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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 04, 17 novembre 2025, n° 23/09256

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [T] est propriétaire d'une parcelle de terre située sur la commune de [Localité 8], cadastrée section ZC n°[Cadastre 4] d'une superficie de 1 hectare 20 ares 9 centiares.

Le 27 mars 2020, M. [S] [T] a adressé un mail à Me [O] [W], notaire, pour indiquer qu'il souhaitait vendre ses terres à M. [R] [P] au prix de 10.000 euros.

Par courrier reçu le 20 mai 2020, Me [O] [W] a notifié à la société d'aménagement foncier d'établissement rural, ci-après la SAFER, des Hauts de France une déclaration d'intention d'aliéner portant sur un projet de vente de M. [S] [T] à M. [R] [P].

Le 17 juillet 2020, la SAFER a notifié au notaire sa décision d'exercer son droit de préemption.

L'avis de préemption a été publié en mairie le 24 juillet 2020.

La vente n'a pas été réitérée par acte authentique.

Suivant exploit délivré le 2 octobre 2023, la SAFER des Hauts de France a fait assigner M. [S] [T] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de perfection de la vente.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 10 juillet 2024 pour la SAFER, et le 25 septembre 2024 pour M. [S] [T].

La clôture des débats est intervenue le 20 novembre 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 1er septembre 2025.

* * * *

Aux termes de ses dernières écritures, la SAFER demande au tribunal de :
Vu l’article 1113 du code civil,
Vu l’article 1589 du code civil,

la juger recevable et bien fondée en son action et l’ensemble de ses demandes,juger la vente de l’immeuble appartenant à M. [S] [T], situé commune de [Localité 8] (59), lieudit « [Localité 13] », cadastré section ZC n°[Cadastre 4], parfaite à son profit,condamner M. [S] [T] à signer par acte authentique la vente portant sur cet immeuble moyennant le prix de 10.000,00 euros par devant Maître [O] [W], notaire à [Localité 11] (59), et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,juger qu’à défaut de réitération de la vente passé ce délai d’un mois, le jugement vaudra vente dans les conditions susmentionnées et fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière, à la charge de M. [S] [T],condamner M. [S] [T] à lui payer la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,débouter M. [S] [T] de toutes demandes plus amples ou contraires,condamner M. [S] [T] à lui payer la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [S] [T] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront outre les frais de publication du jugement, les frais de publication de l’acte introductif d’instance.Aux termes de ses dernières écritures, M. [S] [T] demande au tribunal de :

prononcer la nullité de la préemption du 17 juillet 2020 dont se prévaut la SAFER Hauts de France,débouter la SAFER Hauts de France de toutes ses demandes,condamner la SAFER Hauts de France à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la nullité de la décision de préemption de la SAFER

L'article L.143-1 du code rural et de la pêche maritime institue au profit de la SAFER un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux notamment de terrains nus à usage agricole.

Si la SAFER décide, à la suite de la notification qui lui est faite par le notaire chargé de l'aliénation, d'exercer son droit de préemption aux prix et conditions notifiés, la vente est réputée parfaite à son profit. Le vendeur ne peut retirer le bien de la vente et l'acquéreur projeté est évincé de l'aliénation. Le vendeur comme l'acquéreur peuvent vouloir faire annuler la décision de préemption de la SAFER.

La loi institue un seul délai au-delà duquel l'action lancée contre la SAFER n'est plus recevable mais fixe deux points de départ différents en fonction du moyen invoqué au soutien de l'action.

Selon l'article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, à moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l'article L.143-2 de ce code, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural, intentées au-delà d'un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques.

Selon l'article L,143-14 du même code, sont également irrecevables les actions en justice contestant les décisions de rétrocession prises par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural ainsi que les décisions de préemption s'il s'agit de la mise en cause du respect des objectifs définis à l'article L.143-2 intentées au-delà d'un délai de six mois à compter du jour où les décisions motivées de rétrocession ont été rendues publiques.

Ainsi, si la contestation est fondée sur la violation des objectifs énumérés à l'article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime, le délai de contestation est de six mois à compter de la publication de la décision de rétrocession du bien préempté, c'est-à-dire de son affichage en mairie prévu à l'article [10]-11 sans qu'il soit besoin d'attendre l'intervention d'une décision de rétrocession.

Si la contestation est formée sur un autre motif, le délai de contestation est de six mois à compter de la publication de la décision de préemption contestée, en application de l'article L.143-13, c'est à dire de son affichage en mairie.

En l'espèce, la décision de préemption prise par la SAFER a été affichée en mairie le 24 juillet 2020.


M. [S] [T] ne conteste pas la décision de préemption au regard de la mise en cause du respect des objectifs définis à l'article L143-2 du code rural et de la pêche maritime mais pour un autre motif de sorte que le point de départ du délai de six mois est la date de l'affichage en mairie, conformément à l'article [10]-13 du même code.

Il disposait donc théoriquement d'un délai jusqu'au 24 janvier 2021 pour contester cette décision. Il sollicite l'annulation de la préemption litigieuse dans le cadre de cette instance, soit postérieurement à cette date.

Il invoque toutefois l'article 1185 du code civil selon lequel « l'exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n'a reçu aucune exécution » et estime que, puisqu'il n'agit pas par voie d'action, mais par voie d'exception, l'exception de nullité est perpétuelle et sa demande ne saurait donc être prescrite.

La SAFER oppose que le délai de l'article L.143-13 est un délai de forclusion et qu'ainsi la règle selon laquelle les exceptions sont perpétuelles n'a pas à s'appliquer.

Sur ce point, la cour de cassation a jugé que l'acquéreur évincé pouvait, même après l'expiration du délai prévu à l'article L.143-13 du code rural et de la pêche maritime, se prévaloir par exception de la nullité de la décision de préemption pour s'opposer aux demandes de la SAFER fondées sur cet acte (Civ 3ème, 9 janvier 2025 n°23-19.858).

Il doit être considéré que la même solution s'applique au propriétaire et qu'en conséquence, M. [S] [T] est recevable à invoquer par voie d'exception la nullité de la préemption.

Sur le fond, M. [S] [T] fait valoir qu'il n'y a pas eu accord sur la chose et sur le prix avec M. [R] [P], leurs échanges étant restés au stade des pourparlers avec émission d'une offre qui n'a pas été acceptée, et qu'il n'y a donc pas eu de vente de sorte qu'aucune préemption ne pouvait intervenir.

La SAFER soutient quant à elle que la notification de l'intention de vendre dans des conditions de mandat apparent du notaire propres à engager M. [S] [T], suivie d'une décision de préemption par la SAFER sont constitutives d'une vente parfaite et qu'il importe peu qu'aucun compromis n'ait été établi entre M. [S] [T] et M. [R] [P].

Il ressort des pièces versées aux débats que le 27 mars 2020, M. [S] [T] a adressé à son notaire un mail rédigé comme suit :
« Bonjour Maître [U],
Je voudrais vendre mes terres de [Localité 8] car mon locataire étant décédé, je ne suis plus engagé.
Aussi le repreneur veut bien me les acheter au prix de 10.000 euros (dix mille euros). Vous trouverez ci-joint ses coordonnées et pouvez-vous me dire s'il vous manque des renseignements pour rédiger l'acte de vente.
[P] [R], [Adresse 6] (BE) 0032496/276233.
BE 0658790742
[Courriel 9]
Cordialement
(...) ».

Le notaire accusait réception du mail et indiquait qu'il reviendrait vers lui s'il manquait des éléments.

Le 19 mai 2020, le notaire a adressé à la SAFER le formulaire d'information déclarative relative aux cessions à titre onéreux portant sur des biens mobiliers et/ou immobiliers ruraux.

Ce document reprend l'identité complète, avec date et lieu de naissance, adresse, de M. [S] [T] et de M. [R] [P], ainsi que la localisation et la désignation des biens immobiliers concernés par la vente.

Ces éléments, hormis l'adresse de l'acquéreur, ne figuraient pas dans le mail du 27 mars 2020 ce qui laisse entendre que des échanges ultérieurs ont eu lieu entre le notaire et le propriétaire et/ou entre le notaire et l'acquéreur. Or, il n'est nullement justifié qu'entre le 27 mars 2020 et le 19 mai 2020, des discussions seraient intervenues entre les parties sur la chose et sur le prix, discussions qui pourraient être qualifiées de pourparlers. Dans l'attestation que M. [R] [P] a rédigée le 31 janvier 2024, pour les besoins de la cause, il n'indique aucunement qu'il n'était pas d'accord avec la vente à son profit des terres litigieuses au prix de 10.000 euros. Il explique uniquement qu'aucun compromis n'a été signé avant la décision de préemption de la SAFER et qu'il cultive les terres depuis janvier 2020.

Dans son mail du 27 mars 2020, M. [S] [T] indique clairement que M. [R] [P] est d'accord pour acheter les terres au prix de 10.000 euros. Il y a bien eu accord sur la chose et sur le prix et donc vente et il importe peu qu'aucun compromis de vente n'ait été signé avait la préemption par la SAFER. D'autant que, dans son message, M. [S] [T] ne demande pas au notaire de mettre en forme une promesse de vente mais s'il lui manque des éléments pour rédiger l'acte de vente lui-même.

Sur la base de cet accord, le notaire a informé la SAFER des conditions de cette vente.

Sur ce point, il convient de rappeler que l'acceptation par une SAFER des prix et conditions d'une vente de terres agricoles que le notaire instrumentaire lui avait notifiés, rend la vente parfaite, sauf à démontrer que la SAFER ne pouvait pas légitimement croire que le notaire, officier public ministériel, chargé d'instrumenter et investi d'une mission légale d'information du prix, des charges, des conditions et modalités de la vente projetée, disposait des pouvoirs nécessaires pour engager le vendeur (civ 3ème, 15 décembre 2004 n°03-12.007).

Au vu de ce qui vient d'être dit, et notamment du fait que le notaire disposait de toutes les informations requises pour remplir la notice d'information, la SAFER pouvait légitimement croire que Me [O] [W], notaire, avait le pouvoir d'engager le vendeur. Surtout que M. [S] [T] ne démontre nullement, comme il le prétend, qu'il aurait informé le notaire en juillet 2020 de ce qu'il renonçait finalement à la vente.

Dans ces conditions, la préemption de la SAFER n'est pas nulle et la vente est parfaite.

Si l'article L.412-5 du code rural prévoit que le preneur bénéficie du droit de préemption s'il a exercé pendant trois ans la profession agricole et s'il exploite le fonds par lui-même ou sa famille et si ce droit de préemption du preneur est d'ordre public et s'exerce avant celui de la SAFER si le bail existe depuis au moins trois ans, il n'appartient toutefois pas à M. [S] [T] de faire valoir, pour le compte de M. [R] [P] qui n'est pas partie à l'instance, ce droit de préemption prioritaire.

La vente étant parfaite, il sera fait injonction à M. [S] [T] de réitérer l'acte authentique de vente dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision dans les conditions reprises au dispositif. A défaut, la présente décision vaudra acte authentique de vente et sera publiée au service de la publicité foncière à l'initiative et aux frais de la SAFER des Hauts de France qui y a intérêt.

Dans ces conditions, il n'est pas justifié de prévoir une astreinte.



Sur la résistance abusive

La résistance d'une des parties ne peut dégénérer en abus, susceptible d'engager sa responsabilité, que lorsqu'elle présente un caractère dolosif ou malveillant.

En l'espèce, la SAFER sollicite une somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive faisant valoir qu'en refusant de régulariser l'acte authentique de vente, de manière injustifiée, M. [S] [T] lui a causé un préjudice.

Outre qu'elle n'explicite ni ne démontre le préjudice qui serait résulté pour elle du refus de M. [S] [T] de signer l'acte authentique, le tribunal ne peut que relever que la SAFER a elle-même pris un temps certain avant d'engager les démarches en vue de la réitération par acte authentique puisque sa décision de préempter date du 17 juillet 2020 mais qu'elle ne justifie s'être manifestée auprès du notaire qu'au cours de l'année 2022, puisqu'un rendez-vous de signature avait été visiblement fixé le 10 août 2022. Plusieurs mois se sont encore écoulés avant qu'un deuxième rendez vous de signature ne soit fixé le 17 mai 2023. Compte tenu du temps écoulé, M. [S] [T] a pu légitimement se questionner sur le maintien de la volonté de la SAFER de préempter ses terres. En tout état de cause, aucun élément ne permet de considérer que M. [S] [T], en refusant de signer l'acte authentique de vente, aurait agi de manière dolosive ou malveillante.

La demande sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.

M. [S] [T], qui succombe, sera condamné aux dépens. Il a été dit que les frais de publication du jugement devaient être mis à la charge de la SAFER qui y a intérêt. Il en va de même pour les frais de publication de l'acte introductif d'instance.

L'équité commande de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Dit que la décision de préemption de la SAFER des Hauts de France portant sur la parcelle située à [Localité 8], lieu-dit [Localité 13], cadastrée section ZC n°[Cadastre 1] d'une surface de 1 ha 20 a 09 ca, est constitutive d'une vente parfaite,

Enjoint à M. [S] [T] de réitérer en la forme authentique au profit de la SAFER des Hauts de France la vente de la parcelle située à [Localité 8], lieu-dit [Localité 12] [Adresse 14], cadastrée section ZC n°[Cadastre 1] d'une surface de 1 ha 20 a 09 ca pour le prix de 10.000 euros, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

Dit que l'acte authentique sera passé devant Me [O] [W] ou tout autre notaire au choix de M. [S] [T] et qu'à défaut pour lui d'avoir notifié à la SAFER des Hauts de France le notaire instrumentaire dans un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision, la SAFER des Hauts de France pourra choisir le notaire instrumentaire,

Ordonne qu'à défaut pour M. [S] [T] d'avoir réitéré la vente dans le délai de trois mois, le présent jugement vaudra acte authentique de vente de la parcelle ci-dessus désignée et sera publié au service de la publicité foncière à l'initiative et aux frais de la SAFER des Hauts de France,

Déboute la SAFER des Hauts de France de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses demandes,

Condamne M. [S] [T] aux dépens,

Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles.


Le greffier, La présidente,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 23/09256 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XRHN


JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

La Société d’Aménagement Foncier d’Etablissement Rural HAUTS DE FRANCE (SAFER)
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Florence STURBOIS-MEILHAC, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Gonzague DE LIMERVILLE, avocat plaidant au barreau D’AMIENS

DEFENDEUR :

M. [S] [T]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Philippe LE FUR, avocat au barreau D’AVESNES-SUR-HELPE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier


DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Novembre 2024.

A l’audience publique du 1er Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 Novembre 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.












EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [T] est propriétaire d'une parcelle de terre située sur la commune de [Localité 8], cadastrée section ZC n°[Cadastre 4] d'une superficie de 1 hectare 20 ares 9 centiares.

Le 27 mars 2020, M. [S] [T] a adressé un mail à Me [O] [W], notaire, pour indiquer qu'il souhaitait vendre ses terres à M. [R] [P] au prix de 10.000 euros.

Par courrier reçu le 20 mai 2020, Me [O] [W] a notifié à la société d'aménagement foncier d'établissement rural, ci-après la SAFER, des Hauts de France une déclaration d'intention d'aliéner portant sur un projet de vente de M. [S] [T] à M. [R] [P].

Le 17 juillet 2020, la SAFER a notifié au notaire sa décision d'exercer son droit de préemption.

L'avis de préemption a été publié en mairie le 24 juillet 2020.

La vente n'a pas été réitérée par acte authentique.

Suivant exploit délivré le 2 octobre 2023, la SAFER des Hauts de France a fait assigner M. [S] [T] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de perfection de la vente.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 10 juillet 2024 pour la SAFER, et le 25 septembre 2024 pour M. [S] [T].

La clôture des débats est intervenue le 20 novembre 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 1er septembre 2025.

* * * *

Aux termes de ses dernières écritures, la SAFER demande au tribunal de :
Vu l’article 1113 du code civil,
Vu l’article 1589 du code civil,

la juger recevable et bien fondée en son action et l’ensemble de ses demandes,juger la vente de l’immeuble appartenant à M. [S] [T], situé commune de [Localité 8] (59), lieudit « [Localité 13] », cadastré section ZC n°[Cadastre 4], parfaite à son profit,condamner M. [S] [T] à signer par acte authentique la vente portant sur cet immeuble moyennant le prix de 10.000,00 euros par devant Maître [O] [W], notaire à [Localité 11] (59), et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,juger qu’à défaut de réitération de la vente passé ce délai d’un mois, le jugement vaudra vente dans les conditions susmentionnées et fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière, à la charge de M. [S] [T],condamner M. [S] [T] à lui payer la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,débouter M. [S] [T] de toutes demandes plus amples ou contraires,condamner M. [S] [T] à lui payer la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [S] [T] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront outre les frais de publication du jugement, les frais de publication de l’acte introductif d’instance.Aux termes de ses dernières écritures, M. [S] [T] demande au tribunal de :

prononcer la nullité de la préemption du 17 juillet 2020 dont se prévaut la SAFER Hauts de France,débouter la SAFER Hauts de France de toutes ses demandes,condamner la SAFER Hauts de France à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la nullité de la décision de préemption de la SAFER

L'article L.143-1 du code rural et de la pêche maritime institue au profit de la SAFER un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux notamment de terrains nus à usage agricole.

Si la SAFER décide, à la suite de la notification qui lui est faite par le notaire chargé de l'aliénation, d'exercer son droit de préemption aux prix et conditions notifiés, la vente est réputée parfaite à son profit. Le vendeur ne peut retirer le bien de la vente et l'acquéreur projeté est évincé de l'aliénation. Le vendeur comme l'acquéreur peuvent vouloir faire annuler la décision de préemption de la SAFER.

La loi institue un seul délai au-delà duquel l'action lancée contre la SAFER n'est plus recevable mais fixe deux points de départ différents en fonction du moyen invoqué au soutien de l'action.

Selon l'article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, à moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l'article L.143-2 de ce code, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural, intentées au-delà d'un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques.

Selon l'article L,143-14 du même code, sont également irrecevables les actions en justice contestant les décisions de rétrocession prises par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural ainsi que les décisions de préemption s'il s'agit de la mise en cause du respect des objectifs définis à l'article L.143-2 intentées au-delà d'un délai de six mois à compter du jour où les décisions motivées de rétrocession ont été rendues publiques.

Ainsi, si la contestation est fondée sur la violation des objectifs énumérés à l'article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime, le délai de contestation est de six mois à compter de la publication de la décision de rétrocession du bien préempté, c'est-à-dire de son affichage en mairie prévu à l'article [10]-11 sans qu'il soit besoin d'attendre l'intervention d'une décision de rétrocession.

Si la contestation est formée sur un autre motif, le délai de contestation est de six mois à compter de la publication de la décision de préemption contestée, en application de l'article L.143-13, c'est à dire de son affichage en mairie.

En l'espèce, la décision de préemption prise par la SAFER a été affichée en mairie le 24 juillet 2020.


M. [S] [T] ne conteste pas la décision de préemption au regard de la mise en cause du respect des objectifs définis à l'article L143-2 du code rural et de la pêche maritime mais pour un autre motif de sorte que le point de départ du délai de six mois est la date de l'affichage en mairie, conformément à l'article [10]-13 du même code.

Il disposait donc théoriquement d'un délai jusqu'au 24 janvier 2021 pour contester cette décision. Il sollicite l'annulation de la préemption litigieuse dans le cadre de cette instance, soit postérieurement à cette date.

Il invoque toutefois l'article 1185 du code civil selon lequel « l'exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n'a reçu aucune exécution » et estime que, puisqu'il n'agit pas par voie d'action, mais par voie d'exception, l'exception de nullité est perpétuelle et sa demande ne saurait donc être prescrite.

La SAFER oppose que le délai de l'article L.143-13 est un délai de forclusion et qu'ainsi la règle selon laquelle les exceptions sont perpétuelles n'a pas à s'appliquer.

Sur ce point, la cour de cassation a jugé que l'acquéreur évincé pouvait, même après l'expiration du délai prévu à l'article L.143-13 du code rural et de la pêche maritime, se prévaloir par exception de la nullité de la décision de préemption pour s'opposer aux demandes de la SAFER fondées sur cet acte (Civ 3ème, 9 janvier 2025 n°23-19.858).

Il doit être considéré que la même solution s'applique au propriétaire et qu'en conséquence, M. [S] [T] est recevable à invoquer par voie d'exception la nullité de la préemption.

Sur le fond, M. [S] [T] fait valoir qu'il n'y a pas eu accord sur la chose et sur le prix avec M. [R] [P], leurs échanges étant restés au stade des pourparlers avec émission d'une offre qui n'a pas été acceptée, et qu'il n'y a donc pas eu de vente de sorte qu'aucune préemption ne pouvait intervenir.

La SAFER soutient quant à elle que la notification de l'intention de vendre dans des conditions de mandat apparent du notaire propres à engager M. [S] [T], suivie d'une décision de préemption par la SAFER sont constitutives d'une vente parfaite et qu'il importe peu qu'aucun compromis n'ait été établi entre M. [S] [T] et M. [R] [P].

Il ressort des pièces versées aux débats que le 27 mars 2020, M. [S] [T] a adressé à son notaire un mail rédigé comme suit :
« Bonjour Maître [U],
Je voudrais vendre mes terres de [Localité 8] car mon locataire étant décédé, je ne suis plus engagé.
Aussi le repreneur veut bien me les acheter au prix de 10.000 euros (dix mille euros). Vous trouverez ci-joint ses coordonnées et pouvez-vous me dire s'il vous manque des renseignements pour rédiger l'acte de vente.
[P] [R], [Adresse 6] (BE) 0032496/276233.
BE 0658790742
[Courriel 9]
Cordialement
(...) ».

Le notaire accusait réception du mail et indiquait qu'il reviendrait vers lui s'il manquait des éléments.

Le 19 mai 2020, le notaire a adressé à la SAFER le formulaire d'information déclarative relative aux cessions à titre onéreux portant sur des biens mobiliers et/ou immobiliers ruraux.

Ce document reprend l'identité complète, avec date et lieu de naissance, adresse, de M. [S] [T] et de M. [R] [P], ainsi que la localisation et la désignation des biens immobiliers concernés par la vente.

Ces éléments, hormis l'adresse de l'acquéreur, ne figuraient pas dans le mail du 27 mars 2020 ce qui laisse entendre que des échanges ultérieurs ont eu lieu entre le notaire et le propriétaire et/ou entre le notaire et l'acquéreur. Or, il n'est nullement justifié qu'entre le 27 mars 2020 et le 19 mai 2020, des discussions seraient intervenues entre les parties sur la chose et sur le prix, discussions qui pourraient être qualifiées de pourparlers. Dans l'attestation que M. [R] [P] a rédigée le 31 janvier 2024, pour les besoins de la cause, il n'indique aucunement qu'il n'était pas d'accord avec la vente à son profit des terres litigieuses au prix de 10.000 euros. Il explique uniquement qu'aucun compromis n'a été signé avant la décision de préemption de la SAFER et qu'il cultive les terres depuis janvier 2020.

Dans son mail du 27 mars 2020, M. [S] [T] indique clairement que M. [R] [P] est d'accord pour acheter les terres au prix de 10.000 euros. Il y a bien eu accord sur la chose et sur le prix et donc vente et il importe peu qu'aucun compromis de vente n'ait été signé avait la préemption par la SAFER. D'autant que, dans son message, M. [S] [T] ne demande pas au notaire de mettre en forme une promesse de vente mais s'il lui manque des éléments pour rédiger l'acte de vente lui-même.

Sur la base de cet accord, le notaire a informé la SAFER des conditions de cette vente.

Sur ce point, il convient de rappeler que l'acceptation par une SAFER des prix et conditions d'une vente de terres agricoles que le notaire instrumentaire lui avait notifiés, rend la vente parfaite, sauf à démontrer que la SAFER ne pouvait pas légitimement croire que le notaire, officier public ministériel, chargé d'instrumenter et investi d'une mission légale d'information du prix, des charges, des conditions et modalités de la vente projetée, disposait des pouvoirs nécessaires pour engager le vendeur (civ 3ème, 15 décembre 2004 n°03-12.007).

Au vu de ce qui vient d'être dit, et notamment du fait que le notaire disposait de toutes les informations requises pour remplir la notice d'information, la SAFER pouvait légitimement croire que Me [O] [W], notaire, avait le pouvoir d'engager le vendeur. Surtout que M. [S] [T] ne démontre nullement, comme il le prétend, qu'il aurait informé le notaire en juillet 2020 de ce qu'il renonçait finalement à la vente.

Dans ces conditions, la préemption de la SAFER n'est pas nulle et la vente est parfaite.

Si l'article L.412-5 du code rural prévoit que le preneur bénéficie du droit de préemption s'il a exercé pendant trois ans la profession agricole et s'il exploite le fonds par lui-même ou sa famille et si ce droit de préemption du preneur est d'ordre public et s'exerce avant celui de la SAFER si le bail existe depuis au moins trois ans, il n'appartient toutefois pas à M. [S] [T] de faire valoir, pour le compte de M. [R] [P] qui n'est pas partie à l'instance, ce droit de préemption prioritaire.

La vente étant parfaite, il sera fait injonction à M. [S] [T] de réitérer l'acte authentique de vente dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision dans les conditions reprises au dispositif. A défaut, la présente décision vaudra acte authentique de vente et sera publiée au service de la publicité foncière à l'initiative et aux frais de la SAFER des Hauts de France qui y a intérêt.

Dans ces conditions, il n'est pas justifié de prévoir une astreinte.



Sur la résistance abusive

La résistance d'une des parties ne peut dégénérer en abus, susceptible d'engager sa responsabilité, que lorsqu'elle présente un caractère dolosif ou malveillant.

En l'espèce, la SAFER sollicite une somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive faisant valoir qu'en refusant de régulariser l'acte authentique de vente, de manière injustifiée, M. [S] [T] lui a causé un préjudice.

Outre qu'elle n'explicite ni ne démontre le préjudice qui serait résulté pour elle du refus de M. [S] [T] de signer l'acte authentique, le tribunal ne peut que relever que la SAFER a elle-même pris un temps certain avant d'engager les démarches en vue de la réitération par acte authentique puisque sa décision de préempter date du 17 juillet 2020 mais qu'elle ne justifie s'être manifestée auprès du notaire qu'au cours de l'année 2022, puisqu'un rendez-vous de signature avait été visiblement fixé le 10 août 2022. Plusieurs mois se sont encore écoulés avant qu'un deuxième rendez vous de signature ne soit fixé le 17 mai 2023. Compte tenu du temps écoulé, M. [S] [T] a pu légitimement se questionner sur le maintien de la volonté de la SAFER de préempter ses terres. En tout état de cause, aucun élément ne permet de considérer que M. [S] [T], en refusant de signer l'acte authentique de vente, aurait agi de manière dolosive ou malveillante.

La demande sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.

M. [S] [T], qui succombe, sera condamné aux dépens. Il a été dit que les frais de publication du jugement devaient être mis à la charge de la SAFER qui y a intérêt. Il en va de même pour les frais de publication de l'acte introductif d'instance.

L'équité commande de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Dit que la décision de préemption de la SAFER des Hauts de France portant sur la parcelle située à [Localité 8], lieu-dit [Localité 13], cadastrée section ZC n°[Cadastre 1] d'une surface de 1 ha 20 a 09 ca, est constitutive d'une vente parfaite,

Enjoint à M. [S] [T] de réitérer en la forme authentique au profit de la SAFER des Hauts de France la vente de la parcelle située à [Localité 8], lieu-dit [Localité 12] [Adresse 14], cadastrée section ZC n°[Cadastre 1] d'une surface de 1 ha 20 a 09 ca pour le prix de 10.000 euros, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

Dit que l'acte authentique sera passé devant Me [O] [W] ou tout autre notaire au choix de M. [S] [T] et qu'à défaut pour lui d'avoir notifié à la SAFER des Hauts de France le notaire instrumentaire dans un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision, la SAFER des Hauts de France pourra choisir le notaire instrumentaire,

Ordonne qu'à défaut pour M. [S] [T] d'avoir réitéré la vente dans le délai de trois mois, le présent jugement vaudra acte authentique de vente de la parcelle ci-dessus désignée et sera publié au service de la publicité foncière à l'initiative et aux frais de la SAFER des Hauts de France,

Déboute la SAFER des Hauts de France de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses demandes,

Condamne M. [S] [T] aux dépens,

Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles.


Le greffier, La présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code rural et de la peche maritime L143-13, code civil 1185, code civil 1113, code rural et de la peche maritime 143-14, code rural et de la peche maritime L143-1, code rural et de la peche maritime L143-2, code civil 1589, code rural et de la peche maritime 13, code rural et de la peche maritime L412-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-01-30T00:39:22.521Z.