Cour d'appel de Versailles, Chambre commerciale 3-2, 24 mars 2026, n° 25/01810

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



Chambre commerciale 3-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 24 MARS 2026



N° RG 25/01810 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XCYZ



AFFAIRE :



S.A.S. FRANCE BKR





C/

Société ALLIANZ PIERRE







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Février 2025 par le TJ de [Localité 1]

N° Chambre : 03



N° RG : 22/00293



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Gabriel DE FROISSARD DE [Localité 2] 



Me Franck LAFON





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANT :



S.A.S. FRANCE BKR

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social



Représentant : Me Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA de l'AARPI JUNON AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 372 

Plaidant : Me Virginie o. DELANNOY de l'AARPI PREMIERE LIGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0513 - 



****************

INTIMEE :



Société ALLIANZ PIERRE

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social



Représentant : Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20250134

Plaidant : Me Tiphaine DE PEYRONNET de la SELARL PEYRONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R045 -



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Janvier 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique MULLER, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Mme Véronique MULLER, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Le 29 décembre 1989, la société Allianz Pierre (société Allianz) venant aux droits de la société Monceau Immovalor 2, a donné à bail à la société France Quick, désormais dénommée France BKR, divers locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5].



Le bail prévoit comme destination contractuelle : « Restaurant sous toutes ses formes avec vente à emporter et débit de boissons ne nécessitant pas de licence IV ».



Le 3 novembre 2017, le bail a été renouvelé entre les parties pour une durée ferme de neuf années prenant effet le 1er janvier 2017, moyennant un loyer annuel de 220 000 euros hors charges hors taxes, payable trimestriellement d'avance et indexé annuellement à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de la variation de l'indice des loyers commerciaux. 



A compter du 1er avril 2020, la société France BKR a cessé de régler ses loyers et charges.



Le 7 octobre 2021, la société Allianz lui a fait signifier une sommation de payer la somme de 24 645,31 euros.



Le 17 janvier 2022, la société Allianz a assigné la société France BKR devant le tribunal judiciaire de Versailles afin d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 25 743,94 euros correspondant au montant des loyers et accessoires arrêtés à la date du 22 novembre 2021, outre des frais et pénalités.



Le 6 février 2025, par jugement contradictoire, le tribunal judiciaire a :

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir présentée par la société Allianz aux fins de faire juger prescrite la demande de remboursement de la reddition de charges de l'année 2015 ;

- condamné la société France BKR à payer à la société Allianz les sommes de :

* 49 690, 47 euros TTC correspondant au montant des loyers et accessoires arrêtés au 3 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2021 sur la somme de 24 645, 31 euros, à compter du 10 janvier 2022 sur la somme de 1 098, 63 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

* 600 euros au titre de la clause pénale prévue à l'article 9 du bail ;

- débouté la société France BKR de l'ensemble de ses prétentions ;

- condamné la société France BKR aux dépens ;

- condamné la société France BKR à payer à la société Allianz une somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en ce compris le coût de la sommation de payer du 7 octobre 2021 ;

- rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.



Le 18 mars 2025, la société France BKR a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.



Par dernières conclusions du 5 novembre 2025, la société France BKR demande à la cour de :

- réformer le jugement du 6 février 2025 en toutes ses dispositions, 

En conséquence, statuant à nouveau,

- juger que la société Allianz manque de manière réitérée aux obligations lui incombant au titre des charges (faute d'un inventaire détaillé ou de liste précise de charges, impôts et taxes dans le bail ; faute de l'imputation des postes de charges, impôts et taxes pourtant non expressément prévus aux termes du bail ; pour avoir adressé tardivement les régularisations annuelles de charges ; faute de transmission des justificatifs lui permettant de s'assurer du principe de transfert de charges, du calcul et de la quote-part au regard des lots loués) ;

- condamner la société Allianz à :

* l'annulation des provisions de charges réglées depuis la prise d'effet du bail, soit la somme de 66 096 euros TTC, à parfaire ;

* l'annulation des redditions de charges réglées depuis la prise d'effet du bail, soit la somme de 8 266,40 euros TTC ;

* au remboursement consécutif des provisions et redditions de charges depuis la prise d'effet du bail, soit la somme de 74 362, 40 euros TTC à parfaire et a minima de la somme de 25 504, 42 TTC correspondant à la prime d'assurance du bailleur, aux charges « CHNR » et aux honoraires de gestion ; 

En tout état de cause,

- rejeter l'ensemble des demandes de la société Allianz ;

- condamner la société Allianz à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société Allianz aux entiers dépens de l'instance. 



Par dernières conclusions du 16 septembre 2025, la société Allianz demande à la cour de :



- confirmer le jugement du 6 février 2025 en ce qu'il a : 

- condamné la société France BKR à lui payer la somme de 49 690,47 euros TTC correspondant au montant des loyers et accessoires arrêtés à la date du 3 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2021 sur la somme de 24 645,31 euros, à compter du 10 janvier 2022 sur la somme de 1 098,63 euros et à compter du jugement pour le surplus ; 

- débouté la société France BKR de l'ensemble de ses prétentions ; 

- condamné la société France BKR aux dépens ; 

- condamné la société France BKR à lui payer une somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ; 

- réformer le jugement du 6 février 2025 en ce qu'il a condamné la société France BKR à lui payer la somme de 600 euros au titre de la clause pénale stipulée par l'article 9 du bail ; 

Et statuant à nouveau, 

- condamner la société France BKR à lui payer la somme de 2 464,53 euros au titre de la clause pénale stipulée par l'article 9 du bail ; 

En tout état de cause, 

- débouter la société France BKR de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamner la société France BKR à lui verser la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société France BKR aux entiers dépens et autoriser M. Lafon à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 novembre 2025. 



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées. 



MOTIFS



La cour rappelle en premier lieu que le tribunal a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société Allianz Pierre quant à la prescription d'une demande de remboursement de charges pour l'année 2015. La société Allianz Pierre n'a pas formé d'appel incident de ce chef, de sorte que la cour ne peut que le confirmer.



1 ' sur la demande en paiement des loyers arriérés



Bien qu'elle sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, la société France BKR indique dans le corps de ses conclusions qu'elle ne conteste plus devoir le paiement des loyers arriérés à hauteur de 49 690,47 euros, son appel portant uniquement sur les intérêts y afférent et la clause pénale, ainsi que sur le rejet en première instance de ses demandes en annulation de provisions et de redditions de charges.



La société Allianz sollicite pour sa part la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société France BKR au paiement de la somme de 49 690,47 euros au titre des loyers et accessoires arrêtés au 3 octobre 2024.



Réponse de la cour



Il résulte de l'article 954 du code de procédure civile que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.



Dès lors que la société France BKR n'invoque aucun moyen à l'appui de sa demande d'infirmation du jugement sur la condamnation au paiement des loyers arriérés, et qu'elle admet même ne plus contester cette condamnation, la cour ne peut que confirmer le jugement de ce chef. 


' sur la demande au titre de la clause pénale et des intérêts de retard




La société Allianz sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité la condamnation au titre de la clause pénale à la somme de 600 euros. Elle sollicite paiement de la somme de 2 464,53 euros correspondant à 10% du montant des loyers dus à la date de la sommation de payer (le 7 octobre 2021). Elle critique le jugement qui a réduit le montant de cette clause pénale, indiquant que la situation financière de la société France BKR était largement bénéficiaire en 2021.



La société France BKR sollicite l'infirmation du jugement sur ce point et la suppression de la clause pénale, à défaut sa réduction à un euro, au motif de son caractère manifestement excessif en raison des circonstances exceptionnelles dues à l'épidémie de Covid 19. Elle sollicite également, pour le même motif, l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'intérêts de retard.



Réponse de la cour 



Il résulte de l'article 1231-5 du code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



Il résulte de l'article 9 du bail que : « à défaut de paiement des loyers et accessoires à leur échéance (') 8 jours après l'envoi au preneur d'une lettre recommandée avec avis de réception valant mise en demeure ('), le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10%, et ce indépendamment de tous actes ou exploits d'huissiers, frais de procédure, de même que de tous intérêts dus dans les termes de la loi ('). »



La société Allianz justifie de la sommation de payer adressée à la société France BKR le 7 octobre 2021 pour un montant de 24 645,31 euros qui n'a pas été réglé dans les 8 jours, de sorte qu'elle était fondée à solliciter paiement d'une somme de 2 464,53 euros au titre de la clause pénale. 



Toutefois, au regard des circonstances particulières de l'année 2021, notamment un troisième confinement sur la période d'avril à mai 2021, puis l'institution d'un pass sanitaire impactant nécessairement l'activité de la société France BKR, le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que la clause pénale était manifestement excessive, celle-ci ne pouvant toutefois être réduite à 1 euro comme sollicité par le locataire. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a réduit la clause pénale à la somme de 600 euros, et en ce qu'il a condamné la société France BKR au paiement de cette somme.



Il n'y a pas lieu à suppression des intérêts au taux légal qui sont dus du simple fait du retard de paiement des loyers. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société France BKR au paiement de ces intérêts.




- Sur la demande d'annulation et de remboursement des provisions et redditions de charges, 




La société France BKR sollicite l'annulation des provisions et redditions de charges au motif, d'une part qu'il n'existe pas, dans le bail, d'inventaire ou de liste précise des charges, l'article 6 du bail étant trop imprécis et ne prévoyant pas de clé de répartition entre les parties, d'autre part que le bailleur lui facture des postes de charges qui ne sont pas prévus à cet article 6, s'agissant notamment de la prime d'assurance du bailleur, du poste CHNR et des honoraires de gestion. Elle invoque également la tardiveté des redditions annuelles de charges, faisant état d'un manquement réitéré du bailleur à son obligation à ce titre, reprochant au tribunal de ne pas l'avoir sanctionné de ce fait alors même que les redditions sont toutes créditrices, ce qui permet au bailleur de faire fructifier sa trésorerie à son détriment. Elle soutient enfin que les documents transmis par le bailleur pour justifier du principe et du calcul des charges sont insuffisants et ne permettent pas de procéder à un calcul des sommes dues. Elle soutient également que le bailleur lui transfère l'intégralité des charges, y compris pour des lots qui ne sont pas dans l'assiette du bail. Elle sollicite dès lors la restitution des sommes réglées pour les années 2017 à 2024 au titre des provisions sur charges, soit une somme globale de 66 096 euros, outre une somme de 8 266,40 euros au titre des redditions de charge pour les années 2015 à 2018, soit une somme totale de 74 362,40 euros. 



La société Allianz s'oppose aux demandes d'annulation des charges et de restitution des sommes versées. Elle fait tout d'abord valoir que la société France BKR n'a jamais contesté devoir le paiement des charges jusqu'à l'introduction de la demande en paiement des loyers. Elle soutient ensuite, en premier lieu que, conformément à l'article L. 145-40-2 du code de commerce, l'article 6 du bail prévoit bien une liste précise des charges imputées au locataire. Elle fait ensuite valoir qu'elle n'a facturé que les charges figurant dans la liste de l'article 6, soutenant que la clé de répartition est une question sans objet dès lors qu'elle s'est conformée aux dispositions du bail et que les relevés individuels de dépenses prévoient la quote-part de la société France BKR, ajoutant qu'elle a communiqué le détail des clés de répartition. Elle ne conteste pas la tardiveté des régularisations de charge, faisant toutefois valoir que les régularisations portent sur de faibles montants et que cette tardiveté ne peut justifier la demande de remboursement des provisions réglées, ajoutant qu'il n'est justifié d'aucun préjudice de la société France BKR. Elle fait enfin valoir qu'elle a communiqué tous les documents utiles pour justifier des charges et redditions, à l'exception de la reddition des charges 2023 qui est en cours du fait que les comptes de copropriété ont fait l'objet d'une clôture récente par l'assemblée générale. 



Réponse de la cour



3-1- Sur l'existence d'une liste précise de charges

Il résulte de l'article L. 145-40 du code de commerce que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. (') Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. ('). 

En l'espèce, l'article 6 du bail est ainsi rédigé : 

Article 6.1 : « impôts et taxes : le preneur remboursera au bailleur sa quote-part afférente aux lieux loués, de tous impôts, y compris la taxe sur les ordures ménagères et la taxe foncière, de même que tous autres impôts et taxes qui seraient ultérieurement créés et susceptibles d'incomber au bailleur en sa qualité de propriétaire des locaux donnés à bail, le tout de telle sorte que le loyer soit perçu net de tous impôts et taxes, à la seule exception de l'impôt sur le revenu de la location ».

Article 6.2 : « De façon déterminante et de rigueur entre les parties, le preneur devra acquitter au bailleur la quote-part de charges relative aux locaux loués de l'ensemble des prestations communes, assurances, impôt foncier, taxes locatives, fournitures individuelles, dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l'entretien, aux réparations de l'ensemble immobilier et notamment tous frais concernant l'entretien des ascenseurs, chauffage, cours et jardins, ainsi que tous aménagements, mobilier, matériel d'exploitation des parties communes, de rembourser même la quote-part des salaires et toutes charges concernant tout le personnel affecté à l'immeuble, tels que gardiens, personnel de nettoyage, d'administration, ainsi que les avances de trésorerie appelées par le syndic, les honoraires de gestionnaire de l'immeuble (à la seule exception des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers des locaux) etc' le tout de telle sorte que le loyer ci-après stipulé soit net de toutes charges pour le bailleur. Un budget prévisionnel des charges et taxes (avec indication de la répartition entre le bailleur et le preneur) figure en annexe du présent bail (') ».

Article 6.3 : « A titre indicatif, pour les locaux objet dudit bail : la provision pour charges est fixée pour l'année 2017 à la somme de 3 958 euros HT/ an, soit 4 749,60 euros TTC/an. La provision pour taxes foncières est fixée pour l'année 2017 à la somme de 8 987 euros HT/ans, soit 10 784,40 euros TTC par an ('). »

Le budget prévisionnel annexé au bail complète l'article 6.2 précité, et comprend, contrairement à ce qui est soutenu, une liste précise et limitative des charges incombant au preneur, et notamment : « charges syndic bâtiment B, charges syndic bâtiment C, charges générales dont CHNR Habitation, assurance copropriété, appels de fonds syndic, EDF(') », avec indication d'un budget global de charges de 60 610 euros HT pour l'année 2017 pour l'immeuble, soit un budget de 30,29 euros HT par an et par mètre carré. Cette liste précise est ainsi conforme aux dispositions précitées.

S'agissant de la clé de répartition entre les différents locataires, il est exact qu'en contradiction avec l'article L. 145-40 précité, elle n'est pas mentionnée au bail.

Le bailleur a toutefois produit aux débats cette clé de répartition (pièce 29) qui n'est pas discutée par la société France BKR. Il ne peut dès lors être retenu que la tardiveté dans la remise de cette clé.

3-2 - Sur l'imputation de postes de charges, impôts et taxes non prévus par le bail

La société France BKR soutient que le bailleur lui facture des postes de charges qui ne sont pas prévus dans la liste des charges, et notamment la prime d'assurance, le poste CHNR et des honoraires de gestion. 


Sur la prime d'assurance du bailleur


La société France BKR soutient que l'article IV des conditions générales du bail, relatif aux assurances, ne permet que la facturation d'une surprime qui n'existe pas. 

L'article IV.4 des conditions générales du bail porte uniquement sur les éventuelles surprimes qui seraient appliquées au bailleur en raison de l'activité exercée par le preneur. Il n'est pas contesté qu'il n'existe pas de surprime de sorte que cette disposition est sans objet. En tout état de cause, elle n'a donné lieu à aucune facturation.

S'agissant des assurances, la liste des charges imputables au preneur énonce que ce dernier est redevable d'une quote-part de l'assurance de la copropriété (4 750 euros en 2017), outre une quote-part de la prime d'assurance du bailleur (525 euros en 2017).

Contrairement à ce qui est soutenu, la prime d'assurance du bailleur est bien comprise dans la liste des charges imputables au preneur (annexe du bail), de sorte qu'il n'existe aucune irrégularité sur ce point. 


Sur le poste « [Adresse 5] »


La société France BKR soutient que le poste de charges « [Adresse 5] » n'est pas mentionné dans la liste du bail, mais qu'il est pourtant facturé à plusieurs reprises, tantôt aux charges générales, tantôt aux charges du bâtiment, tantôt sous d'autres vocables. Elle fait valoir que ce poste représente une somme globale de 6 288,37 euros sur la période de 2017 à 2024, ajoutant qu'elle n'occupe aucun local d'habitation de sorte qu'elle n'en est pas redevable. 

Le bailleur indique que ce poste correspond aux Charges Non Récupérables (CHNR) sur les locataires Habitation, de sorte qu'il concerne uniquement les locaux commerciaux. 

Contrairement à ce que soutient la société France BKR, le poste « CHNR Habitation » est bien mentionné (selon plusieurs items en fonction des différents bâtiments), dans la liste des charges imputables au preneur (annexe du bail), de sorte qu'il n'existe pas d'irrégularité sur ce point, les sommes réclamées sur ce poste étant bien dues.


Sur les honoraires de gestion


La société France BKR soutient que le bailleur lui facture des honoraires de gestion de loyer, ce qui est interdit par l'article R.145-35 du code de commerce. Elle fait valoir que le libellé « honoraires de gestion », tel que mentionné au bail est trop imprécis, et qu'il n'est pas démontré s'il s'agisse d'honoraires de gestion technique, seuls autorisés. Elle précise que ces honoraires de gestion représentent une somme globale de 14 592,91 euros sur la période de 2017 à 2024.

Le bailleur soutient que les honoraires correspondent à des missions de gestion technique de l'immeuble (qu'elle intitule également : « gestion de l'immeuble ») confiées aux sociétés CBMS et Cushman et Wakefield, ajoutant qu'elle a toujours assuré personnellement la gestion des loyers, ce qui n'a donc donné lieu à aucune facturation irrégulière. 

Réponse de la cour

Il résulte de l'article R.145-35 du code de commerce que ne peuvent être imputés au locataire : (') 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.

En l'espèce, l'article 6.2 du bail indique que le preneur doit régler au bailleur : « les honoraires de gestionnaire de l'immeuble (à la seule exception des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers des locaux) ».

Les factures de la société CBMS correspondent bien à des prestations de pilotage et coordination d'exploitation qui constituent dès lors des prestations techniques dont la charge peut être répercutée sur le locataire. Il n'existe donc aucune irrégularité à ce titre, les sommes réclamées à ce titre étant dues.

3-3 - Sur la communication tardive des régularisations annuelles de charges



La société France BKR rappelle qu'une régularisation de charges tardive, même si elle est exacte, est considérée comme déloyale et constitutive d'une faute du bailleur l'exposant au paiement de dommages-intérêts. Elle fait valoir que les régularisations de charge ne lui ont été transmises qu'avec 3 années de retard, certaines en cours d'instance. Elle observe que le bailleur a retenu le montant des restitutions créditrices (années 2019 à 2022) durant plusieurs mois (entre 6 et 18 mois selon les années). Elle relève ce manquement délibéré du bailleur, reprochant au tribunal de ne pas en avoir tiré les conséquences. Elle sollicite à ce titre l'annulation des provisions de charges et des redditions de charges qu'elle a réglées depuis le début du bail, et le remboursement consécutif de la somme de 74 362,40 euros. Elle sollicite à titre subsidiaire et a minima paiement de la somme de 25 504,42 euros correspondant aux charges qui lui ont été imputées à tort (assurance du bailleur, charges CHNR et honoraires de gestion). 



Le bailleur observe que la société France BKR a attendu la procédure de première instance pour s'émouvoir des délais dans lesquels les régularisations de charge ont été réalisées. Elle conteste la brutalité de ces régularisations au regard des capacités financières de la société France BKR, et le fait qu'elle ait voulu préserver sa trésorerie au détriment de celle de sa locataire. Elle soutient en outre que la société France BKR ne justifie d'aucun préjudice en lien avec le prétendu retard de régularisation, de sorte qu'elle est mal fondée en sa demande indemnitaire, et encore plus en sa demande d'annulation de charges.



Réponse de la cour



Il résulte de l'article R. 145-36 du code de commerce que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.



En l'espèce, il résulte des énonciations non contestées du jugement que les régularisations de charges sont intervenues :




Pour l'exercice 2017 : le 19 novembre 2021 = 3 105,91 euros

Pour l'exercice 2018 : le 22 décembre 2021 = 2 426,76 euros

Pour l'exercice 2019 : le 2 février 2023 = avoir de 2 668,91 euros

Pour l'exercice 2020 : le 2 février 2023 = avoir de 2 632,68 euros

Pour l'exercice 2021 : le 2 février 2023 = avoir de 4 158,74 euros

Pour l'exercice 2022 : le 18 janvier 2024 = avoir de 4 376,38 euros


Il est ainsi démontré que le bailleur n'a communiqué les régularisations de charge qu'avec environ 3 années de retard, sans que cela ne soit justifié par une reddition tardive des comptes de la copropriété, ce qui caractérise un manquement du bailleur à ses obligations, particulièrement lorsque les redditions aboutissent à un avoir en faveur du locataire (montant global des avoirs = 13 836,71 euros), ce qui lui cause un préjudice financier certain. 

Dès lors que la société France BKR ne forme qu'une demande globale d'indemnisation, les conséquences de ce manquement du bailleur seront examinées plus avant. 



3-4 - Sur l'insuffisance des documents transmis



Si la société France BKR soutient que les documents qui lui ont été transmis sont insuffisants pour justifier du principe et du calcul des charges, elle admet toutefois que le bailleur lui a communiqué un certain nombre de documents permettant de justifier du calcul des charges, et ne précise pas quels seraient les documents non encore communiqués qui pourraient lui être utiles, de sorte que cette argumentation est inopérante. 



La société France BKR soutient également que certains documents transmis sont incompréhensibles, ce dont elle ne justifie cependant pas, le seul exemple évoqué étant relatif aux numéros des lots de copropriété appartenant au bailleur, ce qui n'est pas pertinent dès lors que la répartition des charges se fait uniquement en fonction de la clé de répartition (produite en pièce 29). 



La société France BKR soutient encore - en comparant un appel de provision du syndic de l'immeuble avec un relevé général des dépenses établi par le bailleur - que le bailleur lui impute l'intégralité des provisions sur charges que le syndic facture. Cette comparaison porte en fait sur deux documents similaires, de sorte qu'elle n'est pas probante, étant observé que le relevé général des dépenses porte sur la totalité des lots du bailleur, de sorte qu'il correspond nécessairement à ce qui lui est facturé par le syndic. Les charges imputables à la société France BKR sont celles figurant sur son relevé individuel de dépenses, et sont bien moins élevées que celles figurant sur l'appel de provision du syndic.



La société France BKR ne justifie donc pas de l'insuffisance de documents qu'elle invoque. 



3-5 - Sur les conséquences financières des manquements du bailleur



La société France BKR rappelle les manquements qu'elle impute au bailleur (absence d'inventaire des catégories de charge, et régularisations tardives), et sollicite en conséquence l'annulation et le remboursement des provisions sur charges et des redditions de charges, soit une somme globale de 74 362,40 euros. Elle sollicite a minima l'annulation et le remboursement de la somme de 25 504,42 euros correspondant aux charges qu'elle considère comme infondées, à savoir la prime d'assurance, les charges [Adresse 5] et les honoraires de gestion.

Il a été démontré que les charges correspondant à la prime d'assurance du bailleur, les charges CHNR Habitation et les honoraires de gestion étaient fondées, de sorte qu'aucune demande d'annulation ou de remboursement ne peut être accueillie à ce titre.

Les seuls manquements du bailleur correspondent à la communication tardive de la clé de répartition des charges, outre la régularisation tardive des charges. Ces manquements, d'une importance relative, sont insuffisants pour justifier le remboursement de l'intégralité des provisions et redditions de charge sur plusieurs années. Il n'en reste pas moins qu'ils sont à l'origine d'un préjudice financier de la société France BKR qui, d'une part a dû attendre la présente procédure pour obtenir communication de la clé de répartition des charges, l'empêchant ainsi jusqu'alors de procéder au contrôle des sommes qui lui sont imputées, d'autre part a dû attendre en moyenne 3 années pour obtenir le remboursement du trop-perçu des provisions sur charge.

La demande en remboursement de charges doit ainsi être requalifiée en demande en réparation du préjudice subi du fait des manquements du bailleur. Ce préjudice doit être apprécié en fonction des conséquences pécuniaires qui découlent des remboursements tardifs de trop-perçus de charges (d'un montant global de 13 836,71 euros) avec un retard variant entre 2 et 4 ans. Ce préjudice peut être évalué à la somme de 1 500 euros. Il convient donc de condamner la société Allianz au paiement de cette somme au profit de la société France BKR, le jugement étant infirmé de ce chef. 



4 ' sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société France BKR aux dépens, mais infirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il n'y a pas lieu à paiement de frais irrépétibles. 



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant par arrêt contradictoire, 

Confirme le jugement du 6 janvier 2025 en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir présentée par la société Allianz Pierre aux fins de prescription de la demande de remboursement de la reddition de charges de l'année 2015,

- condamné la société France BKR à payer à la société Allianz Pierre les sommes de :

* 49 690, 47 euros TTC correspondant au montant des loyers et accessoires arrêtés au 3 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2021 sur la somme de 24 645, 31 euros, à compter du 10 janvier 2022 sur la somme de 1 098, 63 euros et à compter de la décision pour le surplus;

* 600 euros au titre de la clause pénale prévue à l'article 9 du bail ;



- condamné la société France BKR aux dépens ;



Infirme le jugement pour le surplus, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Condamne la société Allianz Pierre à payer à la société France BKR une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la tardiveté de remise de la clé de répartition et des régularisations de charge, 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens exposés en appel. 





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,