Décision de justice

Tribunal judiciaire de Metz, CH4 JCP FOND, 18 novembre 2025, n° 25/00358

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. »

Vu l'acte de Commissaire de justice signifié le 17 mars 2025 à Madame [B] [Z] et enregistré au greffe le 16 mai 2025, par lequel la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) venant aux droits de l’Office public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE prise en la personne de son représentant légal l’a assignée à comparaître à l’audience du 17 juin 2025 par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de céans, et par lequel, selon les moyens de fait et de droit exposés, elle a demandé audit juge, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, des articles 2 de la loi du 20 décembre 2007, 832 du Code de procédure civile, 761 du même code, R. 824-1 du Code de la construction et de l’habitat et 514 du Code de procédure civile, de :

- CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 février 2025 ;
- PRONONCER la résiliation de plein droit du bail conclu le 8 avril 2019 par elle et Madame [B] [Z] ;
En ce cas,
- ORDONNER l’expulsion de Madame [B] [Z] ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;
- DIRE ET JUGER qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meubles aux risques et périls du défendeur ;
- CONDAMNER à titre provisionnel Madame [B] [Z] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 4.879,70 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges (loyer de mars 2025 non inclus), suivant décompte arrêté à la date du 11 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;
- CONDAMNER en outre Madame [B] [Z] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.754,54 euros à partir du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux organismes H.L.M. ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ;
- DIRE qu’elle pourra régulariser les charges ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;
- RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ;
- CONDAMNER le défendeur à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Madame [B] [Z] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Vu l’audience du 17 juin 2025 au cours de laquelle la demanderesse, régulièrement représentée, s’en est référée à ses écritures telles que développées par voie d’assignation, Madame [B] [Z] ayant comparu en personne et sollicité des délais de paiement et le maintien dans les lieux, puis renvoyée à l’audience du 16 septembre 2025 aux fins de rectification par la demanderesse des prétentions par elle formées par acte introductif d’instance ;

Vu les conclusions du 8 juillet 2025 de la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal, notifiées à la partie adverse par courrier recommandé du même jour, retourné à l’expéditeur en portant la mention « pli avisé et non réclamé », et enregistrées au greffe le 16 septembre 2025, qui sont ses dernières conclusions, par lesquelles elle a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, des articles 2 de la loi du 20 décembre 2007, 832 du Code de procédure civile, 761 du même code, R. 824-1 du Code de la construction et de l’habitat et 514 du Code de procédure civile, de :

- CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 février 2025 ;
- PRONONCER la résiliation de plein droit du bail conclu le 8 avril 2019 par elle et Madame [B] [Z] ;
En ce cas,
- ORDONNER l’expulsion de Madame [B] [Z] ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;
- DIRE ET JUGER qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meubles aux risques et périls du défendeur ;
- CONDAMNER Madame [B] [Z] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 8.298,60 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges (loyer de juillet 2025 non inclus), suivant décompte arrêté à la date du 8 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;
- CONDAMNER en outre Madame [B] [Z] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.754,54 euros, soit 562,48 euros au titre du loyer conventionné et acompte sur charges et 1192,05 euros au titre du SLS à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux organismes H.L.M. ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ;
- DIRE qu’elle pourra régulariser les charges ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;
- RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ;
- CONDAMNER le défendeur à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Madame [B] [Z] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 16 septembre 2025 au cours de laquelle la demanderesse dûment représentée s’en est référée à ses dernières écritures, sauf à actualiser sa créance à la somme de 792,79 euros au titre de l’arriéré locatif des mois d’octobre et de novembre 2024 restant dû, pour préciser que la défenderesse avait repris le paiement du loyer, et ne pas s’opposer aux demandes en délais de paiement et sursis à expulsion, la défenderesse n’étant ni présente ni représentée, puis mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :
Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 11 décembre 2024, et la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée du 15 janvier 2025 dont cette dernière a accusé réception le 21 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989. 
L'assignation a été notifiée le18 mars 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié. 
Par conséquent, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal sera déclarée recevable en ses demandes.
 
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail :
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 8 avril 2019 et portant sur le logement à usage d’habitation n°11 sis au 1er étage, entrée 1, d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (57) contient une clause résolutoire stipulée en l’article 7 qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 11 décembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.201,42 euros.
Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.
Dès lors, il convient de considérer que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 février 2025 soit deux mois après la délivrance dudit commandement de payer visant la clause résolutoire et non de prononcer, ainsi qu’improprement sollicité, mais de constater en conséquence la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu par acte sous seings privés du 8 avril 2019 entre la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Madame [B] [Z] en sa qualité de preneur à la date du 12 février 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’occurrence, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal poursuit paiement de la somme de 792,79 euros selon décompte actualisé à l’audience, dont reste redevable Madame [B] [Z] à son égard au titre des loyers et des charges des mois d’octobre et de novembre 2024.

Madame [B] [Z], qui a comparu lors de la première audience, ne conteste pas l’existence comme le quantum de la dette locative dont paiement est poursuivi.
Il s’ensuit que la demanderesse est fondée en sa demande en paiement. 
Dès lors, Madame [B] [Z] sera condamnée à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal la somme de 792,79 euros au titre du solde de l’arriéré locatif restant dû pour les mois d’octobre 2024 et de novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, et jusqu’à complet paiement.
 
Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève ainsi que dit à la somme de 792,79 euros selon décompte actualisé correspondant au solde restant dû au titre des mois d’octobre et de novembre 2024.

L’examen des éléments produits du dossier en demande démontre que la locataire a repris le paiement des loyers, ce qui n’est pas contesté, pour un solde locatif qui a considérablement diminué depuis la date de délivrance du commandement de payer comme de l’assignation. 

Ainsi, en considération des éléments versés aux débats, Madame [B] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette à raison de 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant chacune de 22 euros, et une dernière mensualité au titre du solde de la dette, leur paiement devant intervenir le 10 de chaque mois au plus tard, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. 

Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation de Madame [B] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ définitif des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local à usage d'habitation, en cas de rétablissement des effets de la clause résolutoire, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, outre actualisation conformément au bail et à la législation applicable aux organismes d’Habitations à loyer modéré.

Conformément à l'article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. 

Telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que la défenderesse en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Madame [B] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, de sorte qu’il n'y a pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile : 

En application de l'article 696 du Code de procédure civile et de l'article L.111-8 du Code des procédures civiles d'exécution, Madame [B] [Z], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 d’un montant de 138,20 euros, de l'assignation du 17 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 18 mars 2025.

Madame [B] [Z], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 16 mai 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal recevable en ses demandes ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 8 avril 2019 entre la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Madame [B] [Z] en sa qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation n°11 sis au 1er étage, entrée 1, d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (57), sont réunies à la date du 12 février 2025 ; 

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 12 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] sera condamnée à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal la somme de 792,79 euros (sept cent quatre-vingt-douze euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre du solde de l’arriéré locatif restant dû pour les mois d’octobre 2024 et de novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, et jusqu’à complet paiement ;

AUTORISE Madame [B] [Z], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant chacune de 22 euros (vingt-deux euros), et une dernière mensualité au titre du solde de la dette ; 

PRECISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail d'habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

- que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
- que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible,
- qu'à défaut pour Madame [B] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant,
- qu’en cette hypothèse, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, 
- que Madame [B] [Z] sera condamnée à verser à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail et à la législation applicable aux organismes d’Habitations à loyer modéré, et ce jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal tendant à l'expulsion de Madame [B] [Z] et à la condamnation de Madame [B] [Z] en paiement d’une indemnité d'occupation sont sans objet ;

Et en tout état de cause,

DEBOUTE la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH)prise en la personne de son représentant légal du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal la somme de 500 euros (cent cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 d’un montant de 138,20 euros, de l'assignation du 17 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 18 mars 2025 ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 
Ainsi jugé et prononcé le 18 NOVEMBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier. 

Le Greffier Le Président

Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]


JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025


N° RG 25/00358 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLH3

Minute JCP n° 


PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) : 

E.P.I.C. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [E], munie d'un pouvoir écrit


PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [B] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique du 16 septembre 2025





Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] (LS)


- copie certifiée conforme délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] (LS)
 Mme [Z] (LS) 








EXPOSE DU LITIGE


Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. »

Vu l'acte de Commissaire de justice signifié le 17 mars 2025 à Madame [B] [Z] et enregistré au greffe le 16 mai 2025, par lequel la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) venant aux droits de l’Office public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE prise en la personne de son représentant légal l’a assignée à comparaître à l’audience du 17 juin 2025 par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de céans, et par lequel, selon les moyens de fait et de droit exposés, elle a demandé audit juge, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, des articles 2 de la loi du 20 décembre 2007, 832 du Code de procédure civile, 761 du même code, R. 824-1 du Code de la construction et de l’habitat et 514 du Code de procédure civile, de :

- CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 février 2025 ;
- PRONONCER la résiliation de plein droit du bail conclu le 8 avril 2019 par elle et Madame [B] [Z] ;
En ce cas,
- ORDONNER l’expulsion de Madame [B] [Z] ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;
- DIRE ET JUGER qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meubles aux risques et périls du défendeur ;
- CONDAMNER à titre provisionnel Madame [B] [Z] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 4.879,70 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges (loyer de mars 2025 non inclus), suivant décompte arrêté à la date du 11 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;
- CONDAMNER en outre Madame [B] [Z] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.754,54 euros à partir du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux organismes H.L.M. ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ;
- DIRE qu’elle pourra régulariser les charges ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;
- RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ;
- CONDAMNER le défendeur à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Madame [B] [Z] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Vu l’audience du 17 juin 2025 au cours de laquelle la demanderesse, régulièrement représentée, s’en est référée à ses écritures telles que développées par voie d’assignation, Madame [B] [Z] ayant comparu en personne et sollicité des délais de paiement et le maintien dans les lieux, puis renvoyée à l’audience du 16 septembre 2025 aux fins de rectification par la demanderesse des prétentions par elle formées par acte introductif d’instance ;

Vu les conclusions du 8 juillet 2025 de la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal, notifiées à la partie adverse par courrier recommandé du même jour, retourné à l’expéditeur en portant la mention « pli avisé et non réclamé », et enregistrées au greffe le 16 septembre 2025, qui sont ses dernières conclusions, par lesquelles elle a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, des articles 2 de la loi du 20 décembre 2007, 832 du Code de procédure civile, 761 du même code, R. 824-1 du Code de la construction et de l’habitat et 514 du Code de procédure civile, de :

- CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 février 2025 ;
- PRONONCER la résiliation de plein droit du bail conclu le 8 avril 2019 par elle et Madame [B] [Z] ;
En ce cas,
- ORDONNER l’expulsion de Madame [B] [Z] ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;
- DIRE ET JUGER qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meubles aux risques et périls du défendeur ;
- CONDAMNER Madame [B] [Z] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 8.298,60 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges (loyer de juillet 2025 non inclus), suivant décompte arrêté à la date du 8 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;
- CONDAMNER en outre Madame [B] [Z] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.754,54 euros, soit 562,48 euros au titre du loyer conventionné et acompte sur charges et 1192,05 euros au titre du SLS à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux organismes H.L.M. ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ;
- DIRE qu’elle pourra régulariser les charges ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;
- RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ;
- CONDAMNER le défendeur à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Madame [B] [Z] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 16 septembre 2025 au cours de laquelle la demanderesse dûment représentée s’en est référée à ses dernières écritures, sauf à actualiser sa créance à la somme de 792,79 euros au titre de l’arriéré locatif des mois d’octobre et de novembre 2024 restant dû, pour préciser que la défenderesse avait repris le paiement du loyer, et ne pas s’opposer aux demandes en délais de paiement et sursis à expulsion, la défenderesse n’étant ni présente ni représentée, puis mise en délibéré au 18 novembre 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :
Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 11 décembre 2024, et la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée du 15 janvier 2025 dont cette dernière a accusé réception le 21 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989. 
L'assignation a été notifiée le18 mars 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié. 
Par conséquent, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal sera déclarée recevable en ses demandes.
 
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail :
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 8 avril 2019 et portant sur le logement à usage d’habitation n°11 sis au 1er étage, entrée 1, d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (57) contient une clause résolutoire stipulée en l’article 7 qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 11 décembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.201,42 euros.
Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.
Dès lors, il convient de considérer que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 février 2025 soit deux mois après la délivrance dudit commandement de payer visant la clause résolutoire et non de prononcer, ainsi qu’improprement sollicité, mais de constater en conséquence la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu par acte sous seings privés du 8 avril 2019 entre la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Madame [B] [Z] en sa qualité de preneur à la date du 12 février 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’occurrence, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal poursuit paiement de la somme de 792,79 euros selon décompte actualisé à l’audience, dont reste redevable Madame [B] [Z] à son égard au titre des loyers et des charges des mois d’octobre et de novembre 2024.

Madame [B] [Z], qui a comparu lors de la première audience, ne conteste pas l’existence comme le quantum de la dette locative dont paiement est poursuivi.
Il s’ensuit que la demanderesse est fondée en sa demande en paiement. 
Dès lors, Madame [B] [Z] sera condamnée à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal la somme de 792,79 euros au titre du solde de l’arriéré locatif restant dû pour les mois d’octobre 2024 et de novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, et jusqu’à complet paiement.
 
Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève ainsi que dit à la somme de 792,79 euros selon décompte actualisé correspondant au solde restant dû au titre des mois d’octobre et de novembre 2024.

L’examen des éléments produits du dossier en demande démontre que la locataire a repris le paiement des loyers, ce qui n’est pas contesté, pour un solde locatif qui a considérablement diminué depuis la date de délivrance du commandement de payer comme de l’assignation. 

Ainsi, en considération des éléments versés aux débats, Madame [B] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette à raison de 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant chacune de 22 euros, et une dernière mensualité au titre du solde de la dette, leur paiement devant intervenir le 10 de chaque mois au plus tard, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. 

Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation de Madame [B] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ définitif des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local à usage d'habitation, en cas de rétablissement des effets de la clause résolutoire, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, outre actualisation conformément au bail et à la législation applicable aux organismes d’Habitations à loyer modéré.

Conformément à l'article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. 

Telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que la défenderesse en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Madame [B] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, de sorte qu’il n'y a pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile : 

En application de l'article 696 du Code de procédure civile et de l'article L.111-8 du Code des procédures civiles d'exécution, Madame [B] [Z], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 d’un montant de 138,20 euros, de l'assignation du 17 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 18 mars 2025.

Madame [B] [Z], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 16 mai 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer. 


PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal recevable en ses demandes ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 8 avril 2019 entre la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Madame [B] [Z] en sa qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation n°11 sis au 1er étage, entrée 1, d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (57), sont réunies à la date du 12 février 2025 ; 

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 12 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] sera condamnée à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal la somme de 792,79 euros (sept cent quatre-vingt-douze euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre du solde de l’arriéré locatif restant dû pour les mois d’octobre 2024 et de novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, et jusqu’à complet paiement ;

AUTORISE Madame [B] [Z], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant chacune de 22 euros (vingt-deux euros), et une dernière mensualité au titre du solde de la dette ; 

PRECISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail d'habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

- que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
- que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible,
- qu'à défaut pour Madame [B] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant,
- qu’en cette hypothèse, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, 
- que Madame [B] [Z] sera condamnée à verser à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail et à la législation applicable aux organismes d’Habitations à loyer modéré, et ce jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal tendant à l'expulsion de Madame [B] [Z] et à la condamnation de Madame [B] [Z] en paiement d’une indemnité d'occupation sont sans objet ;

Et en tout état de cause,

DEBOUTE la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH)prise en la personne de son représentant légal du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal la somme de 500 euros (cent cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 d’un montant de 138,20 euros, de l'assignation du 17 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 18 mars 2025 ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 
Ainsi jugé et prononcé le 18 NOVEMBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier. 

Le Greffier Le Président

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Mise à jour de la source le 2025-12-19T16:20:03.431Z.