Tribunal judiciaire de Dunkerque, 1ère Chambre, 10 mars 2026, n° 21/01622

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE
JUGEMENT DU 10 Mars 2026


AFFAIRE RG N° : N° RG 21/01622 - N° Portalis DBZQ-W-B7F-E7OR
N° Minute : 26/00030


PARTIES :


DEMANDEUR :

Société FONCIERE D’OPALE 
Immatriculée au RCS de BOULOGNE SUR MER sous le numéro 478 677 537
[Adresse 1]
[Localité 1]

Ayant pour avocat postulant Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE et pour avocat plaidant Me Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Anne-Sophie VERITE, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEUR :

Maître [V] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Ayant pour avocat Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE, substituée par Me PLAYOUST, avocat au barreau de LILLE

Madame [O] [P] née [R]
[Adresse 3]
[Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat


S.E.L.A.R.L. [Z] & ASSOCIES
es qualité de liquidateur judiciaire de madame [O] [P]
[Adresse 4]
[Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat

Monsieur [K] [X] [P]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Ayant pour avocat Me Hervé JOLY, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame [U] [H] épouse [T]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Ayant pour avocat Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

- Président : Emmanuel BRANLY
- Assesseur : Raphaëlle RENAULT
- Assesseur : Angélica BRUNEAU
- Greffier lors des débats : Elise LARDEUR
- Greffier lors du délibéré : Aude ALLAIN

DÉBATS : Les débats se sont déroulés publiquement à l’audience tenue le 7 octobre 2025 par monsieur Emmanuel BRANLY, magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. Les parties ont été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026.


JUGEMENT : Réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Emmanuel BRANLY, Président et Madame Aude ALLAIN, Greffière.


EXPOSE DU LITIGE
La société FONCIERE D’OPALE est propriétaire des lots 101, 103, 105 à 108, 201 et 205 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété, cadastré section BO n°[Cadastre 1].
Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2020, la société FONCIERE D’OPALE a conclu avec Monsieur [K] [X] [P] un compromis de vente portant sur les lots n°1, 5 et 8 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 2], cadastré section BO n°[Cadastre 1], pour un prix total de 150.000 euros.
Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2020, la société FONCIERE D’OPALE a conclu avec Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R], représentée par son liquidateur judiciaire, la SELARL [Z] & ASSOCIES, un compromis de vente portant sur les lots n°3, 6 et 7 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 2], cadastré section BO n°[Cadastre 1], pour un prix total 100.000 euros.
Ces actes, rédigés par Maître [V] [M], prévoyaient la notification au locataire du prix et des conditions de la vente, celui-ci bénéficiant d’un droit de préférence et précisaient qu’en cas d’acceptation, le compromis de vente ne produirait aucun effet. 
La réitération des ventes par acte authentique était prévue au plus tard le 15 janvier 2021.
Par courrier du 21 décembre 2020, Madame [U] [H] épouse [T], locataire des lots n°3, 6 et 7 en vertu d’un bail commercial du 09 et 12 mai 2014, a informé Maître [V] [M] de son intention d’exercer son droit de préférence.
Par courrier du 12 janvier 2021, la société FONCIERE D’OPALE a, par l’intermédiaire de son notaire, contesté l’existence d’un droit de préférence au bénéfice des preneurs, soutenant que l’opération litigieuse relève d’un des cas d’exonération du droit de préférence prévus par l’article L145-46-1 du code de commerce. 
Par courrier du 12 février 2021, Maître [V] [M] a, par l’intermédiaire du Centre de Recherche d’information et de Documentation notariales (CRIDON), indiqué au notaire de la société FONCIERE D’OPALE que les biens vendus ne constituaient pas un ensemble immobilier, critère essentiel à l’application de l’exonération du droit de préférence.
La vente des lots 3, 6 et 7 a été réitérée au bénéfice de Madame [U] [H] épouse [T] au prix de 100.000 euros, suivant acte authentique du 16 avril 2021, dressé par Maître [V] [M].
Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2021, la société FONCIERE D’OPALE a fait assigner Monsieur [K] [X] [P], Madame [O] [P] née [R] et Madame [U] [H] épouse [T] devant le Tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins de voir prononcer la nullité de la vente conclu entre Monsieur [K] [X] [P], Madame [O] [P] née [R] et Madame [U] [H] épouse [T], le 16 avril 2021 et ordonner la vente forcée à son profit des lots n°3, 6 et 7 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 2].
L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 21/01622.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2021, Monsieur [K] [X] [P] a fait assigner Maître [V] [M] devant le Tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins de voir ce dernier condamné à le garantir.
L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 21/02162.
Par acte de commissaire de justice en date du 09 février 2023, la société FONCIERE D’OPALE a fait assigner la SELARL [Z] & ASSOCIES, es qualité de liquidateur judiciaire de Madame [O] [P] née [R] devant le Tribunal judiciaire de Dunkerque.
L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 23/00344.
Par ordonnance du 03 janvier 2022 et du 15 mai 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dunkerque a ordonné la jonction de ces affaires sous le seul numéro RG 21/01622.
Par ordonnance du 13 janvier 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dunkerque a débouté Monsieur [K] [X] [P] de sa demande tendant à voir l’action de la société FONCIERE D’OPALE déclarer irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.
***
Par dernières conclusions transmises électroniquement le 14 novembre 2024, la société FONCIERE D’OPALE demande au tribunal de :
Prononcer la nullité de la vente des lots n°3, 6 et 7 dépendants de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6], cadastré section BO [Cadastre 1], d’une surface de 264 m², entre Monsieur [K] [X] [P], Madame [O] [P] née [R] et Madame [U] [H] épouse [T] dressée suivant acte authentique du 16 avril 2021 par Maître [V] [M], notaire demeurant à [Localité 2] et publié au Service de la Publicité Foncière de Dunkerque le 04 mai 2021 sous le volume 2021 P3964 ;Dire que Monsieur [K] [X] [P], Madame [O] [P] née [R], se sont engagés à lui vendre les lots n°3, 6 et 7 dépendants de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6], cadastré section BO n°[Cadastre 1], d’une surface de 264 m², au prix de 100 000 euros ;Ordonner la vente forcée de l’immeuble susvisé, par suite de la régularisation d’un compromis de vente le 24 novembre 2020, entre :D’une part, Madame [O] [P] née [R], née le 19 juin 1967 à [Localité 5] (TUNISIE), de nationalité tunisienne, commerçante, demeurant [Adresse 3], représentée par la SELARL SELARL [Z] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [Z], en qualité de liquidateur judiciaire Et Monsieur [K] [X] [P], né le 12 août 1957 à [Localité 5] (TUNISIE), commerçant, de nationalité Tunisienne et française, mariés ensemble sous le régime tunisien de la séparation de biens à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée en la mairie de [Localité 5] (TUNISIE) le 20 décembre 1997, demeurant ensemble [Adresse 3],
En qualité de vendeurs, 
D’autre part, la société FONCIERE D'OPALE, société civile, au capital de 20.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Dunkerque sous le numéro 478 677 537, ayant son siège social sis [Adresse 1] à [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège, En qualité d’acquéreur, 
Et moyennant le prix de 100.000 euros
Pour les besoins de la Publicité Foncière, il sera fait mention de l’effet relatif des parcelles susvisées : Section
N°
Lieudit
Surface
Effet relatif
BO
171
[Adresse 6]
264m²
Acquisition suivant acte reçu par Maître [N] [A], notaire à [Localité 2], le 18 octobre 2002, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de DUNKERQUE le 13 décembre 2002, volume 2002P, numéro 6828
L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [C] [S], notaire à [Localité 2], les 1er et 11 Septembre 1998 dont une expédition a été publiée au service de la publicité 
foncière de Dunkerque, le 22 Octobre 1998 volume 1998P N° 6153.
Lequel état descriptif de division règlement de copropriété a été modifié aux termes d'un acte reçu par Maître [C] [S], notaire sus nommé, le 30 avril 1999 et dont une expédition a été publiée au service de la publicité foncière de DUNKERQUE, les 25 juin et 13 Août 1999, volume 1999P numéro 3735.
Une attestation rectificative a été dressée le 11 août 1999 et publiée au service de la publicité foncière de DUNKERQUE, le 13 août 1999, volume 1999P numéro 4766.
Lequel état descriptif de division
règlement de copropriété a été modifié aux termes d'un acte reçu par Maître [C] [S], notaire sus nommé, le 11 Octobre 2004 et dont une expédition a été publiée au service de la publicité foncière 
de DUNKERQUE, le 8 Décembre 2004, volume 2004P numéro 7035, rectifié le 2 Mars 2005 volume 2005P numéro 1394.

Dire que le jugement à intervenir vaudra vente entre les parties dénommées ci-avant ;Ordonner la publication du jugement à intervenir auprès du Service de la Publicité Foncière de Dunkerque aux frais de Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R], vendeur, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;Assortir cette injonction d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à l’expiration du délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, Monsieur [K] [X] [P], Madame [O] [P] née [R], Maître [L] [Z], es qualité de mandataire liquidateur et Maître [V] [M], à lui payer la somme de 52.029,15 euros, sauf à actualiser, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2021 ;Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, Monsieur [K] [X] [P], Madame [O] [P] née [R], Maître [L] [Z], es qualité de mandataire liquidateur et Maître [V] [M] au paiement d’une indemnité d’un montant de 1.095, 35 euros par mois jusqu’à la publication du jugement ordonnant la vente forcée des lots, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2021 ;Ordonner la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;Débouter Monsieur [K] [X] [P], Madame [O] [P] née [R], Maître [L] [Z], es qualité de mandataire liquidateur et Maître [V] [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, Monsieur [K] [X] [P], Madame [O] [P] née [R], Maître [L] [Z], es qualité de mandataire liquidateur et Maître [V] [M] à lui payer la somme de 6.200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, Monsieur [K] [X] [P], Madame [O] [P] née [R], Maître [L] [Z], es qualité de mandataire liquidateur et Maître [V] [M] aux entiers frais et dépens, en ce compris les dépens de l’incident ;Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir ; Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [Y] [G] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.Au soutien de ses prétentions, elle indique, sur le fondement de l’article L145-46-1 du code de commerce, que le droit de préférence du locataire n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou encore de cession au profit de certains membres de la famille du bailleur. Elle soutient que la cession unique de locaux commerciaux distincts s’entend de la vente à un même acquéreur de plusieurs locaux commerciaux, dès lors que l’opération présente un caractère global, peu important qu’elle soit constatée par un ou plusieurs actes et que le règlement de copropriété et les compromis de vente qualifient les lots n°1 et 3 de locaux à usage commercial. Elle précise que la signature des deux promesses de vente résulte uniquement de contraintes matérielles liées à la liquidation judiciaire de Madame [O] [P] née [R], afin de permettre la répartition du prix et affirme que son intention était de s’engager dans le cadre d’une cession unique. Elle précise, également, qu’elle n’a accepté de contracter qu’à la condition suspensive de la purge du droit de préemption, sous réserve que celle-ci intervienne conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-46-1 du code de commerce, ce qui n’est le cas en l’espèce. Elle ajoute que la vente des lots litigieux dépend de la liquidation judiciaire de Madame [O] [P] née [R] et que cette situation fait obstacle à l’exercice du droit de préférence du locataire.
Concernant la responsabilité solidaire des vendeurs et du notaire, elle indique que le notaire est tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente et que la méconnaissance des règles relatives à la purge du droit de préemption constitue une faute engageant sa responsabilité. Elle reproche également aux vendeurs d’avoir poursuivi la vente au profit de Madame [U] [H] épouse [T] en connaissance de l’irrégularité alléguée de la purge, contribuant ainsi à son préjudice. 
Elle sollicite enfin l’exécution provisoire, faisant valoir l’urgence tenant au dépassement de la date de réitération de la vente, fixée au 15 janvier 2021 et soutient qu’une éventuelle procédure d’appel retarderait davantage son entrée en jouissance, ce qui reviendrait à priver de tout effet les stipulations du compromis de vente, en violation de l’article 1103 du code civil.
En réponse à l’argumentation de Maître [V] [M] et Monsieur [K] [X] [P], elle indique que les biens indivis successoraux échappent au dessaisissement et que le mandataire liquidateur a été autorisé à céder l’immeuble dans son ensemble. Elle ajoute que Monsieur [K] [X] [P] était tenu, en sa qualité de propriétaire indivis d’un local commercial, de notifier préalablement l’offre de vente à Madame [U] [H] épouse [T].
En réponse à l’argumentation de Madame [U] [H] épouse [T], elle indique que celle-ci ne saurait fonder une action oblique sur la seule crainte de ne pas obtenir la restitution du prix de vente. 
***
Par dernières conclusions transmises électroniquement le 17 mars 2025, Monsieur [K] [X] [P] demande au tribunal de :
A titre principal :
Débouter la société FONCIERE D'OPALE de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;Débouter Maître [V] [M] de toutes ses demandes dirigées à son encontre ;Subsidiairement :
Condamner Maître [V] [M] à le relever et à le garantir de toutes les condamnations en principal, frais et intérêts prononcer à son encontre ;Débouter la Société FONCIERE D'OPALE, Madame [U] [H] épouse [T] et Maître [V] [M] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre ;Juger qu’il n'est tenu qu'au remboursement de la moitié du prix de vente à Madame [U] [H] épouse [T] ;Condamner Maître [V] [M] à restituer à Madame [U] [H] épouse [T] la part du concluant dans le prix de vente ;En tout état de cause :
Condamner la société FONCIERE D'OPALE ou, subsidiairement, Maître [V] [M] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;Les condamner l'un à défaut de l'autre aux entiers dépens ;Ecarter l'exécution provisoire de droit.Au soutien de ses prétentions, il indique, sur le fondement de l’article L.145-46-1 du code de commerce, que le propriétaire d’un local commercial doit notifier au locataire l’offre de vente avant toute cession à un tiers et que le courrier adressé par le notaire à Madame [U] [H] épouse [T], le 25 novembre 2020 constitue une offre valable, acceptée par celle-ci, caractérisant ainsi une rencontre des volontés et une vente parfaite. Il soutient que la notion de « cession unique » suppose l’existence d’un acte unique, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, deux compromis distincts ayant été conclus, portant sur des lots différents et entre des vendeurs distincts. Il précise que la vente d’un bien dépendant d’une indivision antérieure à l’ouverture d’une liquidation judiciaire échappe aux règles de réalisation des actifs de la procédure collective et qu’il ne s’agit pas d’une vente judiciaire mais d’une vente volontaire autorisée par le juge-commissaire pour la seule part indivise de Madame [U] [H] épouse [T]. Il précise, également, qu’il est étranger à la procédure collective et que seule la quote-part de Madame [O] [P] née [R] constitue un actif dépendant de la liquidation judiciaire. Il ajoute que les parties ont expressément repousser leur engagement de conclure la vente jusqu'à la purge du droit de préférence du locataire. Enfin, il soutient que la clôture de la liquidation judiciaire de Madame [O] [P] née [R], prononcée par jugement du 09 septembre 2021, a mis fin à la mission du liquidateur et rendu la procédure inopposable à celle-ci, de sorte qu’une éventuelle annulation ne pourrait concerner que sa quote-part indivise et n’ouvrir droit qu’à une restitution partielle du prix. 
Concernant sa demande de garantie, il indique que le notaire est tenu d’un devoir de conseil et d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, engageant sa responsabilité en cas d’erreur de droit. Il rappelle, également, que le compromis prévoit que l’acquéreur supporte l’ensemble des frais liés à l’acte et à sa publication. 
***
Par dernières conclusions transmises électroniquement le 15 novembre 2024, Maître [V] [M] demande au tribunal de :
A titre principal : 
Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de Monsieur [K] [X] [P] et de la Société FONCIERE D’OPALE, les en débouter ; Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de la société FONCIERE D’OPALE, l’en débouter ;Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre Monsieur [K] [X] [P] et la société FONCIERE D’OPALE à lui payer la somme de 5.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre Monsieur [K] [X] [P] et la Société FONCIERE D’OPALE aux entiers dépens de l’instance ;A titre subsidiaire :
Condamner Madame [U] [H] épouse [T] à le relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la société FONCIERE D’OPALE en indemnisation de son préjudice financier ; Dans tous les cas : 
Ecarter l’exécution provisoire.Au soutien de ses prétentions, il indique que la cession unique de locaux commerciaux distincts constitue une opération juridique globale constatée dans un seul acte, portant sur au moins deux locaux commerciaux et que la signature de deux compromis distincts caractérise au contraire deux ventes différentes, portant sur des lots appartenant à des propriétaires distincts. Il précise que l’indivision est antérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire de Madame [O] [P] née [R] et que, par conséquent, la vente doit intervenir selon les règles de l’indivision et non de la procédure collective. Il précise, également, que Monsieur [K] [X] [P] a vendu volontairement ses lots et que la vente n’est pas intervenue dans le cadre de la liquidation judiciaire. Il ajoute que les obligations du notaire sont des obligations de moyen et non de résultat et qu’il s’est renseigné auprès du CRIDON, lequel lui a confirmé que l’opération ne relevait pas des exceptions prévues par l’article L.145-46-1 du code de commerce.
Concernant le préjudice allégué par la société FONCIERE D’OPALE, il indique que celle-ci doit établir que le risque réalisé est précisément celui sur lequel le notaire aurait dû l’alerter et qu’une simple perte d’opportunité contractuelle ne saurait justifier l’indemnisation de l’intégralité du préjudice invoqué.
Concernant la demande de garantie formée par la société FONCIERE D’OPALE, il fait valoir que les restitutions consécutives à une annulation ne constituent pas un préjudice indemnisable et que l’astreinte ne peut donner lieu à garantie. Il ajoute qu’un éventuel préjudice ne pourrait consister qu’en une perte de chance de percevoir des loyers, le notaire étant tiers au bail.
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Par dernières conclusions transmises électroniquement le 29 août 2024, Madame [U] [H] épouse [T] demande au tribunal de :
Débouter la société FONCIERE D'OPALE de sa demande en annulation de la cession en date du 16 avril 2021 portant sur les lots 3, 6 et 7 de la copropriété [Adresse 6] à son profit ;Si par extraordinaire l’annulation de telle cession était ordonnée, 
Condamner Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R] à lui restituer le prix de vente soit la somme de 100.000 euros avec intérêts à compter des présentes conclusions c'est-à-dire de la date du 19 novembre 2021 ;Dire et juger qu’elle retrouvera l’entier bénéfice du bail commercial dont elle bénéficiait signé les 09 et 12 mai 2014 ;Condamner, in solidum, la société FONCIERE D'OPALE en cas d’annulation de la cession à son profit et de vente forcée à lui régler directement le prix de vente soit la somme de 100.000 euros ; Condamner la société FONCIERE D'OPALE à lui verser à une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’instance.Au soutien de ses prétentions, elle indique, sur le fondement de l’article L.145-46-1 du code de commerce, que les lots n°3, 6 et 7 ne relèvent pas de la notion d’ensemble commercial, laquelle vise principalement les centres commerciaux, galeries marchandes ou parcs d’activités. Elle fait valoir que l’immeuble litigieux ne comprend que deux locaux commerciaux, le surplus étant à usage d’habitation et que, par conséquent, l’immeuble ne saurait répondre à cette qualification. Elle précise, qu’en cas d’annulation de la vente, les vendeurs devront lui restituer les sommes versées, sur le fondement de l’article 1178 du code civil, et sollicite, par l’exercice de l’action oblique, la condamnation, in solidum, de la société FONCIERE D'OPALE à lui restituer les sommes versées. Elle ajoute que l’annulation de la vente entraînerait, par l’effet du jugement, le transfert de propriété des lots, la privant de ceux-ci dès la publication de la décision et que compte tenu de la situation financière des consorts [P], elle craint de ne pas se voir restituer le prix de vente.
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Madame [O] [P] née [R], citée à domicile, et la SELARL [Z] & ASSOCIES, es qualité de liquidateur judiciaire de Madame [O] [P] née [R], citée à personne, n’ont pas constitué avocat.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2025.
L'affaire a été fixé à l'audience de plaidoirie du 07 octobre 2025. 
La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur les conséquences de la non comparution de la défenderesse 
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière et bien fondée.
En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, Madame [O] [P] née [R] et la SELARL [Z] & ASSOCIES, es qualité de liquidateur judiciaire de Madame [O] [P] née [R], n’étant pas représentées et la présente affaire étant susceptible d’appel.
Sur la nullité de l’acte authentique de vente du 16 avril 2021
Sur l’application de l’article L145-46-1 du code de commerceAux termes des dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L213-11 du même code.
Il convient, également, de préciser que ne constitue pas une cession unique de locaux commerciaux distincts au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts.
En l’espèce, la société FONCIERE D'OPALE soutient que, bien que deux compromis de vente aient été conclus, l’opération constitue une cession unique de locaux commerciaux distincts en raison de son caractère global et de l’existence d’un acquéreur unique. 
Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que les vendeurs ne sont pas identiques, les lots 1,5 et 8 appartenant à Monsieur [K] [X] [P] et les lots 3,6 et 7 appartenant, en indivision, à Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R]. 
Dès lors, en présence de vendeurs distincts, la qualification de cession unique de locaux commerciaux distincts ne peut être retenue.
Sur la qualification de vente judiciaire L’article L641-9 du code de commerce dispose que le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l'activité professionnelle, même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. 
Les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce, qui confèrent au preneur à bail commercial un droit de préférence en cas de vente du local loué, ne sont pas applicables en cas de vente de gré à gré autorisées par le juge-commissaire dans le cadre de la liquidation judiciaire du bailleur. 
En l’espèce, par jugement en date du 27 novembre 2012, Madame [O] [P] née [R] a été placée en liquidation judiciaire et Maître [L] [Z] a été désigné, en qualité de liquidateur judiciaire. 
Par ordonnance du 06 mars 2020, le juge commissaire a autorisé Maître [L] [Z], en qualité de liquidateur judiciaire de Madame [O] [P] née [R], à se joindre à l’indivision, à régulariser la vente et recueillir les droits de Mme Madame [O] [P] née [R].
Il ressort en outre des échanges entre notaires produits aux débats que la vente devait être réalisée conformément aux règles relatives à la liquidation judiciaire.
La vente litigieuse s’inscrit donc dans le cadre d’une liquidation judiciaire, excluant ainsi l’application du droit de préférence du locataire commercial.
Enfin, il résulte tant de la vente conclue avec Madame [U] [H] épouse [T] que du compromis de vente signé avec la société FONCIERE D'OPALE que la volonté des acquéreurs portait sur l’acquisition de l’intégralité des lots, et non sur une fraction de ceux-ci.
Dès lors, si le raisonnement juridique pourrait conduire à envisager l’annulation limitée à la seule quote-part indivise appartenant à Madame [O] [P] née [R], une telle solution serait contraire à l’intention des parties.
Il convient, en conséquence, de prononcer la nullité de l’acte de vente du 16 avril 2021. 
La nullité d’un contrat entraînant l’anéantissement rétroactif du contrat, les parties doivent être replacées dans la même situation que celle dans laquelle elles se trouvaient lors de la conclusion du contrat.
En conséquence, Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R] redeviendront propriétaires des lots 3,6 et 7 et devront rembourser à Madame [U] [H] épouse [T] la somme de 100.000 euros au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2021, date de la demande de remboursement faite par conclusion. 
Madame [U] [H] épouse [T] redeviendra locataire de Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R], en application du bail commercial des 09 et 12 mai 2014 et ce à compter du 16 avril 2021.
La demande de Monsieur [K] [X] [P] tendant à obtenir la garantie de Maître [V] [M] sera examinée dans la partie du jugement concernant l’éventuelle faute du notaire.
Sur la vente forcée 
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.
Selon l’article 1589 alinéa 1er du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Aux termes de l’article 1217 alinéa 1er et 3 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.
Enfin, l’article 1650 du code civil dispose que la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente.
En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2020, la société FONCIERE D’OPALE a conclu avec Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R], représentée par son liquidateur judiciaire, un compromis de vente portant sur les lots n°3, 6 et 7 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 2], cadastré section BO n°[Cadastre 1], pour un prix total 100.000 euros.
Les parties se sont ainsi accordées sur la chose et sur le prix.
Ce compromis comportait des conditions suspensives relatives au droit de préemption urbain et au droit préférence du locataire du bail commercial.
Il ressort des pièces produites que le droit de préemption urbain n’a pas été exercé et des développements ci-dessus que le droit de préférence du locataire n’avait pas vocation à s’appliquer.
Les conditions suspensives doivent, en conséquence, être regardées comme levées.
Ainsi, il y a lieu de dire, compte tenu de l’accord des parties sur la chose et le prix matérialisé par un compromis de vente et de la levée des conditions suspensives, que la vente du 24 novembre 2022 est parfaite et que le jugement vaudra acte de vente. 
Conformément à l’article 1650 du code civil, il y a lieu, également, de condamner la société FONCIERE D’OPALE à payer à Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R] la somme de 100.000 euros au titre du paiement du prix de vente.
Enfin, la publication du jugement au service de la publicité foncière de Dunkerque incombera à la société FONCIERE D’OPALE, laquelle y a intérêt, étant rappelé que le compromis de vente met à la charge de l’acquéreur l’ensemble des frais, droits et émoluments liés à la vente.
Sur l’action oblique 
Aux termes de l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi à Madame [U] [H] épouse [T] de rapporter la preuve de l’existence d’une créance liquide et exigible à l’encontre de son débiteur et de la carence de ce dernier.
La carence du débiteur de la partie exerçant l’action oblique se trouve établie lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence. Inversement, la justification de diligences prive de fondement le recours à l’action oblique. Le constat de cette carence relève du pouvoir souverain des juges du fond. 
En l’espèce, Madame [U] [H] épouse [T] se prévaut d'un risque de non-restitution du prix de vente, qu'elle impute à la situation financière de Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R] qui lui doivent la somme de 100.000 euros au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2021.
Cependant, elle ne produit aucun élément relatif à la situation financière de Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R], ni ne rapporte la preuve d'une quelconque abstention de leur part dans l'exercice de leurs droits et actions.
En outre, il convient de préciser que Madame [O] [P] était en liquidation judiciaire au moment de la vente par acte authentique le 16 avril 2021 et qu’une clôture de la liquidation judiciaire est intervenue pour insuffisance d'actif par jugement du 09 septembre 2021, les créanciers ne retrouvant leur droit de poursuite contre cette dernière que dans certaines situations non concernées par le présent jugement.
La demande fondée sur l'action oblique sera en conséquence rejetée. 
Sur la responsabilité du notaire et des vendeurs 
Sur la faute du notaire L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Il est constant que la responsabilité du notaire, qui ne peut être engagée que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, exige la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité et que le notaire, tenu à l’égard de ses clients d’une obligation de conseil et d’information impérative, doit, à ce titre, veiller à la validité des actes passés ainsi qu’à leur efficacité juridique.
Il est, enfin, considéré qu’il appartient au notaire en sa qualité de professionnel qui prétend avoir rempli sa mission d’apporter la preuve qu’il a bien exécuté son devoir de conseil et d’information.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le notaire a procédé aux vérifications nécessaires, en se référant notamment à l’avis du CRIDON relative à la qualification de l’opération de cession unique de locaux commerciaux distincts. Il ressort, en outre, des développements ci-dessus que cette qualification ne pouvait être retenue.
Par ailleurs, le compromis de vente a été signé le 24 novembre 2020, soit antérieurement à la jurisprudence rendue en 2022 ayant précisé l’inapplicabilité du droit de préférence du locataire commercial en cas de vente de gré à gré autorisées par le juge-commissaire dans le cadre de la liquidation judiciaire du bailleur.
Dès lors, aucune faute ne peut lui être reprochée.
Par conséquent, la société FONCIERE D’OPALE sera déboutée de sa demande. 
De même, aucune responsabilité du notaire ne pourra être retenue à l’égard de Monsieur [K] [X] [P] de sorte que ce dernier sera débouté de sa demande en garantie contre Maître [V] [M].
Sur la faute des vendeurs L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La société FONCIERE D’OPALE demande notamment l’indemnisation d’une perte de loyer en soutenant que Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R] ont poursuivi la vente au profit de Madame [U] [H] épouse [T] alors qu’ils avaient connaissance du caractère irrégulier de la purge du droit de préférence et qu’ils ont donné instruction au notaire de réitérer l’acte malgré la réception de son courrier en date du 15 avril 2021.
Toutefois, il n’est pas démontré que Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R], profanes, avaient connaissance du caractère irrégulier de la purge du droit de préférence, d’autant plus que ce caractère irrégulier ne s’est révélé définitivement qu’à l’occasion du présent litige. 
En outre, il convient de préciser que la réitération de la vente est intervenue à la suite de l’acceptation du locataire, ce qui ne caractérise aucune faute de leur part.
Par conséquent, la société FONCIERE D’OPALE sera déboutée de sa demande d’indemnisation .
Ainsi, la société FONCIERE D’OPALE sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, y compris celles au titre de la capitalisation des intérêts.




Sur les demandes accessoires
Sur les dépens et les frais irrépétiblesL’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.
Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R], qui succombent à titre principal, supporteront, in solidum, les dépens avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile permettant à Maître Natacha MARCHAL de recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Tenus aux dépens, Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R] seront tenus, in solidum, à l’égard de la société FONCIERE D’OPALE à la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [K] [X] [P], Madame [U] [H] épouse [T] et Maître [V] [M] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoireL’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, Maître [V] [M] et Monsieur [K] [X] [P] demandent d’écarter l’exécution provisoire. Monsieur [K] [X] [P] indique qu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. 
Toutefois, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, au regard de son ancienneté, d’autant que la Monsieur [K] [X] [P] ne démontre pas les conséquences manifestement excessives que l’exécution provisoire entraîneraient pour elle.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort mis à disposition au greffe,
PRONONCE la nullité de l’acte authentique de vente signé le 16 avril 2021  par Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R], représentée par la SELARL [Z] & ASSOCIES, es qualité de liquidateur judiciaire, d’une part et Madame [U] [H] épouse [T], d’autre part; 
DIT que Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R], représentée par la SELARL [Z] & ASSOCIES, es qualité de liquidateur judiciaire, redeviendront propriétaires  des lots 3,6 et 7 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 2], cadastré section BO n°[Cadastre 1] ;
DIT que Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R], représentée par la SELARL [Z] & ASSOCIES, es qualité de liquidateur judiciaire, doivent à Madame [U] [H] épouse [T] la somme de 100.000 euros au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2021 ; 
CONDAMNE au besoin Monsieur [K] [X] [P] et FIXE la dette à l’égard de Madame [O] [P] née [R], représentée par la SELARL [Z] & ASSOCIES, es qualité de liquidateur judiciaire ;
DIT que Madame [U] [H] épouse [T] redeviendra locataire de Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R] à compter du 16 avril 2021 ;
DIT que la vente des lots 3,6 et 7 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 2], cadastré section BO n°[Cadastre 1], de Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R] à la société FONCIERE D’OPALE, le 24 novembre 2022 est parfaite ;
DIT que le présent jugement vaut acte de vente ;
CONDAMNE la société FONCIERE D’OPALE à payer à Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R], représentée par la SELARL [Z] & ASSOCIES, es qualité de liquidateur judiciaire, en contrepartie du transfert de propriété, la somme de 100.000 euros ; 
DIT que la société FONCIERE D’OPALE procédera à la publication du présent jugement auprès du service de la Publicité Foncière de Dunkerque ;
DÉBOUTE Monsieur [K] [X] [P] de sa demande de garantie et de condamnation formées à l’encontre de Maître [V] [M] ;
DÉBOUTE Madame [U] [H] épouse [T] de sa demande sur le fondement de l'action oblique ; 
DÉBOUTE la société FONCIERE D’OPALE de ses demandes indemnitaires et de capitalisation des intérêts ; 
DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes contre Maître [V] [M] ;
CONDAMNE, in solidum, Monsieur [K] [X] [P] et Madame [O] [P] née [R],représentée par la SELARL [Z] & ASSOCIES, es qualité de liquidateur judiciaire, aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile permettant à Maître Natacha MARCHAL de recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision ;
CONDAMNE Monsieur [K] [X] [P] à payer et FIXE à la liquidation à l’égard de Madame [O] [P] née [R], représentée par la SELARL [Z] & ASSOCIES, es qualité de liquidateur judiciaire, in solidum, au profit de la société FONCIERE D’OPALE la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE Monsieur [K] [X] [P], Madame [U] [H] épouse [T] et Maître [V] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT













En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.