Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 19 novembre 2025, n° 22/02177

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 avril 2013, la S.A.S. [Adresse 22] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. PRINTEMPS des locaux n°46b, n°47, n°51, n°52, n°54, n°55, n°79, n°80, n°180, n°180a, n°280, n°380 et n°480 composés de locaux commerciaux, de bureaux et de réserves d'une superficie totale de 16.590 m² situés au sein du centre commercial dénommé « CENTRE COMMERCIAL ITALIE 2 » implanté dans l'ensemble immobilier sis 3, 11, [Adresse 3], et [Adresse 5] – 10, 14, 18, 22, 24, 28, 32, 34, [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 10] [Adresse 11] – 2 à 6, 8, 10, et [Adresse 2] [Adresse 4] à [Localité 25] cadastré section EA numéro [Cadastre 17] pour une durée de douze années à effet rétroactif au 1er janvier 2013 afin qu'y soit exercée une activité de vente de tous biens et services commercialisés dans un grand magasin, y compris la vente de produits alimentaires, sous l'enseigne « PRINTEMPS », moyennant le versement d'un loyer annuel initial fixe de base d'un montant de 3.120.987 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'un loyer annuel additionnel variable correspondant à la différence entre, d'une part le montant du loyer de base, et d'autre part le montant équivalent à 2,5% du chiffre d'affaires annuel hors taxes dans le cas où celui-ci serait inférieur à la somme de 70.959.663 euros, à 2% du chiffre d'affaires annuel hors taxes dans le cas où celui-ci serait compris entre la somme de 70.959.663 euros et la somme de 165.536.353 euros, à 1,8% du chiffre d'affaires annuel hors taxes dans le cas où celui-ci serait compris entre la somme de 165.536.353 euros et la somme de 201.008.428 euros, et à 1,5% du chiffre d'affaires annuel hors taxes dans le cas où celui-ci serait supérieur à la somme de 201.008.428 euros, payables trimestriellement à terme à échoir, les réserves n°46b, n°47, n°51, n°52, n°54 et n°55 d'une superficie totale de 504 m² d'une part, et le local « Espace Beauté » d'une superficie de 250 m² d'autre part, devant être restitués anticipativement respectivement le 31 décembre 2013 et le 30 juin 2015 en contrepartie du règlement par la bailleresse d'une indemnité d'un montant de 100.000 euros hors taxes et d'une diminution du loyer annuel fixe de base d'un montant de 21.000 euros.

Par acte sous signature privée du même jour, la S.A.S. PRINTEMPS, en qualité de locataire principale, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A. FNAC [Localité 24], en qualité de sous-locataire, des surfaces commerciales localisées au niveau bas d'une superficie approximative de 3.608 m² et des réserves localisées au sous-sol d'une superficie approximative de 1.240 m² situées au sein du centre commercial susvisé pour une durée de douze années à effet rétroactif au 1er janvier 2013 afin qu'y soit exercée une activité de vente au détail sous l'enseigne « FNAC » de produits et services liés à la culture, aux loisirs et à la communication sous toutes ses formes, et notamment d'appareils audiovisuels (TV, Hi-fi, radio, vidéo,...), informatiques, bureautiques, de téléphonie et leurs accessoires ou pièces détachées, ou encore le service après-vente y afférent, de livres, de disques, de logiciels, de jeux micro, de vidéogrammes, de tous supports de l'image, du son ou de l'écrit, de travaux photo, de voyages, de séjours, de spectacles, de produits juridiques, financiers ou d'assurances, de produits de restauration froide à titre accessoire et de service rendu à la clientèle, à l'exclusion de la restauration classique, et conformément au cahier des charges, de papeterie, de jeux, de jouets, de produits éducatifs et de loisirs créatifs, et de petit électrodomestique et accessoires s'y rapportant, moyennant le versement d'un loyer annuel initial fixe de base d'un montant de 1.707.467 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'un loyer annuel additionnel variable correspondant à la différence positive entre le montant du loyer de base et le montant équivalent à 2,5% du chiffre d'affaires annuel hors taxes payables trimestriellement à terme à échoir, avec octroi d'une franchise d'un montant annuel de 75.000 euros hors taxes et hors charges au titre de chacune des deux premières années.

Par acte sous signature privée en date du 30 décembre 2013, la S.A.S. [Adresse 22] et la S.A.S. PRINTEMPS ont conclu un avenant au contrat de bail commercial principal reportant la date de restitution anticipée de la réserve n°47 au 31 décembre 2015 au plus tard, moyennant le versement d'un loyer annuel d'un montant de 17.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2014.

Par acte sous signature privée en date du 11 décembre 2019, la S.A.S. [Adresse 22] a apporté en nature la propriété des locaux donnés à bail à la S.N.C. SNC VANDREZANNE, devenue depuis la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC.

Par lettre en date du 9 juin 2021, la S.A.S. PRINTEMPS a informé la S.A. FNAC [Localité 24] de son intention de restituer les locaux pour la fin de l'année.

Par acte d'huissier en date du 24 juin 2021 dénoncé à la S.A. FNAC [Localité 24] le 29 juin 2021, la S.A.S. PRINTEMPS a fait signifier à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC un congé du bail principal pour le 31 décembre 2021.


Par acte sous signature privée électronique en date du 16 septembre 2021, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel tripartite aux termes duquel : la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC s'est engagée à donner à bail commercial à la S.A. FNAC [Localité 24], par acte à régulariser pour le 30 octobre 2021 au plus tard, le local n°180 et la réserve n°79 pour une durée de dix années, moyennant le versement d'un loyer annuel initial fixe de base d'un montant de 1.680.709 euros hors taxes et hors charges pour les six premières années et d'un montant de 1.830.709 euros hors taxes et hors charges pour les quatre dernières années ainsi que d'un loyer annuel additionnel variable correspondant à la différence positive entre le montant du loyer de base et le montant équivalent à 2,5% du chiffre d'affaires annuel hors taxes payables trimestriellement à terme à échoir ; la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC s'est engagée à réaliser, à ses frais exclusifs, des travaux de restructuration visant notamment à rendre indépendants le local n°180 et la réserve n°79, et devant faire l'objet d'un protocole à régulariser pour le 30 octobre 2021 au plus tard, ainsi qu'à verser à la S.A. FNAC [Localité 24] une indemnité transactionnelle d'un montant de 200.000 euros hors taxes en indemnisation de la gêne occasionnée ; et la S.A.S. PRINTEMPS s'est engagée à verser une indemnité transactionnelle d'un montant de 80.000 euros à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et d'un montant de 1.700.000 euros hors taxes à la S.A. FNAC [Localité 24]. 

Constatant que les locaux sous-loués à la S.A. FNAC [Localité 24] étaient toujours occupés par cette dernière, la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC a, suivant procès-verbal dressé contradictoirement par huissier de justice en date du 31 décembre 2021, refusé la restitution des clefs par la S.A.S. PRINTEMPS.

Reprochant à la S.A. FNAC [Localité 24] de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses sous-loyers et charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 et des deux premiers trimestres de l'année 2021 ainsi que du coût des travaux de remplacement des escalators, la S.A.S. PRINTEMPS a, par acte d'huissier en date du 12 janvier 2022 dénoncé à la première le 17 janvier 2022, fait procéder à une saisie conservatoire d'un montant de 1.326.871,05 euros sur les comptes bancaires de celle-ci ouverts dans les livres de la S.A. BNP PARIBAS, laquelle s'est révélée partiellement fructueuse à hauteur d'un montant de 31.668,73 euros. 

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 21 janvier 2022, la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC a mis en demeure la S.A.S. PRINTEMPS de lui verser la somme totale de 5.137.746,05 euros T.T.C. en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 décembre 2021 et de l'indemnité d'occupation conventionnelle arrêtée au 20 janvier 2022. 

Par exploit d'huissier en date du 7 février 2022, la S.A.S. PRINTEMPS a fait assigner la S.A. FNAC PARIS devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme de 1.326.871,05 euros, en exécution forcée du protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021 et en garantie du montant des indemnités d'occupation réclamées par la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/02177.

En l'absence de conclusion d'un nouveau contrat de bail commercial avec la S.A. FNAC [Localité 24] malgré plusieurs échanges de correspondances entre le 28 octobre 2021 et le 18 mars 2022, la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC a, postérieurement à l'introduction de la présente instance, par actes d'huissier en date du 29 avril 2022, fait signifier à cette dernière ainsi qu'à la S.A.S. PRINTEMPS une sommation de quitter les lieux.

Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/02177 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWCM3

Par exploit d'huissier en date du 30 mai 2022, la S.A. FNAC [Localité 24] a fait assigner la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC en intervention forcée. 

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/07008.

Par ordonnance contradictoire en date du 1er juillet 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances sous le seul numéro de répertoire général RG 22/02177. 

La S.A. FNAC [Localité 24] a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs auprès de la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC suivant procès-verbal de constat dressé contradictoirement par huissier de justice en date du 29 juillet 2022. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 mars 2024, la S.A.S. PRINTEMPS demande au tribunal, sur le fondement des articles 1109, 1134 ancien, 1152 ancien, 1172, 1186, 1187 ,1200, 1382 ancien, 1722 et 1728 du code civil, et des articles L. 511-1, L. 511-2 et L. 521-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :

– condamner la S.A. FNAC [Localité 24] à lui payer la somme de 519.153,88 euros T.T.C. correspondant à l'arriéré de sous-loyers, de charges et de taxes locatives, et au coût des travaux de remplacement des escalators ;
– juger que la S.A. FNAC [Localité 24] est devenue, par l'effet du congé qui lui a été régulièrement dénoncé le 29 juin 2021, occupante sans droit ni titre des locaux, étant rappelé que le sous-bail a pris fin concomitamment à la fin du bail principal et que la S.A. FNAC [Localité 24] ne dispose d'aucun droit à se maintenir dans les lieux ;
– juger qu'il résulte du protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021 que la S.A. FNAC [Localité 24] a renoncé plus généralement « irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à [son] encontre [...] au titre de l'exécution du sous-bail et des suites du congé du 24 juin 2021 qui lui a été dénoncé » ;
– en conséquence, condamner la S.A. FNAC [Localité 24] à la garantir du montant de l'indemnité d'occupation et des autres sommes, à hauteur de 5.028.311,65 euros T.T.C., réclamées pour la totalité du site par la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC ;
– débouter la S.A. FNAC [Localité 24] de ses demandes reconventionnelles ;
– débouter la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre ;
– juger que la stipulation du bail relative à l'indemnité d'occupation à défaut de libération des locaux ne peut plus recevoir application eu égard au protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021 ;
– juger qu'il s'agit d'une clause pénale qui doit être considérée comme excessive et qui doit être ramenée à de plus justes proportions ;
– condamner la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC in solidum avec la S.A. FNAC [Localité 24] à la garantir du montant de l'indemnité d'occupation et des autres sommes, à hauteur de 5.028.311,65 euros T.T.C., réclamées pour la totalité du site par la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC ;
– condamner la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à la garantir de toute somme qui serait allouée à la S.A. FNAC [Localité 24] à quelque titre que ce soit, notamment au titre d'une indemnité d'éviction, la première ayant concouru, par son refus de signer le nouveau bail avec la seconde, à permettre à cette dernière de soutenir la caducité du protocole et de réclamer le paiement d'une indemnité d'éviction à laquelle celle-ci avait renoncé ;
– en tout état de cause, juger que ses obligations respectives à l'égard de la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et de la S.A. FNAC [Localité 24], et les obligations de la S.A. FNAC [Localité 24] à l'égard de la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, n'étaient pas interdépendantes et s'exécutaient séparément ;

– juger que la caducité du protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021, si elle devait être prononcée, mettrait fin au contrat pour l'avenir sans effet rétroactif ;
– confirmer la validité de la saisie conservatoire autorisée entre les mains de la S.A. BNP PARIBAS à hauteur du montant de 31.688,73 euros ;
– condamner la S.A. FNAC [Localité 24] à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A. FNAC [Localité 24] aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de saisie conservatoire, de la dénonciation à la débitrice, de la signification de l'assignation, ainsi que les droits de plaidoirie et d'enrôlement, avec distraction au profit de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;
– écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir du chef des demandes de la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC ou de la S.A. FNAC [Localité 24].

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 avril 2024, la S.A. FNAC PARIS sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1169, 1187, 1231-5 et 2044 du code civil, et des articles L. 145-14 et L. 145-32 du code de commerce, de :
 
– juger qu'elle n'est tenue d'une indemnité d'occupation qu'au titre des locaux qu'elle a occupés pour la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 29 juillet 2022, date de restitution de ces locaux ;
– juger manifestement excessive l'indemnité d'occupation prévue à la clause 22.1 du bail liant la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à la S.A.S. PRINTEMPS, et la réduire au montant du loyer et des charges du sous-bail ;
– débouter la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A.S. PRINTEMPS de toutes leurs demandes ;
– dire et juger que la S.A.S. PRINTEMPS a fautivement provoqué l'extinction prématurée du sous-bail en date du 8 avril 2013 ;
– dire et juger caduc et dépourvu d'effet le protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021 conclu avec la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A.S. PRINTEMPS ;
– à titre subsidiaire, si le tribunal ne le juge pas caduc, prononcer la résolution judiciaire du protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021, avec effet rétroactif en raison de son inexécution totale ;
– en tout état de cause, condamner la S.A.S. PRINTEMPS à lui payer une indemnité d'un montant de 14.530.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir, avec capitalisation annuelle des intérêts ;
– en cas de condamnation prononcée à son encontre au profit de la S.A.S. PRINTEMPS, ordonner la compensation entre leurs créances réciproques ;
– condamner solidairement la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A.S. PRINTEMPS à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A.S. PRINTEMPS aux dépens ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 avril 2024, la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC réclame au tribunal, sur le fondement des articles 1134 ancien, 1186, 1188, 1199 et 1231-5 du code civil, de :

– condamner la S.A.S. PRINTEMPS à lui payer la somme de 5.028.311,65 euros en règlement des sommes dues pour la période postérieure au 1er janvier 2022 inclus ;
– à titre principal, débouter la S.A.S. PRINTEMPS de ses demandes formées à son encontre ;

– à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire ayant pour mission d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction demandée par la S.A. FNAC [Localité 24] à la S.A.S. PRINTEMPS ;
– constater la compensation entre les sommes qu'elle serait condamnée à payer à la S.A.S. PRINTEMPS et les sommes que cette dernière serait condamnée à lui payer à due concurrence de celles-ci ;
– en tout état de cause, débouter la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] de toutes leurs demandes formées à son encontre ;
– condamner in solidum la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] à lui payer la somme de 35.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] aux dépens ;
– écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir uniquement en ce qui concerne les demandes reconventionnelles formées par la S.A.S. PRINTEMPS à son encontre, et à défaut subordonner l'exécution provisoire sur ce chef à la constitution d'une garantie suffisante sous forme de cautionnement bancaire pour répondre de toute restitution, sans préjudice de compensation.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 juin 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 4 décembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025, puis prorogée successivement au 21 mai 2025, au 25 septembre 2025 et au 19 novembre 2025, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. PRINTEMPS et de la S.A. FNAC [Localité 24] aux fins de voir « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.
 
Sur le sort du protocole d'accord transactionnel

Sur la demande reconventionnelle principale de caducité du protocole

Aux termes des dispositions de l'article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. 

En outre, en application des dispositions de l'article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En vertu des dispositions de l'article 2044 dudit code, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Selon les dispositions de l'article 2048 de ce code, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/02177 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWCM3

Le premier alinéa de l'article 1188 et le deuxième alinéa de l'article 1189 du susdit code disposent que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci. 

D'après les dispositions de l'article 1186 du code susvisé, un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie. La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement. 

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1187 du code susmentionné, la caducité met fin au contrat. 

En l'espèce, le protocole d'accord transactionnel conclu par acte sous signature privée électronique en date du 16 septembre 2021 entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 1er : ÉCONOMIE GÉNÉRALE DE L'ACCORD », que « l'économie générale de l'accord organisé aux présentes repose sur les principes suivants que les parties déclarent accepter : - le caractère indivisible : 1/ de la conclusion d'un nouveau bail portant sur le local n°180 [...] et le local n°79 [...] ; 2/ de la signature d'un protocole permettant la réalisation par le Bailleur de travaux de restructuration des locaux objet du Bail en ce compris les travaux de séparation des locaux objet du Bail à l'effet de rendre les Locaux 180 et 79 indépendants, conformément au plan de principe annexé aux présentes et qui restera à valider par les Parties (ci-après les "travaux de restructuration") ; 3/ de la faculté pour la FNAC de restituer une surface d'environ 500 m2 GLA environ dépendant du local n°79, moyennant une réduction du loyer calculée au prorata des m2 GLA restitués sur la base d'un prix unitaire de 377,48 € / m² GLA et une réduction de charges communes de 100.000 € hors taxes par an ; - le parfait respect des obligations de paiement des loyers, charges et accessoires par les Parties vis-à-vis de leur Bailleur respectif, tant au titre du Bail et du contrat de sous-location du 8 avril 2013, et ce pendant l'exécution dudit protocole » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 2 : NOUVEAU BAIL », que « 2.1. Conditions du Nouveau Bail portant sur les Locaux n°180 et 79 : Le Nouveau Bail qui sera conclu entre le Bailleur et la FNAC ne saurait maintenir ou faire naître, s'agissant du Local qui en fait l'objet, aucune obligation à l'égard de la société le PRINTEMPS, tiers audit Nouveau Bail, à l'exception de la prise en charge des travaux liés à la présence d'amiante dans les locaux objet du Nouveau Bail. À cet égard, compte tenu de l'incertitude de la date à laquelle lesdits travaux devront être réalisés, et en contrepartie de la renonciation du Bailleur au bénéfice des stipulations contenues à l'article 28 du Bail conclu entre le PRINTEMPS et le Bailleur le 8 avril 2013 pour les seuls locaux inclus dans le Nouveau Bail, tels que désignés ci-après, le PRINTEMPS versera au Bailleur une indemnité transactionnelle, forfaitaire définitive fixée de manière irrévocable à la somme de 80.000 € [...] qui sera versée par le PRINTEMPS au Bailleur au plus tard le jour de la libération des locaux par le PRINTEMPS. Le Bailleur déclare consentir à la FNAC, par acte séparé à régulariser le 30 octobre 2021 au plus tard, un nouveau bail commercial (ci-après le "Nouveau Bail") dans les conditions suivantes : - Local : Local Commercial : Numéro : 180 [...] Réserve Commerciale : Numéro : 79 [...] ; - Durée et date d'effet : Durée : dix années, dont six années fermes ; Date d'effet : 1er janvier 2022 [...] ; - Conditions financières : Le loyer de base annuel hors taxes est fixé à la somme de 1.830.709 euros [...] Hors Taxes et Hors Charges, la TVA supportée par le Preneur étant facturée en sus, ledit loyer étant réduit à titre exceptionnel et personnel à 1.680.709 euros HT/HC pendant les six premières années. [...] 2.2. Faculté de restitution de surface dépendant du local n°79 : La FNAC bénéficie de la faculté de restituer au [19] une surface de 500 m² GLA environ, et ce pendant la durée du Nouveau Bail [...]. Concernant les travaux de séparation du local 79, le Bailleur prendra à sa charge exclusivement le montage du mur séparatif et les travaux de transformation des équipements communs permettant l'exploitation du Local, y compris l'alimentation en fluides. Les parties conviendront ultérieurement des modalités et du planning de mise en œuvre, en fonction de l'état des équipements susvisés. En outre, le Bailleur versera à la FNAC une indemnité forfaitaire, globale et définitive, toutes causes et préjudices confondus, d'un montant de 200.000 € [...] non soumis à la TVA, en compensation du trouble subi du fait des travaux de séparation susvisés [...] » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 3 : RÉALISATION PAR LE BAILLEUR DES TRAVAUX DE RESTRUCTURATION », qu' « En conséquence de la libération des locaux n°280, 380, 480 et 80 par le PRINTEMPS conformément au congé signifié en date du 24 juin 2021, les Parties s'accordent sur la nécessité de rendre les locaux n°180, 180A et 79 indépendants. [...] À cet effet, la FNAC s'engage à laisser au Bailleur, à ses représentants et ses prestataires l'accès à ses locaux. [...] Le Bailleur et la FNAC conviennent de régulariser, le 30 octobre 2021 au plus tard, un protocole portant sur la description détaillée des travaux de restructuration, leurs modalités de réalisation, le calendrier et le phasage desdits travaux de restructuration » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 4 : INDEMNITÉ », que « Sous réserve du parfait respect des termes du protocole par les Parties, le PRINTEMPS versera à la FNAC une indemnité forfaitaire compensatrice du trouble causé par les travaux de séparation des locaux 180 et 79 consécutifs au congé délivré le 24 juin 2021 et arrêtée d'un commun accord à la somme forfaitaire, globale et définitive de 1.700.000 € [...] non soumise à la TVA » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 5 : RENONCIATION À RECOURS », qu' « En contrepartie de l'indemnité octroyée par le PRINTEMPS ci-dessus à l'article 4 et sous réserve de la parfaite exécution du présent Protocole, ce qui inclut la signature du Nouveau Bail prévu ci-dessus à l'article 3 et du protocole prévu à l'article 4 au sujet des travaux de séparation, la FNAC déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre du PRINTEMPS, du Bailleur et de leur mandataire, dont la cause ou l'objet serait la modification du local et les travaux ci-avant décrits, et par conséquent renonce à réclamer à ces derniers toute autre indemnité notamment au titre de tous préjudices matériels et immatériels [...]. Plus généralement, la FNAC déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre de la société le PRINTEMPS au titre de l'exécution du sous-bail signé le 8 avril 2013 et des suites du congé du 24 juin 2021 qui lui a été dénoncé. Réciproquement, sous réserve de la parfaite exécution du présent Protocole et du règlement des loyers et charges échus et à échoir jusqu'à la fin du sous-bail, le PRINTEMPS déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre de la FNAC au titre de l'exécution du sous-bail signé le 8 avril 2013 et des suites du congé du 24 juin 2021. Enfin, le Bailleur, sous réserve de la parfaite exécution du présent protocole, et du règlement par le PRINTEMPS de l'indemnité transactionnelle visée à l'article 2.1 ci-avant, déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre du PRINTEMPS au titre de l'obligation de désamiantage contenue à l'article 28 du bail signé le 8 avril 2013 pour les seuls locaux faisant l'objet du Nouveau Bail » (pièces PRINTEMPS n°8 et INGKA n°5, pages 3, 4, 5, 6, 7 et 8).

Contrairement à ce que soutient à tort la demanderesse, il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles, lesquelles sont dénuées d'ambiguïté, que la commune intention des trois parties a été de rendre indivisibles les trois actes que constituent le protocole d'accord transactionnel signé, le nouveau contrat de bail commercial et le protocole relatif aux travaux de restructuration à conclure entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A. FNAC [Localité 24].


Or, il est établi que malgré plusieurs échanges de correspondances entre le 28 octobre 2021 et le 18 mars 2022 (pièces FNAC n°3 à n° 8, et pièces INGKA n°6, n°8 et n°9), aucun contrat de bail commercial ni aucun protocole afférent aux travaux de restructuration n'a finalement été signé entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A. FNAC [Localité 24].

De même, si la S.A.S. PRINTEMPS justifie avoir réglé à la bailleresse l'indemnité transactionnelle d'un montant de 80.000 euros par virement bancaire en date du 24 décembre 2021 (pièce PRINTEMPS n°22), force est toutefois de constater qu'elle n'a pas versé à la S.A. FNAC [Localité 24] l'indemnité transactionnelle d'un montant de 1.700.000 euros.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le protocole d'accord transactionnel tripartite en date du 16 septembre 2021 n'a été que partiellement exécuté, et qu'en l'absence de conclusion d'un contrat de bail commercial et d'un protocole relatif aux travaux de restructuration entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A. FNAC [Localité 24], ledit protocole d'accord transactionnel est devenu caduc rétroactivement à compter de sa date de signature. 

En conséquence, il convient de prononcer la caducité du protocole d'accord transactionnel conclu entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] par acte sous signature privée électronique en date du 16 septembre 2021.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de résolution judiciaire du protocole

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est fait droit à la demande principale de caducité du protocole d'accord transactionnel, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de résolution judiciaire de ce dernier, laquelle n'est formée par la S.A. FNAC [Localité 24] qu'à titre subsidiaire. 

Sur la demande en paiement formée par la locataire principale 

Sur la créance locative

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de sous-location litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.


En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE VI : CHARGES » insérée au contrat de sous-location conclu entre la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] par acte sous signature privée en date du 8 avril 2013 stipule que : « Le PRENEUR devra régler au BAILLEUR, ou le cas échéant à son représentant, en totalité les quotes-parts de charges, taxes, impôts et honoraires de gestion lui incombant définitivement ou par provision au titre des Lieux loués tant pour toutes les charges communes propres au Centre Commercial dont dépendent les lieux loués que pour la participation dudit Centre Commercial aux charges générales ou particulières de l'ensemble immobilier [...]. À titre pratique, la quote-part desdites charges incombant au PRENEUR sera calculée au prorata des surfaces occupées par le PRENEUR par rapport à la totalité des surfaces prises en location par le BAILLEUR, soit une quote-part de 29,87% de la totalité du lot occupé conjointement par le BAILLEUR et le PRENEUR. Le PRENEUR devra supporter la totalité des charges communes et privatives lui incombant au titre du présent contrat dès la prise de possession des locaux, quelle que soit la date d'ouverture au public du magasin qui y sera exploité. 1. Définition des ouvrages et équipements communs et/ou à usage commun : Les ouvrages, locaux et équipements communs comprennent ceux définis dans les documents régissant les ensembles immobiliers gérés par l'ASIV et l'AFUL et d'une manière générale l'ensemble des ouvrages, locaux et équipements ne faisant pas l'objet d'une jouissance privative et affectés à l'utilité des exploitants du Centre Commercial et/ou des occupants de l'ensemble immobilier. Ils concernent notamment, sans que cette énumération soit limitative : Les ouvrages, locaux, équipements à usage de tous les lots composant l'ensemble immobilier ASIV et notamment : [...] - Les circulations piétonnières, escaliers et escalators desservant la collectivité des copropriétaires [...]. Les ouvrages, locaux, équipements à l'usage de tous les lots constituant le Centre Commercial ITALIE 2 : Il s'agit de tous les ouvrages, équipements, installations, locaux compris dans les lots constituant le Centre Commercial et affectés à l'usage et à l'utilité de tous les exploitants ou de partie d'entre eux et notamment : [...] - les monte-charges et escalators. 2. Définition des charges. 2-1) Charges communes générales : Les charges communes générales comprennent, sans que la présente énumération soit limitative : [...] - Les charges d'entretien, de révision, de réfection, de réparation, de modernisation et de remplacement de tous équipements, appareils et installations à usage commun nécessaires au fonctionnement du centre commercial » (pièces PRINTEMPS n°5 et INGKA n°3, pages 21, 22 et 24). 

La S.A.S. PRINTEMPS produit aux débats un décompte actualisé en date du 13 avril 2022 d'un montant de 519.153,88 euros T.T.C. correspondant à l'arriéré de sous-loyers et de charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 d'un montant de 433.751,32 euros T.T.C. d'une part, et au coût des travaux de remplacement des escalators d'un montant de 85.402,56 euros T.T.C. d'autre part (pièce PRINTEMPS n°26).

S'agissant de l'arriéré locatif, la S.A. FNAC [Localité 24] mentionne que « le Printemps se garde bien d'indiquer s'il a lui-même réglé à la SNC Vandrezanne tout ou partie des sommes qu'il a lui-même retenues » concernant les loyers dus pendant les périodes de fermeture administrative imposées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, pour en conclure que « si le principe de l'exigibilité de telles dettes est désormais acquis en jurisprudence, il paraît difficilement concevable que le Printemps obtienne paiement de sous-loyers correspondant à des locaux dont il ne paierait pas les loyers... Il y aurait là un enrichissement anormal et sans cause du Printemps » (page 37 de ses dernières conclusions).

Cependant, il y a lieu de relever qu'alors que la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC invoquait, dans sa lettre recommandée en date du 21 janvier 2022 adressée à la S.A.S. PRINTEMPS, une « dette de loyers, charges et accessoires arrêtée au 31 décembre 2021 s'élevant à 2.429.930,89 € TTC selon décompte ci-joint, sauf à parfaire » (pièce PRINTEMPS n°21), force est de constater qu'elle ne forme aucune demande en paiement de cette somme, ce dont il se déduit que cette dernière a finalement été réglée.

S'agissant des travaux de remplacement des escalators, la sous-locataire communique : une lettre recommandée adressée par la S.A.S. PRINTEMPS en date du 14 janvier 2019 ayant pour « Objet : Remplacement des 4 escalators Printemps/Fnac Italie 2 - Impact des travaux » indiquant que « dans le cadre du maintien optimal des conditions d'exploitation de nos surfaces commerciales et de la garantie de la sécurité de nos clients, nous vous confirmons que nous avons planifié le remplacement des 4 escaliers mécaniques desservant le niveau FNAC et les deux niveaux Printemps » ; et une facture n°1001823409 dont il ressort que le coût des travaux de remplacement des escalators s'est élevé à la somme totale de 238.261,80 euros H.T., dont un montant de 71.168,80 euros H.T. a été refacturé à la S.A. FNAC [Localité 24] (pièces FNAC n°14 et n°15).

Contrairement à ce que soutient à tort la sous-preneuse, les escalators constituent non pas un équipement privatif, mais un équipement commun au sens de la clause susvisée pouvant être utilisé par l'ensemble des usagers et exploitants du centre commercial afin d'accéder, depuis les parties communes dudit centre, aux locaux loués par la S.A.S. PRINTEMPS et sous-loués par la S.A. FNAC [Localité 24], de sorte que les frais afférents à leur remplacement font partie des charges communes refacturables à la sous-locataire.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la créance de la S.A.S. PRINTEMPS est fondée tant en son principe qu'en son quantum.

En conséquence, il convient de fixer la créance de la S.A.S. PRINTEMPS à l'encontre de la S.A. FNAC [Localité 24] au titre de l'arriéré de sous-loyers et de charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 et du coût des travaux de remplacement des escalators à la somme de 519.153,88 euros T.T.C. 

Sur le sort de la saisie conservatoire

Aux termes des dispositions de l'article L. 523-1 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque la saisie porte sur une créance ayant pour objet une somme d'argent, l'acte de saisie la rend indisponible à concurrence du montant autorisé par le juge ou, lorsque cette autorisation n'est pas nécessaire, à concurrence du montant pour lequel la saisie est pratiquée. La saisie produit les effets d'une consignation prévus à l'article 2350 du code civil.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 523-2 du même code, si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d'un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu'à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers saisi s'est reconnu ou a été déclaré débiteur.

En vertu des dispositions de l'article R. 523-7 dudit code, le créancier qui obtient un titre exécutoire constatant l'existence de sa créance signifie au tiers saisi un acte de conversion qui contient à peine de nullité : 1°) la référence au procès-verbal de saisie conservatoire ; 2°) l'énonciation du titre exécutoire ; 3°) le décompte distinct des sommes dues en vertu du titre exécutoire, en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts ; 4°) une demande de paiement des sommes précédemment indiquées à concurrence de celles dont le tiers s'est reconnu ou a été déclaré débiteur. L'acte informe le tiers que, dans cette limite, la demande entraîne attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier.
Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/02177 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWCM3

Selon les dispositions de l'article R. 523-8 de ce code, la copie de l'acte de conversion est signifiée au débiteur.

Enfin, d'après les dispositions de l'article R. 523-9 du code susvisé, à compter de cette signification, le débiteur dispose d'un délai de quinze jours pour contester l'acte de conversion devant le juge de l'exécution du lieu où il demeure. Ce délai est prescrit à peine d'irrecevabilité. Sous la même sanction, la contestation est dénoncée le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à l'huissier de justice qui a procédé à la saisie. L'auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple. En l'absence de contestation, le tiers saisi procède au paiement sur la présentation d'un certificat délivré par le greffe ou établi par l'huissier de justice qui a procédé à la saisie attestant qu'aucune contestation n'a été formée dans les quinze jours suivant la dénonciation de l'acte de conversion. Le paiement peut intervenir avant l'expiration de ce délai si le débiteur a déclaré ne pas contester l'acte de conversion. Cette déclaration doit être constatée par écrit.

En l'espèce, s'il est établi que par acte d'huissier en date du 12 janvier 2022 dénoncé à la S.A. FNAC PARIS le 17 janvier 2022, la S.A.S. PRINTEMPS a fait procéder à une saisie conservatoire d'un montant de 1.326.871,05 euros sur les comptes bancaires de celle-ci ouverts dans les livres de la S.A. BNP PARIBAS, laquelle s'est révélée partiellement fructueuse à hauteur d'un montant de 31.668,73 euros (pièces PRINTEMPS n°13 et n°14), force est de constater qu'il appartiendra à la créancière de procéder à la conversion de sa saisie conservatoire en saisie-attribution selon les modalités figurant aux dispositions susvisées, sans qu'une quelconque confirmation de la validité de cette saisie de la part du présent tribunal soit nécessaire.

En conséquence, il convient de rappeler que le sort de la saisie conservatoire sera régi par les dispositions des articles L. 523-2, et R. 523-7 à R. 523-10 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande indemnitaire formée par la bailleresse

Aux termes des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, en application des dispositions de l'article 1150 ancien du même code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.

En vertu des dispositions de l'article 1152 ancien dudit code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Selon les dispositions de l'article 1226 ancien de ce code, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.

D'après les dispositions de l'article 1229 ancien du code susmentionné, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard.
Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/02177 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWCM3

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1231 ancien du code susvisé, lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d'office, être diminuée par le juge à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le preneur est tenu de verser une indemnité d'occupation pour la période comprise entre la fin du bail et la date de restitution des clefs au bailleur ou au mandataire dûment habilité par celui-ci, à moins que l'absence de remise des clefs soit imputable au bailleur (Civ. 3, 13 octobre 1999 : pourvoi n°97-21683 ; Civ. 3, 23 juin 2009 : pourvoi n°08-12291 ; Civ. 3, 17 novembre 2016 : pourvoi n°15-20132 ; Civ. 3, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10398 ; Civ. 3, 3 décembre 2020 : pourvoi n°19-22443 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-18298 ; Civ. 3, 14 novembre 2024 : pourvoi n°23-16539), ce qui est notamment le cas lorsque le bailleur refuse la restitution des clefs (Civ. 3, 18 octobre 2005 : pourvoi n°04-14292 ; Civ. 3, 20 janvier 2009 : pourvoi n°07-20922) ou ne donne pas suite à la proposition du locataire d'effectuer l'état des lieux de sortie (Civ. 3, 6 mai 2014 : pourvoi n°13-11442) ; que d'autre part, l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045) ; et qu'enfin, la clause stipulée au contrat fixant, à l'avance et de manière forfaitaire, une indemnité à la charge du preneur en cas de maintien dans les lieux après résiliation, peut présenter le caractère d'une clause pénale lorsqu'elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat, et être, par conséquent, si elle apparaît manifestement excessive, réduite par le juge (Civ. 3, 18 janvier 1989 : pourvoi n°87-16847 ; Civ. 3, 16 janvier 2025 : pourvoi n°23-15256), ce qui est le cas lorsque ladite clause prévoit une indemnité d'occupation égale au double du loyer contractuel (Civ. 3, 8 avril 2010 : pourvoi n°08-20525 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°10-15745).

En l'espèce, il est établi que par acte d'huissier en date du 24 juin 2021, la S.A.S. PRINTEMPS a fait signifier à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC un congé du bail principal pour le 31 décembre 2021 (pièce PRINTEMPS n°6 et pièce INGKA n°4), de sorte que les locaux devaient être restitués à cette dernière date.

De fait, il ressort du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie contradictoire en date du 31 décembre 2021 que la S.A.S. PRINTEMPS a restitué les locaux donnés à bail, à l'exception de ceux sous-loués à la S.A. FNAC [Localité 24], l'huissier instrumentaire notant que : « Monsieur [N] me déclare que "du fait de la non restitution totale des locaux loués, je refuse la restitution des clés par la société Printemps. Par ailleurs, le refus de restitution des clés s'explique également par le fait que le Printemps n'est pas à jour de ses loyers et charges" » (pièces PRINTEMPS n°11 et INGKA n°7, page 19).

Cependant, le tribunal relève que ce refus de la bailleresse de récupérer les clefs revêt un caractère abusif dès lors que d'une part, l'éventuel arriéré locatif dû à la date de libération des locaux ne peut donner lieu qu'à une action en paiement, sans pouvoir justifier un quelconque refus de recevoir les clefs, et que d'autre part il est démontré que les pourparlers engagés entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A. FNAC PARIS en vue de la conclusion d'un nouveau contrat de bail commercial, et menés dans le cadre du protocole d'accord transactionnel tripartite en date du 16 septembre 2021 stipulant en sa clause intitulée « ARTICLE 1er : ÉCONOMIE GÉNÉRALE DE L'ACCORD » qu' « il ne pourra être fait grief à la FNAC de ne pas avoir libéré les locaux au 31 décembre 2021 » (pièces PRINTEMPS n°8 et INGKA n°5, page 3), ont duré jusqu'au 18 mars 2022 (pièces FNAC n°8 et INGKA n°9), de sorte qu'il ne pouvait être fait grief à la S.A.S. PRINTEMPS, à la date du 31 décembre 2021, de ne pas avoir restitué la fraction des locaux faisant l'objet de la sous-location au profit de la S.A. FNAC PARIS.

En tout état de cause, il est constant que la clause intitulée « 22. CLAUSE RÉSOLUTOIRE - SANCTIONS » insérée au contrat de bail commercial principal en date du 8 avril 2013 liant la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à la S.A.S. PRINTEMPS prévoit : « 22.2 Sanctions : Indemnités et Pénalités. 22.2.1 [...] En cas de résiliation du Bail, si le Preneur ne libère pas les lieux dès sa constatation, il devra une indemnité d'occupation calculée sur la base du double du dernier loyer, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel. Il en sera de même en cas de résiliation non fautive ou de congé donné par le Preneur en fin de Bail, si celui-ci ne libère pas les lieux à la date d'effet du congé » (pièces PRINTEMPS n°4 et INGKA n°1, page 49).

Or, comme précédemment indiqué, il est démontré que la S.A.S. PRINTEMPS a procédé à une restitution partielle des locaux le 31 décembre 2021, portant sur une surface de : 16.086 - 3.608 - 1.240 = 11.238 m² sur la superficie totale de 16.086 m² donnée à bail, de sorte que son engagement de restitution des locaux à la date d'effet du congé a été exécuté en partie au sens des dispositions de l'article 1231 ancien du code civil susvisé, ce qui justifie que le montant de l'indemnité d'occupation conventionnelle constitutive de la clause pénale litigieuse soit réduit au montant du dernier loyer contractuel indexé appliqué aux seules surfaces occupées.

Il ressort du décompte d'indemnités d'occupation dues pour la période comprise entre le 1er janvier 2022, lendemain de la date d'effet du congé, et le 29 juillet 2022, date de restitution des locaux par la sous-locataire, produit aux débats par la bailleresse que la S.A. FNAC [Localité 24] a versé la somme de 1.294.307,02 euros le 20 mai 2022 et la somme de 203.994,03 euros le 29 novembre 2022 (pièce INGKA n°20), soit un montant total de 1.498.301,05 euros, dont la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC ne conteste pas qu'il correspond au loyer et aux charges locatives calculés en fonction des surfaces effectivement occupées par la sous-preneuse postérieurement à la date d'effet du congé.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que l'indemnité d'occupation a d'ores et déjà été réglée, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement formée à ce titre.

En conséquence, il convient d'ordonner la réduction du montant de l'indemnité d'occupation conventionnelle constitutive de la clause pénale au montant du dernier loyer contractuel indexé appliqué aux seules surfaces occupées postérieurement à la date d'effet de la résiliation du contrat de bail commercial, de constater que le montant de cette indemnité d'occupation ainsi réduite a déjà été réglé par la S.A. FNAC [Localité 24], et de débouter la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC de sa demande en paiement formée de ce chef. 

Sur la demande indemnitaire formée par la sous-locataire

Sur le manquement contractuel

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions de l'article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, la clause intitulée « 4. DURÉE ET DATE DE PRISE D'EFFET DU BAIL » insérée au contrat de bail commercial principal en date du 8 avril 2013 liant la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à la S.A.S. PRINTEMPS stipule : « 4.1 Le présent Bail est consenti pour la durée de douze années à compter rétroactivement du 1er janvier 2013 [...]. 4.2 Le Bail étant conclu pour une durée ferme de neuf années, le Preneur renonce expressément et irrévocablement, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-4 du Code de commerce, à donner congé à l'expiration des deux premières périodes triennales. Le Preneur ne pourra donc donner congé que pour le terme de neuf années après la Date de Prise d'Effet, en prévenant le Bailleur par acte extrajudiciaire » (pièces PRINTEMPS n°4 et INGKA n°1, page 16).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE II : DURÉE ET DATE DE PRISE D'EFFET DU BAIL » insérée au contrat de sous-location en date du 8 avril 2013 conclu entre la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] énonce : « Le sous-bail est consenti pour une durée de 12 années, commençant à courir à compter de la date d'effet du bail consenti par la société [Adresse 22] au BAILLEUR, soit rétroactivement à compter du 1er janvier 2013, pour se terminer à la date d'échéance du bail principal consenti au BAILLEUR. [...] Par dérogation aux dispositions des trois premiers alinéas du présent article, le PRENEUR reconnaît expressément que le sort du sous-bail suivra celui du bail principal : l'expiration ou la résiliation du second, pour quelque cause que ce soit, entraînant de plein droit l'expiration ou la résiliation du premier. Cependant, il est ici précisé que le BAILLEUR s'engage à faire toutes diligences afin que le PRENEUR puisse continuer à louer les locaux sous-loués, au minimum jusqu'à l'échéance du Bail principal. À cet égard, le BAILLEUR s'engage à : (I) ne pas user, pendant toute la durée du Bail principal, le cas échéant renouvelé, de sa faculté de résiliation triennale » (pièces PRINTEMPS n°5 et INGKA n°3, page 11). 

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que si la S.A.S. PRINTEMPS avait la possibilité de donner congé à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC pour le terme de la période novennale, elle s'était cependant engagée auprès de la S.A. FNAC [Localité 24] à ne pas user de cette faculté.

Or, il est établi que par acte d'huissier en date du 24 juin 2021, la S.A.S. PRINTEMPS a fait signifier à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC un congé du bail principal pour le 31 décembre 2021 (pièces PRINTEMPS n°6 et INGKA n°4), manquant ainsi à son obligation contractuelle envers la S.A. FNAC [Localité 24].

En conséquence, il convient de retenir qu'en délivrant un congé pour le 31 décembre 2021 à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC par acte d'huissier en date du 24 juin 2021, la S.A.S. PRINTEMPS a manqué à son obligation contractuelle envers la S.A. FNAC [Localité 24]. 

Sur le préjudice

En vertu des dispositions de l'article 1150 ancien du code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.

Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/02177 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWCM3

En outre, selon les dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

D'après les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE II : DURÉE ET DATE DE PRISE D'EFFET DU BAIL » insérée au contrat de sous-location en date du 8 avril 2013 conclu entre la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] prévoit qu' : « Il est expressément convenu entre les Parties que, dans le cas où la location par le Preneur des locaux sous-loués ne serait pas maintenue au minimum jusqu'à l'expiration du Bail principal renouvelé, sauf fait du Preneur ou défaut de renouvellement du Bail principal par suite d'un abandon de la demande de renouvellement du Bailleur auprès du Bailleur principal du fait d'un défaut d'accord entre le Bailleur principal et le Bailleur sur le loyer renouvelé, le Bailleur sera redevable envers le Preneur, à titre de seule réparation du préjudice causé au Preneur du fait de la rupture de la sous-location, d'une indemnité calculée conformément aux dispositions de l'article L. 145-14 du Code de Commerce en matière d'éviction d'un locataire commerçant » (pièces PRINTEMPS n°5 et INGKA n°3, page 12). 

Dès lors que la S.A.S. PRINTEMPS a manqué à son obligation contractuelle envers la S.A. FNAC [Localité 24], force est de constater qu'elle doit être tenue d'indemniser cette dernière, étant observé que si celle-ci n'a, légalement, aucun droit à la perception d'une indemnité d'éviction dans la mesure où aucun congé ne lui a été directement délivré dans les conditions de l'article L. 145-9 du code de commerce, les parties sont cependant, contractuellement, convenues de calculer le montant de l'indemnité due selon les critères de l'indemnité d'éviction.

Si la S.A. FNAC [Localité 24] produit aux débats un rapport d'expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [G] [R] et par Monsieur [X] [S] de la S.A.S. [S] ET ASSOCIÉS en date du 13 juin 2022 estimant le montant de son indemnité à la somme de 14.530.000 euros (pièce FNAC n°13), force est toutefois de constater que ce dernier n'est corroboré par aucun élément.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer la présente juridiction.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 6.000 euros, que la S.A. FNAC [Localité 24], demanderesse à l'action indemnitaire et qui a le plus intérêt à voir cette expertise prospérer, sera chargée de consigner. 

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. PRINTEMPS redevable d'une indemnité au profit de la S.A. FNAC [Localité 24], d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [L] [B], et de dire que la S.A. FNAC [Localité 24] devra consigner la somme de 6.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur l'opportunité d'une mesure de médiation

En vertu des dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose. 

En outre, selon les dispositions des trois premier alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, d'après les dispositions de l'article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d'enjoindre à la S.A. FNAC [Localité 24], à la S.A.S. PRINTEMPS et à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC de rencontrer Monsieur [H] [C] en qualité de médiateur, lequel pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur l'appel en garantie exercé par la locataire principale à l'encontre de la bailleresse

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.

En outre, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En vertu des dispositions de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Enfin, selon les dispositions du deuxième alinéa de l'article 1200 dudit code, les tiers peuvent se prévaloir d'un contrat notamment pour apporter la preuve d'un fait. 

En l'espèce, comme précédemment exposé, il est établi que par acte sous signature privée électronique en date du 16 septembre 2021, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel tripartite stipulant notamment : en sa clause intitulée « ARTICLE 2 : NOUVEAU BAIL », que « Le Bailleur déclare consentir à la FNAC, par acte séparé à régulariser le 30 octobre 2021 au plus tard, un nouveau bail commercial (ci-après le "Nouveau Bail") dans les conditions suivantes : - Local : Local Commercial : Numéro : 180 [...] Réserve Commerciale : Numéro : 79 [...] ; - Durée et date d'effet : Durée : dix années, dont six années fermes ; Date d'effet : 1er janvier 2022 [...] ; - Conditions financières : Le loyer de base annuel hors taxes est fixé à la somme de 1.830.709 euros [...] Hors Taxes et Hors Charges, la TVA supportée par le Preneur étant facturée en sus, ledit loyer étant réduit à titre exceptionnel et personnel à 1.680.709 euros HT/HC pendant les six premières années » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 3 : RÉALISATION PAR LE BAILLEUR DES TRAVAUX DE RESTRUCTURATION », qu' « En conséquence de la libération des locaux n°280, 380, 480 et 80 par le PRINTEMPS conformément au congé signifié en date du 24 juin 2021, les Parties s'accordent sur la nécessité de rendre les locaux n°180, 180A et 79 indépendants. [...] À cet effet, la FNAC s'engage à laisser au Bailleur, à ses représentants et ses prestataires l'accès à ses locaux. [...] Le Bailleur et la FNAC conviennent de régulariser, le 30 octobre 2021 au plus tard, un protocole portant sur la description détaillée des travaux de restructuration, leurs modalités de réalisation, le calendrier et le phasage desdits travaux de restructuration » (pièces PRINTEMPS n°8 et INGKA n°5, pages 3, 4, 5, 6 et 7).

Il résulte de la combinaison de ces stipulations que la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC s'est engagée à conclure avec la S.A. FNAC [Localité 24] un contrat de bail commercial ainsi qu'un protocole relatif aux travaux de restructuration devant tous deux être signés avant le 30 octobre 2021, étant observé que la S.A.S. PRINTEMPS est une partie tierce à ces deux obligations contractuelles.

Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
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Or, il ressort des éléments produits aux débats : que par courriel en date du 28 octobre 2021 à 19h, soit seulement deux jours avant la date butoir prévue, la bailleresse a transmis à la S.A. FNAC [Localité 24] « ci-joint le projet de bail et annexe sur Italie 2 ainsi qu'un avenant de prorogation pour finaliser "en douceur" », ledit avenant reportant la date de régularisation des deux actes contractuels susvisés au 15 décembre 2021 ; que par courriel en date du 21 janvier 2022 à 14h22, soit postérieurement à la nouvelle date de régularisation, la bailleresse a indiqué « Comme demandé, ci-joint les docs "PINEL" qui seront annexés dans les baux d'Italie 2 en 2022 » ; que par courriel du même jour à 16h27, la S.A. FNAC [Localité 24] a répondu « Nous te remercions pour cet envoi et te prions de trouver en retour nos mark-up sur les projets de bail et d'annexe » ; qu'ultérieurement, plusieurs réunions et conférences téléphoniques se sont tenues entre les parties ; que par lettre recommandée en date du 8 février 2022, la bailleresse s'est exprimée en ces termes « nous vous mettons en demeure de donner votre accord formel, dans un délai de 48h à réception de la présente sur le projet de bail définitif ci-joint. [...] À défaut de cet accord, nous prendrons acte de votre désistement définitif d'implantation au sein du Centre Commercial Italie DEUX et constaterons la caducité de nos accords portant sur le projet de bail et sur le protocole du 16 septembre 2021 » ; que par lettre recommandée en date du 10 février 2022, soit dans le délai de quarante-huit heures imposé, la S.A. FNAC [Localité 24] a déclaré « Il a ainsi été prévu aux articles 2 et 3 du protocole la signature concomitante, au plus tard le 30 octobre 2021, du nouveau bail et du protocole relatif aux travaux de restructuration. Or, vous avez unilatéralement décidé de nous imposer la signature du seul nouveau bail dans un premier temps, en ajournant la signature du protocole relatif aux travaux de restructuration au 31 mars 2022, sans qu'aucun projet n'ait encore été établi, tout en préservant vos intérêts en ajoutant au sein de l'article 36 du projet de bail les clauses suivantes nous faisant accepter d'avance de souffrir vos futurs travaux de restructuration. [...] C'est donc conformément au protocole du 16 septembre 2021 que nous refusons cette version du projet de nouveau bail, ce alors que sa discussion avait bien avancé, grâce notamment aux nombreuses concessions que nous vous avons faites, notamment au niveau des charges récupérables. Il est évident que vous tentez en réalité de contourner le blocage actuel concernant l'établissement du protocole relatif aux travaux de restructuration. Et ce blocage tient à notre sens à deux difficultés qui vous sont imputables. D'une part, vous n'êtes toujours pas en mesure de nous présenter un projet précis de restructuration, qu'il s'agisse : - De la délimitation exacte des zones de notre magasin qui seront impactées par vos futurs travaux ; - Du phasage des travaux, en ce compris les dates de début et de fin de travaux. [...] En conclusion, nous faisons le constat que (i) c'est votre difficulté à nous présenter un projet clair et précis qui est à l'origine du blocage actuel, et que (ii) vous tentez de masquer cette carence en prétendant nous imposer un projet imprécis et bien plus impactant que prévu. Cette manière de procéder heurte donc, non seulement l'économie générale et les stipulations du protocole du 16 septembre 2021, mais encore le principe de bonne foi qui doit guider tant la négociation que l'exécution de nos relations contractuelles » ; et que par lettre recommandée en date du 23 février 2022, la bailleresse a mentionné que « du fait de l'absence d'accord sur le projet de bail au 12 février 2022, date d'expiration du délai de 48h suivant la réception le 10 février de notre courrier du 8 février 2022 : - nous constatons l'absence d'accord portant sur le projet de bail, et par conséquent la fin des pourparlers » (pièces FNAC n°3, n°4, n°5, n°6 et n°7, et pièces INGKA n°6 et n°8). 

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, d'une part n'a jamais transmis à la S.A. FNAC [Localité 24] un quelconque projet de protocole relatif aux travaux de restructuration à réaliser dans les locaux, et d'autre part a imposé à cette dernière des délais de réponse insuffisants, et partant intenables, la contraignant à se positionner systématiquement sous quarante-huit heures, de sorte que la caducité du protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021 prononcée aux termes de la présente décision lui est exclusivement imputable, ce manquement contractuel à l'égard de la S.A. FNAC [Localité 24] constituant également une faute extracontractuelle à l'égard de la S.A.S. PRINTEMPS.

Le protocole d'accord transactionnel tripartite en date du 16 septembre 2021 prévoit : en sa clause intitulée « ARTICLE 4 : INDEMNITÉ », que « Sous réserve du parfait respect des termes du protocole par les Parties, le PRINTEMPS versera à la FNAC une indemnité forfaitaire compensatrice du trouble causé par les travaux de séparation des locaux 180 et 79 consécutifs au congé délivré le 24 juin 2021 et arrêtée d'un commun accord à la somme forfaitaire, globale et définitive de 1.700.000 € [...] non soumise à la TVA » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 5 : RENONCIATION À RECOURS », qu' « En contrepartie de l'indemnité octroyée par le PRINTEMPS ci-dessus à l'article 4 et sous réserve de la parfaite exécution du présent Protocole, ce qui inclut la signature du Nouveau Bail prévu ci-dessus à l'article 3 et du protocole prévu à l'article 4 au sujet des travaux de séparation, la FNAC déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre du PRINTEMPS, du Bailleur et de leur mandataire, dont la cause ou l'objet serait la modification du local et les travaux ci-avant décrits, et par conséquent renonce à réclamer à ces derniers toute autre indemnité notamment au titre de tous préjudices matériels et immatériels [...]. Plus généralement, la FNAC déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre de la société le PRINTEMPS au titre de l'exécution du sous-bail signé le 8 avril 2013 et des suites du congé du 24 juin 2021 qui lui a été dénoncé » (pièces PRINTEMPS n°8 et INGKA n°5, page 7).

Dès lors, force est de constater que le préjudice subi par la S.A.S. PRINTEMPS en raison de la faute extracontractuelle commise à son encontre par la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC consiste en la perte de chance de voir limiter le montant de l'indemnité due à la S.A. FNAC [Localité 24] à la somme de 1.700.000 euros, ce qui justifie que la deuxième soit condamnée à garantir la première du paiement de la fraction d'indemnité excédant cette somme.

En conséquence, il convient de condamner la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à garantir la S.A.S. PRINTEMPS du paiement de la fraction d'indemnité excédant la somme de 1.700.000 euros due à la S.A. FNAC [Localité 24]. 

Sur la compensation

D'après les dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, l'article 1347-1 du même code dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] sont titulaires de créances réciproques l'une envers l'autre, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation judiciaire formée par cette dernière.

En conséquence, il convient d'ordonner la compensation judiciaire entre la créance de sous-loyers et de charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 et de frais de remplacement des escalators de la S.A.S. PRINTEMPS d'un montant de 519.153,88 euros T.T.C. d'une part, et la créance d'indemnité de la S.A. FNAC [Localité 24] d'autre part.

Sur le sursis à statuer

Aux termes des dispositions de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le montant de la créance d'indemnité de la S.A. FNAC [Localité 24] et le montant de la condamnation à paiement de la S.A.S. PRINTEMPS après compensation ne pourront être définitivement fixés qu'après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, il convient de surseoir à statuer sur ces prétentions.

En conséquence, il convient de surseoir à statuer sur le montant de la créance d'indemnité de la S.A. FNAC [Localité 24] et sur le montant de la condamnation à paiement de la S.A.S. PRINTEMPS après compensation, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif. 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l'instance, conformément au premier alinéa de l'article 153, de l'article 172 et de l'article 379 dudit code disposant que d'une part, la décision qui ordonne une mesure d'instruction et le sursis à statuer ne dessaisissent pas le juge, et que d'autre part, dès que la mesure d'instruction est exécutée ainsi qu'à l'expiration du sursis, l'instance se poursuit à la diligence du juge, de sorte que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'à ce stade, dans la mesure où le montant des condamnations finales n'est pas déterminé, rien ne justifie que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

PRONONCE la caducité, à effet rétroactif au 16 septembre 2021, du protocole d'accord transactionnel conclu entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] par acte sous signature privée électronique en date du 16 septembre 2021,

FIXE la créance de la S.A.S. PRINTEMPS à l'encontre de la S.A. FNAC [Localité 24] au titre de l'arriéré de sous-loyers et de charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 et du coût des travaux de remplacement des escalators à la somme de 519.153,88 euros T.T.C. (CINQ CENT DIX-NEUF MILLE CENT CINQUANTE-TROIS euros et QUATRE-VINGT-HUIT centimes toutes taxes comprises),


RAPPELLE que le sort de la saisie conservatoire pratiquée par la S.A.S. PRINTEMPS sur les comptes bancaires de la S.A. FNAC [Localité 24] ouverts dans les livres de la S.A. BNP PARIBAS par acte d'huissier de justice en date du 12 janvier 2022 sera régi par les dispositions des articles L. 523-2, et R. 523-7 à R. 523-10 du code des procédures civiles d'exécution,

ORDONNE la réduction du montant de l'indemnité d'occupation conventionnelle, stipulée à la clause pénale intitulée « 22. CLAUSE RÉSOLUTOIRE - SANCTIONS » insérée au contrat de bail commercial liant la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à la S.A.S. PRINTEMPS conclu par acte sous signature privée en date du 8 avril 2013, au montant du dernier loyer contractuel indexé appliqué aux seules surfaces occupées postérieurement à la date d'effet de la résiliation du contrat de bail commercial, 

CONSTATE que le montant de l'indemnité d'occupation susvisée ainsi réduit a déjà été réglé par la S.A. FNAC [Localité 24], 

DÉBOUTE la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC de sa demande en paiement de l'indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.S. PRINTEMPS,

DÉCLARE la S.A.S. PRINTEMPS redevable d'une indemnité au profit de la S.A. FNAC [Localité 24] en réparation du préjudice causé à cette dernière du fait du congé pour le 31 décembre 2021 signifié à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC par acte d'huissier de justice en date du 24 juin 2021,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :

Monsieur [L] [B]
S.A.S. [B] EXPERTISES
[Adresse 9]
Tél. : 01.42.55.00.07 
Courriel : [Courriel 20]

avec pour mission de :

– convoquer les parties ainsi que leurs conseils respectifs ; 
– se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;
– rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le contrat de sous-bail commercial conclu entre la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] par acte sous signature privée en date du 8 avril 2013, ainsi que de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de :
1. déterminer le montant de l'indemnité due par la S.A.S. PRINTEMPS à la S.A. FNAC [Localité 24], et calculée comme en matière d'indemnité d'éviction : a) dans le cas d'une perte du fonds de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, et de la réparation du trouble commercial ; b) dans le cas de la possibilité d'un transfert du fonds de commerce, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : l'acquisition d'un titre locatif présentant les mêmes avantages que l'ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial ;
2. apprécier si l'éviction de la S.A. FNAC [Localité 24] entraînera la perte du fonds ou son transfert ;
– rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
– dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 6.000 (SIX MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.A. FNAC PARIS auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 26]), avec copie de la présente décision, au plus tard le 30 janvier 2026,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

RAPPELLE que l'expert judiciaire dispose de la faculté de concilier les parties,

DIT que l'expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A. FNAC [Localité 24], à la S.A.S. PRINTEMPS et à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiateur :


Monsieur [H] [C]
[Adresse 13]
Tél. : 06.80.65.07.69
Courriel : [Courriel 23] 

avec pour mission de : 
– informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; 
– recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert judiciaire l'aura informé de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'expert judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que le médiateur ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par le médiateur :

– le médiateur en avisera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; 
– la mission du médiateur prendra fin sans rémunération ;
– l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire ;

DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

– le médiateur pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre lui et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; 
– le médiateur en avisera sans délai l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;
– le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, le médiateur informera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 18 décembre 2026 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

ORDONNE la compensation judiciaire entre la créance de sous-loyers et de charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 et de frais de remplacement des escalators de la S.A.S. PRINTEMPS d'un montant de 519.153,88 euros T.T.C. d'une part, et la créance d'indemnité de la S.A. FNAC [Localité 24] d'autre part,

CONDAMNE la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à garantir la S.A.S. PRINTEMPS du paiement de la fraction d'indemnité excédant la somme de 1.700.000 (UN MILLION SEPT CENT MILLE) euros due à la S.A. FNAC [Localité 24],

ORDONNE le sursis à statuer sur le montant de la créance d'indemnité de la S.A. FNAC [Localité 24] et sur le montant de la condamnation à paiement de la S.A.S. PRINTEMPS après compensation, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée du mardi 24 mars 2026 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


Fait et jugé à [Localité 24] le 19 Novembre 2025


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 24] [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BLATTER (P0441)
 Me BENAZERAH (D1097
 Me TALBOURDET (R0045)
C.C.C.
délivrées le :
à M. [B]
 M. [C] 


■

18° chambre 
3ème section

N° RG 22/02177 

N° Portalis 352J-W-B7G-CWCM3

N° MINUTE : 2

Assignation du :
07 Février 2022

EXPERTISE

[L] [B]
[Adresse 8] 
[Localité 14]
Tél. : 01.42.55.00.07 
[Courriel 20]







JUGEMENT 
rendu le 19 Novembre 2025 
DEMANDERESSE

S.A.S. PRINTEMPS (RCS de [Localité 24] 503 314 767)
[Adresse 1]
[Localité 15]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441


DÉFENDERESSES

S.A. FNAC [Localité 24] (RCS de [Localité 21] 350 127 460)
[Adresse 28]
[Localité 18]

représentée par Maître Jacky BENAZERAH, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1097, et assistée de Maître Frédéric PLANCKEEL, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/02177 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWCM3

S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC anciennement dénommée S.N.C. VANDREZANNE (RCS de [Localité 27] 879 643 989)
[Adresse 12]
[Localité 16]

représentée par Maître Paul TALBOURDET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0045





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 04 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025, puis prorogé successivement au 21 Mai 2025, au 25 Septembre 2025 et au 19 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 avril 2013, la S.A.S. [Adresse 22] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. PRINTEMPS des locaux n°46b, n°47, n°51, n°52, n°54, n°55, n°79, n°80, n°180, n°180a, n°280, n°380 et n°480 composés de locaux commerciaux, de bureaux et de réserves d'une superficie totale de 16.590 m² situés au sein du centre commercial dénommé « CENTRE COMMERCIAL ITALIE 2 » implanté dans l'ensemble immobilier sis 3, 11, [Adresse 3], et [Adresse 5] – 10, 14, 18, 22, 24, 28, 32, 34, [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 10] [Adresse 11] – 2 à 6, 8, 10, et [Adresse 2] [Adresse 4] à [Localité 25] cadastré section EA numéro [Cadastre 17] pour une durée de douze années à effet rétroactif au 1er janvier 2013 afin qu'y soit exercée une activité de vente de tous biens et services commercialisés dans un grand magasin, y compris la vente de produits alimentaires, sous l'enseigne « PRINTEMPS », moyennant le versement d'un loyer annuel initial fixe de base d'un montant de 3.120.987 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'un loyer annuel additionnel variable correspondant à la différence entre, d'une part le montant du loyer de base, et d'autre part le montant équivalent à 2,5% du chiffre d'affaires annuel hors taxes dans le cas où celui-ci serait inférieur à la somme de 70.959.663 euros, à 2% du chiffre d'affaires annuel hors taxes dans le cas où celui-ci serait compris entre la somme de 70.959.663 euros et la somme de 165.536.353 euros, à 1,8% du chiffre d'affaires annuel hors taxes dans le cas où celui-ci serait compris entre la somme de 165.536.353 euros et la somme de 201.008.428 euros, et à 1,5% du chiffre d'affaires annuel hors taxes dans le cas où celui-ci serait supérieur à la somme de 201.008.428 euros, payables trimestriellement à terme à échoir, les réserves n°46b, n°47, n°51, n°52, n°54 et n°55 d'une superficie totale de 504 m² d'une part, et le local « Espace Beauté » d'une superficie de 250 m² d'autre part, devant être restitués anticipativement respectivement le 31 décembre 2013 et le 30 juin 2015 en contrepartie du règlement par la bailleresse d'une indemnité d'un montant de 100.000 euros hors taxes et d'une diminution du loyer annuel fixe de base d'un montant de 21.000 euros.

Par acte sous signature privée du même jour, la S.A.S. PRINTEMPS, en qualité de locataire principale, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A. FNAC [Localité 24], en qualité de sous-locataire, des surfaces commerciales localisées au niveau bas d'une superficie approximative de 3.608 m² et des réserves localisées au sous-sol d'une superficie approximative de 1.240 m² situées au sein du centre commercial susvisé pour une durée de douze années à effet rétroactif au 1er janvier 2013 afin qu'y soit exercée une activité de vente au détail sous l'enseigne « FNAC » de produits et services liés à la culture, aux loisirs et à la communication sous toutes ses formes, et notamment d'appareils audiovisuels (TV, Hi-fi, radio, vidéo,...), informatiques, bureautiques, de téléphonie et leurs accessoires ou pièces détachées, ou encore le service après-vente y afférent, de livres, de disques, de logiciels, de jeux micro, de vidéogrammes, de tous supports de l'image, du son ou de l'écrit, de travaux photo, de voyages, de séjours, de spectacles, de produits juridiques, financiers ou d'assurances, de produits de restauration froide à titre accessoire et de service rendu à la clientèle, à l'exclusion de la restauration classique, et conformément au cahier des charges, de papeterie, de jeux, de jouets, de produits éducatifs et de loisirs créatifs, et de petit électrodomestique et accessoires s'y rapportant, moyennant le versement d'un loyer annuel initial fixe de base d'un montant de 1.707.467 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'un loyer annuel additionnel variable correspondant à la différence positive entre le montant du loyer de base et le montant équivalent à 2,5% du chiffre d'affaires annuel hors taxes payables trimestriellement à terme à échoir, avec octroi d'une franchise d'un montant annuel de 75.000 euros hors taxes et hors charges au titre de chacune des deux premières années.

Par acte sous signature privée en date du 30 décembre 2013, la S.A.S. [Adresse 22] et la S.A.S. PRINTEMPS ont conclu un avenant au contrat de bail commercial principal reportant la date de restitution anticipée de la réserve n°47 au 31 décembre 2015 au plus tard, moyennant le versement d'un loyer annuel d'un montant de 17.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2014.

Par acte sous signature privée en date du 11 décembre 2019, la S.A.S. [Adresse 22] a apporté en nature la propriété des locaux donnés à bail à la S.N.C. SNC VANDREZANNE, devenue depuis la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC.

Par lettre en date du 9 juin 2021, la S.A.S. PRINTEMPS a informé la S.A. FNAC [Localité 24] de son intention de restituer les locaux pour la fin de l'année.

Par acte d'huissier en date du 24 juin 2021 dénoncé à la S.A. FNAC [Localité 24] le 29 juin 2021, la S.A.S. PRINTEMPS a fait signifier à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC un congé du bail principal pour le 31 décembre 2021.


Par acte sous signature privée électronique en date du 16 septembre 2021, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel tripartite aux termes duquel : la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC s'est engagée à donner à bail commercial à la S.A. FNAC [Localité 24], par acte à régulariser pour le 30 octobre 2021 au plus tard, le local n°180 et la réserve n°79 pour une durée de dix années, moyennant le versement d'un loyer annuel initial fixe de base d'un montant de 1.680.709 euros hors taxes et hors charges pour les six premières années et d'un montant de 1.830.709 euros hors taxes et hors charges pour les quatre dernières années ainsi que d'un loyer annuel additionnel variable correspondant à la différence positive entre le montant du loyer de base et le montant équivalent à 2,5% du chiffre d'affaires annuel hors taxes payables trimestriellement à terme à échoir ; la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC s'est engagée à réaliser, à ses frais exclusifs, des travaux de restructuration visant notamment à rendre indépendants le local n°180 et la réserve n°79, et devant faire l'objet d'un protocole à régulariser pour le 30 octobre 2021 au plus tard, ainsi qu'à verser à la S.A. FNAC [Localité 24] une indemnité transactionnelle d'un montant de 200.000 euros hors taxes en indemnisation de la gêne occasionnée ; et la S.A.S. PRINTEMPS s'est engagée à verser une indemnité transactionnelle d'un montant de 80.000 euros à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et d'un montant de 1.700.000 euros hors taxes à la S.A. FNAC [Localité 24]. 

Constatant que les locaux sous-loués à la S.A. FNAC [Localité 24] étaient toujours occupés par cette dernière, la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC a, suivant procès-verbal dressé contradictoirement par huissier de justice en date du 31 décembre 2021, refusé la restitution des clefs par la S.A.S. PRINTEMPS.

Reprochant à la S.A. FNAC [Localité 24] de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses sous-loyers et charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 et des deux premiers trimestres de l'année 2021 ainsi que du coût des travaux de remplacement des escalators, la S.A.S. PRINTEMPS a, par acte d'huissier en date du 12 janvier 2022 dénoncé à la première le 17 janvier 2022, fait procéder à une saisie conservatoire d'un montant de 1.326.871,05 euros sur les comptes bancaires de celle-ci ouverts dans les livres de la S.A. BNP PARIBAS, laquelle s'est révélée partiellement fructueuse à hauteur d'un montant de 31.668,73 euros. 

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 21 janvier 2022, la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC a mis en demeure la S.A.S. PRINTEMPS de lui verser la somme totale de 5.137.746,05 euros T.T.C. en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 décembre 2021 et de l'indemnité d'occupation conventionnelle arrêtée au 20 janvier 2022. 

Par exploit d'huissier en date du 7 février 2022, la S.A.S. PRINTEMPS a fait assigner la S.A. FNAC PARIS devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme de 1.326.871,05 euros, en exécution forcée du protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021 et en garantie du montant des indemnités d'occupation réclamées par la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/02177.

En l'absence de conclusion d'un nouveau contrat de bail commercial avec la S.A. FNAC [Localité 24] malgré plusieurs échanges de correspondances entre le 28 octobre 2021 et le 18 mars 2022, la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC a, postérieurement à l'introduction de la présente instance, par actes d'huissier en date du 29 avril 2022, fait signifier à cette dernière ainsi qu'à la S.A.S. PRINTEMPS une sommation de quitter les lieux.

Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/02177 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWCM3

Par exploit d'huissier en date du 30 mai 2022, la S.A. FNAC [Localité 24] a fait assigner la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC en intervention forcée. 

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/07008.

Par ordonnance contradictoire en date du 1er juillet 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances sous le seul numéro de répertoire général RG 22/02177. 

La S.A. FNAC [Localité 24] a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs auprès de la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC suivant procès-verbal de constat dressé contradictoirement par huissier de justice en date du 29 juillet 2022. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 mars 2024, la S.A.S. PRINTEMPS demande au tribunal, sur le fondement des articles 1109, 1134 ancien, 1152 ancien, 1172, 1186, 1187 ,1200, 1382 ancien, 1722 et 1728 du code civil, et des articles L. 511-1, L. 511-2 et L. 521-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :

– condamner la S.A. FNAC [Localité 24] à lui payer la somme de 519.153,88 euros T.T.C. correspondant à l'arriéré de sous-loyers, de charges et de taxes locatives, et au coût des travaux de remplacement des escalators ;
– juger que la S.A. FNAC [Localité 24] est devenue, par l'effet du congé qui lui a été régulièrement dénoncé le 29 juin 2021, occupante sans droit ni titre des locaux, étant rappelé que le sous-bail a pris fin concomitamment à la fin du bail principal et que la S.A. FNAC [Localité 24] ne dispose d'aucun droit à se maintenir dans les lieux ;
– juger qu'il résulte du protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021 que la S.A. FNAC [Localité 24] a renoncé plus généralement « irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à [son] encontre [...] au titre de l'exécution du sous-bail et des suites du congé du 24 juin 2021 qui lui a été dénoncé » ;
– en conséquence, condamner la S.A. FNAC [Localité 24] à la garantir du montant de l'indemnité d'occupation et des autres sommes, à hauteur de 5.028.311,65 euros T.T.C., réclamées pour la totalité du site par la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC ;
– débouter la S.A. FNAC [Localité 24] de ses demandes reconventionnelles ;
– débouter la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre ;
– juger que la stipulation du bail relative à l'indemnité d'occupation à défaut de libération des locaux ne peut plus recevoir application eu égard au protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021 ;
– juger qu'il s'agit d'une clause pénale qui doit être considérée comme excessive et qui doit être ramenée à de plus justes proportions ;
– condamner la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC in solidum avec la S.A. FNAC [Localité 24] à la garantir du montant de l'indemnité d'occupation et des autres sommes, à hauteur de 5.028.311,65 euros T.T.C., réclamées pour la totalité du site par la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC ;
– condamner la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à la garantir de toute somme qui serait allouée à la S.A. FNAC [Localité 24] à quelque titre que ce soit, notamment au titre d'une indemnité d'éviction, la première ayant concouru, par son refus de signer le nouveau bail avec la seconde, à permettre à cette dernière de soutenir la caducité du protocole et de réclamer le paiement d'une indemnité d'éviction à laquelle celle-ci avait renoncé ;
– en tout état de cause, juger que ses obligations respectives à l'égard de la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et de la S.A. FNAC [Localité 24], et les obligations de la S.A. FNAC [Localité 24] à l'égard de la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, n'étaient pas interdépendantes et s'exécutaient séparément ;

– juger que la caducité du protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021, si elle devait être prononcée, mettrait fin au contrat pour l'avenir sans effet rétroactif ;
– confirmer la validité de la saisie conservatoire autorisée entre les mains de la S.A. BNP PARIBAS à hauteur du montant de 31.688,73 euros ;
– condamner la S.A. FNAC [Localité 24] à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A. FNAC [Localité 24] aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de saisie conservatoire, de la dénonciation à la débitrice, de la signification de l'assignation, ainsi que les droits de plaidoirie et d'enrôlement, avec distraction au profit de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;
– écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir du chef des demandes de la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC ou de la S.A. FNAC [Localité 24].

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 avril 2024, la S.A. FNAC PARIS sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1169, 1187, 1231-5 et 2044 du code civil, et des articles L. 145-14 et L. 145-32 du code de commerce, de :
 
– juger qu'elle n'est tenue d'une indemnité d'occupation qu'au titre des locaux qu'elle a occupés pour la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 29 juillet 2022, date de restitution de ces locaux ;
– juger manifestement excessive l'indemnité d'occupation prévue à la clause 22.1 du bail liant la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à la S.A.S. PRINTEMPS, et la réduire au montant du loyer et des charges du sous-bail ;
– débouter la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A.S. PRINTEMPS de toutes leurs demandes ;
– dire et juger que la S.A.S. PRINTEMPS a fautivement provoqué l'extinction prématurée du sous-bail en date du 8 avril 2013 ;
– dire et juger caduc et dépourvu d'effet le protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021 conclu avec la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A.S. PRINTEMPS ;
– à titre subsidiaire, si le tribunal ne le juge pas caduc, prononcer la résolution judiciaire du protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021, avec effet rétroactif en raison de son inexécution totale ;
– en tout état de cause, condamner la S.A.S. PRINTEMPS à lui payer une indemnité d'un montant de 14.530.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir, avec capitalisation annuelle des intérêts ;
– en cas de condamnation prononcée à son encontre au profit de la S.A.S. PRINTEMPS, ordonner la compensation entre leurs créances réciproques ;
– condamner solidairement la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A.S. PRINTEMPS à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A.S. PRINTEMPS aux dépens ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 avril 2024, la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC réclame au tribunal, sur le fondement des articles 1134 ancien, 1186, 1188, 1199 et 1231-5 du code civil, de :

– condamner la S.A.S. PRINTEMPS à lui payer la somme de 5.028.311,65 euros en règlement des sommes dues pour la période postérieure au 1er janvier 2022 inclus ;
– à titre principal, débouter la S.A.S. PRINTEMPS de ses demandes formées à son encontre ;

– à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire ayant pour mission d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction demandée par la S.A. FNAC [Localité 24] à la S.A.S. PRINTEMPS ;
– constater la compensation entre les sommes qu'elle serait condamnée à payer à la S.A.S. PRINTEMPS et les sommes que cette dernière serait condamnée à lui payer à due concurrence de celles-ci ;
– en tout état de cause, débouter la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] de toutes leurs demandes formées à son encontre ;
– condamner in solidum la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] à lui payer la somme de 35.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] aux dépens ;
– écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir uniquement en ce qui concerne les demandes reconventionnelles formées par la S.A.S. PRINTEMPS à son encontre, et à défaut subordonner l'exécution provisoire sur ce chef à la constitution d'une garantie suffisante sous forme de cautionnement bancaire pour répondre de toute restitution, sans préjudice de compensation.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 juin 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 4 décembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025, puis prorogée successivement au 21 mai 2025, au 25 septembre 2025 et au 19 novembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. PRINTEMPS et de la S.A. FNAC [Localité 24] aux fins de voir « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.
 
Sur le sort du protocole d'accord transactionnel

Sur la demande reconventionnelle principale de caducité du protocole

Aux termes des dispositions de l'article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. 

En outre, en application des dispositions de l'article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En vertu des dispositions de l'article 2044 dudit code, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Selon les dispositions de l'article 2048 de ce code, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/02177 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWCM3

Le premier alinéa de l'article 1188 et le deuxième alinéa de l'article 1189 du susdit code disposent que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci. 

D'après les dispositions de l'article 1186 du code susvisé, un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie. La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement. 

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1187 du code susmentionné, la caducité met fin au contrat. 

En l'espèce, le protocole d'accord transactionnel conclu par acte sous signature privée électronique en date du 16 septembre 2021 entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 1er : ÉCONOMIE GÉNÉRALE DE L'ACCORD », que « l'économie générale de l'accord organisé aux présentes repose sur les principes suivants que les parties déclarent accepter : - le caractère indivisible : 1/ de la conclusion d'un nouveau bail portant sur le local n°180 [...] et le local n°79 [...] ; 2/ de la signature d'un protocole permettant la réalisation par le Bailleur de travaux de restructuration des locaux objet du Bail en ce compris les travaux de séparation des locaux objet du Bail à l'effet de rendre les Locaux 180 et 79 indépendants, conformément au plan de principe annexé aux présentes et qui restera à valider par les Parties (ci-après les "travaux de restructuration") ; 3/ de la faculté pour la FNAC de restituer une surface d'environ 500 m2 GLA environ dépendant du local n°79, moyennant une réduction du loyer calculée au prorata des m2 GLA restitués sur la base d'un prix unitaire de 377,48 € / m² GLA et une réduction de charges communes de 100.000 € hors taxes par an ; - le parfait respect des obligations de paiement des loyers, charges et accessoires par les Parties vis-à-vis de leur Bailleur respectif, tant au titre du Bail et du contrat de sous-location du 8 avril 2013, et ce pendant l'exécution dudit protocole » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 2 : NOUVEAU BAIL », que « 2.1. Conditions du Nouveau Bail portant sur les Locaux n°180 et 79 : Le Nouveau Bail qui sera conclu entre le Bailleur et la FNAC ne saurait maintenir ou faire naître, s'agissant du Local qui en fait l'objet, aucune obligation à l'égard de la société le PRINTEMPS, tiers audit Nouveau Bail, à l'exception de la prise en charge des travaux liés à la présence d'amiante dans les locaux objet du Nouveau Bail. À cet égard, compte tenu de l'incertitude de la date à laquelle lesdits travaux devront être réalisés, et en contrepartie de la renonciation du Bailleur au bénéfice des stipulations contenues à l'article 28 du Bail conclu entre le PRINTEMPS et le Bailleur le 8 avril 2013 pour les seuls locaux inclus dans le Nouveau Bail, tels que désignés ci-après, le PRINTEMPS versera au Bailleur une indemnité transactionnelle, forfaitaire définitive fixée de manière irrévocable à la somme de 80.000 € [...] qui sera versée par le PRINTEMPS au Bailleur au plus tard le jour de la libération des locaux par le PRINTEMPS. Le Bailleur déclare consentir à la FNAC, par acte séparé à régulariser le 30 octobre 2021 au plus tard, un nouveau bail commercial (ci-après le "Nouveau Bail") dans les conditions suivantes : - Local : Local Commercial : Numéro : 180 [...] Réserve Commerciale : Numéro : 79 [...] ; - Durée et date d'effet : Durée : dix années, dont six années fermes ; Date d'effet : 1er janvier 2022 [...] ; - Conditions financières : Le loyer de base annuel hors taxes est fixé à la somme de 1.830.709 euros [...] Hors Taxes et Hors Charges, la TVA supportée par le Preneur étant facturée en sus, ledit loyer étant réduit à titre exceptionnel et personnel à 1.680.709 euros HT/HC pendant les six premières années. [...] 2.2. Faculté de restitution de surface dépendant du local n°79 : La FNAC bénéficie de la faculté de restituer au [19] une surface de 500 m² GLA environ, et ce pendant la durée du Nouveau Bail [...]. Concernant les travaux de séparation du local 79, le Bailleur prendra à sa charge exclusivement le montage du mur séparatif et les travaux de transformation des équipements communs permettant l'exploitation du Local, y compris l'alimentation en fluides. Les parties conviendront ultérieurement des modalités et du planning de mise en œuvre, en fonction de l'état des équipements susvisés. En outre, le Bailleur versera à la FNAC une indemnité forfaitaire, globale et définitive, toutes causes et préjudices confondus, d'un montant de 200.000 € [...] non soumis à la TVA, en compensation du trouble subi du fait des travaux de séparation susvisés [...] » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 3 : RÉALISATION PAR LE BAILLEUR DES TRAVAUX DE RESTRUCTURATION », qu' « En conséquence de la libération des locaux n°280, 380, 480 et 80 par le PRINTEMPS conformément au congé signifié en date du 24 juin 2021, les Parties s'accordent sur la nécessité de rendre les locaux n°180, 180A et 79 indépendants. [...] À cet effet, la FNAC s'engage à laisser au Bailleur, à ses représentants et ses prestataires l'accès à ses locaux. [...] Le Bailleur et la FNAC conviennent de régulariser, le 30 octobre 2021 au plus tard, un protocole portant sur la description détaillée des travaux de restructuration, leurs modalités de réalisation, le calendrier et le phasage desdits travaux de restructuration » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 4 : INDEMNITÉ », que « Sous réserve du parfait respect des termes du protocole par les Parties, le PRINTEMPS versera à la FNAC une indemnité forfaitaire compensatrice du trouble causé par les travaux de séparation des locaux 180 et 79 consécutifs au congé délivré le 24 juin 2021 et arrêtée d'un commun accord à la somme forfaitaire, globale et définitive de 1.700.000 € [...] non soumise à la TVA » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 5 : RENONCIATION À RECOURS », qu' « En contrepartie de l'indemnité octroyée par le PRINTEMPS ci-dessus à l'article 4 et sous réserve de la parfaite exécution du présent Protocole, ce qui inclut la signature du Nouveau Bail prévu ci-dessus à l'article 3 et du protocole prévu à l'article 4 au sujet des travaux de séparation, la FNAC déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre du PRINTEMPS, du Bailleur et de leur mandataire, dont la cause ou l'objet serait la modification du local et les travaux ci-avant décrits, et par conséquent renonce à réclamer à ces derniers toute autre indemnité notamment au titre de tous préjudices matériels et immatériels [...]. Plus généralement, la FNAC déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre de la société le PRINTEMPS au titre de l'exécution du sous-bail signé le 8 avril 2013 et des suites du congé du 24 juin 2021 qui lui a été dénoncé. Réciproquement, sous réserve de la parfaite exécution du présent Protocole et du règlement des loyers et charges échus et à échoir jusqu'à la fin du sous-bail, le PRINTEMPS déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre de la FNAC au titre de l'exécution du sous-bail signé le 8 avril 2013 et des suites du congé du 24 juin 2021. Enfin, le Bailleur, sous réserve de la parfaite exécution du présent protocole, et du règlement par le PRINTEMPS de l'indemnité transactionnelle visée à l'article 2.1 ci-avant, déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre du PRINTEMPS au titre de l'obligation de désamiantage contenue à l'article 28 du bail signé le 8 avril 2013 pour les seuls locaux faisant l'objet du Nouveau Bail » (pièces PRINTEMPS n°8 et INGKA n°5, pages 3, 4, 5, 6, 7 et 8).

Contrairement à ce que soutient à tort la demanderesse, il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles, lesquelles sont dénuées d'ambiguïté, que la commune intention des trois parties a été de rendre indivisibles les trois actes que constituent le protocole d'accord transactionnel signé, le nouveau contrat de bail commercial et le protocole relatif aux travaux de restructuration à conclure entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A. FNAC [Localité 24].


Or, il est établi que malgré plusieurs échanges de correspondances entre le 28 octobre 2021 et le 18 mars 2022 (pièces FNAC n°3 à n° 8, et pièces INGKA n°6, n°8 et n°9), aucun contrat de bail commercial ni aucun protocole afférent aux travaux de restructuration n'a finalement été signé entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A. FNAC [Localité 24].

De même, si la S.A.S. PRINTEMPS justifie avoir réglé à la bailleresse l'indemnité transactionnelle d'un montant de 80.000 euros par virement bancaire en date du 24 décembre 2021 (pièce PRINTEMPS n°22), force est toutefois de constater qu'elle n'a pas versé à la S.A. FNAC [Localité 24] l'indemnité transactionnelle d'un montant de 1.700.000 euros.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le protocole d'accord transactionnel tripartite en date du 16 septembre 2021 n'a été que partiellement exécuté, et qu'en l'absence de conclusion d'un contrat de bail commercial et d'un protocole relatif aux travaux de restructuration entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A. FNAC [Localité 24], ledit protocole d'accord transactionnel est devenu caduc rétroactivement à compter de sa date de signature. 

En conséquence, il convient de prononcer la caducité du protocole d'accord transactionnel conclu entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] par acte sous signature privée électronique en date du 16 septembre 2021.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de résolution judiciaire du protocole

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est fait droit à la demande principale de caducité du protocole d'accord transactionnel, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de résolution judiciaire de ce dernier, laquelle n'est formée par la S.A. FNAC [Localité 24] qu'à titre subsidiaire. 

Sur la demande en paiement formée par la locataire principale 

Sur la créance locative

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de sous-location litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.


En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE VI : CHARGES » insérée au contrat de sous-location conclu entre la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] par acte sous signature privée en date du 8 avril 2013 stipule que : « Le PRENEUR devra régler au BAILLEUR, ou le cas échéant à son représentant, en totalité les quotes-parts de charges, taxes, impôts et honoraires de gestion lui incombant définitivement ou par provision au titre des Lieux loués tant pour toutes les charges communes propres au Centre Commercial dont dépendent les lieux loués que pour la participation dudit Centre Commercial aux charges générales ou particulières de l'ensemble immobilier [...]. À titre pratique, la quote-part desdites charges incombant au PRENEUR sera calculée au prorata des surfaces occupées par le PRENEUR par rapport à la totalité des surfaces prises en location par le BAILLEUR, soit une quote-part de 29,87% de la totalité du lot occupé conjointement par le BAILLEUR et le PRENEUR. Le PRENEUR devra supporter la totalité des charges communes et privatives lui incombant au titre du présent contrat dès la prise de possession des locaux, quelle que soit la date d'ouverture au public du magasin qui y sera exploité. 1. Définition des ouvrages et équipements communs et/ou à usage commun : Les ouvrages, locaux et équipements communs comprennent ceux définis dans les documents régissant les ensembles immobiliers gérés par l'ASIV et l'AFUL et d'une manière générale l'ensemble des ouvrages, locaux et équipements ne faisant pas l'objet d'une jouissance privative et affectés à l'utilité des exploitants du Centre Commercial et/ou des occupants de l'ensemble immobilier. Ils concernent notamment, sans que cette énumération soit limitative : Les ouvrages, locaux, équipements à usage de tous les lots composant l'ensemble immobilier ASIV et notamment : [...] - Les circulations piétonnières, escaliers et escalators desservant la collectivité des copropriétaires [...]. Les ouvrages, locaux, équipements à l'usage de tous les lots constituant le Centre Commercial ITALIE 2 : Il s'agit de tous les ouvrages, équipements, installations, locaux compris dans les lots constituant le Centre Commercial et affectés à l'usage et à l'utilité de tous les exploitants ou de partie d'entre eux et notamment : [...] - les monte-charges et escalators. 2. Définition des charges. 2-1) Charges communes générales : Les charges communes générales comprennent, sans que la présente énumération soit limitative : [...] - Les charges d'entretien, de révision, de réfection, de réparation, de modernisation et de remplacement de tous équipements, appareils et installations à usage commun nécessaires au fonctionnement du centre commercial » (pièces PRINTEMPS n°5 et INGKA n°3, pages 21, 22 et 24). 

La S.A.S. PRINTEMPS produit aux débats un décompte actualisé en date du 13 avril 2022 d'un montant de 519.153,88 euros T.T.C. correspondant à l'arriéré de sous-loyers et de charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 d'un montant de 433.751,32 euros T.T.C. d'une part, et au coût des travaux de remplacement des escalators d'un montant de 85.402,56 euros T.T.C. d'autre part (pièce PRINTEMPS n°26).

S'agissant de l'arriéré locatif, la S.A. FNAC [Localité 24] mentionne que « le Printemps se garde bien d'indiquer s'il a lui-même réglé à la SNC Vandrezanne tout ou partie des sommes qu'il a lui-même retenues » concernant les loyers dus pendant les périodes de fermeture administrative imposées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, pour en conclure que « si le principe de l'exigibilité de telles dettes est désormais acquis en jurisprudence, il paraît difficilement concevable que le Printemps obtienne paiement de sous-loyers correspondant à des locaux dont il ne paierait pas les loyers... Il y aurait là un enrichissement anormal et sans cause du Printemps » (page 37 de ses dernières conclusions).

Cependant, il y a lieu de relever qu'alors que la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC invoquait, dans sa lettre recommandée en date du 21 janvier 2022 adressée à la S.A.S. PRINTEMPS, une « dette de loyers, charges et accessoires arrêtée au 31 décembre 2021 s'élevant à 2.429.930,89 € TTC selon décompte ci-joint, sauf à parfaire » (pièce PRINTEMPS n°21), force est de constater qu'elle ne forme aucune demande en paiement de cette somme, ce dont il se déduit que cette dernière a finalement été réglée.

S'agissant des travaux de remplacement des escalators, la sous-locataire communique : une lettre recommandée adressée par la S.A.S. PRINTEMPS en date du 14 janvier 2019 ayant pour « Objet : Remplacement des 4 escalators Printemps/Fnac Italie 2 - Impact des travaux » indiquant que « dans le cadre du maintien optimal des conditions d'exploitation de nos surfaces commerciales et de la garantie de la sécurité de nos clients, nous vous confirmons que nous avons planifié le remplacement des 4 escaliers mécaniques desservant le niveau FNAC et les deux niveaux Printemps » ; et une facture n°1001823409 dont il ressort que le coût des travaux de remplacement des escalators s'est élevé à la somme totale de 238.261,80 euros H.T., dont un montant de 71.168,80 euros H.T. a été refacturé à la S.A. FNAC [Localité 24] (pièces FNAC n°14 et n°15).

Contrairement à ce que soutient à tort la sous-preneuse, les escalators constituent non pas un équipement privatif, mais un équipement commun au sens de la clause susvisée pouvant être utilisé par l'ensemble des usagers et exploitants du centre commercial afin d'accéder, depuis les parties communes dudit centre, aux locaux loués par la S.A.S. PRINTEMPS et sous-loués par la S.A. FNAC [Localité 24], de sorte que les frais afférents à leur remplacement font partie des charges communes refacturables à la sous-locataire.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la créance de la S.A.S. PRINTEMPS est fondée tant en son principe qu'en son quantum.

En conséquence, il convient de fixer la créance de la S.A.S. PRINTEMPS à l'encontre de la S.A. FNAC [Localité 24] au titre de l'arriéré de sous-loyers et de charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 et du coût des travaux de remplacement des escalators à la somme de 519.153,88 euros T.T.C. 

Sur le sort de la saisie conservatoire

Aux termes des dispositions de l'article L. 523-1 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque la saisie porte sur une créance ayant pour objet une somme d'argent, l'acte de saisie la rend indisponible à concurrence du montant autorisé par le juge ou, lorsque cette autorisation n'est pas nécessaire, à concurrence du montant pour lequel la saisie est pratiquée. La saisie produit les effets d'une consignation prévus à l'article 2350 du code civil.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 523-2 du même code, si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d'un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu'à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers saisi s'est reconnu ou a été déclaré débiteur.

En vertu des dispositions de l'article R. 523-7 dudit code, le créancier qui obtient un titre exécutoire constatant l'existence de sa créance signifie au tiers saisi un acte de conversion qui contient à peine de nullité : 1°) la référence au procès-verbal de saisie conservatoire ; 2°) l'énonciation du titre exécutoire ; 3°) le décompte distinct des sommes dues en vertu du titre exécutoire, en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts ; 4°) une demande de paiement des sommes précédemment indiquées à concurrence de celles dont le tiers s'est reconnu ou a été déclaré débiteur. L'acte informe le tiers que, dans cette limite, la demande entraîne attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier.
Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
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Selon les dispositions de l'article R. 523-8 de ce code, la copie de l'acte de conversion est signifiée au débiteur.

Enfin, d'après les dispositions de l'article R. 523-9 du code susvisé, à compter de cette signification, le débiteur dispose d'un délai de quinze jours pour contester l'acte de conversion devant le juge de l'exécution du lieu où il demeure. Ce délai est prescrit à peine d'irrecevabilité. Sous la même sanction, la contestation est dénoncée le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à l'huissier de justice qui a procédé à la saisie. L'auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple. En l'absence de contestation, le tiers saisi procède au paiement sur la présentation d'un certificat délivré par le greffe ou établi par l'huissier de justice qui a procédé à la saisie attestant qu'aucune contestation n'a été formée dans les quinze jours suivant la dénonciation de l'acte de conversion. Le paiement peut intervenir avant l'expiration de ce délai si le débiteur a déclaré ne pas contester l'acte de conversion. Cette déclaration doit être constatée par écrit.

En l'espèce, s'il est établi que par acte d'huissier en date du 12 janvier 2022 dénoncé à la S.A. FNAC PARIS le 17 janvier 2022, la S.A.S. PRINTEMPS a fait procéder à une saisie conservatoire d'un montant de 1.326.871,05 euros sur les comptes bancaires de celle-ci ouverts dans les livres de la S.A. BNP PARIBAS, laquelle s'est révélée partiellement fructueuse à hauteur d'un montant de 31.668,73 euros (pièces PRINTEMPS n°13 et n°14), force est de constater qu'il appartiendra à la créancière de procéder à la conversion de sa saisie conservatoire en saisie-attribution selon les modalités figurant aux dispositions susvisées, sans qu'une quelconque confirmation de la validité de cette saisie de la part du présent tribunal soit nécessaire.

En conséquence, il convient de rappeler que le sort de la saisie conservatoire sera régi par les dispositions des articles L. 523-2, et R. 523-7 à R. 523-10 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande indemnitaire formée par la bailleresse

Aux termes des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, en application des dispositions de l'article 1150 ancien du même code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.

En vertu des dispositions de l'article 1152 ancien dudit code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Selon les dispositions de l'article 1226 ancien de ce code, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.

D'après les dispositions de l'article 1229 ancien du code susmentionné, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard.
Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/02177 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWCM3

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1231 ancien du code susvisé, lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d'office, être diminuée par le juge à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le preneur est tenu de verser une indemnité d'occupation pour la période comprise entre la fin du bail et la date de restitution des clefs au bailleur ou au mandataire dûment habilité par celui-ci, à moins que l'absence de remise des clefs soit imputable au bailleur (Civ. 3, 13 octobre 1999 : pourvoi n°97-21683 ; Civ. 3, 23 juin 2009 : pourvoi n°08-12291 ; Civ. 3, 17 novembre 2016 : pourvoi n°15-20132 ; Civ. 3, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10398 ; Civ. 3, 3 décembre 2020 : pourvoi n°19-22443 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-18298 ; Civ. 3, 14 novembre 2024 : pourvoi n°23-16539), ce qui est notamment le cas lorsque le bailleur refuse la restitution des clefs (Civ. 3, 18 octobre 2005 : pourvoi n°04-14292 ; Civ. 3, 20 janvier 2009 : pourvoi n°07-20922) ou ne donne pas suite à la proposition du locataire d'effectuer l'état des lieux de sortie (Civ. 3, 6 mai 2014 : pourvoi n°13-11442) ; que d'autre part, l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045) ; et qu'enfin, la clause stipulée au contrat fixant, à l'avance et de manière forfaitaire, une indemnité à la charge du preneur en cas de maintien dans les lieux après résiliation, peut présenter le caractère d'une clause pénale lorsqu'elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat, et être, par conséquent, si elle apparaît manifestement excessive, réduite par le juge (Civ. 3, 18 janvier 1989 : pourvoi n°87-16847 ; Civ. 3, 16 janvier 2025 : pourvoi n°23-15256), ce qui est le cas lorsque ladite clause prévoit une indemnité d'occupation égale au double du loyer contractuel (Civ. 3, 8 avril 2010 : pourvoi n°08-20525 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°10-15745).

En l'espèce, il est établi que par acte d'huissier en date du 24 juin 2021, la S.A.S. PRINTEMPS a fait signifier à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC un congé du bail principal pour le 31 décembre 2021 (pièce PRINTEMPS n°6 et pièce INGKA n°4), de sorte que les locaux devaient être restitués à cette dernière date.

De fait, il ressort du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie contradictoire en date du 31 décembre 2021 que la S.A.S. PRINTEMPS a restitué les locaux donnés à bail, à l'exception de ceux sous-loués à la S.A. FNAC [Localité 24], l'huissier instrumentaire notant que : « Monsieur [N] me déclare que "du fait de la non restitution totale des locaux loués, je refuse la restitution des clés par la société Printemps. Par ailleurs, le refus de restitution des clés s'explique également par le fait que le Printemps n'est pas à jour de ses loyers et charges" » (pièces PRINTEMPS n°11 et INGKA n°7, page 19).

Cependant, le tribunal relève que ce refus de la bailleresse de récupérer les clefs revêt un caractère abusif dès lors que d'une part, l'éventuel arriéré locatif dû à la date de libération des locaux ne peut donner lieu qu'à une action en paiement, sans pouvoir justifier un quelconque refus de recevoir les clefs, et que d'autre part il est démontré que les pourparlers engagés entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC et la S.A. FNAC PARIS en vue de la conclusion d'un nouveau contrat de bail commercial, et menés dans le cadre du protocole d'accord transactionnel tripartite en date du 16 septembre 2021 stipulant en sa clause intitulée « ARTICLE 1er : ÉCONOMIE GÉNÉRALE DE L'ACCORD » qu' « il ne pourra être fait grief à la FNAC de ne pas avoir libéré les locaux au 31 décembre 2021 » (pièces PRINTEMPS n°8 et INGKA n°5, page 3), ont duré jusqu'au 18 mars 2022 (pièces FNAC n°8 et INGKA n°9), de sorte qu'il ne pouvait être fait grief à la S.A.S. PRINTEMPS, à la date du 31 décembre 2021, de ne pas avoir restitué la fraction des locaux faisant l'objet de la sous-location au profit de la S.A. FNAC PARIS.

En tout état de cause, il est constant que la clause intitulée « 22. CLAUSE RÉSOLUTOIRE - SANCTIONS » insérée au contrat de bail commercial principal en date du 8 avril 2013 liant la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à la S.A.S. PRINTEMPS prévoit : « 22.2 Sanctions : Indemnités et Pénalités. 22.2.1 [...] En cas de résiliation du Bail, si le Preneur ne libère pas les lieux dès sa constatation, il devra une indemnité d'occupation calculée sur la base du double du dernier loyer, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel. Il en sera de même en cas de résiliation non fautive ou de congé donné par le Preneur en fin de Bail, si celui-ci ne libère pas les lieux à la date d'effet du congé » (pièces PRINTEMPS n°4 et INGKA n°1, page 49).

Or, comme précédemment indiqué, il est démontré que la S.A.S. PRINTEMPS a procédé à une restitution partielle des locaux le 31 décembre 2021, portant sur une surface de : 16.086 - 3.608 - 1.240 = 11.238 m² sur la superficie totale de 16.086 m² donnée à bail, de sorte que son engagement de restitution des locaux à la date d'effet du congé a été exécuté en partie au sens des dispositions de l'article 1231 ancien du code civil susvisé, ce qui justifie que le montant de l'indemnité d'occupation conventionnelle constitutive de la clause pénale litigieuse soit réduit au montant du dernier loyer contractuel indexé appliqué aux seules surfaces occupées.

Il ressort du décompte d'indemnités d'occupation dues pour la période comprise entre le 1er janvier 2022, lendemain de la date d'effet du congé, et le 29 juillet 2022, date de restitution des locaux par la sous-locataire, produit aux débats par la bailleresse que la S.A. FNAC [Localité 24] a versé la somme de 1.294.307,02 euros le 20 mai 2022 et la somme de 203.994,03 euros le 29 novembre 2022 (pièce INGKA n°20), soit un montant total de 1.498.301,05 euros, dont la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC ne conteste pas qu'il correspond au loyer et aux charges locatives calculés en fonction des surfaces effectivement occupées par la sous-preneuse postérieurement à la date d'effet du congé.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que l'indemnité d'occupation a d'ores et déjà été réglée, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement formée à ce titre.

En conséquence, il convient d'ordonner la réduction du montant de l'indemnité d'occupation conventionnelle constitutive de la clause pénale au montant du dernier loyer contractuel indexé appliqué aux seules surfaces occupées postérieurement à la date d'effet de la résiliation du contrat de bail commercial, de constater que le montant de cette indemnité d'occupation ainsi réduite a déjà été réglé par la S.A. FNAC [Localité 24], et de débouter la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC de sa demande en paiement formée de ce chef. 

Sur la demande indemnitaire formée par la sous-locataire

Sur le manquement contractuel

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions de l'article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, la clause intitulée « 4. DURÉE ET DATE DE PRISE D'EFFET DU BAIL » insérée au contrat de bail commercial principal en date du 8 avril 2013 liant la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à la S.A.S. PRINTEMPS stipule : « 4.1 Le présent Bail est consenti pour la durée de douze années à compter rétroactivement du 1er janvier 2013 [...]. 4.2 Le Bail étant conclu pour une durée ferme de neuf années, le Preneur renonce expressément et irrévocablement, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-4 du Code de commerce, à donner congé à l'expiration des deux premières périodes triennales. Le Preneur ne pourra donc donner congé que pour le terme de neuf années après la Date de Prise d'Effet, en prévenant le Bailleur par acte extrajudiciaire » (pièces PRINTEMPS n°4 et INGKA n°1, page 16).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE II : DURÉE ET DATE DE PRISE D'EFFET DU BAIL » insérée au contrat de sous-location en date du 8 avril 2013 conclu entre la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] énonce : « Le sous-bail est consenti pour une durée de 12 années, commençant à courir à compter de la date d'effet du bail consenti par la société [Adresse 22] au BAILLEUR, soit rétroactivement à compter du 1er janvier 2013, pour se terminer à la date d'échéance du bail principal consenti au BAILLEUR. [...] Par dérogation aux dispositions des trois premiers alinéas du présent article, le PRENEUR reconnaît expressément que le sort du sous-bail suivra celui du bail principal : l'expiration ou la résiliation du second, pour quelque cause que ce soit, entraînant de plein droit l'expiration ou la résiliation du premier. Cependant, il est ici précisé que le BAILLEUR s'engage à faire toutes diligences afin que le PRENEUR puisse continuer à louer les locaux sous-loués, au minimum jusqu'à l'échéance du Bail principal. À cet égard, le BAILLEUR s'engage à : (I) ne pas user, pendant toute la durée du Bail principal, le cas échéant renouvelé, de sa faculté de résiliation triennale » (pièces PRINTEMPS n°5 et INGKA n°3, page 11). 

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que si la S.A.S. PRINTEMPS avait la possibilité de donner congé à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC pour le terme de la période novennale, elle s'était cependant engagée auprès de la S.A. FNAC [Localité 24] à ne pas user de cette faculté.

Or, il est établi que par acte d'huissier en date du 24 juin 2021, la S.A.S. PRINTEMPS a fait signifier à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC un congé du bail principal pour le 31 décembre 2021 (pièces PRINTEMPS n°6 et INGKA n°4), manquant ainsi à son obligation contractuelle envers la S.A. FNAC [Localité 24].

En conséquence, il convient de retenir qu'en délivrant un congé pour le 31 décembre 2021 à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC par acte d'huissier en date du 24 juin 2021, la S.A.S. PRINTEMPS a manqué à son obligation contractuelle envers la S.A. FNAC [Localité 24]. 

Sur le préjudice

En vertu des dispositions de l'article 1150 ancien du code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.

Décision du 19 Novembre 2025
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En outre, selon les dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

D'après les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE II : DURÉE ET DATE DE PRISE D'EFFET DU BAIL » insérée au contrat de sous-location en date du 8 avril 2013 conclu entre la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] prévoit qu' : « Il est expressément convenu entre les Parties que, dans le cas où la location par le Preneur des locaux sous-loués ne serait pas maintenue au minimum jusqu'à l'expiration du Bail principal renouvelé, sauf fait du Preneur ou défaut de renouvellement du Bail principal par suite d'un abandon de la demande de renouvellement du Bailleur auprès du Bailleur principal du fait d'un défaut d'accord entre le Bailleur principal et le Bailleur sur le loyer renouvelé, le Bailleur sera redevable envers le Preneur, à titre de seule réparation du préjudice causé au Preneur du fait de la rupture de la sous-location, d'une indemnité calculée conformément aux dispositions de l'article L. 145-14 du Code de Commerce en matière d'éviction d'un locataire commerçant » (pièces PRINTEMPS n°5 et INGKA n°3, page 12). 

Dès lors que la S.A.S. PRINTEMPS a manqué à son obligation contractuelle envers la S.A. FNAC [Localité 24], force est de constater qu'elle doit être tenue d'indemniser cette dernière, étant observé que si celle-ci n'a, légalement, aucun droit à la perception d'une indemnité d'éviction dans la mesure où aucun congé ne lui a été directement délivré dans les conditions de l'article L. 145-9 du code de commerce, les parties sont cependant, contractuellement, convenues de calculer le montant de l'indemnité due selon les critères de l'indemnité d'éviction.

Si la S.A. FNAC [Localité 24] produit aux débats un rapport d'expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [G] [R] et par Monsieur [X] [S] de la S.A.S. [S] ET ASSOCIÉS en date du 13 juin 2022 estimant le montant de son indemnité à la somme de 14.530.000 euros (pièce FNAC n°13), force est toutefois de constater que ce dernier n'est corroboré par aucun élément.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer la présente juridiction.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 6.000 euros, que la S.A. FNAC [Localité 24], demanderesse à l'action indemnitaire et qui a le plus intérêt à voir cette expertise prospérer, sera chargée de consigner. 

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. PRINTEMPS redevable d'une indemnité au profit de la S.A. FNAC [Localité 24], d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [L] [B], et de dire que la S.A. FNAC [Localité 24] devra consigner la somme de 6.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur l'opportunité d'une mesure de médiation

En vertu des dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose. 

En outre, selon les dispositions des trois premier alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, d'après les dispositions de l'article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d'enjoindre à la S.A. FNAC [Localité 24], à la S.A.S. PRINTEMPS et à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC de rencontrer Monsieur [H] [C] en qualité de médiateur, lequel pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur l'appel en garantie exercé par la locataire principale à l'encontre de la bailleresse

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.

En outre, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En vertu des dispositions de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Enfin, selon les dispositions du deuxième alinéa de l'article 1200 dudit code, les tiers peuvent se prévaloir d'un contrat notamment pour apporter la preuve d'un fait. 

En l'espèce, comme précédemment exposé, il est établi que par acte sous signature privée électronique en date du 16 septembre 2021, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel tripartite stipulant notamment : en sa clause intitulée « ARTICLE 2 : NOUVEAU BAIL », que « Le Bailleur déclare consentir à la FNAC, par acte séparé à régulariser le 30 octobre 2021 au plus tard, un nouveau bail commercial (ci-après le "Nouveau Bail") dans les conditions suivantes : - Local : Local Commercial : Numéro : 180 [...] Réserve Commerciale : Numéro : 79 [...] ; - Durée et date d'effet : Durée : dix années, dont six années fermes ; Date d'effet : 1er janvier 2022 [...] ; - Conditions financières : Le loyer de base annuel hors taxes est fixé à la somme de 1.830.709 euros [...] Hors Taxes et Hors Charges, la TVA supportée par le Preneur étant facturée en sus, ledit loyer étant réduit à titre exceptionnel et personnel à 1.680.709 euros HT/HC pendant les six premières années » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 3 : RÉALISATION PAR LE BAILLEUR DES TRAVAUX DE RESTRUCTURATION », qu' « En conséquence de la libération des locaux n°280, 380, 480 et 80 par le PRINTEMPS conformément au congé signifié en date du 24 juin 2021, les Parties s'accordent sur la nécessité de rendre les locaux n°180, 180A et 79 indépendants. [...] À cet effet, la FNAC s'engage à laisser au Bailleur, à ses représentants et ses prestataires l'accès à ses locaux. [...] Le Bailleur et la FNAC conviennent de régulariser, le 30 octobre 2021 au plus tard, un protocole portant sur la description détaillée des travaux de restructuration, leurs modalités de réalisation, le calendrier et le phasage desdits travaux de restructuration » (pièces PRINTEMPS n°8 et INGKA n°5, pages 3, 4, 5, 6 et 7).

Il résulte de la combinaison de ces stipulations que la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC s'est engagée à conclure avec la S.A. FNAC [Localité 24] un contrat de bail commercial ainsi qu'un protocole relatif aux travaux de restructuration devant tous deux être signés avant le 30 octobre 2021, étant observé que la S.A.S. PRINTEMPS est une partie tierce à ces deux obligations contractuelles.

Décision du 19 Novembre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/02177 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWCM3

Or, il ressort des éléments produits aux débats : que par courriel en date du 28 octobre 2021 à 19h, soit seulement deux jours avant la date butoir prévue, la bailleresse a transmis à la S.A. FNAC [Localité 24] « ci-joint le projet de bail et annexe sur Italie 2 ainsi qu'un avenant de prorogation pour finaliser "en douceur" », ledit avenant reportant la date de régularisation des deux actes contractuels susvisés au 15 décembre 2021 ; que par courriel en date du 21 janvier 2022 à 14h22, soit postérieurement à la nouvelle date de régularisation, la bailleresse a indiqué « Comme demandé, ci-joint les docs "PINEL" qui seront annexés dans les baux d'Italie 2 en 2022 » ; que par courriel du même jour à 16h27, la S.A. FNAC [Localité 24] a répondu « Nous te remercions pour cet envoi et te prions de trouver en retour nos mark-up sur les projets de bail et d'annexe » ; qu'ultérieurement, plusieurs réunions et conférences téléphoniques se sont tenues entre les parties ; que par lettre recommandée en date du 8 février 2022, la bailleresse s'est exprimée en ces termes « nous vous mettons en demeure de donner votre accord formel, dans un délai de 48h à réception de la présente sur le projet de bail définitif ci-joint. [...] À défaut de cet accord, nous prendrons acte de votre désistement définitif d'implantation au sein du Centre Commercial Italie DEUX et constaterons la caducité de nos accords portant sur le projet de bail et sur le protocole du 16 septembre 2021 » ; que par lettre recommandée en date du 10 février 2022, soit dans le délai de quarante-huit heures imposé, la S.A. FNAC [Localité 24] a déclaré « Il a ainsi été prévu aux articles 2 et 3 du protocole la signature concomitante, au plus tard le 30 octobre 2021, du nouveau bail et du protocole relatif aux travaux de restructuration. Or, vous avez unilatéralement décidé de nous imposer la signature du seul nouveau bail dans un premier temps, en ajournant la signature du protocole relatif aux travaux de restructuration au 31 mars 2022, sans qu'aucun projet n'ait encore été établi, tout en préservant vos intérêts en ajoutant au sein de l'article 36 du projet de bail les clauses suivantes nous faisant accepter d'avance de souffrir vos futurs travaux de restructuration. [...] C'est donc conformément au protocole du 16 septembre 2021 que nous refusons cette version du projet de nouveau bail, ce alors que sa discussion avait bien avancé, grâce notamment aux nombreuses concessions que nous vous avons faites, notamment au niveau des charges récupérables. Il est évident que vous tentez en réalité de contourner le blocage actuel concernant l'établissement du protocole relatif aux travaux de restructuration. Et ce blocage tient à notre sens à deux difficultés qui vous sont imputables. D'une part, vous n'êtes toujours pas en mesure de nous présenter un projet précis de restructuration, qu'il s'agisse : - De la délimitation exacte des zones de notre magasin qui seront impactées par vos futurs travaux ; - Du phasage des travaux, en ce compris les dates de début et de fin de travaux. [...] En conclusion, nous faisons le constat que (i) c'est votre difficulté à nous présenter un projet clair et précis qui est à l'origine du blocage actuel, et que (ii) vous tentez de masquer cette carence en prétendant nous imposer un projet imprécis et bien plus impactant que prévu. Cette manière de procéder heurte donc, non seulement l'économie générale et les stipulations du protocole du 16 septembre 2021, mais encore le principe de bonne foi qui doit guider tant la négociation que l'exécution de nos relations contractuelles » ; et que par lettre recommandée en date du 23 février 2022, la bailleresse a mentionné que « du fait de l'absence d'accord sur le projet de bail au 12 février 2022, date d'expiration du délai de 48h suivant la réception le 10 février de notre courrier du 8 février 2022 : - nous constatons l'absence d'accord portant sur le projet de bail, et par conséquent la fin des pourparlers » (pièces FNAC n°3, n°4, n°5, n°6 et n°7, et pièces INGKA n°6 et n°8). 

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, d'une part n'a jamais transmis à la S.A. FNAC [Localité 24] un quelconque projet de protocole relatif aux travaux de restructuration à réaliser dans les locaux, et d'autre part a imposé à cette dernière des délais de réponse insuffisants, et partant intenables, la contraignant à se positionner systématiquement sous quarante-huit heures, de sorte que la caducité du protocole d'accord transactionnel en date du 16 septembre 2021 prononcée aux termes de la présente décision lui est exclusivement imputable, ce manquement contractuel à l'égard de la S.A. FNAC [Localité 24] constituant également une faute extracontractuelle à l'égard de la S.A.S. PRINTEMPS.

Le protocole d'accord transactionnel tripartite en date du 16 septembre 2021 prévoit : en sa clause intitulée « ARTICLE 4 : INDEMNITÉ », que « Sous réserve du parfait respect des termes du protocole par les Parties, le PRINTEMPS versera à la FNAC une indemnité forfaitaire compensatrice du trouble causé par les travaux de séparation des locaux 180 et 79 consécutifs au congé délivré le 24 juin 2021 et arrêtée d'un commun accord à la somme forfaitaire, globale et définitive de 1.700.000 € [...] non soumise à la TVA » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 5 : RENONCIATION À RECOURS », qu' « En contrepartie de l'indemnité octroyée par le PRINTEMPS ci-dessus à l'article 4 et sous réserve de la parfaite exécution du présent Protocole, ce qui inclut la signature du Nouveau Bail prévu ci-dessus à l'article 3 et du protocole prévu à l'article 4 au sujet des travaux de séparation, la FNAC déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre du PRINTEMPS, du Bailleur et de leur mandataire, dont la cause ou l'objet serait la modification du local et les travaux ci-avant décrits, et par conséquent renonce à réclamer à ces derniers toute autre indemnité notamment au titre de tous préjudices matériels et immatériels [...]. Plus généralement, la FNAC déclare renoncer irrévocablement et sans réserve à toute action ou demande à l'encontre de la société le PRINTEMPS au titre de l'exécution du sous-bail signé le 8 avril 2013 et des suites du congé du 24 juin 2021 qui lui a été dénoncé » (pièces PRINTEMPS n°8 et INGKA n°5, page 7).

Dès lors, force est de constater que le préjudice subi par la S.A.S. PRINTEMPS en raison de la faute extracontractuelle commise à son encontre par la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC consiste en la perte de chance de voir limiter le montant de l'indemnité due à la S.A. FNAC [Localité 24] à la somme de 1.700.000 euros, ce qui justifie que la deuxième soit condamnée à garantir la première du paiement de la fraction d'indemnité excédant cette somme.

En conséquence, il convient de condamner la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à garantir la S.A.S. PRINTEMPS du paiement de la fraction d'indemnité excédant la somme de 1.700.000 euros due à la S.A. FNAC [Localité 24]. 

Sur la compensation

D'après les dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, l'article 1347-1 du même code dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] sont titulaires de créances réciproques l'une envers l'autre, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation judiciaire formée par cette dernière.

En conséquence, il convient d'ordonner la compensation judiciaire entre la créance de sous-loyers et de charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 et de frais de remplacement des escalators de la S.A.S. PRINTEMPS d'un montant de 519.153,88 euros T.T.C. d'une part, et la créance d'indemnité de la S.A. FNAC [Localité 24] d'autre part.

Sur le sursis à statuer

Aux termes des dispositions de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le montant de la créance d'indemnité de la S.A. FNAC [Localité 24] et le montant de la condamnation à paiement de la S.A.S. PRINTEMPS après compensation ne pourront être définitivement fixés qu'après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, il convient de surseoir à statuer sur ces prétentions.

En conséquence, il convient de surseoir à statuer sur le montant de la créance d'indemnité de la S.A. FNAC [Localité 24] et sur le montant de la condamnation à paiement de la S.A.S. PRINTEMPS après compensation, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif. 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l'instance, conformément au premier alinéa de l'article 153, de l'article 172 et de l'article 379 dudit code disposant que d'une part, la décision qui ordonne une mesure d'instruction et le sursis à statuer ne dessaisissent pas le juge, et que d'autre part, dès que la mesure d'instruction est exécutée ainsi qu'à l'expiration du sursis, l'instance se poursuit à la diligence du juge, de sorte que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'à ce stade, dans la mesure où le montant des condamnations finales n'est pas déterminé, rien ne justifie que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

PRONONCE la caducité, à effet rétroactif au 16 septembre 2021, du protocole d'accord transactionnel conclu entre la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] par acte sous signature privée électronique en date du 16 septembre 2021,

FIXE la créance de la S.A.S. PRINTEMPS à l'encontre de la S.A. FNAC [Localité 24] au titre de l'arriéré de sous-loyers et de charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 et du coût des travaux de remplacement des escalators à la somme de 519.153,88 euros T.T.C. (CINQ CENT DIX-NEUF MILLE CENT CINQUANTE-TROIS euros et QUATRE-VINGT-HUIT centimes toutes taxes comprises),


RAPPELLE que le sort de la saisie conservatoire pratiquée par la S.A.S. PRINTEMPS sur les comptes bancaires de la S.A. FNAC [Localité 24] ouverts dans les livres de la S.A. BNP PARIBAS par acte d'huissier de justice en date du 12 janvier 2022 sera régi par les dispositions des articles L. 523-2, et R. 523-7 à R. 523-10 du code des procédures civiles d'exécution,

ORDONNE la réduction du montant de l'indemnité d'occupation conventionnelle, stipulée à la clause pénale intitulée « 22. CLAUSE RÉSOLUTOIRE - SANCTIONS » insérée au contrat de bail commercial liant la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à la S.A.S. PRINTEMPS conclu par acte sous signature privée en date du 8 avril 2013, au montant du dernier loyer contractuel indexé appliqué aux seules surfaces occupées postérieurement à la date d'effet de la résiliation du contrat de bail commercial, 

CONSTATE que le montant de l'indemnité d'occupation susvisée ainsi réduit a déjà été réglé par la S.A. FNAC [Localité 24], 

DÉBOUTE la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC de sa demande en paiement de l'indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.S. PRINTEMPS,

DÉCLARE la S.A.S. PRINTEMPS redevable d'une indemnité au profit de la S.A. FNAC [Localité 24] en réparation du préjudice causé à cette dernière du fait du congé pour le 31 décembre 2021 signifié à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC par acte d'huissier de justice en date du 24 juin 2021,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :

Monsieur [L] [B]
S.A.S. [B] EXPERTISES
[Adresse 9]
Tél. : 01.42.55.00.07 
Courriel : [Courriel 20]

avec pour mission de :

– convoquer les parties ainsi que leurs conseils respectifs ; 
– se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;
– rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le contrat de sous-bail commercial conclu entre la S.A.S. PRINTEMPS et la S.A. FNAC [Localité 24] par acte sous signature privée en date du 8 avril 2013, ainsi que de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de :
1. déterminer le montant de l'indemnité due par la S.A.S. PRINTEMPS à la S.A. FNAC [Localité 24], et calculée comme en matière d'indemnité d'éviction : a) dans le cas d'une perte du fonds de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, et de la réparation du trouble commercial ; b) dans le cas de la possibilité d'un transfert du fonds de commerce, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : l'acquisition d'un titre locatif présentant les mêmes avantages que l'ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial ;
2. apprécier si l'éviction de la S.A. FNAC [Localité 24] entraînera la perte du fonds ou son transfert ;
– rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
– dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 6.000 (SIX MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.A. FNAC PARIS auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 26]), avec copie de la présente décision, au plus tard le 30 janvier 2026,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

RAPPELLE que l'expert judiciaire dispose de la faculté de concilier les parties,

DIT que l'expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A. FNAC [Localité 24], à la S.A.S. PRINTEMPS et à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiateur :


Monsieur [H] [C]
[Adresse 13]
Tél. : 06.80.65.07.69
Courriel : [Courriel 23] 

avec pour mission de : 
– informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; 
– recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert judiciaire l'aura informé de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'expert judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que le médiateur ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par le médiateur :

– le médiateur en avisera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; 
– la mission du médiateur prendra fin sans rémunération ;
– l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire ;

DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

– le médiateur pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre lui et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; 
– le médiateur en avisera sans délai l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;
– le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, le médiateur informera l'expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 18 décembre 2026 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

ORDONNE la compensation judiciaire entre la créance de sous-loyers et de charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 et de frais de remplacement des escalators de la S.A.S. PRINTEMPS d'un montant de 519.153,88 euros T.T.C. d'une part, et la créance d'indemnité de la S.A. FNAC [Localité 24] d'autre part,

CONDAMNE la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC à garantir la S.A.S. PRINTEMPS du paiement de la fraction d'indemnité excédant la somme de 1.700.000 (UN MILLION SEPT CENT MILLE) euros due à la S.A. FNAC [Localité 24],

ORDONNE le sursis à statuer sur le montant de la créance d'indemnité de la S.A. FNAC [Localité 24] et sur le montant de la condamnation à paiement de la S.A.S. PRINTEMPS après compensation, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée du mardi 24 mars 2026 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


Fait et jugé à [Localité 24] le 19 Novembre 2025


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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