Tribunal judiciaire de Dijon, 2ème Chambre, 7 juillet 2026, n° 23/00502

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N° 

DU : 07 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 23/00502 - N° Portalis DBXJ-W-B7H-HZ72

Jugement Rendu le 07 JUILLET 2026

AFFAIRE :

[P] [L]

C/

[C] [O]
[W] [R] épouse [O]


ENTRE :

Madame [P] [L]
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Laure ABRAMOWITCH, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE


ET :

1°) Monsieur [C] [O]
né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 3]
de nationalité Française, 
Retraité, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [W] [R] épouse [O]
née le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 3]
de nationalité Française, 
Retraitée, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire FOUCAULT, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. 

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Ouï les avocats des parties en leurs observations ;


DEBATS :

Vu l’avis en date du 26 février 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 21 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 mars 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 07 Juillet 2026 ;


JUGEMENT : 

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Claire FOUCAULT 
- signé par Claire FOUCAULT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;



Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le 
à
Me Laure ABRAMOWITCH
Maître Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Suivant acte authentique du 13 février 2018, Mme [P] [L] a acquis de M. [C] [O] et Mme [W] [R] épouse [O] une propriété située [Adresse 1], comprenant notamment un ancien moulin et un étang, au prix de 125 000 euros.

Dénonçant le rejet quotidien d’effluents putrides dans son étang, par actes de commissaire de justice du 9 février 2023, Mme [P] [L] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Dijon M. [U] [O] et Mme [W] [R] épouse [O] afin d’obtenir, sur le fondement des articles 1240 et suivants, 1603, 1604, 1610, 1611, 1641, 1643, 1644, 1645 et 1648 du code civil, de :



- à titre principal, sur le dol, condamner les consorts [O] à lui payer la somme de 78 000 euros au titre de la réduction du prix de vente,
- à titre subsidiaire, au titre de la garantie des vices cachés, condamner les consorts [O] à lui payer la somme de 78 000 euros au titre de la réduction du prix de vente,
- à titre plus subsidiaire, au titre de l’absence de délivrance conforme, condamner les consorts [O] à lui payer la somme de 50 000 euros au titre de la réduction du prix de vente,
- sur les préjudices, condamner les consorts [O] à lui payer les sommes de :
* 29 600 euros au titre de son préjudice financier, 
* 20 000 euros au titre de son préjudice moral,
* 20 000 euros au titre de son préjudice de jouissance du bien,
- en tout état de cause, dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- mettre à la charge des consorts [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Saisi d’une fin de non-recevoir par les époux [O], le juge de la mise en état a, par ordonnance rendue le 29 janvier 2024, notamment :
- rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de la demande subsidiaire en garantie des vices cachés présentée par Mme [P] [L] à l’encontre des époux [O],
En conséquence,
- déclaré recevable comme non prescrite cette demande subsidiaire en garantie des vices cachés ;
- réservé les demandes au titre des frais irrépétibles et au titre des dépens. 

En leurs dernières écritures notifiées le 14 novembre 2024, M. et Mme [O] sollicitent du tribunal qu’il :
- déboute Mme [P] [L] de sa demande fondée sur le dol,
- déclare irrecevable la demande de Mme [L] fondée sur la garantie des vices cachés, et subsidiairement, l’en déboute,
- déclare irrecevable la demande de Mme [L] fondée sur l’obligation de délivrance conforme,
en conséquence 
- déboute Mme [L] de l’intégralité de ses demandes,
reconventionnellement,
- condamne Mme [L] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamne Mme [L] à leur payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamne Mme [L] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Christophe Ballorin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 juillet 2024, Mme [L] maintient ses prétentions initiales et conclut au rejet de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par les consorts [O].

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs conclusions sus-visées.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 mars 2026.


MOTIFS DE LA DECISION 

I - Sur la responsabilité de M. et Mme [O]

Mme [L] recherche la responsabilité contractuelle de M. et Mme [O] en raison de manquements à leurs obligations, se fondant à titre principal sur le dol, à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés et à titre infiniment subsidiaire sur la délivrance non conforme.
Elle fait valoir que si elle avait été informée par les vendeurs de la pollution de l’étang jouxtant leur maison et provenant de l’élevage voisin, information essentielle de la vente qu’ils lui ont dissimulée, non visible au moment de la vente, elle aurait sollicité une baisse substantielle du prix ou n’aurait pas acquis le bien immobilier.

M. et Mme [O] contestent avoir dissimulé une quelconque information, affirmant n’avoir jamais subi de telles nuisances pendant les trente-cinq années de vie dans cette maison, et avoir fait part à Mme [L] de l’apparition, quelques années auparavant, de petites nappes blanches lors de la construction de nouvelles maisons dans le village, situation ponctuelle dont ils avaient averti le maire, qui ne s’étaient pas reproduites avant la vente. Ils affirment que l’eau de l’étang était claire lors des visites préalables à la vente et constatent que la pollution soit apparue postérieurement à cette date et se soit aggravée depuis. 

A - Sur le dol

Il résulte des dispositions de l’article 1103 du code civil que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1104 du code civil précise que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi”.

En vertu des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant”.

Selon l’article 1130, “l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné”. 

L’article 1137 définit le dol comme “le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges”.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation”. 

En l’espèce, il appartient à Mme [L] de rapporter la preuve que M. et Mme [O] ont usé de manoeuvres frauduleuses, que ces manoeuvres avaient pour objectif de la tromper et qu’elles ont été déterminantes pour la convaincre de contracter.


Mme [L] considère que le silence des vendeurs sur la pollution chronique et persistante de l’étang, non visible à la date de la vente, tant dans les échanges pré-contractuels que dans l’acte de vente -qui n’en fait pas état-, est constitutif de manoeuvres dolosives, et met en doute la fiabilité de certaines attestations.

M. et Mme [O] considèrent que Mme [L] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe et relèvent la déloyauté de la requérante, au motif qu’elle a versé la copie d’une partie seulement des pièces de la procédure pénale, ainsi qu’une attestation non communiquée contradictoirement, qui devront par conséquent être écartées par le tribunal à défaut d’injonction de communiquer l’intégralité de la procédure.

Les pièces ajoutées au dossier, non numérotées, n’ayant pas été versées contradictoirement, elles seront écartées.

Il ressort des pièces recevables versées au dossier, notamment les photographies et nombreuses attestations de l’entourage mais également de l’agence immobilière en charge de la vente, contredites par des affirmations non étayées de Mme [L] et d’attestations ou auditions isolées qu’il convient de replacer dans le contexte général, que l’étang approvisionné par le ru longeant plusieurs propriétés, dont des exploitations agricoles, a pendant des dizaines d’années servi de lieu de pêche et de baignade, au moins jusqu’en 2018. L’eau était, sans doute en fonction des conditions météorologiques et de l’entretien, le plus souvent claire, sans nuisance visuelle ou olfactive. 
Cet état de fait est d’ailleurs confirmé par Mme [L] à l’huissier le 25 juin 2020. Ce dernier indique en préambule que Mme [L] lui a déclaré qu’avec son conjoint elle a acheté une maison secondaire il y a environ 3 ans et que lorsqu’ils ont acheté la maison, l’eau de l’étang était parfaitement propre, claire et transparente et que leurs enfants pouvaient se baigner dans l’étang, mais qu’ils ont rapidement remarqué que l’eau devenait sale, ce qu’il constate effectivement dans son procès-verbal. 
Mme [L] n’a déploré la pollution qu’à partir de 2020, sollicitant l’huissier de justice le 25 juin 2020, déposant plainte un an après, soit le 24 juin 2021, puis adressant une lettre recommandée avec accusé réception aux vendeurs le 1er juillet 2021. Pour autant, elle a indiqué dans ses plaintes et courriers recommandés avoir subi une pollution quotidienne depuis 2019, depuis que la famille y vit à temps complet, tout en affirmant avoir découvert cette pollution organique, importante, journalière au niveau de l’étang depuis l’acquisition.

Il convient de relever que selon l’attestation de leur fille, les époux [O] ont vendu après avoir vécu plus de 30 ans dans les lieux, sur conseil de leurs enfants, pour aller vivre dans une maison plus petite compte tenu de problèmes de santé de M. [O], et non pour échapper à des pollutions insupportables qu’ils auraient dissimulées à l’acquéreur.

Dans ces conditions, Mme [L] échoue à démontrer que M. et Mme [O] auraient fait usage de manoeuvres frauduleuses dans l’objectif de la tromper et la convaincre d’acheter leur propriété immobilière.

En conséquence, il convient de débouter Mme [L] de sa demande fondée sur le dol.

B - Sur la garantie des vices cachés

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge de la mise en état ayant, par ordonnance définitive, déclaré que l’action en garantie des vices cachés était recevable, cette décision a autorité de la chose jugée.

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

Selon l’article 1642, “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même”.

Il appartient ainsi à l’acquéreur d’un bien qui invoque la garantie des vices cachés de démontrer que la chose vendue présente un défaut d’une certaine gravité, que ce défaut est antérieur ou concomitant à la vente, et qu’il n’était pas apparent au moment de celle-ci, ces conditions étant cumulatives.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constats d’huissier et des pièces de la procédure pénale engagée en octobre 2021 que les défauts (pollution de l’étang) sont réels et présentent une gravité certaine, ce qui a d’ailleurs donné lieu à des poursuites de l’EARL [B] à l’origine des rejets d’effluents agricoles. 

En revanche, il ressort des éléments développés dans le paragraphe précédent sur le dol que non seulement ces vices n’étaient pas apparents au moment de la vente, mais encore qu’ils sont apparus postérieurement à cette vente.

En conséquence, la pollution étant apparue après la vente, Mme [L] ne peut pas prospérer dans son action en garantie pour vices cachés, étant en outre rappelé que, conformément à la clause contenue dans l’acte de vente, “l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés [...].

En conséquence, il convient de débouter Mme [L] de sa demande fondée sur la garantie des vices cachés.

C - Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

Selon l’article 1603 du code civil, le vendeur “a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend”.

Il résulte en outre de l’article 1604 du code civil que “la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur”.

La notion de conformité ou non conformité est inhérente à l’obligation de délivrance. Le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à l’usage auquel il est destiné et de garantir l’acquéreur de tout défaut de conformité consistant en une différence entre le bien promis contractuellement et le bien réellement délivré.

En l’espèce, Mme [L] fait valoir que la jouissance de l’étang et surtout de la propriété qu’elle a acquise est un élément essentiel d’un immeuble d’habitation, que compte tenu de l’ancienneté et de la gravité de la pollution dont M. et Mme [O] avaient connaissance, le bien n’est pas conforme aux engagements contractuels des vendeurs. 




En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente du 13 février 2018 que le bien immobilier vendu devait comprendre :
“ Une maison d’habitation comprenant : [...], 
L’ancien moulin n’est plus en état de fonctionnement,
Le propriétaire n’a pas de document lui conférant un droit d’eau
Etang (bief)
Terrain autour”.

Ainsi, aucune précision sur l’usage et l’état de l’étang n’est apportée.

Dès lors, au regard de ces éléments, il apparaît que la maison vendue à Mme [L] était matériellement conforme à l’acte authentique de vente.

Par conséquent, Mme [L] sera déboutée de sa demande sur le fondement d’un manquement des époux [O] à l’obligation de délivrer une chose conforme.


II - Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

M. et Mme [O] sollicitent la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, considérant que Mme [L] a, en toute mauvaise foi, choisi de faire assigner les vendeurs devant la juridiction civile au lieu de rechercher la responsabilité des pollueurs, qu’elle a parfaitement identifiés et contre lesquels elle a déposé plainte. Ils indiquent avoir été particulièrement affectés par cette procédure, qui constitue leur seule expérience devant un tribunal.

Mme [L] conteste avoir agi de mauvaise foi contre les vendeurs, estimant avoir exercé une simple action en garantie des vices cachés. 

L’abus du droit d’ester en justice nécessite de démontrer une faute. Or, en l’espèce, l’action devant la juridiction civile a certes perturbé M. et Mme [O] du fait de leur âge et de l’absence d’antécédent judiciaire de quelque nature que ce soit, ce qui résulte d’attestations de leur proches. Pour autant, ils ne démontrent pas que Mme [L], qui a également déposé plainte contre l’auteur des nuisances, était animée par l’intention de leur nuire en sollicitant une indemnisation de son préjudice, sur un fondement civil recevable. 

En conséquence, il convient de débouter M. et Mme [O] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.


III - Sur les demandes accessoires

Mme [L] , partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés par Maître Christophe Ballorin en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Par ailleurs, il ne serait pas équitable de laisser à la charge de M. et Mme [O] l’intégralité des frais irrépétibles dont ils ont dû s’acquitter pour voir consacrer leurs droits. 

En conséquence, Mme [L] sera condamnée à leur payer la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

- Déboute Mme [L] de l’intégralité de ses demandes,

- Déboute M. et Mme [O] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- Condamne Mme [L] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Christophe Ballorin en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
 
- Condamne Mme [L] à payer à M. et Mme [O] la somme de 2 400 euros (deux mille quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.


Le Greffier La Présidente





















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier