Tribunal judiciaire de Montauban, Droit commun, 18 novembre 2025, n° 23/00342

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

Objet : Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice
Projet rédigé par Madame JOUEN, Vice-présidente,

A l’audience du DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, du Tribunal judiciaire de Montauban, tenue au Palais de Justice de ladite ville, en matière civile, le jugement a été prononcé par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de MONTAUBAN en audience publique, par mise en disposition au Greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :


DEMANDEURS :

Madame [C] [V] épouse [P]
née le 11 Août 1976 à MONTAUBAN (82000)
2800 Route des Fourrières
82100 CASTELSARRASIN

et Monsieur [O] [P] époux [C] [V]
né le 23 Juin 1976 à CARHAIX PLOUGER
2800 Route des Fourrières
82100 CASTELSARRASIN

représentés par Maître Sophie GERVAIS de la SCP GERVAIS MATTAR CASSIGNOL, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE


DEFENDEURS :

S.C.P. [G] [N] - Florence TRINITE SCHILLEMANS
1 PLACE ARISTIDE BRIAND
82700 MONTECH

et Monsieur [G] [N]
1 PLACE ARISTIDE BRIAND
82700 MONTECH

représenté par Maître Stéphanie MACE de STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE

Maître [F] [Z]
né le 27 Mars 1964 à AGEN (47000)
19 Boulevard Flamens
82100 CASTELSARRASIN

et S.A. MMA IARD
14 Boulevard Marie et Alexandre Oyon
72030 LE MANS CEDEX

représentés par Maître Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 23/00342 - N° Portalis DB3C-W-B7H-D42O, a été plaidée à l’audience du 10 Juin 2025 où siégeaient :

- Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente
- Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente
- Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente

assistées de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Estelle JOUEN a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.



EXPOSE DU LITIGE

[K] et [H] [D] étaient propriétaires d’une exploitation agricole située sur la commune de La Ville Dieu du Temple, comprenant une maison à usage d’habitation avec des dépendances et des terres autour, d’une surface totale de 19 ha 22 a 12 ca.

Suivant bail à ferme en date du 28 octobre 1994, [K] et [H] [D] ont loué à [W] [U], agriculteur, les parcelles composant ladite exploitation agricole à l’exception de celles cadastrées section B n°42, 531, 564. 

Le bail à ferme était consenti pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 1er novembre 1994 pour se terminer le 31 octobre 2003. Il a été ensuite tacitement reconduit, de sorte qu’en l’état de son dernier renouvellement, il devait arriver à expiration au 31 octobre 2021.

Après le décès de [K] et [H] [D], [L] [D] épouse [T] et [R] [D] épouse [A] ont recueilli leur succession et sont donc devenues propriétaire de l’exploitation agricole de la Ville Dieu du Temple qu’elles ont souhaité mettre en vente.

Suivant acte sous seing privé du 28 août 2019, [L] [D] épouse [T] et [R] [D] épouse [A] ont consenti à la Safer Occitanie une promesse unilatérale de vente portant sur l’ensemble de l’exploitation agricole, moyennant un prix de 93.000 €.

Suivant acte sous seing privé du 28 octobre 2019, [O] [P], qui exerce l’activité d’entraîneur public de chevaux, et son épouse, [C] [P] née [V], ont promis d’acheter à la Safer les biens immobiliers dont s’agit, au prix de 93.000 €, outre la charge du coût de la prestation de service de la Safer Occitanie d’un montant de 11.160 €.

Il était rappelé dans l’acte que l’ensemble immobilier à vendre était loué à bail rural à [W] [U], ledit bail expirant le 31 octobre 2021, et M. et Mme [P] s’engageaient à maintenir la destination rurale des parcelles de terre par le maintien en place du fermier jusqu’à l’issue du bail (a minima) puis par l’activité équine de M. [P]. 

Au rang des conditions suspensives, stipulées dans l’intérêt des parties contractantes, il était notamment prévu la caducité de la promesse d’achat si les éventuels titulaires d’un droit de préemption ou d’un pacte de préférence prioritaires décidaient d’exercer ce droit.

Me [F] [Z], notaire à Castelsarrasin, a été requis afin d’authentifier la vente à intervenir.

Suivant courriel en date du 07 février 2020, Me [Z] a saisi Me [G] [N], huissier de justice à Montech en ces termes : “comme suite à notre conversation téléphonique de ce matin, et afin de vous permettre de purger le droit de préemption du fermier, vous trouverez sous le présent mail la copie du bail ainsi que la promesse d’achat et de vente”. 

Le 13 février 2020, Me [N] a délivré à M. [U] un acte intitulé “notification d’une vente” libellé comme suit :

“Nous vous informons de la vente du bien :

Que vous occupez en vertu du bail à ferme en date du 28 octobre 1994 sis commune La Ville Dieu du Temple [références cadastrales] pour une surface totale de 19 ha 22 a 12 ca.

que votre/vos propriétaire(s) Mmes [D] [L] et [R] ont décidé de céder au profit de [P] [O] ET [M] ledit bien immeuble 

Et VOUS NOTIFIONS CI-JOINT en copie les PROMESSES UNILATERALES D’ACHAT ET DE VENTE dans lesquelles sont détaillées : le prix, les charges, les conditions demandées ainsi que les modalités de la vente projetée (article L.412-8 du code rural).

La vente sera régularisée par acte du ministère de Me [F] [Z], NOTAIRE A CASTELSARRASIN.”

 Compte-tenu de l’état d’urgence sanitaire ayant entraîné le report du délai bénéficiant à M. [U] pour faire valoir son droit de préemption, la vente avec substitution par la Safer au profit des époux [P] a finalement été authentifiée à la date du 05 août 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 août 2020, Me [Z] a confirmé à M. [U], conformément aux dispositions de l’article L.412-9 du code rural qu’il venait de recevoir la vente “aux prix, charges et conditions que je vous avais indiqués”. 

Par un nouvel acte extrajudiciaire en date du 12 août 2020, et à la requête des époux [P], Me [N] a notifié à M. [U] qu’il lui était donné congé pour le terme du bail à ferme expirant le 31 octobre 2021, au motif de la reprise personnelle par ses requérants, conformément aux dispositions des articles L.411-17 et L. 411-58 du code rural.

Trois mois plus tard, Me [Z] a reçu un courrier dans lequel le conseil de M. [U] lui faisait savoir que son client considérait que son droit de préemption n’avait pas été correctement purgé puis par exploit d’huissier du 09 décembre 2020, M. [U] a fait assigner Mmes [R] et [L] [D] et M. et Mme [P] devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Castelsarrasin afin de voir prononcer la nullité de l’acte d’huissier portant notification de la vente délivré le 13 février 2020 et par suite, la nullité de la vente immobilière intervenue le 05 août 2020.


Parallèlement et par acte du 08 décembre 2020, M. [U] a saisi le Tribunal Paritaire des Baux ruraux de Castelsarrasin afin de voir prononcer la nullité du congé pour reprise qui lui a été délivré le 12 août 2020 à la requête des époux [P], pour défaut de droit d’agir, sinon pour défaut de motivation et afin d’entendre dire que le bail à ferme s’était renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2021. 

Par jugement du 12 novembre 2021, la Présidente du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Castelsarrasin a jugé que l’acte extrajudiciaire délivré à M. [U] le 13 février 2020 aux fins de l’informer de la vente des parcelles prises à bail rural et destiné à lui permettre d’exercer son droit de préemption était nul et par voie de conséquence, elle a annulé la vente immobilière du 05 août 2020, Mmes [R] et [L] [D] étant condamnées au paiement de la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à restituer aux époux [P] la somme de 93.000 € correspondant au prix de vente perçu. 

Par décision du 19 mai 2022, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Castelsarrasin a jugé que les époux [P] n’avaient pas qualité pour faire délivrer le congé litigieux qui a été en conséquence annulé.

M, et Mme [P] n’ont pas relevé appel de ces deux jugements.

Par lettres recommandées du 17 décembre 2021 et du 11 octobre 2022, leur conseil a demandé à Me [Z] d’effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur responsabilité civile professionnelle. 

Par courrier du 28 octobre 2022, la Sa Mma Iard a opposé une fin de non-recevoir à la demande indemnitaire des époux [P] au motif que Me [Z] avait accompli les diligences qui lui incombaient au titre de l’article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime. 

C’est dans ces conditions que M. et Mme [P] ont par actes des 06 et 14 avril 2023, fait assigner Me [Z] et la Sa Mma Iard es-qualités d’assureur responsabilité civile de Me [Z] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de réparation de leurs préjudices.

Par acte du 23 octobre 2023, Me [Z] a appelé en cause Me [G] [N] et la Scp [G] [N] - Florence Trinité-Schillemans. 

L’appel en cause a été joint à l’instance principale par ordonnance du juge de la mise en état du 11 janvier 2024.

Par décision du 07 novembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et a dit que l’affaire sera appelée à l’audience collégiale du 10 juin 2025.


A l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a été examinée et mise en délibéré au 30 septembre 2025, délibéré prorogé au 18 novembre 2025.


 ***



PRETENTIONS DES PARTIES 

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 03 juin 2024, M. et Mme [P] demandent au tribunal de :
- condamner solidairement Me [Z] et la Sa Mma Iard à verser à M. [P] la somme de 1.050.266,03 € en réparation du préjudice subi par lui du fait du manquement du notaire à ses obligations,
- condamner solidairement Me [Z] et la Sa Mma Iard à verser à M. et Mme [P] la somme de 33.454,77 € en réparation du préjudice subi ensemble du fait du manquement du notaire à ses obligations,
- condamner solidairement Me [Z] et la Sa Mma Iard à verser à M. et Mme [P] la somme de 5.000 € par application des dipositions de l’article 700 1° du code de procédure civile, 
- condamner solidairement Me [Z] et la Sa Mma Iard aux entiers dépens,
- dire que la décision à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire.

S’agissant de la faute alléguée, M. et Mme [P] font valoir qu’en application de l’article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime, la charge de notifier au preneur en place la mise en vente du fond rural affermé afin de lui permettre d’exercer son droit de préemption est un devoir légal incombant exclusivement au notaire.

Ils soutiennent qu’en sa qualité d’officier public désigné par la loi pour procéder à la notification de la vente au preneur bénéficiaire du droit de préemption, le notaire doit s’assurer de la validité et de l’efficacité de celle-ci.

Ils en déduisent qu’il appartenait à Me [Z] de faire en sorte que l’acte délivré le 13 février 2020 par Me [N] respectât les conditions de forme prévues par l’article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime, ce qui n’était manifestement pas le cas puisque l’acte a été annulé par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en raison de ses nombreuses irrégularités. 

En réponse aux défendeurs faisant observer qu’ils n’ont pas interjeté appel du jugement prononcé par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, M. et Mme [P] font valoir que celui-ci est parfaitement motivé et que les chances de réformation de la décision étaient nulles. 

Ils soutiennent encore que Mes [Z] et [N] ne peuvent utilement s’étonner de ne pas avoir été appelés en cause dans l’instance devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, dès lors qu’il était juridiquement impossible de procéder à un tel appel en cause, l’action en responsabilité professionnelle du notaire ou du commissaire de justice relevant par principe de la compétence du tribunal judiciaire.

Ils ajoutent que s’ils avaient régularisé un appel en cause à l’encontre de ces deux professionnels, uniquement pour leur permettre d’apporter leurs explications et sans formuler aucune prétention à leur égard, l’assignation en intervention forcée aurait été nulle faute de demande dirigée à l’encontre des requis.


S’agissant du préjudice invoqué, M. et Mme [P] font valoir que l’annulation de la vente leur a causé une perte financière s’élevant à la somme totale de 33.454,77 € décomposée comme suit :
- 83,20 € au titre des frais de délivrance de l’acte litigieux du 13 février 2020,
- 15.560 € au titre des frais d’acte et du coût de la commission versée à la Safer,
- 14.403, 69 € correspondant au coût du crédit souscrit pour l’achat du domaine agricole, 
- 1.210,51 € correspondant à des dépenses de conservation,
- 203,89 € au titre des frais de délivrance du congé pour exercice du droit de reprise
- 72,48 € au titre des frais de signification de leurs conclusions, 
- 1.826 € au titres des frais d’avocat exposés pour assurer leur défense devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux 
- 95 € au titre des frais de publication du jugement annulant la vente auprès du service de publicité foncière.

 M. [P] soutient par ailleurs que dans l’attente de l‘issue des procédures pendantes devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, il a dû faire garder des chevaux destinés à rejoindre les biens acquis, pour un coût global de 67.466,03 €.

M. [P] fait valoir enfin qu’il a perdu une chance certaine d’exploiter les parcelles objet de la vente annulée, alors même que l’exploitation de ces parcelles lui aurait permis d’augmenter la surface d’exploitation de son élevage de 150 % et partant, d’accroître considérablement son activité agricole.

Il argue que l’augmentation de la surface d’exploitation de son élevage à hauteur de 150 % lui aurait permis de multiplier par 1,3 son bénéfice habituel, et ce pendant 9 ans.

Il estime son bénéfice habituel à 120.000 € par an.

Il considère que la perte de chance alléguée peut être évaluée à 70 %.

Il en déduit que sa perte de chance de gains professionnels s’établit à (120.000 x 1,3 x 9 x 0,7) 982.800 €.


En défense, aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 1er octobre 2024, Me [Z] et la Sa Mma Iard demandent au tribunal de :
- débouter les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes telles que dirigées à l’encontre de Me [Z] et de la Sa Mma Iard,
- les condamner au paiement de la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
Subsidiairement, si par extraordinaire le Tribunal de céans devait faire droit à tout ou partie des prétentions des époux [P],
- débouter la Scp [G] [N] - Florence Trinité-Schillemans de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions telles que dirigées contre de Me [Z] et la Sa Mma Iard,
- condamner la Scp [G] [N] - Florence Trinité-Schillemans et Me [N] à relever et garantir indemne Me [Z] et la Sa Mma Iard de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à leur charge,
- condamner tout succombant à régler à Me [Z] et à la Sa Mma Iard une somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
En tout état de cause,
- écarter l’exécution provisoire de droit s’il devait être fait droit en tout ou partie à leurs prétentions.


S’agissant de la faute alléguée, Me [Z] et son assureur font valoir qu’un notaire ne peut pas être tenu pour responsable d’un acte extra-judiciaire qu’il n’a pas rédigé et a fortiori délivré. 

Ils soutiennent que la seule obligation faite au notaire est de détecter les éventuelles difficultés susceptibles de remettre en cause l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente, et d’en informer son client en le mettant en garde sur les conséquences qui pourraient en résulter.

Ils arguent que le manquement du notaire à cette obligation de mise en garde n’est caractérisé que si la difficulté est suffisamment décelable et probable, ce qui ne peut jamais être le cas lorsque sa révélation n’intervient qu’a posteriori en vertu d’une décision judiciaire.

Ils font valoir que si le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux a considéré que le contenu de l’acte délivré par Me [N] manquait de loyauté, en ce qu’il n’aurait pas permis à M. [U] de suffisamment comprendre son objet et les enjeux en découlant, cette appréciation ne leur est pas opposable puisqu’ils n’ont pas été parties à l’instance. 

Ils considèrent qu’au retour de l’acte de notification de vente établi et délivré par Me [N] sous la seule responsabilité de ce dernier, il n’existait aucun élément permettant de considérer que sa validité pouvait être douteuse et qu’elle pourrait donc être remise en cause par le preneur bénéficiaire du droit de préemption, dès lors que ledit acte informait incontestablement M. [U] de la vente projetée et du notaire qui avait été requis pour la recevoir, qu’il mentionnait les parcelles effectivement vendues et visait les dispositions de l’article L.421-8 du code rural et de la pêche maritime dont le fermier avait toute latitude de prendre connaissance par tous moyens librement accessibles, qu’il renvoyait le preneur à prendre connaissance des promesses unilatérales de vente et d’achat pour connaître le prix, les conditions et les modalités de la vente, informations que la simple lecture desdites promesses aurait permis à tout profane d’identifier sans aucune difficulté, et qu’il mentionnait que l’objet de la signification était en rapport avec le droit de préemption dont M. [U] était titulaire. 

S’agissant du préjudice invoqué, Me [Z] et son assureur font valoir que pour apprécier l’existence d’un lien de causalité avec la faute alléguée, il convient de déterminer quelle aurait été la situation des parties si le notaire avait considéré que l’acte délivré par l’huissier de justice posait difficulté et avait mis en garde M. et Mme [P] sur le risque d’annulation de la vente en découlant.

Ils relèvent qu’ainsi mis en garde, les époux [P] auraient pu décider soit de poursuivre le processus contractuel soit de régulariser la situation en faisant délivrer un nouvel acte de notification de la vente annulant et remplaçant le précédent. 

Ils estiment que dans la seconde hypothèse, il est certain que M. [U] se serait prévalu de son droit de préemption et aurait saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux aux fins de contestation du prix de vente, ce qui aurait fait obstacle à l’authentification de la vente et à la délivrance d’un congé pour reprise en temps utile.


Ils en déduisent que quelle que soit l’option prise par les époux [P], ces derniers ne seraient pas devenus propriétaires de l’ensemble immobilier litigieux. 


Ils concluent donc au rejet des demandes indemnitaires formulées par les époux [P] au motif pris de l’absence de lien de causalité entre la faute invoquée et les préjudices allégués. 

Ils estiment par ailleurs que les préjudices invoqués sont particulièrement contestables.

En tout état de cause, Me [Z] et son assureur font valoir que l’annulation de la vente a pour cause exclusive l’irrégularité d’un acte dont il n’est pas le rédacteur et que Me [N] doit répondre seul de ses propres manquements. 

Ils s’estiment en conséquence fondés à solliciter que Me [N] et la Scp dans laquelle il est associé soient condamnés à les relever et garantir de l’ensemble des condamnations mises à leur charge. 
 
Aux termes de leurs conclusions notifiées le 23 février 2024, la Scp [G] [N] - Florence Trinité-Schillemans et Me [N] sollicitent de voir : 

A titre principal,
- débouter Me [Z] des fins de son appel en cause,
A titre subsidiaire,
- limiter aux frais d’acte notarié et aux seuls frais de pension limités à 12.500 € HT les demandes indemnitaires de M. et Mme [P],
- prononcer les éventuelles condamnations à intervenir à l’encontre de la Scp [G] [N] - Florence Trinité-Schillemans et de Me [N] in solidum avec Me [Z],
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à payer à la Scp [G] [N] - Florence Trinité-Schillemans et à Me [N] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- refuser au jugement à intervenir le bénéfice de l’exécution provisoire comme étant manifestement incompatible avec la nature de l’affaire.

 Me [N] conteste la décision rendue par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, faisant valoir que l’acte qu’il a délivré est parfaitement régulier et que les défendeurs n’ont pas bien plaidé leur cause. Il leur reproche de ne pas l’avoir appelé en la cause, ce qui lui aurait permis de défendre utilement son acte. Il soutient que dans la mesure ou les époux [P] n’ont pas interjeté appel du jugement, ils ne sont pas légitimes à invoquer un quelconque préjudice. 

Subsidiairement, il fait valoir que s’il est condamné, ce ne pourra être que solidairement avec Me [Z], dès lors que celui-ci a requis l’acte, et qu’il n’a formulé aucune observation ou contestation à sa réception alors que la notification prévue à l’article L.412-8 lui incombe à titre personnel et que lui seul détenait les informations nécessaires à la rédaction de l’acte. 


 Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens à leur soutien. 



 ***



MOTIFS :

Sur la responsabilité du notaire 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que la responsabilité du notaire rédacteur d’acte est de nature délictuelle. Elle suppose donc la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre l’un et l’autre.

- sur la faute

Le notaire, en sa qualité d’officier public, est responsable de la validité des actes qu’il instrumente. 

A ce titre, il est tenu de procéder à toutes les vérifications utiles permettant d’assurer l’efficacité de l’acte et de garantir aux parties comme aux tiers la sécurité juridique des situations qui en résultent.

Il doit conseiller utilement et de manière adaptée ses clients en attirant leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements, ainsi qu’en leur suggérant les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu’ils désirent atteindre.

Il est par ailleurs tenu d’une obligation de mise en garde lui imposant d’informer les parties sur les risques de l’opération, en anticipant notamment les difficultés à naître de la situation juridique susceptible de résulter de l’acte authentique qu’il instrumente.

Il lu incombe à ce titre de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente et il lui faut pour cela porter à la connaissance de ses clients tous les évènements et toutes les circonstances qui peuvent compromettre cette efficacité.

L’article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose :

Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article les noms et domicile de la personne qui se propose d’acquérir. 

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenues. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Il ressort clairement des dispositions précitées que le notaire chargé d’instrumenter la vente d’un bien affermé, et lui seul, est investi par la loi d’une mission d’information du bénéficiaire du droit de préemption.

Il est de jurisprudence établie que cette information doit être loyale, ce qui implique que le courrier ou l’acte de notification mentionne les informations mettant le preneur en mesure d’exercer utilement son droit de préemption, dont le délai ne court que du jour d’une notification complète et exacte, et ce même si ces informations ne sont pas prévues par l’article précité.

Ainsi, il a été jugé qu’un courrier de notification ne mentionnant pas les noms et adresses des co-indivisaires vendeurs est entaché d’irrégularité (Cass, Civ.3ème 23 mai 2012, n°10-20.170).

En sa qualité de professionnel du droit, le notaire ne peut ignorer l’état de la jurisprudence relative au formalisme de la notification de la vente d’un bien affermé au preneur.

Il s’évince de tout ce qui précède que lorsque le notaire n’instrumente pas lui-même la purge du droit de péremption du preneur mais mandate un commissaire de justice pour y procéder, il lui incombe de vérifier que l’acte délivré par ce professionnel répond aux exigences de l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime et de la jurisprudence dédiée. 

Au cas présent, l’acte litigieux mentionne :
- qu’il est délivré à la demande de Mmes [L] [D] épouse [T], de Mme [R] [D] épouse [A] et de la Safer Occitanie, tous trois présentés comme propriétaires cédants,
- que “Mmes [D] [L] et [R] ont décidé de céder au profit de [P] [O] ET [M]” le bien visé dans l’acte.

Cette formulation est manifestement incorrecte au regard de la vente projetée, et ne permet pas au lecteur d’appréhender à quel titre la Safer intervient dans la vente.

Quant aux promesses annexées à l’acte, à savoir une promesse unilatérale de vente par les consorts [D] au profit de la Safer et une promesse unilatérale d’achat par les époux [P] au profit de la Safer, leur lecture ne permet pas à un profane de comprendre que la vente notifiée est consentie par les consorts [D] à la Safer, laquelle s’est réservé une faculté de substitution au profit de M. et Mme [P]. 

Par ailleurs, l’article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime indique en son alinéa 2 que la notification vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenues, ce que l’acte litigieux ne mentionne pas.

Si la reproduction de cet alinéa dans l’acte de notification n’est pas exigée, l’obligation de délivrer au preneur une information loyale le mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption implique que ce dernier soit mis en mesure de comprendre qu’une offre lui est faite.

Le fait de délivrer au preneur un acte intitulé “notification d’une vente” l’informant que ses propriétaires “ont décidé de céder” le bien affermé à un tiers et que le vente “sera” régularisée devant notaire ne répond manifestement pas à cette exigence, la formulation employée pouvant indéniablement laisser à penser que la vente dont il s’agit est parfaite et que l’acte délivré a pour seule finalité de porter à la connaissance du preneur que le bien a changé de propriétaire. 
En sa qualité de professionnel du droit investi par la loi et la jurisprudence d’une mission d’information loyale du preneur bénéficiaire d’un droit de préemption, Me [Z] se devait de relever les irrégularités patentes de l’acte délivré par Me [N], tenant à sa formulation aussi incorrecte qu’ambiguë, et partant, d’attirer l’attention de M. et Mme [P] sur le risque d’annulation dudit acte et sur le risque subséquent d’inefficacité juridique de l’acte de vente que ces derniers l’avaient chargé d’instrumenter. 

Il est acquis aux débats que consécutivement à la réception de l’acte délivré par Me [N], Me [Z] n’a pas estimé utilé d’adresser à M. et Mme [P] une quelconque mise en garde.

Ce manquement fautif engage sa responsabilité envers M. et Mme [P] et l’oblige à en réparer les conséquences dommageables.

- Sur le préjudice

Les conséquences d’un manquement à une obligation de mise en garde ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que dûment mis en garde, le créancier de l’obligation se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

Au cas présent, il ne peut être affirmé avec certitude qu’informés du risque d’annulation de l’acte portant purge du droit de préemption, M. et Mme [P] auraient renoncé à prendre le risque d’authentifier la vente. Dans l’hypothèse qui ne peut être exclue où les requérants auraient pris ce risque, le processus contractuel serait allé à son terme et les requérants se seraient retrouvés dans la même situation que celle qu’ils dénoncent au soutien de leur action en responsabilité.

En conséquence, l’indemnisation du dommage de M. et Mme [P] ne peut intervenir qu’au titre de la perte de chance, définie comme la disparition d’une éventualité favorable.

Le préjudice doit être certain, qu’il s’agisse du préjudice entier ou d’une perte de chance.

Il appartient à celui qui entend obtenir indemnisation d’une perte de chance de démontrer la réalité et le sérieux de l’avantage perdu en établissant que la survenance de l’évènement dont il a été privé était certaine, c’est-à-dire qu’il existait une chance réelle qu’il se produise. 

Il s’avère qu’à la page 20 de leurs écritures, les requérants font valoir “qu’il est évident qu’ils n’entendaient pas acquérir les biens en qualité d’investisseur, mais afin de les exploiter, cause exclusive de l’acte de vente”.

Dès lors, il leur incombe de démontrer que sans la faute, c’est-à-dire informés précisément du risque encouru, ils avaient une probabilité sérieuse de voir purger le droit de préemption du preneur dans des conditions leur permettant de finaliser leur projet, à savoir l’acquisition de terres aux fins de les exploiter personnellement.

Or Me [Z] et son assureur relèvent à juste titre que dans ses conclusions devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Castelsarrasin (pièce 10 des requérants), M. [P] argue que s’il avait reçu un acte d’huissier l’informant plus loyalement de la possibilité qu‘il avait de se prévaloir de son droit de premption, il aurait pu saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour contester le montant du prix de vente fixé, comme le lui permettait l’article 412-7 du code rural et de la pêche maritime.

Au regard de la détermination dont a fait preuve M. [U] en saisissant à deux reprises le tribunal paritaire des baux ruraux, une première fois pour faire annuler la notification de la vente et la vente elle-même, et une seconde fois pour obtenir l’annulation du congé aux fins de reprise délivré par les époux [P], il est hautement probable qu’il aurait fait usage de son droit de contestation du prix. 


L’introduction par le preneur d’une instance en contestation du prix, laquelle aurait nécessairement été suivie d’une expertise puisque l’article L.412-7 exige qu’une telle mesure soit ordonnée avant dire-droit, aurait empêché M. et Mme [P] de régulariser la vente dans un délai leur permettant de faire notifier à M. [U] un congé pour reprise, valablement et dans le délai imparti par l’article L.44-47 alinéa 1 du code rural et par l’article 5 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire, soit avant le 24 août 2020. 

Ainsi privés de la possibilité de délivrer un congé valable, condition nécessaire à la réalisation de leur projet d’exploitation, M. et Mme [P] auraient été contraints de renoncer à la vente.
 
Ainsi, faute pour les époux [P] de démontrer que la probabilité qu’ils avaient de mener à bien leur projet était réelle et sérieuse, le préjudice n’est pas constitué.


Leur demande indemnitaire ne peut en conséquence qu’être rejetée. 

 
Sur les frais du procès


Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, M. et Mme [P] succombent, de sorte qu’ils seront condamnés in solidum aux dépens. 

L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties ne justifient pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire


L’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner, ni même de la constater.





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PAR CES MOTIFS :



Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, par mise à disposition par le greffe : 

Déboute M. [O] [P] et Mme [C] [V] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [O] [P] et Mme [C] [V] épouse [P] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.



Le greffier La présidente