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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, 1ère chambre, 4 novembre 2025, n° 23/01625

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation et baux professionnels
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURES

Monsieur [C] [J] est propriétaire d’un appartement de type F3 en rez de chaussée et d’une place de parking, composant le lot D 01 de la résidence de tourisme « Les Iles du Morbihan » sise à Port Blanc à BADEN.

Suivant acte sous seing privé du 25 juillet 2013, Monsieur [C] [J] a donné à bail commercial ce bien à la société ODALYS RESIDENCES pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel H.T. de 6.750 €, outre 200 € pour l’emplacement de stationnement.

Suite aux mesures gouvernementales prises du fait de la pandémie de COVID 19, la résidence exploitée par la société ODALYS a fait l’objet d’une fermeture administrative de mi-mars à début juin 2020 puis de fin octobre à mi décembre 2020. 

La société ODALYS a sollicité de ses bailleurs une franchise de loyer pour ces deux périodes.

Le 28 août 2023, Monsieur [J] lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2.656,52 euros en principal. 

La société ODALYS RESIDENCES ne s’étant pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois imparti, Monsieur [C] [J] l’a faite assigner devant le Tribunal Judiciaire de Vannes suivant exploit du 19 octobre 2023.

Parallèlement, Monsieur [J] a donné congé à sa locataire avec refus de renouvellement par acte du 4 janvier 2024 puis un second, avec offre subsidiaire d’indemnité d’éviction, en date du 27 août 2024.

Dans ses dernières écritures, transmises par voie dématérialisée le 3 décembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [C] [J] demande à la juridiction, au visa des articles 1728 du Code Civil, L 145-41 du Code de Commerce et L 321-2 du Code du tourisme, de :
Constater qu’à défaut de règlement de l’intégralité des causes du commandement de payer du 28 août 2023, la clause résolutoire du bail du 25 juillet 2013, consenti par Monsieur [C] [J], est acquise à la date du 29 septembre 2023, pour les locaux loués à BADEN, Les Iles du Morbihan, Port Blanc, lot D01 de la résidence de tourismePrononcer, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail commercial du 25 juillet 2013 à compter du 28 septembre 2023,Constater, clans tous les cas, les manquements graves et réitérés de la société ODALYS RESIDENCES à ses obligations locatives et prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 25 juillet 2013,Valider le congé avec refus de renouvellement délivré le 4 janvier 2024 pour le 31 octobre 2024, sans indemnitéEn conséquence
Ordonner l’expulsion de la société ODALYS RESIDENCES et de tous occupants de son chef, des locaux loues à BADEN (56870) sis Les Iles du Morbihan – Port Blanc, lot D01 de la résidence de tourisme, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signication du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard et ce, jusqu’a parfaite libération des lieux loues et remise des clés à Monsieur [C] [J],Dire qu’à compter du 29 septembre 2023 (après application de la clause résolutoire) ou à compter du 1er novembre 2024 (après validation du congé avec refus de renouvellement du 4janvier 2024) ou à compter du 1er avril 2025 (après validation du congé avec offre d’indemnité d’éviction du 27 août 2024) ou à compter du jugement (après application de la résiliation judiciaire), la société ODALYS RESIDENCE est devenue occupante sans droit ni titre des locaux, xer l’indemnité d’occupation due à la bailleresse au montant égal au double du loyer quotidien, charges et taxes locatives en sus,Condamner la société ODALYS RESIDENCE à régler cette indemnité d’occupation prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés à Monsieur [C] [J],Condamner :- pour un compte arrêté au 1er octobre 2023 (3ème trimestre inclus) et sauf à parfaire, la société ODALYS RESIDENCE à régler à Monsieur [C] [J] la somme de 2.656,52 € T.T.C., outre le loyer quotidien, charges et taxes locatives jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 29 septembre 2023, le tout avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article1343-2 du Code Civil,
- à compter de la résiliation du bail ou la validation du congé du 4 janvier 2024 (sans offre de renouvellement), la société ODALYS RESIDENCE à régler à Monsieur [C] [J] une indemnité d’occupation représentant le double du loyer quotidien, outre les charges et taxes locatives,
Condamner la société ODALYS RESIDENCE à transmettre à Monsieur [C] [J], pour les années 2019 à 2024 : 
- les taux de remplissage,
- les évènements signi catifs de ces années,
- le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses, à savoir :
- le détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie, etc...) pour son lot et pour la résidence
- le détail des charges xes (frais de personnel, maintenance, location et les taxes) pour son lot et pour la résidence
- le montant et l’évolution des recettes pour son lot et pour la résidence
Et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé les 8 jours de la signi cation du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire,

Valider le congé avec offre d’indemnité d’éviction délivré le 27 août 2024 pour le 30 mars 2025,Fixer l’indemnité d’éviction due par Monsieur [J] à la somme de 18.052 €Fixer l’indemnité d’occupation due par la société ODALYS RESIDENCE au loyer courant, taxes et charges en sus, pendant une durée de 3 mois, puis au double du loyer courant à compter du 4ème mois,Ordonner la compensation entre toutes les créances réciproques 
Dans tous les cas :
Condamner la société ODALYS RESIDENCE à régler à Monsieur [C] [J] :- la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société la ODALYS RESIDENCE aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 28 août 2023.
Dans ses écritures en défense n°4, transmises par voie dématérialisée le 13 novembre 2024 et auxquelles il est ici expressément renvoyé pour plus ample exposé, la SAS ODALYS RESIDENCES demande à la juridiction, au visa des articles 1104, 1719 et 1722 du code civil, L 145-41, alinéa 2, du code de commerce, 1343-5 du code civil, 1188 et suivants du code civil (anciens articles 1156 et suivants du code civil) ainsi que 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, de bien vouloir :
JUGER que la société ODALYS RESIDENCES n’a pas commis de faute en suspendant le paiement des loyers afférents à la période allant du 14 mars au 1er juin 2020 et du 31 octobre au 14 décembre 2020 (périodes de confinement ordonnées par le gouvernement et de fermeture de la Résidence), tenant l’article 6 du bail commercial liant les parties et les règles régissant le droit commun des contrats (la bonne foi et la possibilité de réduire le prix en cas d’exécution imparfaite du contrat) ; 
CONSTATER que ces franchises ont été appliquées prorata temporis des périodes de fermetures administratives (deux confinements) de 2020 ; 
JUGER que la demande de Monsieur [J] en acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer du 28 août 2023 n’est ni fondée, ni justifiée ; 
JUGER que le bailleur de mauvaise foi ne peut invoquer l’acquisition d’une clause résolutoire ; 
JUGER le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction en date du 05 janvier 2024 nul et non avenu ; 
JUGER que l’arriéré locatif litigieux (à hauteur de 2 656,52€) ne constitue pas une faute grave justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties ; 
JUGER que les demandes au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation sont injustifiées, la société ODALYS RESIDENCES ayant régulièrement poursuivi le paiement des loyers à échéance jusqu’à ce jour ; 
JUGER qu’il a été déféré par la société ODALYS RESIDENCES aux demandes de communication de pièces sous astreinte formées par Monsieur [J], celui-ci étant déjà (avant la procédure) en possession des documents prescrits par l’article L 321-2 du code du tourisme ; 
 
EN CONSÉQUENCE : 
Sur le commandement de payer
A titre principal : 
DEBOUTER Monsieur [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions; 
 
A titre subsidiaire : 
ACCORDER des délais de paiement à la société ODALYS RESIDENCES pour s’acquitter de la dette locative ; 
 PRENDRE ACTE de ce que la société ODALYS RESIDENCES s’engage à apurer la dette locative résultant de l’application des franchises « COVID » dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail liant les parties ; 

Sur le congé
A titre principal : 
PRONONCER la nullité du congé 
DÉBOUTER Monsieur [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions; 

À titre subsidiaire : 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 39.870 euros et condamner Monsieur [J] à payer cette somme à la société ODALYS RESIDENCES 
 
À titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé sur le quantum de la demande au titre de l’indemnité d’éviction : 
Vu l’article 143 du code de procédure civile ; 
 
ORDONNER, avant dire droit, une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société ODALYS RESIDENCES par Monsieur [J] ; 
 
DÉSIGNER tel Expert qui plaira avec la mission suivante : 
- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission; 
- S’entourer si besoin de tout sachant et technicien de son choix ; 
- Visiter l’appartement donné à bail à la société ODALYS RESIDENCES par Monsieur [J], le décrire, le photographier, en cas de contestation le mesurer ; 
- Rechercher en tenant compte de la nature de l’activité professionnelle autorisée par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : 
• Dans le cas d’une perte du fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant) ; 
• Dans le cas de la possibilité d’un transfert du fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ; 
- Evaluer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la SAS ODALYS RESIDENCES en précisant les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer ce montant ; 

- Dire que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile ; 
- Dire qu’à la fin de ses opérations, l’Expert dressera un pré-rapport donnant un délai aux parties qui ne soit pas inférieur à 1 mois pour faire valoir leurs observations ; 
 JUGER que les frais de consignation de l’expertise seront partagés pour moitié entre les parties; 

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE 

DÉBOUTER Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
CONDAMNER Monsieur [J] à payer à la société ODALYS RESIDENCES la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNER Monsieur [J] aux dépens de l’instance. 
 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 20 mai 2025 avant d’être mise en délibéré au 9 septembre suivant prorogé au 04 novembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause résolutoire
Aux termes de l’artic1e 1103 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L.145-41 du Code de Commerce dispose quant à lui que la prise d’effet de la clause résolutoire contractée intervient au profit du bailleur un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail commercial du 25 juillet 2013 comprend en son article 9 une clause résolutoire selon laquelle en cas d’inexécution d’une des dispositions du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. 
Or, Monsieur [J] a fait délivrer à la société ODALYS RESIDENCES, le 28 août 2023, un commandement de payer la somme de 2.799,16 € visant la clause résolutoire du bail.
Toutefois, s’il n’est pas contesté que ce commandement de payer est demeuré infructueux, plus d’un mois après sa délivrance, la société ODALYS fait quant à elle valoir que du fait de la pandémie de covid, elle n’a pas pu exploiter les lieux et n’est donc pas redevable des loyers, notamment du fait de l’article 6 du bail commercial.
Celui-ci prévoit en effet que « dans les cas où … le preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale des lieux loués pour une raison ne relavant pas de son fait (… circonstances exceptionnelles et graves etc…) le paiement du loyer serait suspendu jusqu’à expiration du mois pendant lequel le trouble de jouissance aura pris fin ».

Compte tenu du caractère totalement inédit de la situation pandémique et des mesures extraordinaires mises en œuvre à cette période, il semble raisonnable de considérer que les mois de fermeture ou de restriction résultant des diverses mesures législatives et règlementaires prises suite à l'épidémie relèvent effectivement de circonstances exceptionnelles et graves.

Pour autant, le terme de « suspension », que la société ODALYS interprète comme une exonération, ne recouvre en réalité, à défaut de précision contraire dans le contrat, qu’un report temporaire d’exigibilité pendant la durée des troubles et non une dispense totale et définitive de s’acquitter des loyers sur la période. En effet, interpréter autrement cette disposition reviendrait à une renonciation du bailleur à percevoir le loyer or une renonciation doit être expresse si rien n’est stipulé à cet égard.

Ainsi, cet article 6 veut dire que le bailleur ne peut pas réclamer le paiement du loyer pendant la ducrée des circonstances exceptionnelles et que le locataire n’est pas tenu de le payer immédiatement comme en temps normal mais le loyer reste dû et devra être payé plus tard, une fois la suspension levée, et cette stipulation ne saurait être considéré comme une remise de loyer, lequel ne serait plus dû du tout pour la période concernée.

Cela rejoint d’ailleurs les délais accordés par voie d’ordonnance (prorogation du délai pour agir, suspension temporaire des voies d’exécution…) qui ne constituaient que des mécanismes de report et non des effacements de créance. 

En outre, les jurisprudences citées en défense n’ont pas entériné la position de la société ODALYS, contrairement à ce qu’elle soutient, mais ne concernent en vérité que des instances en référé dans le cadre desquelles il a été jugé que la qualification de la suspension des loyers, son étendue et son application à la retenue des loyers qu'a pratiquée la locataire soulèvent des contestations sérieuses obligeant le juge des référés à interpréter le contrat ou l'intention des parties, ce qui ne rentre pas dans ses pouvoirs. 

Enfin, même à supposer que l’on retienne l’interprétation de la défenderesse, le deuxième paragraphe de l’article 6 énonce que cette clause n’a pas vocation à s’appliquer dans l’hypothèse où le préjudice subi par le preneur se trouverait couvert par sa police d’assurance ou si le preneur venait à percevoir une indemnité en réparation du préjudice causé. 

En effet, si le preneur ne subit pas de préjudice du fait de l’impossibilité d’exploiter, il n’y a pas lieu de différer ce qui est dû au preneur et encore moins, de l’en priver de manière définitive.

Or, la société ODALYS, qui entend se prévaloir de cette clause, ne démontre pas avoir subi un préjudice non compensé, que ce soit par son assurance ou par les aides reçues de l’Etat.

Aussi, dès lors que le commandement visant la clause résolutoire délivré en août 2023 n’a pas été suivi d’effet, le Tribunal constatera l’acquisition de la clause et la résolution de plein droit du bail. 

En effet, non seulement la société ODALYS a pris seule l’initiative de considérer que les loyers n’étaient pas dus du tout, peu important au demeurant que les autres propriétaires se soient rangés à son avis, alors qu’elle aurait pu interroger son bailleur sur la marche à suivre, mais surtout, informée que M. [J] n’entendait pas renoncer à ses loyers, elle n’a jamais régularisé sa situation débitrice, dont elle souligne pourtant le caractère modique, a fortiori au regard de ses capacités financières, sinon à l’époque des troubles, du moins depuis lors. 

La demande principale de M. [J] étant satisfaite, point n’est besoin d’examiner celles présentées à titre subsidiaire. 

En revanche, la défenderesse fait valoir que la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire fait obstacle à ce qu’il puisse s’en prévaloir. 

C’est ainsi qu’elle soutient qu’en cas de circonstances exceptionnelles, l’exigence de bonne foi contractuelle impose aux parties de vérifier si les circonstances justement ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités de leurs obligations respectives. 

Or, cet argument ne saurait prospérer dès lors que non seulement, le contrat lui-même prévoyait déjà un report d’exigibilité en cas de circonstances exceptionnelles et que d’autre part, le commandement n’a été délivré que plus de deux ans après le plus gros de la crise covid, ce qui laissait au preneur le temps de se remettre de cette période et d’honorer sa dette, au demeurant « modeste » de son aveu même. 

Enfin, si la société ODALYS soutient que conformément à l’article 1223 du Code civil, une inexécution partielle d’une obligation d’une partie permet de réduire de façon proportionnelle l’obligation réciproque de l’autre, s’estimant ainsi fondée à obtenir une réduction du prix en contrepartie de l’impossibilité d’exploiter les lieux qu’elle a subie, cette argumentation ne saurait aboutir puisqu’il résulte de l’article 1719 du Code civil et des obligations de délivrance et de jouissance paisible qu’il fait peser sur le bailleur que celui-ci doit s’abstenir de tout fait personnel qui perturberait la jouissance de son locataire et qu’il doit lui permettre d’exploiter les lieux en recevant sa clientèle conformément à la destination du bail, en l’espèce, l’impossibilité pour la société ODALYS d’accueillir du public résulte d’une mesure de police administrative générale et temporaire ordonnée par l’Etat. Aussi, cette restriction est le seul fait du législateur et ne saurait, dès lors, être imputée au bailleur, qui a, conformément à ses obligations, mis à la disposition de la preneuse un local commercial exploitable de manière à lui permettre d’exercer son activité, en application du bail commercial. 

Dès lors, l’interdiction de recevoir du public, en ce qu’elle découle de mesures législatives et réglementaires décidées par l’Etat, ne saurait être constitutive d’un manquement du bailleur, qui n’a à aucun moment entravé l’accès aux locaux, seul l’accès au public étant prohibé du fait de l’Etat, les obligations du bailleurs susvisées ne pouvant évidemment pas être étendues jusqu’à celle de garantir la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce l’activité du preneur.

A titre subsidiaire, la défenderesse sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais. 

L’article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce énonce :
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.


Toutefois, dans la mesure où la société ODALYS s’est déjà octroyée les plus larges délais de fait et où il ne semble pas que la modestie des sommes dues justifie qu’un échelonnement de leur règlement soit accordé, a fortiori au regard de la relativement bonne santé économique de la débitrice, la demande de délai sera rejetée et partant, celle de suspension de la clause résolutoire, et ce, d’autant plus qu’en tout état de cause, le bailleur a pris la précaution de faire délivrer un congé à sa locataire ultérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.


S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation, elle sera évidemment due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 29 septembre 2023, sous réserve de la déduction des sommes déjà versées par ODALYS au titre de ce qu’elle considérait comme des loyers, mais rien ne justifie que le montant en soit doublé, aucun fondement juridique ou contractuel n’étant d’ailleurs avancé à cet égard. 

S’agissant de la demande indemnitaire de M. [J], dès lors que le litige est purement financier, que le retard dans le paiement est compensé par l’attribution d’intérêts, que le préjudice lié à la nécessité d'introduire une procédure judiciaire est quant à lui réparé sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et que les troubles et tracas généralement occasionnés, pour un justiciable lambda, par l’existence d’un litige, a fortiori, avec un professionnel, ne peuvent être ici retenus pour M. [J], avocat de profession, d’autant qu’il ne produit pas le moindre justificatif du préjudice qu’il dit subir et dont il ne s’explique d’ailleurs pas. 

Enfin, M. [J] sollicite la condamnation de la partie adverse à lui communiquer un certain nombre de pièces, sur le fondement des dispositions de la loi Novelli, et ce, à peine d’astreinte. 

L’article L 321-2 du Code du tourisme prévoit, en son second alinéa, que l’exploitant d’une résidence de tourisme est tenu, une fois par an, de « communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ».

M. [J] souligne que le bail rappelle d’ailleurs cette obligation, dont l’objectif est de permettre aux propriétaires d’avoir accès aux indicateurs relatifs à la performance de leur investissement, la jurisprudence étant constante sur le fait qu’un extrait de bilan est insuffisant et que le compte d’exploitation doit comporter un certain nombre d’informations, notamment sur les charges, fixes comme variables, et avec une ventilation détaillée. 

En l’espèce, il résulte de la lecture combinée des différentes pièces versées aux débats par la société ODALYS que si elle a bien communiqué certaines des informations que la loi lui impose puisqu’y figurent, en effet, quoique de manière séparée et sous d’autres intitulés le cas échéant, les taux de remplissage obtenus, ainsi que le montant des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, mais force est de constater que manquent en revanche les évènements significatifs de l'année, ainsi que l’absence d’indicateur de l’évolution de ces divers éléments, sauf pour le propriétaire à comparer par lui-même les différents postes des tableaux année après année. 

Dans ces conditions, le Tribunal fera injonction à la société ODALYS de transmettre à M. [J] les éléments manquants, pour la période de 2019 à 2024, étant précisé cependant que la loi n’impose effectivement pas à l’exploitant de produire le détail des charges lot par lot, ce qui serait du reste compliqué puisque les charges d’exploitation concernent l’ensemble de la résidence et ne sont pas individualisées comme le sont des charges de copropriété classique.

Il n’y a en revanche pas lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, M. [J] n’en caractérisant pas la nécessité comme il lui incombe en sa qualité de demandeur.

Succombant, la société ODALYS RESIDENCES sera tenue aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’au règlement à M. [J] d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 3500 euros. 

Enfin, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie d’y déroger en l’espèce, a fortiori au regard du montant assez limité des sommes dues et de la situation de la partie qui en est débitrice.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 25 juillet 2013 à la date du 29 septembre 2023 ;

CONSTATE en conséquence la résolution de plein droit de ce bail du 25 juillet 2013 conclu entre M. [C] [J] et la société ODALYS RESIDENCES ;

ORDONNE l’expulsion de la société ODALYS RESIDENCES et de tous occupants de son chef, des locaux loués à BADEN (56870) Résidence Les Iles du Morbihan – Port Blanc, lot D01, à défaut de départ volontaire dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;

FIXE, à compter du 29 septembre 2023 l’indemnité d’occupation due à la bailleresse au montant égal au loyer quotidien, charges et taxes locatives en sus et CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCE à régler cette indemnité d’occupation au prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés à Monsieur [C] [J] ;

CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCES à régler à Monsieur [C] [J] la somme de 2.656,52 € T.T.C., avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article1343-2 du Code Civil ;

DEBOUTE la société ODALYS RESIDENCES de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire ;

DEBOUTE Monsieur [C] [J] de sa demande de dommages intérêts ;

ENJOINT à la société ODALYS RESIDENCES de transmettre à Monsieur [C] [J], pour les années 2019 à 2024, les évènements significatifs de ces années, l’évolution des postes de dépenses et de recettes pour la résidence de tourisme susvisée ; 

DIT n’y avoir lieu de prononcer une astreinte à cette fin ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur les demandes présentées à titre subsidiaire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCES à verser à Monsieur [C] [J] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCES aux dépens de l’instance. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

OR/MM
N° RG 23/01625 - N° Portalis DBZI-W-B7H-EMAK 
MINUTE N° 
DU 04 Novembre 2025

Jugement du QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
[C] [J]
c/
S.A.S. ODALYS RESIDENCES


ENTRE :
Monsieur [C] [J], demeurant 24 Villa Emile Meyer - 75016 PARIS
Représenté par Maître Perrine LIMON-DUPARCMEUR, avocat au barreau de VANNES postulant de Maître Vincent LAI, avocat au barreau de PARIS


ET :
S.A.S. ODALYS RESIDENCES, sise Parc de la Duranne - BP 412 - 655 rue René Descartes - 13591 AIX EN PROVENCE
Représentée par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES postulant de Maître Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- Madame Olivia REMOND, Juge

GREFFIER :
- Mme Sylvie CHESNAIS

DEBATS : en audience publique le 20 Mai 2025
devant Élodie Gallot - Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 septembre 2025 prorogé au 04 Novembre 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort


Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit: 



FAITS ET PROCEDURES

Monsieur [C] [J] est propriétaire d’un appartement de type F3 en rez de chaussée et d’une place de parking, composant le lot D 01 de la résidence de tourisme « Les Iles du Morbihan » sise à Port Blanc à BADEN.

Suivant acte sous seing privé du 25 juillet 2013, Monsieur [C] [J] a donné à bail commercial ce bien à la société ODALYS RESIDENCES pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel H.T. de 6.750 €, outre 200 € pour l’emplacement de stationnement.

Suite aux mesures gouvernementales prises du fait de la pandémie de COVID 19, la résidence exploitée par la société ODALYS a fait l’objet d’une fermeture administrative de mi-mars à début juin 2020 puis de fin octobre à mi décembre 2020. 

La société ODALYS a sollicité de ses bailleurs une franchise de loyer pour ces deux périodes.

Le 28 août 2023, Monsieur [J] lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2.656,52 euros en principal. 

La société ODALYS RESIDENCES ne s’étant pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois imparti, Monsieur [C] [J] l’a faite assigner devant le Tribunal Judiciaire de Vannes suivant exploit du 19 octobre 2023.

Parallèlement, Monsieur [J] a donné congé à sa locataire avec refus de renouvellement par acte du 4 janvier 2024 puis un second, avec offre subsidiaire d’indemnité d’éviction, en date du 27 août 2024.

Dans ses dernières écritures, transmises par voie dématérialisée le 3 décembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [C] [J] demande à la juridiction, au visa des articles 1728 du Code Civil, L 145-41 du Code de Commerce et L 321-2 du Code du tourisme, de :
Constater qu’à défaut de règlement de l’intégralité des causes du commandement de payer du 28 août 2023, la clause résolutoire du bail du 25 juillet 2013, consenti par Monsieur [C] [J], est acquise à la date du 29 septembre 2023, pour les locaux loués à BADEN, Les Iles du Morbihan, Port Blanc, lot D01 de la résidence de tourismePrononcer, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail commercial du 25 juillet 2013 à compter du 28 septembre 2023,Constater, clans tous les cas, les manquements graves et réitérés de la société ODALYS RESIDENCES à ses obligations locatives et prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 25 juillet 2013,Valider le congé avec refus de renouvellement délivré le 4 janvier 2024 pour le 31 octobre 2024, sans indemnitéEn conséquence
Ordonner l’expulsion de la société ODALYS RESIDENCES et de tous occupants de son chef, des locaux loues à BADEN (56870) sis Les Iles du Morbihan – Port Blanc, lot D01 de la résidence de tourisme, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signication du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard et ce, jusqu’a parfaite libération des lieux loues et remise des clés à Monsieur [C] [J],Dire qu’à compter du 29 septembre 2023 (après application de la clause résolutoire) ou à compter du 1er novembre 2024 (après validation du congé avec refus de renouvellement du 4janvier 2024) ou à compter du 1er avril 2025 (après validation du congé avec offre d’indemnité d’éviction du 27 août 2024) ou à compter du jugement (après application de la résiliation judiciaire), la société ODALYS RESIDENCE est devenue occupante sans droit ni titre des locaux, xer l’indemnité d’occupation due à la bailleresse au montant égal au double du loyer quotidien, charges et taxes locatives en sus,Condamner la société ODALYS RESIDENCE à régler cette indemnité d’occupation prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés à Monsieur [C] [J],Condamner :- pour un compte arrêté au 1er octobre 2023 (3ème trimestre inclus) et sauf à parfaire, la société ODALYS RESIDENCE à régler à Monsieur [C] [J] la somme de 2.656,52 € T.T.C., outre le loyer quotidien, charges et taxes locatives jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 29 septembre 2023, le tout avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article1343-2 du Code Civil,
- à compter de la résiliation du bail ou la validation du congé du 4 janvier 2024 (sans offre de renouvellement), la société ODALYS RESIDENCE à régler à Monsieur [C] [J] une indemnité d’occupation représentant le double du loyer quotidien, outre les charges et taxes locatives,
Condamner la société ODALYS RESIDENCE à transmettre à Monsieur [C] [J], pour les années 2019 à 2024 : 
- les taux de remplissage,
- les évènements signi catifs de ces années,
- le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses, à savoir :
- le détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie, etc...) pour son lot et pour la résidence
- le détail des charges xes (frais de personnel, maintenance, location et les taxes) pour son lot et pour la résidence
- le montant et l’évolution des recettes pour son lot et pour la résidence
Et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé les 8 jours de la signi cation du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire,

Valider le congé avec offre d’indemnité d’éviction délivré le 27 août 2024 pour le 30 mars 2025,Fixer l’indemnité d’éviction due par Monsieur [J] à la somme de 18.052 €Fixer l’indemnité d’occupation due par la société ODALYS RESIDENCE au loyer courant, taxes et charges en sus, pendant une durée de 3 mois, puis au double du loyer courant à compter du 4ème mois,Ordonner la compensation entre toutes les créances réciproques 
Dans tous les cas :
Condamner la société ODALYS RESIDENCE à régler à Monsieur [C] [J] :- la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société la ODALYS RESIDENCE aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 28 août 2023.
Dans ses écritures en défense n°4, transmises par voie dématérialisée le 13 novembre 2024 et auxquelles il est ici expressément renvoyé pour plus ample exposé, la SAS ODALYS RESIDENCES demande à la juridiction, au visa des articles 1104, 1719 et 1722 du code civil, L 145-41, alinéa 2, du code de commerce, 1343-5 du code civil, 1188 et suivants du code civil (anciens articles 1156 et suivants du code civil) ainsi que 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, de bien vouloir :
JUGER que la société ODALYS RESIDENCES n’a pas commis de faute en suspendant le paiement des loyers afférents à la période allant du 14 mars au 1er juin 2020 et du 31 octobre au 14 décembre 2020 (périodes de confinement ordonnées par le gouvernement et de fermeture de la Résidence), tenant l’article 6 du bail commercial liant les parties et les règles régissant le droit commun des contrats (la bonne foi et la possibilité de réduire le prix en cas d’exécution imparfaite du contrat) ; 
CONSTATER que ces franchises ont été appliquées prorata temporis des périodes de fermetures administratives (deux confinements) de 2020 ; 
JUGER que la demande de Monsieur [J] en acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer du 28 août 2023 n’est ni fondée, ni justifiée ; 
JUGER que le bailleur de mauvaise foi ne peut invoquer l’acquisition d’une clause résolutoire ; 
JUGER le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction en date du 05 janvier 2024 nul et non avenu ; 
JUGER que l’arriéré locatif litigieux (à hauteur de 2 656,52€) ne constitue pas une faute grave justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties ; 
JUGER que les demandes au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation sont injustifiées, la société ODALYS RESIDENCES ayant régulièrement poursuivi le paiement des loyers à échéance jusqu’à ce jour ; 
JUGER qu’il a été déféré par la société ODALYS RESIDENCES aux demandes de communication de pièces sous astreinte formées par Monsieur [J], celui-ci étant déjà (avant la procédure) en possession des documents prescrits par l’article L 321-2 du code du tourisme ; 
 
EN CONSÉQUENCE : 
Sur le commandement de payer
A titre principal : 
DEBOUTER Monsieur [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions; 
 
A titre subsidiaire : 
ACCORDER des délais de paiement à la société ODALYS RESIDENCES pour s’acquitter de la dette locative ; 
 PRENDRE ACTE de ce que la société ODALYS RESIDENCES s’engage à apurer la dette locative résultant de l’application des franchises « COVID » dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail liant les parties ; 

Sur le congé
A titre principal : 
PRONONCER la nullité du congé 
DÉBOUTER Monsieur [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions; 

À titre subsidiaire : 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 39.870 euros et condamner Monsieur [J] à payer cette somme à la société ODALYS RESIDENCES 
 
À titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé sur le quantum de la demande au titre de l’indemnité d’éviction : 
Vu l’article 143 du code de procédure civile ; 
 
ORDONNER, avant dire droit, une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société ODALYS RESIDENCES par Monsieur [J] ; 
 
DÉSIGNER tel Expert qui plaira avec la mission suivante : 
- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission; 
- S’entourer si besoin de tout sachant et technicien de son choix ; 
- Visiter l’appartement donné à bail à la société ODALYS RESIDENCES par Monsieur [J], le décrire, le photographier, en cas de contestation le mesurer ; 
- Rechercher en tenant compte de la nature de l’activité professionnelle autorisée par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : 
• Dans le cas d’une perte du fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant) ; 
• Dans le cas de la possibilité d’un transfert du fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ; 
- Evaluer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la SAS ODALYS RESIDENCES en précisant les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer ce montant ; 

- Dire que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile ; 
- Dire qu’à la fin de ses opérations, l’Expert dressera un pré-rapport donnant un délai aux parties qui ne soit pas inférieur à 1 mois pour faire valoir leurs observations ; 
 JUGER que les frais de consignation de l’expertise seront partagés pour moitié entre les parties; 

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE 

DÉBOUTER Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
CONDAMNER Monsieur [J] à payer à la société ODALYS RESIDENCES la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNER Monsieur [J] aux dépens de l’instance. 
 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 20 mai 2025 avant d’être mise en délibéré au 9 septembre suivant prorogé au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause résolutoire
Aux termes de l’artic1e 1103 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L.145-41 du Code de Commerce dispose quant à lui que la prise d’effet de la clause résolutoire contractée intervient au profit du bailleur un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail commercial du 25 juillet 2013 comprend en son article 9 une clause résolutoire selon laquelle en cas d’inexécution d’une des dispositions du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. 
Or, Monsieur [J] a fait délivrer à la société ODALYS RESIDENCES, le 28 août 2023, un commandement de payer la somme de 2.799,16 € visant la clause résolutoire du bail.
Toutefois, s’il n’est pas contesté que ce commandement de payer est demeuré infructueux, plus d’un mois après sa délivrance, la société ODALYS fait quant à elle valoir que du fait de la pandémie de covid, elle n’a pas pu exploiter les lieux et n’est donc pas redevable des loyers, notamment du fait de l’article 6 du bail commercial.
Celui-ci prévoit en effet que « dans les cas où … le preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale des lieux loués pour une raison ne relavant pas de son fait (… circonstances exceptionnelles et graves etc…) le paiement du loyer serait suspendu jusqu’à expiration du mois pendant lequel le trouble de jouissance aura pris fin ».

Compte tenu du caractère totalement inédit de la situation pandémique et des mesures extraordinaires mises en œuvre à cette période, il semble raisonnable de considérer que les mois de fermeture ou de restriction résultant des diverses mesures législatives et règlementaires prises suite à l'épidémie relèvent effectivement de circonstances exceptionnelles et graves.

Pour autant, le terme de « suspension », que la société ODALYS interprète comme une exonération, ne recouvre en réalité, à défaut de précision contraire dans le contrat, qu’un report temporaire d’exigibilité pendant la durée des troubles et non une dispense totale et définitive de s’acquitter des loyers sur la période. En effet, interpréter autrement cette disposition reviendrait à une renonciation du bailleur à percevoir le loyer or une renonciation doit être expresse si rien n’est stipulé à cet égard.

Ainsi, cet article 6 veut dire que le bailleur ne peut pas réclamer le paiement du loyer pendant la ducrée des circonstances exceptionnelles et que le locataire n’est pas tenu de le payer immédiatement comme en temps normal mais le loyer reste dû et devra être payé plus tard, une fois la suspension levée, et cette stipulation ne saurait être considéré comme une remise de loyer, lequel ne serait plus dû du tout pour la période concernée.

Cela rejoint d’ailleurs les délais accordés par voie d’ordonnance (prorogation du délai pour agir, suspension temporaire des voies d’exécution…) qui ne constituaient que des mécanismes de report et non des effacements de créance. 

En outre, les jurisprudences citées en défense n’ont pas entériné la position de la société ODALYS, contrairement à ce qu’elle soutient, mais ne concernent en vérité que des instances en référé dans le cadre desquelles il a été jugé que la qualification de la suspension des loyers, son étendue et son application à la retenue des loyers qu'a pratiquée la locataire soulèvent des contestations sérieuses obligeant le juge des référés à interpréter le contrat ou l'intention des parties, ce qui ne rentre pas dans ses pouvoirs. 

Enfin, même à supposer que l’on retienne l’interprétation de la défenderesse, le deuxième paragraphe de l’article 6 énonce que cette clause n’a pas vocation à s’appliquer dans l’hypothèse où le préjudice subi par le preneur se trouverait couvert par sa police d’assurance ou si le preneur venait à percevoir une indemnité en réparation du préjudice causé. 

En effet, si le preneur ne subit pas de préjudice du fait de l’impossibilité d’exploiter, il n’y a pas lieu de différer ce qui est dû au preneur et encore moins, de l’en priver de manière définitive.

Or, la société ODALYS, qui entend se prévaloir de cette clause, ne démontre pas avoir subi un préjudice non compensé, que ce soit par son assurance ou par les aides reçues de l’Etat.

Aussi, dès lors que le commandement visant la clause résolutoire délivré en août 2023 n’a pas été suivi d’effet, le Tribunal constatera l’acquisition de la clause et la résolution de plein droit du bail. 

En effet, non seulement la société ODALYS a pris seule l’initiative de considérer que les loyers n’étaient pas dus du tout, peu important au demeurant que les autres propriétaires se soient rangés à son avis, alors qu’elle aurait pu interroger son bailleur sur la marche à suivre, mais surtout, informée que M. [J] n’entendait pas renoncer à ses loyers, elle n’a jamais régularisé sa situation débitrice, dont elle souligne pourtant le caractère modique, a fortiori au regard de ses capacités financières, sinon à l’époque des troubles, du moins depuis lors. 

La demande principale de M. [J] étant satisfaite, point n’est besoin d’examiner celles présentées à titre subsidiaire. 

En revanche, la défenderesse fait valoir que la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire fait obstacle à ce qu’il puisse s’en prévaloir. 

C’est ainsi qu’elle soutient qu’en cas de circonstances exceptionnelles, l’exigence de bonne foi contractuelle impose aux parties de vérifier si les circonstances justement ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités de leurs obligations respectives. 

Or, cet argument ne saurait prospérer dès lors que non seulement, le contrat lui-même prévoyait déjà un report d’exigibilité en cas de circonstances exceptionnelles et que d’autre part, le commandement n’a été délivré que plus de deux ans après le plus gros de la crise covid, ce qui laissait au preneur le temps de se remettre de cette période et d’honorer sa dette, au demeurant « modeste » de son aveu même. 

Enfin, si la société ODALYS soutient que conformément à l’article 1223 du Code civil, une inexécution partielle d’une obligation d’une partie permet de réduire de façon proportionnelle l’obligation réciproque de l’autre, s’estimant ainsi fondée à obtenir une réduction du prix en contrepartie de l’impossibilité d’exploiter les lieux qu’elle a subie, cette argumentation ne saurait aboutir puisqu’il résulte de l’article 1719 du Code civil et des obligations de délivrance et de jouissance paisible qu’il fait peser sur le bailleur que celui-ci doit s’abstenir de tout fait personnel qui perturberait la jouissance de son locataire et qu’il doit lui permettre d’exploiter les lieux en recevant sa clientèle conformément à la destination du bail, en l’espèce, l’impossibilité pour la société ODALYS d’accueillir du public résulte d’une mesure de police administrative générale et temporaire ordonnée par l’Etat. Aussi, cette restriction est le seul fait du législateur et ne saurait, dès lors, être imputée au bailleur, qui a, conformément à ses obligations, mis à la disposition de la preneuse un local commercial exploitable de manière à lui permettre d’exercer son activité, en application du bail commercial. 

Dès lors, l’interdiction de recevoir du public, en ce qu’elle découle de mesures législatives et réglementaires décidées par l’Etat, ne saurait être constitutive d’un manquement du bailleur, qui n’a à aucun moment entravé l’accès aux locaux, seul l’accès au public étant prohibé du fait de l’Etat, les obligations du bailleurs susvisées ne pouvant évidemment pas être étendues jusqu’à celle de garantir la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce l’activité du preneur.

A titre subsidiaire, la défenderesse sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais. 

L’article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce énonce :
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.


Toutefois, dans la mesure où la société ODALYS s’est déjà octroyée les plus larges délais de fait et où il ne semble pas que la modestie des sommes dues justifie qu’un échelonnement de leur règlement soit accordé, a fortiori au regard de la relativement bonne santé économique de la débitrice, la demande de délai sera rejetée et partant, celle de suspension de la clause résolutoire, et ce, d’autant plus qu’en tout état de cause, le bailleur a pris la précaution de faire délivrer un congé à sa locataire ultérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.


S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation, elle sera évidemment due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 29 septembre 2023, sous réserve de la déduction des sommes déjà versées par ODALYS au titre de ce qu’elle considérait comme des loyers, mais rien ne justifie que le montant en soit doublé, aucun fondement juridique ou contractuel n’étant d’ailleurs avancé à cet égard. 

S’agissant de la demande indemnitaire de M. [J], dès lors que le litige est purement financier, que le retard dans le paiement est compensé par l’attribution d’intérêts, que le préjudice lié à la nécessité d'introduire une procédure judiciaire est quant à lui réparé sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et que les troubles et tracas généralement occasionnés, pour un justiciable lambda, par l’existence d’un litige, a fortiori, avec un professionnel, ne peuvent être ici retenus pour M. [J], avocat de profession, d’autant qu’il ne produit pas le moindre justificatif du préjudice qu’il dit subir et dont il ne s’explique d’ailleurs pas. 

Enfin, M. [J] sollicite la condamnation de la partie adverse à lui communiquer un certain nombre de pièces, sur le fondement des dispositions de la loi Novelli, et ce, à peine d’astreinte. 

L’article L 321-2 du Code du tourisme prévoit, en son second alinéa, que l’exploitant d’une résidence de tourisme est tenu, une fois par an, de « communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ».

M. [J] souligne que le bail rappelle d’ailleurs cette obligation, dont l’objectif est de permettre aux propriétaires d’avoir accès aux indicateurs relatifs à la performance de leur investissement, la jurisprudence étant constante sur le fait qu’un extrait de bilan est insuffisant et que le compte d’exploitation doit comporter un certain nombre d’informations, notamment sur les charges, fixes comme variables, et avec une ventilation détaillée. 

En l’espèce, il résulte de la lecture combinée des différentes pièces versées aux débats par la société ODALYS que si elle a bien communiqué certaines des informations que la loi lui impose puisqu’y figurent, en effet, quoique de manière séparée et sous d’autres intitulés le cas échéant, les taux de remplissage obtenus, ainsi que le montant des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, mais force est de constater que manquent en revanche les évènements significatifs de l'année, ainsi que l’absence d’indicateur de l’évolution de ces divers éléments, sauf pour le propriétaire à comparer par lui-même les différents postes des tableaux année après année. 

Dans ces conditions, le Tribunal fera injonction à la société ODALYS de transmettre à M. [J] les éléments manquants, pour la période de 2019 à 2024, étant précisé cependant que la loi n’impose effectivement pas à l’exploitant de produire le détail des charges lot par lot, ce qui serait du reste compliqué puisque les charges d’exploitation concernent l’ensemble de la résidence et ne sont pas individualisées comme le sont des charges de copropriété classique.

Il n’y a en revanche pas lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, M. [J] n’en caractérisant pas la nécessité comme il lui incombe en sa qualité de demandeur.

Succombant, la société ODALYS RESIDENCES sera tenue aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’au règlement à M. [J] d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 3500 euros. 

Enfin, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie d’y déroger en l’espèce, a fortiori au regard du montant assez limité des sommes dues et de la situation de la partie qui en est débitrice. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 25 juillet 2013 à la date du 29 septembre 2023 ;

CONSTATE en conséquence la résolution de plein droit de ce bail du 25 juillet 2013 conclu entre M. [C] [J] et la société ODALYS RESIDENCES ;

ORDONNE l’expulsion de la société ODALYS RESIDENCES et de tous occupants de son chef, des locaux loués à BADEN (56870) Résidence Les Iles du Morbihan – Port Blanc, lot D01, à défaut de départ volontaire dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;

FIXE, à compter du 29 septembre 2023 l’indemnité d’occupation due à la bailleresse au montant égal au loyer quotidien, charges et taxes locatives en sus et CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCE à régler cette indemnité d’occupation au prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés à Monsieur [C] [J] ;

CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCES à régler à Monsieur [C] [J] la somme de 2.656,52 € T.T.C., avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article1343-2 du Code Civil ;

DEBOUTE la société ODALYS RESIDENCES de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire ;

DEBOUTE Monsieur [C] [J] de sa demande de dommages intérêts ;

ENJOINT à la société ODALYS RESIDENCES de transmettre à Monsieur [C] [J], pour les années 2019 à 2024, les évènements significatifs de ces années, l’évolution des postes de dépenses et de recettes pour la résidence de tourisme susvisée ; 

DIT n’y avoir lieu de prononcer une astreinte à cette fin ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur les demandes présentées à titre subsidiaire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCES à verser à Monsieur [C] [J] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ODALYS RESIDENCES aux dépens de l’instance. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1156, code civil 1722, code du tourisme L321-2, code civil 1188, code civil 1223). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-12-20T10:52:06.395Z.