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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Dax, 1ère CHAMBRE, 5 août 2026, n° 25/01521

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 11 juillet 2023, Madame [Z] [K] a acquis le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] auprès de Madame [S] [T], pour la somme de 139 000 euros, hors frais de notaire. 
 
Aux termes du compromis de vente, Madame [T] s’était engagée à fournir “Une attestation de ramonage de la cheminée ou du poêle”.
Au jour de la signature de l’acte authentique, Madame [T] a informé Madame [K] qu’elle n’était pas en mesure de produire une telle attestation, de sorte que les parties ont convenu de la déduction d’une somme de 90 euros du prix de vente, afin de compenser l’absence de ramonage.

Le 4 février 2024, Madame [K] a déclaré à son assureur un sinistre survenu au niveau du conduit de fumée de l'insert bois, causé selon elle par des infiltrations d'eau. 
 
Elle s’est rapprochée de Madame [T] qui dans un courrier électronique en date du 2 avril 2024 a indiqué : “Nous avons effectué chaque année le ramonage nous même ou par l'intermédiaire de proches habitués à cet exercice”. 

Par courrier en date du 11 avril 2024 adressé par son Conseil, Madame [K] a mis en demeure Madame [T] d’avoir à lui régler la somme de 7 446,57 euros TTC au titre du devis réparatoire du poêle à bois. 
 
Le 21 mai 2024, Madame [T] a, par l’intermédiaire de son Conseil, refusé de déférer aux termes de la mise en demeure et proposé d’indemniser Madame [K] à hauteur de la somme de 500 euros.
 
Madame [K] a saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé le 10 juin 2024 un constat d’échec, Madame [T] ne s’étant pas présentée à la réunion de conciliation prévue le 4 juin 2024.

Par la suite, Madame [K] a missionné Monsieur [Y] [Q], inscrit sur la liste des experts judiciaires près la cour d’appel de [Localité 4], aux fins d’expertise amiable contradictoire. 
Les opérations d’expertise ont été menées au contradictoire de Madame [T] le 18 octobre 2024 ; cette dernière était assistée de son propre expert, Monsieur [E] de la société SARETEC.

Au terme de son rapport établi le 8 novembre 2024, Monsieur [Y] [Q] a retenu :
- l’absence de ventilation basse du conduit de fumée maçonné existant,
- le manque de sortie en toiture de la VMC double flux, qui entraîne un mauvais renouvellement de l’air ambiant de l’immeuble et de son taux d’humidité.

Suite au dépôt du rapport, Madame [K] a sollicité un second devis pour la remise en état de la bande de solin affectée d’un désordre, désordre constaté par l’expert, à hauteur de 1 229,93 euros TTC. 
 
Par exploit en date du 12 février 2025, Madame [Z] [K] a assigné Madame [S] [T] devant le pôle proximité du tribunal judiciaire de Dax, aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 8 676,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral, 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 2 octobre 2025, le pôle de proximité, constatant que les demandes présentées excédaient le seuil de compétence de 10 000 euros, s’est déclaré incompétent au profit de la première chambre civile du tribunal judiciaire et transmis le dossier de l’affaire au greffe de la juridiction.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2026 et l’affaire a reçu fixation a l’audience de plaidoirie du 1er avril 2026.
A cette date, les parties ont comparu ; elles ont été entendues en leur plaidoirie et avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 3 juin 2026.
Le délibéré a été prorogé au 05 août 2026.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 décembre 2025, Madame [Z] [K] demande au tribunal de :
 
Vu les articles 1112-1, 1130 et suivants, 1641 et suivants, et 1240 du code civil, 
- Juger les demandes de Madame [Z] [K] recevables et bien-fondées ; y faire droit ;
- Juger que Madame [S] [T] engage sa responsabilité au titre de la garantie des vice cachés ; 
- Juger que Madame [S] [T] a commis des manœuvres dolosives ainsi qu’une réticence dolosive d’informations ; 
- Juger que Madame [S] [T] a violé son obligation précontractuelle d’information ; 
En conséquence, 
- Condamner Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 8 676,50 euros TTC en réparation de son préjudice matériel ; 
- Condamner Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 940 euros en remboursement des frais d’expertise ; 
- Juger que les sommes ordonnées par le tribunal porteront intérêt au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 12 février 2025 ; 
En toute hypothèse, 
- Débouter Madame [S] [T] de l’ensemble de ses demandes ; 
- Condamner Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ; 
- Condamner Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner Madame [S] [T] aux entiers dépens de la présente instance. 

Au soutien de ses demandes, elle fait notamment valoir que :
- Madame [T] a reconnu sa qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1, 2° du code civil dans l’acte de vente, de sorte qu’elle doit être assimilée à un vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue et ne pouvant donc s’exonérer de la garantie des vices cachés ;
- l’existence de vices affectant l’ensemble de l’installation du poêle à bois est établie au terme du rapport d’expertise établi par Monsieur [Q] ;
- ces vices étaient cachés lors de la vente, et sont de nature à rendre le poêle impropre à son usage ;
- son consentement a été vicié du fait des manœuvres dolosives de Madame [T], laquelle a ouvertement menti lorsqu’elle a fait insérer une clause pour attirer l’attention de l’acquéreur sur “l’obligation de ramonage des équipements de combustion par un professionnel agréé”, et a délibérément caché l’information sur la présence d’humidité avec formation de salpêtre ;
- la défenderesse a délibérément violé l’obligation précontractuelle d’information qui lui incombe et a manqué à la bonne foi et à la loyauté qui s'imposent à tout vendeur, en refusant de transmettre des informations indispensables au contrat de vente immobilière, que ce soit sur le ramonage du conduit ou la présence d’humidité ;
- elle est fondée à solliciter la condamnation de Madame [T] à prendre en charge l’intégralité des deux devis réparatoires, soit la somme totale de 8 676,50 euros TTC, outre la somme de 940 euros au titre des frais d’expertise ;
- les agissements de la défenderesse justifient par ailleurs sa condamnation au paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

 

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 janvier 2026, Madame [S] [T] demande au tribunal de :
 
- Débouter Madame [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- Condamner Madame [K] à verser à Madame [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
- Condamner Madame [K] aux entiers dépens. 
 
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- l’existence de vices cachés n’est pas rapportée : la maison a été achetée en juillet 2013, et le poêle à bois a été installé en novembre 2013 dans la cheminée existante par un professionnel engageant sa responsabilité décennale, la SARL [N] ;
- elle n’a pas la qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil dès lors qu’elle n’a pas construit le poêle mais l’a fait installer par une entreprise professionnelle, ce qui suppose que sa mauvaise foi et sa connaissance du vice doivent être démontrées et ne sauraient être présumées ;
- elle a régulièrement utilisé ce poêle de fin 2013 jusqu’à l’hiver 2023 sans détecter quelque problème que ce soit ;
- dans son courrier du 11 avril 2024, Madame [K] indique avoir subi un sinistre au niveau de la cheminée en février 2024, soit 7 mois après la vente, et après “quelques utilisations” du poêle ;
- l’état de vétusté du poêle était apparent lors de la vente ; en tout état de cause son dysfonctionnement ne rend pas la maison impropre à son utilisation ;
- s’agissant des problèmes d’humidité, les conclusions de l’expert sont erronées puisqu’il existe bien une VMC double flux avec une sortie sur le toit, le chapeau de la VMC étant visible sur les photographies prises par l’agence ORPI ;
- l’absence de rive bande solin sur la toiture de la salle de bain ne lui est pas imputable, ces travaux ayant été réalisés par les précédents propriétaires ;
- il ne peut lui être reproché aucune violation de l’obligation précontractuelle d’information, l’absence de ramonage professionnel et la présence de salpêtre en pied de mur n’ayant pas été cachés, ces éléments étant connus de l’agence ORPI ;
- pour les mêmes raisons, aucune manoeuvre dolosive ne saurait non plus lui être imputée.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En outre, conformément aux articles 1643 à 1645 du même code, seul le vendeur profane qui ne connaissait pas les vices de la chose vendue peut se décharger valablement de cette obligation par l’insertion d’une clause de non-garantie, tandis que celui qui en avait connaissance ou le vendeur professionnel présumé tel s’expose, non seulement à la restitution du prix de vente en tout ou partie selon la gravité des vices et le choix de l’acquéreur de conserver ou non la chose, mais aussi au paiement de dommages et intérêts en réparation de l’entier préjudice causé par ces vices.

La preuve de l’existence d’un vice caché préexistant à la vente incombe à l’acquéreur. Le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices affectant le bien le jour de la vente.

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage : 
- tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
- toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, 
- toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. 

En l'espèce, il n’est pas sérieusement contesté que l’installation du poêle à bois a été intégralement confiée à un professionnel, et que Madame [T] n’a pas participé directement à cette réalisation.
Elle ne peut donc être réputée constructeur du poêle à bois litigieux.

Il appartient ainsi à Madame [K] de rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché préexistant à la vente, et de sa connaissance par le vendeur.

Au terme de son rapport, Monsieur [Q] a effectué les constatation suivantes :
Les constatations de Monsieur l’Expert sont sans appel, notamment : 
“L’orifice [Localité 5] et ses conduits avaloirs de fumée présentent des traces de rouille sur parois intérieures. 
Le foyer ne présente pas des parois en bon état avec détérioration des matériaux coupe-feu” (Pièce n°8, p. 3/9). 

“Ce qui est en défaut au moment de la vente de l’immeuble connu de la venderesse et non connu de l’acheteur de l’immeuble : 
sur sa partie basse nous avons constaté l’absence de ventilation en partie basse ; 
Après installation du tubage, un test d'étanchéité doit obligatoirement être réalisé. Ce contrôle devra être renouvelé tous les 3 ans”.

En conclusion, l’expert retient un manque de ventilation basse du conduit de fumée maçonné existant, ce qui peut entraîner une condensation par défaut.
Ce défaut, qui n’a pu être décelé que par le biais de l’expertise, ne pouvait à l’évidence être visible de l’acquéreur au cours des visites.
Il s’agit donc bien d’un vice caché préexistant à la vente.

Toutefois, l’expert ne précise pas en quoi le manque de ventilation basse du conduit constituerait un vice de nature à rendre le poêle impropre à son usage, et ne fournit aucune explication technique de nature à caractériser cette impropriété.

Par conséquent, Madame [K] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un vice caché préexistant à la vente et de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l’avait connu.

Il convient donc de la débouter de sa demande relative au poêle à bois.


S’agissant du problème d’humidité, l’expert [Q] indique :
“Plusieurs zones ont été repérées comme humides ou présentant des taux d’humidité excédant la norme à plus de 30% d’humidité notamment mur chambre au dos du conduit de fumée cheminée dans sa partie basse +0,50 du niveau plancher chambre, environ 1m². 
Zone libage manteau de cheminée droit et gauche dans séjour environ 0,50 m². 
Ces zones se définissent avec forte présence de salpêtre” (Pièce n°8, p. 8/9). 
 
Madame [T] ne conteste pas l’existence de ce problème d’humidité, puisqu’elle indique elle-même avoir prévenu ORPI, agence ayant procédé à la vente, de la présence de zone humide avec formation de salpêtre. L’existence de ce désordre a également été constatée par son propre expert, du cabinet SARETEC.

Quant aux causes de ce désordre, elles ne sont pas valablement discutées par Madame [T] ou son expert. En effet, Monsieur [Q] a retenu non pas l’absence de sortie en toiture de la VMC double flux, mais son caractère non conforme. Il a également constaté, sans être contredit sur ce point, l’absence de rive bande solin sur la toiture de la salle de bains, ce qui entraîne une mauvaise protection des murs et plafonds de l’immeuble et augmente la survenue de taux humide dans les murs.
En tout état de cause, les contestations de Madame [T] relatives aux causes des désordres sont sans importance, dès lors que l’existence du vice et son antériorité à la vente sont reconnues. 
Celle-ci ne peut en outre s’exonérer de sa responsabilité au seul motif que l’agence aurait été avisée de ce problème d’humidité, dès lors qu’il lui incombait, en sa qualité de vendeur, de s’assurer que l’acquéreur était parfaitement informé de la situation.

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, il doit être relevé qu’aucune pièce contractuelle ne fait référence à un problème d’humidité ou à la présence de salpêtre, qu’il n’est nullement établi que ces traces étaient visibles lors des visites du bien par Madame [K], et que Madame [T] ne rapporte pas la preuve que l’agence ORPI ou elle-même aient attiré l’attention de la requérante sur ce point, avant la conclusion de la vente.

Par conséquent, il convient de retenir l’existence d’un vice caché préexistant à la vente et connu du vendeur.

De plus, il ne peut être sérieusement contesté que la présence d’humidité dans des taux supérieurs à la norme, en plusieurs endroits de la maison, ainsi que la présence de salpêtre, constituent un risque pour la santé des occupants, et sont de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage.

La responsabilité de Madame [T] doit donc être retenue de ce chef.


Sur l’obligation d’information précontractuelle et le dol

Madame [K] soutient que Madame [T] a délibérément violé l’obligation précontractuelle d’information qui lui incombe et a manqué à la bonne foi et à la loyauté qui s'imposent à tout vendeur, en refusant de transmettre des informations indispensables au contrat de vente immobilière, notamment sur le ramonage du conduit.

Madame [K] a eu connaissance de l’absence de ramonage du poêle avant la signature de l’acte authentique.
En tout état de cause, il ne résulte d’aucune pièce, et en particulier des rapports d’expertise produits aux débats, que le fait que le ramonage ait été effectué par Madame [T] elle-même ou par des proches soit à l’origine du sinistre subi par Madame [K] ou ait un quelconque lien de causalité avec celui-ci.

Par conséquent, Madame [K] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec une prétendue violation de l’obligation d’information précontractuelle.

S’agissant du dol, elle ne rapporte pas la preuve de l’existence de manoeuvres dolosives, et en tout état de cause ne sollicite pas la nullité de l’acte pour vice du consentement.

Il convient par conséquent de la débouter de ses demandes fondées de ce chef.


Sur la réparation des préjudices

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Selon l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

S’agissant du problème d’humidité imputé à l’absence de rive bande solin sur la toiture située au dessus de la salle de bains, Madame [T] ne conteste ni la nature des travaux réparatoires, ni leur montant.

Il convient donc de valider le devis produit par Madame [K] pour un montant de 1229,93 euros TTC.

Chacune des parties succombant à tout le moins partiellement, elles seront condamnées à supporter les frais d’expertise d’un montant de 940 euros à hauteur de moitié chacune.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, les condamnations prononcées à l’encontre de Madame [T] porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, Madame [K] ne justifiant pas de sa demande tendant à voir courir les intérêts à compter de l’assignation.

 
Sur le préjudice moral

Madame [K] fait valoir que Madame [T] a tenté de l’abuser en multipliant les allégations contradictoires, en nettoyant soigneusement la zone litigieuse lors des visites puis en esquivant tout dialogue amiable. 
Elle soutient que le stress généré par cette situation a entraîné de graves problèmes de santé, et a contrarié sa grossesse, puisqu’elle a dû être hospitalisée à cinq reprises entre le 26 septembre et le 25 décembre 2024 et a dû accoucher prématurément le 21 décembre 2024, avec près de trois semaines d’avance. 

Or, il n’est produit aucune pièce médicale de nature à rapporter la preuve d’un quelconque lien entre les désordres constatés et les hospitalisations de Madame [K], ce d’autant que les déclarations de Madame [T] et la découverte des désordres sont visiblement concomitants voire même antérieurs au début de grossesse de la concluante.

Il convient donc de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les autres demandes

Les parties, qui succombent toutes deux à tout le moins partiellement, seront condamnées à supporter les dépens chacune à hauteur de moitié.

Elles seront pour les mêmes motifs déboutées de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit que Madame [S] [T] a engagé sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés s’agissant du problème d’humidité affectant la maison.

Condamne Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 1 229,93 euros TTC en réparation de son préjudice matériel.

Condamne Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 470 euros correspondant à la moitié des frais d’expertise.

Dit que ces condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que les dépens seront supportés par les parties à hauteur de moitié chacune.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.











LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

JUGEMENT DU 05 Août 2026


N° RG 25/01521 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DIZP


DEMANDEUR 

Madame [Z] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Marc MECHIN-COINDET, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Romain BIZZINI, avocat au barreau de PARIS


DEFENDEUR

Madame [S] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Olivia MONGAY de la SCP MC AVOCATS, avocat au barreau de DAX




COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE


PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.



DÉBATS

L'affaire a été appelée à l'audience publique du 01 Avril 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au TROIS JUIN DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au CINQ AOUT DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 11 juillet 2023, Madame [Z] [K] a acquis le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] auprès de Madame [S] [T], pour la somme de 139 000 euros, hors frais de notaire. 
 
Aux termes du compromis de vente, Madame [T] s’était engagée à fournir “Une attestation de ramonage de la cheminée ou du poêle”.
Au jour de la signature de l’acte authentique, Madame [T] a informé Madame [K] qu’elle n’était pas en mesure de produire une telle attestation, de sorte que les parties ont convenu de la déduction d’une somme de 90 euros du prix de vente, afin de compenser l’absence de ramonage.

Le 4 février 2024, Madame [K] a déclaré à son assureur un sinistre survenu au niveau du conduit de fumée de l'insert bois, causé selon elle par des infiltrations d'eau. 
 
Elle s’est rapprochée de Madame [T] qui dans un courrier électronique en date du 2 avril 2024 a indiqué : “Nous avons effectué chaque année le ramonage nous même ou par l'intermédiaire de proches habitués à cet exercice”. 

Par courrier en date du 11 avril 2024 adressé par son Conseil, Madame [K] a mis en demeure Madame [T] d’avoir à lui régler la somme de 7 446,57 euros TTC au titre du devis réparatoire du poêle à bois. 
 
Le 21 mai 2024, Madame [T] a, par l’intermédiaire de son Conseil, refusé de déférer aux termes de la mise en demeure et proposé d’indemniser Madame [K] à hauteur de la somme de 500 euros.
 
Madame [K] a saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé le 10 juin 2024 un constat d’échec, Madame [T] ne s’étant pas présentée à la réunion de conciliation prévue le 4 juin 2024.

Par la suite, Madame [K] a missionné Monsieur [Y] [Q], inscrit sur la liste des experts judiciaires près la cour d’appel de [Localité 4], aux fins d’expertise amiable contradictoire. 
Les opérations d’expertise ont été menées au contradictoire de Madame [T] le 18 octobre 2024 ; cette dernière était assistée de son propre expert, Monsieur [E] de la société SARETEC.

Au terme de son rapport établi le 8 novembre 2024, Monsieur [Y] [Q] a retenu :
- l’absence de ventilation basse du conduit de fumée maçonné existant,
- le manque de sortie en toiture de la VMC double flux, qui entraîne un mauvais renouvellement de l’air ambiant de l’immeuble et de son taux d’humidité.

Suite au dépôt du rapport, Madame [K] a sollicité un second devis pour la remise en état de la bande de solin affectée d’un désordre, désordre constaté par l’expert, à hauteur de 1 229,93 euros TTC. 
 
Par exploit en date du 12 février 2025, Madame [Z] [K] a assigné Madame [S] [T] devant le pôle proximité du tribunal judiciaire de Dax, aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 8 676,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral, 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 2 octobre 2025, le pôle de proximité, constatant que les demandes présentées excédaient le seuil de compétence de 10 000 euros, s’est déclaré incompétent au profit de la première chambre civile du tribunal judiciaire et transmis le dossier de l’affaire au greffe de la juridiction.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2026 et l’affaire a reçu fixation a l’audience de plaidoirie du 1er avril 2026.
A cette date, les parties ont comparu ; elles ont été entendues en leur plaidoirie et avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 3 juin 2026.
Le délibéré a été prorogé au 05 août 2026.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 décembre 2025, Madame [Z] [K] demande au tribunal de :
 
Vu les articles 1112-1, 1130 et suivants, 1641 et suivants, et 1240 du code civil, 
- Juger les demandes de Madame [Z] [K] recevables et bien-fondées ; y faire droit ;
- Juger que Madame [S] [T] engage sa responsabilité au titre de la garantie des vice cachés ; 
- Juger que Madame [S] [T] a commis des manœuvres dolosives ainsi qu’une réticence dolosive d’informations ; 
- Juger que Madame [S] [T] a violé son obligation précontractuelle d’information ; 
En conséquence, 
- Condamner Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 8 676,50 euros TTC en réparation de son préjudice matériel ; 
- Condamner Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 940 euros en remboursement des frais d’expertise ; 
- Juger que les sommes ordonnées par le tribunal porteront intérêt au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 12 février 2025 ; 
En toute hypothèse, 
- Débouter Madame [S] [T] de l’ensemble de ses demandes ; 
- Condamner Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ; 
- Condamner Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner Madame [S] [T] aux entiers dépens de la présente instance. 

Au soutien de ses demandes, elle fait notamment valoir que :
- Madame [T] a reconnu sa qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1, 2° du code civil dans l’acte de vente, de sorte qu’elle doit être assimilée à un vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue et ne pouvant donc s’exonérer de la garantie des vices cachés ;
- l’existence de vices affectant l’ensemble de l’installation du poêle à bois est établie au terme du rapport d’expertise établi par Monsieur [Q] ;
- ces vices étaient cachés lors de la vente, et sont de nature à rendre le poêle impropre à son usage ;
- son consentement a été vicié du fait des manœuvres dolosives de Madame [T], laquelle a ouvertement menti lorsqu’elle a fait insérer une clause pour attirer l’attention de l’acquéreur sur “l’obligation de ramonage des équipements de combustion par un professionnel agréé”, et a délibérément caché l’information sur la présence d’humidité avec formation de salpêtre ;
- la défenderesse a délibérément violé l’obligation précontractuelle d’information qui lui incombe et a manqué à la bonne foi et à la loyauté qui s'imposent à tout vendeur, en refusant de transmettre des informations indispensables au contrat de vente immobilière, que ce soit sur le ramonage du conduit ou la présence d’humidité ;
- elle est fondée à solliciter la condamnation de Madame [T] à prendre en charge l’intégralité des deux devis réparatoires, soit la somme totale de 8 676,50 euros TTC, outre la somme de 940 euros au titre des frais d’expertise ;
- les agissements de la défenderesse justifient par ailleurs sa condamnation au paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

 

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 janvier 2026, Madame [S] [T] demande au tribunal de :
 
- Débouter Madame [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- Condamner Madame [K] à verser à Madame [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
- Condamner Madame [K] aux entiers dépens. 
 
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- l’existence de vices cachés n’est pas rapportée : la maison a été achetée en juillet 2013, et le poêle à bois a été installé en novembre 2013 dans la cheminée existante par un professionnel engageant sa responsabilité décennale, la SARL [N] ;
- elle n’a pas la qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil dès lors qu’elle n’a pas construit le poêle mais l’a fait installer par une entreprise professionnelle, ce qui suppose que sa mauvaise foi et sa connaissance du vice doivent être démontrées et ne sauraient être présumées ;
- elle a régulièrement utilisé ce poêle de fin 2013 jusqu’à l’hiver 2023 sans détecter quelque problème que ce soit ;
- dans son courrier du 11 avril 2024, Madame [K] indique avoir subi un sinistre au niveau de la cheminée en février 2024, soit 7 mois après la vente, et après “quelques utilisations” du poêle ;
- l’état de vétusté du poêle était apparent lors de la vente ; en tout état de cause son dysfonctionnement ne rend pas la maison impropre à son utilisation ;
- s’agissant des problèmes d’humidité, les conclusions de l’expert sont erronées puisqu’il existe bien une VMC double flux avec une sortie sur le toit, le chapeau de la VMC étant visible sur les photographies prises par l’agence ORPI ;
- l’absence de rive bande solin sur la toiture de la salle de bain ne lui est pas imputable, ces travaux ayant été réalisés par les précédents propriétaires ;
- il ne peut lui être reproché aucune violation de l’obligation précontractuelle d’information, l’absence de ramonage professionnel et la présence de salpêtre en pied de mur n’ayant pas été cachés, ces éléments étant connus de l’agence ORPI ;
- pour les mêmes raisons, aucune manoeuvre dolosive ne saurait non plus lui être imputée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En outre, conformément aux articles 1643 à 1645 du même code, seul le vendeur profane qui ne connaissait pas les vices de la chose vendue peut se décharger valablement de cette obligation par l’insertion d’une clause de non-garantie, tandis que celui qui en avait connaissance ou le vendeur professionnel présumé tel s’expose, non seulement à la restitution du prix de vente en tout ou partie selon la gravité des vices et le choix de l’acquéreur de conserver ou non la chose, mais aussi au paiement de dommages et intérêts en réparation de l’entier préjudice causé par ces vices.

La preuve de l’existence d’un vice caché préexistant à la vente incombe à l’acquéreur. Le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices affectant le bien le jour de la vente.

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage : 
- tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
- toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, 
- toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. 

En l'espèce, il n’est pas sérieusement contesté que l’installation du poêle à bois a été intégralement confiée à un professionnel, et que Madame [T] n’a pas participé directement à cette réalisation.
Elle ne peut donc être réputée constructeur du poêle à bois litigieux.

Il appartient ainsi à Madame [K] de rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché préexistant à la vente, et de sa connaissance par le vendeur.

Au terme de son rapport, Monsieur [Q] a effectué les constatation suivantes :
Les constatations de Monsieur l’Expert sont sans appel, notamment : 
“L’orifice [Localité 5] et ses conduits avaloirs de fumée présentent des traces de rouille sur parois intérieures. 
Le foyer ne présente pas des parois en bon état avec détérioration des matériaux coupe-feu” (Pièce n°8, p. 3/9). 

“Ce qui est en défaut au moment de la vente de l’immeuble connu de la venderesse et non connu de l’acheteur de l’immeuble : 
sur sa partie basse nous avons constaté l’absence de ventilation en partie basse ; 
Après installation du tubage, un test d'étanchéité doit obligatoirement être réalisé. Ce contrôle devra être renouvelé tous les 3 ans”.

En conclusion, l’expert retient un manque de ventilation basse du conduit de fumée maçonné existant, ce qui peut entraîner une condensation par défaut.
Ce défaut, qui n’a pu être décelé que par le biais de l’expertise, ne pouvait à l’évidence être visible de l’acquéreur au cours des visites.
Il s’agit donc bien d’un vice caché préexistant à la vente.

Toutefois, l’expert ne précise pas en quoi le manque de ventilation basse du conduit constituerait un vice de nature à rendre le poêle impropre à son usage, et ne fournit aucune explication technique de nature à caractériser cette impropriété.

Par conséquent, Madame [K] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un vice caché préexistant à la vente et de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l’avait connu.

Il convient donc de la débouter de sa demande relative au poêle à bois.


S’agissant du problème d’humidité, l’expert [Q] indique :
“Plusieurs zones ont été repérées comme humides ou présentant des taux d’humidité excédant la norme à plus de 30% d’humidité notamment mur chambre au dos du conduit de fumée cheminée dans sa partie basse +0,50 du niveau plancher chambre, environ 1m². 
Zone libage manteau de cheminée droit et gauche dans séjour environ 0,50 m². 
Ces zones se définissent avec forte présence de salpêtre” (Pièce n°8, p. 8/9). 
 
Madame [T] ne conteste pas l’existence de ce problème d’humidité, puisqu’elle indique elle-même avoir prévenu ORPI, agence ayant procédé à la vente, de la présence de zone humide avec formation de salpêtre. L’existence de ce désordre a également été constatée par son propre expert, du cabinet SARETEC.

Quant aux causes de ce désordre, elles ne sont pas valablement discutées par Madame [T] ou son expert. En effet, Monsieur [Q] a retenu non pas l’absence de sortie en toiture de la VMC double flux, mais son caractère non conforme. Il a également constaté, sans être contredit sur ce point, l’absence de rive bande solin sur la toiture de la salle de bains, ce qui entraîne une mauvaise protection des murs et plafonds de l’immeuble et augmente la survenue de taux humide dans les murs.
En tout état de cause, les contestations de Madame [T] relatives aux causes des désordres sont sans importance, dès lors que l’existence du vice et son antériorité à la vente sont reconnues. 
Celle-ci ne peut en outre s’exonérer de sa responsabilité au seul motif que l’agence aurait été avisée de ce problème d’humidité, dès lors qu’il lui incombait, en sa qualité de vendeur, de s’assurer que l’acquéreur était parfaitement informé de la situation.

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, il doit être relevé qu’aucune pièce contractuelle ne fait référence à un problème d’humidité ou à la présence de salpêtre, qu’il n’est nullement établi que ces traces étaient visibles lors des visites du bien par Madame [K], et que Madame [T] ne rapporte pas la preuve que l’agence ORPI ou elle-même aient attiré l’attention de la requérante sur ce point, avant la conclusion de la vente.

Par conséquent, il convient de retenir l’existence d’un vice caché préexistant à la vente et connu du vendeur.

De plus, il ne peut être sérieusement contesté que la présence d’humidité dans des taux supérieurs à la norme, en plusieurs endroits de la maison, ainsi que la présence de salpêtre, constituent un risque pour la santé des occupants, et sont de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage.

La responsabilité de Madame [T] doit donc être retenue de ce chef.


Sur l’obligation d’information précontractuelle et le dol

Madame [K] soutient que Madame [T] a délibérément violé l’obligation précontractuelle d’information qui lui incombe et a manqué à la bonne foi et à la loyauté qui s'imposent à tout vendeur, en refusant de transmettre des informations indispensables au contrat de vente immobilière, notamment sur le ramonage du conduit.

Madame [K] a eu connaissance de l’absence de ramonage du poêle avant la signature de l’acte authentique.
En tout état de cause, il ne résulte d’aucune pièce, et en particulier des rapports d’expertise produits aux débats, que le fait que le ramonage ait été effectué par Madame [T] elle-même ou par des proches soit à l’origine du sinistre subi par Madame [K] ou ait un quelconque lien de causalité avec celui-ci.

Par conséquent, Madame [K] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec une prétendue violation de l’obligation d’information précontractuelle.

S’agissant du dol, elle ne rapporte pas la preuve de l’existence de manoeuvres dolosives, et en tout état de cause ne sollicite pas la nullité de l’acte pour vice du consentement.

Il convient par conséquent de la débouter de ses demandes fondées de ce chef.


Sur la réparation des préjudices

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Selon l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

S’agissant du problème d’humidité imputé à l’absence de rive bande solin sur la toiture située au dessus de la salle de bains, Madame [T] ne conteste ni la nature des travaux réparatoires, ni leur montant.

Il convient donc de valider le devis produit par Madame [K] pour un montant de 1229,93 euros TTC.

Chacune des parties succombant à tout le moins partiellement, elles seront condamnées à supporter les frais d’expertise d’un montant de 940 euros à hauteur de moitié chacune.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, les condamnations prononcées à l’encontre de Madame [T] porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, Madame [K] ne justifiant pas de sa demande tendant à voir courir les intérêts à compter de l’assignation.

 
Sur le préjudice moral

Madame [K] fait valoir que Madame [T] a tenté de l’abuser en multipliant les allégations contradictoires, en nettoyant soigneusement la zone litigieuse lors des visites puis en esquivant tout dialogue amiable. 
Elle soutient que le stress généré par cette situation a entraîné de graves problèmes de santé, et a contrarié sa grossesse, puisqu’elle a dû être hospitalisée à cinq reprises entre le 26 septembre et le 25 décembre 2024 et a dû accoucher prématurément le 21 décembre 2024, avec près de trois semaines d’avance. 

Or, il n’est produit aucune pièce médicale de nature à rapporter la preuve d’un quelconque lien entre les désordres constatés et les hospitalisations de Madame [K], ce d’autant que les déclarations de Madame [T] et la découverte des désordres sont visiblement concomitants voire même antérieurs au début de grossesse de la concluante.

Il convient donc de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les autres demandes

Les parties, qui succombent toutes deux à tout le moins partiellement, seront condamnées à supporter les dépens chacune à hauteur de moitié.

Elles seront pour les mêmes motifs déboutées de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit que Madame [S] [T] a engagé sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés s’agissant du problème d’humidité affectant la maison.

Condamne Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 1 229,93 euros TTC en réparation de son préjudice matériel.

Condamne Madame [S] [T] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 470 euros correspondant à la moitié des frais d’expertise.

Dit que ces condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que les dépens seront supportés par les parties à hauteur de moitié chacune.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.



En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.











LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1792-1, code civil 1645, code civil 1644, code civil 1112-1, code civil 1642, code civil 1643). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-05T18:20:20.156Z.