Tribunal judiciaire de Bergerac, Deuxième chambre JCP, 18 novembre 2025, n° 25/00052

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 avril 2024, la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS (RDVDA) a donné à bail à usage d’habitation à madame [A] [V] un logement sis [Adresse 4]) pour une durée de six ans et moyennant un loyer mensuel hors charges de 390 euros.

Un dépôt de garantie de 390 euros a été versé à l’entrée.

Un état des lieux d'entrée, amiable et contradictoire, a été établi le 25 avril 2024.

Un diagnostic de performance énergétique a été transmis à la locataire le 4 juillet 2024.

Suite à un signalement pour une situation de mal logement déposé sur la plate-forme Histologe le 10 février 2025, une visite du logement occupé par madame [A] a été effectuée le 12 mars 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne et donnant lieu à un rapport.

Le 29 mars 2025, le logement a été restitué par madame [A] et un état des lieux de sortie amiable et contradictoire a été établi.

Par requête enregistrée au greffe le 03 mars 2025, madame [V] [A] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, des demandes suivantes dirigées contre la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS et monsieur [D] [H] :

3900 euros en principal correspondant au remboursement de 10 mois de loyers1100 euros à titre de dommages et intérêts.
Par courrier recommandé en date du 11 mars 2025, les parties ont été convoquées par le greffe pour comparaître à l'audience du 06 mai 2025.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été évoquée à l'audience du 16 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement visées par le greffe et reprises à l'oral, madame [V] [A], représentée par maître Olivier ARGUESO, avocat au barreau de BERGERAC, demande au juge des contentieux de la protection de :

juger madame [V] [A] recevable en ses demandes,prononcer la nullité du contrat de bail conclu le 25 avril 2024 entre madame [V] [A] et la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS,en conséquence,condamner solidairement monsieur [H] [D] et la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS à restituer à madame [V] [A] les sommes perçues en exécution du bail, soit 4394,10 euros,condamner solidairement monsieur [H] [D] et la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS à payer à madame [V] [A] les sommes suivantes :
1000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice matériel,3000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral,
subsidiairement, vu l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,condamner la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS à payer à madame [V] [J] les sommes suivantes :
3900 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance,1000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice matériel,3000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral,
condamner la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS à payer à madame [V] [A] une somme de 390 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée de la pénalité de 10 % pour chaque période mensuelle en retard, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à complet règlement,en tout état de cause, condamner monsieur [D] et la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS aux entiers dépens de l'instance.
Aux termes de ses conclusions régulièrement visées par le greffe et reprises à l'oral, la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS et monsieur [H] [D], représentés par maître Arnaud SARLAT, avocat au barreau de BOURGES, demandent au juge des contentieux de la protection de :

accueillir la fin de non-recevoir de monsieur [H] [D], médecin, tiré de l'absence d'intérêt à agir de madame [A] à son encontre,ce faisant, déclarer irrecevable madame [A] en ses demandes à son endroit,condamner madame [A] à verser à monsieur [H] [D] la somme de 1000 euros pour procédure abusive et 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,débouter madame [A] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l'égard de la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS, aux fins de nullité du bail d'habitation du 25 avril 2024 sur le fondement du dol, de restitution des loyers et des chefs de demandes indemnitaires,débouter madame [A] de ses demandes d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance allégué du fait d'un prétendu logement indécent, ou sur le fondement de la procédure de logement indigne,débouter madame [A] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,condamner madame [A] à verser à la SCI RDVDA l'intégralité du montant du loyer du mois de mars restant dû, ou d'autoriser la SCI RDVDA à couvrir le montant du loyer restant dû avec le montant du dépôt de garantie après imputation des frais relatifs aux travaux engagés par la bailleresse,condamner madame [A] à verser à la SCI RDVDA la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens de l'instance.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'intérêt à agir contre monsieur [S]
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l'espèce, madame [A] forme ses demandes à la fois contre la SCI RDVDA et contre monsieur [D], reprochant à ce dernier d'avoir intentionnellement, par ses agissements, dissimulé un élément essentiel en ne lui communiquant pas le diagnostic de performance énergétique (DPE), et ce, afin d'obtenir son consentement.

Elle considère que monsieur [D], en sa qualité de gérant, a engagé sa responsabilité personnelle en se livrant à des manœuvres et réticences dolosives lors de la conclusion du contrat, ce qui constitue, selon elle, une faute détachable de ses fonctions.

Il est constant que le bail a été conclu entre la SCI RDVDA, représentée par son gérant, monsieur [H] [D] et madame [A].

Il incombe à la demanderesse de rapporter la preuve d'une faute commise par le gérant, détachable de ses fonctions, et susceptible d'engager sa responsabilité personnelle.

Or, force est de constater que madame [A] échoue à rapporter cette preuve, de sorte qu'elle ne justifie pas d'un intérêt à agir contre monsieur [D] à titre personnel.

Les demandes de madame [A] dirigées contre monsieur [D] seront par conséquent rejetées.

Monsieur [D] forme une demande de dommages et intérêts à hauteur de 1000 euros pour procédure abusive ainsi qu'une demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1000 euros, estimant avoir subi un préjudice financier et un préjudice moral pour être personnellement mis en cause par madame [A].

Monsieur [D] ne justifie cependant pas d'un préjudice distinct de celui afférent aux frais engagés pour assurer sa défense.

Sa demande au titre de la procédure abusive sera rejetée.

Madame [A] sera cependant condamnée à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


2) Sur la demande en nullité du contrat de bail présentée par madame [A]

L'article 1131 du code civil pose pour principe que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Selon l'article 1132 du code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.
 
L'article 1137 du même code dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l' habitation. 

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l'état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu.

En l'espèce, madame [A] soutient que son consentement a été vicié dès lors qu'elle n'a pas eu connaissance du diagnostic de performance énergétique avant de signer le bail, ce qui l'aurait induit en erreur quant aux performances énergétiques du logement.

Elle sollicite l'annulation du contrat de bail et la condamnation de la SCI RDVDA notamment à lui restituer les sommes versées au titre du bail.

Il est constant que le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Il n'est pas contesté par la SCI RDVDA que le dossier de diagnostic de performance énergétique n'a pas été remis à madame [A] lors de la signature du contrat de bail, mais deux mois plus tard, le 4 juillet 2024. 

Cependant, madame [A] a accepté de contracter sans disposer des informations contenues dans le DPE, ce qui conduit à considérer que de telles informations n'étaient pas déterminantes de son consentement.

Aucun élément ne vient évoquer que la locataire, lors de la signature du contrat, ait exprimé auprès du bailleur sa volonté de ne louer le bien immobilier que sous condition de sa faible consommation énergétique.

Il n'est nullement établi que la SCI RDVDA ait refusé de fournir le DPE lors de la signature du contrat, l'abstention de remise conformément aux dispositions légales applicables n'étant pas assimilable à un refus de communication des informations en cause. 


Aucune réticence dolosive n'est ainsi caractérisée à l'encontre de la SCI RDVDA, dont il n'est nullement établi qu'elle ait sciemment dissimulé à la locataire des informations dont le bailleur aurait su qu'elles étaient déterminantes du consentement de la locataire à conclure le bail .

Par conséquent, la demande de nullité du contrat de bail pour vice du consentement sera rejetée ainsi que la demande subséquente de restitution des sommes perçues en exécution du bail pour 4394,10 euros.


Sur les demandes de madame [A] au titre de la non-décence du logement

- Sur la demande au titre du préjudice de jouissance :

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la signature du bail dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version en vigueur lors de la signature du bail disposent qu'un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. 

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

L'article 3 dudit décret précise que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

En l'espèce, madame [A] réclame la somme de 3900 euros en réparation de son préjudice de jouissance en raison du caractère non décent du logement.

Il résulte du rapport de visite établi le 12 mars 2025 par la direction départementale des territoires que les points suivants ont été constatés :

Des désordres sur l'installation électrique : le tableau de distribution électrique et de fils à nu (à l'extérieur) présentent un défaut de protection et un risque de contact direct avec des éléments sous tension. L'alimentation du logement s'effectue en aérien : absence de module parafoudre.La présence localisée de moisissures à proximité du cumulus, avec une humidité à la base du mur.Le système d'évacuation des eaux pluviales dysfonctionne car les gouttières sont saturées de végétaux ;des infiltrations d'air aux menuiseries, l'absence de joints aux cadres des menuiseries.
Il a également été relevé le trop-plein de l'évier qui n'est pas relié à l'évacuation des eaux et un élément de la marquise de la porte d'entrée qui est dégradé.

Selon le comité technique, les points 1 à 4 constituent des manquements à la réglementation relative à la salubrité des logements et/ou la sécurité des bâtiments.

Ces éléments objectifs constatés par le comité technique du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne, révèlent que le logement ne répond pas aux critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002.

Il ne s'agit cependant pas d'une procédure visant à déclarer le logement indigne.

Madame [J] a occupé le logement du 24 avril 2024 au 25 mars 2025, soit une occupation pendant onze mois.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir un préjudice de jouissance qui sera évalué à 100 euros par mois, soit 1100 euros.

Ainsi, la créance de madame [A] à l'encontre de la SCI RDVDA sera fixée à la somme de 1100 euros à ce titre.


- Sur la demande au titre du préjudice matériel :

Madame [A] sollicite la somme de 1000 euros expliquant avoir dû exposer des frais liés à son déménagement, ainsi que des frais anormaux au titre de la consommation électrique.

S'agissant des frais de déménagement, le tribunal relève que madame [A] ne produit aucune pièce justificative, à l'exception d'attestations de ses amis qui l'ont aidé à déménager ses meubles.

Quant aux frais de consommation électrique, la simple production de factures ne saurait suffire à établir une consommation anormale, en l'absence d'éléments objectifs tenant notamment aux habitudes de chauffage du ou des occupants du logement.

En effet, les factures produites par madame [A] pour le logement loué à la SCI RDVDA concernent les mois les plus froids de l'année (novembre et décembre). 

Par ailleurs, la facture de résiliation du 21 mars 2025 fait apparaître une consommation du 1er mai 2024 au 19 mars 2025 pour un montant total de 663,41 euros hors taxes ; or, selon le DPE du 22 mai 2015 (valable jusqu'au 22 mai 2025), les frais annuels d'énergie ont été estimés à 600,09 euros toutes taxes comprises.

Il en résulte que madame [A] n'établit pas la réalité de son préjudice lié à une surconsommation électrique.

Sa demande au titre du préjudice matériel sera par conséquent rejetée.




Sur la demande au titre du préjudice moral :
Madame [A] sollicite la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral, expliquant avoir été confrontée aux manœuvres de la SCI RDVDA et de son gérant avant même la conclusion du bail, en exigeant d'elle le versement de sommes pour une réservation du logement, ce qui n'est pas justifié en l'absence de contrat.

Le relevé des paiements effectués par madame [A] au profit de la SCI RDVDA (pièce numéro 1 de la demanderesse), démontre qu'il s'agit de virements bancaires effectués depuis son compte au profit de celui de la SCI RDVDA ; ces virements sont donc à l'initiative de madame [A], et notamment celui relatif au paiement du dépôt de garantie.

Madame [A] n'établit nullement que ce virement aurait été exigé par la SCI RDVDA pour garantir la réservation du logement.

Par conséquent, la demanderesse ne rapporte pas la preuve d'une quelconque manœuvre de la bailleresse à ce titre.

Par ailleurs, pour justifier de sa demande au titre du préjudice moral, madame [A] reprend son argumentaire sur la prétendue dissimulation volontaire de la bailleresse sur l'état de performance énergétique du logement par la non-transmission du DPE lors de la conclusion du bail.

Elle indique souffrir d'une pathologie invalidante, et que la bailleresse aurait souhaité tirer avantage de la situation.

Elle affirme avoir subi des pressions psychologiques, avant même la conclusion du bail et jusqu'à son départ.

S'il n'est pas contesté que madame [A] bénéficie d'une allocation aux adultes handicapés qui lui a été attribuée selon décision du 29 mars 2024, pour autant le seul certificat médical produit par la demanderesse, qui mentionne un état de stress réactionnel chronique en lien avec un harcèlement subi, ne permet pas d'en imputer la responsabilité à la bailleresse.

A contrario, les pièces versées aux débats par la SCI RDVDA, et notamment les attestations de la société PLUME ET CURIOSITES, locataire du local commercial (galerie d'art) jouxtant le logement de madame [A], fait état de problèmes de voisinage avec madame [A], ayant conduit la gérante à déposer une main-courante, et à se plaindre auprès de la SCI RDVDA du comportement de madame [A], jusqu'à décider de déménager.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande de madame [A] au titre du préjudice moral sera rejetée.


Sur les demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie et de paiement du loyer du mois de mars 2025
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, madame [A] sollicite la restitution du dépôt de garantie de 390 euros, outre le versement de la pénalité de 10% du montant pour chaque période mensuelle en retard, à compter du 1er mai 2025.

En réponse, la SCI RDVDA explique avoir engagé des frais de remise en état du logement pour un montant de 741 euros et fournit une facture de travaux de nettoyage et de peinture en date du 15 juin 2025, à savoir :

nettoyage des murs et remise en peinture de la salle principale en rez de chaussée,lessivage total des murs côté cheminée et mise en peinture,gros nettoyage des parties basses détériorées de la cheminée (jambages et fond de la cheminée) en raison d'une forte odeur d'urine de chat et application d'un mortier ciment et chauxdégraissage des murs côté cuisine et entrée avant mise en peinture.

Il résulte de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, que les murs de la salle principale en rez de chaussée et les murs de la cuisine étaient en bon état à l'entrée alors qu'ils ont été restitués dégradés à la sortie.

En revanche, il n'est fait aucune mention à la sortie, de dégradations au niveau des murs côté cheminée, ni de la cheminée elle-même, pas plus que de la forte odeur d'urine de chat.

Par conséquent, au titre des travaux de remise en état, il sera retenu la somme de 297 euros pour la salle principale en rez de chaussée, et 132 euros pour le côté cuisine et entrée, soit une somme totale de 429 euros.


A ce titre, la SCI RDVDA rappelle que la locataire a quitté les lieux sans avoir réglé le loyer du mois de mars 2025 et demande au tribunal de condamner madame [A] à verser à la SCI RDVDA l'intégralité du loyer du mois de mars 2025 ou de l'autoriser à couvrir le montant du loyer restant dû avec le montant du dépôt de garantie après imputation des frais relatifs aux travaux engagés par la bailleresse.




Il résulte du relevé des virements produits par madame [A], que celle-ci a versé deux fois 20 euros au titre du loyer du mois de mars 2025, à savoir le 7 mai 2025 et le 5 juin 2025.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, et des demandes de la SCI RDVDA d'imputation des frais relatifs aux travaux de remise en état, le décompte est le suivant :

frais de remise en état retenus : 429 eurossolde loyer mars restant dû : 350 eurosA déduire, dépôt de garantie: - 390 euros

Reste dû par la locataire : 389 euros

Par conséquent, madame [A] sera condamnée à régler à la SCI RDVDA la somme de 389 euros au titre des frais de remise en état et du solde du loyer du mois de mars 2025 après déduction du dépôt de garantie.

Ses demandes de restitution du dépôt de garantie et au titre de la pénalité de 10 % seront rejetées, le coût de la remise en état tel que retenu par le tribunal étant supérieur au montant du dépôt de garantie.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
L'article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L'article 696 du code de procédure civile dispose notamment que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, compte tenu des termes du présent jugement, l'équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens.

Par conséquent, la demande de la SCI RDVDA au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

6) Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l'espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes de madame [V] [A] dirigées contre monsieur [H] [D] pour défaut de qualité à agir,

CONDAMNE la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS à payer à madame [V] [A] la somme de 1100 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE madame [V] [A] à payer à la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS la somme de 389 euros au titre de la remise en état du logement et du solde du loyer du mois de mars 2025, déduction faite du dépôt de garantie de 390 euros,

REJETTE par conséquent la demande de madame [V] [A] au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la pénalité afférente,

REJETTE la demande de la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [V] [A] à payer à monsieur [H] [D] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie supportera la charge des dépens exposés par elle,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier. 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


MINUTE N° : 25/00133
DOSSIER N° : N° RG 25/00052 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C34E
CODE NAC :5AK

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025,

Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l'audience publique du 16 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;


DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE :

Madame [V] [M] [A] divorcée [Z], demeurant [Adresse 1] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N -24037-2025-000135 du 17/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Bergerac)
représentée par Maître Olivier ARGUESO, avocat au barreau de BERGERAC 

ET 

D’autre part,

DÉFENDEURS : 

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 2]

S.C.I. RENDEZ VOUS DES ARTS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Tous deux représentés par Maître Arnaud SARLAT, avocat au barreau de BOURGES

 





Le :
Formule exécutoire délivrée à : Me ARGUESO, Me SARLAT
Copie conforme délivrée à : Me ARGUESO, Me SARLAT
copie dossier 


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 avril 2024, la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS (RDVDA) a donné à bail à usage d’habitation à madame [A] [V] un logement sis [Adresse 4]) pour une durée de six ans et moyennant un loyer mensuel hors charges de 390 euros.

Un dépôt de garantie de 390 euros a été versé à l’entrée.

Un état des lieux d'entrée, amiable et contradictoire, a été établi le 25 avril 2024.

Un diagnostic de performance énergétique a été transmis à la locataire le 4 juillet 2024.

Suite à un signalement pour une situation de mal logement déposé sur la plate-forme Histologe le 10 février 2025, une visite du logement occupé par madame [A] a été effectuée le 12 mars 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne et donnant lieu à un rapport.

Le 29 mars 2025, le logement a été restitué par madame [A] et un état des lieux de sortie amiable et contradictoire a été établi.

Par requête enregistrée au greffe le 03 mars 2025, madame [V] [A] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, des demandes suivantes dirigées contre la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS et monsieur [D] [H] :

3900 euros en principal correspondant au remboursement de 10 mois de loyers1100 euros à titre de dommages et intérêts.
Par courrier recommandé en date du 11 mars 2025, les parties ont été convoquées par le greffe pour comparaître à l'audience du 06 mai 2025.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été évoquée à l'audience du 16 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement visées par le greffe et reprises à l'oral, madame [V] [A], représentée par maître Olivier ARGUESO, avocat au barreau de BERGERAC, demande au juge des contentieux de la protection de :

juger madame [V] [A] recevable en ses demandes,prononcer la nullité du contrat de bail conclu le 25 avril 2024 entre madame [V] [A] et la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS,en conséquence,condamner solidairement monsieur [H] [D] et la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS à restituer à madame [V] [A] les sommes perçues en exécution du bail, soit 4394,10 euros,condamner solidairement monsieur [H] [D] et la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS à payer à madame [V] [A] les sommes suivantes :
1000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice matériel,3000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral,
subsidiairement, vu l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,condamner la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS à payer à madame [V] [J] les sommes suivantes :
3900 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance,1000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice matériel,3000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral,
condamner la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS à payer à madame [V] [A] une somme de 390 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée de la pénalité de 10 % pour chaque période mensuelle en retard, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à complet règlement,en tout état de cause, condamner monsieur [D] et la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS aux entiers dépens de l'instance.
Aux termes de ses conclusions régulièrement visées par le greffe et reprises à l'oral, la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS et monsieur [H] [D], représentés par maître Arnaud SARLAT, avocat au barreau de BOURGES, demandent au juge des contentieux de la protection de :

accueillir la fin de non-recevoir de monsieur [H] [D], médecin, tiré de l'absence d'intérêt à agir de madame [A] à son encontre,ce faisant, déclarer irrecevable madame [A] en ses demandes à son endroit,condamner madame [A] à verser à monsieur [H] [D] la somme de 1000 euros pour procédure abusive et 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,débouter madame [A] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l'égard de la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS, aux fins de nullité du bail d'habitation du 25 avril 2024 sur le fondement du dol, de restitution des loyers et des chefs de demandes indemnitaires,débouter madame [A] de ses demandes d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance allégué du fait d'un prétendu logement indécent, ou sur le fondement de la procédure de logement indigne,débouter madame [A] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,condamner madame [A] à verser à la SCI RDVDA l'intégralité du montant du loyer du mois de mars restant dû, ou d'autoriser la SCI RDVDA à couvrir le montant du loyer restant dû avec le montant du dépôt de garantie après imputation des frais relatifs aux travaux engagés par la bailleresse,condamner madame [A] à verser à la SCI RDVDA la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens de l'instance.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'intérêt à agir contre monsieur [S]
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l'espèce, madame [A] forme ses demandes à la fois contre la SCI RDVDA et contre monsieur [D], reprochant à ce dernier d'avoir intentionnellement, par ses agissements, dissimulé un élément essentiel en ne lui communiquant pas le diagnostic de performance énergétique (DPE), et ce, afin d'obtenir son consentement.

Elle considère que monsieur [D], en sa qualité de gérant, a engagé sa responsabilité personnelle en se livrant à des manœuvres et réticences dolosives lors de la conclusion du contrat, ce qui constitue, selon elle, une faute détachable de ses fonctions.

Il est constant que le bail a été conclu entre la SCI RDVDA, représentée par son gérant, monsieur [H] [D] et madame [A].

Il incombe à la demanderesse de rapporter la preuve d'une faute commise par le gérant, détachable de ses fonctions, et susceptible d'engager sa responsabilité personnelle.

Or, force est de constater que madame [A] échoue à rapporter cette preuve, de sorte qu'elle ne justifie pas d'un intérêt à agir contre monsieur [D] à titre personnel.

Les demandes de madame [A] dirigées contre monsieur [D] seront par conséquent rejetées.

Monsieur [D] forme une demande de dommages et intérêts à hauteur de 1000 euros pour procédure abusive ainsi qu'une demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1000 euros, estimant avoir subi un préjudice financier et un préjudice moral pour être personnellement mis en cause par madame [A].

Monsieur [D] ne justifie cependant pas d'un préjudice distinct de celui afférent aux frais engagés pour assurer sa défense.

Sa demande au titre de la procédure abusive sera rejetée.

Madame [A] sera cependant condamnée à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


2) Sur la demande en nullité du contrat de bail présentée par madame [A]

L'article 1131 du code civil pose pour principe que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Selon l'article 1132 du code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.
 
L'article 1137 du même code dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l' habitation. 

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l'état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu.

En l'espèce, madame [A] soutient que son consentement a été vicié dès lors qu'elle n'a pas eu connaissance du diagnostic de performance énergétique avant de signer le bail, ce qui l'aurait induit en erreur quant aux performances énergétiques du logement.

Elle sollicite l'annulation du contrat de bail et la condamnation de la SCI RDVDA notamment à lui restituer les sommes versées au titre du bail.

Il est constant que le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Il n'est pas contesté par la SCI RDVDA que le dossier de diagnostic de performance énergétique n'a pas été remis à madame [A] lors de la signature du contrat de bail, mais deux mois plus tard, le 4 juillet 2024. 

Cependant, madame [A] a accepté de contracter sans disposer des informations contenues dans le DPE, ce qui conduit à considérer que de telles informations n'étaient pas déterminantes de son consentement.

Aucun élément ne vient évoquer que la locataire, lors de la signature du contrat, ait exprimé auprès du bailleur sa volonté de ne louer le bien immobilier que sous condition de sa faible consommation énergétique.

Il n'est nullement établi que la SCI RDVDA ait refusé de fournir le DPE lors de la signature du contrat, l'abstention de remise conformément aux dispositions légales applicables n'étant pas assimilable à un refus de communication des informations en cause. 


Aucune réticence dolosive n'est ainsi caractérisée à l'encontre de la SCI RDVDA, dont il n'est nullement établi qu'elle ait sciemment dissimulé à la locataire des informations dont le bailleur aurait su qu'elles étaient déterminantes du consentement de la locataire à conclure le bail .

Par conséquent, la demande de nullité du contrat de bail pour vice du consentement sera rejetée ainsi que la demande subséquente de restitution des sommes perçues en exécution du bail pour 4394,10 euros.


Sur les demandes de madame [A] au titre de la non-décence du logement

- Sur la demande au titre du préjudice de jouissance :

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la signature du bail dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version en vigueur lors de la signature du bail disposent qu'un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. 

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

L'article 3 dudit décret précise que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

En l'espèce, madame [A] réclame la somme de 3900 euros en réparation de son préjudice de jouissance en raison du caractère non décent du logement.

Il résulte du rapport de visite établi le 12 mars 2025 par la direction départementale des territoires que les points suivants ont été constatés :

Des désordres sur l'installation électrique : le tableau de distribution électrique et de fils à nu (à l'extérieur) présentent un défaut de protection et un risque de contact direct avec des éléments sous tension. L'alimentation du logement s'effectue en aérien : absence de module parafoudre.La présence localisée de moisissures à proximité du cumulus, avec une humidité à la base du mur.Le système d'évacuation des eaux pluviales dysfonctionne car les gouttières sont saturées de végétaux ;des infiltrations d'air aux menuiseries, l'absence de joints aux cadres des menuiseries.
Il a également été relevé le trop-plein de l'évier qui n'est pas relié à l'évacuation des eaux et un élément de la marquise de la porte d'entrée qui est dégradé.

Selon le comité technique, les points 1 à 4 constituent des manquements à la réglementation relative à la salubrité des logements et/ou la sécurité des bâtiments.

Ces éléments objectifs constatés par le comité technique du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne, révèlent que le logement ne répond pas aux critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002.

Il ne s'agit cependant pas d'une procédure visant à déclarer le logement indigne.

Madame [J] a occupé le logement du 24 avril 2024 au 25 mars 2025, soit une occupation pendant onze mois.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir un préjudice de jouissance qui sera évalué à 100 euros par mois, soit 1100 euros.

Ainsi, la créance de madame [A] à l'encontre de la SCI RDVDA sera fixée à la somme de 1100 euros à ce titre.


- Sur la demande au titre du préjudice matériel :

Madame [A] sollicite la somme de 1000 euros expliquant avoir dû exposer des frais liés à son déménagement, ainsi que des frais anormaux au titre de la consommation électrique.

S'agissant des frais de déménagement, le tribunal relève que madame [A] ne produit aucune pièce justificative, à l'exception d'attestations de ses amis qui l'ont aidé à déménager ses meubles.

Quant aux frais de consommation électrique, la simple production de factures ne saurait suffire à établir une consommation anormale, en l'absence d'éléments objectifs tenant notamment aux habitudes de chauffage du ou des occupants du logement.

En effet, les factures produites par madame [A] pour le logement loué à la SCI RDVDA concernent les mois les plus froids de l'année (novembre et décembre). 

Par ailleurs, la facture de résiliation du 21 mars 2025 fait apparaître une consommation du 1er mai 2024 au 19 mars 2025 pour un montant total de 663,41 euros hors taxes ; or, selon le DPE du 22 mai 2015 (valable jusqu'au 22 mai 2025), les frais annuels d'énergie ont été estimés à 600,09 euros toutes taxes comprises.

Il en résulte que madame [A] n'établit pas la réalité de son préjudice lié à une surconsommation électrique.

Sa demande au titre du préjudice matériel sera par conséquent rejetée.




Sur la demande au titre du préjudice moral :
Madame [A] sollicite la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral, expliquant avoir été confrontée aux manœuvres de la SCI RDVDA et de son gérant avant même la conclusion du bail, en exigeant d'elle le versement de sommes pour une réservation du logement, ce qui n'est pas justifié en l'absence de contrat.

Le relevé des paiements effectués par madame [A] au profit de la SCI RDVDA (pièce numéro 1 de la demanderesse), démontre qu'il s'agit de virements bancaires effectués depuis son compte au profit de celui de la SCI RDVDA ; ces virements sont donc à l'initiative de madame [A], et notamment celui relatif au paiement du dépôt de garantie.

Madame [A] n'établit nullement que ce virement aurait été exigé par la SCI RDVDA pour garantir la réservation du logement.

Par conséquent, la demanderesse ne rapporte pas la preuve d'une quelconque manœuvre de la bailleresse à ce titre.

Par ailleurs, pour justifier de sa demande au titre du préjudice moral, madame [A] reprend son argumentaire sur la prétendue dissimulation volontaire de la bailleresse sur l'état de performance énergétique du logement par la non-transmission du DPE lors de la conclusion du bail.

Elle indique souffrir d'une pathologie invalidante, et que la bailleresse aurait souhaité tirer avantage de la situation.

Elle affirme avoir subi des pressions psychologiques, avant même la conclusion du bail et jusqu'à son départ.

S'il n'est pas contesté que madame [A] bénéficie d'une allocation aux adultes handicapés qui lui a été attribuée selon décision du 29 mars 2024, pour autant le seul certificat médical produit par la demanderesse, qui mentionne un état de stress réactionnel chronique en lien avec un harcèlement subi, ne permet pas d'en imputer la responsabilité à la bailleresse.

A contrario, les pièces versées aux débats par la SCI RDVDA, et notamment les attestations de la société PLUME ET CURIOSITES, locataire du local commercial (galerie d'art) jouxtant le logement de madame [A], fait état de problèmes de voisinage avec madame [A], ayant conduit la gérante à déposer une main-courante, et à se plaindre auprès de la SCI RDVDA du comportement de madame [A], jusqu'à décider de déménager.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande de madame [A] au titre du préjudice moral sera rejetée.


Sur les demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie et de paiement du loyer du mois de mars 2025
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, madame [A] sollicite la restitution du dépôt de garantie de 390 euros, outre le versement de la pénalité de 10% du montant pour chaque période mensuelle en retard, à compter du 1er mai 2025.

En réponse, la SCI RDVDA explique avoir engagé des frais de remise en état du logement pour un montant de 741 euros et fournit une facture de travaux de nettoyage et de peinture en date du 15 juin 2025, à savoir :

nettoyage des murs et remise en peinture de la salle principale en rez de chaussée,lessivage total des murs côté cheminée et mise en peinture,gros nettoyage des parties basses détériorées de la cheminée (jambages et fond de la cheminée) en raison d'une forte odeur d'urine de chat et application d'un mortier ciment et chauxdégraissage des murs côté cuisine et entrée avant mise en peinture.

Il résulte de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, que les murs de la salle principale en rez de chaussée et les murs de la cuisine étaient en bon état à l'entrée alors qu'ils ont été restitués dégradés à la sortie.

En revanche, il n'est fait aucune mention à la sortie, de dégradations au niveau des murs côté cheminée, ni de la cheminée elle-même, pas plus que de la forte odeur d'urine de chat.

Par conséquent, au titre des travaux de remise en état, il sera retenu la somme de 297 euros pour la salle principale en rez de chaussée, et 132 euros pour le côté cuisine et entrée, soit une somme totale de 429 euros.


A ce titre, la SCI RDVDA rappelle que la locataire a quitté les lieux sans avoir réglé le loyer du mois de mars 2025 et demande au tribunal de condamner madame [A] à verser à la SCI RDVDA l'intégralité du loyer du mois de mars 2025 ou de l'autoriser à couvrir le montant du loyer restant dû avec le montant du dépôt de garantie après imputation des frais relatifs aux travaux engagés par la bailleresse.




Il résulte du relevé des virements produits par madame [A], que celle-ci a versé deux fois 20 euros au titre du loyer du mois de mars 2025, à savoir le 7 mai 2025 et le 5 juin 2025.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, et des demandes de la SCI RDVDA d'imputation des frais relatifs aux travaux de remise en état, le décompte est le suivant :

frais de remise en état retenus : 429 eurossolde loyer mars restant dû : 350 eurosA déduire, dépôt de garantie: - 390 euros

Reste dû par la locataire : 389 euros

Par conséquent, madame [A] sera condamnée à régler à la SCI RDVDA la somme de 389 euros au titre des frais de remise en état et du solde du loyer du mois de mars 2025 après déduction du dépôt de garantie.

Ses demandes de restitution du dépôt de garantie et au titre de la pénalité de 10 % seront rejetées, le coût de la remise en état tel que retenu par le tribunal étant supérieur au montant du dépôt de garantie.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
L'article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L'article 696 du code de procédure civile dispose notamment que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, compte tenu des termes du présent jugement, l'équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens.

Par conséquent, la demande de la SCI RDVDA au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

6) Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l'espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.









PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes de madame [V] [A] dirigées contre monsieur [H] [D] pour défaut de qualité à agir,

CONDAMNE la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS à payer à madame [V] [A] la somme de 1100 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE madame [V] [A] à payer à la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS la somme de 389 euros au titre de la remise en état du logement et du solde du loyer du mois de mars 2025, déduction faite du dépôt de garantie de 390 euros,

REJETTE par conséquent la demande de madame [V] [A] au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la pénalité afférente,

REJETTE la demande de la SCI RENDEZ VOUS DES ARTS au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [V] [A] à payer à monsieur [H] [D] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie supportera la charge des dépens exposés par elle,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier. 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1132, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de l'environnement L125-5, code de la construction et de l'habitation L126-26). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 26 janvier 2023 · Cour d'appel d'Orléans · Autre · n° 22/01457

  en commun : code de l'environnement L125-5, code de la construction et de l'habitation L126-26

• 27 juin 2024 · Cour d'appel de Bourges · Autre · n° 23/00841

  en commun : code de l'environnement L125-5, code de la construction et de l'habitation L126-26

• 25 février 2025 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/10105

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• 2 avril 2025 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02188

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• 19 mai 2025 · Tribunal judiciaire d'Angers · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/00001

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• 16 juin 2025 · Tribunal judiciaire d'Angers · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00004

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• 26 août 2025 · Tribunal judiciaire d'Orléans · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/03272

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• 2 septembre 2025 · Tribunal judiciaire d'Avignon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 23/00072

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Mise à jour de la source le 2026-02-02T05:39:16.375Z.