de la SARL MDI. 

Faute de preuve rapportée de la réunion des différents éléments constitutifs du dol (élément matériel et élément moral), sa demande d'annulation de la promesse de vente ne saura être accueillie.


c. Sur la demande d'annulation formée par Monsieur [C] [Z] pour absence de contenu du contrat 

Monsieur [C] [Z] demande l'annulation de la promesse de vente du 3 mai 2022 ainsi que la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts pour absence de contenu du contrat, selon l'article 1128 du code civil. Il explique qu'il lui aurait été impossible de concrétiser son projet hôtelier en raison des travaux plus importants que prévus qui auraient été nécessaires en raison de la découverte d'amiante en quantité importante. Il ajoute qu'il n'est lui-même pas un professionnel de l'immobilier.

Sur ce point, la SARL MDI indique que l'ordonnance du 10 février 2016 réformant le droit des obligations a supprimé les articles 1131 et 1132 relatifs à la cause du contrat, et qu'en tout état de cause la promesse unilatérale de vente régularisée entre les parties a bien une contrepartie à savoir la vente du bien en cas de levée de l'option par le bénéficiaire. Elle ajoute que l'erreur sur la valeur d'un bien n'est pas une cause de nullité. 

Sur ce, l'article 1128 du code civil dispose que sont nécessaires à la validité d'un contrat, le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

La notion de contenu certain suppose que le contrat présente une quelconque utilité pour les cocontractants.

En outre, l'article 1169 du code civil dispose qu'un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire.

En l'espèce, la question de la rentabilité de l'opération immobilière et financière envisagée par Monsieur [C] [Z] est étrangère à celle du contenu du contrat.
 Elle a trait, le cas échéant, à la question de l'erreur sur une des qualités essentielles du contrat.

Dans le cas présent, l'utilité de conclure le contrat de promesse de vente pour Monsieur [C] [Z] se trouve dans l'acquisition d'un immeuble moyennant un prix de vente. La contrepartie que trouve Monsieur [C] [Z] au contrat est donc réelle, quand bien même l'opération projetée serait moins lucrative qu'escomptée en raison des travaux nécessaires au désamiantage des lieux. De plus, il doit être rappelé qu'une erreur sur le prix d'un bien n'est pas une cause de nullité du contrat.

En tout état de cause, il a été démontré précédemment que Monsieur [C] [Z] avait été informé par la promesse de vente de la présence d'amiante dans la colle des dalles de sol de l'immeuble.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande en nullité sur le fondement de l'article 1128 du code civil, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. 


2. Sur la demande de résolution de la promesse unilatérale de vente

Monsieur [C] [Z] fait valoir subsidiairement la résolution de la promesse unilatérale de vente pour vices cachés, au visa des articles 1603, 1641, 1644,1645 et 1231-1 du code civil pour s'opposer à la demande de condamnation formulée à son encontre. 

Il explique avoir constaté que la quantité d'amiante figurant aux termes du diagnostic qu'il avait lui-même demandé auprès de la SARL MDI, était bien inférieure à la quantité réelle d'amiante présente au sein de l'immeuble, puisqu'aucune étude des sols n'avait été réalisée.

A ce titre, la SARL MDI demande de débouter le demandeur et soutient que les articles 1603 à 1645 du code civil sont inapplicables puisqu'aucune vente n'est survenue. Elle ajoute qu'aucun vice caché ne peut être caractérisé puisqu'il est clairement et expressément mentionné à la promesse unilatérale de vente notariée, la présence d'amiante au sein du bâtiment objet de l'avant-contrat, diagnostic à l'appui.

Sur ce, l'article 1641 du code civil met à la charge du vendeur une garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou diminuent celui-ci de telle sorte que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou ne l'aurait acquise qu'à un prix moindre s'il les avait connus.

De plus, l'article 1644 du même code dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il résulte de ces articles que la garantie des vices cachés n'est due par le vendeur qu'une fois la vente formée. En effet, les sanctions relatives à la présence de vices cachés, à savoir la remise de la chose contre la restitution du prix ou bien la restitution d'une partie du prix, n'ont de sens qu'en cas de perfection de la vente. 

Dès lors, Monsieur [C] [Z] sera débouté de sa demande reconventionnelle en résolution de la vente pour vices cachés.

Les moyens tendant à l'annulation ou à la résolution de la promesse unilatérale de vente ayant été rejetés, il y a lieu de statuer désormais sur la demande de condamnation au titre de l'indemnité d'immobilisation. 


3. Sur la demande de condamnation de Monsieur [C] [Z] au titre l'indemnité d'immobilisation

La SARL MDI demande la condamnation de Monsieur [C] [Z] au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 200.000 euros. 

La SARL MDI soutient aux visas des articles 1104, 1231-1 et 1304-3 du code civil que la vente n'a pu être réalisée en raison de l'inexécution par Monsieur [C] [Z] des obligations contractées dans le cadre de la promesse unilatérale de vente. 

La société rappelle que Monsieur [C] [Z], devait dans les quinze jours de la signature de la promesse, soit au plus tard le 18 mai 2022, déposer des demandes de prêts selon les conditions prévues à l'acte, et qu'il n'a pas fourni les pièces justifiant les demandes de financement ou de refus des banques. Or, la promesse prévoyait qu'en cas de non-respect par le bénéficiaire des termes de la condition suspensive, ce dernier serait redevable de l'indemnité d'immobilisation. 

La SARL MDI ajoute que les pièces versées par le défendeur dans le cadre de cette procédure ne sont pas probantes puisqu'ils ne mentionnent pas la date de demande de prêt formulée par Monsieur [C] [Z] ainsi que les caractéristiques des prêts demandés telles que figurant dans la condition suspensive de la promesse de vente. 

Le demandeur fait valoir que les conditions du prêt n'ont pas été respectées dans le cadre du mandat de recherche de financement puisque ni le montant du prêt qui y est mentionné n'a été respecté, le montant précisé étant de 2.150.000€ alors que la condition suspensive prévoyait un montant de prêt de 2.000.000€, ni la durée du prêt puisque celle mentionnée dans le mandat est de 204 mois alors que la condition suspensive prévoyait une durée de 180 mois.

La société estime enfin que Monsieur [C] [Z] ne s'est pas prévalu de la non réalisation de la condition suspensive de financement dans le délai prévu soit au plus tard le 6 août 2022, de sorte qu'il est présumé y avoir renoncé.

Pour demander le débouté de la société MDI, Monsieur [C] [Z] fait valoir qu'il a respecté ses obligations contractuelles comme en témoignent plusieurs refus de prêts aux conditions posées aux termes de l'offre d'achat du 14 mars 2022 et de la promesse de vente du 3 mai 2022. Il explique avoir informé la société par courriel du 5 septembre 2022 de ses difficultés à obtenir une attestation bancaire sans permis de construire validé. 

Il considère également que manifestement la société MDI a renoncé à tous délais qu'il s'agisse d'une part de celui ayant trait à la réalisation de la promesse ou d'autre part de celui ayant trait au versement d'une indemnité d'immobilisation. 

Au surplus, Monsieur [C] [Z] argue que la SARL MDI a elle-même, par son propre comportement, empêché l'accomplissement des conditions suspensives, de sorte que celles-ci doivent être réputées accomplies en application de l'article 1304-3 du Code civil. En effet, en refusant de réaliser un diagnostic amiante avant travaux (DAAT) alors qu'elle savait que le projet para-hôtelier de Monsieur [C] [Z] nécessitait d'importants travaux, en fournissant un diagnostic technique amiante incomplet et obsolète, et en dissimulant son défaut de qualité de propriétaire au jour de la signature de la promesse, la SARL MDI a délibérément compromis la capacité de Monsieur [C] [Z] à obtenir le financement bancaire nécessaire

Sur ce, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 dispose quant à lui que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L'article 1192 du code civil dispose qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises d'un contrat à peine de dénaturation.

Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l'espèce, il constant entre les parties, et au demeurant parfaitement établi à la lecture de l'acte authentique du 3 mai 2022 que ce dernier est constitutif d'une promesse unilatérale de vente. 

Il ressort de la promesse de vente les éléments suivants : 

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU

Les Parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DEUX CENT MILLE EUROS (200 000,00 EUR)

Le PROMETTANT dispense le BENEFICIAIRE du versement d’un dépôt de garantie.

Cette somme de deux cent mille euros (200 000,00 eur), le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de Vente de son seul fait.

(…) « 

« Conditions suspensives particulières
Obtention de prêts

Qu’il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus : 
Que leur montant total soit d’un maximum de DEUX MILLIONS D’EUROS (2 000 000,00 EUR).Que les taux fixes d’intérêts, hors assurance, et les durées entraînent un montant total d’échéances mensuelles constantes, assurance non comprise, d’un maximum de 1,6%.Que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner des personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité. Que la durée maximum de ce prêt soit de 15 ans
Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard dans les quatre-vingt-dix (90) jours des présentes. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus. 
Dans le cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il aura accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation sera acquise au PROMETTANT.
(…)
 Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entrainera la réalisation de la condition suspensive.
(…)

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra : 
-justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive. 
- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. 
Il est rappelé qu’à défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé. 

Il en résulte les obligations suivantes pour le bénéficiaire : 
déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans un délai de quinze jours à compter du 3 mai 2022 ;que les demandes de prêt soient conformes aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt ; en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite, sans que cette obligation ne soit enfermée dans un délai légal ;se prévaloir, « au plus tard à la date ci-dessus », (il convient d’en induire qu’il est référé au délai de cinq jours de l’expiration du délai de 90 jours accordé pour obtenir le prêt, soit au plus tard le 6 août 2022), par télécopie ou courrier électronique conformés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. »

La promesse de vente indique également qu'à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive, il est réputé y avoir renoncé. 

Monsieur [C] [Z] verse aux débats un courrier en date du 1er août 2022 de la société CAFPI. Elle indique que Monsieur [C] [Z] l’a contactée " début mai " pour l'obtention d'un prêt immobilier d'un montant de 2.000.000€ au taux de 1,6% sur une durée de 180 mois pour financer l'acquisition d'un immeuble à usage locatif ou d'une création para hôtelière. Elle indique ne pouvoir réserver une suite favorable à ses demandes en raison du refus des banques.

Néanmoins, force est de constater à titre liminaire que ce courrier est tardif et non signé.

Monsieur [C] [Z] verse également aux débats le mandat de recherche de financement octroyé à la société CAFPI, société experte en crédits, en date du 2 juin 2022. Il y est indiqué que le montant maximum du prêt souhaité est de 2.150.000 euros, sur une durée maximale de 204 mois. 

Or, force est de constater que le mandat de recherche a été consenti près de quinze jours après l'arrivée à échéance du délai de quinze jours suivant la signature de la promesse de vente, c'est-à-dire après le 18 mai 2022, contractuellement prévu. 

En outre, il est relevé que tant le montant (2.150.000 EUR) que la durée (204 mois) de l'emprunt recherché excèdent les termes de la condition suspensive de la promesse de vente, et ne peuvent, pour ces raisons, être considérées comme ayant été conformes à la condition suspensive d'obtention du prêt stipulé entre les parties. 

Le défendeur fournit également un courrier de la BNP PARIBAS en date du 14 septembre 2022 refusant son financement à hauteur de 2.000.000 euros au taux d'intérêt maximum (hors assurance) de 1.6% l'an et sur une durée de 15 ans.

Néanmoins, force est de constater que ce courrier ne renseigne nullement quant à la date de dépôt de la demande de prêt ; qu'en outre, Monsieur [C] [Z] ne produit aucun autre élément de nature à démontrer que la demande formulée auprès de la BNP PARIBAS a été déposée dans le délai de quinze jours suivant signature de l'acte authentique de promesse unilatérale de vente ; de sorte qu'il succombe à la charge de la preuve qui lui incombe spécifiquement de démontrer que la condition suspensive d'obtention du prêt n'a pas défaillie de son chef. 

En l'état des éléments produits aux débats, le Tribunal estime souverainement que Monsieur [C] [Z] ne démontre pas avoir déposé des demandes de prêts conformes à la promesse de vente dans le délai de quinze jours suivant la signature de la promesse de vente. 

Certes, il ressort des échanges entre les notaires des parties que le promettant a été informé début août que la banque avait donné un accord oral de prêt au cours de l'été, sous condition que l'acquéreur ait obtenu une autorisation d'urbanisme pour réaliser son projet para-hôtelier. 

Pour autant, il apparaît que cet élément, dont la force probante est fort ténue, n'est nullement confirmé par les autres éléments du dossier, et en particulier par le courrier de la BNP PARIBAS du 14 septembre 2022, de sorte qu'il ne sera pas tenu pour acquis. 

Du reste, il est relevé que Monsieur [C] [Z] ne justifie pas avoir transmis de justificatif de refus d'offres de prêts avant le 6 août 2022. 

La promesse unilatérale de vente stipule que dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas apporté la justification du prêt, la promesse sera caduque, le terme étant considéré comme extinctif. " Le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant ". 

En l'espèce, Monsieur [C] [Z] n'a versé aucune indemnité d'immobilisation ; ce alors qu'il devait verser ladite indemnité dans le délai de huit jours de réalisation de la promesse de vente. 

Or, la condition suspensive d'obtention du prêt ayant été jugée défaillie du fait de Monsieur [C] [Z], il est donc débiteur de l'indemnité d'immobilisation à raison du défaut de réitération de la vente. 

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] à verser à la SARL MDI la somme de 200.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2022, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil. 

En effet, si Monsieur [C] [Z] sollicite à titre encore plus subsidiaire la réduction de la clause pénale, force est de constater que la qualification de clause pénale est douteuse, s'agissant d'une indemnité d'immobilisation consentie dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, constitutive d'une contrepartie financière à l'immobilisation du bien immobilier et à l'exclusivité consentie au bénéficiaire de ladite promesse

En outre, force est de constater que Monsieur [C] [Z] ne produit aucun élément de nature à justifier du bien-fondé de sa demande, ni n'explique d'ailleurs concrètement en fait et en droit en quoi sa prétention serait fondée. 


4. Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées par Monsieur [C] [Z] 

a. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [C] [Z]

Monsieur [C] [Z] demande la condamnation de la SARL MDI à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du double préjudice moral et financier subi, du fait de la promesse illégalement conclue, de l'attitude dolosive adoptée à son égard et de la violation de l'obligation de loyauté dans la conclusion et l'exécution de la promesse de vente du 3 mai 2022.

Néanmoins, les moyens de défense soulevés par Monsieur [C] [Z] ayant été rejetés, il s'ensuit qu'aucune faute n'a été caractérisée à l'encontre de la société MDI. 

Par suite, il y a lieu de débouter Monsieur [C] [Z] de ses prétentions à ce titre. 


b. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Monsieur [C] [Z] 

Monsieur [C] [Z] sollicite reconventionnellement la condamnation de la société MDI à lui payer la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Pour fonder sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, Monsieur [C] [Z] fait valoir en vertu de l'article 1240 du code civil et de l'article 32-1 du code de procédure civile que la procédure diligentée par la SARL MDI est abusive en raison l'intention de nuire de la société et de l'anxiété entrainée par son action en justice. 

Il est de droit constant que le droit d'ester en justice, tout comme la résistance à une telle action, est un droit fondamental qui ne dégénère en abus qu'en cas d'intention malveillante, de légèreté blâmable, ou de mauvaise foi. 

En outre, par application de l'article 9 du Code de procédure civile, il appartient à Monsieur [C] [Z] de démonter l'existence de l'abus et le préjudice qui en découle. 

Or, au cas d'espèce, il a été jugé que la SARL MDI était fondée en son action, et qu'au contraire, la condition suspensive d'obtention du prêt avait défailli du fait de Monsieur [C] [Z]. 

De ce fait, il est clair que l'abus du droit d'ester en justice allégué par le demandeur n'est pas caractérisé, de sorte que Monsieur [C] [Z] sera débouté de sa demande à ce titre. 


5. Sur les demandes accessoires 

L'issue du litige justifie de condamner Monsieur [C] [Z] à verser à la SARL MDI la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Il est enfin rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du code de procédure civile ; l'ancienneté de la procédure et la surface financière du défendeur justifiant de ne pas faire droit à sa demande d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à verser à la SARL MDI la somme de 200.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2022, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à verser à la SARL MDI la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] aux dépens ; 

AUTORISE Me BILLET-DEROI à recouvrer les dépens dont elle a exposé personnellement la charge dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 17 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.

République française
Au nom du peuple français


ROLE N° RG 23/00576 - N° Portalis DBZA-W-B7H-EOOX
AFFAIRE : S.A.R.L. MDI / [C] [Z]
Nature affaire : 50G

 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

 PÔLE CIVIL

 JUGEMENT DU 17 JUILLET 2026



DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MDI, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de REIMS sous le n° 811 648 534,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS



DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [Z]
né le 18 février 1989 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Camille ROMDANE, avocat au barreau de REIMS



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Madame Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Monsieur Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 28 avril 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 10 juillet 2026, puis prorogé le 17 juillet 2026.












EXPOSE DU LITIGE

La SARL MDI est propriétaire d'un immeuble sis à [Adresse 3] cadastré IK n°[Cadastre 1] d'une surface de 00 ha 05 a 11 ca, composé d'un rez-de-chaussée et trois étages à usage de bureaux et salles de cours, un sous-sol comprenant caves et chaufferie et jardin et d'un bâtiment plain-pied édifié en fond de cours et comprenant une salle de cours.

Par acte authentique du 3 mai 2022, la SARL MDI a consenti à Monsieur [C] [Z] une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive de l'obtention par Monsieur [C] [Z], bénéficiaire de ladite promesse, d'un prêt de 2.000.000,00 euros au taux de 1,6% sur une durée de 15 ans, obtenu dans les 90 jours suivant la signature de la promesse.

L'acte notarié régularisé entre les parties prévoyait que la promesse était consentie pour une durée expirant le 12 août 2022.

La promesse unilatérale de vente prévoyait le versement au promettant d'une indemnité d'immobilisation de 200.000 euros dans les 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l'acte de vente une fois toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le notaire de Monsieur [C] [Z], Maître [J], a indiqué par mail du 1er septembre 2022 à son Confrère Maître [Q] que la banque avait donné un accord oral à Monsieur [C] [Z] à condition qu'il obtienne une autorisation d'urbanisme pour réaliser son projet para-hôtelier. Il proposait aux vendeurs une renégociation des termes de la promesse de vente.

Lors d'une réunion entre les parties en date du 12 septembre 2022, Monsieur [C] [Z] a indiqué qu'il n'avait pas obtenu de financement. 

Le 9 novembre 2022, le conseil de la SARL MDI a mis en demeure Monsieur [C] [Z] de verser l'indemnité d'immobilisation de 200.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2023, la SARL MDI a fait assigner Monsieur [C] [Z] devant le tribunal de céans, à qui il demande de :
- Juger la Société MDI recevable et fondée en son action ;
- Juger que la condition suspensive de financement a défailli en raison du comportement fautif de Monsieur [C] [Z] ;
- Condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la Société MDI la somme de 200.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte ;
- Juger que la somme de 200.000€ produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et jusqu'à parfait paiement ;
- Ordonner Ia capitalisation des intérêts en application de l'article1343-2 du Code Civil ;
- Condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la Société MDI Ia somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction ;
- Juger que l'exécution provisoire sera de droit en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2026, la SARL MDI demande au tribunal de : 

- Juger la Société MDI recevable et fondée en son action ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de ses demandes reconventionnelles ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de ses demandes de nullité de la promesse unilatérale de vente du 3 mai 2022 en raison du fait que la Société MDI n'était pas propriétaire du bien, ou pour cause de nullité pour vices du consentement fondés sur l'erreur et/ou le dol, et de sa demande de condamnation de la société MDI au paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente fondée sur le non-respect de l'obligation précontractuelle d'information, et de sa demande de condamnation de la société MDI au paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande de résolution judiciaire de la promesse unilatérale de vente fondée sur les vices cachés, et de sa demande de condamnation de la société MDI au paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande de caducité de la promesse unilatérale de vente, et de sa demande de condamnation de la société MDI au paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts ;
- Juger que la condition suspensive de financement a défailli en raison du comportement fautif de Monsieur [C] [Z], Juger que Monsieur [C] [Z] est réputé avoir renoncé à se prévaloir de la condition suspensive de financement et qu'il a néanmoins refusé de régulariser l'acte de vente, En conséquence ;
- Condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la Société MDI la somme de 200.000€ au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente en date du 3 mai 2023 ;
- Juger que la somme de 200.000€ produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et jusqu'à parfait paiement ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du Code Civil ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande de condamnation de la Société MDI à lui payer 20.000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;
- Débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande d'expertise avant dire droit, 
- Condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la Société MDI la somme de 5.000,00€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens, avec faculté de distraction ;
- Juger que l'exécution provisoire sera de droit en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile ;


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2026, Monsieur [C] [Z] demande au tribunal de : 

- Annuler à titre principal, la promesse de vente du 3 mai 2022 signée entre la SARL MDI d'une part, et Monsieur [C] [Z] d'autre part, pour vente de la chose d'autrui (article 1599 du Code civil), illégalité de celle-ci, dol ou à défaut, erreur, et absence de contenu du contrat ;
- Condamner la SARL MDI à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du double préjudice moral et financier subi, du fait de la promesse illégalement conclue, de l'attitude dolosive adoptée à son égard et, même en cas d'erreur non provoquée et d'absence de contenu du contrat, de la violation de l'obligation de loyauté dans la conclusion et l'exécution de la promesse de vente du 3 mai 2022. 
- Prononcer à titre subsidiaire, la résolution la promesse de vente du 3 mai 2022 signée entre la SARL MDI d'une part, et Monsieur [C] [Z] d'autre part, pour vices cachés ; 
- Condamner la SARL MDI à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du double préjudice moral et financier subi, puisqu'ayant eu connaissance du vice préalablement à la signature de la promesse du 3 mai 2022 ; 
- Juger que les conditions suspensives de prêt et de droit commun de la promesse de vente du 3 mai 2022 signée entre la SARL MDI d'une part, et Monsieur [C] [Z] d'autre part, sont défaillies ;
- Juger que la promesse de vente du 3 mai 2022 signée entre la SARL MDI d'une part, et Monsieur [C] [Z] d'autre part, est caduque et que les parties ont par conséquent retrouvé leur pleine liberté ;
- Faire application plus subsidiairement encore, des dispositions de l'article 1231-5 du Code Civil et ramener le montant de la clause pénale à de plus juste proportion et ce au regard de l'absence de préjudice subi par la SARL MDI au regard des pièces versées aux débats ; 
- Juger en tout état de cause la SARL MDI tant irrecevable que mal fondée en ses demandes ;
- Débouter la SARL MDI de toutes ses demandes ; 
- Condamner la SARL MDI à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du caractère abusif de la procédure initiée à son encontre, 
- Condamner la SARL MDI à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers dépens, avec faculté de distraction ;
- Ordonner à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la Juridiction de Céans s'estimait insuffisamment informée, une expertise judiciaire avant dire droit de l'immeuble litigieux, par application des articles 143 et 263 du Code de procédure civile, s'agissant de la quantité et de la localisation précises de l'amiante ; 
- Faire application à titre encore plus infiniment subsidiaire, Si par impossible, Monsieur [C] [Z] venait à être condamné à verser une quelconque somme d'argent à la SARL MDI, des dispositions de l'article 1231-5 du Code Civil et ramener le montant de la clause pénale à de plus juste proportion et ce au regard de l'absence de préjudice subi par la SARL MDI au regard des pièces versées aux débats ;
- Ecarter l'exécution provisoire de droit de la décision de justice à intervenir, par application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.


Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments. 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026 a effet différé au 13 avril 2026, fixant l'audience de plaidoirie au 28 avril 2026. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue au 10 juillet 2026, puis prorogé pour être rendu le 17 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

La SARL MDI demande la condamnation de Monsieur [C] [Z] au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 200.000 euros. 

En défense, Monsieur [C] [Z] conclut au rejet des prétentions du demandeur, en concluant à la nullité de la promesse unilatérale de vente à divers titres, et subsidiairement, à sa résolution, de sorte qu'il convient à titre liminaire de statuer sur ces différents moyens de défense. 

1. Sur la demande d'annulation de la promesse unilatérale de vente

a. Sur la demande en nullité fondée sur l'article 1599 du code civil

Monsieur [C] [Z] soutient en premier lieu au visa de l'article 1599 du code civil que la vente est nulle puisque la SARL MDI n'était pas propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 4] à la date de la signature de la promesse de vente le 3 mai 2022 et n'avait donc pas la capacité légale à signer cet acte. Il estime que la nullité s'apprécie au jour de la conclusion de l'acte.

Pour demander le débouté de cette demande reconventionnelle, la SARL MDI fait valoir qu'elle n'a pas conclu de promesse illégale dès lors que la promesse était conditionnée à l'acquisition par ses soins du bien, ce qui s'est produit dès le lendemain de la signature de la promesse, le 4 mai 2022. Elle estime que le demandeur a fait le choix de signer un avant contrat tout en sachant que la Société MDI devait acquérir le bien avant la fin du délai d'option, à défaut de quoi la promesse unilatérale de vente serait caduque.

Sur ce, l'article 1599 du code civil dispose que la vente de la chose d'autrui est nulle. Elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fut à autrui.

Il est de droit constant que la nullité résultant de la vente de la chose d'autrui est couverte lorsque, avant toute action en nullité, l'acheteur a vu disparaître le risque d'éviction, par exemple en cas d'acquisition par le vendeur de la propriété de la chose vendue. 

De plus, la vente de la chose sur laquelle le vendeur ne possède qu'un droit conditionnel n'est pas la vente de la chose d'autrui ; elle est seulement soumise au droit du vendeur.

En l'espèce, il est stipulé dans la promesse unilatérale de vente du 3 mai 2022 en sa page 12 : 
" Les présentes sont soumises à la condition préalable essentielle et déterminante du consentement définitif des parties que le promettant devienne propriétaire du bien faisant actuellement l'objet d'une promesse synallagmatique de vente à son profit pour laquelle les conditions suspensives sont levées. 
Dans l'hypothèse où le promettant ne pourrait régulariser l'acte de vente à son profit du bien, pour une raison indépendante de sa volonté, les présentes seront purement et simplement caduques sans indemnité. 
Afin que la présente clause ne puisse être considérée comme potestative, il est ici précisé que l'absence de régularisation de l'acte authentique de vente ne pourra provenir d'une faute imputable au promettant. Ce dernier s'engageant par ailleurs à effectuer toutes les démarches notamment judiciaires si nécessaire, pour procéder à la réitération dudit acte de vente. 
A défaut de réalisation de cette condition préalable dans le délai de réalisation des présentes, la présente promesse sera purement et simplement caduc sans indemnité. 
Le BENEFICIAIRE accepte la présente condition préalable et reconnait avoir été informé que sa levée de l'option et toute éventuelle demande en exécution forcée de la promesse ne pourra être valable qu'à compter de la levée de la condition préalable. "

Or, en application de l'article 1599 du code civil, la vente de la chose sur laquelle le vendeur ne dispose que d'un droit conditionnel n'est pas la vente de la chose d'autrui. 

De plus, les termes de la promesse de vente indiquaient clairement que ladite promesse était conditionnée à l'acquisition par le promettant du bien. Le bénéficiaire en était donc bien informé. 

En tout état de cause, il n'est pas contesté par les parties que la SARL MDI a acquis le bien en question le 4 mai 2022, si bien qu'au jour de l'action en nullité intentée par Monsieur [C] [Z], le risque d'éviction avait disparu et la potentielle nullité résultant de la vente de la chose d'autrui était couverte.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente formée sur ce fondement. 


b. Sur la demande de nullité pour manquement à l'obligation précontractuelle d'information

En second lieu, Monsieur [C] [Z] souligne que la SARL MDI a manqué à son obligation précontractuelle d'information telle qu'exigée par l'article 1112-1 du code civil puisque le diagnostic d'amiante en date du 25 février 2021 qui lui avait été fourni n'avait pas été réalisé dans le respect des dispositions du code de la santé publique et du code de la construction et de l'habitation et constatait une quantité d'amiante bien inférieure à la réalité. Il ajoute qu'il avait stipulé aux termes de son offre de vente du 14 mars 2022 qu'un Dossier Technique Amiante (DTA) devait être réalisé par le vendeur avant la signature du compromis et ne devait pas révéler la présence d'amiante aux sols, d'autant plus que la SARL MDI est un vendeur professionnel. Il explique que le DTA annexé à la promesse de vente était incomplet et qu'il a donc renoncé à une condition suspensive sur l'amiante sur le fondement d'informations incomplètes.

A ce titre, la SARL MIDI considère que les diagnostics amiantes ont bien été annexés à la promesse unilatérale de vente comme le prévoit la loi, que Monsieur [C] [Z] en avait une parfaite connaissance au jour de la signature de la promesse unilatérale de vente, et que le notaire a pris soin de rappeler à Monsieur [C] [Z] le résultat du diagnostic amiante réalisé en date du 25 février 2021. La société ajoute que des investigations confirmant la présence d'amiante dans le sol ont été réalisées le 29 mars 2022. Elle estime que le Diagnostic Technique Amiante avant-vente sert au repérage de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante et ne peut être comparé au diagnostic avant travaux qui est plus poussé. Elle ajoute que la promesse notariée régularisée entre les parties permet d'établir que le notaire a attiré l'attention de Monsieur [C] [Z] sur le fait que le bien immobilier qu'il souhaitait acquérir contenait de l'amiante, et ce dernier a accepté de régulariser l'acte en renonçant irrévocablement à toute condition suspensive à ce titre.
Sur ce, l'article 1137 du code civil dispose en ses deux premiers alinéas :
" Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.".

Le dol est une tromperie destinée à surprendre le consentement du contractant. Il suppose qu'une erreur provoquée, déterminante du consentement, ait été commise.

Il s'agit d'un comportement malhonnête intentionnellement dommageable. L'intention de tromper doit être démontrée. Le constat d'un manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser un dol par dissimulation si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement.

La charge de la preuve du dol, qui s'apprécie au moment de la formation du contrat, pèse sur le demandeur à l'instance.

En tant que délit civil, le dol ouvre à la victime une action en réparation du préjudice subi.

Conformément à l'obligation générale de loyauté et de bonne foi mise à la charge de tout contactant vis-à-vis de l'autre partie au contrat et à celle plus spécifique de renseignements du vendeur envers l'acquéreur, la SARL MDI avait l'obligation légale de communiquer les informations importantes en sa possession sur le bien immobilier objet de la vente.

En vertu de l'article L1334-13 du code de la santé publique, un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation.

Il ressort de l'offre d'achat du 14 mars 2022 produite par Monsieur [C] [Z] que ce dernier avait stipulé : 
" Cette offre d'achat est soumise aux clauses suspensives suivantes : - Obtention d'un prêt immobilier d'un montant de 2 millions d'euros au taux de 1.6% sur quinze ans. - Un DAT amiante devra être réalisé à charge vendeur avant signature du compromis et ne devra pas révéler de présence d'amiante dans les colles des sols ".

Or, les pages 21 et 22 de la promesse unilatérale de vente, nécessairement postérieure à l'offre d'achat, indiquent : 
" Un diagnostic technique amiante établi par [Y] [B] EXPLOITATION - [L] [X] le 25 février 2021, accompagné de la certification de compétence est annexé. 
Ce diagnostic conclut à la présence d'amiante dans le bien. 
Est également annexé un rapport d'analyse réalisé par la Société HOPLAB le 29 mars 2022 concluant à la présence d'amiante dans la colle des dalles du sol. 
Le bénéficiaire déclare en avoir pris parfaite connaissance des rapports susvisés et requiert le notaire soussigné de régulariser l'acte en renonçant irrévocablement à toute condition suspensive à ce titre, nonobstant les stipulations de son offre d'achat. "

Si Monsieur [C] [Z] indique n'avoir jamais eu connaissance du rapport d'analyse réalisé par la société HOPLAB le 29 mars 2022, il est énoncé de manière claire dans la promesse unilatérale de vente que le Diagnostic Technique Amiante conclut à la présence d'amiante dans le bien. Il est également clairement indiqué qu'un rapport d'analyse réalisé par la société HOPLAB le 29 mars 2022 conclut à la présence d'amiante dans la colle des dalles de sol. L'acte stipule au surplus que le bénéficiaire a pris connaissance de ces rapports et renonce à toute condition suspensive à ce titre. 

Ainsi, aux termes de la promesse de vente du 3 mai 2022, Monsieur [C] [Z] a été informé par le promettant de la présence d'amiante dans le bien, et a fortiori de la présence d'amiante dans la colle des dalles du sol. De plus, il appartenait au notaire de contrôler la validité des diagnostics annexés à la promesse de vente. Il en résulte que la SARL MDI n'a pas dissimulé à Monsieur [C] [Z] la présente d'amiante dans les sols de l'immeuble. 

En tout état de cause, Monsieur [C] [Z] ne démontre aucunement l'intention de nuire de la part de la SARL MDI. 

Faute de preuve rapportée de la réunion des différents éléments constitutifs du dol (élément matériel et élément moral), sa demande d'annulation de la promesse de vente ne saura être accueillie.


c. Sur la demande d'annulation formée par Monsieur [C] [Z] pour absence de contenu du contrat 

Monsieur [C] [Z] demande l'annulation de la promesse de vente du 3 mai 2022 ainsi que la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts pour absence de contenu du contrat, selon l'article 1128 du code civil. Il explique qu'il lui aurait été impossible de concrétiser son projet hôtelier en raison des travaux plus importants que prévus qui auraient été nécessaires en raison de la découverte d'amiante en quantité importante. Il ajoute qu'il n'est lui-même pas un professionnel de l'immobilier.

Sur ce point, la SARL MDI indique que l'ordonnance du 10 février 2016 réformant le droit des obligations a supprimé les articles 1131 et 1132 relatifs à la cause du contrat, et qu'en tout état de cause la promesse unilatérale de vente régularisée entre les parties a bien une contrepartie à savoir la vente du bien en cas de levée de l'option par le bénéficiaire. Elle ajoute que l'erreur sur la valeur d'un bien n'est pas une cause de nullité. 

Sur ce, l'article 1128 du code civil dispose que sont nécessaires à la validité d'un contrat, le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

La notion de contenu certain suppose que le contrat présente une quelconque utilité pour les cocontractants.

En outre, l'article 1169 du code civil dispose qu'un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire.

En l'espèce, la question de la rentabilité de l'opération immobilière et financière envisagée par Monsieur [C] [Z] est étrangère à celle du contenu du contrat.
 Elle a trait, le cas échéant, à la question de l'erreur sur une des qualités essentielles du contrat.

Dans le cas présent, l'utilité de conclure le contrat de promesse de vente pour Monsieur [C] [Z] se trouve dans l'acquisition d'un immeuble moyennant un prix de vente. La contrepartie que trouve Monsieur [C] [Z] au contrat est donc réelle, quand bien même l'opération projetée serait moins lucrative qu'escomptée en raison des travaux nécessaires au désamiantage des lieux. De plus, il doit être rappelé qu'une erreur sur le prix d'un bien n'est pas une cause de nullité du contrat.

En tout état de cause, il a été démontré précédemment que Monsieur [C] [Z] avait été informé par la promesse de vente de la présence d'amiante dans la colle des dalles de sol de l'immeuble.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande en nullité sur le fondement de l'article 1128 du code civil, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. 


2. Sur la demande de résolution de la promesse unilatérale de vente

Monsieur [C] [Z] fait valoir subsidiairement la résolution de la promesse unilatérale de vente pour vices cachés, au visa des articles 1603, 1641, 1644,1645 et 1231-1 du code civil pour s'opposer à la demande de condamnation formulée à son encontre. 

Il explique avoir constaté que la quantité d'amiante figurant aux termes du diagnostic qu'il avait lui-même demandé auprès de la SARL MDI, était bien inférieure à la quantité réelle d'amiante présente au sein de l'immeuble, puisqu'aucune étude des sols n'avait été réalisée.

A ce titre, la SARL MDI demande de débouter le demandeur et soutient que les articles 1603 à 1645 du code civil sont inapplicables puisqu'aucune vente n'est survenue. Elle ajoute qu'aucun vice caché ne peut être caractérisé puisqu'il est clairement et expressément mentionné à la promesse unilatérale de vente notariée, la présence d'amiante au sein du bâtiment objet de l'avant-contrat, diagnostic à l'appui.

Sur ce, l'article 1641 du code civil met à la charge du vendeur une garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou diminuent celui-ci de telle sorte que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou ne l'aurait acquise qu'à un prix moindre s'il les avait connus.

De plus, l'article 1644 du même code dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il résulte de ces articles que la garantie des vices cachés n'est due par le vendeur qu'une fois la vente formée. En effet, les sanctions relatives à la présence de vices cachés, à savoir la remise de la chose contre la restitution du prix ou bien la restitution d'une partie du prix, n'ont de sens qu'en cas de perfection de la vente. 

Dès lors, Monsieur [C] [Z] sera débouté de sa demande reconventionnelle en résolution de la vente pour vices cachés.

Les moyens tendant à l'annulation ou à la résolution de la promesse unilatérale de vente ayant été rejetés, il y a lieu de statuer désormais sur la demande de condamnation au titre de l'indemnité d'immobilisation. 


3. Sur la demande de condamnation de Monsieur [C] [Z] au titre l'indemnité d'immobilisation

La SARL MDI demande la condamnation de Monsieur [C] [Z] au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 200.000 euros. 

La SARL MDI soutient aux visas des articles 1104, 1231-1 et 1304-3 du code civil que la vente n'a pu être réalisée en raison de l'inexécution par Monsieur [C] [Z] des obligations contractées dans le cadre de la promesse unilatérale de vente. 

La société rappelle que Monsieur [C] [Z], devait dans les quinze jours de la signature de la promesse, soit au plus tard le 18 mai 2022, déposer des demandes de prêts selon les conditions prévues à l'acte, et qu'il n'a pas fourni les pièces justifiant les demandes de financement ou de refus des banques. Or, la promesse prévoyait qu'en cas de non-respect par le bénéficiaire des termes de la condition suspensive, ce dernier serait redevable de l'indemnité d'immobilisation. 

La SARL MDI ajoute que les pièces versées par le défendeur dans le cadre de cette procédure ne sont pas probantes puisqu'ils ne mentionnent pas la date de demande de prêt formulée par Monsieur [C] [Z] ainsi que les caractéristiques des prêts demandés telles que figurant dans la condition suspensive de la promesse de vente. 

Le demandeur fait valoir que les conditions du prêt n'ont pas été respectées dans le cadre du mandat de recherche de financement puisque ni le montant du prêt qui y est mentionné n'a été respecté, le montant précisé étant de 2.150.000€ alors que la condition suspensive prévoyait un montant de prêt de 2.000.000€, ni la durée du prêt puisque celle mentionnée dans le mandat est de 204 mois alors que la condition suspensive prévoyait une durée de 180 mois.

La société estime enfin que Monsieur [C] [Z] ne s'est pas prévalu de la non réalisation de la condition suspensive de financement dans le délai prévu soit au plus tard le 6 août 2022, de sorte qu'il est présumé y avoir renoncé.

Pour demander le débouté de la société MDI, Monsieur [C] [Z] fait valoir qu'il a respecté ses obligations contractuelles comme en témoignent plusieurs refus de prêts aux conditions posées aux termes de l'offre d'achat du 14 mars 2022 et de la promesse de vente du 3 mai 2022. Il explique avoir informé la société par courriel du 5 septembre 2022 de ses difficultés à obtenir une attestation bancaire sans permis de construire validé. 

Il considère également que manifestement la société MDI a renoncé à tous délais qu'il s'agisse d'une part de celui ayant trait à la réalisation de la promesse ou d'autre part de celui ayant trait au versement d'une indemnité d'immobilisation. 

Au surplus, Monsieur [C] [Z] argue que la SARL MDI a elle-même, par son propre comportement, empêché l'accomplissement des conditions suspensives, de sorte que celles-ci doivent être réputées accomplies en application de l'article 1304-3 du Code civil. En effet, en refusant de réaliser un diagnostic amiante avant travaux (DAAT) alors qu'elle savait que le projet para-hôtelier de Monsieur [C] [Z] nécessitait d'importants travaux, en fournissant un diagnostic technique amiante incomplet et obsolète, et en dissimulant son défaut de qualité de propriétaire au jour de la signature de la promesse, la SARL MDI a délibérément compromis la capacité de Monsieur [C] [Z] à obtenir le financement bancaire nécessaire

Sur ce, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 dispose quant à lui que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L'article 1192 du code civil dispose qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises d'un contrat à peine de dénaturation.

Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l'espèce, il constant entre les parties, et au demeurant parfaitement établi à la lecture de l'acte authentique du 3 mai 2022 que ce dernier est constitutif d'une promesse unilatérale de vente. 

Il ressort de la promesse de vente les éléments suivants : 

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU

Les Parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DEUX CENT MILLE EUROS (200 000,00 EUR)

Le PROMETTANT dispense le BENEFICIAIRE du versement d’un dépôt de garantie.

Cette somme de deux cent mille euros (200 000,00 eur), le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de Vente de son seul fait.

(…) « 

« Conditions suspensives particulières
Obtention de prêts

Qu’il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus : 
Que leur montant total soit d’un maximum de DEUX MILLIONS D’EUROS (2 000 000,00 EUR).Que les taux fixes d’intérêts, hors assurance, et les durées entraînent un montant total d’échéances mensuelles constantes, assurance non comprise, d’un maximum de 1,6%.Que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner des personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité. Que la durée maximum de ce prêt soit de 15 ans
Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard dans les quatre-vingt-dix (90) jours des présentes. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus. 
Dans le cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il aura accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation sera acquise au PROMETTANT.
(…)
 Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entrainera la réalisation de la condition suspensive.
(…)

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra : 
-justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive. 
- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. 
Il est rappelé qu’à défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé. 

Il en résulte les obligations suivantes pour le bénéficiaire : 
déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans un délai de quinze jours à compter du 3 mai 2022 ;que les demandes de prêt soient conformes aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt ; en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite, sans que cette obligation ne soit enfermée dans un délai légal ;se prévaloir, « au plus tard à la date ci-dessus », (il convient d’en induire qu’il est référé au délai de cinq jours de l’expiration du délai de 90 jours accordé pour obtenir le prêt, soit au plus tard le 6 août 2022), par télécopie ou courrier électronique conformés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. »

La promesse de vente indique également qu'à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive, il est réputé y avoir renoncé. 

Monsieur [C] [Z] verse aux débats un courrier en date du 1er août 2022 de la société CAFPI. Elle indique que Monsieur [C] [Z] l’a contactée " début mai " pour l'obtention d'un prêt immobilier d'un montant de 2.000.000€ au taux de 1,6% sur une durée de 180 mois pour financer l'acquisition d'un immeuble à usage locatif ou d'une création para hôtelière. Elle indique ne pouvoir réserver une suite favorable à ses demandes en raison du refus des banques.

Néanmoins, force est de constater à titre liminaire que ce courrier est tardif et non signé.

Monsieur [C] [Z] verse également aux débats le mandat de recherche de financement octroyé à la société CAFPI, société experte en crédits, en date du 2 juin 2022. Il y est indiqué que le montant maximum du prêt souhaité est de 2.150.000 euros, sur une durée maximale de 204 mois. 

Or, force est de constater que le mandat de recherche a été consenti près de quinze jours après l'arrivée à échéance du délai de quinze jours suivant la signature de la promesse de vente, c'est-à-dire après le 18 mai 2022, contractuellement prévu. 

En outre, il est relevé que tant le montant (2.150.000 EUR) que la durée (204 mois) de l'emprunt recherché excèdent les termes de la condition suspensive de la promesse de vente, et ne peuvent, pour ces raisons, être considérées comme ayant été conformes à la condition suspensive d'obtention du prêt stipulé entre les parties. 

Le défendeur fournit également un courrier de la BNP PARIBAS en date du 14 septembre 2022 refusant son financement à hauteur de 2.000.000 euros au taux d'intérêt maximum (hors assurance) de 1.6% l'an et sur une durée de 15 ans.

Néanmoins, force est de constater que ce courrier ne renseigne nullement quant à la date de dépôt de la demande de prêt ; qu'en outre, Monsieur [C] [Z] ne produit aucun autre élément de nature à démontrer que la demande formulée auprès de la BNP PARIBAS a été déposée dans le délai de quinze jours suivant signature de l'acte authentique de promesse unilatérale de vente ; de sorte qu'il succombe à la charge de la preuve qui lui incombe spécifiquement de démontrer que la condition suspensive d'obtention du prêt n'a pas défaillie de son chef. 

En l'état des éléments produits aux débats, le Tribunal estime souverainement que Monsieur [C] [Z] ne démontre pas avoir déposé des demandes de prêts conformes à la promesse de vente dans le délai de quinze jours suivant la signature de la promesse de vente. 

Certes, il ressort des échanges entre les notaires des parties que le promettant a été informé début août que la banque avait donné un accord oral de prêt au cours de l'été, sous condition que l'acquéreur ait obtenu une autorisation d'urbanisme pour réaliser son projet para-hôtelier. 

Pour autant, il apparaît que cet élément, dont la force probante est fort ténue, n'est nullement confirmé par les autres éléments du dossier, et en particulier par le courrier de la BNP PARIBAS du 14 septembre 2022, de sorte qu'il ne sera pas tenu pour acquis. 

Du reste, il est relevé que Monsieur [C] [Z] ne justifie pas avoir transmis de justificatif de refus d'offres de prêts avant le 6 août 2022. 

La promesse unilatérale de vente stipule que dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas apporté la justification du prêt, la promesse sera caduque, le terme étant considéré comme extinctif. " Le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant ". 

En l'espèce, Monsieur [C] [Z] n'a versé aucune indemnité d'immobilisation ; ce alors qu'il devait verser ladite indemnité dans le délai de huit jours de réalisation de la promesse de vente. 

Or, la condition suspensive d'obtention du prêt ayant été jugée défaillie du fait de Monsieur [C] [Z], il est donc débiteur de l'indemnité d'immobilisation à raison du défaut de réitération de la vente. 

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] à verser à la SARL MDI la somme de 200.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2022, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil. 

En effet, si Monsieur [C] [Z] sollicite à titre encore plus subsidiaire la réduction de la clause pénale, force est de constater que la qualification de clause pénale est douteuse, s'agissant d'une indemnité d'immobilisation consentie dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, constitutive d'une contrepartie financière à l'immobilisation du bien immobilier et à l'exclusivité consentie au bénéficiaire de ladite promesse

En outre, force est de constater que Monsieur [C] [Z] ne produit aucun élément de nature à justifier du bien-fondé de sa demande, ni n'explique d'ailleurs concrètement en fait et en droit en quoi sa prétention serait fondée. 


4. Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées par Monsieur [C] [Z] 

a. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [C] [Z]

Monsieur [C] [Z] demande la condamnation de la SARL MDI à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du double préjudice moral et financier subi, du fait de la promesse illégalement conclue, de l'attitude dolosive adoptée à son égard et de la violation de l'obligation de loyauté dans la conclusion et l'exécution de la promesse de vente du 3 mai 2022.

Néanmoins, les moyens de défense soulevés par Monsieur [C] [Z] ayant été rejetés, il s'ensuit qu'aucune faute n'a été caractérisée à l'encontre de la société MDI. 

Par suite, il y a lieu de débouter Monsieur [C] [Z] de ses prétentions à ce titre. 


b. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Monsieur [C] [Z] 

Monsieur [C] [Z] sollicite reconventionnellement la condamnation de la société MDI à lui payer la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Pour fonder sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, Monsieur [C] [Z] fait valoir en vertu de l'article 1240 du code civil et de l'article 32-1 du code de procédure civile que la procédure diligentée par la SARL MDI est abusive en raison l'intention de nuire de la société et de l'anxiété entrainée par son action en justice. 

Il est de droit constant que le droit d'ester en justice, tout comme la résistance à une telle action, est un droit fondamental qui ne dégénère en abus qu'en cas d'intention malveillante, de légèreté blâmable, ou de mauvaise foi. 

En outre, par application de l'article 9 du Code de procédure civile, il appartient à Monsieur [C] [Z] de démonter l'existence de l'abus et le préjudice qui en découle. 

Or, au cas d'espèce, il a été jugé que la SARL MDI était fondée en son action, et qu'au contraire, la condition suspensive d'obtention du prêt avait défailli du fait de Monsieur [C] [Z]. 

De ce fait, il est clair que l'abus du droit d'ester en justice allégué par le demandeur n'est pas caractérisé, de sorte que Monsieur [C] [Z] sera débouté de sa demande à ce titre. 


5. Sur les demandes accessoires 

L'issue du litige justifie de condamner Monsieur [C] [Z] à verser à la SARL MDI la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Il est enfin rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du code de procédure civile ; l'ancienneté de la procédure et la surface financière du défendeur justifiant de ne pas faire droit à sa demande d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à verser à la SARL MDI la somme de 200.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2022, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à verser à la SARL MDI la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] aux dépens ; 

AUTORISE Me BILLET-DEROI à recouvrer les dépens dont elle a exposé personnellement la charge dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 17 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1169, code civil 1128, code civil 1192, code civil 1644, code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1603, code civil 1645, code de la construction et de l'habitation L271-6, code de la sante publique L1334-13, code civil 1599, code civil 1112-1, code de la construction et de l'habitation L271-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 26 août 2026 · Tribunal judiciaire de Nancy · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00958

  en commun : code civil 1644, code civil 1603, code de la sante publique L1334-13, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/03448

  en commun : code civil 1644, code civil 1645, code de la sante publique L1334-13, code civil 1112-1

• 31 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/03000

  en commun : code civil 1644, code civil 1645, code de la sante publique L1334-13, code civil 1112-1

• 9 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/11281

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-6, code de la sante publique L1334-13, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 9 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00734

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-6, code de la sante publique L1334-13, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 13 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Meaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/04430

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-6, code de la sante publique L1334-13, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 27 octobre 2025 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03131

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-6, code de la sante publique L1334-13, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 18 novembre 2025 · Cour d'appel de Lyon · Autre · n° 23/08420

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-6, code de la sante publique L1334-13, code de la construction et de l'habitation L271-4

Mise à jour de la source le 2026-07-17T19:01:34.075Z.