Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Construction, 3 novembre 2025, n° 23/00695

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me LUCIANI
1 EXP Me LAVIE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025 


DÉCISION N° 2025/377

N° RG 23/00695 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-O4YP 


DEMANDEURS : 

Monsieur [P] [V]
né le 15 Mai 1938 à Lille
742 route départementale6007
06220 Frnce

Madame [G] [Z]
née le 14 Février 1940 à Milan
742 route départementale6007
06220 Italie

Monsieur [H] [K]
né le 14 Septembre 1939 à Uckange
742 route départementale6007
06220 France

Monsieur [L] [D] (décédé)
né le 10 Mars 1946 à Montluçon
742 route départementale6007
06220 France

Monsieur [B] [S]
né le 21 Février 1931 à Thionville
742 route départementale6007
06220 france

Madame [I] [S] épouse [S]
née le 29 Décembre 1942 à Alger
742 route départementale6007
06220 Algérie

Madame [O] [E]
née le 19 Avril 1953 à Toul
742 route départementale6007
06220 France

Monsieur [C] [Q]
né le 06 Décembre 1938 à Meru
742 route départementale6007
06220 France

Madame [W] [T] épouse [N]
née le 28 Décembre 1966 à St Julien en Genevois
742 route départementale6007
06220 France


Monsieur [U] [R]
né le 23 Mars 1931 à 
742 route départementale6007
06220 France

Monsieur [A] [M]
né le 01 Juin 1934 à Tunis
742 route départementale6007
06220 France

représentés par Me Petra LAVIE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 


DEFENDERESSE :

S.D.C. IMMEUBLE LE MIRANDOLE 1
C/o le cabinet DOMI-SILE
30 Rue Aubernon
06600 ANTIBES

représentée par Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 août 2025 ;
 
A l’audience publique du 01 Septembre 2025, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Novembre 2025. 



*****

















EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [V], Monsieur [L] [D], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], Madame [G] [Z], Monsieur [H] [K] et Madame [J] [K] sont copropriétaires au sein de l’immeuble LE MIRANDOLE 1 sis 742 route D6007 à GOLFE JUAN (06220).

Un litige s’est élevé entre les copropriétaires susvisés et le syndicat des copropriétaires LE MIRANDOLE 1 au sujet de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2022, et notamment des résolutions numéros 43, 46, 48, 51, 52, 55, 56, 57 et 58.

Par acte signifié le 10 octobre 2022, Monsieur [P] [V], Monsieur [L] [D], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], Madame [G] [Z], Monsieur [H] [K] et Madame [J] [K] ont fait citer le syndicat des copropriétaires LE MIRANDOLE 1 devant le tribunal judiciaire de Grasse.


*****

Par conclusions notifiées le 4 mars 2025 par RPVA, Monsieur [P] [V], Monsieur [L] [D], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], Madame [G] [Z], Monsieur [H] [K] et Madame [J] [K] demandent au Tribunal de :

« RECEVOIR l’action des requérants,

JUGER que les résolutions n°43, 46, 48, 52, 55, 56, 57, 58 n’ont pas été votées à la bonne majorité exigée par la loi du 10 juillet 1965, et que notamment pour la résolution 43, celle-ci n’a pas été votée par Mirandole 2 ni même mise à jour de son Assemblée Générale,

PRONONCER l’annulation des résolutions 43, 46, 48, 52, 55, 56, 57, 58 de l’assemblée générale du 22 juillet 2022,

JUGER que la résolution 51 a également été votée à la mauvaise majorité et aurait dû être votée à l’unanimité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965),

PRONONCER l’annulation de la résolution 51 de l’assemblée générale du 22 juillet 2022,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MIRANDOLE 1 sis 742 Route D6007 06220 GOLFE JUAN, représenté par son syndic en exercice, le cabinet DOMI-SILE ayant son siège 30 Rue Aubernon 06600 ANTIBES à payer à chacun des requérants la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DISPENSER les requérants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, 

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »


*****

En défense et par conclusions notifiées le 25 juillet 2025 par RPVA, le syndicat des copropriétaires LE MIRANDOLE 1 sollicite du Tribunal de :

« RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA MIRANDOLE 1 en ses conclusions en défense et demandes reconventionnelles et le déclarer bien fondé ;

DEBOUTER Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], et Monsieur et Madame [H] [K] de leurs entières demandes ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], et Monsieur et Madame [H] [K] à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA MIRANDOLE 1 la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], et Monsieur et Madame [H] [K] à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA MIRANDOLE 1 la somme de 7.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 

JUGER que l’exécution provisoire est de droit. »

*****

Les demandeurs informent le Tribunal que, dans l’intervalle entre leur acte introductif d’instance signifié le 10 octobre 2022 et leurs dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025, Monsieur [L] [D] est décédé, Madame [O] [E] a vendu son appartement et Madame [G] [Z] s’est retirée de la procédure au mois d’octobre 2022.

En conséquence, si la présente action en annulation de résolutions d’assemblée générale devait prospérer, elle ne pourrait l’être au bénéfice de ces trois copropriétaires.


*****

La clôture a été prononcée le 3 juillet 2025 par le juge de la mise en état, avec effet différé au 6 août 2025.

A l’issue de l’audience du 1er septembre 2025, le délibéré a été fixé au 3 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées. 

*****


MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe dispositif édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l'occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu'elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu'il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à 'juger que ...', telles que figurant dans le dispositif des conclusions du demandeur, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.


Sur la demande de recevabilité 

Les demandeurs sollicitent du Tribunal que soit déclarée recevable leur action.

Ils exposent que, conformément aux dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ils ont tous été absents à l’assemblée générale ou opposants à la résolution numéro 43 portant sur le « Principe des travaux de rénovation de la piscine conformément à la profondeur actuelle, et de sa plage selon les dernières obligations légales. »

Les copropriétaires demandeurs ajoutent que les autres résolutions, attaquées dans la présente instance, ont été votées suite à cette résolution numéro 43.

Ils précisent que le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juillet 2022 a été notifié les 12 août et 15 août et la présente action est engagée avant le délai de forclusion du 12 octobre 2022.

Sur ce :

En l’espèce, le Tribunal relève qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’action des requérants, alors que celle-ci n’est de fait pas contestée et qu’aucune fin de non-recevoir d’ordre public, que le Tribunal se devrait de relever d’office, n’est en jeu en l’espèce.

En tout état de cause, il résulte de l’article 789 6° du Code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir définies à l’article 122 du Code de procédure civile.

Il convient, dès lors, de rejeter cette demande de recevabilité.

Il y a également lieu de constater le décès de Monsieur [L] [D] et le désistement de Madame [G] [Z].

Sur la demande d’annulation des résolutions 43, 46, 48, 52, 55, 56, 57, 58 de l’assemblée générale du 22 juillet 2022

Le syndic de l’immeuble MIRANDOLE 1 a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 21 juillet 2022.

Au cours de cette assemblée générale, ont été notamment votées les résolutions numéros 43, 46, 48, 52, 55, 56, 57, 58.

Dans le procès-verbal de l’assemblée générale, lesdites résolutions sont ainsi rédigées :

« Point 43 : Principe des travaux de rénovation de la piscine conformément à la profondeur actuelle, et de sa plage selon les dernières obligations légales.
L’assemblée générale décide de l’exécution des travaux de rénovation de la piscine conformément à la profondeur actuelle, et de sa plage selon le descriptif joint à la convocation. 
[ ...]
La résolution est adoptée (62473/101807 en voix). (Article 24) »

« Point 46 : Choix de l’entreprise LOGINTEC et budget pour les travaux de rénovation de la piscine et de sa plage en fonction du principe des travaux retenus résolution 30 et 31.
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation et en avoir débattu, confie la réalisation des travaux à la société LOGINTEC pour un montant de 445 158 € TTC.
[ ... ]
La résolution est adoptée (86730/101807 en voix). (Article 24) »

« Point 48 : Détermination d’une enveloppe d’imprévus pour la rénovation de la piscine.
L’Assemblée Générale décide de voter une enveloppe pour d’éventuels imprévus lors des travaux de rénovation de la piscine, à hauteur de 25 000€.
L’Assemblée Générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition « CHARGES PISCINE – TENNIS », aux appels de provisions en surplus des appels de provisions votés pour la réfection de la piscine.
L’Assemblée prend acte que le plan de financement tel qu’il vient d’être adopté, ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires, mais seulement le paiement des situations de travaux imprévus en surplus des travaux votés dans le cadre de la réfection de la piscine.
[ ... ]
La résolution est adoptée (83279/101807 en voix). (Article 24) »

« Point 52 : Délégation de pouvoir pour le prélèvement des quotes-parts de l’emprunt collectif et le recouvrement des impayés.
L’assemblée générale, conformément au dernier alinéa de l’article 26-6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et sous réserve de la souscription du ou des prêts collectifs décidés par la présente assemblée générale, autorise le syndic à déléguer à la Caisse d’Epargne Ile-de-France, avec son accord, la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement du prêt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y participant, ainsi qu’à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas d’impayé.
[ ... ]
La résolution est adoptée (100031/142050 en voix). (Article 24) »

« Point 55 : Modalité de financement des travaux de rénovation de la piscine et de sa plage.
L’assemblée générale adopte un plan de financement.
Le syndic procèdera, selon la clef de répartition « CHARGES PISCINE », aux appels de provisions exigibles pour les frais, honoraires, assurances y afférents soit un montant total de 456 554.58€ :
-Le 01/10/2022 pour la totalité.
[ ... ]
La résolution est adoptée (100902/101807 en voix). (Article 24) »

« Point 56 : Principe des travaux de réfection des paliers des bâtiments.
L’assemblée générale décide de l’exécution des travaux de réfection des paliers de bâtiments.
Des devis seront demandés et présentés lors de la prochaine Assemblée Générale.
[ ... ]
La résolution est adoptée (98673/103467 en voix). (Article 24) »

« Point 57 : Principe des travaux de réfection des halls d’entrée.
L’assemblée générale décide de l’exécution des travaux de réfection des halls d’entrée.
Des devis seront demandés et présentés lors de la prochaine Assemblée Générale.
[ ... ]
La résolution est adoptée (100992/103467 en voix). (Article 24) »

« Point 58 : Principe des travaux d’installation de 6 spots LED dans le jardin.
L’assemblée générale décide de l’exécution des travaux d’installation de 6 spots LED dans le jardin.
Pour ce faire, l’Assemblée générale décide d’allouer à ce projet un budget maximal de 2500€ par entrée, qui sera pris sur le budget de fonctionnement.
Les devis seront étudiés conjointement avec le conseil syndical, qui validera l’entreprise qui réalisera les travaux.
[ ... ]
La résolution est adoptée (76712/103599 en voix). (Article 24) »

*****

Les demandeurs sollicitent l’annulation des résolutions numéros 43, 46, 48, 52, 55, 56, 57, 58 de l’assemblée générale du 22 juillet 2022 en s’appuyant sur deux moyens.

- d’une part, ils estiment que les résolutions relatives à l’autorisation des travaux d’aménagement de la piscine et leur paiement aurait dû être votées à l’unanimité ou au moins à la majorité absolue suivant les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elles l’ont été à la majorité de l’article 24 de ladite loi.

Selon eux, la majorité de l’article 24 aurait été valable s’il s’agissait d’une mise en conformité avec la règlementation, ce qui n’est pas le cas, dès lors qu’il s’agit de la transformation d’une piscine normale en piscine débordante, dont le coût s’est élevé à la somme de 445.158 euros, et ce, alors que le budget annuel de la copropriété Mirandole 1 s’élève à 380.000 euros.

Les demandeurs précisent que la réparation relative à l’évacuation des eaux a été effectuée avant le 10 février 2023, soit, avant travaux, et n’exigeait en rien la transformation en une piscine miroir à débordements.

Ils ajoutent que l’eau de la piscine était toujours satisfaisante, comme le démontre une évaluation de l’entreprise EUROFIN en date du 4 août 2022 et que ces travaux somptueux n’ont été demandés, ni par l’Agence Régionale de la Santé, ni par le règlement, ni par la loi.

- d’autre part, les demandeurs exposent que les copropriétaires de l’immeuble Mirandole 2 auraient dû prendre part au vote des résolutions litigieuses puisqu’il résulte du règlement de copropriété que les travaux relatifs aux parties communes et bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires doivent être votées par les deux copropriétés. 

Ainsi, ils expliquent qu’en l’absence du vote des copropriétaires de l’immeuble Mirandole 2, les décisions n’ont été prises qu’à 34,14% des voix, ce qui, selon eux, ne fait même pas une majorité simple.

Précisément, ils soutiennent que Monsieur [U] [R], copropriétaire de l’immeuble Mirandole 2, n’a pas reçu de convocation à l’assemblée générale litigieuse, ni de copie complète du dossier piscine, raison pour laquelle il se joint à la contestation des autres copropriétaires.


*****

En défense, le syndicat des copropriétaires MIRANDOLE 1 rétorque sur chacun des deux moyens que :

-d’une part, il s’agit en l’espèce de travaux ayant pour but d’assurer le parfait entretien, le fonctionnement, la conservation des équipements justifiés par l’usure ou la vétusté des équipements ; précision faite que si, par l’effet de ces travaux, des améliorations sont constatées, la majorité reste celle de droit commun (article 24).

Il ajoute que la copropriété ne fait pas réaliser des travaux excessifs ou somptueux en réalisant une piscine miroir mais ne fait qu’appliquer l’article 4 de l’arrêté du 26 mai 2021 qui n’autorise la reprise par écumeurs de surface que pour les plans d’eau de moins de 200 m2, alors qu’en l’espèce la piscine présente une surface de 518 m2.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires indique que, c’est pour cette simple raison, qu’un bassin de rétention a été créé. 

Sur la réfection des plages, il précise que :

celles-ci sont d’origine (40 ans) et que la dernière rénovation du bassin date de presque 30 ans ;le fait, notamment, de changer les émaux de la piscine rentre dans la sphère de ces travaux d’entretien. 
Sur les résolutions numéros 56 et 57 de l’assemblée générale, il ajoute qu’il s’agit d’une décision de principe, des devis devant être établis en vue de la prochaine assemblée qui votera alors selon la majorité requise.

-d’autre part, s’agissant du vote de la copropriété Mirandole 2, le défendeur verse aux débats l’entier règlement de copropriété de l’immeuble MIRANDOLE 1, en date du 20 mars 1970, publié le 9 juillet 1972, seul règlement de copropriété opposable à tous, duquel il ressort, selon lui, que l’immeuble Mirandole 1 est le seul propriétaire de la piscine et les autres immeubles bénéficient d’une simple servitude d’usage. 

Le syndicat des copropriétaires en déduit qu’il n’est indiqué nulle part un vote nécessaire des copropriétaires de Mirandole 2.

Il ajoute que c’est d’ailleurs dans ce même règlement de copropriété, en page 181, dans le paragraphe relatif à la piscine, qu’est abordé le sujet de la quote-part des dépenses afférentes à la piscine - partie commune générale de Mirandole 1 - mais grevée d’une servitude d’utilisation au profit de Mirandole 2, 3 et 4.
Il explique que là encore, le droit d’utilisation y est consacré, la participation des frais également mais nulle trace d’un vote de la part des copropriétaires de Mirandole 2.

Ainsi, selon le syndicat défendeur, les demandeurs entretiennent la confusion entre « la participation aux frais » prévue par la servitude et le vote.

En outre, il précise que Monsieur [R] est simplement propriétaire d’un parking dans la copropriété Mirandole 1 de sorte qu’il n’est pas concerné par l’appel de charges de la piscine. 
Il ajoute qu’il n’est d’ailleurs pas présent dans la procédure de recouvrement de charges que la copropriété a dû engager.

*****

Au vu de ces éléments :

La demande d’annulation d’une résolution d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes. 

Sauf disposition particulière de la loi, le juge a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. 

Sous cette même réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée, sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Les causes d’annulabilité sont en conséquence classiquement de trois ordres : 
-l’inobservation des formalités légales, 
-la fraude ou l’abus de majorité, 
-le dépassement de pouvoir par l’assemblée.



S’agissant du moyen fondé sur la majorité applicable au vote

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, « I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;
d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;
g) La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;
h) L'autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ;
i) La décision d'équiper les emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l'étude mentionnée au III de l'article 24-5 ;
j) L'autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble, sa destination ou ses éléments d'équipement essentiels et qu'ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants ;
k) La décision d'installer des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps ;
l) La modification de la répartition des charges mentionnées au premier alinéa de l'article 10 rendue nécessaire par un changement de la destination d'une ou de plusieurs parties privatives dans les cas prévus au deuxième alinéa du I de l'article 9. »

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
f) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f.
g) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;
h) L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes ;
i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;
j) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;
k) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
l) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
m) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 272-2 du code de la sécurité intérieure ;
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Ainsi, il appartient aux copropriétaires demandeurs de rapporter la preuve que les travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires constituent des « travaux comportant transformation, addition ou amélioration. »

En l’espèce, les copropriétaires demandeurs versent aux débats la convocation en date du 24 juin 2022 à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Mirandole 1 du 21 juillet 2022.

A la résolution numéro 43 portant sur le « Principe des travaux de rénovation de la piscine conformément à la profondeur actuelle, et de sa plage selon les dernières obligations légales », il est indiqué, que le descriptif des travaux envisagés est joint à la convocation. 

Trois devis sont annexés à ladite convocation, ci-dessous détaillés :
le devis de la société VASTA PISCINE du 9 juin 2022,le devis de la société GROUPE LOGINTEC du 10 juin 2022, le devis de la société ST PAUL PISCINE en date du 22 juin 2020.
Ils produisent également :
le résultat du prélèvement d’eau de piscine établi par le laboratoire EUROFINS en date du 4 août 2022 concluant « Résultats satisfaisant le texte de référence pour les critères analysés ;l’avis technique du 19 février 2019 rendu par Monsieur [X] [Y], expert en piscines.Or, le Tribunal fait observer que la lecture de ces pièces, ainsi que du texte de la résolution numéro 43, ne permet pas de prouver que les travaux votés sont des « travaux comportant transformation, addition ou amélioration » et non pas des travaux visés par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
En outre, au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires Le Mirandole 1 justifie de l’état dégradé de la piscine par la production notamment des pièces ci-dessous suivantes :

un rapport intitulé « avis technique – audit sur la filtration et réseau », établi le 11 mars 2020 dans lequel Monsieur [F] [GU], membre de la Compagnie Nationale des Expert en Piscine et Spas, exprime les informations suivantes :filtrations : « Non conforme à l’état de la règlementation actuelle ».réseaux : « Le réseau d’aspiration existant a une capacité maximum théorique de 107M3/H. Nous sommes assez proche de la réalité de la capacité réelle du réseau en place, bien que non admis par la règlementation au niveau de la vitesse de passage. »« l’hydraulicité assurée par le réseau refoulements n’est pas conforme. »« seuls, 7 skimmers assurent l’écrémage de cette piscine, alors qu’un écrémage par débordement serait nécessaire. »Conclusions : « Le volume de cette piscine ne peut être régénéré en conformité, dans la mesure où la filtration et réseaux ne seront pas entièrement revus » ;
un courrier de la compagnie SUEZ EAU France en date du 20 décembre 2022 lequel indique au syndic DOMI-SILE, gestionnaire de la copropriété Mirandole 1, que « Lors du contrôle de votre raccordement au réseau public d’assainissement, effectué le 20 décembre 2022, nous avons pu constater que votre installation d’évacuation eaux usées était : NON CONFORME » ;un avis technique en date du 21 novembre 2022 rendu par Monsieur [HC] [JO], expert près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence qui fait état également d’une certaine vétusté.

En conséquence, le Tribunal écarte le moyen tiré du non-respect de la règle de la majorité applicable,
s’agissant des résolutions numéros 43, 46, 48, 52, et 55, relatives à la réfection de la piscine.

Sur les résolutions numéros 56, 57 et 58, portant respectivement sur le principe des travaux de réfection des paliers des bâtiments, le principe des travaux de réfection des halls d’entrée, et le principe des travaux d’installation de six spots LED dans le jardin, le Tribunal relève que les copropriétaires demandeurs ne soutiennent aucun argumentaire dans leurs dernières conclusions en vue de réclamer leur annulation.

En effet, il est seulement précisé dans le dispositif de leurs conclusions que le Tribunal doit : « JUGER que les résolutions n°43, 46, 48, 52, 55, 56, 57, 58 n’ont pas été votées à la bonne majorité exigée par la loi du 10 juillet 1965, et que notamment pour la résolution 43, celle-ci n’a pas été votée par Mirandole 2 ni même mise à jour de son Assemblée Générale ».

Pour autant, les demandeurs ne précisent ni la majorité applicable au vote des trois résolutions 56 à 58, ni la raison pour laquelle elles n’ont pas été votées à la bonne majorité.
Or, suivant l’article 6 du code procédure civile, « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. »
En outre, il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En tout état de cause,  il est admis que la décision de principe n'est pas une véritable décision lorsqu'il apparaît que l'assemblée n'a pas entendu se lier par un accord irréversible dont les incidences peuvent être immédiatement tirées.

Or, la simple lecture des textes des résolutions 56 à 58 permet de constater qu’il s'agit en réalité du vote d'un accord de principe pour l’exécution de travaux à venir.

Il est d’ailleurs bien précisé dans chacune de ces deux résolutions que « Des devis seront demandés et présentés lors de la prochaine Assemblée Générale. »

Ces résolutions doivent donc être considérées comme une décision de principe puisque de nouvelles décisions seront nécessaires pour qu'elles deviennent effectives, décisions qui seront alors adoptées à la majorité applicable.

En conséquence, s’agissant des résolutions numéros 56, 57 et 58, le moyen tiré du non-respect de la règle de la majorité applicable sera également jugé inopérant.



S’agissant du moyen fondé sur le vote de la copropriété Mirandole 2

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

La partie qui invoque un fait doit ainsi le prouver dûment par des pièces suffisamment précises et circonstanciées et ne peut se borner à procéder par simples allégations. Aucune partie ne saurait ainsi attendre du Tribunal qu’il conçoive lui-même des démonstrations ou soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction judiciaire pour palier des éléments de preuve inexistants ou carencés. 

Sur ce

En l’espèce, les copropriétaires demandeurs versent aux débats deux pages, qu’ils indiquent être des extraits du règlement de la copropriété Mirandole 1 et du règlement de la copropriété Mirandole 2.

Le Tribunal relève que la page indiquée provenant du règlement de la copropriété Mirandole 2 n’est pas lisible, notamment le paragraphe surligné par leur soin.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MIRANDOLE 1 produit notamment les pièces suivantes :
règlement de copropriété Mirandole 1, règlement de copropriété Mirandole 2.
Le Tribunal constate que, sur le règlement de copropriété Mirandole 1 en date du 20 mars 1970, publié le 9 juillet 1972 à la Conservation des Hypothèques, il est indiqué page 11 et 12 que « Les Sociétés Civiles Immobilières de LA MIRANDOLE II [...], les Syndicats des copropriétaires et les copropriétaires des mêmes groupes d’immeubles auront le droit d’utiliser cette piscine [...]. En contrepartie de la servitude sus-énumérée, la Sociétés Civile Immobilières de LA MIRANDOLE II [...], les Syndicat des co-propriétaires de ces mêmes groupes d’immeubles participeront aux dépenses et frais suivants [...] ».

Page 181 de ce même règlement de copropriété, le paragraphe intitulé « Piscine » porte sur la quote-part des dépenses afférentes à la piscine, grevée d’une servitude d’utilisation au profit des groupes d’immeubles construits ou à construire MIRANDOLE II, III et IV.

Dans le règlement de copropriété Mirandole 2 en date du 8 mai 1972, publié à la Conservation des Hypothèques le 10 juillet 1972, pages 6 et 7, le paragraphe intitulé « Piscine » porte également sur l’utilisation de la piscine dans la copropriété Mirandole 1 et de la participation aux dépenses et frais y afférents par la copropriété Mirandole 2.

Le Tribunal, dans aucun des deux règlements de copropriété susvisés, ne relève de mention portant sur un quelconque droit de vote de la copropriété Le Mirandole 2 afférent à la piscine de la copropriété Le Mirandole 1.

En conséquence, le moyen fondé sur le droit de vote de la copropriété Le Mirandole 2 sera également jugé inopérant.

****

Au vu de ce qui précède il convient donc de débouter les demandeurs de leur demande d’annulation des résolutions 43, 46, 48, 52, 55, 56, 57 et 58 de l’assemblée générale du 22 juillet 2022.


Sur la demande d’annulation de la résolution 51 de l’assemblée générale du 22 juillet 2022

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 22 juillet 2022, a été votée la résolution numéros 51.

Dans le procès-verbal de l’assemblée générale, la résolution est ainsi rédigée :

« Point 51 : Souscription auprès de la Caisse d’Epargne Ile-de-France d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires destiné au financement de travaux de mise aux normes et rénovation de la piscine et de sa plage, au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer et mandat donné au syndic à l’effet de le signer (PRET COLLECTIF A ADHESION VOLONTAIRE « COPRO 100 »)

Afin de permettre la réalisation des travaux rénovation de la piscine et de sa plage votés aux résolutions n°43 à 50 de la présente assemblée générale, les copropriétaires décident la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer.
Pour ce faire, l’assemblée générale, ayant pris connaissance des conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt proposé par la Caisse Epargne Ile-de-France (CEIDF) jointes à l’ordre du jour et comprenant la propositions d’engagement de caution de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), confère au Cabinet DOMI-SILE, syndic régulièrement élu lors de l’assemblée générale du 21/07/2022, tous pouvoirs à l’effet de, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires :
Recenser les copropriétaires qui entendent payer comptant leur quote-part de dépenses, Recenser les copropriétaires qui entendent participer à l’emprunt à l’effet de payer tout ou partie de leur quote-part de dépenses, Solliciter un ou plusieurs prêts auprès de la CEIDF dont la somme ne pourra excéder le montant total des dépenses dues par les copropriétaires demandant à participer à l’emprunt au titre de leurs quotes-parts de travaux (ou d’acquisition des parties communes) et du financement des accessoires de l’emprunt (frais de dossier, frais de garantie), et comprenant une proposition d’engagement de caution de la CEGC,Transmettre à la CEIDF toutes les informations et pièces justificatives, signer toute déclaration et faire tout ce qui sera nécessaire à l’envoi, sous réserve d’acceptation du dossier, d’un contrat de prêt collectif au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des copropriétaires demandant à participer à l’emprunt, Accepter les conditions définitives de l’emprunt, tenant compte notamment du nombre de copropriétaires participants à l’emprunt, des quotes-parts de participation à l’emprunt et des durées de remboursement retenues,Accomplir toutes les formalités nécessaires à cet effet, y compris auprès de la CEIDF un compte spécifique travaux au nom du syndicat des copropriétaires, ainsi que tout produit d’épargne garanti en capital à l’effet d’y placer les fonds dans l’attente de leur utilisation,Accepter et signer, après expiration des délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le contrat de prêt, et en exécuter toutes les obligations, Souscrire un cautionnement auprès de la CEGC, afin que le syndicat n’ait, en aucun cas, à supporter les conséquences financières de la défaillance de tout copropriétaire dans le remboursement de sa quote-part d’emprunt, Déléguer à la CEIDF l’assurance incendie de l’immeuble lui transférant le bénéfice de l’indemnité jusqu’à concurrence de la créance en principal, intérêts, frais et accessoire en cas de sinistre total ou partiel, Subroger d’ores et déjà la CEGC ou tout substitué dans ses droits de poursuite en cas de défaillance d’un ou plusieurs copropriétaires, Adresser tout justificatif de réalisation ou de paiement des travaux sur demande de la CEIDF.Il est rappelé à ce titre que :
Les copropriétaires désireux de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic au moyen du formulaire prévu à cet effet accompagné des pièces justificatives demandées, en précisant le montant qu’ils souhaitent financer dans la limite du montant de leur quote-part de dépenses et la durée souhaitée, auquel s’ajouteront les frais de dossier et de garantie correspondant à leur quote-part de l’emprunt. A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale ;Les conditions financières figurant au projet de contrat de prêt joint à la convocation sont données à titre indicatif pour un montant de mille euros de travaux financés par durée d’emprunt. Les conditions financières définitives de l’emprunt seront arrêtées, sous réserve d’acceptation du dossier, au moment de l’accord donné par le prêteur sur la demande de financement, en fonction, notamment, des conditions de taux d’intérêt en vigueur à cette date chez le prêteur, du nombre de copropriétaires participants à l’emprunt, des montants de leurs quote-parts de participation à l’emprunt collectif et des durées de remboursement retenues.Les copropriétaires désireux de participer à l’emprunt collectif doivent être à jour de leurs charges et ne pas avoir connu d’impayé ou de retard dans le règlement durant les 12 (douze) derniers mois ;Tous les copropriétaires doivent impérativement verser au syndicat leurs quotes-parts des dépenses non financées par un emprunt collectif ;A défaut de règlement par chaque copropriétaire ou un seul d’entre eux des appels de fonds, la mise en place des financements pourra être suspendue jusqu’à constitution complète du montant des quotes-parts de dépenses non financées par un emprunt collectif ;La CEIDF pourra résilier la mise en place de tout ou partie de ses financements, dans le cas où l’un des prêts prévus au plan de financement n’était pas mis en place ;Le remboursement du prêt se fera par prélèvements automatiques sur le compte bancaire de chacun des copropriétaires participant à l’emprunt ; les copropriétaires participant à l’emprunt autorisent expressément la CEIDF à prélever les sommes dues au titre du remboursement de leurs quotes-parts de l’emprunt collectif et du paiement de ses accessoires directement sur leurs comptes bancaires, conformément au mandat de prélèvement SEPA spécialement donné à cet effet ; les copropriétaires s’engagent à avertir la CEIDF de tout changement de compte bancaire pour les prélèvements.Les copropriétaires qui participeront à l’emprunt collectif contracté par le syndicat donnent d’ores et déjà leur accord aux conditions énoncées ci-dessus. »
[ ... ]
La résolution est adoptée (96345/100936 en voix). (Article 24) ».

Les copropriétaires demandeurs sollicitent l’annulation de cette résolution numéro 51.

A cette fin, ils indiquent qu’elle a été votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’elle aurait dû être votée à l’unanimité selon les dispositions de l’article 26 de ladite loi.

En défense, le syndicat des copropriétaires Mirandole 2 répond que, lorsque l’emprunt bénéficie aux seuls copropriétaires qui décident d’y participer, la décision est votée à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés. 





Au vu de ces éléments

Aux termes de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, « I. - L'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés.
II - Par dérogation au I, l'assemblée générale peut également, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.
Par dérogation au même I, l'assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer.
Les copropriétaires qui décident de participer à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l'emprunt qu'ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.
III. - L'assemblée générale peut voter, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives prévus aux a à e du II de l'article 24 et au f de l'article 25, la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de ces travaux.
A moins qu'il ne s'y oppose dans les conditions fixées au troisième alinéa du présent III, chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement des travaux.
Tout copropriétaire peut refuser de participer à l'emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal. A défaut, le copropriétaire est tenu par l'emprunt.
L'établissement prêteur peut consulter le fichier prévu à l'article L. 751-1 du code de la consommation, dans les conditions prévues à l'arrêté mentionné à l'article L. 751-6 du même code. Sur sa demande, le syndic lui fournit les informations relatives au syndicat des copropriétaires nécessaires, suffisantes et proportionnées pour apprécier la capacité du syndicat à remplir ses obligations définies par le contrat de prêt, dans des conditions fixées par décret. »
Aux termes de l’article 26-4 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable à la cause, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de travaux régulièrement votés concernant les parties communes.
Par dérogation au premier alinéa, l'assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer.
En l’espèce, comme vu supra, la résolution numéro 51 s’intitule « Souscription auprès de la Caisse d’Epargne Ile-de-France d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires destiné au financement de travaux de mise aux normes et rénovation de la piscine et de sa plage, au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer et mandat donné au syndic à l’effet de le signer (PRET COLLECTIF A ADHESION VOLONTAIRE « COPRO 100 ») »
Ainsi, ce prêt collectif s’applique au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer, exception légale prévue par l’article 26-4 II de la loi du 10 juillet 1965.
Il était donc juste qu’elle soit votée à la même majorité, soit celle prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Monsieur [C] [Q], Madame [O] [E] , Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], Monsieur [H] [K] et Madame [J] [K] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution numéro 51 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite la condamnation de Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], Monsieur [H] [K] et Madame [J] [K] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, initiée dans un but exclusivement dilatoire.

Ledit syndicat expose que c’est à de multiples reprises que le syndic, soit directement soit par l’intermédiaire de son conseil, a donné aux demandeurs toutes les explications utiles pour les convaincre du bienfondé des votes et rien n’y a fait.

Il ajoute que le fait que certains de ces demandeurs aient refusé de régler les charges de copropriété, obligeant le syndicat à initier une procédure en recouvrement, démontre que le but inavoué de cette assignation était de bloquer le paiement des appels de fonds des travaux.

Au vu de ces éléments :

Au visa de l’article 1240 du Code civil, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins.

Elle suppose que soit caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus. 

L'exercice d'une action ou d'une défense en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si une partie a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol.

Il résulte d’une jurisprudence établie que l'intention de nuire peut se manifester au travers d'affirmations mensongères, d'accusations malveillantes, d'insinuations tendancieuses et non fondées ou de procédés vexatoires.

Toutefois, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MIRANDOLE 1 n’apporte la preuve ni d’un abus dans l’exercice du droit de résister, ni d’une faute caractérisée, ni d’accusations malveillantes pouvant justifier l’application de ce texte.

Il convient en conséquence de le débouter de ce chef de demande.


Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure 

Il est de principe que les « frais de justice » engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, en cas de succès d’un copropriétaire dans le cadre d’un litige l’opposant au syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

Il est constant que le texte entend par « frais de procédure », les dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile, mais également les frais d’avocat engagés par le syndicat des copropriétaires, les frais de consultation et d’une façon générale, tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire à l’encontre du copropriétaire.

Cette dispense pour le copropriétaire qui a gagné son procès face au syndicat des copropriétaires est automatique. Le copropriétaire n’a pas à demander spécifiquement au tribunal de le dispenser du paiement des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ». La jurisprudence est en effet constante, elle juge qu’une procédure s’avérant nécessaire pour établir quels étaient les droits et obligations de chaque partie, il n’est pas justifié de dispenser un copropriétaire de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au regard du critère d’équité posé par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Monsieur [C] [Q], Madame [O] [E], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], Monsieur [H] [K] et Madame [J] [K] voyant leurs demandes d’annulation de résolutions rejetées, il n’y aura pas lieu de faire application des dispositions précitées de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.


Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le Tribunal constate que le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la condamnation de Monsieur [D], décédé, ni de Madame [Z], laquelle s’est rapidement désintéressée de la procédure.

Dès lors, Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Monsieur [C] [Q], Madame [O] [E], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], et Monsieur et Madame [H] [K] succombant à l’instance, seront condamnés, in solidum, au paiement des entiers dépens.

Il est précisé que la condamnation de Madame [O] [E] est justifiée par le fait qu’elle ne fait état d’aucun désistement de la présente procédure.

Par ailleurs, il est indiqué que le Tribunal ne peut faire droit à la demande de solidarité par application de l’article 1310 du Code civil aux termes duquel « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En effet, l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MIRANDOLE 1 produit le règlement de copropriété daté du 20 mars 1970, publié à la Conservation des Hypothèques le 27 mai 1970, dans lequel il n’est fait référence à aucune clause de solidarité applicable en cas de condamnation des copropriétaires.
Dès lors, en l'absence de l'existence d'une cause de solidarité légale ou conventionnelle, la solidarité n'a pas à être retenue.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il paraît ainsi inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], et Monsieur et Madame [H] [K] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire.

*****



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de recevabilité de l’action ;
CONSTATE le décès de Monsieur [L] [D] et le désistement de Madame [G] [Z] ;
DEBOUTE Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], Monsieur [H] [K] et Madame [J] [K] de leur demande d’annulation des résolutions numéros 43, 46, 48, 52, 55, 56, 57, 58 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], Monsieur [H] [K] et Madame [J] [K] de leur demande d’annulation de la résolution numéro 51 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2022 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MIRANDOLE 1 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

REJETTE la demande de dispense de Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], Monsieur [H] [K] et Madame [J] [K], sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], Monsieur [H] [K] et Madame [J] [K] à payer au syndicat des copropriétaires LE MIRANDOLE 1, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [V], Monsieur [B] [S], Madame [I] [S], Madame [O] [E], Monsieur [C] [Q], Madame [W] [T] épouse [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M], Monsieur [H] [K] et Madame [J] [K] au paiement des entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE