Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 8 juillet 2026, n° 25/04320

N° RG 25/04320 - N° Portalis DBV2-V-B7J-KDUJ







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 8 JUILLET 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



25/00423

Tribunal judiciaire d'Evreux du 14 novembre 2025





APPELANTE :



SARL LA VIEILLE GABELLE

RCS d'[Localité 1] 513 706 226

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Claire DEWERDT, avocat au barreau de Rouen







INTIME :



Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA NORMANDIE, RCS de [Localité 3] 394 288 401

[Adresse 3]

[Localité 4]



représenté et assisté de Me Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de l'Eure







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 6 mai 2026 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme WITTRANT, présidente de chambre

Mme DEGUETTE, conseillère







GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme CHEVALIER, cadre greffier 





DEBATS :



A l'audience publique du 6 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 8 juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



FAITS ET PROCÉDURE



Au sein de la [Adresse 2] située au [Adresse 4] à [Localité 5], ayant pour syndic la Sas Foncia Normandie, depuis 2017 la Sarl La vieille gabelle exploite sous l'enseigne La petite gabelle un fonds de commerce de restaurant dans le cadre d'un bail commercial portant sur le rez-de-chaussée de l'immeuble qui comprend également une véranda et une terrasse ouverte sur un jardin.



Le 30 juin 2025, la Sarl La vieille gabelle a obtenu un permis de construire en vue de l'extension du restaurant avec l'installation d'une véranda bioclimatique, d'une marquise et d'un auvent.



Estimant que les travaux projetés ont pour emprise des parties communes de la copropriété et dûment autorisé à faire assigner la Sarl La vieille gabelle en référé d'heure à heure, par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a fait assigner à heure indiquée devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Évreux la Sarl La vieille gabelle aux fins de voir ordonner la suspension des travaux en cours et la remise en état des lieux sous astreinte.



Par ordonnance contradictoire du 14 novembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Évreux a':

- condamné la société La vieille gabelle à suspendre les travaux entrepris d'extension du restaurant avec installation d'une véranda bioclimatique, pose d'un auvent et d'une marquise autorisés par permis de construire de la mairie d'[Localité 1] du 30 juin 2025 ;

- assorti ladite condamnation d'une astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée par ministère de commissaire de justice et par jour d'infraction commise, pendant une durée de 3 mois ; 

- condamné la société La vieille gabelle à procéder à ses frais à la remise en état des lieux en leur état initial avant travaux, s'agissant des travaux d'extension du restaurant avec installation d'une véranda bioclimatique, pose d'un auvent et d'une marquise autorisés par permis de construire de la mairie d'[Localité 1] du 30 juin 2025 ;



- assorti ladite condamnation d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de 3 mois et ce à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

- dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation des astreintes prononcées ;

- dit que la bonne fin des travaux de remise en état devra être justifiée par un procès-verbal de commissaire de justice établi par la société La vieille gabelle et à ses frais ; 

- dit que l'ensemble de ces condamnations sont prononcées sauf meilleur accord des parties pour engager une procédure de régularisation du projet de travaux d'extension en conformité aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire présentées par les parties ;

- condamné la société La vieille gabelle aux entiers dépens de l'instance ; 

- condamné la société La vieille gabelle à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé l'exécution provisoire de droit de la présente ordonnance.



Par déclaration au greffe du 25 novembre 2025, la Sarl La vieille gabelle a interjeté appel de l'ordonnance.



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie, a constitué avocat dès le 27 novembre 2025.



Le 1er décembre 2025, l'affaire a été fixée conformément aux dispositions des articles 906 et suivants du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 6 mai 2026 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du même jour.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par uniques conclusions notifiées le 28 janvier 2026, la Sarl La vieille gabelle, au visa des articles 835 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, 8 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, 1156 du code civil, demande à la cour de':

- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire d'Évreux le 14 novembre 2025 en ce qu'elle a : 

* condamné la société La vieille gabelle à suspendre les travaux entrepris d'extension du restaurant avec installation d'une véranda bioclimatique, pose d'un auvent et d'une marquise autorisés par permis de construire de la mairie d'[Localité 1] du 30 juin 2025 ; 

* assorti ladite condamnation d'une astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée par ministère de commissaire de justice et par jour d'infraction commise, pendant une durée de 3 mois ;

* condamné la société La vieille gabelle à procéder à ses frais à la remise en état des lieux en leur état initiale avant travaux, s'agissant des travaux d'extension du restaurant avec installation d'une véranda bioclimatique, pose d'un auvent et d'une marquise autorisés par permis de construire de la mairie d'[Localité 1] du 30 juin 2025 ;

* assorti ladite condamnation d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de 3 mois et ce à l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

* dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation des astreintes prononcées ;

* dit que la bonne fin des travaux de remise en état devra être justifiée par un procès-verbal de commissaire de justice établi par la société La vieille gabelle et à ses frais ;

* dit que l'ensemble de ces condamnations sont prononcées sauf meilleur accord des parties pour engager une procédure de régularisation du projet de travaux d'extension en conformité aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

* rejeté toute demande plus ample ou contraire présentées par les parties ;

* condamné la société La vieille gabelle aux entiers dépens de l'instance ;

* condamné la société La vieille gabelle à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* rappelé l'exécution provisoire de droit de la présente ordonnance ;

statuant à nouveau,

- rejeter l'ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncia Normandie, à l'encontre de la société La vieille gabelle en principal, frais et accessoire';

en tout état de cause';

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncia Normandie à payer à la société La vieille gabelle la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncia Normandie aux entiers dépens.



Par uniques conclusions notifiées le 27 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie, demande à la cour de':

- confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

- débouter la société La vieille gabelle de toutes ses demandes,

y ajoutant,

- condamner la société La vieille gabelle à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société La vieille gabelle aux entiers dépens de l'instance.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.





MOTIVATION



1- Sur la demande de suspension des travaux et de remise en état des lieux



La cour d'appel, saisie de l'appel d'une ordonnance du juge des référés, ne pouvant statuer que dans les limites de la compétence de celui-ci, il convient de se placer, pour statuer sur le mérite de l'appel d'une ordonnance de référé et apprécier l'urgence à ordonner ou refuser des mesures, à la date à laquelle la cour rend sa décision.



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile prévoit : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (...)'. 



L'ordonnance de référé n'ayant pas par nature, autorité de la chose jugée au principal, le juge des référés n'a pas le pouvoir de trancher une question que les juges appelés à connaître du fond auront à apprécier.



Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



En l'espèce, la Sarl La vieille gabelle est locataire commerciale de locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6], qu'elle loue à M. [L] et qu'elle exploite à usage de bar-restaurant. Le bail commercial du 2 avril 1991, renouvelé le 6 mai 2010 suivant acte notarié du 1er juin 2010, porte sur «'les lots 101 et 102 pour partie'».



Ces lots sont situés dans la [Adresse 6] [Adresse 5], copropriété régie par un règlement de copropriété établi le 28 septembre 1983 par Me [Z], notaire.



Aux termes de cet acte, le lot n°1 est constitué d'un local commercial situé en rez-de- chaussée, ayant son accès à l'angle de la [Adresse 7] et du parking public, comprenant un local à usage de bar avec descente particulière au sous-sol'; au sous-sol, local à usage de sanitaires ; droit de jouissance exclusive et particulière du jardin situé derrière le bar (côté cathédrale).

Le lot n°2 est constitué d'un local commercial situé en rez-de-chaussée avec accès [Adresse 7] comprenant hall d'accueil, sanitaires, bureau, cuisine et salle de restaurant ; droit de jouissance exclusive et particulière du jardin situé au devant du restaurant.

Le lot n°1 est devenu 101, le lot n°2 est devenu 102 puis 148 et 149. 

 

Cet état descriptif de division-règlement de copropriété a été modifié à deux reprises en mars et mai 1986. 



L'état descriptif de division versé aux débats par le syndicat des copropriétaires a été établi en mai 1986. Il indique que l'immeuble est composé d'un bâtiment unique comprenant au rez-de-chaussée un bar et son jardin, un restaurant, un local commercial et un local de rangement. 

Il désigne les lots en précisant'que'«' la désignation des lots comporte pour chacun des lots l'indication des parties faisant l'objet d'une propriété exclusive (partie privative) ainsi que la quote-part y attachée dans la propriété indivise des parties communes'».



Le lot n°101 est décrit comme suit': local commercial situé en rez-de-chaussée et au sous-sol, ayant son accès à l'angle de la [Adresse 7] et du parking public et comprenant': rez-de-chaussée': un local à usage de bar, un jardin, l'escalier privatif d'accès au sous-sol ; au sous-sol, local à usage de sanitaires.

Le lot n°102 est décrit comme suit': local commercial à usage de restaurant et un jardin situé au rez-de-chaussée ayant accès [Adresse 7].



1-1 l'existence d'une contestation sérieuse



Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, en considération des précisions mentionnées en introduction de cet état de division': «'la désignation des lots est établie ci-après. Elle comporte pour chacun d'eux l'indication des parties faisant l'objet d'une propriété exclusive (partie privative) ainsi que la quote-part y attachée dans la propriété indivise des parties communes'», il ne se déduit nullement de la lecture de cet état descriptif de division que le jardin est une partie commune à usage privatif.



Il appartiendra au juge du fond de se prononcer sur le caractère privatif ou commun à usage privatif de la terrasse. Il existe donc une contestation sérieuse.



1-2 l'existence d'un trouble manifestement illicite



* l'implantation de la véranda



Le syndicat des copropriétaires soutient que les fondations de la véranda sont intégrées au sous-sol qui est une partie commune.



Si l'acte de division définit comme communes «'les parties affectées à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires et de plusieurs d'entre eux. Elles comprennent notamment la totalité du sous-sol en ce compris le sol des parties privatives'», il ne résulte d'aucune pièce que la véranda serait implantée sur des fondations creusées dans le sol.



En effet, selon les photographies versées aux débats, avant l'édification de cette véranda, le jardin était en réalité une terrasse en ciment. Le permis de construire précise d'ailleurs qu'elle sera construite sur la dalle en béton armé existante.



Il n'existe donc pas de trouble manifestement illicite.



* l'autorisation de l'assemblée générale



Le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux litigieux entrent dans le champ de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'il ne s'agit pas que de travaux de réfection de l'existant mais bien de l'édification d'une nouvelle véranda en extension de l'existant et que sont réputées non écrites toutes les clauses du règlement de copropriété qui prévoiraient la possibilité pour le propriétaire d'un lot de faire effectuer des travaux qui s'assimileraient à ceux prévus par les dispositions de l'article 25 de la loi n°65-557, sans avoir à requérir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. 



L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;

f) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f.

g) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.

l) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;



m) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 272-2 du code de la sécurité intérieure';

n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.



Ainsi que le relève la Sarl La vieille gabelle seul le juge du fond peut décider si l'installation d'une véranda bio-climatique constitue des travaux pour lesquels l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété est requis.



Il n'est donc pas établi en l'espèce, une violation évidente des règles de la copropriété et de trouble manifestement illicite.



En l'absence de trouble manifestement illicite, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise et de débouter la syndicat des copropriétaires de sa demande de suspension des travaux entrepris par la Sarl La vieille gabelle et de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre.





2- Sur les frais du procès



Le sens du présent arrêt justifie que le syndicat des copropriétaires soit condamné aux dépens de première instance et d'appel et débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera infirmé de ces chefs.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sarl La vieille gabelle les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens.



Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros de ce chef.





PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire



Infirme en toutes ses dispositions soumises à la cour l'ordonnance de référé rendue le 14 novembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux';



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes';



Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel';



Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à la Sarl La vieille gabelle la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le cadre greffier, La présidente de chambre,