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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Mâcon, JCP, 20 janvier 2026, n° 25/00787

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location en date du 19 mai 2019, la SCI [B] a donné à bail à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] un logement constitué d’une maison située [Adresse 3], moyennant le paiement selon terme à échoir d’un loyer mensuel hors charges révisable de 450 euros outre 40 euros au titre des provisions sur charges. 

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 19 mai 2019.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 octobre 2024, la SCI [B] a fait délivrer à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] un congé avec effets aux 18 mai 2025 pour les motifs suivants :
• Retards récurrents dans le règlement des loyers ;
• Loyers impayés au 30 septembre 2024 ;
 • Plainte de plusieurs voisins concernant l’insalubrité du logement ayant entraîné l’intervention d'un dératiseur.

Par courrier recommandé avec accusé de réception notifié le 30 novembre 2024, Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] ont contesté le sérieux des motifs du congé qui leur a été ainsi délivré par la SCI [B].

Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V], bénéficiaires de prestations servies par la CAF ont par la suite saisi l’ADIL de [Localité 4], laquelle a mandaté la société URBANIS pour réaliser un diagnostic technique du logement loué suite à une visite du 23 décembre 2024, laquelle a conclu à l’indécence du logement.

Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] ont conclu un bail d’habitation avec la SEMCODA le 1er septembre 2025 avec effets au 3 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne morale le 17 juin 2025, Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] ont fait assigner la SCI [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de voir :

 - prononcer la nullité du congé délivré le 15 octobre 2024 pour défaut de motif sérieux et légitime,
- constater le caractère indécent du logement,
 - condamner la SCI [B] à réaliser les travaux de mise en conformité des équipements suivants :
• VMC
• Chauffage RDC et salle de bains
• Syphon de la cuisine
• Raccordement de la cuvette des toilettes et remise en état du plancher

 Et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir,
 - condamner la SCI [B] à leur payer la somme de 300 euros par mois au titre de la réparation de leur trouble de jouissance jusqu’à complète réalisation des travaux, soit la somme de 21.600 euros à parfaire,
 - condamner la SCI [B] à leur payer la somme de 2.000 euros, en réparation de leur préjudice moral,
 - paiement d'une somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été initialement appelée lors de l’audience du 18 septembre 2025 et a été renvoyée par le juge des contentieux de la protection jusqu’à l’audience du 20 novembre 2025 à la demande du Conseil de la société défenderesse.




A l'audience du 20 novembre 2025, Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] était représentés par leur Conseil qui a déposé son dossier de plaidoirie en prenant soin de se référer expressément à ses dernières conclusions.

Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] formulent désormais les prétentions suivantes :

 - prononcer la nullité du congé délivré le 15 octobre 2024 pour défaut de motif sérieux et légitime,
 - prononcer la résiliation du bail pour manquement de la SCI [B] à ses obligations de bailleur,
 - condamner la SCI [B] à leur payer la somme de 300 euros par mois au titre de la réparation de leur trouble de jouissance jusqu’à complète réalisation des travaux, soit la somme de 21.600 euros à parfaire,
 - condamner la SCI [B] à leur payer la somme de 2.000 euros, en réparation de leur préjudice moral,
 - paiement d'une somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

A l'audience du 20 novembre 2025, la SCI [B] était représentée par son Conseil. Celui-ci a oralement indiqué s’en rapporter à ses dernières conclusions n°3 visées le 20 juin 2025, aux termes desquelles la défenderesse sollicite du juge qu’il : 

- constate que les demandeurs ne sont titulaires d’aucun bail ;
 - ordonne l’expulsion de Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] ;
 - déboute Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] de l’intégralité de leurs demandes ;
 - constate que la SCI [B] a fait réaliser les travaux préconisés par URBANIS, sans admettre l’indécence du logement0 ;
 - condamne les demandeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 450 euros au titre des loyers outre 43 euros au titre des charges, à compter du 19 mai 2025 en deniers et quittances, soit la somme de 1.482,51 au 5 novembre 2025 ;
 - condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] à lui verser la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral et matériel ;
 - déboute Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 - condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens à l’appui des prétentions de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité du congé

L’article 1353 du code civil pris dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016 précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les articles 1101, 1103 et 1104 du code civil prévoient ensemble que le contrat est un accord de volonté entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Une fois légalement formés, ils tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1741 du code civil dispose :
« Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».
L’article 7, b de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
L’article 1728 du code civil dispose :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».
Selon l’article 1729 du même code :
« Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, et rappelées dans le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose :

« I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :
a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;
b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ».

En l’espèce il appartient aux demandeurs de prouver que les motifs du congé qui leur a été délivré le 15 octobre 2024 ne reposent sur aucune cause réelle ou sérieuse.

Or il ressort des pièces versées aux débats par les parties que les demandeurs échouent à rapporter une telle preuve dès lors qu’ils ont manifestement accumulé de multiples retards de paiement de loyers et de charges au cours de l’exécution du contrat de bail.

C’est ainsi qu’ils se sont vu notifier par la SCI [B] une lettre recommandée avec accusé de réception le 22 novembre 2019 ayant pour objet une demande de régularisation de l’arriéré d’un montant de 2.314,58 euros, selon décompte arrêté au 20 novembre 2019, puis une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception le 3 mai 2024 aux fins de régulariser un arriéré de 1.004,51 euros. L’importance de ces arriérés, ce alors que les charges locatives ainsi que leur régularisation étaient justifiées par l’entretien des espaces verts d’une part et les charges d’électricité relative aux communs d’autre part, constitue un manquement grave et répété aux obligations incombant aux preneurs, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.



Au surplus, il échet de constater que les voisins immédiats des preneurs, Monsieur [H] et Madame [U] [I] se sont plaints à plusieurs reprise, le 11 août 2023, le 13 mai 2024 et le 5 août 2024 d’un mauvais entretien par Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] de la bande de jardin située en limite de propriété et notamment de l’accumulation de déchets de nature à favoriser la prolifération de souris, ce qui est confirmé par le reportage photographique versé aux débats, ainsi que l’attestation de l’entrepreneur mandaté par la bailleresse pour assurer des prestations de dératisation dans le logement, Monsieur [N] [O], le 18 septembre 2023 puis en mars 2024. Il s’ensuit que les demandeurs n’ont pas respecté leur obligation de jouissance paisible des lieux, faute d’entretien suffisant.

Par conséquent, le congé délivré le 15 octobre 2024 à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] est fondé sur des causes réelles et sérieuses.

Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] seront donc déboutés de leur demande de nullité dudit congé tandis qu’ils seront déclarés comme étant occupants sans droit ni titre dès le 20 mai 2025. Leur expulsion sera alors ordonnée selon les modalités rappelées au dispositif du présent jugement.

En outre, Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant révisable du loyer et des charges qui aurait été du, à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs au bailleur.

Sur les demande au titre du trouble de jouissance et en réparation de leur préjudice formulée par les preneurs à bail

Aux termes du 1° de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ».
Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation défini par un seuil minimal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, » et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. 
Le bailleur est obligé :

 a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux « caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas » ;

 b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de la garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

 c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;



 d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».
L’article 2 5° du Décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ».
L’article 3 1° du Décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dispose que le logement dit comporter « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ».

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats un rapport de la société URBANIS, mandatée par l’ADIL de [Localité 4], laquelle a réalisé un diagnostic technique du logement loué suite à une visite du 23 décembre 2024, et a conclu à l’indécence dudit logement en raison des motifs suivants :

 • La VMC est hors service, ce qui a engendré des problèmes d’humidité et une dégradation des supports muraux, des plafonds, un décollement de papiers peints, des moisissures sur les tableaux de menuiserie, des traces d’humidité en plafond (cuisine et salle de bains) ;
 • Le système de chauffage dysfonctionne en RDC et salle de bains, ce qui a conduit les occupants à installer un chauffage d’appoint, l’appareil en place étant insuffisant et énergivore ;
 • Une absence de réglette d’entrée d’air dans la chambre accentue les désordres dans le logement ;
 • Le raccordement non conforme des WC favorise les remontées d’odeur et l’invasion de souris ;
 • L’absence de syphon sous l’évier de la cuisine favorise les remontées d’odeur par la bonde.

A titre liminaire, il échet de constater que les demandeurs sont sans droit ni titre depuis le 20 mai 2025, si bien qu’ils ne sauraient solliciter la réparation d’un quelconque trouble de jouissance à compter de cette date. En outre, il est manifeste que la demande formulée au titre du trouble de jouissance alléguée, laquelle n’avait pas fait l’objet de la moindre mise en demeure du bailleur en cours d’exécution du contrat de bail, s’inscrit dans le contexte de la contestation par les preneurs à bail du congé qui leur a été délivré. Enfin, il convient d’observer que le rapport de la société URBANIS, qui n’a pas été dressé dans des conditions de nature à respecter la contradiction avec le bailleur, n’est corroboré par aucun autre élément de preuve émanant de Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V].

Au surplus, plusieurs constatations de la Société URBANIS qui l’ont conduite à conclure à l’indécence du logement sont contredites par les entrepreneurs mandatés par la société bailleresse. En particulier, s’agissant de l’aération du logement via la VMC, la facture de la société DAGOUNEA du 5 août 2025 démontre la simple nécessité d’un nettoyage des bouches de la salle de bains, de la cuisine et des WC, tandis que la réparation du conduit de la bouche de VMC de la cuisine trouve sa cause dans la détérioration du conduit après que celui-ci a été mangé par les souris. Selon devis du 7 août 2025 émanant de la même société, le plafond chauffant de la salle de bains fonctionne quant à lui très bien.





Il s’ensuit que les éléments versés aux débats par les demandeurs ne permettent pas sinon de corroborer le constat non contradictoire de l’indécence du logement du moins d’imputer l’humidité et le manque de chauffage relevés par URBANIS au bailleur, étant considéré que l’entretien des bouches de VMC relève de l’entretien courant à la charge des locataires et que la prolifération des souris résulte pour partie au moins de l’encombrement du logement et du mauvais entretien du jardin, comme démontré supra. 

En revanche, l’absence de grille d’aération sur les huisseries de la chambre ainsi que la non-conformité du raccordement des WC et du syphon de la cuisine peuvent être imputés au bailleur, lequel démontre néanmoins avoir fait intervenir des entrepreneurs pour y remédier rapidement. 

Si ces seuls désordres, mineurs, ne permettent pas d’établir la preuve de l’indécence du logement, ils ont tout de même engendré un trouble de jouissance (mauvaises odeurs, dégradation du plafond de la cuisine, dégradation du plancher des toilettes) que le juge des contentieux de la protection évalue souverainement à la somme de 500 euros, compte-tenu de la durée d’occupation des lieux par les demandeurs.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI [B] à verser la somme de 500 euros à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] et de les débouter de leur demande de dommages-intérêts pour le surplus.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif 

L’article 1353 du code civil pris dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016 précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, et rappelées dans le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le décompte produit par la SCI [B] daté du 5 novembre 2025 fait état d’une dette locative s’élevant à 1.482,51 euros à la date du 20 mars 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] à verser à la SCI [B] la somme de 1.482,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de l’arriéré locatif, terme de novembre 2025 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par la SCI [B]

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les éléments versés aux débats ne permettent pas démontrer l’existence d’un préjudice autre que celui résultant du seul retard de paiement des loyers et des charges.

La SCI [B] sera déboutée de la demande reconventionnelle formulée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V], seront condamnés aux dépens de l’instance. 



Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI [B] les frais qu’elle a dû avancer dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] seront condamnés.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] de leur demande de nullité du congé délivré le 15 octobre 2024 ;

Dispositif

En conséquence,

Constate que Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] sont occupants sans droit ni titre depuis le 20 mai 2025 ;

Ordonne à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] et à tout occupant de leur chef de libérer le logement sis [Adresse 3] dans le mois de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société civile immobilière [B] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de Justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exception ;

Dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants et R433-1 et suivants dudit code ;

Condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] à verser à la SCI [B] la somme de 1.482,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de l’arriéré locatif, terme de novembre 2025 inclus,

Condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant révisable du loyer et des charges qui aurait été du, à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs au bailleur ;

Condamne la SCI [B] à verser à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] la somme de 500 euros en réparation de leur trouble de jouissance locative ;

Déboute Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] du surplus de leurs demandes ;

Déboute la SCI [B] de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,
 


Condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] à payer à la SCI [B] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] aux dépens ; 

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026. 

La Greffière, Le Juge 
 Laurent BROCHARD
Texte intégral
minute n°: 
N° RG 25/00787 - N° Portalis DB2M-W-B7J-D5FK
Code : 5AN
[D] [A], [Q] [V]
c/
S.C.I. [B]







































copie certifiée conforme délivrée le 20/01/2026

à 

- Maître Delphine BERNIGAUD de la SELARL SELARL BERNIGAUD COSTA, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES
+ exécutoire

- Me Véronique GUILLEMET, avocat au barreau de DIJON
+ exécutoire

- Préfecture

+ 1 copie au dossier

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON
contentieux de la protection


JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026



ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [A]
né le 12 Décembre 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 21231/2025/4404 du 16/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Madame [Q] [V]
née le 27 Janvier 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 21231/2025/1444 du 06/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par Maître Delphine BERNIGAUD de la SELARL SELARL BERNIGAUD COSTA, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES substituée par Me Anne-laure VIEUDRIN, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

S.C.I. [B], 
RCS de [Localité 2] sous le n° D379 838 394, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Véronique GUILLEMET, avocat au barreau de DIJON


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent BROCHARD, Vice-Président.

V. JANVIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.


DÉBATS :

A l’audience publique du 20 novembre 2025 
Le Président a, à l'issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 20 JANVIER 2026.


JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026 par Laurent BROCHARD, Vice-Président, chargé/e des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00787 - N° Portalis DB2M-W-B7J-D5FK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location en date du 19 mai 2019, la SCI [B] a donné à bail à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] un logement constitué d’une maison située [Adresse 3], moyennant le paiement selon terme à échoir d’un loyer mensuel hors charges révisable de 450 euros outre 40 euros au titre des provisions sur charges. 

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 19 mai 2019.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 octobre 2024, la SCI [B] a fait délivrer à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] un congé avec effets aux 18 mai 2025 pour les motifs suivants :
• Retards récurrents dans le règlement des loyers ;
• Loyers impayés au 30 septembre 2024 ;
 • Plainte de plusieurs voisins concernant l’insalubrité du logement ayant entraîné l’intervention d'un dératiseur.

Par courrier recommandé avec accusé de réception notifié le 30 novembre 2024, Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] ont contesté le sérieux des motifs du congé qui leur a été ainsi délivré par la SCI [B].

Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V], bénéficiaires de prestations servies par la CAF ont par la suite saisi l’ADIL de [Localité 4], laquelle a mandaté la société URBANIS pour réaliser un diagnostic technique du logement loué suite à une visite du 23 décembre 2024, laquelle a conclu à l’indécence du logement.

Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] ont conclu un bail d’habitation avec la SEMCODA le 1er septembre 2025 avec effets au 3 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne morale le 17 juin 2025, Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] ont fait assigner la SCI [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de voir :

 - prononcer la nullité du congé délivré le 15 octobre 2024 pour défaut de motif sérieux et légitime,
- constater le caractère indécent du logement,
 - condamner la SCI [B] à réaliser les travaux de mise en conformité des équipements suivants :
• VMC
• Chauffage RDC et salle de bains
• Syphon de la cuisine
• Raccordement de la cuvette des toilettes et remise en état du plancher

 Et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir,
 - condamner la SCI [B] à leur payer la somme de 300 euros par mois au titre de la réparation de leur trouble de jouissance jusqu’à complète réalisation des travaux, soit la somme de 21.600 euros à parfaire,
 - condamner la SCI [B] à leur payer la somme de 2.000 euros, en réparation de leur préjudice moral,
 - paiement d'une somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été initialement appelée lors de l’audience du 18 septembre 2025 et a été renvoyée par le juge des contentieux de la protection jusqu’à l’audience du 20 novembre 2025 à la demande du Conseil de la société défenderesse.




A l'audience du 20 novembre 2025, Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] était représentés par leur Conseil qui a déposé son dossier de plaidoirie en prenant soin de se référer expressément à ses dernières conclusions.

Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] formulent désormais les prétentions suivantes :

 - prononcer la nullité du congé délivré le 15 octobre 2024 pour défaut de motif sérieux et légitime,
 - prononcer la résiliation du bail pour manquement de la SCI [B] à ses obligations de bailleur,
 - condamner la SCI [B] à leur payer la somme de 300 euros par mois au titre de la réparation de leur trouble de jouissance jusqu’à complète réalisation des travaux, soit la somme de 21.600 euros à parfaire,
 - condamner la SCI [B] à leur payer la somme de 2.000 euros, en réparation de leur préjudice moral,
 - paiement d'une somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

A l'audience du 20 novembre 2025, la SCI [B] était représentée par son Conseil. Celui-ci a oralement indiqué s’en rapporter à ses dernières conclusions n°3 visées le 20 juin 2025, aux termes desquelles la défenderesse sollicite du juge qu’il : 

- constate que les demandeurs ne sont titulaires d’aucun bail ;
 - ordonne l’expulsion de Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] ;
 - déboute Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] de l’intégralité de leurs demandes ;
 - constate que la SCI [B] a fait réaliser les travaux préconisés par URBANIS, sans admettre l’indécence du logement0 ;
 - condamne les demandeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 450 euros au titre des loyers outre 43 euros au titre des charges, à compter du 19 mai 2025 en deniers et quittances, soit la somme de 1.482,51 au 5 novembre 2025 ;
 - condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] à lui verser la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral et matériel ;
 - déboute Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 - condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens à l’appui des prétentions de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité du congé

L’article 1353 du code civil pris dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016 précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les articles 1101, 1103 et 1104 du code civil prévoient ensemble que le contrat est un accord de volonté entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Une fois légalement formés, ils tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1741 du code civil dispose :
« Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».
L’article 7, b de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
L’article 1728 du code civil dispose :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».
Selon l’article 1729 du même code :
« Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, et rappelées dans le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose :

« I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :
a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;
b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ».

En l’espèce il appartient aux demandeurs de prouver que les motifs du congé qui leur a été délivré le 15 octobre 2024 ne reposent sur aucune cause réelle ou sérieuse.

Or il ressort des pièces versées aux débats par les parties que les demandeurs échouent à rapporter une telle preuve dès lors qu’ils ont manifestement accumulé de multiples retards de paiement de loyers et de charges au cours de l’exécution du contrat de bail.

C’est ainsi qu’ils se sont vu notifier par la SCI [B] une lettre recommandée avec accusé de réception le 22 novembre 2019 ayant pour objet une demande de régularisation de l’arriéré d’un montant de 2.314,58 euros, selon décompte arrêté au 20 novembre 2019, puis une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception le 3 mai 2024 aux fins de régulariser un arriéré de 1.004,51 euros. L’importance de ces arriérés, ce alors que les charges locatives ainsi que leur régularisation étaient justifiées par l’entretien des espaces verts d’une part et les charges d’électricité relative aux communs d’autre part, constitue un manquement grave et répété aux obligations incombant aux preneurs, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.



Au surplus, il échet de constater que les voisins immédiats des preneurs, Monsieur [H] et Madame [U] [I] se sont plaints à plusieurs reprise, le 11 août 2023, le 13 mai 2024 et le 5 août 2024 d’un mauvais entretien par Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] de la bande de jardin située en limite de propriété et notamment de l’accumulation de déchets de nature à favoriser la prolifération de souris, ce qui est confirmé par le reportage photographique versé aux débats, ainsi que l’attestation de l’entrepreneur mandaté par la bailleresse pour assurer des prestations de dératisation dans le logement, Monsieur [N] [O], le 18 septembre 2023 puis en mars 2024. Il s’ensuit que les demandeurs n’ont pas respecté leur obligation de jouissance paisible des lieux, faute d’entretien suffisant.

Par conséquent, le congé délivré le 15 octobre 2024 à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] est fondé sur des causes réelles et sérieuses.

Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] seront donc déboutés de leur demande de nullité dudit congé tandis qu’ils seront déclarés comme étant occupants sans droit ni titre dès le 20 mai 2025. Leur expulsion sera alors ordonnée selon les modalités rappelées au dispositif du présent jugement.

En outre, Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant révisable du loyer et des charges qui aurait été du, à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs au bailleur.

Sur les demande au titre du trouble de jouissance et en réparation de leur préjudice formulée par les preneurs à bail

Aux termes du 1° de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ».
Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation défini par un seuil minimal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, » et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. 
Le bailleur est obligé :

 a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux « caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas » ;

 b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de la garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

 c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;



 d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».
L’article 2 5° du Décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ».
L’article 3 1° du Décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dispose que le logement dit comporter « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ».

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats un rapport de la société URBANIS, mandatée par l’ADIL de [Localité 4], laquelle a réalisé un diagnostic technique du logement loué suite à une visite du 23 décembre 2024, et a conclu à l’indécence dudit logement en raison des motifs suivants :

 • La VMC est hors service, ce qui a engendré des problèmes d’humidité et une dégradation des supports muraux, des plafonds, un décollement de papiers peints, des moisissures sur les tableaux de menuiserie, des traces d’humidité en plafond (cuisine et salle de bains) ;
 • Le système de chauffage dysfonctionne en RDC et salle de bains, ce qui a conduit les occupants à installer un chauffage d’appoint, l’appareil en place étant insuffisant et énergivore ;
 • Une absence de réglette d’entrée d’air dans la chambre accentue les désordres dans le logement ;
 • Le raccordement non conforme des WC favorise les remontées d’odeur et l’invasion de souris ;
 • L’absence de syphon sous l’évier de la cuisine favorise les remontées d’odeur par la bonde.

A titre liminaire, il échet de constater que les demandeurs sont sans droit ni titre depuis le 20 mai 2025, si bien qu’ils ne sauraient solliciter la réparation d’un quelconque trouble de jouissance à compter de cette date. En outre, il est manifeste que la demande formulée au titre du trouble de jouissance alléguée, laquelle n’avait pas fait l’objet de la moindre mise en demeure du bailleur en cours d’exécution du contrat de bail, s’inscrit dans le contexte de la contestation par les preneurs à bail du congé qui leur a été délivré. Enfin, il convient d’observer que le rapport de la société URBANIS, qui n’a pas été dressé dans des conditions de nature à respecter la contradiction avec le bailleur, n’est corroboré par aucun autre élément de preuve émanant de Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V].

Au surplus, plusieurs constatations de la Société URBANIS qui l’ont conduite à conclure à l’indécence du logement sont contredites par les entrepreneurs mandatés par la société bailleresse. En particulier, s’agissant de l’aération du logement via la VMC, la facture de la société DAGOUNEA du 5 août 2025 démontre la simple nécessité d’un nettoyage des bouches de la salle de bains, de la cuisine et des WC, tandis que la réparation du conduit de la bouche de VMC de la cuisine trouve sa cause dans la détérioration du conduit après que celui-ci a été mangé par les souris. Selon devis du 7 août 2025 émanant de la même société, le plafond chauffant de la salle de bains fonctionne quant à lui très bien.





Il s’ensuit que les éléments versés aux débats par les demandeurs ne permettent pas sinon de corroborer le constat non contradictoire de l’indécence du logement du moins d’imputer l’humidité et le manque de chauffage relevés par URBANIS au bailleur, étant considéré que l’entretien des bouches de VMC relève de l’entretien courant à la charge des locataires et que la prolifération des souris résulte pour partie au moins de l’encombrement du logement et du mauvais entretien du jardin, comme démontré supra. 

En revanche, l’absence de grille d’aération sur les huisseries de la chambre ainsi que la non-conformité du raccordement des WC et du syphon de la cuisine peuvent être imputés au bailleur, lequel démontre néanmoins avoir fait intervenir des entrepreneurs pour y remédier rapidement. 

Si ces seuls désordres, mineurs, ne permettent pas d’établir la preuve de l’indécence du logement, ils ont tout de même engendré un trouble de jouissance (mauvaises odeurs, dégradation du plafond de la cuisine, dégradation du plancher des toilettes) que le juge des contentieux de la protection évalue souverainement à la somme de 500 euros, compte-tenu de la durée d’occupation des lieux par les demandeurs.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI [B] à verser la somme de 500 euros à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] et de les débouter de leur demande de dommages-intérêts pour le surplus.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif 

L’article 1353 du code civil pris dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016 précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, et rappelées dans le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le décompte produit par la SCI [B] daté du 5 novembre 2025 fait état d’une dette locative s’élevant à 1.482,51 euros à la date du 20 mars 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] à verser à la SCI [B] la somme de 1.482,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de l’arriéré locatif, terme de novembre 2025 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par la SCI [B]

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les éléments versés aux débats ne permettent pas démontrer l’existence d’un préjudice autre que celui résultant du seul retard de paiement des loyers et des charges.

La SCI [B] sera déboutée de la demande reconventionnelle formulée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V], seront condamnés aux dépens de l’instance. 



Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI [B] les frais qu’elle a dû avancer dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] seront condamnés.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] de leur demande de nullité du congé délivré le 15 octobre 2024 ;

En conséquence,

Constate que Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] sont occupants sans droit ni titre depuis le 20 mai 2025 ;

Ordonne à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] et à tout occupant de leur chef de libérer le logement sis [Adresse 3] dans le mois de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société civile immobilière [B] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de Justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exception ;

Dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants et R433-1 et suivants dudit code ;

Condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] à verser à la SCI [B] la somme de 1.482,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de l’arriéré locatif, terme de novembre 2025 inclus,

Condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant révisable du loyer et des charges qui aurait été du, à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs au bailleur ;

Condamne la SCI [B] à verser à Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] la somme de 500 euros en réparation de leur trouble de jouissance locative ;

Déboute Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] du surplus de leurs demandes ;

Déboute la SCI [B] de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,
 


Condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] à payer à la SCI [B] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [A] et Madame [Q] [V] aux dépens ; 

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026. 

La Greffière, Le Juge 
 Laurent BROCHARD

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la construction et de l'habitation L511-2, code de la sante publique L1331-27, code de la sante publique L1331-25, code de la construction et de l'habitation L521-2, code civil 1729, code de la sante publique L1331-26, code civil 1741, code de la sante publique L1331-28). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-03-26T19:57:12.964Z.