Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 1, 9 mars 2026, n° 22/04958

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE 

Faits

Par acte du 5 mai 2020 reçu par Me [S], notaire à [Localité 3], M. [I] [Q] a vendu à M. [L] [Y] et M. [X] [Z] une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 4] (31) au prix de 200 000 euros. 

Etait annexé à l’acte de vente un diagnostic réalisé le 15 novembre 2018 par la société DL Expertises concluant à l’absence de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante.

Informés par un artisan de la présence d’amiante dans une partie de la toiture, M. [Y] et M. [Z] ont mandaté la société Eychenne et Successeurs afin qu’elle procède à un diagnostic de l’ensemble de la toiture. Le rapport établi le 4 mai 2021 par cette société conclut à la présence d’amiante sur un pan de toiture.

La société Pacifica, assureur protection juridique de M. [Y] et M. [Z], a mandaté la société Saretec aux fins d’expertise non judiciaire. Aucune solution amiable n’est toutefois intervenue.


Procédure 

Saisi par M. [Y] et M. [Z], le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné le 15 avril 2022 une mesure d’expertise judiciaire.

Par actes du 21 novembre 2022, M. [Y] et M. [Z] ont fait assigner M. [Q], la société DL Expertises et son assureur la Sa Allianz Iard, ainsi que la société Noe Immobilier et son assureur la Sa Allianz Iard devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par ordonnance du 16 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire.

Mme [M], expert désignée, a déposé son rapport le 5 janvier 2024.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 5 janvier 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 13 juin 2025.


Prétentions des parties 

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 14 novembre 2024, M. [Y] et M. [Z] demandent au tribunal de : 
Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
- condamner M. [Q] et la société DL Expertises et son assureur la société Allianz solidairement à régler à M. [Y] et M. [Z] les sommes de 11 520,30 euros TTC et 18 887,87 euros TTC correspondant au coût de désamiantage et aux travaux de remise en état, avec intérêt au taux légal à compter du 5 janvier 2024 et capitalisation des intérêts, et à actualiser selon la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise du 5 janvier 2024 et la date du paiement des condamnations à intervenir,
- condamner M. [Q] et la société DL Expertises et son assureur la société Allianz solidairement à régler à M. [Y] et M. [Z] la somme de 10 000 euros en indemnisation des préjudices subis du fait des tracas liés à la découverte de la présence d’amiante et à subir du fait des travaux de désamiantage et de réfection à réaliser,
- rejeter toutes demandes à l’encontre de M. [Y] et M. [Z],
- constater que M. [Y] et M. [Z] ne formulent aucune demande à l’encontre de l’agence immobilière Noe Immobilier et son assureur la compagnie Allianz en lecture du rapport d’expertise judiciaire,
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les dépens de référé et d’expertise judiciaire.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 14 février 2025, la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard demandent au tribunal de : 
Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code civil, L271-4 du code de la construction et de l’habitation,
- débouter M. [Y] et M. [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société DL Expertises et de la compagnie Allianz excédant la somme de 11 520 euros TTC équivalente au coût du désamiantage, 
- condamner M. [Q] à relever indemne et garantir les sociétés DL Expertises et Allianz à hauteur de 50% de toute condamnation, 
En tout état de cause,
- faire application des limites de garantie qui découlent de la police Allianz et notamment de la franchise de 1 500 euros opposable aux tiers, et débouter toutes parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamner M. [Y] et M. [Z] in solidum au paiement à la compagnie Allianz d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise. 

Pour leur part, suivant conclusions signifiées le 19 septembre 2024, la Sarl Noe Imobilier et son assureur RCP la Sa Allianz Iard demandent au tribunal de : 
Vu les articles 1231-1, 1240 et suivants du code civil, 
Vu les articles 1984 et suivants du code civil ; 
- rejeter toutes demandes dirigées contre la Sarl Noe Immobilier et son assureur de responsabilité civile professionnelle, Allianz Iard, l’agent immobilier n’ayant commis aucune faute en lien causal direct et certain avec les préjudices allégués par M. [Y] et M. [Z] ; 
- débouter M. [Y] et M. [Z] en tout ou partie de leurs demandes au titre des travaux de réfection de la couverture et en indemnisation de leur prétendu préjudice moral ; 
- condamner in solidum M. [Y] et M. [Z] à payer à la Sarl Noe Immobilier et la Sa Allianz Iard chacune la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner in solidum M. [Y] et M. [Z] aux dépens exposés par la Sarl Noe Immobilier et son assureur de responsabilité civile professionnelle, la Sa Allianz Iard, tant lors des instances de référé que ceux exposés dans le cadre de la présente instance au fond ; 
- rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

Bien que régulièrement assigné et destinataire de l’avis du greffe prévu par l’alinéa 3 de l’article 471 du code de procédure civile, M. [Q] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Il est vérifié que les demandes formées contre M. [Q] par M. [Y] et M. [Z] d’une part et par la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard d’autre part ont bien été portées à la connaissance de ce dernier, par voie de signification de conclusions respectivement le 23 et le 11 juillet 2024.

1. Sur les demandes de M. [Y] et M. [Z]

1.1 Sur les éléments techniques

L’expert judiciaire confirme la présence d’amiante “dans la couverture, sur le cadre intérieur du châssis à tabatière et sous les tuiles canal en toiture de la façade côté [Adresse 7]. 
Dans les combles, la grande pièce située sous le versant de toit côté [Adresse 7], nous constatons la présence d’une fenêtre posée en plafond rampant, on peut voir au travers un châssis à tabatière mis en œuvre sur un cadre en fibre ciment amiante peint en blanc.
En ouvrant le châssis à tabatière, nous avons une vue de ce toit, on aperçoit des tuiles canal très anciennes de différentes teintes dont certaines sont cassées, mises en œuvre sur des plaques en fibre ciment amiante.
Nous constatons que le plafond rampant autour du conduit de cheminée dans les combles présente des champignons dus à des entrées d’eau.
Lors de notre visite du 17.04.2023, nous constatons toujours la présence de traces d’entrées d’eau et de champignons sur le plafond autour du conduit de cheminée.
Lors de la réunion, les parties, leurs conseils et nous-même sommes tous d’accord sur la présence d’amiante sur ce versant de toit, côté [Adresse 7]” (pg 12). 

Mme [V] [A] précise qu’en l’état actuel, “l’amiante présent en toiture ne semble pas être dégradé sauf au niveau du conduit de cheminée dans la premier grenier coté angle des [Adresse 8] et de l’Hôpital. Des traces de fuites en plafond du grenier font suspecter une dégradation des plaques en amiante et du solin de la cheminée. Les plaques amiantées sont recouvertes par de tuiles canal” (pg 14).

Elle précise que “les plaques sous-tuile en amiante se fragilisent avec les années, les UV et deviennent cassantes sous le poids d’un homme de l’art qui interviendrait sur la toiture pour diverses réparations” (pg 14).

Elle confirme la présence d’amiante avant la vente et conclut qu’il “semble que le vendeur en connaissait l’existence : 
« Il a posé une fenêtre en doublage intérieur de la fenêtre de toit présente, 
- Il nous a expliqué que ce pan de toiture était protégé par les règles de l’urbanisme concernant le centre historique de la ville et les bâtiments de France, 
- Il a peint à l’intérieur le retour de la fenêtre de toit en amiante, 
- Il n’en a pas informé le diagnostiqueur “ (pg 15).


1.2 Sur les responsabilités 

1.2.1 Sur la responsabilité de M. [Q]

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il appartient à l’acquéreur d’établir l’existence des vices allégués, leur caractère caché et leur existence antérieurement à la vente.

Au cas présent, la présence d’amiante dans les sous-tuile en fibre ciment sur le pan de toiture sur la façade de la [Adresse 9] est établie par les éléments versés aux débats et notamment par le rapport d’expertise judiciaire. La présence d’amiante provient de la méthode de construction de l’époque (1800/1900). Elle est donc bien antérieure à la vente entre M. [Q] et M. [Y] et M. [Z]. En considération des risques sanitaires graves et mortifères auquel ce produit expose les habitants de l’immeuble, l’amiante est de nature à rendre celui-ci impropre à sa destination, d’autant qu’il est dégradé.

L’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil est donc caractérisée.

Sur la clause de non garantie des vices cachés

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente contient en page 11 une clause de non garantie des vices cachés aux termes de laquelle ‘l’acquéreur prend le bien en l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison : 
- des vices apparents, 
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, 
- s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur’.

Si cette clause est parfaitement licite, elle est inefficace lorsque le vendeur a manqué à son devoir d'information et avait connaissance du vice et également, lorsqu’il est professionnel de l’immobilier ou de la construction.

Il ressort de l’acte dressé le 19 octobre 2005 par Me [U] que M. [Q] est ingénieur électronicien (l’acte du 5 mai 2020 précisant quant à lui que M. [Q] est ‘ingénieur’). L’intéressé n’est donc pas professionnel de l’immobilier ou de la construction.

S’agissant de la connaissance du vice par l’intéressé : M. [Q] a constamment déclaré qu’il ignorait la présence d’amiante en toiture, tant dans son courrier du 3 novembre 2021 suite à la réclamation de M. [Y] et M. [Z], que dans son dire du 22 novembre 2023 adressé à l’expert judiciaire.

Il convient à cet égard de rappeler qu’aucun diagnostic amiante n’est annexé à l’acte de partage du 19 octobre 2005 ayant attribué à M. [Q] la propriété de la maison suite à son divorce. 

De plus, alors que l’expert judiciaire fait de la mise en place de fenêtres de toit sur le pan intérieur de la pièce et non sur le pan donnant sur la [Adresse 9] présentant de l’amiante un indice pour retenir que sa connaissance du matériau est possible, M. [Q] apporte dans son dire une réponse claire et circonstanciée sur ce point tenant à la présence sur le pan intérieur de toiture de tuiles mécaniques (et non de tuiles canal) et à un souci de sécurité (pg 36).

En outre, si la mise en place d’une fenêtre en doublage intérieur du châssis à tabatière déjà présent sur le pan de toiture amianté ou l’application d’une peinture sur le retour de châssis établissent de menus travaux de M. [Q] à proximité des sous-tuiles amiantés, elles ne sont guère de nature à caractériser sa connaissance certaine du matériau.

M. [Y] et M. [Z], à qui incombe la charge de la preuve, ne démontrent pas que M. [Q] avait connaissance avant la vente de la présence d’amiante. Aucune demande ne saurait dès lors prospérer contre lui sur le fondement de la garantie des vices cachés.


1.2.2 Sur la responsabilité de la société DL Expertises et la garantie de la Sa Allianz Iard

En application des dispositions combinées des articles L. 1334-13 et R. 1334-18 du code de la santé publique, avant toute vente, le vendeur doit faire réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B de l'annexe 13-9 dudit code contenant de l'amiante. 
Le repérage des matériaux et produits de la liste A et B contenant de l'amiante consiste, selon les articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du même code, à rechercher la présence desdits matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, à identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l'amiante et évaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante. Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste A ou B, et si un doute persiste sur la présence d'amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l'objet d'analyses selon les modalités définies à l'article R. 1334-24 du code précité. 

Selon la norme NF X-4620 dans sa version de décembre 2008 applicable en la cause, un matériau ou produit accessible est défini comme celui que l'on peut atteindre soit par inspection visuelle directe soit après des investigations visuelles approfondies qui n'impliquent aucune dégradation de l'ouvrage ou du volume. Si un doute persiste sur la présence d'amiante dans les matériaux ou produits des listes A et B, l'opérateur doit procéder à des prélèvements. 

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.

Enfin, l'acquéreur, en tant que tiers au contrat conclu entre le vendeur et le diagnostiqueur, peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Dès lors, l'acquéreur d'un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu'il a conclu avec le vendeur.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que la société DL Expertises a dressé le 15 décembre 2018 un rapport concluant qu’il n’a pas été repéré de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Or, les investigations techniques de la société Eychenne, de l’expert amiable puis de l’expert judiciaire ont révélé le contraire. 

La présence d’amiante était pourtant décelable à l’oeil nu pour un professionnel tant dans le cadre en fibre ciment du châssis à tabatière que sur le toit accessible par ledit châssis, à côté duquel l’expert a observé des tuiles canal mises en oeuvre sur des plaques en fibre ciment amiante. 

Ces manquements de la société DL Expertises dans la mission qui lui avait été confiée par M. [Q] engagent sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [Y] et M. [Z].

* Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, relatif aux assurances de responsabilité, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. 
 
La Sa Allianz Iard ne conteste pas devoir sa garantie à son assurée la société DL Expertises. Elle pourra en revanche opposer la franchise contractuelle à tous. 


1.3 Sur la réparation 

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 


1.3.1 Sur la réparation du préjudice matériel

En cas d'erreur dans le diagnostic établi, le préjudice de l'acquéreur correspond au coût des travaux de désamiantage que le diagnostiqueur est tenu d'indemniser. 
Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le coût des travaux de désamiantage s’élève à 11 520,30 euros TTC, montant non contesté en défense et incluant la dépose des tuiles. 

Cette somme est due à M. [Y] et M. [Z] par la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard, qui seront condamnées in solidum à la payer, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 5 janvier 2024, date du rapport d’expertise judiciaire, et le présent jugement.

M. [Y] et M. [Z] sollicitent encore la somme de 18 887,87 euros TTC correspondant à la réfection de la couverture du rampant de toiture côté [Adresse 7], selon devis du 30 mai 2023 de la société Negretto. L’étude de ce devis révèle qu’il n’inclut aucune prestation de repose des tuiles canal existantes, seules prestations qui auraient été susceptibles d’être mises à la charge de la société DL Expertises et de son assureur (“la dépose totale de toiture (rives, arêtiers et faîtages bâtis) ne sont pas compris dans ce devis. La dépose des bois contaminés en contact avec les plaques fibro-ciment amiantées n’est pas comprise dans ce devis”). Ces derniers ne peuvent, en effet, se voir condamnés à supporter la remise à l’état neuf de la toiture qui n’est pas techniquement justifiée par la présence d’amiante mais par le mauvais état des tuiles canal constaté par l’expert judiciaire et observable à l’oeil nu.

En conséquence, M. [Y] et M. [Z] seront déboutés de leur demande au titre du devis de la société Negretto.

S’agissant d’une indemnité, les intérêts sur la somme ci-dessus allouée courront à compter du présent jugement (sans qu’il soit nécessaire de le préciser au dispositif qui suit) et non du 5 janvier 2024.

La capitalisation des intérêts échus, dus pour une année au moins, sera ordonnée.


1.3.2 Sur la réparation du préjudice immatériel

Si l’expert retient que M. [Y] et M. [Z] “devront supporter les travaux de désamiantage” (pg 21), les demandeurs ne versent aux débats aucun élément permettant à la juridiction d’apprécier la réalité du préjudice de jouissance qu’ils invoquent. La durée des travaux et leur impact sur l’occupation des lieux ne sont pas précisés. 

M. [Y] et M. [Z] n’établissent pas plus la réalité du préjudice moral ‘de tracas’ qu’ils invoquent.

Leur demande au titre du préjudice immatériel sera donc rejetée.



2. Sur le recours de la société DL Expertises et de la Sa Allianz Iard

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

La connaissance du vice par M. [Q] ayant été écartée, la société DL Expertises et son assureur ne caractérisent pas la faute du vendeur.

Leur recours contre ce dernier sera en conséquence rejeté.



3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société DL Expertises et la Sa Allianz Iard, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais de référés et d’expertise judiciaire.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [Y] et M. [Z] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer leur défense. En conséquence, la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard seront condamnées in solidum à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Dès lors qu’ils ont maintenu dans la cause la Sarl Noe Immobilier et son assureur sans plus maintenir de demande à leur égard mais sans se désister, les contraignant à conclure, M. [Y] et M. [Z] seront condamnés in solidum, sur ce même fondement, à verser à chacune de ces défenderesses la somme de 1 500 euros.

La société DL Expertises et son assureur la Sa Allianz Iard seront, en revanche, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

Déboute M. [Y] et M. [Z] de leurs demandes contre M. [I] [Q], 

Condamne in solidum la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard à payer à M. [L] [Y] et M. [X] [Z] la somme de 11 520,30 euros TTC au titre des travaux de désamiantage, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 5 janvier 2024 et le présent jugement,

Déboute M. [L] [Y] et M. [X] [Z] du surplus de leur demande au titre du préjudice matériel, 

Dit que la Sa Allianz Iard pourra opposer tant à son assurée la société DL Expertises qu’aux tiers la franchise contractuelle (1 500 euros),

Déboute M. [L] [Y] et M. [X] [Z] de leur demande au titre du préjudice immatériel, 

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus pour une année au moins, 

Déboute la société DL Expertises et son assureur la Sa Allianz Iard de leur recours contre M. [I] [Q], 

Condamne in solidum la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard aux dépens, en ce compris les frais de référés et d’expertise judiciaire,

Condamne in solidum la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard à payer à M. [L] [Y] et M. [X] [Z] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum M. [L] [Y] et M. [X] [Z] à verser à la Sarl Noe Immobilier et à son assureur la Sa Allianz Iard la somme de 1500 euros chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard prise en sa qualité d’assureur de la société DL Expertises de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Le Greffier, La Présidente,

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 09 Mars 2026
DOSSIER : N° RG 22/04958 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RML6
NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1

JUGEMENT DU 09 Mars 2026


PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 05 Janvier 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée le
à
DEMANDEURS

M. [L] [Y]
né le 17 Février 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

M. [X] [Z]
né le 25 Juillet 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Sylvia LACOMBE-BOUVIALE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 288

DEFENDEURS

Société DL EXPERTISES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A. ALLIANZ IARD és qualités d’assureur de DL EXPERTISE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Maître Georges DAUMAS de la SCP GEORGES DAUMAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 88, et par Maître Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN de l’AARPI QUINCONCE, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,

Société NOE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de la société NOE IMMOBILIER - AGENCE ORPI selon police n° 4139158, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 231, et par Maître Simon LAMBERT de la SCP COSTE-DAUDE-VALLET-LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, 


M. [I], [H] [Q], demeurant [Adresse 5] / FRANCE
défaillant





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EXPOSE DU LITIGE 

Faits

Par acte du 5 mai 2020 reçu par Me [S], notaire à [Localité 3], M. [I] [Q] a vendu à M. [L] [Y] et M. [X] [Z] une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 4] (31) au prix de 200 000 euros. 

Etait annexé à l’acte de vente un diagnostic réalisé le 15 novembre 2018 par la société DL Expertises concluant à l’absence de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante.

Informés par un artisan de la présence d’amiante dans une partie de la toiture, M. [Y] et M. [Z] ont mandaté la société Eychenne et Successeurs afin qu’elle procède à un diagnostic de l’ensemble de la toiture. Le rapport établi le 4 mai 2021 par cette société conclut à la présence d’amiante sur un pan de toiture.

La société Pacifica, assureur protection juridique de M. [Y] et M. [Z], a mandaté la société Saretec aux fins d’expertise non judiciaire. Aucune solution amiable n’est toutefois intervenue.


Procédure 

Saisi par M. [Y] et M. [Z], le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné le 15 avril 2022 une mesure d’expertise judiciaire.

Par actes du 21 novembre 2022, M. [Y] et M. [Z] ont fait assigner M. [Q], la société DL Expertises et son assureur la Sa Allianz Iard, ainsi que la société Noe Immobilier et son assureur la Sa Allianz Iard devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par ordonnance du 16 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire.

Mme [M], expert désignée, a déposé son rapport le 5 janvier 2024.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 5 janvier 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 13 juin 2025.


Prétentions des parties 

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 14 novembre 2024, M. [Y] et M. [Z] demandent au tribunal de : 
Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
- condamner M. [Q] et la société DL Expertises et son assureur la société Allianz solidairement à régler à M. [Y] et M. [Z] les sommes de 11 520,30 euros TTC et 18 887,87 euros TTC correspondant au coût de désamiantage et aux travaux de remise en état, avec intérêt au taux légal à compter du 5 janvier 2024 et capitalisation des intérêts, et à actualiser selon la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise du 5 janvier 2024 et la date du paiement des condamnations à intervenir,
- condamner M. [Q] et la société DL Expertises et son assureur la société Allianz solidairement à régler à M. [Y] et M. [Z] la somme de 10 000 euros en indemnisation des préjudices subis du fait des tracas liés à la découverte de la présence d’amiante et à subir du fait des travaux de désamiantage et de réfection à réaliser,
- rejeter toutes demandes à l’encontre de M. [Y] et M. [Z],
- constater que M. [Y] et M. [Z] ne formulent aucune demande à l’encontre de l’agence immobilière Noe Immobilier et son assureur la compagnie Allianz en lecture du rapport d’expertise judiciaire,
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les dépens de référé et d’expertise judiciaire.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 14 février 2025, la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard demandent au tribunal de : 
Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code civil, L271-4 du code de la construction et de l’habitation,
- débouter M. [Y] et M. [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société DL Expertises et de la compagnie Allianz excédant la somme de 11 520 euros TTC équivalente au coût du désamiantage, 
- condamner M. [Q] à relever indemne et garantir les sociétés DL Expertises et Allianz à hauteur de 50% de toute condamnation, 
En tout état de cause,
- faire application des limites de garantie qui découlent de la police Allianz et notamment de la franchise de 1 500 euros opposable aux tiers, et débouter toutes parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamner M. [Y] et M. [Z] in solidum au paiement à la compagnie Allianz d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise. 

Pour leur part, suivant conclusions signifiées le 19 septembre 2024, la Sarl Noe Imobilier et son assureur RCP la Sa Allianz Iard demandent au tribunal de : 
Vu les articles 1231-1, 1240 et suivants du code civil, 
Vu les articles 1984 et suivants du code civil ; 
- rejeter toutes demandes dirigées contre la Sarl Noe Immobilier et son assureur de responsabilité civile professionnelle, Allianz Iard, l’agent immobilier n’ayant commis aucune faute en lien causal direct et certain avec les préjudices allégués par M. [Y] et M. [Z] ; 
- débouter M. [Y] et M. [Z] en tout ou partie de leurs demandes au titre des travaux de réfection de la couverture et en indemnisation de leur prétendu préjudice moral ; 
- condamner in solidum M. [Y] et M. [Z] à payer à la Sarl Noe Immobilier et la Sa Allianz Iard chacune la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner in solidum M. [Y] et M. [Z] aux dépens exposés par la Sarl Noe Immobilier et son assureur de responsabilité civile professionnelle, la Sa Allianz Iard, tant lors des instances de référé que ceux exposés dans le cadre de la présente instance au fond ; 
- rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

Bien que régulièrement assigné et destinataire de l’avis du greffe prévu par l’alinéa 3 de l’article 471 du code de procédure civile, M. [Q] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 
 

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Il est vérifié que les demandes formées contre M. [Q] par M. [Y] et M. [Z] d’une part et par la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard d’autre part ont bien été portées à la connaissance de ce dernier, par voie de signification de conclusions respectivement le 23 et le 11 juillet 2024.

1. Sur les demandes de M. [Y] et M. [Z]

1.1 Sur les éléments techniques

L’expert judiciaire confirme la présence d’amiante “dans la couverture, sur le cadre intérieur du châssis à tabatière et sous les tuiles canal en toiture de la façade côté [Adresse 7]. 
Dans les combles, la grande pièce située sous le versant de toit côté [Adresse 7], nous constatons la présence d’une fenêtre posée en plafond rampant, on peut voir au travers un châssis à tabatière mis en œuvre sur un cadre en fibre ciment amiante peint en blanc.
En ouvrant le châssis à tabatière, nous avons une vue de ce toit, on aperçoit des tuiles canal très anciennes de différentes teintes dont certaines sont cassées, mises en œuvre sur des plaques en fibre ciment amiante.
Nous constatons que le plafond rampant autour du conduit de cheminée dans les combles présente des champignons dus à des entrées d’eau.
Lors de notre visite du 17.04.2023, nous constatons toujours la présence de traces d’entrées d’eau et de champignons sur le plafond autour du conduit de cheminée.
Lors de la réunion, les parties, leurs conseils et nous-même sommes tous d’accord sur la présence d’amiante sur ce versant de toit, côté [Adresse 7]” (pg 12). 

Mme [V] [A] précise qu’en l’état actuel, “l’amiante présent en toiture ne semble pas être dégradé sauf au niveau du conduit de cheminée dans la premier grenier coté angle des [Adresse 8] et de l’Hôpital. Des traces de fuites en plafond du grenier font suspecter une dégradation des plaques en amiante et du solin de la cheminée. Les plaques amiantées sont recouvertes par de tuiles canal” (pg 14).

Elle précise que “les plaques sous-tuile en amiante se fragilisent avec les années, les UV et deviennent cassantes sous le poids d’un homme de l’art qui interviendrait sur la toiture pour diverses réparations” (pg 14).

Elle confirme la présence d’amiante avant la vente et conclut qu’il “semble que le vendeur en connaissait l’existence : 
« Il a posé une fenêtre en doublage intérieur de la fenêtre de toit présente, 
- Il nous a expliqué que ce pan de toiture était protégé par les règles de l’urbanisme concernant le centre historique de la ville et les bâtiments de France, 
- Il a peint à l’intérieur le retour de la fenêtre de toit en amiante, 
- Il n’en a pas informé le diagnostiqueur “ (pg 15).


1.2 Sur les responsabilités 

1.2.1 Sur la responsabilité de M. [Q]

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il appartient à l’acquéreur d’établir l’existence des vices allégués, leur caractère caché et leur existence antérieurement à la vente.

Au cas présent, la présence d’amiante dans les sous-tuile en fibre ciment sur le pan de toiture sur la façade de la [Adresse 9] est établie par les éléments versés aux débats et notamment par le rapport d’expertise judiciaire. La présence d’amiante provient de la méthode de construction de l’époque (1800/1900). Elle est donc bien antérieure à la vente entre M. [Q] et M. [Y] et M. [Z]. En considération des risques sanitaires graves et mortifères auquel ce produit expose les habitants de l’immeuble, l’amiante est de nature à rendre celui-ci impropre à sa destination, d’autant qu’il est dégradé.

L’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil est donc caractérisée.

Sur la clause de non garantie des vices cachés

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente contient en page 11 une clause de non garantie des vices cachés aux termes de laquelle ‘l’acquéreur prend le bien en l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison : 
- des vices apparents, 
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, 
- s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur’.

Si cette clause est parfaitement licite, elle est inefficace lorsque le vendeur a manqué à son devoir d'information et avait connaissance du vice et également, lorsqu’il est professionnel de l’immobilier ou de la construction.

Il ressort de l’acte dressé le 19 octobre 2005 par Me [U] que M. [Q] est ingénieur électronicien (l’acte du 5 mai 2020 précisant quant à lui que M. [Q] est ‘ingénieur’). L’intéressé n’est donc pas professionnel de l’immobilier ou de la construction.

S’agissant de la connaissance du vice par l’intéressé : M. [Q] a constamment déclaré qu’il ignorait la présence d’amiante en toiture, tant dans son courrier du 3 novembre 2021 suite à la réclamation de M. [Y] et M. [Z], que dans son dire du 22 novembre 2023 adressé à l’expert judiciaire.

Il convient à cet égard de rappeler qu’aucun diagnostic amiante n’est annexé à l’acte de partage du 19 octobre 2005 ayant attribué à M. [Q] la propriété de la maison suite à son divorce. 

De plus, alors que l’expert judiciaire fait de la mise en place de fenêtres de toit sur le pan intérieur de la pièce et non sur le pan donnant sur la [Adresse 9] présentant de l’amiante un indice pour retenir que sa connaissance du matériau est possible, M. [Q] apporte dans son dire une réponse claire et circonstanciée sur ce point tenant à la présence sur le pan intérieur de toiture de tuiles mécaniques (et non de tuiles canal) et à un souci de sécurité (pg 36).

En outre, si la mise en place d’une fenêtre en doublage intérieur du châssis à tabatière déjà présent sur le pan de toiture amianté ou l’application d’une peinture sur le retour de châssis établissent de menus travaux de M. [Q] à proximité des sous-tuiles amiantés, elles ne sont guère de nature à caractériser sa connaissance certaine du matériau.

M. [Y] et M. [Z], à qui incombe la charge de la preuve, ne démontrent pas que M. [Q] avait connaissance avant la vente de la présence d’amiante. Aucune demande ne saurait dès lors prospérer contre lui sur le fondement de la garantie des vices cachés.


1.2.2 Sur la responsabilité de la société DL Expertises et la garantie de la Sa Allianz Iard

En application des dispositions combinées des articles L. 1334-13 et R. 1334-18 du code de la santé publique, avant toute vente, le vendeur doit faire réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B de l'annexe 13-9 dudit code contenant de l'amiante. 
Le repérage des matériaux et produits de la liste A et B contenant de l'amiante consiste, selon les articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du même code, à rechercher la présence desdits matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, à identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l'amiante et évaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante. Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste A ou B, et si un doute persiste sur la présence d'amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l'objet d'analyses selon les modalités définies à l'article R. 1334-24 du code précité. 

Selon la norme NF X-4620 dans sa version de décembre 2008 applicable en la cause, un matériau ou produit accessible est défini comme celui que l'on peut atteindre soit par inspection visuelle directe soit après des investigations visuelles approfondies qui n'impliquent aucune dégradation de l'ouvrage ou du volume. Si un doute persiste sur la présence d'amiante dans les matériaux ou produits des listes A et B, l'opérateur doit procéder à des prélèvements. 

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.

Enfin, l'acquéreur, en tant que tiers au contrat conclu entre le vendeur et le diagnostiqueur, peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Dès lors, l'acquéreur d'un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu'il a conclu avec le vendeur.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que la société DL Expertises a dressé le 15 décembre 2018 un rapport concluant qu’il n’a pas été repéré de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Or, les investigations techniques de la société Eychenne, de l’expert amiable puis de l’expert judiciaire ont révélé le contraire. 

La présence d’amiante était pourtant décelable à l’oeil nu pour un professionnel tant dans le cadre en fibre ciment du châssis à tabatière que sur le toit accessible par ledit châssis, à côté duquel l’expert a observé des tuiles canal mises en oeuvre sur des plaques en fibre ciment amiante. 

Ces manquements de la société DL Expertises dans la mission qui lui avait été confiée par M. [Q] engagent sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [Y] et M. [Z].

* Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, relatif aux assurances de responsabilité, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. 
 
La Sa Allianz Iard ne conteste pas devoir sa garantie à son assurée la société DL Expertises. Elle pourra en revanche opposer la franchise contractuelle à tous. 


1.3 Sur la réparation 

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 


1.3.1 Sur la réparation du préjudice matériel

En cas d'erreur dans le diagnostic établi, le préjudice de l'acquéreur correspond au coût des travaux de désamiantage que le diagnostiqueur est tenu d'indemniser. 
Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le coût des travaux de désamiantage s’élève à 11 520,30 euros TTC, montant non contesté en défense et incluant la dépose des tuiles. 

Cette somme est due à M. [Y] et M. [Z] par la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard, qui seront condamnées in solidum à la payer, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 5 janvier 2024, date du rapport d’expertise judiciaire, et le présent jugement.

M. [Y] et M. [Z] sollicitent encore la somme de 18 887,87 euros TTC correspondant à la réfection de la couverture du rampant de toiture côté [Adresse 7], selon devis du 30 mai 2023 de la société Negretto. L’étude de ce devis révèle qu’il n’inclut aucune prestation de repose des tuiles canal existantes, seules prestations qui auraient été susceptibles d’être mises à la charge de la société DL Expertises et de son assureur (“la dépose totale de toiture (rives, arêtiers et faîtages bâtis) ne sont pas compris dans ce devis. La dépose des bois contaminés en contact avec les plaques fibro-ciment amiantées n’est pas comprise dans ce devis”). Ces derniers ne peuvent, en effet, se voir condamnés à supporter la remise à l’état neuf de la toiture qui n’est pas techniquement justifiée par la présence d’amiante mais par le mauvais état des tuiles canal constaté par l’expert judiciaire et observable à l’oeil nu.

En conséquence, M. [Y] et M. [Z] seront déboutés de leur demande au titre du devis de la société Negretto.

S’agissant d’une indemnité, les intérêts sur la somme ci-dessus allouée courront à compter du présent jugement (sans qu’il soit nécessaire de le préciser au dispositif qui suit) et non du 5 janvier 2024.

La capitalisation des intérêts échus, dus pour une année au moins, sera ordonnée.


1.3.2 Sur la réparation du préjudice immatériel

Si l’expert retient que M. [Y] et M. [Z] “devront supporter les travaux de désamiantage” (pg 21), les demandeurs ne versent aux débats aucun élément permettant à la juridiction d’apprécier la réalité du préjudice de jouissance qu’ils invoquent. La durée des travaux et leur impact sur l’occupation des lieux ne sont pas précisés. 

M. [Y] et M. [Z] n’établissent pas plus la réalité du préjudice moral ‘de tracas’ qu’ils invoquent.

Leur demande au titre du préjudice immatériel sera donc rejetée.



2. Sur le recours de la société DL Expertises et de la Sa Allianz Iard

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

La connaissance du vice par M. [Q] ayant été écartée, la société DL Expertises et son assureur ne caractérisent pas la faute du vendeur.

Leur recours contre ce dernier sera en conséquence rejeté.



3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société DL Expertises et la Sa Allianz Iard, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais de référés et d’expertise judiciaire.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [Y] et M. [Z] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer leur défense. En conséquence, la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard seront condamnées in solidum à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Dès lors qu’ils ont maintenu dans la cause la Sarl Noe Immobilier et son assureur sans plus maintenir de demande à leur égard mais sans se désister, les contraignant à conclure, M. [Y] et M. [Z] seront condamnés in solidum, sur ce même fondement, à verser à chacune de ces défenderesses la somme de 1 500 euros.

La société DL Expertises et son assureur la Sa Allianz Iard seront, en revanche, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

Déboute M. [Y] et M. [Z] de leurs demandes contre M. [I] [Q], 

Condamne in solidum la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard à payer à M. [L] [Y] et M. [X] [Z] la somme de 11 520,30 euros TTC au titre des travaux de désamiantage, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 5 janvier 2024 et le présent jugement,

Déboute M. [L] [Y] et M. [X] [Z] du surplus de leur demande au titre du préjudice matériel, 

Dit que la Sa Allianz Iard pourra opposer tant à son assurée la société DL Expertises qu’aux tiers la franchise contractuelle (1 500 euros),

Déboute M. [L] [Y] et M. [X] [Z] de leur demande au titre du préjudice immatériel, 

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus pour une année au moins, 

Déboute la société DL Expertises et son assureur la Sa Allianz Iard de leur recours contre M. [I] [Q], 

Condamne in solidum la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard aux dépens, en ce compris les frais de référés et d’expertise judiciaire,

Condamne in solidum la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard à payer à M. [L] [Y] et M. [X] [Z] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum M. [L] [Y] et M. [X] [Z] à verser à la Sarl Noe Immobilier et à son assureur la Sa Allianz Iard la somme de 1500 euros chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société DL Expertises et la Sa Allianz Iard prise en sa qualité d’assureur de la société DL Expertises de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Le Greffier, La Présidente,

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