Tribunal judiciaire de Tarbes, 1ère Chambre, 18 mars 2026, n° 25/01804

Parties (entreprises)

Exposé du litige

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE 
AU FOND
(Art.839 du Code de Procédure Civile)

JUGEMENT
Du : 18 Mars 2026

Affaire : 
N° RG 25/01804 - N° Portalis DB2B-W-B7J-EUCC
S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « DO MAINE DU VAL DE ROLAND DE RONCEVEAUX 
contre
[T] [I]

Prononcé le 18 Mars 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 janvier 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge du Tribunal Judiciaire délégué par ordonnance de délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de TARBES pour exercer la compétence prévue à l’article 839 du code de procédure civile en matière de procédure accélérée au fondassistée de Madame DAVID Gwendoline, Greffier

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 18 Mars 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement est rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « DO MAINE DU VAL DE ROLAND DE RONCEVEAUX représenté par son Syndic en exercice la SARL CGS RCS DE PAU N° 498220649 dont le siège est 40 rue du 14 juillet CS60602 64006 PAU CEDEX
Quartier de Lannes - 65120 LUZ SAINT SAUVEUR
représentée par Maître Sophie MARTIN de la SELARL CABINET LWM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, substituée par Me PICARD Patrick, avocat au barreau de TARBES
 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR :

[T] [I], demeurant 14, rue Michel Montagne - Bâtiment 1 – 31170 TOURNEFEUILLE
non comparante, ni représentée
D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [I] est propriétaire des lots n°21, 73 et 245 dépendant d’un ensemble immobilier sis 3 rue de la Lanne à LUZ SAINT SAUVEUR (65120), représentant 886 cent millièmes des parties communes générales. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux », représenté par son syndic la SARL CGS, a fait assigner Madame [T] [I] devant le Président du Tribunal judiciaire de Tarbes statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir cette dernière condamnée au payement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- 3 522,71 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi qu'aux charges votées et à échoir, 
- 78 € au titre des frais de recouvrement qui lui sont exclusivement imputables, en ce compris les frais de mise en demeure par avocat, 
- 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
- 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. 

A l'audience du 15 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » - représenté par Maître Sophie MARTIN, avocat au barreau de Paris – sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance auquel il se rapporte oralement. 

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » fait valoir que Madame [T] [I] n'a pas payé régulièrement les charges de copropriété pour la période du 2ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2026 malgré diverses relances. 

*
En défense, Madame [T] [I] n'est ni présente, ni représentée à l'audience, bien que régulièrement citée à domicile par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025. 


La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE IMPAYEES :

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. De jurisprudence constante, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (voir notamment Civ. 3ème, 1er décembre 2010, nº 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967. 

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est en droit d’intégrer, au titre des sommes dues, non seulement les provisions échues mais également les provisions à échoir au titre du dernier exercice comptable approuvé en assemblée générale et non contesté. 
Dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le syndicat peut donc demander au juge condamnation du copropriétaire débiteur au payement :
- Des charges approuvées au titre des exercices antérieures,
- Des provisions votées pour l’exercice en cours (déchéance du terme),
- Des sommes dues au titre du fonds de travaux. 

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.
Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » verse aux débats :
- le relevé de propriété (pièce 2 demandeur),
- les appels de charges et travaux pour la période du 4ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2027 (pièces 4 et 5 demandeur),
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des :
* 21 octobre 2022 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2022, votant le budget prévisionnel de l'exercice courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et adoptant le budget travaux (pièce 10 demandeur), 
* 17 novembre 2023 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2023, votant le budget prévisionnel des exercices courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et adoptant le budget travaux (pièce 12 demandeur), 
* 31 octobre 2024 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2024, votant le budget prévisionnel de l'exercice courant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 et adoptant le budget travaux (pièce 14 demandeur), 
- la mise en demeure en date du 19 juin 2025 (pièce 8 demandeur), revenue avec la mention « Pli avis non réclamé » (infructueuse depuis plus de 30 jours),
- le contrat de syndic signé le 21 octobre 2022 (pièce 1 demandeur).

En l'espèce, aux termes d'une mise en demeure en date du 19 juin 2025 (pièce 8 demandeur), visant la provision impayée de l'exercice courant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et le délai de 30 jours défini à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Madame [T] [I] d'avoir à régler le montant de la provision impayée. Faute pour Madame [T] [I] d'avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le dernier décompte produit par le demandeur mentionne un impayé de charges de copropriété, s'élevant à la somme de 562,13 €, outre les charges à échoir au titre du budget prévisionnel de l'exercice courant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026. 

Cependant, d'une part, la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires dans son dernier décompte contient des frais qu'il convient de retrancher du principal : 
- frais administratifs du 10 mars 2025 : 30 €, 
- LRE Mise en demeure du 08 avril 2025 : 2,75 €, 
- frais administratifs du 06 juin 2025 : 180 €, 
- mise en demeure avocat du 18 juin 2025: 78 €, 
- frais administratifs du 21 juillet 2025 : 180 €, 
- dépens / frais assignation huissier : 110,65 €. 

D'autre part, la mise en demeure en date du 19 juin 2025 (pièce 8 demandeur) a été délivrée au cours de l'exercice 2024-2025 clos le 30 juin 2025. En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la présente demande en justice ne peut donc concerner que les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à cette date, à l'exclusion de celles non encore échues pour l'exercice suivant. Aucune provision sur charges n'est donc exigible en l'espèce, ce qui semble ressortir du dernier décompte produit par le syndicat des copropriétaires, arrêté à la date de l'audience. 

Force est de constater qu'en tenant compte à la fois de ce qui précède et de l'important versement réalisé par Madame [T] [I] le 15 septembre 2025, aucune somme ne reste due. 


II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT : 

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 
- les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire,
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret,
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25,
- les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l'habitation.

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile,il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. 


Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » produit les mises en demeure des 10 mars et 19 juin 2025 (pièces 6 et 8 demandeur). 

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La mise en demeure du 19 juin 2025 a été facturée 78 € par le demandeur. Or, il est prévu par le contrat de syndic un coût de 30 € TTC à la charge du copropriétaire pour ce type de prestations. Il n'appartient pas à Madame [T] [I] de supporter le surcoût occasionné par le fait que cette mise en demeure ait été adressée par avocat plutôt que par le Syndicat des copropriétaires. 

La demande en payement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic (pièce 1 demandeur), soit la somme totale de 30 € TTC par mise en demeure.


Sur les frais administratifs

Le demandeur inclut par ailleurs dans son décompte des frais administratifs (180 € les 06 juin et 21 juillet 2025) qui seraient selon lui des frais nécessaires et ne seraient pas comptés dans les frais irrépétibles. 

Cependant, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l'état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu'entendus par ce texte. 
Si la liste des frais exposés par le syndicat n'est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n'aurait pas posé une telle restriction s'il avait considéré que d'autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ». 
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. A cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat. 

Il n’est pas justifié en l’espèce de ce que recouvrent ces frais administratifs, ni même des diligences exceptionnelles qu'aurait nécessité la présente procédure. 

Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais administratifs dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. 


Sur les frais d'huissier

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » impute au débit du compte une somme de 110,65 € au titre des « Dépens Frais assignation huissier » qui relève des dépens et sera donc examinée sur le fondement des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. 

En conséquence, Madame [T] [I] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » la somme totale de 60 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025, date de l’assignation.


III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

L'article 1231-6, alinéa 3 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de justifier d'une part de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d'autre part de la mauvaise foi de son débiteur, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.



IV. SUR LES AUTRES DEMANDES : 

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [T] [I], condamnée aux dépens, devra verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » une somme qu’il est équitable de fixer à 500€.


Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de droit. 





PAR CES MOTIFS

Le Président du Tribunal judiciaire, par délégation, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » de l'ensemble immobilier sis 3 rue de la Lanne à LUZ SAINT SAUVEUR (65120), représenté par son syndic, la SARL CGS, de sa demande principale en payement des charges de copropriété ; 

CONDAMNE Madame [T] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux », représenté par son syndic, la SARL CGS, la somme de 60€ (soixante euros) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 11 septembre 2025 ; 

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » représenté par son syndic SARL CGS de sa demande en payement de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE Madame [T] [I] aux dépens ; 

CONDAMNE Madame [T] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux », représenté par son syndic, la SARL CGS la somme de 500€ (cinq cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire ; 

DIT que la présente décision sera signifiée par Commissaire de Justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile 

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 18 Mars 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe 

Le greffier Le juge

Dispositif

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
1ère chambre - Procédure orale
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE 
AU FOND
(Art.839 du Code de Procédure Civile)

JUGEMENT
Du : 18 Mars 2026

Affaire : 
N° RG 25/01804 - N° Portalis DB2B-W-B7J-EUCC
S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « DO MAINE DU VAL DE ROLAND DE RONCEVEAUX 
contre
[T] [I]

Prononcé le 18 Mars 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 janvier 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge du Tribunal Judiciaire délégué par ordonnance de délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de TARBES pour exercer la compétence prévue à l’article 839 du code de procédure civile en matière de procédure accélérée au fondassistée de Madame DAVID Gwendoline, Greffier

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 18 Mars 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement est rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « DO MAINE DU VAL DE ROLAND DE RONCEVEAUX représenté par son Syndic en exercice la SARL CGS RCS DE PAU N° 498220649 dont le siège est 40 rue du 14 juillet CS60602 64006 PAU CEDEX
Quartier de Lannes - 65120 LUZ SAINT SAUVEUR
représentée par Maître Sophie MARTIN de la SELARL CABINET LWM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, substituée par Me PICARD Patrick, avocat au barreau de TARBES
 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR :

[T] [I], demeurant 14, rue Michel Montagne - Bâtiment 1 – 31170 TOURNEFEUILLE
non comparante, ni représentée
D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [I] est propriétaire des lots n°21, 73 et 245 dépendant d’un ensemble immobilier sis 3 rue de la Lanne à LUZ SAINT SAUVEUR (65120), représentant 886 cent millièmes des parties communes générales. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux », représenté par son syndic la SARL CGS, a fait assigner Madame [T] [I] devant le Président du Tribunal judiciaire de Tarbes statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir cette dernière condamnée au payement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- 3 522,71 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi qu'aux charges votées et à échoir, 
- 78 € au titre des frais de recouvrement qui lui sont exclusivement imputables, en ce compris les frais de mise en demeure par avocat, 
- 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
- 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. 

A l'audience du 15 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » - représenté par Maître Sophie MARTIN, avocat au barreau de Paris – sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance auquel il se rapporte oralement. 

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » fait valoir que Madame [T] [I] n'a pas payé régulièrement les charges de copropriété pour la période du 2ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2026 malgré diverses relances. 

*
En défense, Madame [T] [I] n'est ni présente, ni représentée à l'audience, bien que régulièrement citée à domicile par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025. 


La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE IMPAYEES :

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. De jurisprudence constante, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (voir notamment Civ. 3ème, 1er décembre 2010, nº 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967. 

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est en droit d’intégrer, au titre des sommes dues, non seulement les provisions échues mais également les provisions à échoir au titre du dernier exercice comptable approuvé en assemblée générale et non contesté. 
Dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le syndicat peut donc demander au juge condamnation du copropriétaire débiteur au payement :
- Des charges approuvées au titre des exercices antérieures,
- Des provisions votées pour l’exercice en cours (déchéance du terme),
- Des sommes dues au titre du fonds de travaux. 

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.
Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » verse aux débats :
- le relevé de propriété (pièce 2 demandeur),
- les appels de charges et travaux pour la période du 4ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2027 (pièces 4 et 5 demandeur),
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des :
* 21 octobre 2022 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2022, votant le budget prévisionnel de l'exercice courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et adoptant le budget travaux (pièce 10 demandeur), 
* 17 novembre 2023 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2023, votant le budget prévisionnel des exercices courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et adoptant le budget travaux (pièce 12 demandeur), 
* 31 octobre 2024 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2024, votant le budget prévisionnel de l'exercice courant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 et adoptant le budget travaux (pièce 14 demandeur), 
- la mise en demeure en date du 19 juin 2025 (pièce 8 demandeur), revenue avec la mention « Pli avis non réclamé » (infructueuse depuis plus de 30 jours),
- le contrat de syndic signé le 21 octobre 2022 (pièce 1 demandeur).

En l'espèce, aux termes d'une mise en demeure en date du 19 juin 2025 (pièce 8 demandeur), visant la provision impayée de l'exercice courant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et le délai de 30 jours défini à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Madame [T] [I] d'avoir à régler le montant de la provision impayée. Faute pour Madame [T] [I] d'avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le dernier décompte produit par le demandeur mentionne un impayé de charges de copropriété, s'élevant à la somme de 562,13 €, outre les charges à échoir au titre du budget prévisionnel de l'exercice courant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026. 

Cependant, d'une part, la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires dans son dernier décompte contient des frais qu'il convient de retrancher du principal : 
- frais administratifs du 10 mars 2025 : 30 €, 
- LRE Mise en demeure du 08 avril 2025 : 2,75 €, 
- frais administratifs du 06 juin 2025 : 180 €, 
- mise en demeure avocat du 18 juin 2025: 78 €, 
- frais administratifs du 21 juillet 2025 : 180 €, 
- dépens / frais assignation huissier : 110,65 €. 

D'autre part, la mise en demeure en date du 19 juin 2025 (pièce 8 demandeur) a été délivrée au cours de l'exercice 2024-2025 clos le 30 juin 2025. En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la présente demande en justice ne peut donc concerner que les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à cette date, à l'exclusion de celles non encore échues pour l'exercice suivant. Aucune provision sur charges n'est donc exigible en l'espèce, ce qui semble ressortir du dernier décompte produit par le syndicat des copropriétaires, arrêté à la date de l'audience. 

Force est de constater qu'en tenant compte à la fois de ce qui précède et de l'important versement réalisé par Madame [T] [I] le 15 septembre 2025, aucune somme ne reste due. 


II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT : 

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 
- les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire,
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret,
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25,
- les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l'habitation.

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile,il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. 


Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » produit les mises en demeure des 10 mars et 19 juin 2025 (pièces 6 et 8 demandeur). 

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La mise en demeure du 19 juin 2025 a été facturée 78 € par le demandeur. Or, il est prévu par le contrat de syndic un coût de 30 € TTC à la charge du copropriétaire pour ce type de prestations. Il n'appartient pas à Madame [T] [I] de supporter le surcoût occasionné par le fait que cette mise en demeure ait été adressée par avocat plutôt que par le Syndicat des copropriétaires. 

La demande en payement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic (pièce 1 demandeur), soit la somme totale de 30 € TTC par mise en demeure.


Sur les frais administratifs

Le demandeur inclut par ailleurs dans son décompte des frais administratifs (180 € les 06 juin et 21 juillet 2025) qui seraient selon lui des frais nécessaires et ne seraient pas comptés dans les frais irrépétibles. 

Cependant, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l'état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu'entendus par ce texte. 
Si la liste des frais exposés par le syndicat n'est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n'aurait pas posé une telle restriction s'il avait considéré que d'autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ». 
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. A cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat. 

Il n’est pas justifié en l’espèce de ce que recouvrent ces frais administratifs, ni même des diligences exceptionnelles qu'aurait nécessité la présente procédure. 

Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais administratifs dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. 


Sur les frais d'huissier

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » impute au débit du compte une somme de 110,65 € au titre des « Dépens Frais assignation huissier » qui relève des dépens et sera donc examinée sur le fondement des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. 

En conséquence, Madame [T] [I] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » la somme totale de 60 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025, date de l’assignation.


III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

L'article 1231-6, alinéa 3 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de justifier d'une part de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d'autre part de la mauvaise foi de son débiteur, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.



IV. SUR LES AUTRES DEMANDES : 

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [T] [I], condamnée aux dépens, devra verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » une somme qu’il est équitable de fixer à 500€.


Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de droit. 





PAR CES MOTIFS

Le Président du Tribunal judiciaire, par délégation, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » de l'ensemble immobilier sis 3 rue de la Lanne à LUZ SAINT SAUVEUR (65120), représenté par son syndic, la SARL CGS, de sa demande principale en payement des charges de copropriété ; 

CONDAMNE Madame [T] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux », représenté par son syndic, la SARL CGS, la somme de 60€ (soixante euros) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 11 septembre 2025 ; 

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » représenté par son syndic SARL CGS de sa demande en payement de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE Madame [T] [I] aux dépens ; 

CONDAMNE Madame [T] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux », représenté par son syndic, la SARL CGS la somme de 500€ (cinq cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire ; 

DIT que la présente décision sera signifiée par Commissaire de Justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile 

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 18 Mars 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe 

Le greffier Le juge














En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.

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Mise à jour de la source le 2026-03-19T03:41:01.668Z.