Tribunal des activités économiques de Marseille, Chambre 07, 4 novembre 2025, n° 2025F00406

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Jugement du 4 Novembre 2025

N° RG : 2025F00406

La société GAVAUDAN [E] [Adresse 1] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n°911 201 440

(Maître EIGLIER Martin, membre de l'AARPI EIGLIER FRANZIS TAXIL, Avocat au barreau de Marseille)

[…]

La société [E] [C] [Adresse 2] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n°391 815 644

(Maître CHOLLET Frédéric, membre de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, Avocat au barreau de DRAGUIGNAN)

ET :

N° RG : 2025F00659

La société GAVAUDAN [E] [Adresse 1] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n°911 201 440

(Maître EIGLIER Martin, membre de l'AARPI EIGLIER FRANZIS TAXIL, Avocat au barreau de Marseille)

C/

La société HELIAS [E] [Adresse 3] Registre du Commerce et des Sociétés n°889 130 514

(Maître Alain GUIDI, du cabinet BGDM, Avocat au barreau de Marseille)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision contradictoire et en premier ressort

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l'audience publique du 1 Juillet 2025 où siégeaient M. LE RICOUSSE, Président, M. HATET, M. BEN JAMIN, Mme BOSCO, M. DEMAURET, Juges, assistés de Mme Ferial SABAA Greffier Audiencier.

Prononcée à l'audience publique du 4 Novembre 2025 où siégeaient M. HATET Président, M. BEN JAMIN, Mme BOSCO, Mme SERVANT, M. DEMAURET, Juges, assistés de Mme Ferial SABAA Greffier Audiencier.

LES FAITS :

La société GAVAUDAN [E], exerce l'activité de Syndic de copropriété.

La société [E] [C], exerce l'activité de gestion et de transactions immobilières ainsi que l'activité de syndic de copropriété, objet du litige.

Le 09 février 2023, la société GAVAUDAN [E] a acquis la branche syndic de copropriété de la société [E] [C] pour 1 000.000 €, avec clause de non-concurrence valable 4 ans sur une liste de copropriétés annexée à la convention, et sur le département des Bouches-du-Rhône.

Cette notion de limite géographique étant interprétée différemment entre les parties, la société GAVAUDAN [E] reproche à la société [E] [C] d'avoir violé la clause de non concurrence, la société [E] [C] affirme quant à elle, que la clause ne concerne que les copropriétés listées dans l'annexe de l'acte de cession du 09/02/2023.

La société GAVAUDAN [E] soutient que la société HELIAS [E] exerce de manière indirecte l'activité de syndic, et d'un comportement de déstabilisation par le fils de Monsieur [E] [C], représentant de la société HELIAS D AGOSTINO ;

C'est ainsi que l'affaire se présente :

LA PROCEDURE :

Par citation délivrée le 3 avril 2025, la société GAVAUDAN [E] a cité devant le tribunal des activités économiques de Marseille, la société [E] [C] pour l'entendre :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1625 du code civil, Vu l'article de vente du 9 février 2023 et son article 10.7, Vu les pièces,
 * DIRE ET JUGER que l'exercice de l'activité de syndic de copropriété par la société [E] [C], postérieurement au 9 février 2023, sur le département des BOUCHES DU RHONE, constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E].
 * DIRE ET JUGER que le débauchage du salarié [M] [W] de la société GAVAUDAN [E] le 10 février 2025, par la société [E] [C], constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E],
 * DIRE ET JUGER que l'intrusion, par la société [E] [C], dans le système informatique de la société GAVAUDAN [E] constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E],
 * DIRE ET JUGER que les envois d'emails par la société [E] [C] au personnel de la société GAVAUDAN [E] constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E],

En conséquence,
 * ORDONNER à la société [E] [C] :
 * de signifier par commissaire de justice à la société GAVAUDAN [E] la copie des lettres de démission de la société [E] [C] de l'intégralité de ses mandats de syndic de copropriété situés sur le département des BOUCHES DU RHONE, contenant chacune demande de désignation en remplacement de son successeur la société GAVAUDAN [E], et ce sous astreinte de 2 000 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir, et pendant 50 jours,
 * de cesser toute activité de syndic immobilier, sur le territoire du département des BOUCHES DU RHONE, jusqu'au 9 février 2027, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 100 jours suivant la signification du jugement à intervenir.
 * ORDONNER à la société [E] [C] de ne pas embaucher Monsieur [M] [W] ou de cesser toute relation de travail avec ce dernier sous astreinte de 500 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 5 jours suivant la signification du jugement à intervenir,
 * SE DECLARER COMPETENT pour liquider l'astreinte,
 * CONDAMNER la société [E] [C] au paiement de la somme de 314 389 € à la société GAVAUDAN [E] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de la violation de de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023,
 * PRONONCER la compensation entre la somme allouée à titre de dommages et intérêts à la société GAVAUDAN [E] et la dette de cette dernière à l'égard de la requise de 400 000 € représentant le solde du prix de cession du fonds de commerce cédé le 9 février 2023 (crédit-vendeur),
 * CONDAMNER la société [E] [C] au paiement de la somme de 8 000,00 € au titre de l'article 700.
 * La CONDAMNER aux entiers dépens d'instance.
 * DEBOUTER la société [E] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Par citation délivrée le 22 mai 2025, la société GAVAUDAN [E] a cité devant le tribunal des activités économiques de Marseille, société HELIAS [E] pour l'entendre :

Vu l'article 331 du code de procédure civile Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1625 du code civil, Vu l'acte de vente du 9 février 2023 et son article 10.7, Vu les pièces,
 * ORDONNER LA JONCTION avec l'instance GAVAUDAN [E] / HELIAS [E]
 * DIRE ET JUGER que l'exercice de l'activité de syndic de copropriété par la société [E] [C], postérieurement au 9 février 2023, sur le département des BOUCHES DU RHONE, constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E].
 * DIRE ET JUGER que le débauchage du salarié [M] [W] de la société GAVAUDAN [E] le 10 février 2025, par la société [E] [C], constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E],
 * DIRE ET JUGER que l'intrusion, par la société [E] [C], dans le système informatique de la société GAVAUDAN [E] constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E],
 * DIRE ET JUGER que les envois d'emails par la société [E] [C] au personnel de la société GAVAUDAN [E] constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E],

En conséquence,
 * ORDONNER à la société [E] [C] :
 * de signifier par commissaire de justice à la société GAVAUDAN [E] la copie des lettres de démission de la société [E] [C] de l'intégralité de ses mandats de syndic de copropriété situés sur le département des BOIJCHES DU RHONE, contenant chacune demande de désignation en remplacement de son successeur la société GAVAUDAN [E], et ce sous astreinte de 2 000 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir, et pendant 50 jours,
 * de cesser toute activité de syndic immobilier, sur le territoire du département des BOUCHES DU RHONE, jusqu'au 9 février 2027, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 100 jours suivant la signification du jugement à intervenir.
 * ORDONNER à la société HELIAS [E] de cesser toute activité de syndic immobilier, sur le territoire du département des BOUCHES DU RHONE, jusqu'au 9 février 2027, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 100 jours suivant la signification du jugement à intervenir.
 * ORDONNER à la société [E] [C] de ne pas embaucher Monsieur [M] [W] ou de cesser toute relation de travail avec ce dernier sous astreinte de 500 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 5 jours suivant la signification du jugement à intervenir,
 * ORDONNER à la société HELIAS [E] de ne pas embaucher Monsieur [M] [W] ou de cesser toute relation de travail avec ce dernier sous astreinte de 500 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 5 jours suivant la signification du jugement à intervenir,
 * SE DECLARER COMPETENT pour liquider l'astreinte,
 * CONDAMNER la société [E] [C] au paiement de la somme de 314 389 € à la société GAVAUDAN [E] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de la violation de de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023,
 * PRONONCER la compensation entre la somme allouée à titre de dommages et intérêts à la société GAVAUDAN [E] et la dette de cette dernière à l'égard de la requise de 400 000 € représentant le solde du prix de cession du fonds de commerce cédé le 9 février 2023 (crédit-vendeur),
 * CONDAMNER IN SOLIDUM les sociétés [E] [C] et HELIAS [E] au paiement de la somme de 8 000,00 € au titre de l'article 700.
 * Les CONDAMNER aux entiers dépens d'instance.
 * DEBOUTER la société [E] [C] et la société HELIAS [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société GAVAUDAN [E] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1625 du code civil, Vu l'acte de vente du 9 février 2023 et son article 10.7,

Vu les pièces,
 * ORDONNER LA JONCTION avec l'instance GAVAUDAN [E] / [E] [C] RG 2025F406 avec l'instance GAVAUDAN [E] / HELIAS [E] RG 2025F00659.
 * DIRE ET JUGER que l'exercice de l'activité de syndic de copropriété par la société [E] [C], postérieurement au 9 février 2023, sur le département des BOUCHES DU RHONE, constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E].
 * DIRE ET JUGER que le débauchage du salarié [M] [W] de la société GAVAUDAN [E] le 10 février 2025, par la société [E] [C] ou par la société HHELIAS - [E], constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E],
 * DIRE ET JUGER que l'intrusion, par la société [E] [C], dans le système informatique de la société GAVAUDAN [E] constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E],
 * DIRE ET JUGER que les envois d'emails par la société [E] [C] au personnel de la société GAVAUDAN [E] constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E],

En conséquence,
 * ORDONNER à la société [E] [C] :
 * de signifier par commissaire de justice à la société GAVAUDAN [E] la copie des lettres de démission de la société [E] [C] de l'intégralité de ses mandats de syndic de copropriété situés sur le département des BOUCHES DU RHONE, contenant chacune demande de désignation en remplacement de son successeur la société GAVAUDAN [E], et ce sous astreinte de 2 000 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir, et pendant 50 jours,
 * de cesser toute activité de syndic immobilier, sur le territoire du département des BOUCHES DU RHONE, jusqu'au 9 février 2027, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 100 jours suivant la signification du jugement à intervenir.
 * ORDONNER à la société HELIAS [E] de cesser toute activité de syndic immobilier, sur le territoire du département des BOUCHES DU RHONE, jusqu'au 9 février 2027, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 100 jours suivant la signification du jugement à intervenir.
 * ORDONNER à la société [E] [C] de ne pas embaucher Monsieur [M] [W] ou de cesser toute relation de travail avec ce dernier sous astreinte de 500 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 5 jours suivant la signification du jugement à intervenir,
 * ORDONNER à la société HELIAS [E] de ne pas embaucher Monsieur [M] [W] ou de cesser toute relation de travail avec ce dernier sous astreinte de 500 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 5 jours suivant la signification du jugement à intervenir,
 * SE DECLARER COMPETENT pour liquider l'astreinte,
 * CONDAMNER la société [E] [C] au paiement de la somme de 314 389 € à la société GAVAUDAN [E] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de la violation de de l'obligation de nonconcurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023,
 * PRONONCER la compensation entre la somme allouée à titre de dommages et intérêts à la société GAVAUDAN [E] et la dette de cette dernière à l'égard de la requise de 400 000 € représentant le solde du prix de cession du fonds de commerce cédé le 9 février 2023 (crédit-vendeur),
 * CONDAMNER IN SOLIDUM les sociétés [E] [C] et HELIAS [E] au paiement de la somme de 8 000,00 € au titre de l'article 700.
 * Les CONDAMNER aux entiers dépens d'instance.
 * DEBOUTER la société [E] [C] et la société HELIAS [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société [E] [C] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1265 du Code Civil, Vu l'acte de cession du 9 février 2023,
 * DIRE ET JUGER que la volonté des parties est en réalité de limiter l'assiette de la clause de non concurrence souscrite par la société [E] [C] aux seules copropriétés objets de la cession en date du 9 février 2023.
 * En conséquence, DEBOUTER la société GAVAUDAN [E] de sa demande au titre de la violation supposée de la clause de non concurrence.
 * En tout état de cause, DIRE ET JUGER qu'elle ne démontre aucun préjudice de ce chef.
 * DEBOUTER la société GAVAUDAN [E] de l'intégralité de ses demandes. SUBSIDIAIREMENT :
 * DIRE et JUGER que la société GAVAUDAN [E] ne démontre l'existence d'aucun préjudice direct et certain qui découlerait des agissements qu'elle reproche à la société [E] [C].
 * Dans l'hypothèse où le Tribunal venait à interdire à la société [E] [C] tout activité de syndic, lui DONNER ACTE de ce qu'elle s'engage à solliciter le non-renouvellement des mandats qui lui ont été consentis dans les copropriétés visées dans la pièce n° 4.

RECONVENTIONNELLEMENT :
 * Si le Tribunal venait à faire droit à cette demande, et donc à interdire à la société [E] [C] toute activité de syndic, réciproquement, il devra faire interdiction à la société GAVAUDAN [E] d'exercer toute activité de gestion transaction.
 * Dès lors, CONDAMNER la société GAVAUDAN [E] à cesser toute activité en matière de gestion et transaction et ce sous astreinte de 500 € par opération constatée,
 * LA CONDAMNER à communiquer le registre des lots en gestion et des opérations de transaction réalisées depuis la création de la société, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
 * LA CONDAMNER au paiement d'une somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 * LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société HELIAS [E] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103,1104, 1231-1 et 1265 du Code civil Vu les pièces versées au débat,
 * DEBOUTER la société GAVAUDAN [E] de l'intégralité de ses demandes, fins, et conclusions,
 * La CONDAMNER reconventionnellement au paiement pour procédure abusive et 8000 € au titre de l'application de l'article 700 du NCP.

LES MOYENS DES PARTIES :

Pour GAVAUDAN D AGOSTINO

Les griefs :
 * Sur la violation de la Clause de non-concurrence :

Selon l'art. 10.7 de la convention du 09/02/2023 la société [E] [C], n'a pas respecté l'interdiction d'exercer l'activité de syndic sur le territoire concerné des Bouches du Rhône.

L'Activité de syndic de celui-ci est toujours exercée à [Localité 1], avec au moins 13 mandats identifiés.
 * Sur l'Intrusion informatique :

Il est constaté par huissier l'Accès à des données confidentielles par la société [E] [C],
 * Sur la déstabilisation interne :

Selon les témoignages de salariés, des faits de harcèlement ont été commis par le dirigeant de la société [E] [C] à leur encontre.

Sur le débauchage de [M] [W]
 * La société [E] [C] a poursuivi l'activité de syndic en débauchant l'un de ses anciens salariés, Monsieur [W], cadre en charge de la gestion des plus importantes copropriétés chez la requérante, obligeant celle-ci, après une vaine mise en demeure, à saisir en urgence le Tribunal des Activités Economiques de céans.
 * Dans un arrêt du 20 avril 1995, la Cour d'appel de Versailles a confirmé un jugement ayant constaté que le vendeur avait enfreint la clause de non-concurrence et fait injonction au salarié et à l'employeur de cesser sous astreinte toute relation de travail

POUR la société [E] [C]

Sur la clause de non concurrence :
 * Elle est limitée aux copropriétés cédées, comme le montre l'annexe jointe à l'acte, au visa de l'article 10.7 de l'acte de cession du 09/02/2023.
 * Les 13 mandats évoqués par la société GAVAUDAN D AGOSTINO sont hors du périmètre de la clause de non-concurrence.
 * Le comportement postérieur des parties (échanges de mails, création de comptes bancaires via EXABANQUE) démontre une tolérance et une coopération de la part de GAVAUDAN [E], qui a participé à la mise en place de mandats de syndic pour [E] [C].
 * La société GAVAUDAN n'a réagi que deux ans après les faits, ce qui affaiblit sa position.

RECONVENTIONNELLEMENT
 * La société [E] [C] maintient que l'accord des parties était de lui permettre une activité de syndic hors les copropriétés cédées
 * La demanderesse sollicite du Tribunal une lecture et une interprétation différente de l'article 10.7 de l'acte de cession.
 * Si le Tribunal venait à faire droit à la demande de la requérante, il devrait faire interdiction à la société GAVAUDAN D AGOSTINO d'exercer toute activité de gestion transaction.
 * Or il est acquis que la société GAVAUDAN [E] exerce cette activité qu'elle a reconnue elle-même par son courrier du 12 octobre 2023 et qu'à ce titre elle détient une carte professionnelle et paie une garantie financière pour cette activité.

Sur les autres griefs contestés
 * Sur l'intrusion informatique, en réponse aux accusations de connexions frauduleuses via TeamViewer. La société [E] [C] souligne l'absence de preuve et l'usage partagé des identifiants.
 * Sur la déstabilisation interne par des Courriels dénigrants : La société conteste toute responsabilité juridique.
 * Sur le débauchage du salarié ([M] [W]) : elle est contestée par une attestation du salarié lui-même niant toute sollicitation de la part de la société [E] [C].
A titre subsidiaire si le tribunal venait à considérer que la volonté des parties était réellement que la société [E] [C] ne prenne aucun mandat de syndic pendant 4 ans sur les Bouches du Rhône, celle-ci ne va pas présenter sa démission au cours des prochaines assemblées mais va solliciter le non renouvellement de son mandat, et proposer que les copropriétaires choisissent un nouveau syndic au lieu et place de sa société.
A cet effet il produit en toute transparence la liste des copropriétés sous son mandat (pièce 9).
 * Cela ne peut en aucun cas constituer la reconnaissance d'une faute, il s'agit simplement d'une volonté de ne pas gérer un contentieux et de terminer sa carrière professionnelle sereinement.

POUR HELIAS [E] :
 * Le fondement juridique de l'assignation par la société GAVAUDAN [E] à son encontre n'est pas recevable.
 * La demande de la société GAVAUDAN [E] repose sur des articles contractuels 1103, 1104 du code civil, qui lui sont inapplicables, n'étant pas partie à l'acte de cession du 9 février 2023.
 * Aucun fondement délictuel n'est pas plus démontré, au titre d'une concurrence déloyale.
 * Sur l'Activité de syndic reprochée :

L'ajout de cette activité au RCS en 2025, est postérieure de plus de deux ans à la cession du 09/02/2023.
 * Aucun acte concret de concurrence ou détournement de clientèle n'est prouvé.
 * Reconventionnellement elle se trouve fondée au paiement pour procédure abusive et 8000 € au titre de l'application de l'article 700 du NCP.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l'affaire en délibéré.

SUR QUOI :

Attendu qu'il y a lieu de joindre les instances enrôlées sous les numéros 2025F00406 et 2025F659 par application des dispositions de l'article 367 du code de procédure civile ;

Attendu que la société [E] [C] a cédé par acte sous seing privé en date du 9 février 2023, une branche d'activité autonome consistant en des mandats de syndic de copropriété à la société GAVAUDAN [E] pour un prix de 1 000 000 € ;

Attendu que les termes de la loi des parties sont énoncés à l'acte de vente du 9 février 2023 ; que l'article 10.7 du contrat de cession de la branche d'activité autonome « Syndic », stipule expressément :

« Il est précisé que la société [E] [C] s'engage à ne pas concurrencer la société GAVAUDAN [E], de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, notamment en contactant les syndics de copropriété cédés, et ce pendant une durée de 4 ans, et sur le territoire du département des Bouches-du-Rhône à compter de la signature de l'acte de cession. À cette fin a été annexée la liste des copropriétés qui font l'objet du droit de présentation.

La société GAVAUDAN [E] réciproquement, ne cherchera pas à démarcher de quelque manière que ce soit, directement, ou indirectement, les clients pour une autre activité que celle de syndic, ce pendant une durée de quatre ans (4ans) à compter de la signature de l'acte de cession. »

Attendu qu'il est ainsi établi que ladite clause d'interdiction de démarchage s'applique à compter de la signature de l'acte, et qu'elle est limitée :
 * Dans le temps : pendant quatre années ;
 * Dans son objet : aux copropriétés listées en annexe et dans son activité de syndic ;
 * Dans l'espace : sur l'ensemble du territoire du département des Bouches-du-Rhône ;
 * Qu'elle est proportionnée aux intérêts légitimes à protéger, en contrepartie d'un prix de cession de 1 000 000 € ;

Attendu que suivant cette clause, la société [E] [C] renonce à exercer l'activité cédée de syndic de copropriété pendant 4 ans, soit jusqu'au 9 février 2027, et seulement sur le département ; qu'elle conserve les activités d'administration de biens et de transaction immobilière qui représentaient environ 30% de son chiffre d'affaires en 2022 ;

Attendu qu'il en résulte que la liste annexée des copropriétés ne saurait être interprétée comme exclusive, la renonciation de la société [E] [C] étant donc bien stipulée comme s'étendant à toute démarche auprès des copropriétés situées dans le périmètre géographique défini, conformément à l'intention commune des parties exprimée dans la convention du 09 février 2023 ;

Attendu qu'en conséquence, la clause est dépourvue d'ambiguïté et répond aux exigences de l'article 1103 du code civil, selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elle est également conforme à la jurisprudence constante en matière de non-concurrence post-cession ;

Attendu que l'article 1625 du code civil dispose que : « La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires », ;

Attendu selon le registre légal des copropriétés tenu par l'Agence National de l'Habitat, versé au débat, il apparait que la société [E] [C] continuait à exercer l'activité de syndic de copropriété sur le territoire des BOUCHES DU RHONE après le 09/02/2023 et ce malgré la vente de son fonds de commerce ;

Attendu en outre, que la société [E] [C] produit de son propre chef, une liste des copropriétés qu'elle gère sur [Localité 1] à ce jour ; qu'elle communique sur son activité de syndic via son site internet dénommé : [01], tel que cela ressort de la copie écran datée de mars 2025 versée aux débats ; qu'à la lecture de ce document, il est proposé aux copropriétaires d'accéder à leur espace en ces termes : « Découvrez notre service de Syndic, offrant une solution complète pour simplifier la gestion de votre copropriété. Notre service englobe la gestion des cotisations, l'émission des documents légaux, la régularisation des charges, l'ajustement des frais, et le suivi des travaux.

Nous mettons en place notre grande expérience dans le domaine de la copropriété afin de vous assurer une tranquillité d'esprit constante. »

Attendu que la société [E] [C], par son comportement, a privé la société GAVAUDAN [E] de l'usage exclusif et serein de la branche d'activité de syndic cédée, en réintroduisant une concurrence directe dans le périmètre contractuellement interdit à savoir les Bouches-du-Rhône ;

Attendu qu'il y a lieu de constater que l'exercice de l'activité de syndic de copropriété par la société [E] [C], postérieurement au 9 février 2023, sur le département des BOUCHES DU RHONE, constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E] ;

Attendu qu'en conséquence, il y a lieu d'ordonner à la société [E] [C] :
 * de signifier par commissaire de justice à la société GAVAUDAN [E] la copie des lettres de démission de la société [E] [C] de l'intégralité de ses mandats de syndic de copropriété situés sur le département des BOUCHES DU RHONE, contenant chacune demande de désignation en remplacement de son successeur la société GAVAUDAN [E], dans le mois suivant la signification du présent jugement, à défaut sous astreinte provisoire de 1 000 € par jour de retard, pendant le délai d'un mois.
 * de cesser toute activité de syndic immobilier, sur le territoire du département des BOUCHES DU RHONE, jusqu'au 9 février 2027, dans le mois suivant la signification du présent jugement, à défaut sous astreinte provisoire de 1 000 € par jour de retard, pendant le délai d'un mois.

Attendu qu'il y a lieu de dire n'y avoir lieu de se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte ;

Sur l'action de la société GAVAUDAN [E] à l'encontre de la société HELIAS [E] :

Attendu que la société HELIAS [E] n'est pas partie à l'acte de cession en date du 9 février 2023, qu'en conséquence, aucun lien contractuel ne saurait être établi entre celle-ci et la société GAVAUDAN [E] ;

Attendu, en outre, qu'aucun élément probant ne permet de caractériser une faute de nature délictuelle imputable à ladite société, notamment au titre d'une prétendue concurrence déloyale ;

Attendu qu'en conséquence, il y a lieu de débouter la société GAVAUDAN [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société HELIAS [E] ;

Attendu que reconventionnellement la société HELIAS [E] sollicite 8000 € pour procédure abusive ;

Attendu que l'exercice d'une action en justice, même infructueuse, ne saurait en soi caractériser une faute de nature à engager la responsabilité de son auteur, qu'en l'espèce, aucune intention malveillante, détournement de procédure ou manœuvre dilatoire n'est établie ; que dès lors, il y a lieu de débouter la société HELIAS [E] de sa demande formée pour procédure abusive ;

Attendu qu'en l'état de ce qui précède, il y a lieu de condamner la société GAVAUDAN [E] à payer à la société HELIAS [E] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Sur le grief de Débauchage du salarié,

Attendu que la société GAVAUDAN [E] soutient que le débauchage du salarié [M] [W] le 10 février 2025, par la société [E] [C], constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession de branche d'activité autonome syndic en date du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E] ; qu'elle demande au tribunal d'ordonner à la société [E] [C] de ne pas embaucher Monsieur [M] [W] ou de cesser toute relation de travail avec ce dernier ;

Attendu que pour justifier de sa demande, la société GAVAUDAN [E] verse aux débats la lettre de démission de Monsieur [W] ainsi que des attestations émanant de ses salariés, indiquant que Monsieur GAVAUDAN leur aurait annoncé que Monsieur [W] aurait été approché depuis plus d'un an par Monsieur [C] [K] [E] et qu'il avait finalement décidé de rejoindre son entreprise ;

Mais attendu, d'une part, que de telles affirmations ne sauraient constituer une preuve suffisante du débauchage allégué, aucun élément objectif ne corroborant l'existence de démarches actives ou de manœuvres de sollicitation de la part des sociétés défenderesses ;

Attendu, d'autre part, qu'il n'est nullement justifié d'un préjudice certain, la société GAVAUDAN [E] se limite à invoquer des conséquences hypothétiques attachées au départ de Monsieur [W], sans démontrer une désorganisation avérée de ses services ou une atteinte significative à son activité ; Qu'enfin, la seule circonstance qu'un salarié décide librement de rejoindre un autre employeur, en l'absence de clause contractuelle lui en interdisant la possibilité et de tout comportement fautif établi de ce dernier, ne saurait caractériser un acte de débauchage illicite ; dès lors, il y a lieu de débouter la société GAVAUDAN [E] de sa demande formée au titre du débauchage du salarié Monsieur [W] ;

Sur la demande de réparation du préjudice subi

Attendu que la société GAVAUDAN [E] sollicite la condamnation la société [E] [C] au paiement de la somme de 314 389 € HT à la société GAVAUDAN [E], à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la violation de l'obligation de non-concurrence stipulée dans l'acte de cession de branche d'activité autonome « syndic » en date du 9 février 2023 ;
 * Du fait de l'exercice d'une concurrence contractuellement interdite :

Attendu que la société GAVAUDAN [E] a mis en demeure la société [E] [C] le 3 mars 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse ;

Attendu que conformément à l'article 1231-2 du Code civil, les dommages et intérêts dus au créancier, comprennent la perte subie et le gain manqué, que la violation de la clause de nonconcurrence constitue une faute contractuelle génératrice d'un préjudice économique certain dont le principe est établi, et dont l'évaluation repose sur des données comptables et sectorielles cohérentes ;

Attendu en l'espèce que :
 * Le fonds Syndic a été cédé pour un montant de 1 000 000 € le 09/02/2023 ;
 * La société GAVAUDAN [E] a réalisé sur l'activité syndic un chiffre d'affaires de :
 * 982 642 € HT en 2023
 * 1 038 000 € HT en 2024 ;
 * En 2024, elle gérait 4 298 lots de copropriétés, soit un chiffre d'affaires moyen de 241 € HT par lot ;
 * La société [E] [C], reconnait détenir postérieurement à la cession 13 mandats pour des copropriétés situées dans les Bouches-du-Rhône ;
 * Selon les pièces n°1 à 20 versées au débat, 8 de ces mandats sont inscrits au registre légal des copropriétés à la date du 24/02/2025, qu'ils représentent 312 lots : soit le détail suivant : 7 + 45 + 205 + 27 + 7 + 13 + 8 ;
 * Pour évaluer le nombre total des lots inconnus pour les 5 autres mandats sur les 13, il sera pris en compte, à partir du registre légal, de la moyenne des lots par mandats cidessus, gérés par la société [C] [E] ;
 * En excluant la plus petite (7) et la plus importante copropriété (205), la moyenne du nombre de lots sera ainsi calculée :
 * 45 lots + 27 lots + 13 lots + 8 lots = 93 lots représentant une moyenne de 23 lots ;
 * Ladite moyenne multipliée par les 5 mandats, porte à 115 le nombre de lots supplémentaires ;

Attendu qu'il résulte de ce qui précède que le total de lots sous mandats gérés par la société [C] [E] s'élève au nombre de 427 lots (312 lots + 115 lots) ;

Attendu que la perte de chiffre d'affaires sera évaluée sur la base desdits : 427 lots × 241 € HT soit 102 907 € HT par an, soit une perte de CA estimée sur une période de 25 mois à partir de février 2023 égale à : (102 907 / 12) × 25 mois = 214 389 € HT ;

Attendu que selon les données INSEE 2021, le taux de marge brut moyen dans le secteur des activités immobilières est de 60 %, ce qui permet d'évaluer le gain manqué à :

[…]

Attendu qu'en l'état de ce qui précède, il y a lieu de condamner la société [C] [E] à payer à la société GAVAUDAN [E] la somme de 128 633 € HT au titre du préjudice subi ;
 * Sur l'intrusion informatique

Attendu que la société GAVAUDAN [E] soutient avoir été victime d'une intrusion dans son système informatique, par l'intermédiaire de l'application TEAM VIEWER, sur une période courant de février à octobre 2023 ;

Attendu que la société GAVAUDAN [E] reconnaît avoir elle-même facilité certaines démarches, notamment par la création de comptes bancaires, postérieurement à la cession, que les échanges de courriels collaboratifs intervenus après la cession, attestent d'une coopération active entre les parties, que les identifiants informatiques utilisés étaient partagés, ce qui exclut tout usage exclusif,

Attendu que cette pratique a été reconnue par la société GAVAUDAN [E] ellemême dans ses conclusions, le fait qu'elle ait attendu 2025 et la présente procédure pour le reprocher seulement en 2025, rend ce grief inopérant à l'encontre de la société [E] [C] ;
 * Sur le grief de Déstabilisation :

Attendu que la société GAVAUDAN [E] invoque un préjudice de déstabilisation résultant des circonstances de l'inexécution contractuelle ; qu'elle s'appuie sur l'envoi de mails de la part de [C] [X] [E], fils de Monsieur [C] [E], au personnel de la société GAVAUDAN [E] ;

Attendu qu'elle ne justifie pas, par des éléments probants, de l'existence, de la nature ni de l'ampleur dudit préjudice, qu'en conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation à ce titre ;

Attendu qu'en conséquence, il y a lieu de débouter la société GAVAUDAN [E] de sa demande de dommages et intérêts de la somme de 100 000 € au titre du préjudice de déstabilisation ;

Attendu que la société GAVAUDAN [E] sollicite la compensation entre ladite somme et la créance de 400 000 € correspondant au solde du prix de cession du fonds de commerce (crédit-vendeur) ; qu'aucune demande n'est formulée pour le paiement de la créance de 400 000 €; que dès lors, il ne peut y avoir compensation ; qu'il y a lieu de débouter la société GAVAUDAN [E] de sa demande faite à ce titre ;

Sur les demandes à titre reconventionnel de la société [E] [C] et sur l'interdiction à la société GAVAUDAN [E] d'exercer toute activité de gestion transaction

Attendu que les stipulations de la convention en date du 09/02/2023, prévoient l'interdiction à la société GAVAUDAN [E] d'exercer l'activité de Gestion Immobilière et de transaction, en réciprocité de l'interdiction à la société [E] [C] d'exercer l'activité de syndic ;

Attendu que la société GAVAUDAN [E] ne nie pas détenir une carte professionnelle de transaction, qu'elle le reconnait via son mail du 13 octobre 2023, versé aux débats ;

Attendu qu'en conséquence, il y a lieu de :
 * Condamner la société GAVAUDAN [E] à cesser toute activité en matière de gestion et transaction et ce dans le mois suivant la signification du présent jugement, à défaut sous astreinte provisoire de 500 € pendant le délai d'un mois ;
 * Condamner la société GAVAUDAN [E] à communiquer le registre des lots en gestion et des opérations de transaction réalisées depuis la création de la société, et ce dans le mois suivant la signification du présent jugement, à défaut sous astreinte provisoire de 500 € pendant le délai d'un mois ;

Attendu qu'en l'état de ce qui précède, il y a lieu de condamner la société [E] [C] à payer à la société GAVAUDAN [E] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Attendu que conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Attendu qu'il échet de rejeter tout surplus des demandes comme non fondé, ni justifié ;

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Après en avoir délibéré conformément à la loi, Advenant l'audience de ce jour,

Vu les dispositions de l'article 367 du code de procédure civile, Joint les instances enrôlées sous les numéros 2025F00406 et 2025F659 ;

Constate que l'exercice de l'activité de syndic de copropriété par la société [E] [C], postérieurement au 9 février 2023, sur le département des BOUCHES DU RHONE, constitue une violation de l'obligation de non-concurrence souscrite à l'acte de cession de cession du 9 février 2023 commise au préjudice de la société GAVAUDAN [E] ;

Ordonne à la société [E] [C] :
 * de signifier par commissaire de justice à la société GAVAUDAN [E] la copie des lettres de démission de la société [E] [C] de l'intégralité de ses mandats de syndic de copropriété situés sur le département des BOUCHES DU RHONE, contenant chacune demande de désignation en remplacement de son successeur la société GAVAUDAN [E], dans le mois suivant la signification du présent jugement, à défaut sous astreinte provisoire de 1 000 € (mille euros) par jour de retard, pendant le délai d'un mois.
 * de cesser toute activité de syndic immobilier, sur le territoire du département des BOUCHES DU RHONE, jusqu'au 9 février 2027, dans le mois suivant la signification du présent jugement, à défaut sous astreinte provisoire de 1 000 € (mille euros) par jour de retard, pendant le délai d'un mois ;

Dit n'y avoir lieu de se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte ;

Déboute la société GAVAUDAN [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société HELIAS [E] ;

Déboute la société HELIAS [E] de sa demande formée pour procédure abusive ;

Condamne la société GAVAUDAN [E] à payer à la société HELIAS [E] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Déboute la société GAVAUDAN [E] de sa demande formée au titre du débauchage du salarié Monsieur [W] ;

Condamne la société [C] [E] à payer à la société GAVAUDAN [E] la somme de 128 633 € HT (cent-vingt-huit mille six-cent-trente-trois euros HT) au titre du préjudice subi en raison de la violation de l'obligation de non-concurrence ;

Déboute la société GAVAUDAN [E] de sa demande de dommages et intérêts de la somme de 100 000 € au titre du préjudice de déstabilisation ;

Déboute la société GAVAUDAN [E] de sa demande de compensation ;

Condamne la société GAVAUDAN [E] à cesser toute activité en matière de gestion et transaction et ce dans le mois suivant la signification du présent jugement, à défaut sous astreinte provisoire de 500 € (cinq cents euros) pendant le délai d'un mois ;

Condamne la société GAVAUDAN [E] à communiquer le registre des lots en gestion et des opérations de transaction réalisées depuis la création de la société, et ce dans le mois suivant la signification du présent jugement, à défaut sous astreinte provisoire de 500 € (cinq cents euros) pendant le délai d'un mois ;

Condamne la société [E] [C] à payer à la société GAVAUDAN [E] la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Condamne la société [E] [C] aux dépens toutes taxes comprises de la présente instance tels qu'énoncés par l'article 695 du code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dit que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé en audience publique du TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, le 4 Novembre 2025

LE GREFFIER AUDIENCIER

LE PRESIDENT

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.