notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Créteil, EXPROPRIATIONS, 19 janvier 2026, n° 25/00020

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Parties (entreprises)

SIREN 259400984

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [G] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 17 avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 524.

Par une demande d’acquisition par le titulaire du droit de préemption en date du 6 novembre 2024, reçue en mairie de Limeil-Brévannes le 7 novembre 2024, Madame [C] [G] a proposé son bien à l’acquisition au prix de 2.200.000 euros.

Par une décision du 14 janvier 2025, le syndicat mixte d’action foncière du département du Val-de-Marne (ci-après « le SAF 94 »), délégataire du droit de préemption, a décidé d’exercer ce droit pour un prix de 980.000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 mars 2025, Madame [C] [G] a notifié au SAF 94 son refus du prix proposé.

C'est dans ces circonstances que, par un mémoire introductif d’instance en date du 24 mars 2025, reçu au greffe le 2 avril 2025, le SAF 94 a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en vue de la fixation du prix du bien préempté.

Le SAF 94 justifie avoir consigné la somme de 162.000 euros auprès de la caisse des dépôts et consignations selon le récépissé n° 250105285185 en date du 5 juin 2025 produit aux débats.



Par ordonnance rendue le 5 août 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 30 septembre 2025. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 1er décembre 2025.

Dans son dernier mémoire en date du 24 novembre 2025, reçu au greffe le 28 novembre 2025, intitulé « Mémoire complémentaire et récapitulatif n° 2 », le SAF 94 demande au juge de l’expropriation de fixer le prix de l’immeuble situé 17 avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 524, propriété de Madame [C] [G], à la somme de 980.000 euros.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 26 novembre 2025, reçues au greffe le même jour, intitulées « Mémoire récapitulatif n° 2 », Madame [C] [G] demande au juge de l’expropriation de :
- fixer le prix de l’immeuble situé 17 avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 524 à la somme de 1.988.000 euros à la date du jugement à intervenir ;
- condamner le SAF 94 au paiement de la somme de 7.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner en tous les dépens qui comprendront la commande d’actes pour 12 et 15 euros, soit 27 euros.

Dans ses dernières conclusions du 25 novembre 2025, reçues au greffe le 26 novembre 2025, le commissaire du gouvernement propose la fixation du prix de la préemption à la somme de 980.000 euros.

En vertu de l'article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux derniers mémoires et conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens invoqués au soutien de leurs prétentions.

À l’audience du 1er décembre 2025, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 alinéa 1er du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, date à laquelle la présente décision est rendue, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur l’office du juge

Il convient, à titre liminaire, de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige :
« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Ces dispositions trouvent à s’appliquer en l’espèce, de sorte que seules les prétentions et moyens figurant dans les dernières conclusions des parties seront examinés.




I. Sur les principes du droit de préemption

L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.


II. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1) Sur la date de référence et sur la situation d'urbanisme
En application des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence se situe, pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU), et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

L’immeuble objet de la présente instance est soumis au droit de préemption urbain, de sorte que ces dispositions s’appliquent en l’espèce.

Le SAF 94 retient comme date de référence la date du 4 décembre 2024, date de dernière modification du PLU applicable à la zone.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir la date du 6 décembre 2024, date d’approbation de la dernière modification du PLU de la commune de Limeil-Brévannes.

Madame [C] [G] ne se prononce pas sur ce point.

En l’espèce, la dernière modification du PLU applicable à la commune de Limeil-Brévannes a été approuvée le 4 décembre 2024, de sorte qu’il convient de retenir cette date comme date de référence.

A cette date, le bien se situe en zone UAb du PLU, correspondant à l’un des deux secteurs de la zone urbaine centrale.

2) Sur la consistance matérielle de la parcelle
Le bien objet de la préemption est constitué d’un pavillon d’habitation entouré d’un vaste jardin.

A droite du portail d’accès se trouve une construction en bois à usage de stockage, à la porte abîmée, ainsi qu’un appentis.
A gauche de l’entrée se trouve un bureau avec parquet au sol, rangements sur mesure et portes vitrées donnant sur l’avant du jardin. Ce bureau mène à un petit couloir desservant une chambre d’ami avec salle d’eau et des WC avec accès à la véranda, puis à une double cuisine donnant également sur la véranda et la partie arrière du jardin.
La cuisine dispose d’un accès à une cave composée de 4 pièces, comprenant une chaudière à fioul, une buanderie et une douche sous l’escalier.
A droite de la cuisine se trouvent un salon et une salle à manger avec cheminée et rangements sur mesure.
Les plafonds avec poutres apparentes sont de grande hauteur.
L’étage est accessible depuis l’entrée par un grand escalier carrelé.
A droite se trouve une très grande chambre avec coin salle de bain équipé d’une baignoire et d’un lavabo, donnant sur un balcon filant.
A gauche se trouve un couloir donnant accès côté rue à une chambre parentale avec placard et parquet au sol, une pièce à usage de salle de sport avec dressing et côté jardin à des toilettes avec placard, une salle d’eau, un espace bureau et au bout une chambre avec point d’eau et dressing.
La maison est d’aspect ancien mais en bon état intérieur.

S’agissant de l’état des lieux, il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.

3) Sur la méthode d’évaluation
Si l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique pose le principe de la réparation intégrale du préjudice, il ne fixe pas de méthode particulière afin de déterminer ce préjudice. Le juge est ainsi libre d'employer la méthode qui lui semble la plus adaptée. En d’autres termes, il choisit celle qui lui paraît la mieux appropriée, compte tenu des caractéristiques du bien et des circonstances de la cause.

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent pour retenir la méthode par comparaison, terrain intégré.

Cette méthode sera donc retenue.

4) Sur les surfaces à retenir
Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la surface de la parcelle, soit 1.251 m².

S’agissant du pavillon, le SAF 94 sollicite que soit retenue sa surface habitable, soit 264,85 m².

Il affirme que seule la surface habitable doit être prise en compte s’agissant d’un bien à usage d’habitation, à l’exclusion de la surface utile.

Il observe que la surface des locaux annexes ne peut être intégrée à la surface habitable en vertu des dispositions de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il souligne que tous les termes de comparaison produits par les parties comprennent une cave ou un niveau de sous-sol qui n’a pas fait l’objet d’une pondération particulière, ainsi qu’un à deux garages s’agissant de ses propres termes de comparaison.

Madame [C] [G] sollicite quant à elle que la surface du bien préempté soit fixée à 284 m², soit la surface habitable de 264,90 m² issue du certificat de mesurage en date du 22 février 2024 qu’elle verse aux débats augmentée des surfaces du local chaudière, de la cave et de la buanderie pondérées à 0,3.

Elle affirme que la surface d’une maison individuelle doit être exprimée pour son évaluation soit en surface pondérée hors œuvre, soit en surface utile.

Elle observe que le service des domaines avait repris la surface utile totale pour ses termes de comparaison.

Elle souligne qu’aucun des termes de comparaison produits ne contient d’éléments permettant de justifier des surfaces indiquées et affirme qu’il doit être considéré que la surface indiquée est une surface utile.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir la surface habitable de 264,90 m². Il indique que les termes de comparaison qu’il produit contiennent déjà des surfaces annexes telles que cave, garage, atelier ou abri de jardin.
**
*
Aux termes de l’article R. 156-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’article R. 331-10 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation dispose que la surface utile est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R. 156-1 (nouveau) du même code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.

Selon les dispositions de l’arrêté ministériel du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation, pour la définition de la surface utile, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

En l’espèce, Madame [C] [G] produit une attestation de mesurage établie le 22 février 2024, aux termes de laquelle la surface habitable du bien s’élève à 264,90 m².

L’attestation fait en outre état des surfaces suivantes en sous-sol :
- local chaudière : 12 m²,
- cave : 30 m²,
- buanderie : 15,8 m².

Il est d’usage en matière d’expropriation de retenir la surface utile telle que définie ci-dessus.

Cependant, le tribunal relève que la partie préemptée ne produit aucun terme de comparaison exprimé en surface utile pertinent pour l’évaluation du bien en cause, la seule référence produite portant sur un bien d’une surface dont il n’est pas précisé si elle est exprimée en surface utile ou habitable et en tout état de cause très inférieure à la surface utile ou habitable du bien préempté.

Le SAF 94 propose quant à lui quatre termes de comparaison tous exprimés en surface habitable, dont trois sont communs aux références produites par le commissaire du gouvernement, qui retient lui aussi la surface habitable du bien préempté pour procéder à la comparaison avec les références qu’il produit.

Dans ces conditions, afin d’effectuer une comparaison pertinente en vue de la fixation du prix de préemption du bien, il y a lieu de retenir sa surface habitable, soit 264,90 m².

5) Sur la situation locative
En l’espèce, le bien préempté est occupé par Madame [C] [G].

Par conséquent, le bien sera évalué en valeur libre.

III. Sur la détermination du prix de la préemption

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

L’article L. 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Caractéristiques de l'ensemble immobilier à évaluer :
- pavillon d’habitation situé 17 avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 524,
- bon état général,
- évaluation en situation libre,
- évaluation selon la méthode par comparaison.

1) Propositions des parties

Termes de comparaison et argumentaire proposés par le SAF 94

Le SAF 94 propose quatre termes de comparaison portant sur des mutations de pavillons situés à Limeil-Brévannes.

Référence
Date de mutation et référence de publication
Adresse
Consistance du bien
Surface habitable du bien
Prix du m²
DEM 1 (pièce n° 6)
27/07/2023
34 ter avenue des Tilleuls
Pavillon en R+1 avec salon-séjour, cuisine, WC, buanderie, bureau, dégagement, 5 chambres dont une avec salle de bain privative, garage double, jardin
142 m²
3.824 €/m²
DEM 2 / CDG 4 (pièce n° 7)
15/12/2023
16 rue Edouard Vaillant
Maison élevée sur sous-sol comprenant deux pièces, un atelier, une chaufferie et un garage ; rez-de-chaussée constitué d’une entrée, deux chambres, salle d’eau, WC, séjour, cuisine ; étage comprenant trois chambres, WC, salle de bain ; piscine, jardin, abri de jardin
150 m²
4.100 €/m²
DEM 3 / CDG 2 (pièce n° 8)
05/02/2024
22 rue Pierre et Angèle Le Hen
Pavillon comprenant entrée, cuisine, séjour, 5 chambres, salle de bain, salle d’eau, WC et grenier
150 m²
3.267 €/m²
DEM 4 / CDG 3 (pièce n° 9)
02/05/2024
5 avenue de Sévigné
Maison élevée sur sous-sol comprenant garage, salle de jeux, chaufferie et buanderie ; rez-de-chaussée surélevé comprenant 3 chambres et une salle de bain ; étage comprenant un palier, deux grandes chambres, une salle d’eau avec WC et des greniers latéraux
158 m²
3.608 €/m²

Le SAF 94 indique que la valeur unitaire moyenne issue de ces références s’élève à 3.700 euros/m² en valeur arrondie et propose de retenir cette valeur pour la fixation du prix de préemption.

Il souligne que la surface habitable des biens objet de ces quatre références est inférieure à celle du bien à évaluer, de sorte que leur valeur au m² est plus élevée, et que leur classement énergétique est meilleur à l’exception du bien objet de la référence DEM 4 / CDG 3, d’une valeur inférieure à la valeur moyenne.



Il ajoute que ces quatre biens sont de construction plus récente et disposent d’éléments de plus-value absents du bien en cause, tels qu’une piscine, un double garage ou une salle de jeux.

Sur l’argumentaire proposé par Madame [C] [G], il fait valoir que l’évaluation du bien préempté ne peut être réalisée par comparaison avec une référence unique à moins que celle-ci porte sur un bien exactement comparable.

Il observe à cet égard que la référence DEM 2 / CDG 4 utilisée par la défenderesse pour la fixation du prix n’est pas en tous points comparable au bien en cause dans la mesure où le bien présente une surface habitable inférieure et des éléments de plus-value qui augmentent sa valeur.

Il affirme que les coefficients de majoration appliqués par la défenderesse sont injustifiés et souligne que le bien préempté est vieillissant et que des étais ont été posés pour soutenir son balcon filant.

Il indique que la référence DEF 1 porte sur un bien d’une surface habitable de 90 m² et non de 75 m² et ajoute que cette référence n’a pas été versée aux débats dans la mesure où elle ne constitue pas un terme de comparaison pertinent.

Termes de comparaison et argumentaire proposés par Madame [C] [G]

Madame [C] [G] soutient qu’il convient d’exclure la fixation du prix sur la base de la moyenne des termes de comparaison.

Elle produit à titre de terme de comparaison une référence DEF 1 portant sur la mutation d’un pavillon situé 26 ter avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes, à proximité immédiate du bien préempté, d’une surface utile de 75 m² telle qu’indiquée sur la base DVF/ETALAB.

Elle soutient qu’il n’est pas établi que la valeur au m² soit inférieure pour les biens d’une superficie plus importante.

Elle propose de retenir la référence DEM 2 / CDG 4 et d’appliquer à la valeur unitaire de 4.100 euros/m² des coefficients de majoration de 20 % pour double façade, 30 % compte tenu de la forme harmonieuse du terrain d’assiette du bien préempté et 20 % compte tenu de la qualité du bien, de sorte que la valeur du bien préempté doit être fixée à 6.970 arrondis à 7.000 euros/m².

Termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement produit cinq termes de comparaison portant sur des biens situés à Limeil-Brévannes.

Référence
Date de mutation et référence de publication
Adresse
Consistance du bien
Surface habitable du bien
Prix du m²
CDG 1
25/03/2025
2025P07718
16 quater rue Albert Garry
Maison élevée sur sous-sol total divisé en buanderie, garage, espace rangement ; rez-de-chaussée comprenant entrée, séjour double, bureau, cuisine ouverte, WC ; étage comprenant palier, 4 chambres dont une avec salle d’eau privative, salle de bain, WC ; maison de deux pièces à rénover en fond de parcelle
159 m²
3.774 €/m²
CDG 2 / DEM 3
05/02/2024
2024P04520
22 rue Pierre et Angèle Le Hen
Pavillon comprenant entrée, cuisine, séjour, 5 chambres, salle de bain, salle d’eau, WC et grenier
150 m²
3.267 €/m²
CDG 3 / DEM 4
02/05/2024
2024P09472
5 avenue de Sévigné
Maison élevée sur sous-sol comprenant garage, salle de jeux, chaufferie et buanderie ; rez-de-chaussée surélevé comprenant 3 chambres et une salle de bain ; étage comprenant un palier, deux grandes chambres, une salle d’eau avec WC et des greniers latéraux
158 m²
3.608 €/m²
CDG 4 / DEM 2
15/12/2023
2023P31972
16 rue Edouard Vaillant
Maison élevée sur sous-sol comprenant deux pièces, un atelier, une chaufferie et un garage ; rez-de-chaussée constitué d’une entrée, deux chambres, salle d’eau, WC, séjour, cuisine ; étage comprenant trois chambres, WC, salle de bain ; piscine, jardin, abri de jardin
150 m²
4.100 €/m²
CDG 5
15/09/2023
2023P23764
13 bis avenue des Deux Clochers
Maison comprenant une cave ; un rez-de-chaussée avec entrée office, séjour, bureau, salle à manger, cuisine, chambre, salle de bain ; étage avec dégagement, salle de bain, 3 chambres ; abri de jardin
150 m²
3.200 €/m²

Le commissaire du gouvernement indique que la valeur unitaire moyenne des termes de comparaison s’élève à 3.590 euros/m². Compte tenu de la grande superficie du bien, de sa grande contenance cadastrale, de sa situation géographique et de son état général, il propose de retenir une valeur unitaire de 3.700 euros/m².

Sur la référence DEF 1, le commissaire du gouvernement observe que la surface du bien est de 90 m², soit une surface très inférieure à celle du bien préempté, de sorte que ce terme de comparaison ne peut être retenu sauf à pratiquer un abattement important sur sa valeur.

2) Examen des termes de comparaison par le juge

Références écartées
Ne sont prises en considération comme références pertinentes que des ventes effectives pour lesquelles sont produites des informations suffisamment précises sur la consistance et l’état des biens, ainsi que sur les modalités des transactions (notamment : références de publication, références cadastrales, adresse exacte avec le numéro de rue, date exacte, nature de l'activité exercée le cas échéant).

Les parties ont été contradictoirement informées par le juge de l’expropriation de cette exigence et notamment de la nécessité de produire les actes de vente ou décisions de justice concernant les références énoncées ; elles ont pu bénéficier des délais nécessaires à l’obtention de telles informations.

Le commissaire du gouvernement n’est tenu que d'indiquer les références de publication, les références cadastrales, l'adresse exacte avec le numéro de rue, la date exacte de mutation et l'activité exercée. Son rôle est en effet d’apporter des éléments objectifs sur le marché concerné à la juridiction et non de pallier la carence probatoire des parties.

La référence DEF 1 sera écartée en raison de la superficie non comparable du bien avec celle du bien préempté.
Références retenues
En somme, les références suivantes, qui portent toutes sur des biens situés à Limeil-Brévannes, sont retenues, en ce qu’il s’agit des mutations avec les caractéristiques les plus proches de la présente préemption, pour lesquelles des informations suffisamment précises sur la consistance et l’état des biens, ainsi que sur les modalités des transactions ont été fournies :

Référence
Date de mutation et référence de publication
Adresse
Consistance du bien
Surface du bien
Prix du m²
CDG 1
25/03/2025
2025P07718
16 quater rue Albert Garry
Maison élevée sur sous-sol total divisé en buanderie, garage, espace rangement ; rez-de-chaussée comprenant entrée, séjour double, bureau, cuisine ouverte, WC ; étage comprenant palier, 4 chambres dont une avec salle d’eau privative, salle de bain, WC ; maison de deux pièces à rénover en fond de parcelle
159 m²
3.774 €/m²
CDG 2 / DEM 3
05/02/2024
2024P04520
22 rue Pierre et Angèle Le Hen
Pavillon comprenant entrée, cuisine, séjour, 5 chambres, salle de bain, salle d’eau, WC et grenier
150 m²
3.267 €/m²
CDG 3 / DEM 4
02/05/2024
2024P09472
5 avenue de Sévigné
Maison élevée sur sous-sol comprenant garage, salle de jeux, chaufferie et buanderie ; rez-de-chaussée surélevé comprenant 3 chambres et une salle de bain ; étage comprenant un palier, deux grandes chambres, une salle d’eau avec WC et des greniers latéraux
158 m²
3.608 €/m²
CDG 4 / DEM 2
15/12/2023
2023P31972
16 rue Edouard Vaillant
Maison élevée sur sous-sol comprenant deux pièces, un atelier, une chaufferie et un garage ; rez-de-chaussée constitué d’une entrée, deux chambres, salle d’eau, WC, séjour, cuisine ; étage comprenant trois chambres, WC, salle de bain ; piscine, jardin, abri de jardin
150 m²
4.100 €/m²
CDG 5
15/09/2023
2023P23764
13 bis avenue des Deux Clochers
Maison comprenant une cave ; un rez-de-chaussée avec entrée office, séjour, bureau, salle à manger, cuisine, chambre, salle de bain ; étage avec dégagement, salle de bain, 3 chambres ; abri de jardin
150 m²
3.200 €/m²
DEM 1
27/07/2023
2023P20839
34 ter avenue des Tilleuls
Pavillon en R+1 avec salon-séjour, cuisine, WC, buanderie, bureau, dégagement, 5 chambres dont une avec salle de bain privative, garage double, jardin
142 m²
3.824 €/m²

Ces six termes de comparaison donnent lieu à la détermination de la valeur unitaire moyenne du prix au m² suivante : 
(3.774 + 3.267 + 3.608 + 4.100 + 3.200 + 3.824) / 6 = 3.628,83 arrondis à 3.629 euros/m².

Il convient de souligner que l’ensemble des biens objet de ces références présentent une superficie nettement inférieure au bien préempté, ce qui a une influence sur leur valeur dès lors qu’il est constant que la valeur unitaire d’un bien est inversement proportionnelle à sa superficie.

La proposition de Madame [C] [G] consistant à retenir uniquement la valeur la plus élevée, issue de la référence CDG 4 / DEM 2, pour lui appliquer des coefficients de majoration n’est ainsi aucunement justifiée eu égard à la superficie du bien objet de cette référence et aux éléments de plus-value dont il bénéficie.

Compte tenu de la grande superficie du bien préempté, mais aussi de son bon état général et des facteurs de plus-value qu’il présente, tels qu’un vaste jardin et des éléments d’architecture de qualité, il y a lieu de fixer sa valeur unitaire à 3.700 euros/m².

Le prix de préemption du bien doit donc être fixé comme suit : 264,90 x 3.700 = 980.130 euros.

***
Il résulte de l’ensemble des développements précédents que le prix total d’acquisition du bien appartenant à Madame [C] [G] est fixé à la somme de 980.130 euros en valeur libre.

IV. Sur les autres demandes

1 - Sur les dépens
Aux termes de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Le SAF 94 devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2 - Sur les frais irrépétibles
En l'espèce, l’équité commande de condamner le SAF 94, partie tenue aux dépens, à verser à Madame [C] [G] la somme de 3.000 euros, étant rappelé que les frais compris dans les dépens sont énumérés limitativement à l’article 695 du code de procédure civile.

***
Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Judith COLOMBAT-SULTAN, juge de l’expropriation au tribunal judiciaire de CRÉTEIL, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 30 septembre 2025,

FIXE à la somme de 980.130 euros en valeur libre le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier situé 17 avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 524, propriété de Madame [C] [G],

DIT que les dépens de la présente instance seront supportés par le syndicat mixte d’action foncière du département du Val-de-Marne (le SAF 94) en application de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,

CONDAMNE le syndicat mixte d’action foncière du département du Val-de-Marne (le SAF 94) à payer à Madame [C] [G] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu'il appartient à la partie la plus diligente de faire signifier la présente décision par huissier de justice,

RAPPELLE que la présente décision sera susceptible d'appel dans le mois de la signification par voie d'huissier, et ce, auprès du greffe de la cour d'appel de Paris.

Fait au siège du tribunal judiciaire de CRÉTEIL en la chambre des expropriations le 19 janvier 2026, la minute étant signée par :


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
Service de l’Expropriation 
 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL




JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS


_________________________________________________________



MINUTE : 26/

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER N°: N° RG 25/00020 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WAWC 


________________________________________________________





JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION

DU VAL DE MARNE







Situation : LIMEIL-BREVANNES - 17 Avenue Gabriel Péri
 






Juge : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN

Greffier : Madame S. PERREAU





________________________________________________________




Le juge de l'Expropriation du Département du VAL DE MARNE, assisté du greffier, en application du décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant l'expropriation pour cause d'utilité publique, dans la procédure entre :

Le SYNDICAT MIXTE D’ACTION FONCIERE DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE, (SAF 94)
établissement public autorisé par arrêté de Monsieur le Préfét du Val-de-Marne, en date du 31 octobre 1996, dont le numéro de SIREN est 259 400 984, ayant son siège social dont le siège social est sis 94 Avenue du Général de Gaulle - 94000 CRETEIL

représentée par Me Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C2132


ET : 

Madame [C] [E] [G]
née le 20 Mai 1959 à STRASBOURG (67000), 
demeurant 17 Avenue Gabriel Péri - 94450 LIMEIL-BRÉVANNES
représentée par Me Philippe LOUIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : PC 038

 
En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement. 

************************

Nous, Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge de l'Expropriation au Tribunal judiciaire de CRETEIL, désignée par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l'article R 211-2 du Code de l'Expropriation pour cause d'utilité publique, assistée de Séverine PERREAU, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l'article R 211-5 du même Code, 


EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [G] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 17 avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 524.

Par une demande d’acquisition par le titulaire du droit de préemption en date du 6 novembre 2024, reçue en mairie de Limeil-Brévannes le 7 novembre 2024, Madame [C] [G] a proposé son bien à l’acquisition au prix de 2.200.000 euros.

Par une décision du 14 janvier 2025, le syndicat mixte d’action foncière du département du Val-de-Marne (ci-après « le SAF 94 »), délégataire du droit de préemption, a décidé d’exercer ce droit pour un prix de 980.000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 mars 2025, Madame [C] [G] a notifié au SAF 94 son refus du prix proposé.

C'est dans ces circonstances que, par un mémoire introductif d’instance en date du 24 mars 2025, reçu au greffe le 2 avril 2025, le SAF 94 a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en vue de la fixation du prix du bien préempté.

Le SAF 94 justifie avoir consigné la somme de 162.000 euros auprès de la caisse des dépôts et consignations selon le récépissé n° 250105285185 en date du 5 juin 2025 produit aux débats.



Par ordonnance rendue le 5 août 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 30 septembre 2025. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 1er décembre 2025.

Dans son dernier mémoire en date du 24 novembre 2025, reçu au greffe le 28 novembre 2025, intitulé « Mémoire complémentaire et récapitulatif n° 2 », le SAF 94 demande au juge de l’expropriation de fixer le prix de l’immeuble situé 17 avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 524, propriété de Madame [C] [G], à la somme de 980.000 euros.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 26 novembre 2025, reçues au greffe le même jour, intitulées « Mémoire récapitulatif n° 2 », Madame [C] [G] demande au juge de l’expropriation de :
- fixer le prix de l’immeuble situé 17 avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 524 à la somme de 1.988.000 euros à la date du jugement à intervenir ;
- condamner le SAF 94 au paiement de la somme de 7.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner en tous les dépens qui comprendront la commande d’actes pour 12 et 15 euros, soit 27 euros.

Dans ses dernières conclusions du 25 novembre 2025, reçues au greffe le 26 novembre 2025, le commissaire du gouvernement propose la fixation du prix de la préemption à la somme de 980.000 euros.

En vertu de l'article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux derniers mémoires et conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens invoqués au soutien de leurs prétentions.

À l’audience du 1er décembre 2025, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 alinéa 1er du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, date à laquelle la présente décision est rendue, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur l’office du juge

Il convient, à titre liminaire, de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige :
« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Ces dispositions trouvent à s’appliquer en l’espèce, de sorte que seules les prétentions et moyens figurant dans les dernières conclusions des parties seront examinés.




I. Sur les principes du droit de préemption

L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.


II. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1) Sur la date de référence et sur la situation d'urbanisme
En application des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence se situe, pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU), et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

L’immeuble objet de la présente instance est soumis au droit de préemption urbain, de sorte que ces dispositions s’appliquent en l’espèce.

Le SAF 94 retient comme date de référence la date du 4 décembre 2024, date de dernière modification du PLU applicable à la zone.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir la date du 6 décembre 2024, date d’approbation de la dernière modification du PLU de la commune de Limeil-Brévannes.

Madame [C] [G] ne se prononce pas sur ce point.

En l’espèce, la dernière modification du PLU applicable à la commune de Limeil-Brévannes a été approuvée le 4 décembre 2024, de sorte qu’il convient de retenir cette date comme date de référence.

A cette date, le bien se situe en zone UAb du PLU, correspondant à l’un des deux secteurs de la zone urbaine centrale.

2) Sur la consistance matérielle de la parcelle
Le bien objet de la préemption est constitué d’un pavillon d’habitation entouré d’un vaste jardin.

A droite du portail d’accès se trouve une construction en bois à usage de stockage, à la porte abîmée, ainsi qu’un appentis.
A gauche de l’entrée se trouve un bureau avec parquet au sol, rangements sur mesure et portes vitrées donnant sur l’avant du jardin. Ce bureau mène à un petit couloir desservant une chambre d’ami avec salle d’eau et des WC avec accès à la véranda, puis à une double cuisine donnant également sur la véranda et la partie arrière du jardin.
La cuisine dispose d’un accès à une cave composée de 4 pièces, comprenant une chaudière à fioul, une buanderie et une douche sous l’escalier.
A droite de la cuisine se trouvent un salon et une salle à manger avec cheminée et rangements sur mesure.
Les plafonds avec poutres apparentes sont de grande hauteur.
L’étage est accessible depuis l’entrée par un grand escalier carrelé.
A droite se trouve une très grande chambre avec coin salle de bain équipé d’une baignoire et d’un lavabo, donnant sur un balcon filant.
A gauche se trouve un couloir donnant accès côté rue à une chambre parentale avec placard et parquet au sol, une pièce à usage de salle de sport avec dressing et côté jardin à des toilettes avec placard, une salle d’eau, un espace bureau et au bout une chambre avec point d’eau et dressing.
La maison est d’aspect ancien mais en bon état intérieur.

S’agissant de l’état des lieux, il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.

3) Sur la méthode d’évaluation
Si l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique pose le principe de la réparation intégrale du préjudice, il ne fixe pas de méthode particulière afin de déterminer ce préjudice. Le juge est ainsi libre d'employer la méthode qui lui semble la plus adaptée. En d’autres termes, il choisit celle qui lui paraît la mieux appropriée, compte tenu des caractéristiques du bien et des circonstances de la cause.

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent pour retenir la méthode par comparaison, terrain intégré.

Cette méthode sera donc retenue.

4) Sur les surfaces à retenir
Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la surface de la parcelle, soit 1.251 m².

S’agissant du pavillon, le SAF 94 sollicite que soit retenue sa surface habitable, soit 264,85 m².

Il affirme que seule la surface habitable doit être prise en compte s’agissant d’un bien à usage d’habitation, à l’exclusion de la surface utile.

Il observe que la surface des locaux annexes ne peut être intégrée à la surface habitable en vertu des dispositions de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il souligne que tous les termes de comparaison produits par les parties comprennent une cave ou un niveau de sous-sol qui n’a pas fait l’objet d’une pondération particulière, ainsi qu’un à deux garages s’agissant de ses propres termes de comparaison.

Madame [C] [G] sollicite quant à elle que la surface du bien préempté soit fixée à 284 m², soit la surface habitable de 264,90 m² issue du certificat de mesurage en date du 22 février 2024 qu’elle verse aux débats augmentée des surfaces du local chaudière, de la cave et de la buanderie pondérées à 0,3.

Elle affirme que la surface d’une maison individuelle doit être exprimée pour son évaluation soit en surface pondérée hors œuvre, soit en surface utile.

Elle observe que le service des domaines avait repris la surface utile totale pour ses termes de comparaison.

Elle souligne qu’aucun des termes de comparaison produits ne contient d’éléments permettant de justifier des surfaces indiquées et affirme qu’il doit être considéré que la surface indiquée est une surface utile.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir la surface habitable de 264,90 m². Il indique que les termes de comparaison qu’il produit contiennent déjà des surfaces annexes telles que cave, garage, atelier ou abri de jardin.
**
*
Aux termes de l’article R. 156-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’article R. 331-10 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation dispose que la surface utile est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R. 156-1 (nouveau) du même code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.

Selon les dispositions de l’arrêté ministériel du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation, pour la définition de la surface utile, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

En l’espèce, Madame [C] [G] produit une attestation de mesurage établie le 22 février 2024, aux termes de laquelle la surface habitable du bien s’élève à 264,90 m².

L’attestation fait en outre état des surfaces suivantes en sous-sol :
- local chaudière : 12 m²,
- cave : 30 m²,
- buanderie : 15,8 m².

Il est d’usage en matière d’expropriation de retenir la surface utile telle que définie ci-dessus.

Cependant, le tribunal relève que la partie préemptée ne produit aucun terme de comparaison exprimé en surface utile pertinent pour l’évaluation du bien en cause, la seule référence produite portant sur un bien d’une surface dont il n’est pas précisé si elle est exprimée en surface utile ou habitable et en tout état de cause très inférieure à la surface utile ou habitable du bien préempté.

Le SAF 94 propose quant à lui quatre termes de comparaison tous exprimés en surface habitable, dont trois sont communs aux références produites par le commissaire du gouvernement, qui retient lui aussi la surface habitable du bien préempté pour procéder à la comparaison avec les références qu’il produit.

Dans ces conditions, afin d’effectuer une comparaison pertinente en vue de la fixation du prix de préemption du bien, il y a lieu de retenir sa surface habitable, soit 264,90 m².

5) Sur la situation locative
En l’espèce, le bien préempté est occupé par Madame [C] [G].

Par conséquent, le bien sera évalué en valeur libre.

III. Sur la détermination du prix de la préemption

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

L’article L. 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Caractéristiques de l'ensemble immobilier à évaluer :
- pavillon d’habitation situé 17 avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 524,
- bon état général,
- évaluation en situation libre,
- évaluation selon la méthode par comparaison.

1) Propositions des parties

Termes de comparaison et argumentaire proposés par le SAF 94

Le SAF 94 propose quatre termes de comparaison portant sur des mutations de pavillons situés à Limeil-Brévannes.

Référence
Date de mutation et référence de publication
Adresse
Consistance du bien
Surface habitable du bien
Prix du m²
DEM 1 (pièce n° 6)
27/07/2023
34 ter avenue des Tilleuls
Pavillon en R+1 avec salon-séjour, cuisine, WC, buanderie, bureau, dégagement, 5 chambres dont une avec salle de bain privative, garage double, jardin
142 m²
3.824 €/m²
DEM 2 / CDG 4 (pièce n° 7)
15/12/2023
16 rue Edouard Vaillant
Maison élevée sur sous-sol comprenant deux pièces, un atelier, une chaufferie et un garage ; rez-de-chaussée constitué d’une entrée, deux chambres, salle d’eau, WC, séjour, cuisine ; étage comprenant trois chambres, WC, salle de bain ; piscine, jardin, abri de jardin
150 m²
4.100 €/m²
DEM 3 / CDG 2 (pièce n° 8)
05/02/2024
22 rue Pierre et Angèle Le Hen
Pavillon comprenant entrée, cuisine, séjour, 5 chambres, salle de bain, salle d’eau, WC et grenier
150 m²
3.267 €/m²
DEM 4 / CDG 3 (pièce n° 9)
02/05/2024
5 avenue de Sévigné
Maison élevée sur sous-sol comprenant garage, salle de jeux, chaufferie et buanderie ; rez-de-chaussée surélevé comprenant 3 chambres et une salle de bain ; étage comprenant un palier, deux grandes chambres, une salle d’eau avec WC et des greniers latéraux
158 m²
3.608 €/m²

Le SAF 94 indique que la valeur unitaire moyenne issue de ces références s’élève à 3.700 euros/m² en valeur arrondie et propose de retenir cette valeur pour la fixation du prix de préemption.

Il souligne que la surface habitable des biens objet de ces quatre références est inférieure à celle du bien à évaluer, de sorte que leur valeur au m² est plus élevée, et que leur classement énergétique est meilleur à l’exception du bien objet de la référence DEM 4 / CDG 3, d’une valeur inférieure à la valeur moyenne.



Il ajoute que ces quatre biens sont de construction plus récente et disposent d’éléments de plus-value absents du bien en cause, tels qu’une piscine, un double garage ou une salle de jeux.

Sur l’argumentaire proposé par Madame [C] [G], il fait valoir que l’évaluation du bien préempté ne peut être réalisée par comparaison avec une référence unique à moins que celle-ci porte sur un bien exactement comparable.

Il observe à cet égard que la référence DEM 2 / CDG 4 utilisée par la défenderesse pour la fixation du prix n’est pas en tous points comparable au bien en cause dans la mesure où le bien présente une surface habitable inférieure et des éléments de plus-value qui augmentent sa valeur.

Il affirme que les coefficients de majoration appliqués par la défenderesse sont injustifiés et souligne que le bien préempté est vieillissant et que des étais ont été posés pour soutenir son balcon filant.

Il indique que la référence DEF 1 porte sur un bien d’une surface habitable de 90 m² et non de 75 m² et ajoute que cette référence n’a pas été versée aux débats dans la mesure où elle ne constitue pas un terme de comparaison pertinent.

Termes de comparaison et argumentaire proposés par Madame [C] [G]

Madame [C] [G] soutient qu’il convient d’exclure la fixation du prix sur la base de la moyenne des termes de comparaison.

Elle produit à titre de terme de comparaison une référence DEF 1 portant sur la mutation d’un pavillon situé 26 ter avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes, à proximité immédiate du bien préempté, d’une surface utile de 75 m² telle qu’indiquée sur la base DVF/ETALAB.

Elle soutient qu’il n’est pas établi que la valeur au m² soit inférieure pour les biens d’une superficie plus importante.

Elle propose de retenir la référence DEM 2 / CDG 4 et d’appliquer à la valeur unitaire de 4.100 euros/m² des coefficients de majoration de 20 % pour double façade, 30 % compte tenu de la forme harmonieuse du terrain d’assiette du bien préempté et 20 % compte tenu de la qualité du bien, de sorte que la valeur du bien préempté doit être fixée à 6.970 arrondis à 7.000 euros/m².

Termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement produit cinq termes de comparaison portant sur des biens situés à Limeil-Brévannes.

Référence
Date de mutation et référence de publication
Adresse
Consistance du bien
Surface habitable du bien
Prix du m²
CDG 1
25/03/2025
2025P07718
16 quater rue Albert Garry
Maison élevée sur sous-sol total divisé en buanderie, garage, espace rangement ; rez-de-chaussée comprenant entrée, séjour double, bureau, cuisine ouverte, WC ; étage comprenant palier, 4 chambres dont une avec salle d’eau privative, salle de bain, WC ; maison de deux pièces à rénover en fond de parcelle
159 m²
3.774 €/m²
CDG 2 / DEM 3
05/02/2024
2024P04520
22 rue Pierre et Angèle Le Hen
Pavillon comprenant entrée, cuisine, séjour, 5 chambres, salle de bain, salle d’eau, WC et grenier
150 m²
3.267 €/m²
CDG 3 / DEM 4
02/05/2024
2024P09472
5 avenue de Sévigné
Maison élevée sur sous-sol comprenant garage, salle de jeux, chaufferie et buanderie ; rez-de-chaussée surélevé comprenant 3 chambres et une salle de bain ; étage comprenant un palier, deux grandes chambres, une salle d’eau avec WC et des greniers latéraux
158 m²
3.608 €/m²
CDG 4 / DEM 2
15/12/2023
2023P31972
16 rue Edouard Vaillant
Maison élevée sur sous-sol comprenant deux pièces, un atelier, une chaufferie et un garage ; rez-de-chaussée constitué d’une entrée, deux chambres, salle d’eau, WC, séjour, cuisine ; étage comprenant trois chambres, WC, salle de bain ; piscine, jardin, abri de jardin
150 m²
4.100 €/m²
CDG 5
15/09/2023
2023P23764
13 bis avenue des Deux Clochers
Maison comprenant une cave ; un rez-de-chaussée avec entrée office, séjour, bureau, salle à manger, cuisine, chambre, salle de bain ; étage avec dégagement, salle de bain, 3 chambres ; abri de jardin
150 m²
3.200 €/m²

Le commissaire du gouvernement indique que la valeur unitaire moyenne des termes de comparaison s’élève à 3.590 euros/m². Compte tenu de la grande superficie du bien, de sa grande contenance cadastrale, de sa situation géographique et de son état général, il propose de retenir une valeur unitaire de 3.700 euros/m².

Sur la référence DEF 1, le commissaire du gouvernement observe que la surface du bien est de 90 m², soit une surface très inférieure à celle du bien préempté, de sorte que ce terme de comparaison ne peut être retenu sauf à pratiquer un abattement important sur sa valeur.

2) Examen des termes de comparaison par le juge

Références écartées
Ne sont prises en considération comme références pertinentes que des ventes effectives pour lesquelles sont produites des informations suffisamment précises sur la consistance et l’état des biens, ainsi que sur les modalités des transactions (notamment : références de publication, références cadastrales, adresse exacte avec le numéro de rue, date exacte, nature de l'activité exercée le cas échéant).

Les parties ont été contradictoirement informées par le juge de l’expropriation de cette exigence et notamment de la nécessité de produire les actes de vente ou décisions de justice concernant les références énoncées ; elles ont pu bénéficier des délais nécessaires à l’obtention de telles informations.

Le commissaire du gouvernement n’est tenu que d'indiquer les références de publication, les références cadastrales, l'adresse exacte avec le numéro de rue, la date exacte de mutation et l'activité exercée. Son rôle est en effet d’apporter des éléments objectifs sur le marché concerné à la juridiction et non de pallier la carence probatoire des parties.

La référence DEF 1 sera écartée en raison de la superficie non comparable du bien avec celle du bien préempté.
Références retenues
En somme, les références suivantes, qui portent toutes sur des biens situés à Limeil-Brévannes, sont retenues, en ce qu’il s’agit des mutations avec les caractéristiques les plus proches de la présente préemption, pour lesquelles des informations suffisamment précises sur la consistance et l’état des biens, ainsi que sur les modalités des transactions ont été fournies :

Référence
Date de mutation et référence de publication
Adresse
Consistance du bien
Surface du bien
Prix du m²
CDG 1
25/03/2025
2025P07718
16 quater rue Albert Garry
Maison élevée sur sous-sol total divisé en buanderie, garage, espace rangement ; rez-de-chaussée comprenant entrée, séjour double, bureau, cuisine ouverte, WC ; étage comprenant palier, 4 chambres dont une avec salle d’eau privative, salle de bain, WC ; maison de deux pièces à rénover en fond de parcelle
159 m²
3.774 €/m²
CDG 2 / DEM 3
05/02/2024
2024P04520
22 rue Pierre et Angèle Le Hen
Pavillon comprenant entrée, cuisine, séjour, 5 chambres, salle de bain, salle d’eau, WC et grenier
150 m²
3.267 €/m²
CDG 3 / DEM 4
02/05/2024
2024P09472
5 avenue de Sévigné
Maison élevée sur sous-sol comprenant garage, salle de jeux, chaufferie et buanderie ; rez-de-chaussée surélevé comprenant 3 chambres et une salle de bain ; étage comprenant un palier, deux grandes chambres, une salle d’eau avec WC et des greniers latéraux
158 m²
3.608 €/m²
CDG 4 / DEM 2
15/12/2023
2023P31972
16 rue Edouard Vaillant
Maison élevée sur sous-sol comprenant deux pièces, un atelier, une chaufferie et un garage ; rez-de-chaussée constitué d’une entrée, deux chambres, salle d’eau, WC, séjour, cuisine ; étage comprenant trois chambres, WC, salle de bain ; piscine, jardin, abri de jardin
150 m²
4.100 €/m²
CDG 5
15/09/2023
2023P23764
13 bis avenue des Deux Clochers
Maison comprenant une cave ; un rez-de-chaussée avec entrée office, séjour, bureau, salle à manger, cuisine, chambre, salle de bain ; étage avec dégagement, salle de bain, 3 chambres ; abri de jardin
150 m²
3.200 €/m²
DEM 1
27/07/2023
2023P20839
34 ter avenue des Tilleuls
Pavillon en R+1 avec salon-séjour, cuisine, WC, buanderie, bureau, dégagement, 5 chambres dont une avec salle de bain privative, garage double, jardin
142 m²
3.824 €/m²

Ces six termes de comparaison donnent lieu à la détermination de la valeur unitaire moyenne du prix au m² suivante : 
(3.774 + 3.267 + 3.608 + 4.100 + 3.200 + 3.824) / 6 = 3.628,83 arrondis à 3.629 euros/m².

Il convient de souligner que l’ensemble des biens objet de ces références présentent une superficie nettement inférieure au bien préempté, ce qui a une influence sur leur valeur dès lors qu’il est constant que la valeur unitaire d’un bien est inversement proportionnelle à sa superficie.

La proposition de Madame [C] [G] consistant à retenir uniquement la valeur la plus élevée, issue de la référence CDG 4 / DEM 2, pour lui appliquer des coefficients de majoration n’est ainsi aucunement justifiée eu égard à la superficie du bien objet de cette référence et aux éléments de plus-value dont il bénéficie.

Compte tenu de la grande superficie du bien préempté, mais aussi de son bon état général et des facteurs de plus-value qu’il présente, tels qu’un vaste jardin et des éléments d’architecture de qualité, il y a lieu de fixer sa valeur unitaire à 3.700 euros/m².

Le prix de préemption du bien doit donc être fixé comme suit : 264,90 x 3.700 = 980.130 euros.

***
Il résulte de l’ensemble des développements précédents que le prix total d’acquisition du bien appartenant à Madame [C] [G] est fixé à la somme de 980.130 euros en valeur libre.

IV. Sur les autres demandes

1 - Sur les dépens
Aux termes de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Le SAF 94 devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2 - Sur les frais irrépétibles
En l'espèce, l’équité commande de condamner le SAF 94, partie tenue aux dépens, à verser à Madame [C] [G] la somme de 3.000 euros, étant rappelé que les frais compris dans les dépens sont énumérés limitativement à l’article 695 du code de procédure civile.

***
Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.

PAR CES MOTIFS

Judith COLOMBAT-SULTAN, juge de l’expropriation au tribunal judiciaire de CRÉTEIL, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 30 septembre 2025,

FIXE à la somme de 980.130 euros en valeur libre le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier situé 17 avenue Gabriel Péri à Limeil-Brévannes (94450), sur la parcelle cadastrée section AD n° 524, propriété de Madame [C] [G],

DIT que les dépens de la présente instance seront supportés par le syndicat mixte d’action foncière du département du Val-de-Marne (le SAF 94) en application de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,

CONDAMNE le syndicat mixte d’action foncière du département du Val-de-Marne (le SAF 94) à payer à Madame [C] [G] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu'il appartient à la partie la plus diligente de faire signifier la présente décision par huissier de justice,

RAPPELLE que la présente décision sera susceptible d'appel dans le mois de la signification par voie d'huissier, et ce, auprès du greffe de la cour d'appel de Paris.

Fait au siège du tribunal judiciaire de CRÉTEIL en la chambre des expropriations le 19 janvier 2026, la minute étant signée par :


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R211-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-4, code de la construction et de l'habitation R331-10, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de la construction et de l'habitation R156-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R211-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-02-05T01:39:13.990Z.