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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 1, 30 juin 2026, n° 24/05743

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

Exposé des faits et de la procédure

Par acte notarié du 15 juin 2016, M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont acquis auprès de M. [F] [E] un duplex dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 4] pour un prix de 295 000 €.

Par courrier du 9 juin 2020, M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont, par l’intermédiaire de leur Conseil, mis en demeure M. [F] [E] et le syndic de prendre en charge l’intégralité des travaux de toiture outre les travaux de réfection du placo au sein de leur appartement, suite à la découverte d’infiltrations d’eau au niveau du plafond de leur mezzanine, qu’ils imputaient à un défaut d’étanchéité de la toiture dont le vendeur avait selon eux connaissance et qu’il leur avait tu.

Par ordonnance du 15 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné une expertise et commis Mme [I] [Y] pour y procéder, laquelle a déposé son rapport le 18 mars 2024.

Par assignation délivrée le 20 juin 2024, M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont attrait M. [F] [E] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les indemniser de leurs préjudices.

M. [F] [E] a appelé en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 4] » située [Adresse 5] à [Localité 4] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») afin qu’il le garantisse de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

Les affaires ont été jointes par mention au dossier le 6 mai 2025.

Par ordonnance du 22 avril 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable comme prescrite l’action exercée par M. [B] [J] et Mme [Z] [O] sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil.

Par ordonnance du 4 novembre 2025, le juge de la mise en état a donné acte à Mme [Z] [O] de son désistement d’instance.

La clôture a été prononcée le 3 mars 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 28 avril 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026.


Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 février 2026, M. [B] [J] demande au tribunal de :
- juger la demande recevable et bien fondée ;
- lui donner acte qu’il se réserve le droit d’interjeter appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 22 avril 2025 qui a déclaré ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés irrecevables car prescrites ;
- juger que M. [F] [E] a agi en toute mauvaise foi, qu’il a manqué à son obligation pré-contractuelle d’information à l’égard des acquéreurs, qu’il a commis des manœuvres frauduleuses et qu’il a vicié le consentement de M. [B] [J] par dol lors de la vente de leur appartement situé [Adresse 9] à [Localité 4] ;
- en conséquence, le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- le condamner à lui payer les sommes de :
* 7 082,39 € TTC au titre du préjudice financier subi ;
* 3 100 € TTC au titre de la reprise des désordres constatés à l’intérieur du logement ;
* 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
* 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;
* 6 000 € au titre de la perte de chance d’acquérir l’appartement à un prix inférieur et de le vendre à des conditions plus favorables ;
* 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, d’une part, au fondement des articles 1112-1, 1602, 1603 et 1353 du code civil, que M. [F] [E] a manqué à son obligation précontractuelle d’information. Il expose à cet égard que ce dernier, bien qu’ayant eu connaissance des problèmes d’infiltration ayant affecté l’appartement au moment de la vente, ne lui avait communiqué aucune information quant à l’existence d’un défaut d’étanchéité au niveau de la toiture à l’origine d’infiltrations dans l’appartement ayant justifié la réalisation de travaux dans les mois ayant précédé sa vente, notamment dans la mezzanine.

D’autre part, il se fonde sur les articles 1108, 1109 et 1116 du code civil, en leur version applicable au litige, pour reprocher au vendeur d’avoir commis un dol, aux motifs que M. [F] [E], professionnel de l’immobilier, avait dissimulé les infiltrations affectant la toiture par la pose de silicone, et qu’il n’avait pas joint à l’acte de vente les factures de réparation.

Au soutien de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice financier, il explique avoir dû prendre en charge au prorata de ses tantièmes les travaux de réfection de la toiture votés lors de l’assemblée générale du 13 septembre 2024, soit 7 082,39 € sur 19 882 €. Il met également en compte une demande au titre de la reprise des désordres dans son logement, chiffrés à dire d’expert. Il ajoute avoir subi une perte de chance d’avoir pu faire une offre d’achat à un prix inférieur. Il affirme encore que les infiltrations ont occasionné une inhabilité partielle du logement, et l’ont contraint à installer des seaux pour éviter de nouveaux dégâts, supportant par ailleurs des infiltrations d’eau après chaque épisode de pluie depuis 2021, et que tel lui occasionne un préjudice de jouissance. Il met enfin en compte un préjudice moral, exposant avoir été exposé aux désordres et avoir subi les désagréments inhérents à la présente procédure qu’il a été contraint d’engager suite aux refus répétés de M. [F] [E] et du syndicat des copropriétaires de prendre en charge le coût des réparations.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle visant à écarter l’attestation de M. [C] [R] [X] formulée par M. [F] [E], il expose que la qualité de copropriétaire de celui-ci n’est pas cachée, et qu’aucun grief résultant d’une prétendue communauté d’intérêts entre eux n’est établi.

Il s’oppose enfin à la demande de préjudice moral formulée par M. [F] [E], au motif que les procédures qu’il a diligentées sont justifiées et que le stress invoqué par le défendeur n’est pas démontré, lequel est au demeurant inhérent à toute procédure contentieuse, le lien de causalité entre faute et préjudice faisant également défaut.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 février 2026, M. [F] [E] demande au tribunal de :
- à titre principal :
* déclarer, au besoin, juger, irrecevables en leurs demandes ;
* écarter des débats l’attestation de témoin de M. [H] produite en annexe 23 par les demandeurs ;
* débouter M. [B] [J] de l’ensemble de ses fins et conclusions ;
- sur demande reconventionnelle de M. [F] [E] :
* condamner M. [B] [J] à lui payer les sommes de :
o 10 000 € en réparation de son préjudice moral ;
o 6 413 € à parfaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens, comprenant les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire ;
- à titre subsidiaire, sur appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires :
* condamner le syndicat des copropriétaires à garantir M. [F] [E] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre dans le cadre de la procédure principale RG 24/05743, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais et article 700 ;
* le condamner à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens du présent appel en garantie.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les demandes de M. [B] [J] fondées sur un manquement à l’obligation précontractuelles d’information ne peuvent prospérer, dès lors que l’acte de vente a été signé le 15 juin 2016 et que l’article 1112-1 du code civil n’est donc pas applicable. Il ajoute que le demandeur ne peut pas plus lui reprocher de ne pas avoir produit de factures de travaux dès lors qu’aucune intervention n’avait été réalisée au droit de la mezzanine, et que seul le syndic était susceptible de détenir des factures pour des travaux de toiture, partie commune, étant précisé qu’une seule et unique reprise d’étanchéité avait été effectuée pendant l’année de parfait achèvement par l’entreprise Stahl, titulaire du lot couverture-zinguerie.

Il soutient, au fondement des articles 1109 et 1116 du code civil en leur version applicable au litige, que le dol n’est pas plus caractérisé, faute de rapporter la preuve suffisante des éléments matériel et moral. Il expose que les travaux constatés dans l’appartement par M. [H] [X] correspondent aux réparations effectuées dans le délai décennal, sur la base du rapport de la société F.S.I. Alsace du 30 avril 2015, lequel avait été laissé à la disposition de M. [B] [J] et Mme [Z] [O] avec d’autres documents relatifs à l’appartement dans deux grands cartons de classeurs et que M. [B] [J] l’avait lu lors de la première visite, ceux-ci ayant d’ailleurs admis, lors des opérations d’expertise judiciaire, l’avoir trouvé dans l’appartement avant la signature de l’acte authentique. Il affirme n’avoir pas entrepris ou fait entreprendre de travaux en toiture, qui relèvent du seul syndicat des copropriétaires. Il nie être un professionnel de la vente immobilière, du bâtiment et des toitures, nonobstant ses activités professionnelles successives dans le domaine des travaux publics routiers. Il affirme par ailleurs que M. [B] [J] et Mme [Z] [O] avaient connaissance de l’état de l’appartement et de la tache « sèche » au plafond de la mezzanine pour l’avoir occupé pendant plus d’un mois avant la vente définitive, étant au demeurant relevée l’absence de tout dommage dans les cinq années ayant suivi l’acquisition du bien, les infiltrations intervenues en 2021 ayant une cause postérieure à la vente à savoir, certainement, le vieillissement du silicone en toiture le long de certains joints debout, le défendeur ignorant par ailleurs l’origine de la mise en œuvre de ce silicone, lequel ressortit en tout état de cause de la responsabilité du syndicat des copropriétaires comme concernant une partie commune.

Pour s’opposer à la demande de condamnation au titre de travaux de reprise en toiture, il rappelle qu’à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2021, M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont voté contre la résolution portant sur la validation d’un devis de réparation de la couverture en zinguerie, alors qu’ils avaient à cette date connaissance des défauts de la toiture et de la nécessité d’intervenir rapidement.

Pour ce même motif et parce qu’ils n’ont pas pris de mesures conservatoires qui auraient été de nature à limiter leur préjudice, M. [F] [E] s’oppose à la demande de condamnation formulée à son encontre au titre des travaux de reprise dans l’appartement.

Pour s’opposer à la demande formulée au titre du préjudice de jouissance, il expose que M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont pu continuer à jouir de la mezzanine tel que constaté lors des opérations d’expertise, et que la prétendue impossibilité de jouissance résulte en tout état de cause de leur inaction à prendre des mesures conservatoires.

Pour ces mêmes motifs, il s’oppose à la demande formulée au titre du préjudice moral et de la perte de chance d’acquérir le bien pour un montant moindre, cette demande faisant par ailleurs doublon avec celle portant sur l’indemnisation de leur préjudice financier.

A titre reconventionnel, il sollicite de voir écarter des débats l’attestation de M. [C] [R] [X], au motif que cette attestation ne respecte pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile en ce qu’il n’est pas indiqué l’existence d’une communauté d’intérêts entre l’attestant, copropriétaire, et M. [B] [J], à savoir la prise en charge par M. [F] [E] de l’intégralité du coût des travaux de reprise de la toiture.

Il conclut encore, au fondement de l’article 1240 du code civil, à l’indemnisation par M. [B] [J] de son préjudice moral, causé par le fait que celui-ci cherche à lui faire supporter de façon illégitime le coût de réparations de désordres dont il avait connaissance, les procédures judiciaires injustement diligentées depuis trois ans étant par ailleurs sources de stress alors qu’il est malade.

Il réclame enfin la garantie du syndicat des copropriétaires au titre des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, au visa des articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, exposant que seul celui-ci peut être déclaré responsable d’un vice de construction ou de réparations, y compris conservatoires, portant sur la toiture, partie commune.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- sur les demandes principales :
* déclarer les demandes de M. [B] [J] mal fondées, et l’en débouter ;
* le condamner à lui payer 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- sur l’appel en garantie :
* déclarer la demande en intervention forcée et en appel en garantie de M. [F] [E] mal fondée, et le débouter de l’ensemble de ses demandes ;
* le condamner à lui payer 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- en tout état de cause, dire qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que seul le vendeur peut voir sa responsabilité engagée au titre d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information et d’un dol, à l’exclusion du syndicat des copropriétaires.

Il soutient n’avoir commis aucune faute, dès lors que les infiltrations constatées en 2015 avaient fait l’objet d’une reprise dans le cadre du délai décennal par une entreprise mandatée par le syndic alors en fonction, et que suite à celles de 2021, une résolution avait été soumise au vote des copropriétaires en vue de l’approbation d’un devis de réparation de la couverture en zinguerie, à laquelle M. [B] [J] s’était opposé. Il ajoute que les travaux de réfection de la toiture avaient été votés, et exécutés, après avoir été inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2024.



Pour s’opposer aux demandes indemnitaires de M. [B] [J], il fait valoir que ce dernier n’a pris aucune mesure conservatoire malgré l’urgence à intervenir, qu’il a toujours occupé la mezzanine et qu’il a voté contre la réalisation de travaux en toiture lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2021.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIVATION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

En particulier, il n’y a pas lieu de donner acte à M. [B] [J] qu’il se réserve le droit d’interjeter appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 22 avril 2025, tel ne constituant pas une prétention au sens de ces dispositions.

Par ailleurs, si M. [F] [E] demande dans le dispositif de ses dernières conclusions que les demandes de M. [B] [J] soient déclarées irrecevables, il ne développe aucune fin de non-recevoir dans la partie discussion, étant par ailleurs relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

1. À titre liminaire, sur la demande tendant à voir écarter des débats l’attestation établie par M. [C] [R] [X]

Aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, relatif aux attestations en justice, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.
 Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.
 L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Il est de jurisprudence constante que les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile relatives au formalisme des attestations produites en justice ne sont pas prescrites à peine de nullité, et que le juge ne peut rejeter une attestation comme non conforme à ces exigences sans préciser en quoi l’irrégularité constatée constitue l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public faisant grief à la partie qui l’attaque, le juge devant apprécier souverainement si l’attestation non conforme présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

En l’espèce, contrairement à ce que prétend M. [F] [E], l’attestation de M. [C] [R] [X] porte bien l’indication de sa qualité de copropriétaire, au titre de la communauté d’intérêts pouvant exister avec M. [B] [J]. Cette attestation respecte par ailleurs les autres prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de M. [F] [E] tendant à voir écarter des débats l’attestation de M. [C] [R] [X].






2. Sur la demande principale

À titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations dans la mesure où le contrat de vente régularisé entre les parties a été conclu le 15 juin 2016, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public, en application de l’article 9 de ladite ordonnance.

2.1 Sur l’obligation précontractuelle d’information

Compte tenu de la date d’entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats, l’article 1112-1 du code civil, invoqué par le demandeur au soutien de ses prétentions, n’est pas applicable.

Selon l’article 1134 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
 Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1602 du même code, le vendeur est tenu d’exprimer clairement ce à quoi il s’oblige.
 Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

Selon l’article 1603 du même code, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Il est constant qu’en application de ces dispositions, le vendeur doit, en matière de vente immobilière, informer l’acquéreur des éléments de nature à éclairer l’appréciation de l’état réel du bien et des risques pouvant en affecter la jouissance.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 18 mars 2024 que la couverture en zinc du terrasson de la toiture n’est pas étanche et que l’eau de pluie s’infiltre régulièrement au travers de cette couverture et des ouvrages de second œuvre, jusque dans la mezzanine du logement de M. [B] [J] et Mme [Z] [O].

L’expert judiciaire précise que la toiture présente une non-conformité à la norme applicable notamment le DTU 40.41, en ce que la pente n’est que de 0° à 2° alors que la norme exige une pente minimale de 3° (5 %), et que ponctuellement la couverture présente des cuvettes avec pentes nulles ou négatives dans lesquelles l’eau stagne bien après la fin des épisodes de pluie.

L’expert en conclut qu’il est très probable que l’eau qui stagne au-dessus de la mezzanine s’infiltre au droit d’un ou de plusieurs joints débout, lesquels devraient avoir une hauteur minimale de 25 mm, alors que dans le cas présent ils sont de l’ordre de 20 mm, de même les plis des joints debout devraient avoir une hauteur minimale de 10 mm alors que dans le cas présent elle est de l’ordre de 5 à 10 mm selon les endroits.

L’expert constate par ailleurs que des joints silicone ont été mis en œuvre le long de certains joints debout, et précise que la mise en œuvre de ces rajouts de silicone a pu être motivée par les non-conformités affectant les ouvrages de couverture/zinguerie.

Selon l’expert, la stagnation la plus importante est située à l’aplomb de la mezzanine du logement des demandeurs, où la couverture présente une cuvette qui est de l’ordre de 15 mm sur environ 800 mm.

Il résulte de ces constatations que les infiltrations constatées au droit du plafond de la mezzanine sont consécutives à un défaut d’étanchéité de la toiture dont la pente n’est pas conforme, ce qui conduit à une stagnation des eaux de pluie, plus particulièrement au niveau de la mezzanine, qui s’infiltrent, l’insuffisance de certains joints ne permettant par ailleurs pas de les stopper.

Selon l’expert, aucun élément technique ne permet de déterminer à quel moment les traces des infiltrations d’eau (auréoles, coulures, taches, etc.) sont apparues en sous-face du rampant de la mezzanine du logement.

Il ressort néanmoins du rapport établi le 30 avril 2015 par la société F.S.I. Alsace à l’attention du syndic qui gérait alors la copropriété, que des désordres avaient déjà été constatés au plafond de la mezzanine à l’étage du duplex. Toutefois, les matériaux étaient alors secs, et selon les déclarations de M. [F] [E], ces dégradations provenaient d’infiltrations anciennes qui n’étaient plus actives.

Cependant, M. [F] [E] ne précise pas à quelles infiltrations d’eau ces dégradations auraient été consécutives, non plus que les mesures mises en œuvre pour y remédier, à tout le moins pour en déterminer l’origine.

Pourtant, les désordres objet de la présente procédure sont localisés exactement là où se situaient les dégradations constatées par la société F.S.I. Alsace.

En outre, la seule intervention évoquée sur la toiture remonte à l’année de parfait achèvement soit 2006, par l’entreprise titulaire du lot couverture-zinguerie, ainsi qu’il résulte de l’attestation établie par l’architecte maître d’œuvre en charge de l’opération de construction.

Dans le courriel que ce dernier a adressé au syndic le 21 juillet 2022, il a même exclu, de façon certaine, toute survenance antérieure d’un quelconque sinistre.

Dès lors, aucun élément ne permet de considérer que la « tache sèche » constatée en 2015 serait sans lien avec les infiltrations d’eau révélées en 2021, alors qu’il apparaît à l’inverse qu’il n’a en réalité jamais été utilement remédié à la cause des infiltrations en question. En effet, si le rapport ne relève pas l’existence actuelle et certaine d’un défaut d’étanchéité de la toiture, il permet d’établir un lien de causalité entre la tache sèche au niveau de la mezzanine et « d’anciennes infiltrations par la toiture tuile ». Il comporte donc une information déterminante sur l’état du bien.

Dès lors que M. [F] [E] avait connaissance des infiltrations en 2015, tel qu’il ressort du rapport de la société F.S.I. Alsace, il lui appartenait d’informer les acquéreurs de cette information déterminante quant à l’état du bien immobilier proposé à la vente.

Par ailleurs, la qualité et la consistance des travaux réalisés dans l’appartement par M. [F] [E] avant sa mise en vente, tel que confirmé M. [C] [R] [X], ne sont pas remises en cause dès lors qu’il n’est pas reproché au défendeur de ne pas avoir entrepris de travaux sur la toiture de l’immeuble, laquelle constitue effectivement une partie commune, et que de surcroît, le rapport de la société F.S.I. Alsace du 30 avril 2015 ne les préconisait pas.

Pour ces mêmes motifs, il n’est pas plus reproché à M. [F] [E] un défaut de production de factures.

Ce dont il est toutefois question est la communication du rapport de la société F.S.I. Alsace du 30 avril 2015 à M. [B] [J] et Mme [Z] [O] par M. [F] [E] avant la vente du bien immobilier.

À cet égard, il est constant que ce rapport n’a pas été joint à l’acte de vente du 15 juin 2016.

De plus, en dépit de la demande de M. [F] [E] formulée par dire du 19 décembre 2023, le rapport d’expertise judiciaire ne confirme pas que M. [B] [J] ait « trouvé » ledit rapport dans l’appartement avant la signature de l’acte authentique.

Cette déclaration, que M. [F] [E] a précédemment formulée dans un courrier à l’attention du conseil de M. [B] [J] du 18 juin 2022, ne saurait à elle seule valoir preuve que M. [B] [J] a effectivement pris connaissance du rapport de la société F.S.I. Alsace avant la signature de l’acte authentique, faute d’être corroborée par un quelconque élément extérieur.

En tout état de cause, la circonstance selon laquelle ce document se serait trouvé dans l’appartement que M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont occupé du 1er mai au 15 juin 2016 avant de l’acquérir est indifférente, dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’il ait été directement porté à leur connaissance en vue d’une information claire, complète et intelligible au sens de l’article 1602 du code civil.

Par conséquent, il n’est pas établi que M. [B] [J] et Mme [Z] [O] avaient connaissance du contenu du rapport de la société F.S.I. Alsace du 30 avril 2015 avant la signature de l’acte de vente du 15 juin 2016.

De la même façon, si M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont visité le bien qu’ils ont occupé du 1er mai au 15 juin 2016 avant de l’acheter et ont donc pu constater par eux-mêmes ladite tache sèche, néanmoins, en ne leur communiquant pas le rapport de la société F.S.I. Alsace, M. [F] [E] n’a pas porté à leur connaissance une explication technique dont il disposait, de sorte que les acquéreurs n’ont pas pu déterminer précisément ce à quoi il s’engageait, une trace sèche d’humidité ne leur permettant pas, en leur qualité de profanes, de déceler la nature exacte, l’ampleur et l’origine structurelle du désordre, peu important que ledit rapport n’ait pas établi un défaut d’étanchéité actuel de la toiture.

Par ailleurs, l’argument selon lequel aucune infiltration ne se serait produite avant 2021 et que les désordres proviendraient seulement du vieillissement du silicone en toiture le long de certains joints debout que la copropriété aurait fait poser, ne saurait exonérer M. [F] [E] de sa responsabilité, lequel, en sa qualité de vendeur, avait pour obligation d’informer les acquéreurs des sinistres intervenus sur le bien objet de la vente, et le cas échéant de la nature des réparations engagées ou à mettre en œuvre, peu important que seul le syndicat des copropriétaires eût le pouvoir de diligenter des travaux à ce titre qui en l’espèce, sont allégués mais pas démontrés.

Peu importe également que M. [F] [E] ne fût pas un professionnel de l’immobilier puisque n’exerçant pas une activité immobilière de manière habituelle et à titre professionnel, celui-ci ayant manqué à son obligation d’information en ne communiquant pas ledit rapport de la société F.S.I. Alsace datant d’à peine plus d’une année avant la vente de l’appartement. Il n’a donc pas satisfait à l’obligation d’expliquer clairement ce à quoi il s’obligeait au sens de l’article 1602 du code civil et a manqué, ce faisant, aux obligations de délivrance et de garantie prévues par l’article 1603, faute d’avoir fourni aux acquéreurs l’information nécessaire à une appréciation exacte de l’état du bien au moment de la vente.

Il a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle, sans qu’il soit nécessaire de rechercher s’il a été l’auteur d’un dol.

2.2 Sur l’indemnisation des préjudices

Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Est indemnisable comme constituant une perte de chance la disparition certaine d’un évènement favorable, dont le caractère réel et sérieux s’apprécie à la mesure de la probabilité de la réalisation de l’évènement escompté.

En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être totale, devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Par ailleurs, en application du principe de la réparation intégrale, la victime a droit à l’indemnisation de l’ensemble de son préjudice, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit, de sorte qu’un même chef de préjudice ne peut donner lieu à une double indemnisation.

En l’espèce, l’expertise judiciaire a établi que la toiture présentait un défaut d’étanchéité, ce qu’ignorait M. [B] [J] au jour de l’achat de l’appartement.

M. [B] [J] a donc pensé acquérir un bien « sain », faute de communication par M. [F] [E] du rapport de la société F.S.I. Alsace qui évoquait des infiltrations anciennes par la toiture à l’origine de la tache sur la mezzanine.

La réfection de la toiture a été votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2024, pour un montant de 19 882 € TTC. M. [B] [J] s’est acquitté à ce titre du paiement d’une somme de 7 082,39 € conformément à ses tantièmes.

Le manquement de M. [F] [E] à son obligation d’information a ainsi privé de façon certaine M. [B] [J] d’une chance d’acquérir le bien à un prix moindre après négociation avec le vendeur qui aurait pu tenir compte des désordres susceptibles d’affecter l’immeuble dont les stigmates persistaient.

Tel constitue un préjudice indemnisable, qu’il y a lieu d’évaluer à 6 000 €, conformément à la demande formulée par celui-ci.

Par conséquent, M. [F] [E] sera condamné à payer à M. [B] [J] la somme de 6 000 € à titre dommages et intérêts au titre de la perte de chance.

S’agissant des demandes indemnitaires portant sur les préjudices matériel et de jouissance dont M. [B] [J] sollicite la réparation, ces préjudices sont en réalité la conséquence directe des infiltrations subies dans l’appartement, et non du manquement du vendeur à son obligation d’information précontractuelle, et ne présentent donc pas un lien de causalité suffisant avec la faute imputée au vendeur, de sorte que ces demandes seront rejetées.





S’agissant enfin du préjudice moral qu’il met en compte, la présente procédure judiciaire, assortie d’une mesure d’expertise judiciaire, s’est étendue sur une durée de plus de trois ans. Avant l’engagement même de la présente procédure, M. [B] [J] avait déjà missionné un avocat qui avait adressé une mise en demeure à la fois à M. [F] [E] et au syndic de l’immeuble. Il a fini par payer à hauteur de ses tantièmes le coût de la remise en état de la toiture votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2024. M. [B] [J] a donc eu de la contrariété, dû supporter un conflit avec le vendeur de son appartement, argumenter, trouver un avocat, mener une expertise judiciaire, engager une procédure au fond. L’ensemble de ces événements constitue un préjudice d’ordre moral et psychologique, lequel sera indemnisé par l’octroi d’une somme de 600 € à titre de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes reconventionnelles de M. [F] [E]

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité civile suppose la démonstration, d’une part d’un comportement ou d’une abstention fautifs de la part de l’auteur, d’autre part d’un préjudice certain, personnel et direct en ayant découlé pour celui qui réclame réparation, et enfin d’un lien de causalité direct entre ces deux éléments.

3.1 Sur la demande indemnitaire

En l’espèce, dès lors qu’il est fait droit dans son principe à la demande de M. [B] [J], il y a lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts formée par M. [F] [E], fondée sur des demandes que celui-ci aurait formulées de façon abusive.

3.2 Sur la garantie du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les toitures d’un immeuble en copropriété, en ce qu’elles sont rattachées au gros œuvre d’un bâtiment, constituent des parties communes.

En l’espèce, le défaut d’information de M. [F] [E] sur l’état de la toiture lors de vente caractérise un manquement personnel à ses obligations contractuelles envers l’acquéreur.

La circonstance que les travaux sur la toiture n’aient pas ou mal été exécutés par le syndicat des copropriétaires ne saurait sur ce point exonérer M. [F] [E], auquel il appartenait de communiquer à M. [B] [J] l’information selon laquelle des infiltrations anciennes étaient survenues sur la toiture.

Par ailleurs, le syndic ne présente aucune part de responsabilité dans le manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information, et le fait qu’il n’ait pas assuré un entretien suffisant de la toiture ne présente pas de lien suffisant avec la perte de chance de négocier un prix d’achat moindre du bien immobilier, tel résultant uniquement du manquement imputable au vendeur.

Par conséquent, la demande de garantie sera rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

4.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

M. [F] [E], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

4.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
 Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
 La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenu aux dépens, M. [F] [E] sera tenu de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au profit de M. [B] [J].

Il sera de même condamné à payer une indemnité de 1 500 € au syndicat des copropriétaires, sur le même fondement.

4.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, en l’absence de moyen spécialement développé sur ce point par le syndicat des copropriétaires pour s’y opposer malgré sa demande en ce sens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉBOUTE M. [F] [E] de sa demande tendant à écarter des débats l’attestation établie par M. [C] [R] [X] ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer à M. [B] [J] la somme de 6 000 € (six mille euros) à titre dommages et intérêts en réparation de la perte de chance ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer à M. [B] [J] la somme de 600 € (six cents euros) à titre dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de M. [F] [E] ;

CONDAMNE M. [F] [E] à verser à M. [B] [J] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 4] » située [Adresse 5] à [Localité 4] une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [F] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.


Le Greffier Le Président
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY
Texte intégral
N° RG 24/05743 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MZUM

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/05743 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MZUM


Minute n°




Copie exec. à :

Me Valérie BACH
Me Sophie KAPPLER
Me Caroline MAINBERGER


Le 
 
Le greffier 






Me Valérie BACH
Me Sophie KAPPLER
Me Caroline MAINBERGER


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026


DEMANDEURS :

Monsieur [B] [J]
né le 19 Avril 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Caroline MAINBERGER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 283

Madame [Z] [O]
née le 06 Juillet 1988 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Caroline MAINBERGER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 283

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 212

Syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 4]” sis [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndi en exercice, la SAS REGENCY GESTION, ORPI GESTION, prise en son établissement sis [Adresse 6] à [Localité 5] (RCS [Localité 1] n°791 223 944), dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Par acte notarié du 15 juin 2016, M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont acquis auprès de M. [F] [E] un duplex dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 4] pour un prix de 295 000 €.

Par courrier du 9 juin 2020, M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont, par l’intermédiaire de leur Conseil, mis en demeure M. [F] [E] et le syndic de prendre en charge l’intégralité des travaux de toiture outre les travaux de réfection du placo au sein de leur appartement, suite à la découverte d’infiltrations d’eau au niveau du plafond de leur mezzanine, qu’ils imputaient à un défaut d’étanchéité de la toiture dont le vendeur avait selon eux connaissance et qu’il leur avait tu.

Par ordonnance du 15 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné une expertise et commis Mme [I] [Y] pour y procéder, laquelle a déposé son rapport le 18 mars 2024.

Par assignation délivrée le 20 juin 2024, M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont attrait M. [F] [E] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les indemniser de leurs préjudices.

M. [F] [E] a appelé en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 4] » située [Adresse 5] à [Localité 4] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») afin qu’il le garantisse de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

Les affaires ont été jointes par mention au dossier le 6 mai 2025.

Par ordonnance du 22 avril 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable comme prescrite l’action exercée par M. [B] [J] et Mme [Z] [O] sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil.

Par ordonnance du 4 novembre 2025, le juge de la mise en état a donné acte à Mme [Z] [O] de son désistement d’instance.

La clôture a été prononcée le 3 mars 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 28 avril 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026.


Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 février 2026, M. [B] [J] demande au tribunal de :
- juger la demande recevable et bien fondée ;
- lui donner acte qu’il se réserve le droit d’interjeter appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 22 avril 2025 qui a déclaré ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés irrecevables car prescrites ;
- juger que M. [F] [E] a agi en toute mauvaise foi, qu’il a manqué à son obligation pré-contractuelle d’information à l’égard des acquéreurs, qu’il a commis des manœuvres frauduleuses et qu’il a vicié le consentement de M. [B] [J] par dol lors de la vente de leur appartement situé [Adresse 9] à [Localité 4] ;
- en conséquence, le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- le condamner à lui payer les sommes de :
* 7 082,39 € TTC au titre du préjudice financier subi ;
* 3 100 € TTC au titre de la reprise des désordres constatés à l’intérieur du logement ;
* 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
* 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;
* 6 000 € au titre de la perte de chance d’acquérir l’appartement à un prix inférieur et de le vendre à des conditions plus favorables ;
* 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, d’une part, au fondement des articles 1112-1, 1602, 1603 et 1353 du code civil, que M. [F] [E] a manqué à son obligation précontractuelle d’information. Il expose à cet égard que ce dernier, bien qu’ayant eu connaissance des problèmes d’infiltration ayant affecté l’appartement au moment de la vente, ne lui avait communiqué aucune information quant à l’existence d’un défaut d’étanchéité au niveau de la toiture à l’origine d’infiltrations dans l’appartement ayant justifié la réalisation de travaux dans les mois ayant précédé sa vente, notamment dans la mezzanine.

D’autre part, il se fonde sur les articles 1108, 1109 et 1116 du code civil, en leur version applicable au litige, pour reprocher au vendeur d’avoir commis un dol, aux motifs que M. [F] [E], professionnel de l’immobilier, avait dissimulé les infiltrations affectant la toiture par la pose de silicone, et qu’il n’avait pas joint à l’acte de vente les factures de réparation.

Au soutien de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice financier, il explique avoir dû prendre en charge au prorata de ses tantièmes les travaux de réfection de la toiture votés lors de l’assemblée générale du 13 septembre 2024, soit 7 082,39 € sur 19 882 €. Il met également en compte une demande au titre de la reprise des désordres dans son logement, chiffrés à dire d’expert. Il ajoute avoir subi une perte de chance d’avoir pu faire une offre d’achat à un prix inférieur. Il affirme encore que les infiltrations ont occasionné une inhabilité partielle du logement, et l’ont contraint à installer des seaux pour éviter de nouveaux dégâts, supportant par ailleurs des infiltrations d’eau après chaque épisode de pluie depuis 2021, et que tel lui occasionne un préjudice de jouissance. Il met enfin en compte un préjudice moral, exposant avoir été exposé aux désordres et avoir subi les désagréments inhérents à la présente procédure qu’il a été contraint d’engager suite aux refus répétés de M. [F] [E] et du syndicat des copropriétaires de prendre en charge le coût des réparations.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle visant à écarter l’attestation de M. [C] [R] [X] formulée par M. [F] [E], il expose que la qualité de copropriétaire de celui-ci n’est pas cachée, et qu’aucun grief résultant d’une prétendue communauté d’intérêts entre eux n’est établi.

Il s’oppose enfin à la demande de préjudice moral formulée par M. [F] [E], au motif que les procédures qu’il a diligentées sont justifiées et que le stress invoqué par le défendeur n’est pas démontré, lequel est au demeurant inhérent à toute procédure contentieuse, le lien de causalité entre faute et préjudice faisant également défaut.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 février 2026, M. [F] [E] demande au tribunal de :
- à titre principal :
* déclarer, au besoin, juger, irrecevables en leurs demandes ;
* écarter des débats l’attestation de témoin de M. [H] produite en annexe 23 par les demandeurs ;
* débouter M. [B] [J] de l’ensemble de ses fins et conclusions ;
- sur demande reconventionnelle de M. [F] [E] :
* condamner M. [B] [J] à lui payer les sommes de :
o 10 000 € en réparation de son préjudice moral ;
o 6 413 € à parfaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens, comprenant les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire ;
- à titre subsidiaire, sur appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires :
* condamner le syndicat des copropriétaires à garantir M. [F] [E] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre dans le cadre de la procédure principale RG 24/05743, tant en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais et article 700 ;
* le condamner à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens du présent appel en garantie.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les demandes de M. [B] [J] fondées sur un manquement à l’obligation précontractuelles d’information ne peuvent prospérer, dès lors que l’acte de vente a été signé le 15 juin 2016 et que l’article 1112-1 du code civil n’est donc pas applicable. Il ajoute que le demandeur ne peut pas plus lui reprocher de ne pas avoir produit de factures de travaux dès lors qu’aucune intervention n’avait été réalisée au droit de la mezzanine, et que seul le syndic était susceptible de détenir des factures pour des travaux de toiture, partie commune, étant précisé qu’une seule et unique reprise d’étanchéité avait été effectuée pendant l’année de parfait achèvement par l’entreprise Stahl, titulaire du lot couverture-zinguerie.

Il soutient, au fondement des articles 1109 et 1116 du code civil en leur version applicable au litige, que le dol n’est pas plus caractérisé, faute de rapporter la preuve suffisante des éléments matériel et moral. Il expose que les travaux constatés dans l’appartement par M. [H] [X] correspondent aux réparations effectuées dans le délai décennal, sur la base du rapport de la société F.S.I. Alsace du 30 avril 2015, lequel avait été laissé à la disposition de M. [B] [J] et Mme [Z] [O] avec d’autres documents relatifs à l’appartement dans deux grands cartons de classeurs et que M. [B] [J] l’avait lu lors de la première visite, ceux-ci ayant d’ailleurs admis, lors des opérations d’expertise judiciaire, l’avoir trouvé dans l’appartement avant la signature de l’acte authentique. Il affirme n’avoir pas entrepris ou fait entreprendre de travaux en toiture, qui relèvent du seul syndicat des copropriétaires. Il nie être un professionnel de la vente immobilière, du bâtiment et des toitures, nonobstant ses activités professionnelles successives dans le domaine des travaux publics routiers. Il affirme par ailleurs que M. [B] [J] et Mme [Z] [O] avaient connaissance de l’état de l’appartement et de la tache « sèche » au plafond de la mezzanine pour l’avoir occupé pendant plus d’un mois avant la vente définitive, étant au demeurant relevée l’absence de tout dommage dans les cinq années ayant suivi l’acquisition du bien, les infiltrations intervenues en 2021 ayant une cause postérieure à la vente à savoir, certainement, le vieillissement du silicone en toiture le long de certains joints debout, le défendeur ignorant par ailleurs l’origine de la mise en œuvre de ce silicone, lequel ressortit en tout état de cause de la responsabilité du syndicat des copropriétaires comme concernant une partie commune.

Pour s’opposer à la demande de condamnation au titre de travaux de reprise en toiture, il rappelle qu’à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2021, M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont voté contre la résolution portant sur la validation d’un devis de réparation de la couverture en zinguerie, alors qu’ils avaient à cette date connaissance des défauts de la toiture et de la nécessité d’intervenir rapidement.

Pour ce même motif et parce qu’ils n’ont pas pris de mesures conservatoires qui auraient été de nature à limiter leur préjudice, M. [F] [E] s’oppose à la demande de condamnation formulée à son encontre au titre des travaux de reprise dans l’appartement.

Pour s’opposer à la demande formulée au titre du préjudice de jouissance, il expose que M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont pu continuer à jouir de la mezzanine tel que constaté lors des opérations d’expertise, et que la prétendue impossibilité de jouissance résulte en tout état de cause de leur inaction à prendre des mesures conservatoires.

Pour ces mêmes motifs, il s’oppose à la demande formulée au titre du préjudice moral et de la perte de chance d’acquérir le bien pour un montant moindre, cette demande faisant par ailleurs doublon avec celle portant sur l’indemnisation de leur préjudice financier.

A titre reconventionnel, il sollicite de voir écarter des débats l’attestation de M. [C] [R] [X], au motif que cette attestation ne respecte pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile en ce qu’il n’est pas indiqué l’existence d’une communauté d’intérêts entre l’attestant, copropriétaire, et M. [B] [J], à savoir la prise en charge par M. [F] [E] de l’intégralité du coût des travaux de reprise de la toiture.

Il conclut encore, au fondement de l’article 1240 du code civil, à l’indemnisation par M. [B] [J] de son préjudice moral, causé par le fait que celui-ci cherche à lui faire supporter de façon illégitime le coût de réparations de désordres dont il avait connaissance, les procédures judiciaires injustement diligentées depuis trois ans étant par ailleurs sources de stress alors qu’il est malade.

Il réclame enfin la garantie du syndicat des copropriétaires au titre des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, au visa des articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, exposant que seul celui-ci peut être déclaré responsable d’un vice de construction ou de réparations, y compris conservatoires, portant sur la toiture, partie commune.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- sur les demandes principales :
* déclarer les demandes de M. [B] [J] mal fondées, et l’en débouter ;
* le condamner à lui payer 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- sur l’appel en garantie :
* déclarer la demande en intervention forcée et en appel en garantie de M. [F] [E] mal fondée, et le débouter de l’ensemble de ses demandes ;
* le condamner à lui payer 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- en tout état de cause, dire qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que seul le vendeur peut voir sa responsabilité engagée au titre d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information et d’un dol, à l’exclusion du syndicat des copropriétaires.

Il soutient n’avoir commis aucune faute, dès lors que les infiltrations constatées en 2015 avaient fait l’objet d’une reprise dans le cadre du délai décennal par une entreprise mandatée par le syndic alors en fonction, et que suite à celles de 2021, une résolution avait été soumise au vote des copropriétaires en vue de l’approbation d’un devis de réparation de la couverture en zinguerie, à laquelle M. [B] [J] s’était opposé. Il ajoute que les travaux de réfection de la toiture avaient été votés, et exécutés, après avoir été inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2024.



Pour s’opposer aux demandes indemnitaires de M. [B] [J], il fait valoir que ce dernier n’a pris aucune mesure conservatoire malgré l’urgence à intervenir, qu’il a toujours occupé la mezzanine et qu’il a voté contre la réalisation de travaux en toiture lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2021.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIVATION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

En particulier, il n’y a pas lieu de donner acte à M. [B] [J] qu’il se réserve le droit d’interjeter appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 22 avril 2025, tel ne constituant pas une prétention au sens de ces dispositions.

Par ailleurs, si M. [F] [E] demande dans le dispositif de ses dernières conclusions que les demandes de M. [B] [J] soient déclarées irrecevables, il ne développe aucune fin de non-recevoir dans la partie discussion, étant par ailleurs relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

1. À titre liminaire, sur la demande tendant à voir écarter des débats l’attestation établie par M. [C] [R] [X]

Aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, relatif aux attestations en justice, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.
 Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.
 L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Il est de jurisprudence constante que les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile relatives au formalisme des attestations produites en justice ne sont pas prescrites à peine de nullité, et que le juge ne peut rejeter une attestation comme non conforme à ces exigences sans préciser en quoi l’irrégularité constatée constitue l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public faisant grief à la partie qui l’attaque, le juge devant apprécier souverainement si l’attestation non conforme présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

En l’espèce, contrairement à ce que prétend M. [F] [E], l’attestation de M. [C] [R] [X] porte bien l’indication de sa qualité de copropriétaire, au titre de la communauté d’intérêts pouvant exister avec M. [B] [J]. Cette attestation respecte par ailleurs les autres prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de M. [F] [E] tendant à voir écarter des débats l’attestation de M. [C] [R] [X].






2. Sur la demande principale

À titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations dans la mesure où le contrat de vente régularisé entre les parties a été conclu le 15 juin 2016, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public, en application de l’article 9 de ladite ordonnance.

2.1 Sur l’obligation précontractuelle d’information

Compte tenu de la date d’entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats, l’article 1112-1 du code civil, invoqué par le demandeur au soutien de ses prétentions, n’est pas applicable.

Selon l’article 1134 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
 Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1602 du même code, le vendeur est tenu d’exprimer clairement ce à quoi il s’oblige.
 Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

Selon l’article 1603 du même code, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Il est constant qu’en application de ces dispositions, le vendeur doit, en matière de vente immobilière, informer l’acquéreur des éléments de nature à éclairer l’appréciation de l’état réel du bien et des risques pouvant en affecter la jouissance.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 18 mars 2024 que la couverture en zinc du terrasson de la toiture n’est pas étanche et que l’eau de pluie s’infiltre régulièrement au travers de cette couverture et des ouvrages de second œuvre, jusque dans la mezzanine du logement de M. [B] [J] et Mme [Z] [O].

L’expert judiciaire précise que la toiture présente une non-conformité à la norme applicable notamment le DTU 40.41, en ce que la pente n’est que de 0° à 2° alors que la norme exige une pente minimale de 3° (5 %), et que ponctuellement la couverture présente des cuvettes avec pentes nulles ou négatives dans lesquelles l’eau stagne bien après la fin des épisodes de pluie.

L’expert en conclut qu’il est très probable que l’eau qui stagne au-dessus de la mezzanine s’infiltre au droit d’un ou de plusieurs joints débout, lesquels devraient avoir une hauteur minimale de 25 mm, alors que dans le cas présent ils sont de l’ordre de 20 mm, de même les plis des joints debout devraient avoir une hauteur minimale de 10 mm alors que dans le cas présent elle est de l’ordre de 5 à 10 mm selon les endroits.

L’expert constate par ailleurs que des joints silicone ont été mis en œuvre le long de certains joints debout, et précise que la mise en œuvre de ces rajouts de silicone a pu être motivée par les non-conformités affectant les ouvrages de couverture/zinguerie.

Selon l’expert, la stagnation la plus importante est située à l’aplomb de la mezzanine du logement des demandeurs, où la couverture présente une cuvette qui est de l’ordre de 15 mm sur environ 800 mm.

Il résulte de ces constatations que les infiltrations constatées au droit du plafond de la mezzanine sont consécutives à un défaut d’étanchéité de la toiture dont la pente n’est pas conforme, ce qui conduit à une stagnation des eaux de pluie, plus particulièrement au niveau de la mezzanine, qui s’infiltrent, l’insuffisance de certains joints ne permettant par ailleurs pas de les stopper.

Selon l’expert, aucun élément technique ne permet de déterminer à quel moment les traces des infiltrations d’eau (auréoles, coulures, taches, etc.) sont apparues en sous-face du rampant de la mezzanine du logement.

Il ressort néanmoins du rapport établi le 30 avril 2015 par la société F.S.I. Alsace à l’attention du syndic qui gérait alors la copropriété, que des désordres avaient déjà été constatés au plafond de la mezzanine à l’étage du duplex. Toutefois, les matériaux étaient alors secs, et selon les déclarations de M. [F] [E], ces dégradations provenaient d’infiltrations anciennes qui n’étaient plus actives.

Cependant, M. [F] [E] ne précise pas à quelles infiltrations d’eau ces dégradations auraient été consécutives, non plus que les mesures mises en œuvre pour y remédier, à tout le moins pour en déterminer l’origine.

Pourtant, les désordres objet de la présente procédure sont localisés exactement là où se situaient les dégradations constatées par la société F.S.I. Alsace.

En outre, la seule intervention évoquée sur la toiture remonte à l’année de parfait achèvement soit 2006, par l’entreprise titulaire du lot couverture-zinguerie, ainsi qu’il résulte de l’attestation établie par l’architecte maître d’œuvre en charge de l’opération de construction.

Dans le courriel que ce dernier a adressé au syndic le 21 juillet 2022, il a même exclu, de façon certaine, toute survenance antérieure d’un quelconque sinistre.

Dès lors, aucun élément ne permet de considérer que la « tache sèche » constatée en 2015 serait sans lien avec les infiltrations d’eau révélées en 2021, alors qu’il apparaît à l’inverse qu’il n’a en réalité jamais été utilement remédié à la cause des infiltrations en question. En effet, si le rapport ne relève pas l’existence actuelle et certaine d’un défaut d’étanchéité de la toiture, il permet d’établir un lien de causalité entre la tache sèche au niveau de la mezzanine et « d’anciennes infiltrations par la toiture tuile ». Il comporte donc une information déterminante sur l’état du bien.

Dès lors que M. [F] [E] avait connaissance des infiltrations en 2015, tel qu’il ressort du rapport de la société F.S.I. Alsace, il lui appartenait d’informer les acquéreurs de cette information déterminante quant à l’état du bien immobilier proposé à la vente.

Par ailleurs, la qualité et la consistance des travaux réalisés dans l’appartement par M. [F] [E] avant sa mise en vente, tel que confirmé M. [C] [R] [X], ne sont pas remises en cause dès lors qu’il n’est pas reproché au défendeur de ne pas avoir entrepris de travaux sur la toiture de l’immeuble, laquelle constitue effectivement une partie commune, et que de surcroît, le rapport de la société F.S.I. Alsace du 30 avril 2015 ne les préconisait pas.

Pour ces mêmes motifs, il n’est pas plus reproché à M. [F] [E] un défaut de production de factures.

Ce dont il est toutefois question est la communication du rapport de la société F.S.I. Alsace du 30 avril 2015 à M. [B] [J] et Mme [Z] [O] par M. [F] [E] avant la vente du bien immobilier.

À cet égard, il est constant que ce rapport n’a pas été joint à l’acte de vente du 15 juin 2016.

De plus, en dépit de la demande de M. [F] [E] formulée par dire du 19 décembre 2023, le rapport d’expertise judiciaire ne confirme pas que M. [B] [J] ait « trouvé » ledit rapport dans l’appartement avant la signature de l’acte authentique.

Cette déclaration, que M. [F] [E] a précédemment formulée dans un courrier à l’attention du conseil de M. [B] [J] du 18 juin 2022, ne saurait à elle seule valoir preuve que M. [B] [J] a effectivement pris connaissance du rapport de la société F.S.I. Alsace avant la signature de l’acte authentique, faute d’être corroborée par un quelconque élément extérieur.

En tout état de cause, la circonstance selon laquelle ce document se serait trouvé dans l’appartement que M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont occupé du 1er mai au 15 juin 2016 avant de l’acquérir est indifférente, dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’il ait été directement porté à leur connaissance en vue d’une information claire, complète et intelligible au sens de l’article 1602 du code civil.

Par conséquent, il n’est pas établi que M. [B] [J] et Mme [Z] [O] avaient connaissance du contenu du rapport de la société F.S.I. Alsace du 30 avril 2015 avant la signature de l’acte de vente du 15 juin 2016.

De la même façon, si M. [B] [J] et Mme [Z] [O] ont visité le bien qu’ils ont occupé du 1er mai au 15 juin 2016 avant de l’acheter et ont donc pu constater par eux-mêmes ladite tache sèche, néanmoins, en ne leur communiquant pas le rapport de la société F.S.I. Alsace, M. [F] [E] n’a pas porté à leur connaissance une explication technique dont il disposait, de sorte que les acquéreurs n’ont pas pu déterminer précisément ce à quoi il s’engageait, une trace sèche d’humidité ne leur permettant pas, en leur qualité de profanes, de déceler la nature exacte, l’ampleur et l’origine structurelle du désordre, peu important que ledit rapport n’ait pas établi un défaut d’étanchéité actuel de la toiture.

Par ailleurs, l’argument selon lequel aucune infiltration ne se serait produite avant 2021 et que les désordres proviendraient seulement du vieillissement du silicone en toiture le long de certains joints debout que la copropriété aurait fait poser, ne saurait exonérer M. [F] [E] de sa responsabilité, lequel, en sa qualité de vendeur, avait pour obligation d’informer les acquéreurs des sinistres intervenus sur le bien objet de la vente, et le cas échéant de la nature des réparations engagées ou à mettre en œuvre, peu important que seul le syndicat des copropriétaires eût le pouvoir de diligenter des travaux à ce titre qui en l’espèce, sont allégués mais pas démontrés.

Peu importe également que M. [F] [E] ne fût pas un professionnel de l’immobilier puisque n’exerçant pas une activité immobilière de manière habituelle et à titre professionnel, celui-ci ayant manqué à son obligation d’information en ne communiquant pas ledit rapport de la société F.S.I. Alsace datant d’à peine plus d’une année avant la vente de l’appartement. Il n’a donc pas satisfait à l’obligation d’expliquer clairement ce à quoi il s’obligeait au sens de l’article 1602 du code civil et a manqué, ce faisant, aux obligations de délivrance et de garantie prévues par l’article 1603, faute d’avoir fourni aux acquéreurs l’information nécessaire à une appréciation exacte de l’état du bien au moment de la vente.

Il a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle, sans qu’il soit nécessaire de rechercher s’il a été l’auteur d’un dol.

2.2 Sur l’indemnisation des préjudices

Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Est indemnisable comme constituant une perte de chance la disparition certaine d’un évènement favorable, dont le caractère réel et sérieux s’apprécie à la mesure de la probabilité de la réalisation de l’évènement escompté.

En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être totale, devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Par ailleurs, en application du principe de la réparation intégrale, la victime a droit à l’indemnisation de l’ensemble de son préjudice, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit, de sorte qu’un même chef de préjudice ne peut donner lieu à une double indemnisation.

En l’espèce, l’expertise judiciaire a établi que la toiture présentait un défaut d’étanchéité, ce qu’ignorait M. [B] [J] au jour de l’achat de l’appartement.

M. [B] [J] a donc pensé acquérir un bien « sain », faute de communication par M. [F] [E] du rapport de la société F.S.I. Alsace qui évoquait des infiltrations anciennes par la toiture à l’origine de la tache sur la mezzanine.

La réfection de la toiture a été votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2024, pour un montant de 19 882 € TTC. M. [B] [J] s’est acquitté à ce titre du paiement d’une somme de 7 082,39 € conformément à ses tantièmes.

Le manquement de M. [F] [E] à son obligation d’information a ainsi privé de façon certaine M. [B] [J] d’une chance d’acquérir le bien à un prix moindre après négociation avec le vendeur qui aurait pu tenir compte des désordres susceptibles d’affecter l’immeuble dont les stigmates persistaient.

Tel constitue un préjudice indemnisable, qu’il y a lieu d’évaluer à 6 000 €, conformément à la demande formulée par celui-ci.

Par conséquent, M. [F] [E] sera condamné à payer à M. [B] [J] la somme de 6 000 € à titre dommages et intérêts au titre de la perte de chance.

S’agissant des demandes indemnitaires portant sur les préjudices matériel et de jouissance dont M. [B] [J] sollicite la réparation, ces préjudices sont en réalité la conséquence directe des infiltrations subies dans l’appartement, et non du manquement du vendeur à son obligation d’information précontractuelle, et ne présentent donc pas un lien de causalité suffisant avec la faute imputée au vendeur, de sorte que ces demandes seront rejetées.





S’agissant enfin du préjudice moral qu’il met en compte, la présente procédure judiciaire, assortie d’une mesure d’expertise judiciaire, s’est étendue sur une durée de plus de trois ans. Avant l’engagement même de la présente procédure, M. [B] [J] avait déjà missionné un avocat qui avait adressé une mise en demeure à la fois à M. [F] [E] et au syndic de l’immeuble. Il a fini par payer à hauteur de ses tantièmes le coût de la remise en état de la toiture votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2024. M. [B] [J] a donc eu de la contrariété, dû supporter un conflit avec le vendeur de son appartement, argumenter, trouver un avocat, mener une expertise judiciaire, engager une procédure au fond. L’ensemble de ces événements constitue un préjudice d’ordre moral et psychologique, lequel sera indemnisé par l’octroi d’une somme de 600 € à titre de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes reconventionnelles de M. [F] [E]

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité civile suppose la démonstration, d’une part d’un comportement ou d’une abstention fautifs de la part de l’auteur, d’autre part d’un préjudice certain, personnel et direct en ayant découlé pour celui qui réclame réparation, et enfin d’un lien de causalité direct entre ces deux éléments.

3.1 Sur la demande indemnitaire

En l’espèce, dès lors qu’il est fait droit dans son principe à la demande de M. [B] [J], il y a lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts formée par M. [F] [E], fondée sur des demandes que celui-ci aurait formulées de façon abusive.

3.2 Sur la garantie du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les toitures d’un immeuble en copropriété, en ce qu’elles sont rattachées au gros œuvre d’un bâtiment, constituent des parties communes.

En l’espèce, le défaut d’information de M. [F] [E] sur l’état de la toiture lors de vente caractérise un manquement personnel à ses obligations contractuelles envers l’acquéreur.

La circonstance que les travaux sur la toiture n’aient pas ou mal été exécutés par le syndicat des copropriétaires ne saurait sur ce point exonérer M. [F] [E], auquel il appartenait de communiquer à M. [B] [J] l’information selon laquelle des infiltrations anciennes étaient survenues sur la toiture.

Par ailleurs, le syndic ne présente aucune part de responsabilité dans le manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information, et le fait qu’il n’ait pas assuré un entretien suffisant de la toiture ne présente pas de lien suffisant avec la perte de chance de négocier un prix d’achat moindre du bien immobilier, tel résultant uniquement du manquement imputable au vendeur.

Par conséquent, la demande de garantie sera rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

4.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

M. [F] [E], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

4.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
 Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
 La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenu aux dépens, M. [F] [E] sera tenu de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au profit de M. [B] [J].

Il sera de même condamné à payer une indemnité de 1 500 € au syndicat des copropriétaires, sur le même fondement.

4.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, en l’absence de moyen spécialement développé sur ce point par le syndicat des copropriétaires pour s’y opposer malgré sa demande en ce sens.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉBOUTE M. [F] [E] de sa demande tendant à écarter des débats l’attestation établie par M. [C] [R] [X] ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer à M. [B] [J] la somme de 6 000 € (six mille euros) à titre dommages et intérêts en réparation de la perte de chance ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer à M. [B] [J] la somme de 600 € (six cents euros) à titre dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de M. [F] [E] ;

CONDAMNE M. [F] [E] à verser à M. [B] [J] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 4] » située [Adresse 5] à [Localité 4] une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [F] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.


Le Greffier Le Président
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1108, code civil 1644, code civil 1602, code civil 1603, code civil 1109, code civil 1645, code civil 1112-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-30T21:35:44.358Z.