Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 24 mars 2026, n° 25/06618

Exposé du litige

N° RG 25/06618 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2YC7

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 MARS 2026 
54A

N° RG 25/06618
N° Portalis DBX6-W-B7J-2YC7







AFFAIRE :

MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES
C/
SAS SOCIETE RESIDENTIAL MDB




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
SELARL ARPEGES CONTENTIEUX
SCP D’AVOCATS INTER- BARREAUX MAUBARET


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président.

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier. 

DÉBATS :

à l’audience publique du 13 Janvier 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSE

MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

SAS SOCIETE RESIDENTIAL MDB
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte notarié du 15 décembre 2020, la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES a acquis auprès de la SAS RESIDENTIAL MDB un immeuble à rénover sis [Adresse 3] à [Localité 1], pour une somme de 5 930 000 € dont la livraison était contractuellement prévue pour le 31 mars 2022 au plus tard. 

Cette livraison est intervenue le 08 juin 2022, à l'exception de celle d'un loft. 

Par acte notarié également du 15 décembre 2020, la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES a acquis auprès de la SAS RESIDENTIAL MDB en état futur d’achèvement un immeuble sis [Adresse 4], pour une somme de 3 470 000 €. 

La livraison devait contractuellement intervenir le 30 juin 2022 au plus tard. Elle n’est toujours pas intervenue. 

Dans le cadre d'une autre procédure que celle-ci, la SAS RESIDENTIAL MDB, qui a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur dommages-ouvrage le 14 avril 2023, a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire à l’encontre de la société THD, entreprise de gros œuvre, des maîtres d’œuvre et de leurs assureurs. Par ordonnance de référé du 02 octobre 2023, il a été fait droit à la demande et un expert judiciaire a été désigné. 

Par acte signifié le 20 mars 2024, la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES a fait assigner au fond la SAS RESIDENTIAL MDB devant le Tribunal judiciaire aux fins de voir prononcé la résolution des ventes et de voir condamnée la SAS RESIDENTIAL MDB à lui restituer les sommes versées et à l'indemniser d'un préjudice, en raison du manquement à l’obligation de délivrance conforme. 

Par exploit en date du 22 mai 2024, la SAS RESIDENTIAL MDB a fait assigner en référé dans le cadre de la procédure susvisée la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES aux fins de lui voir déclarées les opérations d'expertise communes et opposables et de voir étendue sa mission à "l'évaluation des éventuels préjudices immatériels subis par l'acquéreur en VEFA, la société MUTUELLE DE POITIERS". Par ordonnance du 30 septembre 2024, le juge des référés a déclaré irrecevables les demandes formées par la SAS RESIDENTIAL MDB à l'encontre de la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES. 

Le juge de la mise en état a par une ordonnance en date du 12 mars 2025 rejeté la demande de sursis à statuer de la SAS RESIDENTIAL MDB dans l'attente du dépôt du rapport définitif de l'expert judiciaire désigné par l'ordonnance de référé du 02 octobre 2023.

Par décision du 26 juin 2025, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de la procédure initiée par la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES avec celle initiée par la société RESIDENTIAL MDB à l'encontre de ses constructeurs. Par décision du 26 août 2025, le juge de la mise en état a prononcé la disjonction de ces deux procédures. 




Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, la SOCIETE MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES demande au Tribunal de : 
Vu l’article 1103 du Code civil,Vu les articles 1601 et suivants du Code civil, Vu les articles 1224 et suivants du Code civil, 
I/ SUR LES DEMANDES RELATIVES A LA VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT 
PRONONCER la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement du 15 décembre 2020 intervenue entre la société RESIDENTIAL M.D.B, d’une part, et la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES, d’autre part, reçue selon acte authentique en date du 15 décembre 2020 par Maître [B] [Y], notaire à [Localité 1] au sein de la SARL ETUDES [Q] NOTAIRES, publiée le 14 janvier 2021 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 1] sous le volume 2021 P n° 735 concernant l’immeuble sis à [Adresse 5] ([Adresse 6], cadastré Section PN [Cadastre 1] et Section PN [Cadastre 2] ;
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B à restituer à la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 3 123 000 € correspondant à la VEFA outre intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2020 ; 
DIRE que les intérêts éventuellement échus depuis plus d’un an sur les condamnations prononcées au profit de la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ; 
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B à payer une somme de 347 000 € au titre de l’indemnité de résolution prévue par l’acte notarié du 15 décembre 2020 ; 
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B au paiement d’une somme de 20 675 € au titre des frais notariés infusent versés à la suite de la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement. 
II/ SUR LES DEMANDES RELATIVES A LA VENTE D'IMMEUBLE A RENOVER 
A TITRE PRINCIPAL, 
PRONONCER la résolution partielle de la vente d’immeuble à rénover du 15 décembre 2020 intervenue entre la société RESIDENTIAL MDB, d’une part, et la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES, d’autre part, selon acte authentique de Maître [B] [Y], Notaire à [Localité 1] au sein de la SELARL ETUDE [Q], Notaires à [Localité 1], publiée le 14 janvier 2021 au service de la publicité foncière de [Localité 1] I, sous le volume 2021 P n° 824 exclusivement en ce qu’elle porte sur l’immeuble intitulé loft, sis parcelle PN [Cadastre 3] ;
CONDAMNER la société RESIDENTIAL MDB à restituer à la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 615 600 € correspondant au prix du loft outre intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2020 ; 
DIRE que les intérêts éventuellement échus depuis plus d’un an sur les condamnations prononcées au profit de la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil. 
CONDAMNER la société RESIDENTIAL MDB payer une somme de 61 560 € au titre de l’indemnité de résolution prévue par l’acte notarié du 15 décembre 2020 ;
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B à payer à la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES à titre de dommages et intérêts : 
-la somme de 68 722 € correspondant aux diminutions de loyers consentis aux locataires, 
-la somme de 35 910 € correspondant au retard de livraison de la VIR. 




A TITRE SUBSIDIAIRE, si le Tribunal ne faisait pas droit à la demande de résolution partielle de la vente d’immeuble à rénover en ce qui concerne le loft :
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B à livrer sous astreinte l'appartement dénommé [Adresse 7] relevant de la vente d'immeuble à rénover du 15 décembre 2020, cadastré PN [Cadastre 3] et ce, sous astreinte de 1000 € par jour passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B à payer à la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES à titre de dommages et intérêts la somme à parfaire de 124 960 € correspondant aux pertes locatives découlant du retard de livraison du loft au jour des présentes puis la condamner au paiement de la somme de 2 840 € par mois de retard à compter du jugement jusqu’à complète livraison. 
EN TOUTES HYPOTHESES, 
DEBOUTER la société RESIDENTIAL M.D.B de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B au paiement d’une somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens ; 
MAINTENIR le bénéfice de l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution. 
 
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 janvier 2026, la SAS RESIDENTIAL MDB demande au Tribunal de : 
Vu l’article 1229 du Code civil, Vu les articles 1352 et suivants du Code civil, Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile, 
A TITRE PRINCIPAL, 
S’AGISSANT DE LA VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT, 
- JUGER que le report de la date de livraison est fondé sur des causes légitimes de report de délais stipulés aux actes de ventes conclus le 15/12/2020 ; 
En conséquence, 
- DEBOUTER la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de l’intégralité de ses demandes en tant que mal fondées ; 
A défaut, avant dire droit, 
- DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission : 
- Analyser le retard dans la livraison de ces biens et droits immobiliers par rapport à la date convenue de livraison au titre de l’article « 23.4 -DATE DE LIVRAISON » de l'acte du 15 décembre 2020 ;
- Quantifier le retard dans la livraison à la date des opérations d'expertise en détaillant pour chaque cause légitime de suspension du délai de livraison alléguée ou du fait de la survenance d'un cas de force majeure, comme cela est aménagé à l'acte du 15/12/2020, la durée du retard encouru et justifié, les dates à retenir, le tout en correspondance aux causes qui sont mentionnées et listées à l’article « 23.4 -DATE DE LIVRAISON » de l'acte du 15 décembre 2020 et qui sont alléguées par la société RESIDENTIAL MDB qui sont principalement les suivantes : 
• Découverte de fondations enterrées, de fondations débordantes des avoisinants, d’une fosse lors des travaux de terrasses. 
• Arrêt des travaux de terrassement prévus le 15/02/2021 à la suite de l’effondrement du loft. 
• Défaillance de l’entreprise BUREAU titulaire des lots « gros œuvre », « plâtrerie ». 
• Résiliation du contrat de maîtrise d’œuvre d’exécution pour manquement à ses obligations de direction et de contrôle des travaux le 17/10/2021. 
• Défaillance de la société WASYKULA titulaire du lot électricité. 




• Défaillance de la société THD titulaire du lot gros œuvre : à la suite de la mise en demeure effectuée par le maître d’œuvre les 27/06/2022 et 27/07/2022, la défaillance de la société dans l’achèvement de ses travaux a été constatée par huissier le 4 octobre 2021. 
• Suspension des travaux à la suite de la constatation de malfaçons entraînant des désordres de nature structurels. 
- Fixer la durée des retards qui apparaissent contractuellement justifiés et émettre un avis sur ceux qui pourraient ne pas l'être ; 
- Etablir un tableau détaillé des retards par cause légitime et cas de force majeure et émettre un avis sur la date de livraison prévisible ; 
- Fournir tous éléments techniques ou de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices de différentes natures subis par la société RESIDENTIAL MDB ; 
- Faire les comptes entre les parties ; 
- SURSEOIR A STATUER dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire ; 
S’AGISSANT DE LA VENTE D’IMMEUBLE A RENOVER, 
- DEBOUTER la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de sa demande de résolution partielle de la vente d’immeuble à rénover en tant que mal fondée ; 
- DEBOUTER la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de sa demande de livraison du loft sous astreinte ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE, si, par extraordinaire, le Tribunal ordonnait la résolution des ventes :
- DEBOUTER la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de ses demandes de condamnation au paiement d’une clause pénale au titre de la VEFA et de la VIR ; 
A défaut, REDUIRE de manière substantielle le montant des clauses pénales sollicitées par la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES, notamment « à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier ; 
 EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
- DEBOUTER la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES du surplus de ses demandes en tant qu’irrecevables et mal fondées ; 
- ECARTER l’exécution provisoire de droit. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 janvier 2026. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l’article 1231-1 du même code que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En application de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut : 
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; 
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; 
- obtenir une réduction du prix ; 
- provoquer la résolution du contrat ; 
- demander réparation des conséquences de l'inexécution. 
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

L'article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice et l'article 1229 du même code dispose que « la résolution met fin au contrat (…), lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ». 

Sur la vente en l'état futur d'achèvement : 

L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

En matière de vente, le vendeur n'exécute son obligation de délivrance qu'en livrant à l'acheteur une chose conforme, dans sa nature, à la chose convenue : dès lors que la chose délivrée est d'une autre qualité ou ne possède pas les qualités convenues, l'inexécution de cette obligation de délivrance peut être sanctionnée sur le fondement de la résolution. 

Le vendeur professionnel, débiteur d'une obligation de résultat, ne peut s'exonérer de l'obligation d'édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère constitutive de force majeure ou de l'une des causes contractuellement prévues et énoncées. 

Sur le retard de livraison : 

L’article 23.4 de l’acte de vente stipule que :

Seront considérées comme des causes légitimes de report de la Date de Livraison dès lors qu’elles conduisent à une interruption du chantier : 
Seront considérées à minima comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison : 
- les journées d’intempéries suivant une attestation du Maître d'œuvre, assortie des relevés de la station météorologique la plus proche ; 
- la grève, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment ou à ses industries annexes, ou à ses fournisseurs ou aux professions dont l'activité dépend de celles-ci et notamment au secteur socioprofessionnel des transports, et affectant le chantier, ou spéciale aux entreprises ou prestataires de services travaillant sur le chantier ; 
- les dégradations, destructions ou dommages quelconques résultant de cas fortuits ou de force majeure, et, notamment d’événements tels que guerre civile ou étrangère, révolutions, hostilités, mouvements de rue, actes de terrorisme ou de sabotage, cataclysmes naturels, tremblement de terre, cyclone, explosion de gaz, foudre, explosion atomique naturelle ou artificielle ; 
- les retards résultant du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire, de la déconfiture ou de l’abandon du chantier des ou de l’une des entreprises ou d'un prestataire de services intervenant sur le chantier dans le cadre d’un marché de travaux ou d'un contrat, et ayant une incidence sur le déroulement d’exécution desdits travaux (si la faillite ou l’admission au régime du redressement et/ou liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets) ; 
- les retards provenant de la défaillance d’une entreprise ou d'un prestataire de services (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’Acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ; 
- les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise ou d'un prestataire de services se substituant à une entreprise ou à un prestataire de services défaillants et à l’approvisionnement du chantier par ceux-ci ; 
- les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre, d’arrêter ou de limiter les travaux, à moins que ces suspensions, arrêts ou retard ne soient dus à la faute ou à la négligence du Vendeur ; 
- les retards provenant d'anomalies ou de pollution du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de vestiges archéologiques, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d'immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ; 
- les retards imputables aux accidents professionnels ; 
- les retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F. - G.D.F. - La Poste - Compagnie des Eaux, etc...) ; 
- les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel et matériaux ; 
 - les vols et actes de vandalisme dont le chantier et les entreprises y intervenant seraient les victimes et le réapprovisionnement du chantier par ces dernières ; 
- les retards de paiement de l’Acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser. 
- la découverte de réseaux non portés à la connaissance de l’Acquéreur, la liste des réseaux fournie et leur tracé n’étant pas garanti ; 
- la découverte de vestiges et engins de guerre ; 
- retards liés à la présence avérée dues à toutes contraintes résultant du code de l’environnement qui ne seraient pas révélées par des études connues à ce jour (à titre d’exemple : contraintes dues à des espèces faune ou flore faisant l’objet d’une protection particulière, présence de ZNIEFF, schémas directeurs, levée de servitude d’utilité publique limitant l’usage du foncier...) ; 
- les cas de pandémie déclarés par l'O.M.S et/ou le Ministère de la santé du fait de leurs conséquences sur le chantier (restriction d’approvisionnement, retard de livraison des matériaux, absentéisme…) ; 
S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal au double de celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Les jours pris en compte au titre des cas de force majeure et des causes légitimes sont des Jours Ouvrés. 

N° RG 25/06618 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2YC7


Pour l'appréciation de la survenance de cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension et de la durée du report, le Vendeur produira un certificat, établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, accompagné des pièces justificatives, ce certificat devra être expressément libellé au bénéfice du Vendeur et de l’Acquéreur et indiquer l’impact effectif de la cause légitime de suspension de délai sur le chantier. 
En cas de contestation relative à la survenance d’une cause légitime de retard et/ou son impact sur l’avancement du chantier, les Parties conviennent de soumettre leur litige à l’avis d’un homme de l’Art, désigné d’un commun accord. 
Les frais résultant de l’intervention de l’homme de l’Art seront avancés par la Partie demanderesse à sa saisine et seront finalement supportés par la Partie à laquelle l’expert aura donné tort. 
L’établissement de ces relevés et décomptes de jours de retard n’interdira pas au Vendeur de renoncer à les prendre en compte en tout ou partie, notamment pour fixer la date de Livraison, en particulier s’il a pu dans l’intervalle rattraper le retard engendré par un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension ». 
 
La société RESIDENTIAL MDB fait valoir qu'elle est en mesure de justifier du report de la date de livraison par la survenance de plusieurs événements relevant des causes légitimes de report de la date de livraison édictées à l’acte de vente et notamment qu'au 09 février 2023, il était justifié d’un report légitime de la date de livraison de 208 jours soit, après application de la clause de majoration du délai de livraison, un report légitime de 416 jours. 

Elle se fonde sur un courrier en date du 09 février 2023 qu'elle a adressé à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES dans lequel elle invoque les causes légitimes de retard suivantes : 
« • Découverte de fondations enterrées, de fondations débordantes des avoisinants, d’une fosse lors des travaux de terrasses. Retard : 20 jours calendaires. 
• Arrêt des travaux de terrassement prévus le 15/02/2021 à la suite de l’effondrement du loft. Retard : 7 jours calendaires. 
• Défaillance de l’entreprise BUREAU titulaire des lots « gros œuvre », « plâtrerie ». Après des mises en demeure en raison de l’accumulation de retards sur les travaux de gros œuvre, un constat d’abandon de chantier par la société BUREAU a été signifié par le maître d’œuvre le 28/09/2021. Les marchés de travaux ont été résiliés le 04/10/2021. La liquidation judiciaire de l’entreprise a été prononcée le 5/10/2021. Le 06/10/2021, le lot « gros œuvre » a été confié à la société THD, le lot « plâtrerie » à la société ERGB. Retard : 93 jours calendaires. 
• Résiliation du contrat de maîtrise d’œuvre d’exécution pour manquement à ses obligations de direction et de contrôle des travaux le 17/10/2021. La reprise des ouvrages réalisés par ARTECH en qualité de nouveau maître d’œuvre d’exécution le 21 novembre 2021. Retard : 35 jours calendaires. 
• Défaillance de la société WASYKULA titulaire du lot électricité. A la suite du constat de malfaçons dans les incorporations et d’un abandon du chantier le 9/05/2022, un marché a été signé avec l’entreprise de substitution SEFCO le 10/06/2022. 21 jours ont été nécessaires à l’entreprise SEFCO pour reprendre les incorporations. Retard : 53 jours calendaires. 
• Défaillance de la société THD titulaire du lot gros œuvre : à la suite de la mise en demeure effectuée par le maître d’œuvre les 27/06/2022 et 27/07/2022, la défaillance de la société dans l’achèvement de ses travaux a été constatée par huissier le 04 octobre 2021. L’absence de réponse apportée par la société THD aux avis suspendus du Bureau de contrôle émis sur les travaux de gros œuvre en cours de réalisation, nous impose de suspendre les travaux. Des analyses de bureaux d’études ont été menées. Elles ont conduit à la réalisation d’un diagnostic des travaux les 06 et 07 février qui devrait permettre la levée des observations du bureau de contrôle et la reprise des travaux » 
et affirme que la date de livraison était alors légitimement reportée au 09 août 2023.

Elle ajoute que les opérations d'expertise judiciaire toujours en cours constituent une cause de retard légitime toujours d'actualité, la reprise des travaux et la désignation d'une nouvelle entreprise de gros œuvre s'avérant en conséquence impossible.

Cependant, le courrier du 09 février 2023 ne répond pas au formalisme auxquelles les parties ont accepté librement de se soumettre concernant l'appréciation de la survenance de cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension, aucun certificat, établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, accompagné des pièces justificatives, n'étant produit par la défenderesse à l'appui de son courrier qui n'est que la reprise de ses propres affirmations et qui est ainsi insuffisant à rapporter la preuve de l'existence de causes légitimes de suspension. Il convient en outre de relever que ce courrier a été adressé à la demanderesse alors que le délai initial de livraison était déjà échu et que des causes de suspension sont sans effet sur un délai échu.

La société RESIDENTIAL MDB soutient qu'en application des dispositions du contrat de vente, en présence d'une contestation sur les causes légitimes de retard et/ou leur impact sur l’avancement du chantier, les parties ont convenu de soumettre leur litige à l’avis d’un homme de l’art, désigné d’un commun accord et qu'il y a lieu alors de désigner un expert judiciaire pour déterminer la légitimité du retard et sa durée. 

Néanmoins, alors qu'elle n'a pas respecté le formalisme nécessitant la production d'un certificat par le maître d'œuvre, il ne s'agit plus de contester des causes légitimes de retard qui auraient été invoquées mais de constater que la preuve de l'existence de celle-ci n'a pas été rapportée et il n'y a pas lieu à désigner un expert judiciaire pour trancher leur contestation. 

L'expertise judiciaire a été ordonnée le 02 octobre 2023 suite notamment à une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages-ouvrage le 14 avril 2023. 

Si certes la réalisation d'une expertise judiciaire peut constituer un cas de force majeure empêchant la poursuite des travaux et si la nécessité de cette expertise n'est pas remise en cause au regard notamment des avis du bureau de contrôle du 21 novembre 2022 et du rapport d'étude SOCOTEC du 23 février 2023, il convient de souligner que la société RESIDENTIAL MDB qui constatait de graves désordres dès novembre 2022 n'a résilié le marché de la société TFH qu'en mars 2023, le tout alors que le délai de livraison contractuellement prévu était déjà échu. De même, l'expertise judiciaire est intervenue après ce délai et ne peut donc avoir pour effet de le reporter. 

Sur les désordres : 

Il résulte des propres écritures de la société RESIDENTIAL MDB et des pièces versées aux débats, notamment du rapport du bureau de contrôle précité, dont il ressort des avis défavorables et/ou suspendus notamment en matière de solidité, du rapport du bureau d'études SOCOTEC et du rapport d'expertise dommages-ouvrage en date du 28 février 2025 qui reprend les conclusions du bureau d'étude ARTECH, que l'immeuble est affecté de graves désordres qui portent atteinte à sa solidité, par absence d'armatures ou insuffisances de celles-ci, absence de raidisseurs, absence de poutres retroussées, de poteaux, fissures de dalles, qu'il est également affecté de pertes de surface, d'erreur d'implantation de poteaux ayant pour conséquence la suppression de places de parking ainsi que d'un avis défavorable au regard du respect des normes PMR.

Il résulte du retard de livraison non justifié de plus de 3 ans et de l'existence de ces graves désordres que le vendeur a gravement manqué à ses obligations de délivrance d'un immeuble conforme dans le délai prévu, manquements de nature à justifier une résolution de la vente en l'état futur d'achèvement, sans qu'il soit nécessaire d'analyser plus en détail les erreurs de superficie invoquées. 

Sur la vente d'immeuble à rénover :

En application de l'article L262-1 du code de la construction et de l'habitation "toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre", chapitre relatif à la vente d'immeubles à rénover. 

L'article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation précise que : “Le contrat mentionné au premier alinéa est soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du code civil, sous réserve de l'application des articles L. 262-2 à L. 262-11 du présent code”.

La vente d'immeuble à rénover du 15 décembre 2020 portait sur deux bâtiments situés [Adresse 8] à [Localité 1] et, après rénovation, il était prévu que l'immeuble sera composé de 5 appartements et, en fond de parcelle, d'un loft de type 4 avec terrasse et jardin. 

La livraison des appartements est intervenue le 08 juin 2022 et il n'est pas contesté que celle du loft n'a pas eu lieu. Il n'est pas contesté également que ce défaut de livraison est dû au fait que le loft n'est accessible que par l’immeuble objet de la vente en l'état futur d'achèvement et qu'à défaut de réalisation de cet ouvrage, cette accessibilité n'existe pas. 
Pour les motifs développés ci-dessus, alors que la défenderesse fait valoir que sa livraison suit le même régime que celle de l'immeuble en VEFA, il n'existe pas de cause légitime de retard de livraison du loft, alors que cette livraison n'est toujours pas intervenue plus de trois ans après la date contractuellement prévue. 

Il n'est pas contestable que le fait pour un immeuble de ne pas être accessible constitue une grave non-conformité. 

Sur l'indivisibilité des opérations : 

La SAS RESIDENTIAL MDB fait valoir qu'alors que l’immeuble situé [Adresse 9], objet de la VIR, a été livré pour tous les appartements selon elle, les parties ont souhaité aux termes des actes notariés que les deux ventes soient indivisibles et qu'en conséquence, l’absence de réunion des conditions de la résolution de l’une des deux ventes fait obstacle à la résolution de l’autre.
 
Les actes de vente stipulent sous un titre « Contexte de l’opération - Indivisibilité de l’opération » : 
« Le Vendeur et l’Acquéreur projettent de réaliser une opération de rénovation et de construction portant sur un ensemble immobilier de bâtiments situés à [Localité 4], au [Adresse 3], dans la [Adresse 10] et au [Adresse 11], comprenant une SDP globale Habitation de 1.377,98 m² et une SDP globale Bureaux de 71,84 m², et pour laquelle un permis de construire valant division numéro PC 033063 19Z0118 a été délivré par la mairie de [Localité 1]. 
Ce permis a pour objet : 
1/ Rénovation d’un immeuble [Adresse 12] et d’une annexe en fond de parcelle, 
L’immeuble situé au [Adresse 3] cadastrée Section PN numéro [Cadastre 4] est composé actuellement de deux bâtiments : 
- celui situé sur le devant de la parcelle qui doit faire l’objet d’une rénovation 
- celui en fond de parcelle qui doit également faire l’objet d’une rénovation 
(…)
2/ Construction d’un immeuble [Adresse 10] :
L’immeuble situé au [Adresse 4] cadastrée Section PN numéro [Cadastre 5] doit être démoli à l’effet de construire un bâtiment.
(… )
Par suite, il a été convenu avec l’Acquéreur que l’opération serait réalisée de la manière suivante :
- Pour la partie rénovation, il sera procédé par le Vendeur à une vente d’immeuble à rénover, objet du présent Contrat, moyennant le prix de vente de 5.930.000 €. Cette vente ne sera pas soumise à la TVA, 
- Pour la partie construction, il sera procédé par le Vendeur à une vente en état futur d’achèvement, moyennant le prix de vente de 3.470.000 € TTC pour lequel un contrat de réservation est régularisé concomitamment aux présentes.
Les Parties déclarent que la présente opération a été négociée de façon globale et entendent que les actes de vente susvisés soient réalisés ensemble et concomitamment. 
Cette condition d’indissociabilité constitue une condition essentielle et déterminante du consentement du Vendeur et de l’Acquéreur sans laquelle ils ne se seraient pas engagés. 
En conséquence, le Vendeur ne pourra vendre que les deux immeubles à l’Acquéreur et l’Acquéreur ne pourra acquérir l'un des immeubles sans acquérir l’autre immeuble ».

Sans remettre en cause cette condition d’indissociabilité des deux actes de vente, il a été démontré ci-dessus que concernant tant la vente en l'état futur d'achèvement que la vente d'immeuble à rénover, le vendeur avait gravement manqué à ses obligations, seule une partie des obligations de la vente d'immeuble à rénover ayant été réalisée, la livraison du loft qui en faisait partie n'étant toujours pas intervenue. 

Ainsi, les deux ventes contenant chacune des causes de résolution, il n'y a pas de remise en cause de leur indivisibilité, et il sera fait droit à la demande de résolution totale de la vente en l'état futur d'achèvement et à la demande de résolution partielle de la vente d'immeuble à rénover concernant la vente de la parcelle PN C/PN [Cadastre 3] – [Adresse 3], d'une contenance 01a 60ca, sur laquelle doit se trouver un loft.

Sur les conséquences de la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement : 

En conséquence de la résolution de la vente, la SAS RESIDENTIAL MDB sera condamnée à restituer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 3 123 000 euros d'ores et déjà payée tel que cela résulte de l'attestation de son service comptabilité et est non contestée par la défenderesse en son quantum, tandis que la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES devra lui restituer l'immeuble vendu. 

Si en application de l'article 1352-6 du code civil, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal, il résulte de l'article 1352-7 que seul celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, celui qui a reçu de bonne foi ne les devant que du jour de la demande. En conséquence, aucune mauvaise foi du vendeur n'étant démontrée, les intérêts au taux légal seront dus à compter du 20 mars 2024, date de l'assignation, ce avec capitalisation en application de l'article 1343-2 du code civil. 

La SAS RESIDENTIAL MDB sera également condamnée à payer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES les frais d’actes notariés d'un montant non contesté de 20 675 euros dont le paiement n'a trouvé sa cause que dans la réalisation de la vente résolue et constitue alors un préjudice réparable. 

L'article 15.4.2 de l'acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement prévoit : « s’il advient que la résolution soit prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, celle à laquelle elle est imputable devra verser à l’autre une indemnité forfaitaire, insusceptible de modération ou de révision, de 10 % du prix ».

Cette clause s'analyse en une clause pénale. 

En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En application de ce texte, il ne peut être renoncé au pouvoir de révision du juge et il ne peut y être dérogé par l'accord des parties. 

La société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES fait valoir que le montant de la clause pénale contractuellement prévu est proportionnée au préjudice qu'elle a subi du fait du manquement de la défenderesse à ses obligations contractuelles en ce que le placement de la somme affectée au prix de l'immeuble lui aurait permis de percevoir une rémunération, ce dont elle a été privée. 

Elle verse aux débats deux attestations établies par son service de comptabilité qui, au regard de l'ensemble des paiements intervenus pour les deux ventes font état d'une évaluation au 07 mars 2024 à hauteur de 385 673 euros et au 31 août 2025 à hauteur de 785 095 euros de perte de revenus qui auraient pu être issus du placement de ces sommes. Cependant, ce rendement ne résulte que d'une évaluation qui est insuffisante à démontrer un préjudice certain à cette hauteur, seule une perte de chance de percevoir des revenus des sommes placées étant établie, outre que l'évaluation a été effectuée par le propre service comptabilité de la société. 






Il en ressort qu'il n'est pas justifié d'un préjudice subi à la hauteur du montant de la clause pénale et que celui-ci apparaît manifestement excessif. Dès lors, il y a lieu de réduire ce montant et de le fixer à la somme de 100 000 euros que la SAS RESIDENTIAL MDB sera condamnée à payer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES. 

Sur les conséquences de la résolution partielle de la vente d'immeuble à rénover :

La MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES demande à voir condamner la défenderesse à lui restituer la somme de 615 600 euros suite à la résolution partielle de la vente concernant le loft de 114 mètres carré, sur la base d'un coût de 5 400 euros le mètre carré suivant une évaluation immobilière à la date du 31 décembre 2024, montant que la SAS RESIDENTIAL MDB ne discute pas, alors que la somme de 5 858 500 euros d'ores et déjà payée pour l'ensemble de l'opération tel que cela résulte de l'attestation de son service comptabilité et n'est pas contestée par la défenderesse. La SAS RESIDENTIAL MDB sera ainsi condamnée à payer à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 et capitalisation des intérêts, la somme de 615 600 euros alors que la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES devra lui restituer une fois cette somme payée la parcelle PN C/PN [Cadastre 3] – [Adresse 3], d'une contenance 01a 60ca, sur laquelle se trouve le loft. 

L'article 15.5.2 de l'acte notarié de vente d'immeuble à rénover prévoit : « s’il advient que la résolution soit prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, celle à laquelle elle est imputable devra verser à l’autre une indemnité forfaitaire, insusceptible de modération ou de révision, de 10% du prix ».

Pour les motifs exposés ci-dessus, il convient de réduire le montant de l'indemnité manifestement excessif faute de démonstration d'un préjudice à cette hauteur et de condamner la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 40 000 euros au titre de l'indemnité de résolution. 

Sur l'indemnisation du retard de livraison de la partie de l'immeuble objet de la vente à rénover effectivement livrée : 

Alors qu'elle était prévue au plus tard pour le 31 mars 2022, cette livraison est intervenue le 08 juin 2022, soit avec un retard de 69 jours.

La société RESIDENTIAL MDB se fonde sur le courrier précité en date du 09 février 2023 outre sur un courrier en date du 21 octobre 2022 adressé à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES pour faire valoir des causes légitimes de retard. 

Cependant, alors que l'acte de vente comporte une clause relative aux causes légitimes de report de la date de livraison identique à celle prévue à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, reproduite ci-dessus, ce courrier ne correspond pas plus que celui du 09 février 2023 au formalisme auquel les parties ont accepté librement de se soumettre concernant l'appréciation de la survenance de cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension, aucun certificat, établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, accompagné des pièces justificatives, n'étant produit à l'appui du courrier qui n'est également que la reprise de ses propres affirmations et est ainsi insuffisant à rapporter la preuve de l'existence de cause légitime de suspension. Il convient en outre de relever que ce courrier a été adressé à la demanderesse alors que le délai initial de livraison était déjà échu et que des causes de suspension sont sans effet sur un délai échu.


Ainsi, aucun retard légitime de livraison n'est établi et le retard indemnisable est de 69 jours. 

La MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES soutient que le retard de livraison des 5 appartements concernés a entraîné une perte locative de 35 910 euros sur cette période. 
Elle se fonde sur un récapitulatif qu'elle a elle-même établi sous forme de tableau en pièce 21 outre sur des évaluations de la valeur locative des appartements par deux professionnelles de l'immobilier. Les valeurs locatives qu'elle a reprises à son tableau apparaissent conformes à l'état du marché et à l'évaluation la plus basse. En conséquence, sur cette base, pour une valeur locative totale par mois de 11 970 euros pour les cinq appartements (1 900 + 1 850 + 2 900 + 2 870 + 2 450 euros), il sera alloué à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 27 531 euros ((11 970 x 2) + (11 970/30 x 9)), sans qu'il y ait lieu d'indemniser une perte de valeur locative au-delà du 08 juin 2022. 

La MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES soutient qu'outre ce retard, les lots réalisés étaient affectés de désordres et non-conformités qui l'ont contrainte à consentir « des franchises » et réductions de loyers à ses locataires pour compenser « les manquements du vendeur ». A l'appui de sa demande de dommages et intérêts en résultant, elle ne produit cependant que des courriers adressés à son vendeur et une réponse de celui-ci, outre le tableau précité, ce qui est insuffisant à démontrer qu'elle a effectivement consenti des baisses de loyer à ses locataires en contrepartie de désordres. Elle sera ainsi déboutée de cette demande. 

Sur les demandes annexes : 

La SAS RESIDENTIAL MDB, partie perdante, sera condamnée aux dépens, outre, au titre de l'équité, à payer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile, ce en application de l'article 514-1 du même code, celle-ci n'étant pas compatible avec la nature du litige.

Dispositif

PAR CES MOTIFS : 

Le Tribunal, 

PRONONCE la résolution de la vente en l'état futur d’achèvement conclue le 15 décembre 2020 entre la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES et la SAS RESIDENTIAL MDB portant sur un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] figurant au cadastre sous les références Section PN N°[Cadastre 5], [Adresse 13] à [Localité 4] et Section PN N°Ba, [Adresse 3], surface totale 04 a 03 ca. 

ORDONNE la publication du présent jugement auprès des services de la publicité foncière de la situation de l’immeuble, à la requête de la partie la plus diligente. 




CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 3 123 000 euros en restitution du prix de la vente, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 et capitalisation des intérêts.

ORDONNE la restitution par la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] figurant au cadastre sous les références Section PN N°[Cadastre 5] [Adresse 13] à [Localité 4] et Section PN N° Ba [Adresse 3], surface totale 04 a 03 ca, dès versement de cette somme. 

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 20 675 euros en indemnisation des frais d’actes notariés.

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 100 000 euros à titre d'indemnité de résolution. 

PRONONCE la résolution partielle de la vente conclue le 15 décembre 2020 entre la société d'assurance mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES et la SAS RESIDENTIAL MDB portant sur un immeuble à rénover sis [Adresse 3] à [Localité 4] figurant au cadastre sous les références Section PN N° A [Adresse 3] et Section PN N° C [Adresse 3] à [Localité 4], la résolution concernant la parcelle Section PN N°C - [Adresse 3], d'une contenance 01a 60 ca, sur laquelle se trouve un loft.

ORDONNE la publication du présent jugement auprès des services de la publicité foncière de la situation de l’immeuble, à la requête de la partie la plus diligente. 

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 615 600 euros en restitution partielle du prix de la vente d'immeuble à rénover, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 et capitalisation des intérêts.

ORDONNE la restitution par la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de l'immeuble situé sur la parcelle Section PN N°C – [Adresse 3], d'une contenance 01a 60 ca, sur laquelle se trouve un loft dès versement de cette somme.

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 40 000 euros à titre d'indemnité de résolution. 

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 27 531 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice locatif.

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


DÉBOUTE l'ensemble des parties du surplus de leurs demandes. 

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB aux dépens. 

ÉCARTE l'exécution provisoire de droit. 


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N° RG 25/06618 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2YC7

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 MARS 2026 
54A

N° RG 25/06618
N° Portalis DBX6-W-B7J-2YC7







AFFAIRE :

MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES
C/
SAS SOCIETE RESIDENTIAL MDB




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
SELARL ARPEGES CONTENTIEUX
SCP D’AVOCATS INTER- BARREAUX MAUBARET


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président.

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier. 

DÉBATS :

à l’audience publique du 13 Janvier 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSE

MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

SAS SOCIETE RESIDENTIAL MDB
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte notarié du 15 décembre 2020, la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES a acquis auprès de la SAS RESIDENTIAL MDB un immeuble à rénover sis [Adresse 3] à [Localité 1], pour une somme de 5 930 000 € dont la livraison était contractuellement prévue pour le 31 mars 2022 au plus tard. 

Cette livraison est intervenue le 08 juin 2022, à l'exception de celle d'un loft. 

Par acte notarié également du 15 décembre 2020, la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES a acquis auprès de la SAS RESIDENTIAL MDB en état futur d’achèvement un immeuble sis [Adresse 4], pour une somme de 3 470 000 €. 

La livraison devait contractuellement intervenir le 30 juin 2022 au plus tard. Elle n’est toujours pas intervenue. 

Dans le cadre d'une autre procédure que celle-ci, la SAS RESIDENTIAL MDB, qui a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur dommages-ouvrage le 14 avril 2023, a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire à l’encontre de la société THD, entreprise de gros œuvre, des maîtres d’œuvre et de leurs assureurs. Par ordonnance de référé du 02 octobre 2023, il a été fait droit à la demande et un expert judiciaire a été désigné. 

Par acte signifié le 20 mars 2024, la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES a fait assigner au fond la SAS RESIDENTIAL MDB devant le Tribunal judiciaire aux fins de voir prononcé la résolution des ventes et de voir condamnée la SAS RESIDENTIAL MDB à lui restituer les sommes versées et à l'indemniser d'un préjudice, en raison du manquement à l’obligation de délivrance conforme. 

Par exploit en date du 22 mai 2024, la SAS RESIDENTIAL MDB a fait assigner en référé dans le cadre de la procédure susvisée la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES aux fins de lui voir déclarées les opérations d'expertise communes et opposables et de voir étendue sa mission à "l'évaluation des éventuels préjudices immatériels subis par l'acquéreur en VEFA, la société MUTUELLE DE POITIERS". Par ordonnance du 30 septembre 2024, le juge des référés a déclaré irrecevables les demandes formées par la SAS RESIDENTIAL MDB à l'encontre de la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES. 

Le juge de la mise en état a par une ordonnance en date du 12 mars 2025 rejeté la demande de sursis à statuer de la SAS RESIDENTIAL MDB dans l'attente du dépôt du rapport définitif de l'expert judiciaire désigné par l'ordonnance de référé du 02 octobre 2023.

Par décision du 26 juin 2025, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de la procédure initiée par la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES avec celle initiée par la société RESIDENTIAL MDB à l'encontre de ses constructeurs. Par décision du 26 août 2025, le juge de la mise en état a prononcé la disjonction de ces deux procédures. 




Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, la SOCIETE MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES demande au Tribunal de : 
Vu l’article 1103 du Code civil,Vu les articles 1601 et suivants du Code civil, Vu les articles 1224 et suivants du Code civil, 
I/ SUR LES DEMANDES RELATIVES A LA VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT 
PRONONCER la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement du 15 décembre 2020 intervenue entre la société RESIDENTIAL M.D.B, d’une part, et la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES, d’autre part, reçue selon acte authentique en date du 15 décembre 2020 par Maître [B] [Y], notaire à [Localité 1] au sein de la SARL ETUDES [Q] NOTAIRES, publiée le 14 janvier 2021 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 1] sous le volume 2021 P n° 735 concernant l’immeuble sis à [Adresse 5] ([Adresse 6], cadastré Section PN [Cadastre 1] et Section PN [Cadastre 2] ;
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B à restituer à la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 3 123 000 € correspondant à la VEFA outre intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2020 ; 
DIRE que les intérêts éventuellement échus depuis plus d’un an sur les condamnations prononcées au profit de la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ; 
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B à payer une somme de 347 000 € au titre de l’indemnité de résolution prévue par l’acte notarié du 15 décembre 2020 ; 
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B au paiement d’une somme de 20 675 € au titre des frais notariés infusent versés à la suite de la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement. 
II/ SUR LES DEMANDES RELATIVES A LA VENTE D'IMMEUBLE A RENOVER 
A TITRE PRINCIPAL, 
PRONONCER la résolution partielle de la vente d’immeuble à rénover du 15 décembre 2020 intervenue entre la société RESIDENTIAL MDB, d’une part, et la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES, d’autre part, selon acte authentique de Maître [B] [Y], Notaire à [Localité 1] au sein de la SELARL ETUDE [Q], Notaires à [Localité 1], publiée le 14 janvier 2021 au service de la publicité foncière de [Localité 1] I, sous le volume 2021 P n° 824 exclusivement en ce qu’elle porte sur l’immeuble intitulé loft, sis parcelle PN [Cadastre 3] ;
CONDAMNER la société RESIDENTIAL MDB à restituer à la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 615 600 € correspondant au prix du loft outre intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2020 ; 
DIRE que les intérêts éventuellement échus depuis plus d’un an sur les condamnations prononcées au profit de la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil. 
CONDAMNER la société RESIDENTIAL MDB payer une somme de 61 560 € au titre de l’indemnité de résolution prévue par l’acte notarié du 15 décembre 2020 ;
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B à payer à la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES à titre de dommages et intérêts : 
-la somme de 68 722 € correspondant aux diminutions de loyers consentis aux locataires, 
-la somme de 35 910 € correspondant au retard de livraison de la VIR. 




A TITRE SUBSIDIAIRE, si le Tribunal ne faisait pas droit à la demande de résolution partielle de la vente d’immeuble à rénover en ce qui concerne le loft :
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B à livrer sous astreinte l'appartement dénommé [Adresse 7] relevant de la vente d'immeuble à rénover du 15 décembre 2020, cadastré PN [Cadastre 3] et ce, sous astreinte de 1000 € par jour passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B à payer à la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES à titre de dommages et intérêts la somme à parfaire de 124 960 € correspondant aux pertes locatives découlant du retard de livraison du loft au jour des présentes puis la condamner au paiement de la somme de 2 840 € par mois de retard à compter du jugement jusqu’à complète livraison. 
EN TOUTES HYPOTHESES, 
DEBOUTER la société RESIDENTIAL M.D.B de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
CONDAMNER la société RESIDENTIAL M.D.B au paiement d’une somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens ; 
MAINTENIR le bénéfice de l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution. 
 
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 janvier 2026, la SAS RESIDENTIAL MDB demande au Tribunal de : 
Vu l’article 1229 du Code civil, Vu les articles 1352 et suivants du Code civil, Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile, 
A TITRE PRINCIPAL, 
S’AGISSANT DE LA VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT, 
- JUGER que le report de la date de livraison est fondé sur des causes légitimes de report de délais stipulés aux actes de ventes conclus le 15/12/2020 ; 
En conséquence, 
- DEBOUTER la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de l’intégralité de ses demandes en tant que mal fondées ; 
A défaut, avant dire droit, 
- DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission : 
- Analyser le retard dans la livraison de ces biens et droits immobiliers par rapport à la date convenue de livraison au titre de l’article « 23.4 -DATE DE LIVRAISON » de l'acte du 15 décembre 2020 ;
- Quantifier le retard dans la livraison à la date des opérations d'expertise en détaillant pour chaque cause légitime de suspension du délai de livraison alléguée ou du fait de la survenance d'un cas de force majeure, comme cela est aménagé à l'acte du 15/12/2020, la durée du retard encouru et justifié, les dates à retenir, le tout en correspondance aux causes qui sont mentionnées et listées à l’article « 23.4 -DATE DE LIVRAISON » de l'acte du 15 décembre 2020 et qui sont alléguées par la société RESIDENTIAL MDB qui sont principalement les suivantes : 
• Découverte de fondations enterrées, de fondations débordantes des avoisinants, d’une fosse lors des travaux de terrasses. 
• Arrêt des travaux de terrassement prévus le 15/02/2021 à la suite de l’effondrement du loft. 
• Défaillance de l’entreprise BUREAU titulaire des lots « gros œuvre », « plâtrerie ». 
• Résiliation du contrat de maîtrise d’œuvre d’exécution pour manquement à ses obligations de direction et de contrôle des travaux le 17/10/2021. 
• Défaillance de la société WASYKULA titulaire du lot électricité. 




• Défaillance de la société THD titulaire du lot gros œuvre : à la suite de la mise en demeure effectuée par le maître d’œuvre les 27/06/2022 et 27/07/2022, la défaillance de la société dans l’achèvement de ses travaux a été constatée par huissier le 4 octobre 2021. 
• Suspension des travaux à la suite de la constatation de malfaçons entraînant des désordres de nature structurels. 
- Fixer la durée des retards qui apparaissent contractuellement justifiés et émettre un avis sur ceux qui pourraient ne pas l'être ; 
- Etablir un tableau détaillé des retards par cause légitime et cas de force majeure et émettre un avis sur la date de livraison prévisible ; 
- Fournir tous éléments techniques ou de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices de différentes natures subis par la société RESIDENTIAL MDB ; 
- Faire les comptes entre les parties ; 
- SURSEOIR A STATUER dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire ; 
S’AGISSANT DE LA VENTE D’IMMEUBLE A RENOVER, 
- DEBOUTER la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de sa demande de résolution partielle de la vente d’immeuble à rénover en tant que mal fondée ; 
- DEBOUTER la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de sa demande de livraison du loft sous astreinte ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE, si, par extraordinaire, le Tribunal ordonnait la résolution des ventes :
- DEBOUTER la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de ses demandes de condamnation au paiement d’une clause pénale au titre de la VEFA et de la VIR ; 
A défaut, REDUIRE de manière substantielle le montant des clauses pénales sollicitées par la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES, notamment « à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier ; 
 EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
- DEBOUTER la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES du surplus de ses demandes en tant qu’irrecevables et mal fondées ; 
- ECARTER l’exécution provisoire de droit. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 janvier 2026. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l’article 1231-1 du même code que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En application de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut : 
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; 
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; 
- obtenir une réduction du prix ; 
- provoquer la résolution du contrat ; 
- demander réparation des conséquences de l'inexécution. 
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

L'article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice et l'article 1229 du même code dispose que « la résolution met fin au contrat (…), lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ». 

Sur la vente en l'état futur d'achèvement : 

L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

En matière de vente, le vendeur n'exécute son obligation de délivrance qu'en livrant à l'acheteur une chose conforme, dans sa nature, à la chose convenue : dès lors que la chose délivrée est d'une autre qualité ou ne possède pas les qualités convenues, l'inexécution de cette obligation de délivrance peut être sanctionnée sur le fondement de la résolution. 

Le vendeur professionnel, débiteur d'une obligation de résultat, ne peut s'exonérer de l'obligation d'édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère constitutive de force majeure ou de l'une des causes contractuellement prévues et énoncées. 

Sur le retard de livraison : 

L’article 23.4 de l’acte de vente stipule que :

Seront considérées comme des causes légitimes de report de la Date de Livraison dès lors qu’elles conduisent à une interruption du chantier : 
Seront considérées à minima comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison : 
- les journées d’intempéries suivant une attestation du Maître d'œuvre, assortie des relevés de la station météorologique la plus proche ; 
- la grève, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment ou à ses industries annexes, ou à ses fournisseurs ou aux professions dont l'activité dépend de celles-ci et notamment au secteur socioprofessionnel des transports, et affectant le chantier, ou spéciale aux entreprises ou prestataires de services travaillant sur le chantier ; 
- les dégradations, destructions ou dommages quelconques résultant de cas fortuits ou de force majeure, et, notamment d’événements tels que guerre civile ou étrangère, révolutions, hostilités, mouvements de rue, actes de terrorisme ou de sabotage, cataclysmes naturels, tremblement de terre, cyclone, explosion de gaz, foudre, explosion atomique naturelle ou artificielle ; 
- les retards résultant du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire, de la déconfiture ou de l’abandon du chantier des ou de l’une des entreprises ou d'un prestataire de services intervenant sur le chantier dans le cadre d’un marché de travaux ou d'un contrat, et ayant une incidence sur le déroulement d’exécution desdits travaux (si la faillite ou l’admission au régime du redressement et/ou liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets) ; 
- les retards provenant de la défaillance d’une entreprise ou d'un prestataire de services (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’Acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ; 
- les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise ou d'un prestataire de services se substituant à une entreprise ou à un prestataire de services défaillants et à l’approvisionnement du chantier par ceux-ci ; 
- les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre, d’arrêter ou de limiter les travaux, à moins que ces suspensions, arrêts ou retard ne soient dus à la faute ou à la négligence du Vendeur ; 
- les retards provenant d'anomalies ou de pollution du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de vestiges archéologiques, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d'immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ; 
- les retards imputables aux accidents professionnels ; 
- les retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F. - G.D.F. - La Poste - Compagnie des Eaux, etc...) ; 
- les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel et matériaux ; 
 - les vols et actes de vandalisme dont le chantier et les entreprises y intervenant seraient les victimes et le réapprovisionnement du chantier par ces dernières ; 
- les retards de paiement de l’Acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser. 
- la découverte de réseaux non portés à la connaissance de l’Acquéreur, la liste des réseaux fournie et leur tracé n’étant pas garanti ; 
- la découverte de vestiges et engins de guerre ; 
- retards liés à la présence avérée dues à toutes contraintes résultant du code de l’environnement qui ne seraient pas révélées par des études connues à ce jour (à titre d’exemple : contraintes dues à des espèces faune ou flore faisant l’objet d’une protection particulière, présence de ZNIEFF, schémas directeurs, levée de servitude d’utilité publique limitant l’usage du foncier...) ; 
- les cas de pandémie déclarés par l'O.M.S et/ou le Ministère de la santé du fait de leurs conséquences sur le chantier (restriction d’approvisionnement, retard de livraison des matériaux, absentéisme…) ; 
S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal au double de celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Les jours pris en compte au titre des cas de force majeure et des causes légitimes sont des Jours Ouvrés. 

N° RG 25/06618 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2YC7


Pour l'appréciation de la survenance de cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension et de la durée du report, le Vendeur produira un certificat, établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, accompagné des pièces justificatives, ce certificat devra être expressément libellé au bénéfice du Vendeur et de l’Acquéreur et indiquer l’impact effectif de la cause légitime de suspension de délai sur le chantier. 
En cas de contestation relative à la survenance d’une cause légitime de retard et/ou son impact sur l’avancement du chantier, les Parties conviennent de soumettre leur litige à l’avis d’un homme de l’Art, désigné d’un commun accord. 
Les frais résultant de l’intervention de l’homme de l’Art seront avancés par la Partie demanderesse à sa saisine et seront finalement supportés par la Partie à laquelle l’expert aura donné tort. 
L’établissement de ces relevés et décomptes de jours de retard n’interdira pas au Vendeur de renoncer à les prendre en compte en tout ou partie, notamment pour fixer la date de Livraison, en particulier s’il a pu dans l’intervalle rattraper le retard engendré par un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension ». 
 
La société RESIDENTIAL MDB fait valoir qu'elle est en mesure de justifier du report de la date de livraison par la survenance de plusieurs événements relevant des causes légitimes de report de la date de livraison édictées à l’acte de vente et notamment qu'au 09 février 2023, il était justifié d’un report légitime de la date de livraison de 208 jours soit, après application de la clause de majoration du délai de livraison, un report légitime de 416 jours. 

Elle se fonde sur un courrier en date du 09 février 2023 qu'elle a adressé à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES dans lequel elle invoque les causes légitimes de retard suivantes : 
« • Découverte de fondations enterrées, de fondations débordantes des avoisinants, d’une fosse lors des travaux de terrasses. Retard : 20 jours calendaires. 
• Arrêt des travaux de terrassement prévus le 15/02/2021 à la suite de l’effondrement du loft. Retard : 7 jours calendaires. 
• Défaillance de l’entreprise BUREAU titulaire des lots « gros œuvre », « plâtrerie ». Après des mises en demeure en raison de l’accumulation de retards sur les travaux de gros œuvre, un constat d’abandon de chantier par la société BUREAU a été signifié par le maître d’œuvre le 28/09/2021. Les marchés de travaux ont été résiliés le 04/10/2021. La liquidation judiciaire de l’entreprise a été prononcée le 5/10/2021. Le 06/10/2021, le lot « gros œuvre » a été confié à la société THD, le lot « plâtrerie » à la société ERGB. Retard : 93 jours calendaires. 
• Résiliation du contrat de maîtrise d’œuvre d’exécution pour manquement à ses obligations de direction et de contrôle des travaux le 17/10/2021. La reprise des ouvrages réalisés par ARTECH en qualité de nouveau maître d’œuvre d’exécution le 21 novembre 2021. Retard : 35 jours calendaires. 
• Défaillance de la société WASYKULA titulaire du lot électricité. A la suite du constat de malfaçons dans les incorporations et d’un abandon du chantier le 9/05/2022, un marché a été signé avec l’entreprise de substitution SEFCO le 10/06/2022. 21 jours ont été nécessaires à l’entreprise SEFCO pour reprendre les incorporations. Retard : 53 jours calendaires. 
• Défaillance de la société THD titulaire du lot gros œuvre : à la suite de la mise en demeure effectuée par le maître d’œuvre les 27/06/2022 et 27/07/2022, la défaillance de la société dans l’achèvement de ses travaux a été constatée par huissier le 04 octobre 2021. L’absence de réponse apportée par la société THD aux avis suspendus du Bureau de contrôle émis sur les travaux de gros œuvre en cours de réalisation, nous impose de suspendre les travaux. Des analyses de bureaux d’études ont été menées. Elles ont conduit à la réalisation d’un diagnostic des travaux les 06 et 07 février qui devrait permettre la levée des observations du bureau de contrôle et la reprise des travaux » 
et affirme que la date de livraison était alors légitimement reportée au 09 août 2023.

Elle ajoute que les opérations d'expertise judiciaire toujours en cours constituent une cause de retard légitime toujours d'actualité, la reprise des travaux et la désignation d'une nouvelle entreprise de gros œuvre s'avérant en conséquence impossible.

Cependant, le courrier du 09 février 2023 ne répond pas au formalisme auxquelles les parties ont accepté librement de se soumettre concernant l'appréciation de la survenance de cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension, aucun certificat, établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, accompagné des pièces justificatives, n'étant produit par la défenderesse à l'appui de son courrier qui n'est que la reprise de ses propres affirmations et qui est ainsi insuffisant à rapporter la preuve de l'existence de causes légitimes de suspension. Il convient en outre de relever que ce courrier a été adressé à la demanderesse alors que le délai initial de livraison était déjà échu et que des causes de suspension sont sans effet sur un délai échu.

La société RESIDENTIAL MDB soutient qu'en application des dispositions du contrat de vente, en présence d'une contestation sur les causes légitimes de retard et/ou leur impact sur l’avancement du chantier, les parties ont convenu de soumettre leur litige à l’avis d’un homme de l’art, désigné d’un commun accord et qu'il y a lieu alors de désigner un expert judiciaire pour déterminer la légitimité du retard et sa durée. 

Néanmoins, alors qu'elle n'a pas respecté le formalisme nécessitant la production d'un certificat par le maître d'œuvre, il ne s'agit plus de contester des causes légitimes de retard qui auraient été invoquées mais de constater que la preuve de l'existence de celle-ci n'a pas été rapportée et il n'y a pas lieu à désigner un expert judiciaire pour trancher leur contestation. 

L'expertise judiciaire a été ordonnée le 02 octobre 2023 suite notamment à une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages-ouvrage le 14 avril 2023. 

Si certes la réalisation d'une expertise judiciaire peut constituer un cas de force majeure empêchant la poursuite des travaux et si la nécessité de cette expertise n'est pas remise en cause au regard notamment des avis du bureau de contrôle du 21 novembre 2022 et du rapport d'étude SOCOTEC du 23 février 2023, il convient de souligner que la société RESIDENTIAL MDB qui constatait de graves désordres dès novembre 2022 n'a résilié le marché de la société TFH qu'en mars 2023, le tout alors que le délai de livraison contractuellement prévu était déjà échu. De même, l'expertise judiciaire est intervenue après ce délai et ne peut donc avoir pour effet de le reporter. 

Sur les désordres : 

Il résulte des propres écritures de la société RESIDENTIAL MDB et des pièces versées aux débats, notamment du rapport du bureau de contrôle précité, dont il ressort des avis défavorables et/ou suspendus notamment en matière de solidité, du rapport du bureau d'études SOCOTEC et du rapport d'expertise dommages-ouvrage en date du 28 février 2025 qui reprend les conclusions du bureau d'étude ARTECH, que l'immeuble est affecté de graves désordres qui portent atteinte à sa solidité, par absence d'armatures ou insuffisances de celles-ci, absence de raidisseurs, absence de poutres retroussées, de poteaux, fissures de dalles, qu'il est également affecté de pertes de surface, d'erreur d'implantation de poteaux ayant pour conséquence la suppression de places de parking ainsi que d'un avis défavorable au regard du respect des normes PMR.

Il résulte du retard de livraison non justifié de plus de 3 ans et de l'existence de ces graves désordres que le vendeur a gravement manqué à ses obligations de délivrance d'un immeuble conforme dans le délai prévu, manquements de nature à justifier une résolution de la vente en l'état futur d'achèvement, sans qu'il soit nécessaire d'analyser plus en détail les erreurs de superficie invoquées. 

Sur la vente d'immeuble à rénover :

En application de l'article L262-1 du code de la construction et de l'habitation "toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre", chapitre relatif à la vente d'immeubles à rénover. 

L'article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation précise que : “Le contrat mentionné au premier alinéa est soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du code civil, sous réserve de l'application des articles L. 262-2 à L. 262-11 du présent code”.

La vente d'immeuble à rénover du 15 décembre 2020 portait sur deux bâtiments situés [Adresse 8] à [Localité 1] et, après rénovation, il était prévu que l'immeuble sera composé de 5 appartements et, en fond de parcelle, d'un loft de type 4 avec terrasse et jardin. 

La livraison des appartements est intervenue le 08 juin 2022 et il n'est pas contesté que celle du loft n'a pas eu lieu. Il n'est pas contesté également que ce défaut de livraison est dû au fait que le loft n'est accessible que par l’immeuble objet de la vente en l'état futur d'achèvement et qu'à défaut de réalisation de cet ouvrage, cette accessibilité n'existe pas. 
Pour les motifs développés ci-dessus, alors que la défenderesse fait valoir que sa livraison suit le même régime que celle de l'immeuble en VEFA, il n'existe pas de cause légitime de retard de livraison du loft, alors que cette livraison n'est toujours pas intervenue plus de trois ans après la date contractuellement prévue. 

Il n'est pas contestable que le fait pour un immeuble de ne pas être accessible constitue une grave non-conformité. 

Sur l'indivisibilité des opérations : 

La SAS RESIDENTIAL MDB fait valoir qu'alors que l’immeuble situé [Adresse 9], objet de la VIR, a été livré pour tous les appartements selon elle, les parties ont souhaité aux termes des actes notariés que les deux ventes soient indivisibles et qu'en conséquence, l’absence de réunion des conditions de la résolution de l’une des deux ventes fait obstacle à la résolution de l’autre.
 
Les actes de vente stipulent sous un titre « Contexte de l’opération - Indivisibilité de l’opération » : 
« Le Vendeur et l’Acquéreur projettent de réaliser une opération de rénovation et de construction portant sur un ensemble immobilier de bâtiments situés à [Localité 4], au [Adresse 3], dans la [Adresse 10] et au [Adresse 11], comprenant une SDP globale Habitation de 1.377,98 m² et une SDP globale Bureaux de 71,84 m², et pour laquelle un permis de construire valant division numéro PC 033063 19Z0118 a été délivré par la mairie de [Localité 1]. 
Ce permis a pour objet : 
1/ Rénovation d’un immeuble [Adresse 12] et d’une annexe en fond de parcelle, 
L’immeuble situé au [Adresse 3] cadastrée Section PN numéro [Cadastre 4] est composé actuellement de deux bâtiments : 
- celui situé sur le devant de la parcelle qui doit faire l’objet d’une rénovation 
- celui en fond de parcelle qui doit également faire l’objet d’une rénovation 
(…)
2/ Construction d’un immeuble [Adresse 10] :
L’immeuble situé au [Adresse 4] cadastrée Section PN numéro [Cadastre 5] doit être démoli à l’effet de construire un bâtiment.
(… )
Par suite, il a été convenu avec l’Acquéreur que l’opération serait réalisée de la manière suivante :
- Pour la partie rénovation, il sera procédé par le Vendeur à une vente d’immeuble à rénover, objet du présent Contrat, moyennant le prix de vente de 5.930.000 €. Cette vente ne sera pas soumise à la TVA, 
- Pour la partie construction, il sera procédé par le Vendeur à une vente en état futur d’achèvement, moyennant le prix de vente de 3.470.000 € TTC pour lequel un contrat de réservation est régularisé concomitamment aux présentes.
Les Parties déclarent que la présente opération a été négociée de façon globale et entendent que les actes de vente susvisés soient réalisés ensemble et concomitamment. 
Cette condition d’indissociabilité constitue une condition essentielle et déterminante du consentement du Vendeur et de l’Acquéreur sans laquelle ils ne se seraient pas engagés. 
En conséquence, le Vendeur ne pourra vendre que les deux immeubles à l’Acquéreur et l’Acquéreur ne pourra acquérir l'un des immeubles sans acquérir l’autre immeuble ».

Sans remettre en cause cette condition d’indissociabilité des deux actes de vente, il a été démontré ci-dessus que concernant tant la vente en l'état futur d'achèvement que la vente d'immeuble à rénover, le vendeur avait gravement manqué à ses obligations, seule une partie des obligations de la vente d'immeuble à rénover ayant été réalisée, la livraison du loft qui en faisait partie n'étant toujours pas intervenue. 

Ainsi, les deux ventes contenant chacune des causes de résolution, il n'y a pas de remise en cause de leur indivisibilité, et il sera fait droit à la demande de résolution totale de la vente en l'état futur d'achèvement et à la demande de résolution partielle de la vente d'immeuble à rénover concernant la vente de la parcelle PN C/PN [Cadastre 3] – [Adresse 3], d'une contenance 01a 60ca, sur laquelle doit se trouver un loft.

Sur les conséquences de la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement : 

En conséquence de la résolution de la vente, la SAS RESIDENTIAL MDB sera condamnée à restituer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 3 123 000 euros d'ores et déjà payée tel que cela résulte de l'attestation de son service comptabilité et est non contestée par la défenderesse en son quantum, tandis que la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES devra lui restituer l'immeuble vendu. 

Si en application de l'article 1352-6 du code civil, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal, il résulte de l'article 1352-7 que seul celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, celui qui a reçu de bonne foi ne les devant que du jour de la demande. En conséquence, aucune mauvaise foi du vendeur n'étant démontrée, les intérêts au taux légal seront dus à compter du 20 mars 2024, date de l'assignation, ce avec capitalisation en application de l'article 1343-2 du code civil. 

La SAS RESIDENTIAL MDB sera également condamnée à payer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES les frais d’actes notariés d'un montant non contesté de 20 675 euros dont le paiement n'a trouvé sa cause que dans la réalisation de la vente résolue et constitue alors un préjudice réparable. 

L'article 15.4.2 de l'acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement prévoit : « s’il advient que la résolution soit prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, celle à laquelle elle est imputable devra verser à l’autre une indemnité forfaitaire, insusceptible de modération ou de révision, de 10 % du prix ».

Cette clause s'analyse en une clause pénale. 

En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En application de ce texte, il ne peut être renoncé au pouvoir de révision du juge et il ne peut y être dérogé par l'accord des parties. 

La société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES fait valoir que le montant de la clause pénale contractuellement prévu est proportionnée au préjudice qu'elle a subi du fait du manquement de la défenderesse à ses obligations contractuelles en ce que le placement de la somme affectée au prix de l'immeuble lui aurait permis de percevoir une rémunération, ce dont elle a été privée. 

Elle verse aux débats deux attestations établies par son service de comptabilité qui, au regard de l'ensemble des paiements intervenus pour les deux ventes font état d'une évaluation au 07 mars 2024 à hauteur de 385 673 euros et au 31 août 2025 à hauteur de 785 095 euros de perte de revenus qui auraient pu être issus du placement de ces sommes. Cependant, ce rendement ne résulte que d'une évaluation qui est insuffisante à démontrer un préjudice certain à cette hauteur, seule une perte de chance de percevoir des revenus des sommes placées étant établie, outre que l'évaluation a été effectuée par le propre service comptabilité de la société. 






Il en ressort qu'il n'est pas justifié d'un préjudice subi à la hauteur du montant de la clause pénale et que celui-ci apparaît manifestement excessif. Dès lors, il y a lieu de réduire ce montant et de le fixer à la somme de 100 000 euros que la SAS RESIDENTIAL MDB sera condamnée à payer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES. 

Sur les conséquences de la résolution partielle de la vente d'immeuble à rénover :

La MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES demande à voir condamner la défenderesse à lui restituer la somme de 615 600 euros suite à la résolution partielle de la vente concernant le loft de 114 mètres carré, sur la base d'un coût de 5 400 euros le mètre carré suivant une évaluation immobilière à la date du 31 décembre 2024, montant que la SAS RESIDENTIAL MDB ne discute pas, alors que la somme de 5 858 500 euros d'ores et déjà payée pour l'ensemble de l'opération tel que cela résulte de l'attestation de son service comptabilité et n'est pas contestée par la défenderesse. La SAS RESIDENTIAL MDB sera ainsi condamnée à payer à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 et capitalisation des intérêts, la somme de 615 600 euros alors que la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES devra lui restituer une fois cette somme payée la parcelle PN C/PN [Cadastre 3] – [Adresse 3], d'une contenance 01a 60ca, sur laquelle se trouve le loft. 

L'article 15.5.2 de l'acte notarié de vente d'immeuble à rénover prévoit : « s’il advient que la résolution soit prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, celle à laquelle elle est imputable devra verser à l’autre une indemnité forfaitaire, insusceptible de modération ou de révision, de 10% du prix ».

Pour les motifs exposés ci-dessus, il convient de réduire le montant de l'indemnité manifestement excessif faute de démonstration d'un préjudice à cette hauteur et de condamner la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 40 000 euros au titre de l'indemnité de résolution. 

Sur l'indemnisation du retard de livraison de la partie de l'immeuble objet de la vente à rénover effectivement livrée : 

Alors qu'elle était prévue au plus tard pour le 31 mars 2022, cette livraison est intervenue le 08 juin 2022, soit avec un retard de 69 jours.

La société RESIDENTIAL MDB se fonde sur le courrier précité en date du 09 février 2023 outre sur un courrier en date du 21 octobre 2022 adressé à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES pour faire valoir des causes légitimes de retard. 

Cependant, alors que l'acte de vente comporte une clause relative aux causes légitimes de report de la date de livraison identique à celle prévue à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, reproduite ci-dessus, ce courrier ne correspond pas plus que celui du 09 février 2023 au formalisme auquel les parties ont accepté librement de se soumettre concernant l'appréciation de la survenance de cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension, aucun certificat, établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, accompagné des pièces justificatives, n'étant produit à l'appui du courrier qui n'est également que la reprise de ses propres affirmations et est ainsi insuffisant à rapporter la preuve de l'existence de cause légitime de suspension. Il convient en outre de relever que ce courrier a été adressé à la demanderesse alors que le délai initial de livraison était déjà échu et que des causes de suspension sont sans effet sur un délai échu.


Ainsi, aucun retard légitime de livraison n'est établi et le retard indemnisable est de 69 jours. 

La MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES soutient que le retard de livraison des 5 appartements concernés a entraîné une perte locative de 35 910 euros sur cette période. 
Elle se fonde sur un récapitulatif qu'elle a elle-même établi sous forme de tableau en pièce 21 outre sur des évaluations de la valeur locative des appartements par deux professionnelles de l'immobilier. Les valeurs locatives qu'elle a reprises à son tableau apparaissent conformes à l'état du marché et à l'évaluation la plus basse. En conséquence, sur cette base, pour une valeur locative totale par mois de 11 970 euros pour les cinq appartements (1 900 + 1 850 + 2 900 + 2 870 + 2 450 euros), il sera alloué à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 27 531 euros ((11 970 x 2) + (11 970/30 x 9)), sans qu'il y ait lieu d'indemniser une perte de valeur locative au-delà du 08 juin 2022. 

La MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES soutient qu'outre ce retard, les lots réalisés étaient affectés de désordres et non-conformités qui l'ont contrainte à consentir « des franchises » et réductions de loyers à ses locataires pour compenser « les manquements du vendeur ». A l'appui de sa demande de dommages et intérêts en résultant, elle ne produit cependant que des courriers adressés à son vendeur et une réponse de celui-ci, outre le tableau précité, ce qui est insuffisant à démontrer qu'elle a effectivement consenti des baisses de loyer à ses locataires en contrepartie de désordres. Elle sera ainsi déboutée de cette demande. 

Sur les demandes annexes : 

La SAS RESIDENTIAL MDB, partie perdante, sera condamnée aux dépens, outre, au titre de l'équité, à payer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile, ce en application de l'article 514-1 du même code, celle-ci n'étant pas compatible avec la nature du litige. 


PAR CES MOTIFS : 

Le Tribunal, 

PRONONCE la résolution de la vente en l'état futur d’achèvement conclue le 15 décembre 2020 entre la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES et la SAS RESIDENTIAL MDB portant sur un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] figurant au cadastre sous les références Section PN N°[Cadastre 5], [Adresse 13] à [Localité 4] et Section PN N°Ba, [Adresse 3], surface totale 04 a 03 ca. 

ORDONNE la publication du présent jugement auprès des services de la publicité foncière de la situation de l’immeuble, à la requête de la partie la plus diligente. 




CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 3 123 000 euros en restitution du prix de la vente, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 et capitalisation des intérêts.

ORDONNE la restitution par la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] figurant au cadastre sous les références Section PN N°[Cadastre 5] [Adresse 13] à [Localité 4] et Section PN N° Ba [Adresse 3], surface totale 04 a 03 ca, dès versement de cette somme. 

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 20 675 euros en indemnisation des frais d’actes notariés.

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 100 000 euros à titre d'indemnité de résolution. 

PRONONCE la résolution partielle de la vente conclue le 15 décembre 2020 entre la société d'assurance mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES et la SAS RESIDENTIAL MDB portant sur un immeuble à rénover sis [Adresse 3] à [Localité 4] figurant au cadastre sous les références Section PN N° A [Adresse 3] et Section PN N° C [Adresse 3] à [Localité 4], la résolution concernant la parcelle Section PN N°C - [Adresse 3], d'une contenance 01a 60 ca, sur laquelle se trouve un loft.

ORDONNE la publication du présent jugement auprès des services de la publicité foncière de la situation de l’immeuble, à la requête de la partie la plus diligente. 

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 615 600 euros en restitution partielle du prix de la vente d'immeuble à rénover, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 et capitalisation des intérêts.

ORDONNE la restitution par la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de l'immeuble situé sur la parcelle Section PN N°C – [Adresse 3], d'une contenance 01a 60 ca, sur laquelle se trouve un loft dès versement de cette somme.

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 40 000 euros à titre d'indemnité de résolution. 

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 27 531 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice locatif.

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB à payer à la société d'assurances mutuelle MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


DÉBOUTE l'ensemble des parties du surplus de leurs demandes. 

CONDAMNE la SAS RESIDENTIAL MDB aux dépens. 

ÉCARTE l'exécution provisoire de droit. 


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-03-25T19:15:17.156Z.