Tribunal judiciaire de Dunkerque, 1ère Chambre, 28 juillet 2026, n° 23/00723

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE
JUGEMENT DU 28 Juillet 2026


AFFAIRE RG N° : N° RG 23/00723 - N° Portalis DBZQ-W-B7H-FJ64
N° Minute : 26/00128

PARTIES :
DEMANDEURS :

Madame [B] , [M], [N] [O] épouse [W]
née le 02 Novembre 1983 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par : Me Franck GYS, avocat au barreau de DUNKERQUE

Monsieur [E] [W]
né le 04 Janvier 1980 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représenté par : Me Franck GYS, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉFENDEURS :
S.A.R.L. AGENCE DES DUNES inscrite sous le n° 381522994 au RCS de Dunkerque
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par : Me Véronique PLANCKEEL, avocat au barreau de DUNKERQUE

S.A.R.L. GRESSIER SEBASTIEN inscrite au RCS de Boulogne sur Mer sous les numéros 531 795 508
[Adresse 3]
[Adresse 3]

N’ayant pas constitué avocat 

S.A. SMA inscrite au RCS de Paris sous les numéros 332 789 296
[Adresse 4]
[Adresse 4]

Représentée par : Me Hugues SENLECQ, avocat au barreau de DUNKERQUE

Monsieur [J] [Q] Lors de la tentative de délivrance, l’huissier de justice a appris le décès de Monsieur [J] [Q].
né le 29 Mars 1922 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 5]

N’ayant pas constitué avocat
Décédé le 03 janvier 2021

Madame [H] , [Y], [R] [Q]
née le 11 Avril 1951 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par : Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame [D] , [Y], [X] [Q] épouse [L]
née le 11 Mai 1955 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Adresse 7]

Représentée par : Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

Monsieur [F] , [T], [U] [I]
né le 24 Juin 1986 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Adresse 8]

Représenté par : Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame [Y] , [C] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu de M. [J] [Q] décédé le 03 janvier 2021
née le 10 Avril 1926 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 5]

Représentée par : Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

Monsieur [U] , [P] [Q]
né le 19 Mai 1960 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 1]

Représentée par : Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame [G] , [Y] [I]
née le 05 Juin 1989 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Adresse 10]

Représentée par : Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

- Président : Emmanuel BRANLY
- Assesseur : Raphaëlle RENAULT
- Assesseur : Angelica BRUNEAU
- Greffier lors des débats : Aude ALLAIN
- Greffier lors du délibéré : Elise LARDEUR

DÉBATS : Les débats se sont déroulés publiquement à l’audience tenue le 03 juin 2026 par Monsieur Emmanuel BRANLY , magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. Les parties ont été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 Juillet 2026.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Emmanuel BRANLY, Président et Elise LARDEUR, Greffière.







EXPOSE DU LITIGE 
Par acte notarié du 1er octobre 2019, Monsieur [E] [W] et son épouse Madame [B] [O] ont acquis auprès de Monsieur [J] [Q], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I] et Madame [G] [I] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 11] et un garage sis [Adresse 12] au prix de 330.000 euros.
La négociation a été assurée par l’agence des Dunes.
La SARL GRESSIER SEBASTIEN, assurée auprès de la SA SMA, a réalisé des travaux de remplacement d’une partie du chéneau, le 29 avril 2019.
Indiquant avoir découvert un champignon de type mérule sur la quasi-totalité des façades lors des travaux de réhabilitation, les acquéreursont font réaliser une expertise amiable en date du 08 juin 2020.
Par courrier recommandé en date du 22 juin 2020, Monsieur [E] [W] et son épouse Madame [B] [O] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, sollicité auprès des vendeurs un accord.
Par ordonnance de référé en date du 03 décembre 2020, le Tribunal judiciaire de Dunkerque a ordonné la tenue d’une expertise judiciaire et a commis pour y procéder Monsieur [K] [S], expert à la cour d’appel de DOUAI.
Monsieur [J] [Q] est décédé le 03 janvier 2021, laissant pour lui succéder Madame [Y] [Z], son épouse survivante et ses enfants.
Par acte d’huissier en date des 11, 14, 20 et 26 mai 2021 et 08 juin 2021, Monsieur [E] [W] et Madame [B] [O] épouse [W] ont assigné Monsieur [J] [Q] et son épouse Madame [Y] [Z], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I], Madame [G] [I], la SARL Agence des Dunes, la SARL GRESSIER SEBASTIEN et la SA SMA devant le tribunal judiciaire de Dunkerque.
Par ordonnance en date du 05 avril 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dunkerque a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la remise du rapport définitif et retiré l’affaire du rôle des affaires en cours.
L’expert a rendu son rapport le 19 décembre 2022.
L’affaire a été réinscrite au rôle des affaires en cours.
***
Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 14 février 2024, Monsieur [E] [W] et Madame [B] [O] épouse [W] demandent au Tribunal de :
Dire et juger que les conditions du sursis à statuer ne sont plus remplies ;Ordonner la réinscription de la présente procédure au rôle des affaires ordinaires du Tribunal Judiciaire de Dunkerque ; Débouter les défendeurs de l'ensemble des demandes, fins et conclusions contraires ;Dire et juger que les Consorts [Q] ont engagé leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés, et à titre subsidiaire, en leur qualité de donneurs d'ordre à la SARL GRESSIER SEBASTIEN ou leur responsabilité contractuelle ou pour le moins au titre de leur obligation délivrance pour les motifs exposés ci-dessus ; Dire et juger que la société GRESSIER SEBASTIEN a engagé sa responsabilité décennale, et pour le moins sa responsabilité contractuelle, pour ne pas leur avoir fourni un immeuble conforme aux règles de l'art et présentant des désordres tels que repris par l'Expert Judiciaire et visés ci-dessus ;Dire et juger que la SA SMA, assureur décennal de la société GRESSIER SEBASTIEN, devra garantir son assuré ; Dire et juger que la SARL AGENCE DES DUNES a engagé sa responsabilité délictuelle pour les causes sus-énoncées ; Condamner, in solidum, Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [F] [I], Madame [Y] [Z], Monsieur [U] [P] [Q], Madame [G] [I], la SARL AGENCE DES DUNES, la SARL GRESSIER SEBASTIEN et son assureur la SA SMA à leur régler les sommes suivantes : -Traitement du mérule selon proposition HEXACTUS :14.850 euros,
 -Dépose et reprise du plancher : 63.337,78 euros,
 -Reprise de la couverture et cheminée : 39.957,07 euros
 -Reprise des plafonds : 5.452,58 euros,
 -Préjudice de jouissance arrêté provisoirement au 28 février 2024 : 60.800 euros (38 mois X 1.600 euros) ; 
Condamner, in solidum Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [F] [I], Madame [Y] [Z], Monsieur [U] [P] [Q], Madame [G] [I] à leur régler la somme de 148.613,98 euros au titre de la perte de valeur sur le fondement de l'action estimatoire, outre la commission de l'agence immobilière, les frais d'enregistrement de l'acte de vente et les frais de notaire au prorata de la réduction du prix fixée par le Juge ; Condamner, in solidum, Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [F] [I], Madame [Y] [Z], Monsieur [U] [P] [Q], Madame [G] [I], la SARL AGENCE DES DUNES, la SARL GRESSIER SEBASTIEN et son assureur la SA SMA SA à leur régler la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de procédure en demande d'expertise judiciaire ainsi que les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Franck GYS, Avocat aux offres de droit et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent, sur le fondement de la garantie des vices cachés, que leur habitation est atteinte par un champignon de type mérule et que des infiltrations en couverture sont présentes. Ils précisent que ces vices n’étaient pas apparents lors de la vente, qu’ils préexistaient à la vente et qu’ils rendent l'habitation litigieuse impropre à sa destination, des effondrements pouvant se produire. Ils indiquent que la clause exonératoire des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne s’applique pas. Ils précisent que les vendeurs refusent, malgré des demandes officielles, de justifier de leurs compétences ou de leurs diplômes, de sorte qu’ils doivent être considérés comme des professionnels. Ils précisent que Monsieur [J] [Q] a fait réaliser un traitement contre le mérule en 1992 et que ces réparations ne peuvent les exonérer. Ils indiquent que les vendeurs ont dissimulé volontairement l’existence d’un traitement et que ces derniers ont fait réaliser des réparations du chéneau côté rue soit au droit du mérule. Ils précisent que les vendeurs avaient connaissance des vices affectant la couverture, ayant fait réaliser un devis de changement de la couverture. Ils ajoutent que Madame [Y] [Z] épouse [Q] est le conjoint survivant de Monsieur [J] [Q]. Concernant leurs préjudices, ils sollicitent l’action estimatoire et indique que le préjudice est estimé sur la base des m² inutilisables en raison de la présence du mérule.

A titre subsidiaire, ils indiquent, sur le fondement de l’article 1602 du code civil, qu’en matière immobilière, le vendeur est tenu d'informer l'acquéreur des caractéristiques particulières du bien cédé et que la présence du mérule ou encore la nécessité de changer la couverture constituent des caractéristiques importantes du bien. Ils ajoutent que la loi a créé une obligation d’information relative au mérule. 

Ils indiquent, également, que la SARL GRESSIER SEBASTIEN engage sa responsabilité décennale. Ils précisent que cette dernière est intervenue sur les chéneaux de façade et qu’elle a constaté la présence de ce champignon, sans alerter le propriétaire sur la nécessité de traiter les parties infectées par le champignon. Ils précisent qu’en sa qualité de professionnel de la couverture, la SARL GRESSIER SEBASTIEN ne pouvait ignorer que des infiltrations anciennes au niveau des chéneaux étaient susceptibles de favoriser le développement du mérule. Ils ajoutent que la SARL GRESSIER SEBASTIEN engage sa responsabilité contractuelle pour défaut de conseil et non-respect des règles de l’art. Enfin, ils indiquent que l’agence des Dunes engage sa responsabilité en sa qualité de négociateur de la vente. Ils précisent que celle-ci avait connaissance de la réalisation des travaux de couverture et qu’elle a indiqué que la couverture pouvait être conservée au moins 5 années alors que l’expertise indique qu’il est nécessaire d’intervenir rapidement sur la couverture. Ils ajoutent qu’un devis a été directement adressé à l’agence des Dunes s’agissant de la reprise de la couverture, de sorte qu’elle ne peut invoquer l’absence de connaissance.

Concernant leurs préjudices, ils indiquent, en s’appuyant sur le rapport d’expertise et les pièces qu’ils versent aux débats, qu’une remise en état est nécessaire et qu’ils ont subi un préjudice de jouissance.
*
Aux termes de leurs conclusions communiquées par la voie électronique le 06 mai 2025, Monsieur [J] [Q], Madame [Y] [Z] épouse [Q], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I] et Madame [G] [I] demandent au Tribunal de :
Débouter purement et simplement les époux [W] de toutes demandes dirigées à l’encontre de Madame [Y] [Z] épouse [Q] dès lors qu’elle n’est nullement propriétaire de l’immeuble litigieux ; Condamner in solidum les époux [W] à verser à Madame [Y] [Z] épouse [Q] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de l’indivision [Q]. Si par extraordinaire, la juridiction de céans entendait entrer en voie de condamnation à l’encontre de l’un des membres de l’indivision [Q], 
Condamner in solidum la société GRESSIER SEBASTIEN et son assureur la SMA à relever et garantir tout membre de l’indivision [Q] de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre tant en principal, article 700 du code de procédure civile que des dépens. S’agissant du quantum, 
Débouter les époux [W] de leurs demandes. Dire et juger que le coût des travaux de nature à éradiquer le mérule et les conséquences dommageables ne sauraient excéder 46.850 euros ; Dire et juger que le préjudice de jouissance des époux [W] ne saurait excéder 17.280 euros tel qu’indiqué par l’Expert judiciaire aux termes de son rapport du 19 décembre 2022 qui sera complété sur la base de 960 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au jugement à intervenir ; Débuter les époux [W] de leurs demandes de perte de valeur ; Condamner un solidum les époux [W] à verser à chacun des membres de l’indivision une somme de 1.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles de référé, assistance aux opérations d’expertise que de la présente instance ; Condamner les époux [W] aux entiers dépens tant de référé que de la présente instance en ce compris les frais et honoraires de l’Expert judiciaire ;Réserver les dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent qu’ils sont de bonne foi et que, par conséquent, la clause d’exonération de garantie est applicable. Ils précisent que Monsieur [J] [Q] avait l’usufruit du bien litigieux et qu’ils n’ont pas été informés de la survenance du mérule ni de son traitement par une société. Ils précisent, également, que Monsieur [J] [Q] pensait que le traitement réalisé en 1992 avait totalement éradiqué le mérule et que l’expert judiciaire a indiqué que le mérule n’est pas réapparu dans la zone traitée en 1992 et ce malgré les fuites constatées. Ils ajoutent que le mérule et les fuites n’étaient pas visibles.

Dans l’hypothèse où la juridiction entend entrer en voie de condamnation, ils indiquent que le mérule s’est en partie développé en raison des infiltrations qui affectaient le chéneau remplacé en 2019 par la société la SARL GRESSIER SEBASTIEN et qu’il appartenait à celle-ci d’alerter Monsieur [J] [Q] sur ces dégradations afin de faire intervenir un spécialiste pour en évaluer l’étendue et les travaux de nature à y remédier. Ils précisent, également, que celle-ci aurait dû alerter Monsieur [J] [Q] sur la vétusté du chéneau.

Concernant les préjudices invoqués par les époux [W], ils indiquent que l’expert n’a pas indiqué aux termes de son rapport que la couverture et la cheminée devaient être reprises et qu’il a divisé par deux le chiffrage de la dépose et de la reprise des planchers afin de tenir compte de la surface de plancher réellement impactée par le mérule. Ils précisent que l’expert a retenu un préjudice de jouissance d’un montant mensuel de 960 euros à compter du 19 décembre 2022, sur une période de 18 mois. Concernant la perte de valeur vénale de la maison, ils indiquent qu’une fois le mérule éradiqué et l’ensemble des désordres qu’il a causés réparés, la maison ne subira aucune dépréciation. Ils ajoutent que ce préjudice se confond avec le préjudice de jouissance. 
 
Enfin, ils indiquent que Madame [Y] [Z] épouse de Monsieur [J] [Q] n’a jamais été propriétaire de cet immeuble et que cette procédure l’a particulièrement affecté notamment en raison de son âge (97 ans). Ils estiment que les époux [W] ont assigné cette dernière de manière abusive et infondée.
*
Aux termes de ses conclusions communiquées par la voie électronique le 19 mai 2023, l’agence des Dunes demande au Tribunal de :
Débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions à son encontre ; Subsidiairement, 
Débouter en tout état de cause les époux [W] de toutes demandes au titre de la toiture ;Ordonner que le préjudice découlant d’un manquement de l’agence immobilière consiste en une perte de chance ; Réduire l’indemnisation à de plus justes proportions, En tout état de cause, 
Condamner, solidairement, les époux [W] à verser à l’agence DES DUNES la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner, solidairement, les époux [W] aux entiers dépens de l’instance ; Ordonner le sursis à exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, elle indique les vices relevés par l’expert n’étaient pas visibles et que le mérule n’a pu être décelé qu’après des travaux destructifs. Elle précise qu’il ne relève pas des compétences de l’agent immobilier d’entreprendre des recherches approfondies en matière de parasites et de champignons et que les vendeurs se sont abstenus de l’informer de la présence du mérule. Elle précise, également, que le remplacement du cheneau peu de temps avant la vente ne permet pas de démontrer que ce remplacement a été réalisé dans le seul but de masquer la présence du mérule. Elle ajoute que Monsieur [J] [Q] a donné mandat au notaire ayant reçu la vente de faire dresser un état parasitaire, sans succès. Concernant les désordres de la toiture, elle indique que l’expert a conclu que la toiture n’était pas fuyarde et qu’elle n’avait pas à être changée dans l’immédiat. Elle précise qu’il était apparent que la toiture n’était pas récente et que les devis remis avaient pour objet d’informer les acquéreurs sur les travaux de réfection qui devraient être envisagé à terme. Concernant le quantum des sommes dues, elle indique que les demandes des époux [W] tendent à réparer le même préjudice et qu’après réalisation des travaux de reprise, le bien retrouvera sa valeur correspondant à son prix d’acquisition, voir une valeur supérieure. Dans l’hypothèse où sa responsabilité devait être retenue, elle indique que le préjudice qui en découle consiste en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes. Elle précise, s’agissant des sommes réclamées, que l’expert n’a retenu que 50% des surfaces et qu’aucun chiffrage n’a été retenue au titre des plafonds. Elle ajoute, s’agissant du préjudice de jouissance, que les époux [W] ont poursuivi les travaux en cours d’expertise, de sorte qu’aucune interruption n’a eu lieu.
*
Aux termes de ses conclusions communiquées par la voie électronique le 26 avril 2024, la SA SMA demande au Tribunal de :
Constater, sur la base d’une responsabilité civile de droit commun, que la société GRESSIER SEBASTIEN a satisfait à son obligation de résultat dont elle est tenue à l’égard de son ouvrage ;Constater que la société GRESSIER SEBASTIEN n’a commis aucune défaillance dans son obligation de conseil ni de faute délictuelle par rapport aux époux [W] alors en tout état de cause que l’exécution de son contrat n’a aucun lien avec le dommage que prétendent avoir subi les époux [W] ;En conséquence, débouter les époux [W] et les consorts [Q] ou toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société GRESSIER SEBASTIEN et à son encontre ;Les condamner ou toutes autres parties succombantes au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle indique que l’expert a mis hors de cause la société GRESSIER SEBASTIEN quant à la réfection du cheneau et que cette réparation a stoppé le développement du mérule, de sorte que la responsabilité décennale et contractuelle de cette dernière ne peut être retenue. Elle précise que la société GRESSIER SEBASTIEN n’était pas spécialisée dans l’identification de ce champignon et qu’il lui aurait été impossible de poser un nouveau chéneau si le bois avait été détérioré par le champignon. Elle précise, également, que pendant et après les opérations d’expertise, aucune présence de mérule n’a été signalée et que les investigations n’ont révélé aucune présence de mérule à proximité des chéneaux. Elle ajoute que la mission confiée à la société GRESSIER SEBASTIEN ne portait que sur les cheneaux de deux façades et que l’état du bien était connue des acquéreurs et des vendeurs. Enfin, elle ajoute qu’aucun lien de causalité n’est établi entre l’obligation de conseil de la société GRESSIER SEBASTIEN et les préjudices invoqués par les époux [W].
*
La SARL GRESSIER SEBASTIEN, citée à étude, n’a pas constitué avocat.
*
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juillet 2025.
L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 03 février 2026. 
La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de préciser que l’affaire a été réinscrite au rôle, de sorte que la demande tendant à voir ordonner la réinscription de l’affaire au rôle est sans objet. 


Sur les conséquences de la non-comparution de la société défenderesse

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, la SARL GRESSIER SEBASTIEN – ni comparante, ni représentée – ayant été citée à étude.

Sur la qualité de propriétaire de Madame [Y] [Z] 

Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit en l’absence de fondement juridique invoqué, préciser la règle de droit applicable.
L’article 711 du code civil dispose que la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations. 
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, les vendeurs indiquent que Madame [Y] [Z] n’a jamais été propriétaire de cet immeuble.
Cependant, il ressort des pièces versées aux débats notamment de l’acte de vente et de l’acte de notoriété du 03 février 2021, que Monsieur [J] [Q], l’un des vendeurs du bien litigieux, est décédé le 03 janvier 2021, laissant pour lui succéder Madame [Y] [Z], son épouse survivante et ses enfants.
Dès lors, Madame [Y] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu [J] [Q], est propriétaire au moins partiellement du bien litigieux.
Dès lors, Madame [Y] [Z], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I] et Madame [G] [I] seront déboutés de leur demande.

Sur la garantie des vices cachés

En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 
L'article 1643 du même code prévoit quant à lui que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 
En vertu de ces textes, il revient aux époux [W] de rapporter la preuve d'un vice, c'est-à-dire d'une anomalie de la chose vendue, ne pouvant être la conséquence d'une usure normale, et de démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Il est ensuite nécessaire d'établir que le vice était caché et qu'il était antérieur à la vente.
En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’un champignon de type mérule, présent sur une partie significative de l’immeuble, a rongé les linteaux, les solives et les supports de planchers et que des fuites sur une partie des chéneaux sont présentes. L’expert précise clairement que ces vices préexistaient à la vente et qu’ils n’étaient pas visibles par les époux [W], ceux-ci ayant découvert les champignons que lors des travaux de déposes et les fuites que lors de l’obturation et mise en charge du chéneau. L’expert ajoutent que ces vices portent atteinte à l’habitation, des effondrements pouvant se produire en particulier sur les parties concernées. 
Il apparaît donc que les désordres allégués et cachés présentent bien le caractère gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose et que les désordres préexistaient à la vente signée le 1er octobre 2019.
Toutefois, l’acte de vente conclu entre les parties le 1er octobre 2019 comporte une clause « état du bien » indiquant que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Il est constant que les vendeurs ne sont pas des professionnels de la construction ou de l’immobilier, étant précisé que l’absence de production de diplômes ou de justification des compétences ne peut laisser présumer leur qualité de professionnel. De ce fait, ils ne peuvent être tenus de garantir le vice caché affectant le bien vendu que s’il est démontré qu’ils en avaient connaissance.
Les époux [W] indiquent que Monsieur [J] [Q] a fait réaliser un traitement contre le mérule en 1992 et que les vendeurs ont dissimulé volontairement l’existence d’un traitement. Ils précisent que ces derniers ont fait réaliser des réparations du chéneau côté rue soit au droit du mérule et qu’ils avaient connaissance des vices affectant la couverture, ayant fait réaliser un devis de changement de la couverture.
Il résulte des pièces versées aux débats qu’en 1992, Monsieur [J] [Q] a effectivement fait procéder à un traitement fongicide curatif contre le mérule dans la salle d’eau et la chambre du 1er étage, ainsi que dans la salle de bains et la chambre située à gauche du 2ème étage, correspondant au côté ouest de l’habitation. Toutefois, si ce traitement a été efficace, les causes à l’origine du développement de ce champignon n’ont pas été supprimées. En effet, l’expert relève que les bois situés dans la zone du chéneau ont subi des infiltrations durant une durée indéterminée, lesquelles ont favorisé le développement de ce champignon. Une partie des infiltrations n’a été supprimée que lors des travaux réalisés le 12 juin 2019, soit quelques mois avant la vente de l’immeuble. Ces éléments démontrent que les vendeurs avaient nécessairement connaissance de ces désordres lors de la vente, d’autant qu’ils n’ont pas informé les acquéreurs de l’existence du traitement réalisé en 1992.
Il convient donc de constater que les époux [W] rapporte la preuve de la connaissance par les vendeurs de ce vice. 
Par conséquent, ce désordre sera retenu au titre de la garantie des vices cachés. 
Concernant l’autre vice invoqué, les fuites affectant le chéneau situé côté ouest, le devis relatif aux travaux de réfection de la couverture réalisé avant la vente ne permet pas d’établir que les vendeurs avaient connaissances de ces fuites. Le constat d’huissier faisant état d’infiltrations dans certaines pièces de l’habitation, ne permet pas davantage d’établir qu’elles provenaient du chéneaux situé côté ouest. En outre, l’expert relève que ces fuites n’étaient pas apparentes, aucune trace d’humidité visible n’ayant été constatée et précise que leur existence n'a pu être mise en évidence qu’après l’obturation et la mise en charge du chéneau.
Il convient donc de constater que les époux [W] ne rapportent pas la preuve de la connaissance par les vendeurs de ce vice. 
Par conséquent, ce désordre ne sera pas retenu au titre de la garantie des vices cachés.


Sur la responsabilité contractuelle des vendeurs 
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La responsabilité contractuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.
En l’espèce, il résulte des développements précédents que les vendeurs n’avaient pas connaissances des fuites affectant le chéneau situé côté ouest. En outre, les travaux réalisés à la demande des vendeurs ne concernaient pas le chéneau situé côté ouest. 
Dès lors, les époux [W] seront déboutés de leur demande.

Sur la délivrance conforme 
L’article 1602 du code civil dispose que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur.
Aux termes de l’article 1603 du même code, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».
L’article 1604 du même code dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.
Il est constant que la non-conformité d’un bien s’entend au regard des stipulations contractuelles des parties.
En l’espèce, il résulte des développements précédents que les vendeurs n’avaient pas connaissances des fuites affectant le chéneau situé côté ouest. En outre, les époux [W] ne démontrent pas que le bien livré n’était pas conforme aux stipulations contractuelles.
Dès lors, les époux [W] seront déboutés de leur demande.

Sur la réparation des préjudices
A titre liminaire, il convient de rappeler que seuls les désordres liés à la présence du mérule ont été retenus au titre de la garantie des vices cachés.
En application de l’article 1644 du Code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 
Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu’il en a reçu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. 
L’article 1646 du même code précise que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
En l’espèce, les époux [W] exercent une action estimatoire et sollicitent la somme de 148.613,98 euros, calculé sur la base des m² inutilisables en raison de la présence du mérule.
Cependant, cette action tend à obtenir une somme correspondant à la différence entre le prix payé et la valeur réelle du bien entaché du vice. Or, aucune attestation de valeur ou évaluation de l’expert ne permet de déterminer la valeur du bien. 
En outre, l’expert judiciaire précise que les désordres relevés peuvent être réparés et qu’à l’issue de ces travaux de remise en état, le bien ne perdra pas de sa valeur. 
Dès lors, cette somme ne peut être retenue.
Toutefois, les époux [W] peuvent solliciter la restitution d’une somme correspondant au prix des réparations. 
Ils sollicitent la somme de 123.597,43 euros au titre du coût de remise en état, se décomposant comme suit : 
14.850 euros au titre du traitement du mérule,63.337,78 euros au titre des travaux de dépose et de reprise des bois et planchers,39.957,07 euros au titre des travaux de reprise de la couverture et de la cheminée, 5.452,58 euros au titre la reprise du plafond.Concernant le préjudice matériel, l’expert judiciaire indique qu’il est nécessaire de traiter le mérule et de remplacer la surface des bois et des planchers affectés. Il précise que le traitement réalisé en 1992 a permis de rendre le champignon inactif et ce malgré les fuites constatées et que la zone concernée par le champignon se situe au 2ème étage en partie est et sud. De sorte que 50% de la surface doit faire l’objet d’une remise en état. 
Il évalue le montant des réparations à la somme de de 46.850 euros, se décomposant comme suit : 
14.850 euros au titre du traitement du mérule,32.000 euros au titre des travaux de dépose et de reprise des bois et planchers de la moitié de la surface.Concernant la reprise de la couverture, l’expert indique que la toiture n’est pas fuyarde et que par conséquent la réfection de la toiture n’est pas nécessaire. Il précise, par ailleurs, que les travaux de la SARL GRESSIER SEBASTIEN ont permis de stopper le développement du champignon.
Enfin, s’agissant du plafond, les époux [W] ne justifie pas de ce montant. 
Par conséquent, la somme de 46.850 euros sera retenue au titre du préjudice matériel. 
Les époux [W] sollicitent, également, la somme de 60.800 euros au titre du préjudice de jouissance, calculée sur la base de 1.600 euros par mois de janvier 2021 à février 2024.
L’expert judiciaire indique que si la rénovation du bien est en cours dans les zones non impactées par les désordres, le chantier a été arrêté dans les zones impactées. Il évalue ce préjudice à la somme de 17.280 euros calculée sur la base de 960 euros par mois, pendant 18 mois.
Dès lors, la somme de 17.280 euros sera retenue au titre du préjudice de jouissance. 
Par conséquent, les vendeurs seront, condamnés in solidum à payer aux époux [W] la somme de : 
46.850 euros au titre du préjudice matériel, 17.280 euros au titre du préjudice de jouissance.


Sur la responsabilité de la SARL GRESSIER SEBASTIEN 
Sur la responsabilité décennaleAux termes de l’article 1792 du code civil, un dommage, même résultant d’un vice du sol, revêt un caractère décennal s’il compromet la solidité de l’ouvrage, ou l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ou rend l’ouvrage impropre à sa destination. 

Ainsi sont de nature décennale les désordres qui portent atteinte à la destination des lieux et à leur pérennité soit en raison de leur ampleur ou de leur nature. Le dommage doit être apparu dans les dix années suivant la réception de l’ouvrage et ne pas avoir été apparent au moment de la réception ni réservé à cette occasion.

Aux termes 1792-2 du code civil, la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

En l’espèce, les époux [W] indiquent que la société GRESSIER SEBASTIEN est intervenue sur les chéneaux de façade et qu’elle a constaté la présence de ce champignon, sans alerter le propriétaire sur la nécessité de traiter les parties infectées par le champignon. Ils précisent qu’en sa qualité de professionnel de la couverture, il ne pouvait ignorer que des infiltrations anciennes au niveau des chéneaux étaient susceptibles de favoriser le développement du mérule. 
Toutefois, il ressort de l’expertise que les travaux réalisés par la société GRESSIER SEBASTIEN ne sont pas à l’origine du développement des champignons constatées. Au contraire, l’expert relève que cette intervention a permis de stopper le développement du mérule.
Dès lors, les époux [W] seront déboutés de leur demande.
Sur la responsabilité de la SARL GRESSIER SEBASTIENConformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
S’agissant du fait générateur de responsabilité, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. 
Dès lors, le tiers au contrat, qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit, n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.
En l’espèce, les époux [W] indiquent que la SARL GRESSIER SEBASTIEN engage sa responsabilité pour défaut de conseil et non-respect des règles de l’art. 

Toutefois, il résulte du rapport d’expertise que la SARL GRESSIER SEBASTIEN société, dont l’activité ne consistait pas dans le traitement du champignon, n’a pas été en mesure d’identifier la présence du mérule au cours de son intervention. L’expert relève que les travaux réalisés sont fonctionnels et précise que si le bois avait été totalement dégradés par le champignon, leur exécution n’aurait pas été possible. En outre, l’expert précise que les travaux ont permis de stopper le développement du mérule.
Enfin, si le rapport de la société HEXASTUS indique que le chéneau présente un défaut de conformité au niveau des fixations des mains courantes, il convient de préciser que ce défaut n’est pas à l’origine du développement du mérule.
Dès lors, les époux [W] seront déboutés de leur demande.
Il convient, également, de les débouter de leur demande au titre de la garantie de l’assureur de la SARL GRESSIER SEBASTIEN.

Sur la responsabilité de l’agence des Dunes 
Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
En vertu de l’article 8, 3° du décret n°2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce, les agents immobiliers s’obligent : à communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée.
En application de ces dispositions, l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information, non seulement à l’égard de son mandant, mais également à l’égard des tiers acquéreurs. 
En l’espèce, les époux [W] indiquent que l’agence des Dunes, en sa qualité de négociateur de la vente, avait connaissance de la réalisation des travaux de couverture et qu’elle a indiqué que la couverture pouvait être conservée au moins 5 années alors que l’expertise indique qu’il est nécessaire d’intervenir rapidement sur la couverture. Ils ajoutent qu’un devis a été directement adressé à l’agence des Dunes s’agissant de la reprise de la couverture. 
Le rapport de la société HEXASTUS indique que le chéneau en pignon de jardin et de façade côté [Adresse 13] est en bon état et que les tuiles en égout du brisis doivent être refixées correctement. La société précise que le chéneau façade arrière et en pignon côté place de l’Europe est en très mauvais état et doit faire l’objet d’une restauration rapide. Elle ajoute que des travaux de remise en état ou de suppression de la cheminée en angle Sud/Ouest de l’immeuble doivent être entrepris ainsi que la révision de l’étanchéité des 5 arêtiers et des tuiles faîtières.
Toutefois, l’expertise judiciaire indique que ces désordres relevés n’étaient pas visibles.
Dès lors, il ne peut être reproché à l’agence des Dunes de ne pas avoir communiqué ces informations dont elle n’avait pas connaissance, étant précisé que le devis relatif aux travaux de réfection de la couverture réalisé avant la vente ne permet pas d’établir que l’agence des Dunes avait connaissance des désordres relevés.
Dès lors, les époux [W] seront déboutés de leur demande.

Sur la garantie de la SARL GRESSIER SEBASTIEN
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La responsabilité contractuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.
En l’espèce, il résulte des développements précédents qu’il ne peut être reproché à la SARL GRESSIER SEBASTIEN d’avoir manqué à son devoir de conseil.
Dès lors, les vendeurs seront déboutés de leur demande.

Sur le préjudice de Madame [Y] [Z]
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

La simple résistance à une action en justice ne peut s’assimiler à une résistance abusive permettant l’allocation de dommages-intérêts. Il est nécessaire de caractériser l’abus, et non seulement d’évoquer le préjudice subi par le demandeur.

En l’espèce, les vendeurs indiquent que Madame [Y] [Z] n’a jamais été propriétaire de cet immeuble et que cette procédure l’a particulièrement affecté notamment en raison de son âge (97 ans). Ils estiment que les époux [W] ont assigné cette dernière de manière abusive et infondée. 

Cependant, il résulte des développements précédents que Madame [Y] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu [J] [Q], est propriétaire aumoins partiellement du bien litigieux.

La demande au titre de la résistance abusive sera donc rejetée. 


Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [Y] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu [J] [Q], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I] et Madame [G] [I], qui succombent à l’instance, supporteront, in solidum, les dépens incluant les dépens de référé et les frais d’expertise.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenus aux dépens, Madame [Y] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu [J] [Q], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I] et Madame [G] [I] seront condamnés, in solidum, à payer aux époux [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA SMA et l’agence des Dunes seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DIT n’y avoir lieu d’ordonner la réinscription de la présente instance aux rôles des affaires en cours ;
CONSTATE que Madame [Y] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu [J] [Q], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I] et Madame [G] [I] engagent leur responsabilité au titre de garantie des vices cachés s’agissant des désordres liés au champignon mérule ; 
CONDAMNE, in solidum, Madame [Y] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu [J] [Q], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I] et Madame [G] [I] à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [B] [O] épouse [W] la somme totale de 46.850 euros au titre du préjudice matériel ;
CONDAMNE, in solidum, Madame [Y] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu [J] [Q], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I] et Madame [G] [I] à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [B] [O] épouse [W] la somme totale de 17.280 euros au titre du préjudice de jouissance ;
DÉBOUTE Monsieur [E] [W] et Madame [B] [O] épouse [W] de leur demande de condamnation de la SARL GRESSIER SEBASTIEN, de la SA SMA et de l’agence des Dunes et de leur demande au titre de la perte de valeur du bien ; 
DÉBOUTE Madame [Y] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu [J] [Q], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I] et Madame [G] [I] de leur demande au titre de la garantie de la SARL GRESSIER SEBASTIEN et de la SA SMA ; 
DÉBOUTE Madame [Y] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu [J] [Q], de ses demandes ;
CONDAMNE, in solidum, Madame [Y] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu [J] [Q], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I] et Madame [G] [I] aux dépens, en ce compris, les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise ;
CONDAMNE, in solidum, Madame [Y] [Z], en sa qualité d’ayant droit de feu [J] [Q], Madame [H] [Q], Madame [D] [Q] épouse [L], Monsieur [U] [Q], Monsieur [F] [I] et Madame [G] [I] à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [B] [O] épouse [W] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
DÉBOUTE la SA SMA et l’agence des Dunes de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire. 

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT







En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.