Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 6 - PAF, 24 mars 2026, n° 24/07975

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 MARS 2026
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 - PAF
AFFAIRE: N° RG 24/07975 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTZP
N° de MINUTE : 26/00378

DEMANDEUR

LA VILLE DE [Localité 2], représentée par son Maire en exercice
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 500

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic, DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, SARL
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Bechir KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2386


INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 4]
95100 ARGENTEUIL, représenté par Maître Mohsen JAIDI de la SELEURL JAIDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1627

Monsieur [D] [Y]
[Adresse 4]
95100 ARGENTEUIL, représenté par Maître Mohsen JAIDI de la SELEURL JAIDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1627

Monsieur [B] [Y]
[Adresse 4]
95100 ARGENTEUIL, représenté par Maître Mohsen JAIDI de la SELEURL JAIDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1627




Monsieur [J] [Y]
[Adresse 4]
95100 ARGENTEUIL, représenté par Maître Mohsen JAIDI de la SELEURL JAIDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1627

S.C.I. [F] 
[Adresse 5]
93200 SAINT DENIS, représenté par Maître Mohsen JAIDI de la SELEURL JAIDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1627

Société OMAR
[Adresse 5]
93200 SAINT DENIS, représenté par Maître Mohsen JAIDI de la SELEURL JAIDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1627

Agence BUILDING NEGOCE
[Adresse 6]
93200 SAINT DENIS, représenté par Maître Mohsen JAIDI de la SELEURL JAIDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1627

Société SHAIMA
[Adresse 5]
93200 SAINT DENIS, représenté par Maître Mohsen JAIDI de la SELEURL JAIDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1627


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile, 

Assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


DÉBATS 

Audience publique du 13 Janvier 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 août 2024, la ville de Saint-Denis, représentée par son maire, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Saint-Denis (93200), représenté par son syndic la S.A.R.L. DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

- ordonner la nomination d’un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 5] ; 
- désigner la SELARL AJAssociés prise en la personne de Maître [W] [M], ou tout administrateur au choix du tribunal, en lui confiant tous les pouvoirs du syndic, ceux de l’assemblée générale (à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965) et ceux du conseil syndical, ayant pour missions de : 
o Se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat ; 
o Régler les factures d'entretien courant de la copropriété ; 
o Prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ; 
o Pourvoir à la conservation de l'immeuble et à l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ;
o Faire réaliser un diagnostic technique global de l’immeuble et établir un programme de travaux répondant aux mesures prescrites par l’arrêté municipal n°2023-DHD-A0S017 du 20 avril 2023 ; 
o A cette fin, solliciter toute aide financière directe ou indirecte incluant les subventions auprès de l’Anah aux travaux éligibles, contribuant à faciliter la résorption des problèmes rencontrés, notamment en assurant la solvabilité de la copropriété ; 
o Déposer à l'issue des 6 premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat des copropriétaires, si aucun rapport mentionné à l'article 29-1B n'a été établi au cours de l'année précédente. 

Ce rapport présentera : 
- une analyse de l’état de l’immeuble afin d’assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires ; 
- L’état d’urgence des travaux dans l’immeuble ; 
- Préconisera les mesures à prendre pour assurer la sécurisation de l’immeuble et définir les travaux urgents de conservation de l’immeuble suite à l’arrêté municipal n°2023/DHD/A0S017 du 20 avril 2023 de mise en sécurité (procédure d’urgence) ainsi que les travaux décrits dans le rapport d’expertise du 17 avril 2023 de M. [A] [X] ; 
o Mener toute action de médiation et négociation entre les parties. 
- confier en l’état, à l'administrateur provisoire, tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cessent de plein droit sans indemnité, et les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires et du Conseil syndical, à l'exception de ceux prévu aux a)et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
- rappeler à l'administrateur provisoire qu'il exécute personnellement la mission qui lui est confiée et qu'il peut toutefois lorsque le bon déroulement de la mission le requiert se fait assister par un tiers désigné par le juge sur sa proposition et rétribuée sur sa rémunération; 
- dire que l’administrateur provisoire devra prendre toutes les mesures pour remédier à l’arrêté municipal n°°2023/DHD/A0S017 du 20 avril 2023 de mise en sécurité (procédure d’urgence) ; 
- fixer la durée de la mission de l’administrateur désigné à 24 mois ; 
- dire qu'il sera statué sur les frais conformément à l'article 29-1 B de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 

- fixer le montant de la rémunération de l’administrateur provisoire ainsi désigné ; 
- dire que la rémunération susvisée sera supportée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] aux dépens.

Cette assignation a été dénoncée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bobigny par exploit de commissaire de justice du 2 août 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son syndic la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, a constitué avocat.

La SCI [F], M. [Z] [Y], M. [D] [Y], M. [B] [Y], M. [J] [Y], la société OMAR, la société SHAIMA et l'agence BUILDING NEGOCE, représentés par leur conseil, sont intervenus volontairement à la présente instance.

À l’audience du 6 mai 2025, la SCI [F], M. [Z] [Y], M. [D] [Y], M. [B] [Y], M. [J] [Y], la société OMAR, la société SHAIMA et l'agence BUILDING NEGOCE, représentés par leur conseil, ont sollicité la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité suivante : 

« L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 méconnait-il l’inviolabilité du droit de propriété, sauf exigence évidente de la nécessité publique et sous condition d’une juste et préalable indemnité, protégé par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789, en ce qu’il permet au président du tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire du syndicat, sur demande du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, lui confiant tous les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires ? »

Par jugement du 8 juillet 2025, la présente juridiction a dit n’y avoir lieu à transmission à la Cour de cassation de cette question prioritaire de constitutionnalité, et l’affaire a été renvoyées à l’audience du 23 septembre 2025 pour qu'il soit plaidé sur le fond.

À l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du syndicat des copropriétaires.

À l’audience du 13 janvier 2026, seule a comparu la ville de [Localité 7], représentée par son conseil, qui demande à la présente juridiction le bénéfice de ses conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2025, au terme desquelles elle forme les mêmes demandes que celles qui se trouvaient contenues dans son assignation introductive d’instance.

Pour l'exposé de ses moyens, il sera renvoyé à ces conclusions qu'elle a soutenues oralement à l'audience du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien qu’ayant constitué avocat, et après avoir comparu à plusieurs audiences, et notamment à l’audience du 23 septembre 2025 au cours de laquelle ils avaient été régulièrement avisé de la date de renvoi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Saint-Denis (93200), ainsi que les intervenants volontaires la SCI [F], M. [Z] [Y], M. [D] [Y], M. [B] [Y], M. [J] [Y], la société OMAR, la société SHAIMA et l'agence BUILDING NEGOCE, n’ont pas comparu à l’audience du 13 janvier 2026. Ils ont néanmoins bien été mis en mesure de prendre connaissance des conclusions actualisées de la ville de [Localité 7], celles-ci leur ayant été notifiées par la voie électronique le 28 novembre 2025.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Saint-Denis (93200), ainsi que les intervenants volontaires la SCI [F], M. [Z] [Y], M. [D] [Y], M. [B] [Y], M. [J] [Y], la société OMAR, la société SHAIMA et l'agence BUILDING NEGOCE ayant constitué avocat, la décision sera contradictoire en application de l'article 469 du code de procédure civile, ce malgré leur absence lors de l’audience de plaidoirie du 13 janvier 2026.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées par la voie électronique mais non soutenues oralement

Il convient de rappeler que lorsqu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la procédure est orale conformément à l’article 481-1 3° du code de procédure civile, et la représentation est obligatoire conformément à l’article 760 du code de procédure civile (sauf si la demande la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 10 000 euros, ainsi que le prévoit l’article 761 du code de procédure civile, ce qui n’est pas le cas en l’espèce).

L’article 446-1 du code de procédure civile, propre à la procédure orale, dispose que les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Saint-Denis (93200), ainsi que les intervenants volontaires la SCI [F], M. [Z] [Y], M. [D] [Y], M. [B] [Y], M. [J] [Y], la société OMAR, la société SHAIMA et l'agence BUILDING NEGOCE n’ont pas comparu lors de l’audience de plaidoirie du 13 janvier 2026. Ils n’ont donc pas soutenu à cette occasion les conclusions qu’ils avaient notifiées par la voie électronique, le 31 octobre 2025 pour le syndicat des copropriétaires et le 26 novembre 2024 pour les intervenants volontaires.

L’examen du dossier et des notes d’audiences ne fait pas apparaître, par ailleurs, que les intéressés auraient soutenu oralement ces conclusions, ou des conclusions antérieures, lors de précédentes audiences au cours desquelles ils ont comparu.

Force est donc de constater qu’à défaut d’avoir été soutenues oralement lors de l’audience de plaidoirie du 13 janvier 2026, les conclusions notifiées par la voie électronique le 31 octobre 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Saint-Denis (93200), et le 26 novembre 2024 par la SCI [F], M. [Z] [Y], M. [D] [Y], M. [B] [Y], M. [J] [Y], la société OMAR, la société SHAIMA et l'agence BUILDING NEGOCE, ainsi que toutes conclusions notifiées antérieurement, doivent être déclarées irrecevables.

La présente juridiction ne se trouve donc saisie, dans la présente instance, que de demandes et de moyens émanant de la ville de [Localité 7].

Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (...). Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (... ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l'administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui -ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.

Le risque pesant sur l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble constituent donc les deux conditions alternatives justifiant la désignation d’un administrateur provisoire en application de ce texte.

En l’espèce, l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6] se compose de deux bâtiments d’habitation (l’un sur rue, l’autre sur fond de parcelle), et il comprend 13 lots principaux.

La commune de [Localité 7] verse notamment au soutien de sa demande, s’agissant des éléments les plus récents :

- la fiche de l’immeuble issue du registre des copropriétés, à jour du 13 avril 2023, sur laquelle il est renseigné que le taux d’impayés est de 42,857 % ;

- un courriel du 17 juin 2024 émanant de la société VEOLIA EAU D’ILE DE FRANCE, indiquant que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6] est débiteur à son égard pour un montant de 48.499,61 euros et qu’une assignation en justice à son égard est en cours ;

- le rapport d’expertise du 17 avril 2023 émanant de M. [A] [X], expert désigné par le tribunal administratif de Montreuil, qui conclut à un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens, ce en raison d’un risque de chute de matériaux depuis un conduit en toiture avec impact direct du domaine public (fracturation de l’enduit d’une des souches de cheminée en toiture avec désolidarisation par plaques), d’un risque d’effondrement du plancher haut des caves (force humidité des caves liée à l’état fuyard des réseaux d’assainissements présentant des contre-pentes et à l’obturation totale des soupiraux de la façade arrière), et d’un risque ponctuel de chute de matériaux en parties privatives du lot en R+2 porte droite – le seul lot en étage ayant pu être examiné par l’expert (importantes traces d’infiltrations affectant les revêtements du plafond et des murs). L’expert relève à cet égard que l’ouvrage souffre d’une « carence d’entretien adapté », que les travaux récents qui ont pu être constatés sont « purement esthétiques » et ont « pour seul objet de masquer des fragilités structurelles », que précisément les fragilités structurelles importantes ont pu être constatées, notamment en caves, directement liées à un état fuyard des réseaux, ainsi que l’infestation des bois constructifs aux champignons lignivores.

- un arrêté de mise en sécurité pris le 20 avril 2023 par le maire de la ville de [Localité 7], prescrivant l’exécution de travaux dans un délai de dix jours, à savoir le soutènement par étais du plancher haut des caves en zone est et de la dalle en surcharge du plancher haut de la cave en zone ouest, la fiabilisation des réseaux d’assainissement et de distribution d’eau en caves, la libération des soupiraux installés en pied de façade arrière, la purge des éléments menaçants dans la chambre du logement au 2ème étage porte droite du bâtiment sur rue, et dans un délai de
 quinze jours, à savoir la purge du conduit de cheminée menaçant en toiture, et ‘entretien et la reprise du chéneau collectant les eaux pluviales du pan sur rue de la toiture et la suppression des végétaux en façade.

- un courriel du 18 juin 2024 émanant de la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, désignée syndic lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2023, dans lequel celle-ci indique ne pas pouvoir garantir que le syndicat des copropriétaires exécutera les travaux prescrits, en raison de « trop d’impayés » et d’« un manque de volonté de beaucoup de copropriétaires pour la réalisation de ces travaux ».

L’examen de ces pièces démontrent la gravité des atteintes au bâti de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6], s’agissant notamment de la fracturation de l’enduit d’une des souches de cheminée en toiture, de l’état du plancher haut des caves, et d’infiltrations en étage, qui représentent des risques de chutes de matériaux sur le domaine public et dans les parties privatives, et de risques d’effondrement du plancher haut des caves. La nécessité impérieuse de pourvoir à la conservation de cet immeuble se trouve donc rapportée.

Or presque trois années se sont écoulées depuis l’arrêté d’urgence de mise en sécurité pris le 20 avril 2023 par le maire de [Localité 7], sans qu’il ne soit établi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6], comparant dans la présente instance, aurait entrepris les travaux préconisés par l’expert.

Il doit en être conclu que le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.

S’agissant de la situation financière de la copropriété, si les éléments produits ne permettent pas à la présente juridiction d’en avoir une connaissance complète et précise, ils permettent néanmoins d’établir l’existence d’impayés importants laissant craindre que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires ne se trouve gravement compromis. Il sera rappelé, en tout état de cause, que les conditions posées par l’article 29-1 susvisé pour la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat, à savoir un équilibre financier gravement compromis ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, constituent des conditions alternatives, et non cumulatives.

Il se trouve ainsi suffisamment établi, au terme des développements qui précèdent, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6] n'est pas en mesure de pourvoir à la conservation du bâtiment composant la copropriété. Il convient en conséquence de désigner un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires dans les termes précisés au dispositif ci-dessous - le surplus des demandes formées par la ville de [Localité 7] à cet égard étant rejeté.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, et compte-tenu de l’objet de l’instance, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

L'équité commande de rejeter la demande d'indemnité formulée par la ville de [Localité 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,


Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;


Déclare irrecevables les conclusions notifiées par la voie électronique le 31 octobre 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Saint-Denis (93200), le 26 novembre 2024 par la SCI [F], M. [Z] [Y], M. [D] [Y], M. [B] [Y], M. [J] [Y], la société OMAR, la société SHAIMA et l'agence BUILDING NEGOCE, ainsi que toutes conclusions notifiées antérieurement par l’une ou l’autre de ces parties, et non soutenues oralement ;

Désigne la SELARL [I] [H] – [S], prise en la personne de Maître [K] [I] [H], en qualité d'administrateur provisoire de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de ladite copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et procéder à la clôture des opérations de liquidation ;

Confie audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée d’un an à compter de la date du jugement ;

Dit que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu'il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;

Dit que conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015, le présent jugement sera porté à la connaissance des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de ce jour par les soins de l'administrateur provisoire et cette communication reproduira le texte du 7° de l'article 481-1 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la ville de [Localité 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Rappelle que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 24 Mars 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES