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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Arras, 1ère Chambre CIVILE, 18 mars 2026, n° 25/01252

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsAutres contrats de prestation de services
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Parties (entreprises)

civile de constructionpar actions simplifiée

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 20 novembre 2020, la société civile de construction-vente dénommée SCCV [Adresse 3] a vendu à Mme [D] [X], au prix de 151.900 euros et en l'état futur d'achèvement, un ensemble immobilier en cours d'édification sis [Adresse 4] à [Localité 2], cadastré AE [Cadastre 1], comprenant six bâtimentset et correspondant aux lots de copropriété suivants :

- Lot n° 408 : dans le bâtiment H, au 3ème étage, un appartement référencé sur le plan de l'architecte n° H313,
- Lot n° 461 : au 1er sous-sol, un parking référencé sur le plan de l'architecte n° 23.

L'achèvement des travaux était prévu au 3ème trimestre de l'année 2022 et, au plus tard, le 30 septembre de cette même année. 

En vue de cette acquisition, Mme [D] [X] a souscrit, le 05 novembre 2020, un prêt immobilier auprès de la banque LCL d'un montant de 156.457 euros à un taux de 1,25 % sur 240 mois, qui précise que le bien a été acquis en l'état futur d'achèvement et qu’il est destiné à être loué.

Compte tenu d'un retard de livraison, la date de début d'amortissement et les échéances du prêt ont été retardées par avenants des 25 septembre 2021, 16 octobre 2022 et 16 octobre 2023 aux :
- 05 novembre 2022, étendant la période de prêt à 252 mois,
- Puis au 05 novembre 2023, portant la durée du prêt à 264 mois,
- Puis au 05 février 2024, allongeant le prêt à 267 mois.

Les travaux du bâtiment H n'ont pas été achevés au terme convenu, la livraison étant repoussée, d'après un calendrier prévisionnel des travaux du 02 décembre 2024, à septembre 2025.
Par ordonnance du 19 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné la société DUCATEL en qualité d'administrateur ad hoc afin de poursuivre et d'achever l'opération de construction litigieuse. 

Par actes de commissaire de justice signifiés le 19 août 2025, Mme [D] [X] a fait assigner la SCCV Base [Adresse 5] et la SAS FIDUCIM devant le tribunal judiciaire d'Arras, au visa des articles 1217, 1227, 1604 et 1611 du code civil ainsi que des articles L. 261-10-1 et L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, aux fins de les condamner solidairement à lui verser les sommes suivantes : 

- 1.281,84 euros au titre des frais d'emprunt, et plus précisément, de l'assurance de prêt,
- 21.280 euros au titre de la perte de chance de bénéficier du dispositif dit " Pinel ",
- 14.208 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,
- 3.500 euros au titre du préjudice moral ;

Elle demande, en outre, leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, et d'assortir la future décision de l'exécution provisoire. 

Au soutien de ses demandes formulées dans les assignations, valant dernières conclusions, elle rappelle que le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu d'une obligation de délivrance au terme convenu. Elle précise qu'elle a acquis l'immeuble à construire auprès de la SCCV [Adresse 3] sous la maîtrise d'œuvre de la SAS FIDUCIM. Elle souligne que la prolongation des délais liés à la pandémie issue de l'ordonnance du 25 mars 2020 est inapplicable à l'espèce, la vente étant conclue le 20 novembre 2020, et, dans le cas contraire, n'aurait pu justifier la prolongation de la livraison qu'au 06 août 2023. Elle fait valoir que le chantier est arrêté et que le calendrier des travaux vaut reconnaissance du retard de livraison. Elle en conclut que le vendeur n'a pas respecté son obligation de délivrance ou, à tout le moins, s'est rendu coupable d'une inexécution suffisamment grave pour engager sa responsabilité contractuelle.

Elle explique que la réduction de l'impôt sur le revenu issue du dispositif Pinel ne bénéficie qu'aux constructions dont le délai d'achèvement est postérieur au 23 juin 2020 et reporté dans un délai n'excédant pas 104 jours. Elle affirme qu'elle a acquis ce bien dans le but principal de bénéficier de ce dispositif. Elle évalue son préjudice selon l'estimation du simulateur du ministère de la transition écologique pour un bien au même prix que celui acheté, loué pour une durée de 12 ans, et d'après une perte de chance de 80 % de bénéficier du dispositif. 

Elle souligne qu'elle n'a acquis cet immeuble qu'en vue de le louer. Elle évalue la perte de chance de louer les lieux à 80 %, à compter du 1er janvier 2023 puisque les travaux devaient être achevés au plus tard le 30 septembre 2022, jusqu'au 1er janvier 2025 et selon un loyer plafonné à 740 euros conformément au dispositif Pinel.

Elle se prévaut d'un préjudice moral résultant de la vaine mobilisation de sommes importantes, de frais d'emprunt contracté inutilement, et de temps passé à visiter l'immeuble, à échanger avec le promoteur et à envoyer des courriers sans réponse.
Elle précise que si le capital investi ne peut constituer le montant du préjudice subi lorsque la résolution de la vente n'est pas sollicitée, elle peut néanmoins obtenir le remboursement de frais occasionnés par la vente dont les cotisations d'assurance de prêt de 2022 à 2024, qu'elle n'aurait pas contractée si elle avait su.

Elle justifie la mise en cause de la SAS FIDUCIM par son intervention dans la vente et son omniprésence dans les correspondances envoyées aux acquéreurs. Elle précise que, d'après le courrier de l'administrateur ad hoc désigné judiciairement, l'opération de construction a été ouverte par la SAS FIDUCIM. Elle affirme que celle-ci est la gérante de la SCCV Base [Adresse 5] qu'elle représente, dont elle centralise les appels de fonds et avec laquelle elle partage une adresse unique. Elle en déduit que la dépendance entre la SCCV et la SAS FIDUCIM justifie que cette dernière engage également sa responsabilité contractuelle. Elle considère que l'attitude dilatoire de la SAS FIDUCIM, qui a levé des fonds pour un projet qu'elle savait compromis, constitue une faute détachable de ses fonctions.


***


La SCCV Base [Adresse 5] et la SAS FIDUCIM, régulièrement citées à l'étude, n'ont pas constitué avocat.

La clôture de l'instruction est intervenue le 08 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l'affaire a été plaidée à l'audience du 21 janvier 2026, avec décision mise en délibéré par jugement mis à disposition au greffe le 18 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.



Sur le défaut de délivrance conforme

Aux termes des dispositions de l’article 1604 du Code civil, le vendeur est tenu à une obligation de délivrance conforme.

Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeuble à construire se définit comme celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat et peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

Selon l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, ce type de contrat doit notamment stipuler le délai de livraison.

En vertu de l'article 1611 du code civil, en cas de défaut de délivrance au terme convenu, le vendeur doit être condamné au paiement de dommages et intérêts s'il en résulte un préjudice pour l'acquéreur.

En l'espèce, Mme [D] [X] a acquis de la SCCV [Adresse 3], le 20 novembre 2020, en l'état futur d'achèvement, les lots de copropriété n° 408 et 461 correspondant à un appartement au 3ème étage du bâtiment H et un parking en sous-sol d'un ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 3], cadastré AE [Cadastre 1] et moyennant un prix de 151.900 euros.

L'acte stipule un terme de livraison au 3ème trimestre de l'année 2022 et au plus tard le 30 septembre 2022 et diverses causes de report du délai étaient prévues: les conditions météorologiques, des entreprises intervenant dans la construction, des découvertes qui pourraient être faites sur le chantier, des modifications législatives et de troubles géopolitiques, épidémiques ou pandémiques du même type que la pandémie du COVID-19.

La SAS FIDUCIM a transmis, le 02 décembre 2024, un calendrier prévisionnel des travaux de l'opération immobilière de la SCCV Base [Adresse 5] qui évoque une date de livraison des lots du bâtiment H en septembre 2025. Or, la SCCV Base [Adresse 5] n'a aucunement justifié cet important retard de livraison ni invoqué une des causes de report du délai stipulée dans l'acte authentique de vente du 20 novembre 2020. 

A ce titre, l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, qui n'a de toute façon pas été invoquée pour justifier le retard, n'est applicable qu'aux délais et mesures qui expiraient entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Dès lors, la SCCV Base [Adresse 5] a manqué à son obligation de délivrance au terme convenu et engage sa responsabilité contractuelle.

Sur les demandes indemnitaires au titre des préjudices subis

A titre liminaire, Mme [D] [X] ne sollicite pas la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement mais se prévaut d'un préjudice matériel résultant d'une perte de chance de bénéficier du dispositif Pinel, des frais d'emprunts exposés et plus exactement au titre de l'assurance de prêt et d'une perte de chance de percevoir des loyers ainsi que d'un préjudice moral.


Sur la perte de chance du bénéfice de la loi “Pinel” 

Mme [X] invoque un préjudice lié à la perte de chance de bénéficier du dispositif résultant de la loi “PINEL”.

En premier lieu et selon l'article 199 novovicies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'acte authentique de vente du 20 novembre 2020, un dispositif de réduction de l'impôt sur le revenu est prévu pour les contribuables domiciliés en France qui acquièrent notamment un logement en l'état futur d'achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, s'ils s'engagent à le louer nu en tant qu'habitation principale pour une durée de 6 ou 9 ans. Pour bénéficier de ce dispositif, ce même article pose les conditions suivantes :

- L'achèvement du logement acquis en l'état futur d'achèvement doit intervenir dans un délai de 30 mois suivant la date de la signature de l'acte,
- Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique global fixé par décret qui, pour les constructions neuves en métropole, est précisé au I de l'article R. 172-2 du code de la construction et de l'habitation,
- La mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure,
- Le logement doit être situé dans une commune classée parmi les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logement qui entraîne des difficultés d'accès à un logement ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense ou l'a été dans un délai de 8 mois précédant l'investissement.

S'agissant de cette dernière condition, l'article 18-0 bis C du même code, dans sa rédaction applicable au contrat de vente du 20 novembre 2020, a précisé que les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logement sont celles classées dans les zones A et B1. L'annexe 1 de l'arrêté du 1er août 2014 a classé les communes selon les zones A, B1 et B2 et répertorié la commune d'[Localité 3] dans la zone B2. 
Enfin et conformément aux dispositions du 2nd alinéa du III de l'article 68 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 modifié par l'article 187 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, sont néanmoins éligibles au dispositif de réduction de l'impôt sur le revenu évoqué ci-dessus les acquisitions réalisées au plus tard le 15 mars 2019 de logements dont la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31 décembre 2017 situés dans les communes de la zone B2 qui ont été agréées par un représentant de l'État dans la région dans les conditions particulières au plus tard le 31 décembre 2017. 

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 20 novembre 2020 reproduit, en sa 62ème page, notamment l'article 199 novovicies du code général des impôts et précise, en sa 63ème page, que l'acquéreur déclare au vendeur son intention de bénéficier de ce dispositif. A ce titre, l'acte mentionne la condition relative à la zone géographique A, A bis et B1, énonce que, d'après le vendeur, l'immeuble se situe dans la zone B2 et en conclut, de manière erronée que le bien est éligible au dispositif. En effet, les lots acquis sont situés sur la commune d'[Localité 3] qui était, à cette période, classée en zone B2, laquelle est exclue du dispositif selon les dispositions précitées. Mme [D] [X] ne justifie pas que la commune était couverte, à cette période, par un contrat de redynamisation de site de défense ou l'avait été dans un délai de 8 mois précédant la vente. De même, l'acquisition ayant lieu le 20 novembre 2020, elle ne peut se prévaloir de l'exception posée les dispositions des lois de finance pour 2018 et 2019 permettant de bénéficier du dispositif pour un bien situé en zone B2. 

Au surplus, elle ne justifie pas le bien acquis remplissait les autres conditions nécessaires pour bénéficier du dispositif telles que l'exigence de performance énergétique.

L'opération immobilière réalisée le 20 novembre 2020 par Mme [D] [X] n'était, dès l'origine, pas éligible au dispositif de réduction de l'impôt sur le revenu, de sorte que le retard de livraison, qui a porté le délai d'achèvement au-delà des 30 mois requis par l'article 199 novovicies du code général des impôts, ne lui a pas fait perdre d'éventualité favorable d'en bénéficier. 
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire de 21.280 euros au titre de la perte de chance de bénéficier du dispositif Pinel.




Sur la demande d’indemnisation au titre des frais d’emprunt

Mme [X] allègue également subir un préjudice au titre des frais d’emprunt qu’elle indique avoir injustement contractés.

Il sera rappelé que l'assurance de prêt vise à garantir le paiement des échéances d'un prêt en cas de décès, d'invalidité permanente ou de décès de l'assuré.

En l'espèce, les lots ont été acquis au moyen d'un prêt d'un montant de 156.457 euros auprès de la banque LCL et au taux de 1,25 % sur une durée de 240 mois, suivant offre du 22 octobre 2020 acceptée le 05 novembre suivant. Mme [D] [X] a souscrit une assurance de pour ce prêt, la protégeant en cas de décès et de perte totale et irréversible d'autonomie auprès de la société APRIL. Compte tenu du retard de livraison des travaux, elle a obtenu du prêteur que la date de début d'amortissement ainsi que les échéances soient repoussées au 05 novembre 2022, puis au 05 novembre 2023 puis au 05 février 2024 et estime qu'elle a subi un préjudice en acquittant les cotisations d'assurance qui n'ont pas été reportées de la même manière.

Or, il résulte du contrat de prêt immobilier d'un montant de 156.457 euros que Mme [X] a apporté une somme 3.142,46 euros, alors que la somme de 53.165 euros, représentant 35 % du prix total, était exigible dès la signature de l'acte le 20 novembre 2020, et le reste du prix selon l'avancée des travaux. 

Il apparaît qu'elle n'avait pas d'autre choix, au 20 novembre 2020, que de souscrire un prêt immobilier, qu'elle a choisi de faire assurer, pour financer l'acquisition du bien et s'acquitter des 35 % dus à cette date. Ainsi, le retard de livraison ne peut reporter la date d'exigibilité que d'une partie seulement du prix de vente et n'est pas suffisamment important pour avoir eu une incidence significative sur la nécessité de recourir à un prêt immobilier lors de l'acquisition qui a été couvert par une assurance. Le fait qu'elle ait bénéficié de reports d'échéances et d’une date d'amortissement du prêt n'est pas corrélé au retard de livraison puisque la somme de 53.165 euros était due, en tout état de cause, dès le 20 novembre 2020. Dès lors, le paiement des cotisations d'assurance de prêt pendant la période de report, durant laquelle le risque était couvert, ne résulte pas non plus du retard de livraison et ne constitue pas un préjudice indemnisable.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d'indemnisation des frais d'assurance de prêt entre 2022 et 2024.


Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de percevoir des loyers

Mme [X] invoque également subir un préjudice au titre de la perte de chance de percevoir des loyers.

En l’espèce, et à travers sa déclaration d'intention de bénéficier du dispositif Pinel, formalisée dans l'acte de vente en sa 62ème page, Mme [X] a fait part de son intention de louer durablement les lieux puisque ce dispositif ne bénéficie qu'aux contribuables qui s'engagent à louer pour une durée minimum de 6 ans. Le prêt qu'elle a souscrit pour financer l'acquisition reprend cette intention en précisant qu'il permet l'acquisition d'un immeuble à destination locative. Démontrant son intention de louer l'appartement acquis, elle justifie de la perte de chance dont elle se prévaut de percevoir des loyers qui sera évaluée à 80 % comme proposé en demande. 

Au surplus, et d'après l'article de La Voix du Nord du 19 février 2023, pièce versée aux débats par la partie demanderesse, l'immeuble objet du chantier concerné, devait être une résidence étudiante.

Aussi, si cette perte de chances de toucher des loyers est bien justifiée, il convient de limiter l’indemnisation à un loyer mensuel de 400 euros, correspondant davantage aux loyers habituellement pratiqués pour ce type de bien. 

En effet, il ne saurait être tenu compte du loyer maximum de 740 euros prévu par le dispositif Pinel auquel l'acquisition n'est pas éligible et qui ne correspond pas à la nature de l'immeuble qui devait être loué. 

Rappelant que la livraison devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2022, la période de la perte de chance subie peut raisonnablement être fixée du 1er janvier 2023 correspondant au début du second semestre universitaire et aux mouvements locatifs consécutifs au changement de semestre, jusqu'au 1er janvier 2025 comme demandé. Ainsi, le préjudice de Mme [X] au titre de la perte de chance de louer l'appartement s'évalue à la somme de 7.680 euros. 

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral

Invoquant également subir un préjudice moral, Mme [X] ne précise cependant pas si le calendrier prévisionnel des travaux indiquant une livraison en septembre 2025 a été respecté, ce qui ne permet pas de déterminer si les importantes sommes mobilisées au titre de la vente et les frais d'emprunt l'ont été en vain et si le temps passé à visiter l'immeuble et à échanger avec le promoteur a été consacré en vain. 

En revanche, le courrier de mise en demeure de justifier le retard de livraison adressé par son conseil à la SCCV Base [Adresse 5] le 06 mai 2024 demeuré sans réponse, et la présente assignation qu'elle a été contrainte de faire délivrer résultant du retard de livraison constituent les démarches amiables et judiciaires invoquées au soutien du préjudice moral dont il est demandé réparation, lequel sera évalué à la somme de 1.000 euros.

Enfin, Mme [X] sollicite la condamnation solidaire de la SCCV Base [Adresse 5] et de la SAS FIDUCIM à l'indemniser de ses préjudices. Elle allègue que la SAS FIDUCIM était partie prenante à l'opération de construction en produisant :

- Le calendrier prévisionnel des travaux du 02 décembre 2024 mentionnant le nom de cette société en en-tête,
- Un courrier du 05 septembre 2024 d'appel de fonds émis à son en-tête et signé par la SCCV Base [Adresse 5],
- Un courrier de l'administrateur ad hoc chargé de poursuivre les opérations de construction désigné par le président du tribunal judiciaire de Paris qui mentionne que " le compte centralisateur de l'opération [a été] ouvert par FIDUCIM ".

Cependant, l'acte authentique de vente du 20 novembre 2020 indique, en qualité de partie venderesse, la SCCV Base [Adresse 5] sans mentionner la SAS FIDUCIM à quelque titre que ce soit. L'attestation de l'architecte du 14 septembre 2020 certifie que le maître d'ouvrage de l'opération de construction est la SCCV Base [Adresse 5] et ne mentionne pas non plus la SAS FIDUCIM. Il ne saurait donc se déduire des seules pièces évoquées ci-dessus que la SAS FIDUCIM était partie prenante et omniprésente à l'opération de construction, rappelant qu'en tout état de cause, seul le vendeur est tenu des dommages et intérêts en cas de défaut de livraison au terme convenu selon l'article 1611 du code civil.

De même et si les gérants répondent individuellement envers la société et les tiers notamment des fautes commises dans la gestion de la société en vertu de l'article 1850 du code civil, Mme [X] ne démontre pas que la SAS FIDUCIM est la gérante de la SCCV Base [Adresse 5].

En conséquence, seule la SCCV Base [Adresse 5] sera tenue de verser à Mme [X] les indemnisations ci-dessus arrêtées.

Sur les mesures accessoires 

En application de l'article 696 du code procédure civile, la SCCV Base [Adresse 5], partie perdante à l'instance, doit être condamnée à en supporter les dépens.

En vertu de l'article 700 du même code et en considération de l'équité, la SCCV Base [Adresse 5] sera condamnée à payer à Mme [D] [X] la somme de 1500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Enfin, il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe,

DIT que la SCCV Base [Adresse 5] a engagé sa responsabilité contractuelle en manquant à son obligation de délivrance conforme

CONDAMNE la SCCV Base [Adresse 5] à verser à Mme [D] [X] la somme de 7.680 euros au titre de la perte de chance de louer les lots n° 408 et 461 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] acquis en l'état futur d'achèvement le 20 novembre 2020 ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] à verser à Mme [D] [X] la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral subi

DEBOUTE Mme [D] [X] de sa demande indemnitaire résultant de la perte de chance de bénéficier du dispositif Pinel de réduction de l'impôt sur le revenu pour l'acquisition des lots en l'état futur d'achèvement du 20 novembre 2020 ; 

DEBOUTE Mme [D] [X] de sa demande indemnitaire résultant des frais d'emprunt et de l'assurance du prêt immobilier du 05 novembre 2020 souscrit pour l'acquisition des lots en l'état futur d'achèvement du 20 novembre 2020 ;

CONDAMNE la SCCV Base [Adresse 5] à verser à Mme [D] [X] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] à supporter la charge des entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire ;

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS


1ère CHAMBRE


N° RG 25/01252 - N° Portalis DBZZ-W-B7J-E7JS




JUGEMENT DU 18 MARS 2026


JUGEMENT de la Première Chambre civile du Tribunal judiciaire d’ARRAS composée, lors des débats et du délibéré, de Monsieur MEHRENBERGER, Juge, statuant en qualité de juge unique

DÉBATS à l’audience publique tenue le 21 Janvier 2026
Greffier : Madame GROLL

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026, le présent jugement est signé par Monsieur MEHRENBERGER, Juge, et par Madame GROLL,greffier.


DANS L’INSTANCE OPPOSANT :


Madame [D] [X]
née le 22 Octobre 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Anne sophie DELCOURT, avocat postulant inscrit au barreau d’ARRAS, Me Romain ROYAUX, avocat plaidant inscrit au barreau des Ardennes





A



 FIDUCIM, société par actions simplifiée au capital de 500000 euros dont le siège social est sis [Adresse 2], numéro de SIREN 792748089, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

non comparante, non représentée

[Adresse 3], société civile de construction au capital de 1000 euros dont le siège social est sis [Adresse 2], numéro SIREN 831207956, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

non comparante, non représentée


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 20 novembre 2020, la société civile de construction-vente dénommée SCCV [Adresse 3] a vendu à Mme [D] [X], au prix de 151.900 euros et en l'état futur d'achèvement, un ensemble immobilier en cours d'édification sis [Adresse 4] à [Localité 2], cadastré AE [Cadastre 1], comprenant six bâtimentset et correspondant aux lots de copropriété suivants :

- Lot n° 408 : dans le bâtiment H, au 3ème étage, un appartement référencé sur le plan de l'architecte n° H313,
- Lot n° 461 : au 1er sous-sol, un parking référencé sur le plan de l'architecte n° 23.

L'achèvement des travaux était prévu au 3ème trimestre de l'année 2022 et, au plus tard, le 30 septembre de cette même année. 

En vue de cette acquisition, Mme [D] [X] a souscrit, le 05 novembre 2020, un prêt immobilier auprès de la banque LCL d'un montant de 156.457 euros à un taux de 1,25 % sur 240 mois, qui précise que le bien a été acquis en l'état futur d'achèvement et qu’il est destiné à être loué.

Compte tenu d'un retard de livraison, la date de début d'amortissement et les échéances du prêt ont été retardées par avenants des 25 septembre 2021, 16 octobre 2022 et 16 octobre 2023 aux :
- 05 novembre 2022, étendant la période de prêt à 252 mois,
- Puis au 05 novembre 2023, portant la durée du prêt à 264 mois,
- Puis au 05 février 2024, allongeant le prêt à 267 mois.

Les travaux du bâtiment H n'ont pas été achevés au terme convenu, la livraison étant repoussée, d'après un calendrier prévisionnel des travaux du 02 décembre 2024, à septembre 2025.
Par ordonnance du 19 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné la société DUCATEL en qualité d'administrateur ad hoc afin de poursuivre et d'achever l'opération de construction litigieuse. 

Par actes de commissaire de justice signifiés le 19 août 2025, Mme [D] [X] a fait assigner la SCCV Base [Adresse 5] et la SAS FIDUCIM devant le tribunal judiciaire d'Arras, au visa des articles 1217, 1227, 1604 et 1611 du code civil ainsi que des articles L. 261-10-1 et L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, aux fins de les condamner solidairement à lui verser les sommes suivantes : 

- 1.281,84 euros au titre des frais d'emprunt, et plus précisément, de l'assurance de prêt,
- 21.280 euros au titre de la perte de chance de bénéficier du dispositif dit " Pinel ",
- 14.208 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,
- 3.500 euros au titre du préjudice moral ;

Elle demande, en outre, leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, et d'assortir la future décision de l'exécution provisoire. 

Au soutien de ses demandes formulées dans les assignations, valant dernières conclusions, elle rappelle que le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu d'une obligation de délivrance au terme convenu. Elle précise qu'elle a acquis l'immeuble à construire auprès de la SCCV [Adresse 3] sous la maîtrise d'œuvre de la SAS FIDUCIM. Elle souligne que la prolongation des délais liés à la pandémie issue de l'ordonnance du 25 mars 2020 est inapplicable à l'espèce, la vente étant conclue le 20 novembre 2020, et, dans le cas contraire, n'aurait pu justifier la prolongation de la livraison qu'au 06 août 2023. Elle fait valoir que le chantier est arrêté et que le calendrier des travaux vaut reconnaissance du retard de livraison. Elle en conclut que le vendeur n'a pas respecté son obligation de délivrance ou, à tout le moins, s'est rendu coupable d'une inexécution suffisamment grave pour engager sa responsabilité contractuelle.

Elle explique que la réduction de l'impôt sur le revenu issue du dispositif Pinel ne bénéficie qu'aux constructions dont le délai d'achèvement est postérieur au 23 juin 2020 et reporté dans un délai n'excédant pas 104 jours. Elle affirme qu'elle a acquis ce bien dans le but principal de bénéficier de ce dispositif. Elle évalue son préjudice selon l'estimation du simulateur du ministère de la transition écologique pour un bien au même prix que celui acheté, loué pour une durée de 12 ans, et d'après une perte de chance de 80 % de bénéficier du dispositif. 

Elle souligne qu'elle n'a acquis cet immeuble qu'en vue de le louer. Elle évalue la perte de chance de louer les lieux à 80 %, à compter du 1er janvier 2023 puisque les travaux devaient être achevés au plus tard le 30 septembre 2022, jusqu'au 1er janvier 2025 et selon un loyer plafonné à 740 euros conformément au dispositif Pinel.

Elle se prévaut d'un préjudice moral résultant de la vaine mobilisation de sommes importantes, de frais d'emprunt contracté inutilement, et de temps passé à visiter l'immeuble, à échanger avec le promoteur et à envoyer des courriers sans réponse.
Elle précise que si le capital investi ne peut constituer le montant du préjudice subi lorsque la résolution de la vente n'est pas sollicitée, elle peut néanmoins obtenir le remboursement de frais occasionnés par la vente dont les cotisations d'assurance de prêt de 2022 à 2024, qu'elle n'aurait pas contractée si elle avait su.

Elle justifie la mise en cause de la SAS FIDUCIM par son intervention dans la vente et son omniprésence dans les correspondances envoyées aux acquéreurs. Elle précise que, d'après le courrier de l'administrateur ad hoc désigné judiciairement, l'opération de construction a été ouverte par la SAS FIDUCIM. Elle affirme que celle-ci est la gérante de la SCCV Base [Adresse 5] qu'elle représente, dont elle centralise les appels de fonds et avec laquelle elle partage une adresse unique. Elle en déduit que la dépendance entre la SCCV et la SAS FIDUCIM justifie que cette dernière engage également sa responsabilité contractuelle. Elle considère que l'attitude dilatoire de la SAS FIDUCIM, qui a levé des fonds pour un projet qu'elle savait compromis, constitue une faute détachable de ses fonctions.


***


La SCCV Base [Adresse 5] et la SAS FIDUCIM, régulièrement citées à l'étude, n'ont pas constitué avocat.

La clôture de l'instruction est intervenue le 08 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l'affaire a été plaidée à l'audience du 21 janvier 2026, avec décision mise en délibéré par jugement mis à disposition au greffe le 18 mars 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.



Sur le défaut de délivrance conforme

Aux termes des dispositions de l’article 1604 du Code civil, le vendeur est tenu à une obligation de délivrance conforme.

Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeuble à construire se définit comme celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat et peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

Selon l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, ce type de contrat doit notamment stipuler le délai de livraison.

En vertu de l'article 1611 du code civil, en cas de défaut de délivrance au terme convenu, le vendeur doit être condamné au paiement de dommages et intérêts s'il en résulte un préjudice pour l'acquéreur.

En l'espèce, Mme [D] [X] a acquis de la SCCV [Adresse 3], le 20 novembre 2020, en l'état futur d'achèvement, les lots de copropriété n° 408 et 461 correspondant à un appartement au 3ème étage du bâtiment H et un parking en sous-sol d'un ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 3], cadastré AE [Cadastre 1] et moyennant un prix de 151.900 euros.

L'acte stipule un terme de livraison au 3ème trimestre de l'année 2022 et au plus tard le 30 septembre 2022 et diverses causes de report du délai étaient prévues: les conditions météorologiques, des entreprises intervenant dans la construction, des découvertes qui pourraient être faites sur le chantier, des modifications législatives et de troubles géopolitiques, épidémiques ou pandémiques du même type que la pandémie du COVID-19.

La SAS FIDUCIM a transmis, le 02 décembre 2024, un calendrier prévisionnel des travaux de l'opération immobilière de la SCCV Base [Adresse 5] qui évoque une date de livraison des lots du bâtiment H en septembre 2025. Or, la SCCV Base [Adresse 5] n'a aucunement justifié cet important retard de livraison ni invoqué une des causes de report du délai stipulée dans l'acte authentique de vente du 20 novembre 2020. 

A ce titre, l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, qui n'a de toute façon pas été invoquée pour justifier le retard, n'est applicable qu'aux délais et mesures qui expiraient entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Dès lors, la SCCV Base [Adresse 5] a manqué à son obligation de délivrance au terme convenu et engage sa responsabilité contractuelle.

Sur les demandes indemnitaires au titre des préjudices subis

A titre liminaire, Mme [D] [X] ne sollicite pas la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement mais se prévaut d'un préjudice matériel résultant d'une perte de chance de bénéficier du dispositif Pinel, des frais d'emprunts exposés et plus exactement au titre de l'assurance de prêt et d'une perte de chance de percevoir des loyers ainsi que d'un préjudice moral.


Sur la perte de chance du bénéfice de la loi “Pinel” 

Mme [X] invoque un préjudice lié à la perte de chance de bénéficier du dispositif résultant de la loi “PINEL”.

En premier lieu et selon l'article 199 novovicies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'acte authentique de vente du 20 novembre 2020, un dispositif de réduction de l'impôt sur le revenu est prévu pour les contribuables domiciliés en France qui acquièrent notamment un logement en l'état futur d'achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, s'ils s'engagent à le louer nu en tant qu'habitation principale pour une durée de 6 ou 9 ans. Pour bénéficier de ce dispositif, ce même article pose les conditions suivantes :

- L'achèvement du logement acquis en l'état futur d'achèvement doit intervenir dans un délai de 30 mois suivant la date de la signature de l'acte,
- Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique global fixé par décret qui, pour les constructions neuves en métropole, est précisé au I de l'article R. 172-2 du code de la construction et de l'habitation,
- La mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure,
- Le logement doit être situé dans une commune classée parmi les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logement qui entraîne des difficultés d'accès à un logement ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense ou l'a été dans un délai de 8 mois précédant l'investissement.

S'agissant de cette dernière condition, l'article 18-0 bis C du même code, dans sa rédaction applicable au contrat de vente du 20 novembre 2020, a précisé que les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logement sont celles classées dans les zones A et B1. L'annexe 1 de l'arrêté du 1er août 2014 a classé les communes selon les zones A, B1 et B2 et répertorié la commune d'[Localité 3] dans la zone B2. 
Enfin et conformément aux dispositions du 2nd alinéa du III de l'article 68 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 modifié par l'article 187 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, sont néanmoins éligibles au dispositif de réduction de l'impôt sur le revenu évoqué ci-dessus les acquisitions réalisées au plus tard le 15 mars 2019 de logements dont la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31 décembre 2017 situés dans les communes de la zone B2 qui ont été agréées par un représentant de l'État dans la région dans les conditions particulières au plus tard le 31 décembre 2017. 

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 20 novembre 2020 reproduit, en sa 62ème page, notamment l'article 199 novovicies du code général des impôts et précise, en sa 63ème page, que l'acquéreur déclare au vendeur son intention de bénéficier de ce dispositif. A ce titre, l'acte mentionne la condition relative à la zone géographique A, A bis et B1, énonce que, d'après le vendeur, l'immeuble se situe dans la zone B2 et en conclut, de manière erronée que le bien est éligible au dispositif. En effet, les lots acquis sont situés sur la commune d'[Localité 3] qui était, à cette période, classée en zone B2, laquelle est exclue du dispositif selon les dispositions précitées. Mme [D] [X] ne justifie pas que la commune était couverte, à cette période, par un contrat de redynamisation de site de défense ou l'avait été dans un délai de 8 mois précédant la vente. De même, l'acquisition ayant lieu le 20 novembre 2020, elle ne peut se prévaloir de l'exception posée les dispositions des lois de finance pour 2018 et 2019 permettant de bénéficier du dispositif pour un bien situé en zone B2. 

Au surplus, elle ne justifie pas le bien acquis remplissait les autres conditions nécessaires pour bénéficier du dispositif telles que l'exigence de performance énergétique.

L'opération immobilière réalisée le 20 novembre 2020 par Mme [D] [X] n'était, dès l'origine, pas éligible au dispositif de réduction de l'impôt sur le revenu, de sorte que le retard de livraison, qui a porté le délai d'achèvement au-delà des 30 mois requis par l'article 199 novovicies du code général des impôts, ne lui a pas fait perdre d'éventualité favorable d'en bénéficier. 
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire de 21.280 euros au titre de la perte de chance de bénéficier du dispositif Pinel.




Sur la demande d’indemnisation au titre des frais d’emprunt

Mme [X] allègue également subir un préjudice au titre des frais d’emprunt qu’elle indique avoir injustement contractés.

Il sera rappelé que l'assurance de prêt vise à garantir le paiement des échéances d'un prêt en cas de décès, d'invalidité permanente ou de décès de l'assuré.

En l'espèce, les lots ont été acquis au moyen d'un prêt d'un montant de 156.457 euros auprès de la banque LCL et au taux de 1,25 % sur une durée de 240 mois, suivant offre du 22 octobre 2020 acceptée le 05 novembre suivant. Mme [D] [X] a souscrit une assurance de pour ce prêt, la protégeant en cas de décès et de perte totale et irréversible d'autonomie auprès de la société APRIL. Compte tenu du retard de livraison des travaux, elle a obtenu du prêteur que la date de début d'amortissement ainsi que les échéances soient repoussées au 05 novembre 2022, puis au 05 novembre 2023 puis au 05 février 2024 et estime qu'elle a subi un préjudice en acquittant les cotisations d'assurance qui n'ont pas été reportées de la même manière.

Or, il résulte du contrat de prêt immobilier d'un montant de 156.457 euros que Mme [X] a apporté une somme 3.142,46 euros, alors que la somme de 53.165 euros, représentant 35 % du prix total, était exigible dès la signature de l'acte le 20 novembre 2020, et le reste du prix selon l'avancée des travaux. 

Il apparaît qu'elle n'avait pas d'autre choix, au 20 novembre 2020, que de souscrire un prêt immobilier, qu'elle a choisi de faire assurer, pour financer l'acquisition du bien et s'acquitter des 35 % dus à cette date. Ainsi, le retard de livraison ne peut reporter la date d'exigibilité que d'une partie seulement du prix de vente et n'est pas suffisamment important pour avoir eu une incidence significative sur la nécessité de recourir à un prêt immobilier lors de l'acquisition qui a été couvert par une assurance. Le fait qu'elle ait bénéficié de reports d'échéances et d’une date d'amortissement du prêt n'est pas corrélé au retard de livraison puisque la somme de 53.165 euros était due, en tout état de cause, dès le 20 novembre 2020. Dès lors, le paiement des cotisations d'assurance de prêt pendant la période de report, durant laquelle le risque était couvert, ne résulte pas non plus du retard de livraison et ne constitue pas un préjudice indemnisable.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d'indemnisation des frais d'assurance de prêt entre 2022 et 2024.


Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de percevoir des loyers

Mme [X] invoque également subir un préjudice au titre de la perte de chance de percevoir des loyers.

En l’espèce, et à travers sa déclaration d'intention de bénéficier du dispositif Pinel, formalisée dans l'acte de vente en sa 62ème page, Mme [X] a fait part de son intention de louer durablement les lieux puisque ce dispositif ne bénéficie qu'aux contribuables qui s'engagent à louer pour une durée minimum de 6 ans. Le prêt qu'elle a souscrit pour financer l'acquisition reprend cette intention en précisant qu'il permet l'acquisition d'un immeuble à destination locative. Démontrant son intention de louer l'appartement acquis, elle justifie de la perte de chance dont elle se prévaut de percevoir des loyers qui sera évaluée à 80 % comme proposé en demande. 

Au surplus, et d'après l'article de La Voix du Nord du 19 février 2023, pièce versée aux débats par la partie demanderesse, l'immeuble objet du chantier concerné, devait être une résidence étudiante.

Aussi, si cette perte de chances de toucher des loyers est bien justifiée, il convient de limiter l’indemnisation à un loyer mensuel de 400 euros, correspondant davantage aux loyers habituellement pratiqués pour ce type de bien. 

En effet, il ne saurait être tenu compte du loyer maximum de 740 euros prévu par le dispositif Pinel auquel l'acquisition n'est pas éligible et qui ne correspond pas à la nature de l'immeuble qui devait être loué. 

Rappelant que la livraison devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2022, la période de la perte de chance subie peut raisonnablement être fixée du 1er janvier 2023 correspondant au début du second semestre universitaire et aux mouvements locatifs consécutifs au changement de semestre, jusqu'au 1er janvier 2025 comme demandé. Ainsi, le préjudice de Mme [X] au titre de la perte de chance de louer l'appartement s'évalue à la somme de 7.680 euros. 

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral

Invoquant également subir un préjudice moral, Mme [X] ne précise cependant pas si le calendrier prévisionnel des travaux indiquant une livraison en septembre 2025 a été respecté, ce qui ne permet pas de déterminer si les importantes sommes mobilisées au titre de la vente et les frais d'emprunt l'ont été en vain et si le temps passé à visiter l'immeuble et à échanger avec le promoteur a été consacré en vain. 

En revanche, le courrier de mise en demeure de justifier le retard de livraison adressé par son conseil à la SCCV Base [Adresse 5] le 06 mai 2024 demeuré sans réponse, et la présente assignation qu'elle a été contrainte de faire délivrer résultant du retard de livraison constituent les démarches amiables et judiciaires invoquées au soutien du préjudice moral dont il est demandé réparation, lequel sera évalué à la somme de 1.000 euros.

Enfin, Mme [X] sollicite la condamnation solidaire de la SCCV Base [Adresse 5] et de la SAS FIDUCIM à l'indemniser de ses préjudices. Elle allègue que la SAS FIDUCIM était partie prenante à l'opération de construction en produisant :

- Le calendrier prévisionnel des travaux du 02 décembre 2024 mentionnant le nom de cette société en en-tête,
- Un courrier du 05 septembre 2024 d'appel de fonds émis à son en-tête et signé par la SCCV Base [Adresse 5],
- Un courrier de l'administrateur ad hoc chargé de poursuivre les opérations de construction désigné par le président du tribunal judiciaire de Paris qui mentionne que " le compte centralisateur de l'opération [a été] ouvert par FIDUCIM ".

Cependant, l'acte authentique de vente du 20 novembre 2020 indique, en qualité de partie venderesse, la SCCV Base [Adresse 5] sans mentionner la SAS FIDUCIM à quelque titre que ce soit. L'attestation de l'architecte du 14 septembre 2020 certifie que le maître d'ouvrage de l'opération de construction est la SCCV Base [Adresse 5] et ne mentionne pas non plus la SAS FIDUCIM. Il ne saurait donc se déduire des seules pièces évoquées ci-dessus que la SAS FIDUCIM était partie prenante et omniprésente à l'opération de construction, rappelant qu'en tout état de cause, seul le vendeur est tenu des dommages et intérêts en cas de défaut de livraison au terme convenu selon l'article 1611 du code civil.

De même et si les gérants répondent individuellement envers la société et les tiers notamment des fautes commises dans la gestion de la société en vertu de l'article 1850 du code civil, Mme [X] ne démontre pas que la SAS FIDUCIM est la gérante de la SCCV Base [Adresse 5].

En conséquence, seule la SCCV Base [Adresse 5] sera tenue de verser à Mme [X] les indemnisations ci-dessus arrêtées.

Sur les mesures accessoires 

En application de l'article 696 du code procédure civile, la SCCV Base [Adresse 5], partie perdante à l'instance, doit être condamnée à en supporter les dépens.

En vertu de l'article 700 du même code et en considération de l'équité, la SCCV Base [Adresse 5] sera condamnée à payer à Mme [D] [X] la somme de 1500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Enfin, il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe,

DIT que la SCCV Base [Adresse 5] a engagé sa responsabilité contractuelle en manquant à son obligation de délivrance conforme

CONDAMNE la SCCV Base [Adresse 5] à verser à Mme [D] [X] la somme de 7.680 euros au titre de la perte de chance de louer les lots n° 408 et 461 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] acquis en l'état futur d'achèvement le 20 novembre 2020 ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] à verser à Mme [D] [X] la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral subi

DEBOUTE Mme [D] [X] de sa demande indemnitaire résultant de la perte de chance de bénéficier du dispositif Pinel de réduction de l'impôt sur le revenu pour l'acquisition des lots en l'état futur d'achèvement du 20 novembre 2020 ; 

DEBOUTE Mme [D] [X] de sa demande indemnitaire résultant des frais d'emprunt et de l'assurance du prêt immobilier du 05 novembre 2020 souscrit pour l'acquisition des lots en l'état futur d'achèvement du 20 novembre 2020 ;

CONDAMNE la SCCV Base [Adresse 5] à verser à Mme [D] [X] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] à supporter la charge des entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire ;

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L261-10-1, code civil 1611, code civil 700, code civil 1601-1, code civil 1850, code de la construction et de l'habitation L261-11). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-03-20T04:19:30.818Z.