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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tarbes, 1ère Chambre, 28 juillet 2026, n° 26/00525

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Parties (entreprises)

FONCIA PYRENEES GASCOGNE

Exposé du litige

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE 
AU FOND
(Art.839 du Code de Procédure Civile)

JUGEMENT

Du : 28 Juillet 2026

Affaire : 
N° RG 26/00525 - N° Portalis DB2B-W-B7K-EXP5
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LE MODERNE
contre
[N] [D] veuve [B]

Prononcé le 28 Juillet 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 mai 2026 sous la présidence de Madame NICOLAS Florence, Juge du Tribunal Judiciaire délégué par ordonnance de délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de TARBES pour exercer la compétence prévue à l’article 839 du code de procédure civile en matière de procédure accélérée au fondassistée de Madame VERENNES Morgane, Greffier

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 28 Juillet 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement est rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LE MODERNE représenté par son Syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE RCS PAU N° 722 780 657 RC dont le siège social est 5 rue des Tiredous CS 27576
2 avenue Bertrand Barère
65000 TARBES
représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

 D’UNE PART,
ET

DEFENDEUR :

[N] [D] veuve [B], demeurant 13 rue Henri Bellevue - 65000 TARBES
comparante en personne

D’AUTRE PART,


EXPOSÉ DU LITIGE


Mme [N] [Q] veuve [B] est propriétaire de deux locaux constituant les lots n°187 et 189 au sein de la résidence Le Moderne située 2 avenue Bertrand Barère à TARBES (65000), cadastrée section AO n°78.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2026, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE, situé 2 avenue Bertrand Barère à TARBES (65000), représenté par son syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, a assigné Mme [N] [Q] veuve [B] devant le président du tribunal judiciaire de Tarbes statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

6.849,29 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2027 avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2026 sur la somme de 5.096,82 € et du jugement pour le surplus, répartis comme suit :- 4.956,29 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2026 (article 10 de la loi du 10 juillet 1965),
- 1.333,00 € au titre de l’appel de provisions sur charges du 2ème trimestre 2026 au 1er trimestre 2027 (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965),
- 560,00 € au titre des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

1.500 € en indemnisation du préjudice financier, 
2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2026. 

Lors de cette audience, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE expose que Mme [N] [Q] veuve [B] est défaillante dans le paiement de ses charges de copropriété depuis août 2022 malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 17 février 2026.

Il ajoute que cette situation lui cause un préjudice financier dont il sollicite réparation par l’octroi de dommages-intérêts. 

En défense, Mme [N] [Q] veuve [B], présente en personne, conteste l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires.

Elle explique n’être redevable d’aucune somme à l’égard du syndicat des copropriétaires ajoutant qu’en l’absence de service rendu par ce dernier, il ne peut y avoir de charges à payer.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. 

Par note en délibérée non autorisée reçue au tribunal le 11 juin 2026, Mme [N] [Q] veuve [B] a adressé de nouvelles observations et pièces.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que l’article 455 du code de procédure civile pose une interdiction de principe de la note déposée par les parties en délibéré à l’appui de leurs observations.

Cette interdiction n’est toutefois pas totale, cet article rendant possible une réponse des parties, par une note en délibéré, aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du code de procédure civile.

En l’espèce, la présidente n’a aucunement autorisé Mme [N] [Q] veuve [B] à adresser de nouvelles observations et pièces après la clôture des débats lesquelles n’ont au surplus pas été soumises au débat contradictoire en application de l’article 16 du code de procédure civile.

Les parties ont été à même de débattre contradictoirement des éléments soumis aux débats au cours de l’audience en sorte que rien ne justifie la réouverture de ceux-ci.

En conséquence, les pièces adressées au greffe par Mme [N] [Q] veuve [B] en cours de délibéré doivent être écartées des débats. 

I - Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer également aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges.

Il s’ensuit que l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondantes, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

L'article 19-2, en sa version applicable au présent litige, prévoit qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre du budget prévisionnel, d'une dépense pour travaux ou d'une cotisation au fonds de travaux, et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de trente jours, les provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux, ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

En application de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires est en droit d’intégrer, au titre des sommes dues, non seulement les provisions échues mais également les provisions à échoir au titre du dernier exercice comptable approuvé par l’assemblée générale et non contesté.

Dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le syndicat peut donc demander au juge condamnation du copropriétaire débiteur au paiement :

-des charges approuvées au titre des exercices antérieurs,
-des provisions votées pour l’exercice en cours,
-des sommes dues au titre du fonds des travaux.

Enfin, l’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 

le relevé cadastral de propriété de Mme [N] [Q] veuve [E] appels de charges et travaux pour la période du 4ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2026 ; les bilans annuels des charges des exercices 2022/2023, 2023/2024,la régularisation de charges établie le 17 août 2022 ;le décompte de la créance pour la période du 4ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2026, les appels de provisions du 2ème trimestre 2026 au 1er trimestre 2027 inclus,les procès-verbaux des assemblées générales en date des:-02/12/2021 portant approbation des comptes de l’exercice précédent, votant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ainsi que les travaux, envoyé en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B],
-09/01/2023 portant approbation des comptes de l’exercice précédent, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024, votant les travaux, envoyé en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B] revenue avec la mention “pli avisé mais non réclamé”,
-23/10/2023 portant approbation des comptes de l’exercice précédent, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025, votant les travaux, envoyé en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B],
-17/12/2024 portant approbation des comptes de l’exercice précédent, votant le budget prévisionnel de l’exercice 01/04/2025 au 31/03/2026, votant les travaux, envoyé en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B] revenue avec la mention “pli avisé mais non réclamé”,
-30/09/2025 portant approbation des comptes de l’exercice précédent, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2026 au 31/03/2027, votant les travaux, envoyé en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B] qui en a accusé réception,
les contrats de syndic signés, la lettre de mise en demeure adressée en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B] le 17 février 2026. 



Aux termes d’une mise en demeure adressée le 17 février 2026, visant le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dont Mme [N] [Q] veuve [B] a refusé d’accuser réception, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE l’a formellement mise en demeure d’avoir à régler le montant des charges impayées.

Faute pour Mme [N] [Q] veuve [B] d’avoir réglé cette provision dans le délai imparti, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le dernier décompte produit aux débats par le demandeur mentionne un impayé de charges de copropriété s’élevant à la somme de 4.956,29 euros s’agissant des charges dues au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et 1.333 euros au titre des charges à échoir conformément aux dispositions de l’article 19-2 de ladite loi.

Par ailleurs, il est constaté que le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE produit les pièces justifiant de sa créance que ce soit au titre des charges échues qu’à échoir (appels de fonds, décomptes avec régularisations, procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes clos et vote des budgets prévisionnels).

Mme [N] [K] veuve [B] affirme ête en règle du paiement de ses charges de copropriété et ne rien devoir au syndic.

Toutefois, force est de constater qu’elle ne produit aux débats aucun élément à l’appui de ses allégations.

En conséquence, Mme [N] [Q] veuve [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE la somme totale de 6.289,29 € correspondant aux charges de copropriété échues impayées (4.956,29 €) et à échoir pour la période du 2ème trimestre 2026 au 1er trimestre 2027 (1.333 €).

Cette condamnation produira intérêts au taux légal :

-à compter du 17 février 2026, date de la mise en demeure, sur la somme de 5.096,82 euros,
-et à compter de la présente décision pour le surplus.


II - Sur la demande relative aux frais de recouvrement 

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

- les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire,
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret,
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25,
- les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l'habitation..

L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. 

Dès lors, seuls sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais qui sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles et nécessaires pour obtenir le recouvrement d’une créance à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. 

En l’espèce, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE sollicite la somme totale de 560 € pour des frais exposés :

- le 22 mai 2023 pour le “suivi du dossier transmis à l’avocat” pour une somme de 140 €,
- et le 18 mars 2026 pour “constitution dossier pour l’avocat” à hauteur de la somme de 420 €.

Or, ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande tendant à voir condamner Mme [N] [Q] veuve [B] au paiement de ces frais.

III - Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l'espèce, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement, lequel est réparé par l'octroi d'intérêts moratoires conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 1er du code civil. 

La demande de dommages-intérêts sera en conséquence rejetée.


IV - Sur les autres demandes

-Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [N] [Q] veuve [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

-Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [N] [Q] veuve [B], condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE une somme qu’il est équitable de fixer à 900 €.


-Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de droit. 



PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, par délégation, statuant selon la procédure accélérée au fond, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe, 

ECARTE des débats la note en délibéré reçue au greffe le 11 juin 2026 de Mme [N] [Q] veuve [B];

CONDAMNE Mme [N] [Q] veuve [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MODERNE situé 2 avenue Bertrand Barère à TARBES (65000), représenté par son syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, la somme totale de 6.289,29 € correspondant aux charges de copropriété échues impayées et à échoir (pour la période du 2ème trimestre 2026 au 1er trimestre 2027 inclus), et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2026, date de la mise en demeure de payer, sur la somme de 5.096,82 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MODERNE situé 2 avenue Bertrand Barère à TARBES (65000), représenté par son syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MODERNE situé 2 avenue Bertrand Barère à TARBES (65000), représenté par son syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [Q] veuve [B] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [Q] veuve [B] à payer au syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE, représenté par son syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

DIT que la présente décision sera signifiée par Commissaire de Justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile 

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 28 Juillet 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe 

Le greffier Le juge

Dispositif

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
1ère chambre - Procédure orale
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE 
AU FOND
(Art.839 du Code de Procédure Civile)

JUGEMENT

Du : 28 Juillet 2026

Affaire : 
N° RG 26/00525 - N° Portalis DB2B-W-B7K-EXP5
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LE MODERNE
contre
[N] [D] veuve [B]

Prononcé le 28 Juillet 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 mai 2026 sous la présidence de Madame NICOLAS Florence, Juge du Tribunal Judiciaire délégué par ordonnance de délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de TARBES pour exercer la compétence prévue à l’article 839 du code de procédure civile en matière de procédure accélérée au fondassistée de Madame VERENNES Morgane, Greffier

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 28 Juillet 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement est rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LE MODERNE représenté par son Syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE RCS PAU N° 722 780 657 RC dont le siège social est 5 rue des Tiredous CS 27576
2 avenue Bertrand Barère
65000 TARBES
représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

 D’UNE PART,
ET

DEFENDEUR :

[N] [D] veuve [B], demeurant 13 rue Henri Bellevue - 65000 TARBES
comparante en personne

D’AUTRE PART,


EXPOSÉ DU LITIGE


Mme [N] [Q] veuve [B] est propriétaire de deux locaux constituant les lots n°187 et 189 au sein de la résidence Le Moderne située 2 avenue Bertrand Barère à TARBES (65000), cadastrée section AO n°78.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2026, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE, situé 2 avenue Bertrand Barère à TARBES (65000), représenté par son syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, a assigné Mme [N] [Q] veuve [B] devant le président du tribunal judiciaire de Tarbes statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

6.849,29 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2027 avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2026 sur la somme de 5.096,82 € et du jugement pour le surplus, répartis comme suit :- 4.956,29 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2026 (article 10 de la loi du 10 juillet 1965),
- 1.333,00 € au titre de l’appel de provisions sur charges du 2ème trimestre 2026 au 1er trimestre 2027 (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965),
- 560,00 € au titre des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

1.500 € en indemnisation du préjudice financier, 
2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2026. 

Lors de cette audience, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE expose que Mme [N] [Q] veuve [B] est défaillante dans le paiement de ses charges de copropriété depuis août 2022 malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 17 février 2026.

Il ajoute que cette situation lui cause un préjudice financier dont il sollicite réparation par l’octroi de dommages-intérêts. 

En défense, Mme [N] [Q] veuve [B], présente en personne, conteste l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires.

Elle explique n’être redevable d’aucune somme à l’égard du syndicat des copropriétaires ajoutant qu’en l’absence de service rendu par ce dernier, il ne peut y avoir de charges à payer.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. 

Par note en délibérée non autorisée reçue au tribunal le 11 juin 2026, Mme [N] [Q] veuve [B] a adressé de nouvelles observations et pièces.



MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que l’article 455 du code de procédure civile pose une interdiction de principe de la note déposée par les parties en délibéré à l’appui de leurs observations.

Cette interdiction n’est toutefois pas totale, cet article rendant possible une réponse des parties, par une note en délibéré, aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du code de procédure civile.

En l’espèce, la présidente n’a aucunement autorisé Mme [N] [Q] veuve [B] à adresser de nouvelles observations et pièces après la clôture des débats lesquelles n’ont au surplus pas été soumises au débat contradictoire en application de l’article 16 du code de procédure civile.

Les parties ont été à même de débattre contradictoirement des éléments soumis aux débats au cours de l’audience en sorte que rien ne justifie la réouverture de ceux-ci.

En conséquence, les pièces adressées au greffe par Mme [N] [Q] veuve [B] en cours de délibéré doivent être écartées des débats. 

I - Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer également aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges.

Il s’ensuit que l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondantes, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

L'article 19-2, en sa version applicable au présent litige, prévoit qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre du budget prévisionnel, d'une dépense pour travaux ou d'une cotisation au fonds de travaux, et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de trente jours, les provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux, ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

En application de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires est en droit d’intégrer, au titre des sommes dues, non seulement les provisions échues mais également les provisions à échoir au titre du dernier exercice comptable approuvé par l’assemblée générale et non contesté.

Dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le syndicat peut donc demander au juge condamnation du copropriétaire débiteur au paiement :

-des charges approuvées au titre des exercices antérieurs,
-des provisions votées pour l’exercice en cours,
-des sommes dues au titre du fonds des travaux.

Enfin, l’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 

le relevé cadastral de propriété de Mme [N] [Q] veuve [E] appels de charges et travaux pour la période du 4ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2026 ; les bilans annuels des charges des exercices 2022/2023, 2023/2024,la régularisation de charges établie le 17 août 2022 ;le décompte de la créance pour la période du 4ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2026, les appels de provisions du 2ème trimestre 2026 au 1er trimestre 2027 inclus,les procès-verbaux des assemblées générales en date des:-02/12/2021 portant approbation des comptes de l’exercice précédent, votant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ainsi que les travaux, envoyé en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B],
-09/01/2023 portant approbation des comptes de l’exercice précédent, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024, votant les travaux, envoyé en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B] revenue avec la mention “pli avisé mais non réclamé”,
-23/10/2023 portant approbation des comptes de l’exercice précédent, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025, votant les travaux, envoyé en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B],
-17/12/2024 portant approbation des comptes de l’exercice précédent, votant le budget prévisionnel de l’exercice 01/04/2025 au 31/03/2026, votant les travaux, envoyé en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B] revenue avec la mention “pli avisé mais non réclamé”,
-30/09/2025 portant approbation des comptes de l’exercice précédent, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2026 au 31/03/2027, votant les travaux, envoyé en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B] qui en a accusé réception,
les contrats de syndic signés, la lettre de mise en demeure adressée en recommandé avec accusé de réception à Mme [N] [Q] veuve [B] le 17 février 2026. 



Aux termes d’une mise en demeure adressée le 17 février 2026, visant le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dont Mme [N] [Q] veuve [B] a refusé d’accuser réception, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE l’a formellement mise en demeure d’avoir à régler le montant des charges impayées.

Faute pour Mme [N] [Q] veuve [B] d’avoir réglé cette provision dans le délai imparti, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le dernier décompte produit aux débats par le demandeur mentionne un impayé de charges de copropriété s’élevant à la somme de 4.956,29 euros s’agissant des charges dues au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et 1.333 euros au titre des charges à échoir conformément aux dispositions de l’article 19-2 de ladite loi.

Par ailleurs, il est constaté que le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE produit les pièces justifiant de sa créance que ce soit au titre des charges échues qu’à échoir (appels de fonds, décomptes avec régularisations, procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes clos et vote des budgets prévisionnels).

Mme [N] [K] veuve [B] affirme ête en règle du paiement de ses charges de copropriété et ne rien devoir au syndic.

Toutefois, force est de constater qu’elle ne produit aux débats aucun élément à l’appui de ses allégations.

En conséquence, Mme [N] [Q] veuve [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE la somme totale de 6.289,29 € correspondant aux charges de copropriété échues impayées (4.956,29 €) et à échoir pour la période du 2ème trimestre 2026 au 1er trimestre 2027 (1.333 €).

Cette condamnation produira intérêts au taux légal :

-à compter du 17 février 2026, date de la mise en demeure, sur la somme de 5.096,82 euros,
-et à compter de la présente décision pour le surplus.


II - Sur la demande relative aux frais de recouvrement 

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

- les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire,
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret,
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25,
- les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l'habitation..

L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. 

Dès lors, seuls sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais qui sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles et nécessaires pour obtenir le recouvrement d’une créance à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. 

En l’espèce, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE sollicite la somme totale de 560 € pour des frais exposés :

- le 22 mai 2023 pour le “suivi du dossier transmis à l’avocat” pour une somme de 140 €,
- et le 18 mars 2026 pour “constitution dossier pour l’avocat” à hauteur de la somme de 420 €.

Or, ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande tendant à voir condamner Mme [N] [Q] veuve [B] au paiement de ces frais.

III - Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l'espèce, le syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement, lequel est réparé par l'octroi d'intérêts moratoires conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 1er du code civil. 

La demande de dommages-intérêts sera en conséquence rejetée.


IV - Sur les autres demandes

-Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [N] [Q] veuve [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

-Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [N] [Q] veuve [B], condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE une somme qu’il est équitable de fixer à 900 €.


-Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de droit. 



PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, par délégation, statuant selon la procédure accélérée au fond, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe, 

ECARTE des débats la note en délibéré reçue au greffe le 11 juin 2026 de Mme [N] [Q] veuve [B];

CONDAMNE Mme [N] [Q] veuve [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MODERNE situé 2 avenue Bertrand Barère à TARBES (65000), représenté par son syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, la somme totale de 6.289,29 € correspondant aux charges de copropriété échues impayées et à échoir (pour la période du 2ème trimestre 2026 au 1er trimestre 2027 inclus), et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2026, date de la mise en demeure de payer, sur la somme de 5.096,82 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MODERNE situé 2 avenue Bertrand Barère à TARBES (65000), représenté par son syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MODERNE situé 2 avenue Bertrand Barère à TARBES (65000), représenté par son syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [Q] veuve [B] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [Q] veuve [B] à payer au syndicat des copropropriétaires de la résidence LE MODERNE, représenté par son syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

DIT que la présente décision sera signifiée par Commissaire de Justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile 

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 28 Juillet 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe 

Le greffier Le juge































En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L129-2, code de procedure civile 442, code de procedure civile 839, code de la sante publique L1331-29-1, code de la sante publique L1334-2, code de la construction et de l'habitation L511-2, code de procedure civile 675). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T23:11:44.400Z.