Tribunal judiciaire d'Aurillac, Contentieux Proximité, 19 mars 2026, n° 23/00021

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX
D’[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]





N° RG 23/00021 - N° Portalis DBW7-W-B7H-B6Q5


Minute : 26-003



JUGEMENT

DU 19/03/2026 


[M] [R] [N] épouse [J]
[I] [X] [Z] [D]
[P] [L] [D]
[K] [J]

C/

G.A.E.C. [G]
[U] [G]
[Y] [G]






Le 

Notification aux parties

1 copie exécutoire et 
1 expédition délivrée à 


1 expédition délivrée à


JUGEMENT





prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’AURILLAC, le 19 mars 2026 ;

Nom des juges devant qui l'affaire a été débattue à l’audience publique du 22 janvier 2026, l’affaire ayant été mise en délibéré au 19 mars 2026 :

PRESIDENTE : Mme Adeline JEAUNEAU, 
ASSESSEURS BAILLEURS: MM. Michel DE LA ROCQUE DE SEVERAC et Edouard DEBONNAFOS
ASSESSEURS PRENEURS: MM. [E] [W] et [A] [F]
▸ La formation du Tribunal est complète : délibéré à la majorité des voix (Article L. 492-6 du code rural et de la pêche maritime),
GREFFIER : Mme Agnès VANTAL


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEURS :

Madame [M] [R] [N] épouse [J]
née le 03 Janvier 1944 à [Localité 3] (15)
demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

Madame [I] [X] [Z] [D]
née le 27 Août 1974 à [Localité 5] (94)
demeurant [Adresse 3] [Localité 6]

Monsieur [P] [L] [D]
né le 10 Mars 1977 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 4]

Monsieur [K] [J]
né le 19 Avril 1972 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 5] 
[Localité 9]

représentés par Maître Ophélie MONNIER de la SCP MOINS & Associés, avocats au barreau d’AURILLAC


ET :


DEFENDEURS :


G.A.E.C. [G] [Localité 10] et Fils
dont le siège social est [Adresse 6]
[Localité 4]
représenté par son gérant M. [T] [G], assisté de Maître Pierre-André PEDAILLE de la SELARL PEDAILLE, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [U] [G]
demeurant [Adresse 7]
non comparante

Monsieur [Y] [G]
demeurant [Adresse 8] [Localité 11] [Adresse 9] [Localité 12] [Adresse 2]
non comparant



EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé daté du 1er mars 1993, Mme [M] [N], épouse [J], M [B] [N], Mme [O] [N], épouse [D] et Mme [S] [C], épouse [V], aux droits desquels sont depuis venus M [K] [J], Mme [I] [D] et M [P] [D], ont consenti à effet du 25 mars 1993 à « M et Mme [G] [Y] » un bail rural sur une propriété agricole située au lieudit « [Adresse 2] » sur la commune de [Localité 13] d’une contenance de 42 hectares à laquelle était attaché un « cheptel ».

Par acte authentique du 1er août 2018, Mme [M] [N], épouse [J], Mme [I] [D] et M [P] [D], ont vendu à M [Q] [H] et Mme [YZ] [YT], épouse [H] une partie des biens loués.

Par ordonnance de référé du 8 octobre 2020 rendue par défaut et signifiée le 26 novembre 2020, la présidente du tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC a notamment :
- ordonné l’expulsion sous astreinte de M [Y] et Mme [U] [G] des parcelles situées au lieudit « [Adresse 2] » sur la commune de [Localité 14] appartenant aux époux [H] aux motifs de l’absence de contestation de congés pour reprise qui leur avaient été délivrés les 26 avril 2017 et 12 février 2018 ;
- rejeté la demande d’expulsion formée par Mme [M] [N], épouse [J], Mme [I] [D] et M [P] [D] à l’endroit des parcelles situées au lieudit « [Adresse 2] » sur la commune de [Localité 14] continuant de leur appartenir, faute de preuve de l’absence de droit ou titre des défendeurs à s’y maintenir ;
- ordonné une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties en vue d’établir le compte de sortie de ferme.

L’expert a déposé son rapport le 20 septembre 2021.

Par jugement réputé contradictoire du 20 octobre 2022, notifié par le greffe, le tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC a notamment :
- constaté que le GAEC [G], pris en la personne de ses associés, Mme [U] [G] et MM [QD] et [T] [G], était sans droit ni titre à se prévaloir d’un bail rural sur les parcelles situées au lieudit « [Adresse 2] » sur la commune de [Localité 14] appartenant aux époux [H], aux motifs que le bail de 1993 a été conclu avec les époux [G], non avec l’EARL [G] ayant depuis pris la forme de GAEC et que la preuve n’était pas rapportée que le bailleur ait consenti à l’apport du droit au bail au GAEC, qui bénéficiait d’une simple mise à disposition ;
- ordonné l’expulsion de Mme [U] [G], dont les motifs précisaient qu’elle était sans droit ni titre à se maintenir sur la propriété en raison de l’absence de contestation de congés pour reprise délivrés les 26 avril 2017 et 12 février 2018, et du GAEC [G] des parcelles situées au [Adresse 10] » sur la commune de [Localité 14] appartenant aux époux [H] ;
- débouté Mme [M] [N], épouse [J], Mme [I] [D] et M [P] [D] de leur demande d’expulsion de Mme [U] [G] et du GAEC [G], des parcelles situées au lieudit « [Adresse 2] » sur la commune de [Localité 14] continuant de leur appartenir aux motifs qu’aucun congé, ni sur fondement du statut du fermage, ni en vertu de l’article 1775 du code civil, n’avait été délivré de sorte que le bail s’était trouvé renouvelé au 25 mars 2020.

Par décision du 10 janvier 2025, le juge de l’exécution d’[Localité 1], saisi d’une contestation des mesures d’exécution diligentées par les époux [H] sur le fondement du jugement du 20 octobre 2022 a rejeté les demandes formées par le GAEC [G] aux motifs, qu’ayant été régulièrement notifié, ce dernier jugement était bel et bien revêtu de la force exécutoire. Le GAEC [G] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 3 février 2025.

Par actes de commissaire de justice du 23 décembre 2022, Mme [M] [N], épouse [J], Mme [I] [D] et M [P] [D] ont fait délivrer à Mme [U] [G] et au GAEC [G] un congé sur le fondement des articles 1763 et suivant du code civil à effet du 30 juin 2023.

Par requête reçue au greffe le 25 octobre 2023, Mme [M] [N], épouse [J] M [K] [J], Mme [I] [D] et M [P] [D] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC aux fins de voir ordonner l’expulsion de M [Y] [G], Mme [U] [G] et le GAEC [G], pris en la personne de ses associés, Mme [U] [G] et MM [QD] et [T] [G], des parcelles cadastrées C n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], situées au lieudit « [Adresse 2] » sur la commune de SAINT-CIRGUES-DE-MALBERT continuant de leur appartenir, et d’obtenir paiement de sommes au titre :
- de fermages impayés ;
- de restitution en valeur du cheptel loué ;
- d’indemnité d’occupation ;
- de réparation de leurs préjudices.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général n°23/21.

Par actes de commissaire de justice du 29 janvier 2024, Mme [M] [N], épouse [J], M [K] [J], Mme [I] [D] et M [P] [D] (ci-après « les consorts [J] [D] ») ont fait assigner M [Y] [G], Mme [U] [G] et le GAEC [G], pris en la personne de ses associés, Mme [U] [G] et MM [QD] et [T] [G], devant le tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC aux mêmes fins. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général n°24/04.

Les deux affaires ont été jointes sous le numéro de répertoire général n°23/21 par mention au dossier du 15 février 2024.

Aucune conciliation n’ayant pu intervenir à l’audience du 29 août 2024, l’affaire a été retenue, après plusieurs renvois pour mise en état, à l’audience du 22 janvier 2026.

A cette audience, les consorts [J] [D] représenté par leur conseil ont sollicité du tribunal qu’il :
- valide le congé délivré le 23 décembre 2022 ou subsidiairement prononce la résiliation du bail à ferme daté du 1er mars 1993 ;
- ordonne l’expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir de M [Y] [G], Mme [U] [G] et du GAEC [G] des parcelles cadastrées C n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], situées au [Adresse 10] » sur la commune de [Localité 14] continuant de leur appartenir ;
- condamne les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
* une indemnité 400 euros par an jusqu’à libération effective des lieux ;
* 6096,65 euros au titre de fermages dus pour la période du 25 mars 2019 au 25 mars 2020 ;
* 26.316 euros au titre du cheptel vif et mort non restitué ;
* 8.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
* 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Vu les conclusions des consorts [J] [D] déposées à l’audience du 22 janvier 2026 et signifiées le 8 novembre 2025 à M [Y] [G] et Mme [U] [G].

M [Y] [G] et Mme [U] [G], valablement convoqués par acte de commissaire de justice signifié le 8 novembre 2025, ne se sont pas présentés, ni fait représenter.

Le GAEC [G], comparant en la personne de son co-gérant [T] [G] et assisté par son conseil a sollicité du tribunal qu’il :
- prononce la nullité du congé délivré le 23 décembre 2022 ;
- rejette l’ensemble des demandes des consorts [J] [D] ;
- condamne ces derniers au paiement de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outres les dépens.

Vu les conclusions n° 2 du GAEC [G] déposées à l’audience du 22 janvier 2026.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 19 mars 2026.


MOTIFS

Sur la validité du congé délivré le 23 décembre 2022

En application de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire.
A peine de nullité, le congé doit :
- mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur (…) ;
- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54 du même code, rappelant la faculté pour le preneur de contester les motifs invoqués devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.
En vertu de l’article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2010 applicable à la cause, après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l'autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d'une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3. La nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l'arrêté en vigueur à cette date.
La dérogation prévue au premier alinéa ne s'applique pas aux parcelles ayant fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans.
Selon l’arrêté n° 2016-1152 pris le 11 octobre 2016 par le préfet du Cantal applicable à la cause, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole, pour lesquelles une dérogation partielle au statut du fermage est accordée sont les suivantes :
— 1,5 hectares pour les terres, prés et pâtures,
— 0,40 hectare pour les cultures fruitières et vignes,
— 0,30 hectare pour les cultures maraîchères, horticoles et pépinières.
Aux termes d’une jurisprudence désormais bien établie, l'indivisibilité du bail cessant à son expiration, dès lors que le bail renouvelé est un nouveau bail, la nature et la superficie des parcelles susceptibles d'échapper aux dispositions d'ordre public relatives au statut du fermage doivent être appréciées au jour où le bail a été renouvelé (Cass. 3e civ., n° 07-17.959, Bull. 2008, III, n°142). Il en résulte que le régime dérogatoire des baux de petites parcelles ne s'applique pas au bail renouvelé si la division des parcelles, qui a eu pour effet de faire naître une pluralité de bailleurs, a eu lieu moins de neuf ans avant ce renouvellement (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-18.861).
En l’espèce, les demandeurs font valoir qu’ils ont valablement donné congé à effet du 30 juin 2023 par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2022 visant les articles 1763 et suivant du code civil, car, à la date du dernier renouvellement du bail, le 25 mars 2020, la superficie louée par eux, se trouvait réduite par l’effet de la vente préalablement intervenue, le 1er août 2018, au profit des époux [H], au mieux, à 49 a 52 ca, soit une superficie inférieure à celle permettant localement l’applicabilité dérogatoire du régime des petites parcelles.
Cet argumentaire est cependant directement contraire à l’interprétation que retient la Cour de cassation de l’alinéa 2 de l’article L 411-3 du code rural, qui, introduit par la loi du 27 juillet 2010 dans un objectif de stabilité du preneur sur le fonds qu’il met en valeur, prévoit que le régime dérogatoire des baux de petites parcelles ne s'applique pas au bail renouvelé si la division des parcelles, laquelle ne se réduit pas, contrairement à ce que soutiennent les consorts [J] [D], à une division parcellaire des terres, mais recouvre l’hypothèse du morcellement des terres affermées entre une pluralité de propriétaires bailleurs, a eu lieu moins de neuf ans avant ce renouvellement.
Dès lors qu’il est constant que la division pertinente, résultant de la vente de l’essentiel du fonds initialement loué aux époux [H], est intervenue, le 1er août 2018, soit moins de neuf ans avant le dernier renouvellement, le 25 mars 2020, du bail initialement consenti à effet du 25 mars 1993, les bailleurs ne pouvaient, ainsi que le fait valoir le GAEC [G], se prévaloir des dérogations admises au statut du fermage à l’endroit des petites parcelles avant la prochaine échéance du bail, au 24 mars 2029.
Par conséquent, le congé délivré à effet du 30 juin 2023 sans aucune référence au statut du fermage ne peut être que nul et de nul effet.
Sa nullité sera prononcée, sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens de nullité soulevés sans hiérarchisation par le GAEC [G], tirés de ce que le congé n’aurait pas été délivré au siège social du GAEC [G], qui aurait seul la qualité de preneur, et de ce qu’il viserait une partie essentielle, comprenant des bâtiments d’exploitation, de l’exploitation de ce dernier.

Sur la demande en paiement de fermage formée par les consorts [J] [D]
Les consorts [J] [D], qui supportent la charge de la preuve, seront déboutés de leur demande, formée à l’audience du 22 janvier 2026, en paiement de 6096,65 euros au titre de fermages dus pour la période du 25 mars 2019 au 25 mars 2020, au soutien de laquelle n’est produit aucune mise en demeure ni décompte de créance.

Sur la demande en réparation à hauteur de 8.000 euros à raison du maintien dans les lieux sans entretien formée par les consorts [J] [D]
Les consorts [J] [D] seront déboutés de leur demande en réparation à hauteur du 8.000 euros, dont ils ont expliqué à l’audience qu’elle était fondée sur le défaut d’entretien des lieux objets du bail litigieux, les clichés non datés produits au soutien de cette demande étant insuffisant à faire la preuve, qui leur incombe, d’un manquement ou d’un préjudice imputable aux preneurs.

Sur la demande subsidiaire en résiliation formée à l’écrit par les consorts [J] [D]
Aux termes d’ajouts apportés, ainsi que le souligne le GAEC [G], par rapport à leurs actes introductifs d’instance, les consorts [J] [D] ont formé, au visa de l’article L 411-33 du code rural et de la pêche maritime, qui ne concerne que la résiliation à l’initiative du preneur, une demande subsidiaire en résiliation du bail étayée par la circonstance que les époux [G] auraient tous deux fait valoir leurs droits à la retraite.
Dès lors cependant que cette demande n’a pas été débattue à l’audience, la réouverture des débats à l’audience du 7 juin 2026, 9h30, sera ordonnée en application des articles 12, 14 et 444 du code de procédure civile, afin de permettre ce débat et mettre le tribunal paritaire en position de délibérer en sa formation collégiale.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement mixte réputé contradictoire : 

Au fond et en premier ressort ;

PRONONCE la nullité du congé délivré le 23 décembre 2022 à Mme [U] [G] et au GAEC [G] à effet du 30 juin 2023 ;

DEBOUTE Mme [M] [N], épouse [J] M [K] [J], Mme [I] [D] et M [P] [D] de leur demande en paiement à hauteur de 6096,65 euros au titre de fermages dus pour la période du 25 mars 2019 au 25 mars 2020 ;

DEBOUTE Mme [M] [N], épouse [J] M [K] [J], Mme [I] [D] et M [P] [D] de leur demande en réparation à hauteur de 8.000 euros ;

Avant dire droit

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 11 juin 2026 à 9h30, la présente décision valant convocation de l’ensemble des parties, afin de permettre un débat contradictoire sur la demande subsidiaire en résiliation du bail formée au dispositif de leurs conclusions déposées à l’audience du 22 janvier 2026  et signifiées le 8 novembre 2025 à M [Y] [G] et Mme [U] [G].

RAPPELLE que tout nouveau jeu de conclusions et pièces devront être signifiées en temps utile aux parties non assistées ;

RESERVE le surplus des demandes et les dépens.

La Greffière, La Présidente,



A. VANTAL A. JEAUNEAU