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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Caen, 3ème chambre civile, 21 octobre 2025, n° 24/01275

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 05 Novembre 2024
Date des débats : 10 Juin 2025
Date de la mise à disposition : 09 septembre 2025 prorogée au 21 octobre 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 juin 2020, M. [T] [P] a donné à bail à Mme [A] [I] épouse [L] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 900 euros hors charges ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Mme [A] [L] a quitté les lieux et remis les clés le 16 juin 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, M. [T] [P] a fait assigner Mme [A] [I] épouse [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :
– la condamner à lui payer les sommes de :
* 5 556,11 euros au titre des travaux de reprise et du lave-vaisselle manquant, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023 ;
* 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;
* 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens ;
– ordonner l’indexation des devis établis en fonction de l’indice BT01 et ce, jusqu’à complet règlement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 juin 2025, au cours de laquelle, M. [T] [P], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en portant sa demande au titre des frais irrépétibles à 2 000 euros et en ajoutant de voir débouter Mme [A] [I] épouse [L] de toutes ses demandes, fins et prétentions, à l’exception du remboursement des 2 lots de détecteurs de fumée pour un montant total de 77,80 euros, lequel viendra en compensation des condamnations qui seront prononcées à l’encontre de Mme [A] [I] épouse [L].

Au soutien de ses prétentions, M. [T] [P] fait valoir que, la locataire sortante ne conteste pas les dégradations constatées et liées à l’utilisation de son fauteuil roulant mais que, sa contestation porte que le montant du devis de reprise des peintures. Or, il estime que le devis transmis par Mme [A] [I] épouse [L] a été établi à distance et sans aucune corrélation avec les valeurs du marché. S’agissant du plafond du séjour dont les détériorations font suite à un dégât des eaux, réparé le 2 septembre 2021, il appartenait ensuite selon lui à la locataire d’en informer son assurance afin de faire procéder aux travaux de reprise des peintures. Il ajoute, concernant les plinthes, que leurs détériorations sont incontestables. Enfin, s’agissant du remplacement du lave-vaisselle, il explique solliciter la somme de 499 euros, correspondant au remplacement du lave-vaisselle à l’identique, alors qu’il justifie en avoir acheté un portant sur la somme de 718 euros.

Concernant les demandes reconventionnelles de la défenderesse, il considère que si Mme [A] [I] épouse [L] a été contrainte de faire procéder à 2 reprises à des débouchages de canalisation c’est parce qu’elle en a fait un usage inapproprié ; quant aux factures relatives à la pompe à chaleur, il s’agit tout simplement de l’entretien de cette dernière qu’il appartenait à la locataire de faire effectuer et de prendre en charge ; enfin, il accepte de prendre à sa charge la somme de 77,80 euros, correspondant au coût de 2 détecteurs de fumée et non 4 comme sollicité par la défenderesse.

Mme [A] [I] épouse [L], comparante en personne assistée de son conseil s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite d’entendre :
– limiter à la somme de 900 euros les travaux de reprise de peinture ;
– condamner M. [T] [P] à lui régler la somme de 872,27 euros ;
– ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ;
– débouter M. [T] [P] de sa demande indemnitaire ;
– débouter M. [T] [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Mme [A] [I] épouse [L] conteste le montant sollicité par le bailleur pour la réfection des peintures des murs et plafonds. Au motif, tout d’abord que le devis fourni par le bailleur porte sur 5 pièces, murs et plafonds, tandis que, tout au plus, il n’y a que 3 pièces à refaire (entrée, salon et salle à manger) et un plafond de 20m2. Elle ajoute que, si les photographies mettent en évidence quelques éraflures ou impacts dus à l’utilisation du fauteuil roulant à laquelle elle a été contrainte compte tenu de son état de santé, les impacts sont peu nombreux et ne justifient pas la reprise complète des murs. Ensuite, s’agissant des boursouflures et cloques constatées au plafond de la cuisine, la défenderesse indique que, cette détérioration fait suite à un dégât des eaux survenu le 25 avril 2021, pour lequel sa responsabilité n’est pas engagée et dont le bailleur a été négligent dans la réparation. S’agissant de la réfection des plinthes, aucune dégradation n’a été, selon elle, relevée par le commissaire de justice. Enfin, elle produit un devis comportant les mêmes travaux que ceux mentionnés sur les 2 devis produits par le bailleur et dont le montant est nettement inférieur.

Elle poursuit s’agissant du remplacement du lave-vaisselle, en expliquant que, ce dernier doit être compensé par l’octroi d’une somme correspondant à la valeur d’achat du lave-vaisselle présent dans le logement et non par une somme correspondant à une valeur d’achat à neuf après 3 ans de location.

Concernant la somme de 872,27 euros dont elle sollicite le remboursement par le bailleur, celle-ci est constituée, premièrement, de 2 factures liées au débouchage des canalisations, dont elle estime que la cause est structurelle et ne lui est donc pas imputable ; deuxièmement de 2 factures relatives au contrôle de la pompe à chaleur qui présentait des dysfonctionnements ; et pour finir, d’une facture liée à l’achat de 4 détecteurs de fumée qui n’avaient pas été installés par le propriétaire.

Enfin, elle prétend avoir subi un préjudice de jouissance, tout au long du bail, tiré de l’impossibilité d’utiliser la chemine, de la défectuosité de la sonnette du portail d’entrée, de la pelouse synthétique hors d’usage, augmenté du retard dans l’installation de l’antenne télévision TNT.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Motifs

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 prorogée au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives :

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.
Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur. Aussi, il est constant que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil dispose que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, M. [T] [P] au soutien de sa demande en paiement de la somme de 5 556,11 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, après déduction du dépôt de garantie à hauteur de 900 euros, produit aux débats :
– le contrat de bail conclu entre les parties le 19 juin 2020, lequel a prévu le versement par la locataire d’un dépôt de garantie d’un montant de 900 euros ;
– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 19 juin 2020 ;
– un procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice le 16 juin 2023 ;
– une estimation du prix d’un lave-vaisselle via le site internet Conforama en date du 28 novembre 2023 ;
– un devis émis par la société GMS en date du 1er juillet 2023, portant sur la réfection des murs et plafonds, avec reprises, de l’entrée et du séjour/salon ;
– un devis émis par la société GMS en date du 1er juillet 2023 portant sur la réfection des peintures des plinthes après ponçage.

Il ressort des débats que, la somme de 5 556,11 euros dont M. [T] [P] sollicite la condamnation de Mme [A] [I] épouse [L] se décompose comme suit :
– 499,99 euros au titre du remplacement du lave-vaisselle ;
– 5 403,92 euros au titre de la réfection des peintures des murs et plafonds ;
– 552,20 euros au titre de la réfection des peintures des plinthes ;
+ 900 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Afin de déterminer si les postes de réparations locatives dont la bailleresse sollicite réparation correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, les états des lieux entrant et sortant doivent être comparés, en prenant en considération le nombre de pièces principales dans le logement (4), sa superficie (105 m²) ainsi que, la durée d’occupation dudit logement (soit 3 ans).

S’agissant de la réfection des murs et plafonds avec peinture de l’entrée, du séjour et du salon pour lesquels le bailleur sollicite la somme de 5 403,92 euros :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que, les murs et plafonds de l’entrée, du séjour et du salon sont peints (peinture) et en bon état (B), sauf concernant le plafond de l’entrée qui présente une fissure.

Le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 16 juin 2023, suite au départ des lieux de la locataire, relève que, concernant l’entrée, les murs sont peints et présentent sur 3 faces des « éclats de peinture » ainsi que, sur la 4ème face « 2 petites traces au-dessus du radiateur », quant au plafond, il est relevé qu’il est en bon état ; concernant le salon, les murs peints présentent des « traces dégoulinantes sur le côté gauche », un « petit impact en partie inférieure », des « rebouchages visibles », « quelques petites marques », « un petit trou de clou » et « un petit éclat de plâtre visible », tandis que, le plafond est en bon état ; enfin, concernant le séjour, les murs également peints présentent « des éclats sur l’arrête côté cuisine, un trou de clou et quelques traces noirâtres » mais qu’un présente une peinture « en bon état » et le plafond est « en état, sauf côté cuisine, avec une boursouflure de la peinture et cloquage ».

Dès lors, il s’infère, tout d’abord, de la comparaison des états des lieux que les mises en peinture des plafonds de l’entrée et du salon ne sont pas justifiés par les dégradations de la locataire sortante.
Ensuite, pour ce qui est de la réfection du plafond du séjour, il apparaît à la lecture des pièces fournies aux débats, notamment du constat amiable signé entre les parties en date du 29 avril 2021, qu’un dégât des eaux s’est produit dans les lieux litigieux le 25 avril 2021. Un rapport de recherche de fuite, rédigé suite à une visite des lieux en date du 17 juin 2021, a pu établir que, « le dégât des eaux est dû à des infiltrations extérieures lors de fortes pluies provenant d’un manque d’étanchéité au niveau de la liaison entre le solin de la sortie du conduit de la chaudière et la toiture ». Aussi, il est avéré que, ce dégât des eaux relève de la responsabilité du propriétaire-bailleur, à qui il appartenait alors de faire entreprendre les réparations nécessaires. Il est également établi par les pièces transmises que, si l’assurance de la locataire a donné son accord pour la réfection des désordres liés au dégât des eaux (réfection du plafond du séjour suivant devis du 21 juin 2021), les travaux de réparation de fuite n’ont cependant pas été entrepris (aucun justificatif de ceux-ci n’est fourni aux débats) et ce, dans la mesure où la fuite au niveau de la toiture de l’immeuble n’a pas été réparée. Par ailleurs, l’assurance de Mme [A] [I] épouse [L] a confirmé, par courriel du 29 octobre 2024, que le dossier a été clôturé le 25 avril 2023, faute de réparation de l’origine de la fuite et qu’aucune indemnisation n’a été versée à Mme [A] [I] épouse [L].

De sorte que, les dégradations constatées, par le commissaire de justice suite au départ des lieux de la locataire, relatives au plafond du séjour, résultant exclusivement des conséquences du dégât des eaux du 25 avril 2021 lié à une fuite de la toiture et relevant de la responsabilité du bailleur-propriétaire, Mme [A] [I] épouse [L] ne peut pas être tenue pour responsable, du défaut de réparation de ladite fuite ainsi que, des désordres associés.


Dès lors, M. [T] [P] n’est pas fondé à solliciter la remise en état du plafond du séjour dans la mesure où cette dégradation n’est pas imputable à Mme [A] [I] épouse [L].

Enfin, si la demande du bailleur porte sur les murs et plafonds de l’entrée, du séjour et du salon, force est de constater que le devis établi et produit aux débats par le bailleur porte ; s’agissant du bâchage et de la protection ainsi que de la reprise des défauts et impacts des murs et plafonds, sur « 5 pièces » ; de sorte que, la somme sollicitée doit être diminuée, car les dégradations ne sont démontrées que s’agissant des murs de l’entrée, du séjour et du salon.

En outre, la locataire sortante produit aux débats un devis établi le 2 janvier 2025 reprenant les postes visés dans le devis transmis par le bailleur et pour un montant nettement inférieur ; de sorte qu’il convient de pondérer l’indemnisation du bailleur s’agissant de la reprise avec peinture des murs de l’entrée, du séjour et du salon, afin de parvenir à une moyenne entre les 2 devis.

De même, il devra être déduit de la somme accordée au bailleur un coefficient de vétusté de 60 %, représentant 10 % par an, à compter de 2017, date à laquelle le bailleur reconnaît avoir fait effectuer les travaux de peinture des lieux litigieux et jusqu’en 2023 et ce, compte tenu de l’état des peintures lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Il sera donc accordé au bailleur la somme de 1 278,75 euros TTC, calculée comme suit : ((123,12 euros TTC [pour la protection du chantier de 3 pièces] + 165 euros TTC [pour la reprise des murs de 3 pièces uniquement] + 275 euros TTC [pour le ponçage des murs des 3 pièces uniquement] + 2 606,25 euros TTC [pour la mise en peinture des murs des 3 pièces] + 27,50 euros TTC [pour le repli du matériel]) – (60 % [de déduction de vétusté]), au titre de l’indemnisation des dégradations locatives relatives aux murs de l’entrée, du séjour et du salon.

S’agissant de la réfection des plinthes du logement (ponçage et peinture) pour lesquels le bailleur sollicite la somme de 552,20 euros :

L’état des lieux d’entrée ne fait pas spécifiquement mention de l’état des plinthes du logement ; de sorte qu’elles sont réputées avoir été délivrées à la locataire en bon état de réparations locatives.

Il ressort du procès-verbal de constat des lieux que, les plinthes en bois de l’entrée comportent quelques petits éclats, celles de la chambre du fond comportent des traces et taches, celles de la salle de bain sont en bon état, sauf un « début de pourrissement et éclat au droit de la douche », celles de la 2nde chambre et de la cuisine comportent quelques traces, celles du séjour comportent « des traces noirâtres et quelques éclats notamment dans les angles », alors que, les plinthes en bois du salon et des WC sont en bon état.

Aussi, le bailleur apparaît fondé à solliciter l’indemnisation pour la réfection (ponçage et peinture) des plinthes de l’entrée, des 2 chambres, de la salle de bain, de la cuisine et du séjour et à l’exception des plinthes du salon et des WC.

De sorte qu’après pondération avec le devis transmis par la locataire sortante et prise en compte d’une vétusté de 40 %, il convient d’accorder au bailleur la somme de 193,55 euros TTC, calculée comme suit ((((308 euros + ((552,20 euros – 308 euros) / 2)) / 8 pièces) x 6 pièces) – 40 %).



S’agissant du remplacement du lave-vaisselle pour lequel le bailleur sollicite la somme de 499,99 euros :

Si l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas de lave-vaisselle mais la présence d’un lave-linge « Ariston HotPoint », il semble que ce soit une erreur de rédaction et qu’au lieu d’un lave-linge, un lave-vaisselle était bien présent dans le logement. Au surplus, les parties s’accordent sur la présence de ce dernier lors de la remise des clés à Mme [A] [I] épouse [L].

Alors que, le commissaire de justice n’a pas constaté la présence de ce dernier.

Si la locataire sortante, qui explique avoir prêté cet appareil électroménager à un proche, indique que le lave-vaisselle est tombé en panne rapidement après son entrée dans les lieux, elle n’en rapporte toutefois pas la preuve.

Aussi, le bailleur justifiant que le coût du remplacement du lave-vaisselle Ariston HotPoint 60 cm par un neuf de la même marque s’élève à 499,99 euros ainsi que, de la facture d’achat d’origine du lave-vaisselle en date du 5 juillet 2017, il lui sera accordé la somme de 299,99 euros, après déduction d’un coefficient de vétusté de 40 % (499,99 euros – 40 %).

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Réparations et dégradations locatives : 1772,29 euros
Dépôt de garantie : - 900 euros

TOTAL : 872,29 euros

Par conséquent, Mme [A] [I] épouse [L] sera condamnée à payer à M. [T] [P] la somme de 872,29 euros au titre des réparations locatives dues à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux, après déduction du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation.

Sur la demande d’indexation :

Conformément aux dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-11 du code de la construction et de l’habitation, au cas où le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation d’un indice national du bâtiment tous corps d’état mesurant l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, publié par l’autorité administrative.

Cet indice est nommé index BT 01.

En l’espèce, la relation entre les parties au litige est certes une relation contractuelle ; cependant, elle porte sur un bail à usage d’habitation conclu entre un bailleur et une locataire ; aussi, en l’absence de toute conclusion d’un contrat de construction entre les parties, les dispositions précitées ne sont pas applicables au présent litige.


En conséquence, M. [T] [P] sera débouté de sa demande d’indexation des devis établis par la société GMS en fonction de l’indice BT 01 jusqu’à complet règlement par Mme [A] [I] épouse [L].

Sur la demande en indemnisation d’un trouble de jouissance :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En l’espèce, M. [T] [P] sollicite la somme de 1 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi dans la mesure où il a repris l’occupation du logement dégradé en suite du départ de Mme [L].

Si Mme [A] [I] épouse [L] est responsable d’un certain nombre de dégradations locatives comme vu précédemment, M. [T] [P] qui n’explicite pas le calcul de la somme demandée, ni ce à quoi elle correspond, ne justifie pas du dommage subi ainsi que, du lien de causalité direct et certain entre celui-ci et la faute commise par Mme [A] [I] épouse [L].

De sorte que, M. [T] [P] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur le remboursement des sommes réglées par la locataire :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Tandis que conformément à l’article 7 de la loi précitée, les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Mme [A] [I] épouse [L] sollicite le remboursement de la somme de 872,27 euros, se décomposant comme suit :
– 408 euros (204 euros x 2) au titre du débouchage des canalisations ;
– 361,47 euros (229,61 euros + 131,86 euros) au titre du contrôle de la pompe à chaleur suite aux dysfonctionnements rencontrés ;
– 102,80 euros au titre de l’achat de 2 lots de détecteurs de fumée.



Sur les factures liées au débouchage des canalisations pour la somme de 408 euros :

Il ressort des pièces produites par Mme [A] [I] épouse [L] qu’elle a été contrainte par 2 fois, factures et rapports d’intervention à l’appui, de faire procéder au débouchage du réseau des eaux usées extérieur en date des 16 août et 9 novembre 2022.
Le premier rapport d’intervention mentionne qu’il y a très peu de pente sur le réseau et que, le siphon disconnecteur est entartré à 30 % tandis que, le second fait état d’engorgements récurrents, sans mettre en cause un comportement fautif de la locataire mais au contraire un défaut de construction qui ne relève pas de sa responsabilité.
Aussi, M. [T] [P] sera condamné à lui régler la somme de 408 euros (2 × 204 euros), dont il est justifié aux débats, au titre des frais de débouchage du réseau des eaux usées en lien avec un défaut de construction de celui-ci.

Sur les factures liées à la pompe à chaleur pour la somme de 361,67 euros :

Si Mme [A] [I] épouse [L] soutient avoir été contrainte de faire procéder au contrôle de la pompe à chaleur des lieux litigieux suite aux dysfonctionnements rencontrés, il s’infère des factures datées des 31 décembre 2021 et 2 mars 2023 que, la première intervention avait pour objet « contrôle aérothermie » et la seconde, « contrôle aérothermie et entretien chauffe-eau thermdynamique ».

Dès lors, contrairement à ce que Mme [A] [I] épouse [L] soutient, il n’est pas indiqué de dysfonctionnement lié à la pompe à chaleur, ni de réparations effectuées suite à ceux-ci et qui ne relèveraient pas des réparations locatives imputables à la locataire sortante ; étant rappelé que, conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatifs.

Aussi, Mme [A] [I] épouse [P] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les factures liées aux détecteurs de fumée pour la somme de 102,80 euros :

La locataire sortante sollicite également le remboursement par le bailleur de l’achat de 4 détecteurs de fumée, qui n’étaient pas présents dans le logement lors de son entrée dans les lieux. Tandis que, le bailleur quant à lui reconnaît de devoir la somme de 77,80 euros à la locataire sortante, relatif au coût des 2 lots de 2 détecteurs de fumée, suivant la facture produite aux débats par cette dernière.
Il convient de rappeler qu’en application de l’article R. 142-2 du code de la construction et de l’habitation, chaque logement, qu’il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, est équipé d’au moins un détecteur de fumée normalisé. L’article R. 142-3 dudit code ajoute que, la responsabilité de l’installation du détecteur de fumée normalisé précité incombe au propriétaire.

Aussi, M. [T] [P] était tenu d’installer au moins un détecteur de fumée normalisé dans les lieux litigieux loués par Mme [A] [I] épouse [L].

Néanmoins, le bailleur se reconnaissant redevable de la somme de 77,80 euros, correspondant au coût des 2 lots de 2 détecteurs de fumée suivant facture Castorama du 8 mars 2021, il sera condamné à rembourser cette somme à Mme [A] [I] épouse [L].




En conséquence, M. [T] [P] sera condamné à payer à Mme [A] [I] épouse [L] la somme de 485,80 euros au titre des sommes réglées par elle et ne relevant pas de l’entretien courant, ni des réparations locatives qui lui étaient imputables, relatives au débouchage des canalisations et à l’achat de détecteur de fumée.


Sur l’indemnisation d’un préjudice de jouissance :

Si dans la motivation des conclusions de son conseil, Mme [A] [I] épouse [L] fait état de l’existence d’un préjudice de jouissance, lié à l’impossibilité d’utiliser la cheminée, à la sonnette du portail d’entrée défectueuse à la pelouse synthétique hors d’usage ainsi qu’au retard dans l’installation de l’antenne télévision TNT, elle ne formule aucune prétention associée dans le dispositif des conclusions de son conseil.

De sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la compensation des créances réciproques :

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, a due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1348 prévoit que, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il ressort des développements précédents qu’il existe des créances certaines, liquides, exigibles et réciproques entre les parties.

De sorte qu’il convient d’ordonner la compensation entre la somme de 872,29 euros due par Mme [A] [I] épouse [L] à M. [T] [P] et la somme de 485,80 euros due par M. [T] [P] à Mme [A] [I] épouse [L].

Dès lors, après compensation des créances réciproques, Mme [A] [I] épouse [L] sera condamnée à payer à M. [T] [P] la somme de 386,49 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [A] [I] épouse [L] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure ainsi qu’à payer à M. [T] [P] la somme de 1 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [A] [I] épouse [L] à payer à M. [T] [P] la somme de 872,29 euros au titre des réparations locatives dues à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux sis [Adresse 2], après déduction du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 ;

DÉBOUTE M. [T] [P] de sa demande d’indexation des devis établis par la société GMS en fonction de l’indice BT 01 jusqu’à complet règlement par Mme [A] [I] épouse [L] ;

DÉBOUTE M. [T] [P] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE M. [T] [P] à payer à Mme [A] [I] épouse [L] la somme de 485,80 euros au titre des sommes réglées par elle au titre des réparations autres que locatives ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties ;

APRÈS COMPENSATION DES CRÉANCES RÉCIPROQUES DES PARTIES :
CONDAMNE Mme [A] [I] épouse [L] à payer à M. [T] [P] la somme de 386,49 euros ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [A] [I] épouse [L] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Mme [A] [I] épouse [L] à payer à M. [T] [P] la somme de 1 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 1] 
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/01275 - 
N° Portalis DBW5-W-B7I-IYW2

Minute : 2025/
Cabinet D




JUGEMENT 

DU : 21 Octobre 2025






[T] [P]


C/

[A] [I] épouse [L]







Copie exécutoire délivrée le :


à :
Me Monique BINET - 10, 
Me Nicolas DELAPLACE - 115 


Copie certifiée conforme délivrée le :


à :
Me Monique BINET - 10, 
Me Nicolas DELAPLACE - 115






JUGEMENT





DEMANDEUR :

Monsieur [T] [P]
né le 28 Juin 1980 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nicolas DELAPLACE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 115
 


ET :

DÉFENDEUR :

Madame [A] [I] épouse [L]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne assistée de Me Monique BINET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 10


 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente
Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition



PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 05 Novembre 2024
Date des débats : 10 Juin 2025
Date de la mise à disposition : 09 septembre 2025 prorogée au 21 octobre 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 juin 2020, M. [T] [P] a donné à bail à Mme [A] [I] épouse [L] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 900 euros hors charges ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Mme [A] [L] a quitté les lieux et remis les clés le 16 juin 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, M. [T] [P] a fait assigner Mme [A] [I] épouse [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :
– la condamner à lui payer les sommes de :
* 5 556,11 euros au titre des travaux de reprise et du lave-vaisselle manquant, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023 ;
* 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;
* 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens ;
– ordonner l’indexation des devis établis en fonction de l’indice BT01 et ce, jusqu’à complet règlement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 juin 2025, au cours de laquelle, M. [T] [P], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en portant sa demande au titre des frais irrépétibles à 2 000 euros et en ajoutant de voir débouter Mme [A] [I] épouse [L] de toutes ses demandes, fins et prétentions, à l’exception du remboursement des 2 lots de détecteurs de fumée pour un montant total de 77,80 euros, lequel viendra en compensation des condamnations qui seront prononcées à l’encontre de Mme [A] [I] épouse [L].

Au soutien de ses prétentions, M. [T] [P] fait valoir que, la locataire sortante ne conteste pas les dégradations constatées et liées à l’utilisation de son fauteuil roulant mais que, sa contestation porte que le montant du devis de reprise des peintures. Or, il estime que le devis transmis par Mme [A] [I] épouse [L] a été établi à distance et sans aucune corrélation avec les valeurs du marché. S’agissant du plafond du séjour dont les détériorations font suite à un dégât des eaux, réparé le 2 septembre 2021, il appartenait ensuite selon lui à la locataire d’en informer son assurance afin de faire procéder aux travaux de reprise des peintures. Il ajoute, concernant les plinthes, que leurs détériorations sont incontestables. Enfin, s’agissant du remplacement du lave-vaisselle, il explique solliciter la somme de 499 euros, correspondant au remplacement du lave-vaisselle à l’identique, alors qu’il justifie en avoir acheté un portant sur la somme de 718 euros.

Concernant les demandes reconventionnelles de la défenderesse, il considère que si Mme [A] [I] épouse [L] a été contrainte de faire procéder à 2 reprises à des débouchages de canalisation c’est parce qu’elle en a fait un usage inapproprié ; quant aux factures relatives à la pompe à chaleur, il s’agit tout simplement de l’entretien de cette dernière qu’il appartenait à la locataire de faire effectuer et de prendre en charge ; enfin, il accepte de prendre à sa charge la somme de 77,80 euros, correspondant au coût de 2 détecteurs de fumée et non 4 comme sollicité par la défenderesse.

Mme [A] [I] épouse [L], comparante en personne assistée de son conseil s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite d’entendre :
– limiter à la somme de 900 euros les travaux de reprise de peinture ;
– condamner M. [T] [P] à lui régler la somme de 872,27 euros ;
– ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ;
– débouter M. [T] [P] de sa demande indemnitaire ;
– débouter M. [T] [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Mme [A] [I] épouse [L] conteste le montant sollicité par le bailleur pour la réfection des peintures des murs et plafonds. Au motif, tout d’abord que le devis fourni par le bailleur porte sur 5 pièces, murs et plafonds, tandis que, tout au plus, il n’y a que 3 pièces à refaire (entrée, salon et salle à manger) et un plafond de 20m2. Elle ajoute que, si les photographies mettent en évidence quelques éraflures ou impacts dus à l’utilisation du fauteuil roulant à laquelle elle a été contrainte compte tenu de son état de santé, les impacts sont peu nombreux et ne justifient pas la reprise complète des murs. Ensuite, s’agissant des boursouflures et cloques constatées au plafond de la cuisine, la défenderesse indique que, cette détérioration fait suite à un dégât des eaux survenu le 25 avril 2021, pour lequel sa responsabilité n’est pas engagée et dont le bailleur a été négligent dans la réparation. S’agissant de la réfection des plinthes, aucune dégradation n’a été, selon elle, relevée par le commissaire de justice. Enfin, elle produit un devis comportant les mêmes travaux que ceux mentionnés sur les 2 devis produits par le bailleur et dont le montant est nettement inférieur.

Elle poursuit s’agissant du remplacement du lave-vaisselle, en expliquant que, ce dernier doit être compensé par l’octroi d’une somme correspondant à la valeur d’achat du lave-vaisselle présent dans le logement et non par une somme correspondant à une valeur d’achat à neuf après 3 ans de location.

Concernant la somme de 872,27 euros dont elle sollicite le remboursement par le bailleur, celle-ci est constituée, premièrement, de 2 factures liées au débouchage des canalisations, dont elle estime que la cause est structurelle et ne lui est donc pas imputable ; deuxièmement de 2 factures relatives au contrôle de la pompe à chaleur qui présentait des dysfonctionnements ; et pour finir, d’une facture liée à l’achat de 4 détecteurs de fumée qui n’avaient pas été installés par le propriétaire.

Enfin, elle prétend avoir subi un préjudice de jouissance, tout au long du bail, tiré de l’impossibilité d’utiliser la chemine, de la défectuosité de la sonnette du portail d’entrée, de la pelouse synthétique hors d’usage, augmenté du retard dans l’installation de l’antenne télévision TNT.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 prorogée au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives :

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.
Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur. Aussi, il est constant que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil dispose que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, M. [T] [P] au soutien de sa demande en paiement de la somme de 5 556,11 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, après déduction du dépôt de garantie à hauteur de 900 euros, produit aux débats :
– le contrat de bail conclu entre les parties le 19 juin 2020, lequel a prévu le versement par la locataire d’un dépôt de garantie d’un montant de 900 euros ;
– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 19 juin 2020 ;
– un procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice le 16 juin 2023 ;
– une estimation du prix d’un lave-vaisselle via le site internet Conforama en date du 28 novembre 2023 ;
– un devis émis par la société GMS en date du 1er juillet 2023, portant sur la réfection des murs et plafonds, avec reprises, de l’entrée et du séjour/salon ;
– un devis émis par la société GMS en date du 1er juillet 2023 portant sur la réfection des peintures des plinthes après ponçage.

Il ressort des débats que, la somme de 5 556,11 euros dont M. [T] [P] sollicite la condamnation de Mme [A] [I] épouse [L] se décompose comme suit :
– 499,99 euros au titre du remplacement du lave-vaisselle ;
– 5 403,92 euros au titre de la réfection des peintures des murs et plafonds ;
– 552,20 euros au titre de la réfection des peintures des plinthes ;
+ 900 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Afin de déterminer si les postes de réparations locatives dont la bailleresse sollicite réparation correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, les états des lieux entrant et sortant doivent être comparés, en prenant en considération le nombre de pièces principales dans le logement (4), sa superficie (105 m²) ainsi que, la durée d’occupation dudit logement (soit 3 ans).

S’agissant de la réfection des murs et plafonds avec peinture de l’entrée, du séjour et du salon pour lesquels le bailleur sollicite la somme de 5 403,92 euros :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que, les murs et plafonds de l’entrée, du séjour et du salon sont peints (peinture) et en bon état (B), sauf concernant le plafond de l’entrée qui présente une fissure.

Le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 16 juin 2023, suite au départ des lieux de la locataire, relève que, concernant l’entrée, les murs sont peints et présentent sur 3 faces des « éclats de peinture » ainsi que, sur la 4ème face « 2 petites traces au-dessus du radiateur », quant au plafond, il est relevé qu’il est en bon état ; concernant le salon, les murs peints présentent des « traces dégoulinantes sur le côté gauche », un « petit impact en partie inférieure », des « rebouchages visibles », « quelques petites marques », « un petit trou de clou » et « un petit éclat de plâtre visible », tandis que, le plafond est en bon état ; enfin, concernant le séjour, les murs également peints présentent « des éclats sur l’arrête côté cuisine, un trou de clou et quelques traces noirâtres » mais qu’un présente une peinture « en bon état » et le plafond est « en état, sauf côté cuisine, avec une boursouflure de la peinture et cloquage ».

Dès lors, il s’infère, tout d’abord, de la comparaison des états des lieux que les mises en peinture des plafonds de l’entrée et du salon ne sont pas justifiés par les dégradations de la locataire sortante.
Ensuite, pour ce qui est de la réfection du plafond du séjour, il apparaît à la lecture des pièces fournies aux débats, notamment du constat amiable signé entre les parties en date du 29 avril 2021, qu’un dégât des eaux s’est produit dans les lieux litigieux le 25 avril 2021. Un rapport de recherche de fuite, rédigé suite à une visite des lieux en date du 17 juin 2021, a pu établir que, « le dégât des eaux est dû à des infiltrations extérieures lors de fortes pluies provenant d’un manque d’étanchéité au niveau de la liaison entre le solin de la sortie du conduit de la chaudière et la toiture ». Aussi, il est avéré que, ce dégât des eaux relève de la responsabilité du propriétaire-bailleur, à qui il appartenait alors de faire entreprendre les réparations nécessaires. Il est également établi par les pièces transmises que, si l’assurance de la locataire a donné son accord pour la réfection des désordres liés au dégât des eaux (réfection du plafond du séjour suivant devis du 21 juin 2021), les travaux de réparation de fuite n’ont cependant pas été entrepris (aucun justificatif de ceux-ci n’est fourni aux débats) et ce, dans la mesure où la fuite au niveau de la toiture de l’immeuble n’a pas été réparée. Par ailleurs, l’assurance de Mme [A] [I] épouse [L] a confirmé, par courriel du 29 octobre 2024, que le dossier a été clôturé le 25 avril 2023, faute de réparation de l’origine de la fuite et qu’aucune indemnisation n’a été versée à Mme [A] [I] épouse [L].

De sorte que, les dégradations constatées, par le commissaire de justice suite au départ des lieux de la locataire, relatives au plafond du séjour, résultant exclusivement des conséquences du dégât des eaux du 25 avril 2021 lié à une fuite de la toiture et relevant de la responsabilité du bailleur-propriétaire, Mme [A] [I] épouse [L] ne peut pas être tenue pour responsable, du défaut de réparation de ladite fuite ainsi que, des désordres associés.


Dès lors, M. [T] [P] n’est pas fondé à solliciter la remise en état du plafond du séjour dans la mesure où cette dégradation n’est pas imputable à Mme [A] [I] épouse [L].

Enfin, si la demande du bailleur porte sur les murs et plafonds de l’entrée, du séjour et du salon, force est de constater que le devis établi et produit aux débats par le bailleur porte ; s’agissant du bâchage et de la protection ainsi que de la reprise des défauts et impacts des murs et plafonds, sur « 5 pièces » ; de sorte que, la somme sollicitée doit être diminuée, car les dégradations ne sont démontrées que s’agissant des murs de l’entrée, du séjour et du salon.

En outre, la locataire sortante produit aux débats un devis établi le 2 janvier 2025 reprenant les postes visés dans le devis transmis par le bailleur et pour un montant nettement inférieur ; de sorte qu’il convient de pondérer l’indemnisation du bailleur s’agissant de la reprise avec peinture des murs de l’entrée, du séjour et du salon, afin de parvenir à une moyenne entre les 2 devis.

De même, il devra être déduit de la somme accordée au bailleur un coefficient de vétusté de 60 %, représentant 10 % par an, à compter de 2017, date à laquelle le bailleur reconnaît avoir fait effectuer les travaux de peinture des lieux litigieux et jusqu’en 2023 et ce, compte tenu de l’état des peintures lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Il sera donc accordé au bailleur la somme de 1 278,75 euros TTC, calculée comme suit : ((123,12 euros TTC [pour la protection du chantier de 3 pièces] + 165 euros TTC [pour la reprise des murs de 3 pièces uniquement] + 275 euros TTC [pour le ponçage des murs des 3 pièces uniquement] + 2 606,25 euros TTC [pour la mise en peinture des murs des 3 pièces] + 27,50 euros TTC [pour le repli du matériel]) – (60 % [de déduction de vétusté]), au titre de l’indemnisation des dégradations locatives relatives aux murs de l’entrée, du séjour et du salon.

S’agissant de la réfection des plinthes du logement (ponçage et peinture) pour lesquels le bailleur sollicite la somme de 552,20 euros :

L’état des lieux d’entrée ne fait pas spécifiquement mention de l’état des plinthes du logement ; de sorte qu’elles sont réputées avoir été délivrées à la locataire en bon état de réparations locatives.

Il ressort du procès-verbal de constat des lieux que, les plinthes en bois de l’entrée comportent quelques petits éclats, celles de la chambre du fond comportent des traces et taches, celles de la salle de bain sont en bon état, sauf un « début de pourrissement et éclat au droit de la douche », celles de la 2nde chambre et de la cuisine comportent quelques traces, celles du séjour comportent « des traces noirâtres et quelques éclats notamment dans les angles », alors que, les plinthes en bois du salon et des WC sont en bon état.

Aussi, le bailleur apparaît fondé à solliciter l’indemnisation pour la réfection (ponçage et peinture) des plinthes de l’entrée, des 2 chambres, de la salle de bain, de la cuisine et du séjour et à l’exception des plinthes du salon et des WC.

De sorte qu’après pondération avec le devis transmis par la locataire sortante et prise en compte d’une vétusté de 40 %, il convient d’accorder au bailleur la somme de 193,55 euros TTC, calculée comme suit ((((308 euros + ((552,20 euros – 308 euros) / 2)) / 8 pièces) x 6 pièces) – 40 %).



S’agissant du remplacement du lave-vaisselle pour lequel le bailleur sollicite la somme de 499,99 euros :

Si l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas de lave-vaisselle mais la présence d’un lave-linge « Ariston HotPoint », il semble que ce soit une erreur de rédaction et qu’au lieu d’un lave-linge, un lave-vaisselle était bien présent dans le logement. Au surplus, les parties s’accordent sur la présence de ce dernier lors de la remise des clés à Mme [A] [I] épouse [L].

Alors que, le commissaire de justice n’a pas constaté la présence de ce dernier.

Si la locataire sortante, qui explique avoir prêté cet appareil électroménager à un proche, indique que le lave-vaisselle est tombé en panne rapidement après son entrée dans les lieux, elle n’en rapporte toutefois pas la preuve.

Aussi, le bailleur justifiant que le coût du remplacement du lave-vaisselle Ariston HotPoint 60 cm par un neuf de la même marque s’élève à 499,99 euros ainsi que, de la facture d’achat d’origine du lave-vaisselle en date du 5 juillet 2017, il lui sera accordé la somme de 299,99 euros, après déduction d’un coefficient de vétusté de 40 % (499,99 euros – 40 %).

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Réparations et dégradations locatives : 1772,29 euros
Dépôt de garantie : - 900 euros

TOTAL : 872,29 euros

Par conséquent, Mme [A] [I] épouse [L] sera condamnée à payer à M. [T] [P] la somme de 872,29 euros au titre des réparations locatives dues à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux, après déduction du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation.

Sur la demande d’indexation :

Conformément aux dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-11 du code de la construction et de l’habitation, au cas où le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation d’un indice national du bâtiment tous corps d’état mesurant l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, publié par l’autorité administrative.

Cet indice est nommé index BT 01.

En l’espèce, la relation entre les parties au litige est certes une relation contractuelle ; cependant, elle porte sur un bail à usage d’habitation conclu entre un bailleur et une locataire ; aussi, en l’absence de toute conclusion d’un contrat de construction entre les parties, les dispositions précitées ne sont pas applicables au présent litige.


En conséquence, M. [T] [P] sera débouté de sa demande d’indexation des devis établis par la société GMS en fonction de l’indice BT 01 jusqu’à complet règlement par Mme [A] [I] épouse [L].

Sur la demande en indemnisation d’un trouble de jouissance :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En l’espèce, M. [T] [P] sollicite la somme de 1 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi dans la mesure où il a repris l’occupation du logement dégradé en suite du départ de Mme [L].

Si Mme [A] [I] épouse [L] est responsable d’un certain nombre de dégradations locatives comme vu précédemment, M. [T] [P] qui n’explicite pas le calcul de la somme demandée, ni ce à quoi elle correspond, ne justifie pas du dommage subi ainsi que, du lien de causalité direct et certain entre celui-ci et la faute commise par Mme [A] [I] épouse [L].

De sorte que, M. [T] [P] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur le remboursement des sommes réglées par la locataire :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Tandis que conformément à l’article 7 de la loi précitée, les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Mme [A] [I] épouse [L] sollicite le remboursement de la somme de 872,27 euros, se décomposant comme suit :
– 408 euros (204 euros x 2) au titre du débouchage des canalisations ;
– 361,47 euros (229,61 euros + 131,86 euros) au titre du contrôle de la pompe à chaleur suite aux dysfonctionnements rencontrés ;
– 102,80 euros au titre de l’achat de 2 lots de détecteurs de fumée.



Sur les factures liées au débouchage des canalisations pour la somme de 408 euros :

Il ressort des pièces produites par Mme [A] [I] épouse [L] qu’elle a été contrainte par 2 fois, factures et rapports d’intervention à l’appui, de faire procéder au débouchage du réseau des eaux usées extérieur en date des 16 août et 9 novembre 2022.
Le premier rapport d’intervention mentionne qu’il y a très peu de pente sur le réseau et que, le siphon disconnecteur est entartré à 30 % tandis que, le second fait état d’engorgements récurrents, sans mettre en cause un comportement fautif de la locataire mais au contraire un défaut de construction qui ne relève pas de sa responsabilité.
Aussi, M. [T] [P] sera condamné à lui régler la somme de 408 euros (2 × 204 euros), dont il est justifié aux débats, au titre des frais de débouchage du réseau des eaux usées en lien avec un défaut de construction de celui-ci.

Sur les factures liées à la pompe à chaleur pour la somme de 361,67 euros :

Si Mme [A] [I] épouse [L] soutient avoir été contrainte de faire procéder au contrôle de la pompe à chaleur des lieux litigieux suite aux dysfonctionnements rencontrés, il s’infère des factures datées des 31 décembre 2021 et 2 mars 2023 que, la première intervention avait pour objet « contrôle aérothermie » et la seconde, « contrôle aérothermie et entretien chauffe-eau thermdynamique ».

Dès lors, contrairement à ce que Mme [A] [I] épouse [L] soutient, il n’est pas indiqué de dysfonctionnement lié à la pompe à chaleur, ni de réparations effectuées suite à ceux-ci et qui ne relèveraient pas des réparations locatives imputables à la locataire sortante ; étant rappelé que, conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatifs.

Aussi, Mme [A] [I] épouse [P] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les factures liées aux détecteurs de fumée pour la somme de 102,80 euros :

La locataire sortante sollicite également le remboursement par le bailleur de l’achat de 4 détecteurs de fumée, qui n’étaient pas présents dans le logement lors de son entrée dans les lieux. Tandis que, le bailleur quant à lui reconnaît de devoir la somme de 77,80 euros à la locataire sortante, relatif au coût des 2 lots de 2 détecteurs de fumée, suivant la facture produite aux débats par cette dernière.
Il convient de rappeler qu’en application de l’article R. 142-2 du code de la construction et de l’habitation, chaque logement, qu’il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, est équipé d’au moins un détecteur de fumée normalisé. L’article R. 142-3 dudit code ajoute que, la responsabilité de l’installation du détecteur de fumée normalisé précité incombe au propriétaire.

Aussi, M. [T] [P] était tenu d’installer au moins un détecteur de fumée normalisé dans les lieux litigieux loués par Mme [A] [I] épouse [L].

Néanmoins, le bailleur se reconnaissant redevable de la somme de 77,80 euros, correspondant au coût des 2 lots de 2 détecteurs de fumée suivant facture Castorama du 8 mars 2021, il sera condamné à rembourser cette somme à Mme [A] [I] épouse [L].




En conséquence, M. [T] [P] sera condamné à payer à Mme [A] [I] épouse [L] la somme de 485,80 euros au titre des sommes réglées par elle et ne relevant pas de l’entretien courant, ni des réparations locatives qui lui étaient imputables, relatives au débouchage des canalisations et à l’achat de détecteur de fumée.


Sur l’indemnisation d’un préjudice de jouissance :

Si dans la motivation des conclusions de son conseil, Mme [A] [I] épouse [L] fait état de l’existence d’un préjudice de jouissance, lié à l’impossibilité d’utiliser la cheminée, à la sonnette du portail d’entrée défectueuse à la pelouse synthétique hors d’usage ainsi qu’au retard dans l’installation de l’antenne télévision TNT, elle ne formule aucune prétention associée dans le dispositif des conclusions de son conseil.

De sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la compensation des créances réciproques :

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, a due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1348 prévoit que, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il ressort des développements précédents qu’il existe des créances certaines, liquides, exigibles et réciproques entre les parties.

De sorte qu’il convient d’ordonner la compensation entre la somme de 872,29 euros due par Mme [A] [I] épouse [L] à M. [T] [P] et la somme de 485,80 euros due par M. [T] [P] à Mme [A] [I] épouse [L].

Dès lors, après compensation des créances réciproques, Mme [A] [I] épouse [L] sera condamnée à payer à M. [T] [P] la somme de 386,49 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [A] [I] épouse [L] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure ainsi qu’à payer à M. [T] [P] la somme de 1 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.




PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [A] [I] épouse [L] à payer à M. [T] [P] la somme de 872,29 euros au titre des réparations locatives dues à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux sis [Adresse 2], après déduction du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 ;

DÉBOUTE M. [T] [P] de sa demande d’indexation des devis établis par la société GMS en fonction de l’indice BT 01 jusqu’à complet règlement par Mme [A] [I] épouse [L] ;

DÉBOUTE M. [T] [P] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE M. [T] [P] à payer à Mme [A] [I] épouse [L] la somme de 485,80 euros au titre des sommes réglées par elle au titre des réparations autres que locatives ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties ;

APRÈS COMPENSATION DES CRÉANCES RÉCIPROQUES DES PARTIES :
CONDAMNE Mme [A] [I] épouse [L] à payer à M. [T] [P] la somme de 386,49 euros ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [A] [I] épouse [L] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Mme [A] [I] épouse [L] à payer à M. [T] [P] la somme de 1 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-01-05T21:26:50.988Z.