Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B3, 27 mars 2026, n° 12/11753

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


[S] [U] et [L] [U] née [E] (ci-après les consorts [U]) ont acquis huit biens immobiliers à l’aide de huit emprunts, souscrits auprès de sept banques différentes pour un montant total de 1.916.340 €, comme suit : 
acte authentique du 3 octobre 2007 : un lot acquis dans une résidence à [Localité 4] financé par un crédit de 232.692 € souscrit auprès de la société Crédit Mutuel Valdoie Giromagny ; acte authentique du 11 octobre 2007 : un lot acquis dans la résidence « [Adresse 7] » à [Localité 5] financé par un crédit de 278.630 € souscrit auprès de la société UBC CETELEM  ;acte authentique du 30 octobre 2007 : second lot acquis dans la résidence « [Adresse 7] » à [Localité 5] financé par un crédit de 261.734 € souscrit auprès de la société GE MONEY BANK ;acte authentique du 16 novembre 2007 : un lot acquis dans la résidence « Louisiane » à [Localité 6] financé par un crédit de 195.076 € souscrit auprès de la société BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER ;acte authentique du 11 décembre 2007 : un lot acquis dans la [Adresse 8] » à [Localité 7] financé par un crédit de 83.009 € souscrit auprès de la société BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER  ;acte authentique du 9 mai 2008 : un lot acquis dans la résidence « [Localité 8] » à [Localité 9] financé par un crédit de 288.422 € souscrit auprès de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE  ;acte authentique du 21 mai 2008 : second lot dans la résidence « [Localité 8] » à [Localité 9] financé par un crédit de 279.343 € souscrit auprès de la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE  ;acte authentique du 19 juin 2008 : un lot acquis dans la résidence « [Adresse 9] » à [Localité 10] financé par un crédit de 297.434 € souscrit auprès de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE.
Pour financer l’acquisition d’un appartement en l’état futur d’achèvement dans la résidence « [Adresse 9] » sise à [Localité 10], les consorts [U] ont accepté le 4 juin 2008 une offre de prêt n°610800993 d’un montant de 297.434 €, émise le 24 mai 2008 par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (ci-après CIFMED), aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (ci-après CIFD).

L’acte de prêt a été passé en la forme authentique le 19 juin 2008, devant Maître [O], Notaire à [Localité 11].

Ils n’en ont pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur leur a notifié la déchéance du terme le 14 juin 2010.

*

Exposant avoir été victimes d'agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s'étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s'endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que des notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de Marseille, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d'escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.
Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’[Localité 11] en date du 15 mars 2023. La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés sur cet arrêt. 

Un jugement a été rendu le 15 janvier 2026 par le tribunal correctionnel de Marseille ; des appels sont en cours. 

*

[S] [U] et [L] [U] née [E] ont assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED), aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), devant le tribunal de grande instance de Marseille, par actes d’huissier des 10 et 11 décembre 2009 en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel. 

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/03805. 

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 7 juillet 2011, a ordonné le sursis à statuer « jusqu’au prononcé d’une décision pénale définitive suite à l’information ouverte devant le juge d’instruction de [Localité 1] » et ordonné le retrait du rôle.

*

Par actes d’huissier des 13 juillet 2010 et du 23 septembre 2011, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED), aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), a fait assigner [S] [U] et [L] [U] née [E] devant le tribunal de grande instance de Grenoble, aux fins de les voir condamner, à titre principal, à lui payer diverses sommes dues au titre du prêt qu'elle leur a consenti. 

Le 14 décembre 2011, les deux procédures ont été jointes par mention au dossier.

Par une ordonnance en date du 27 juin 2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Grenoble s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de Marseille.

Cette procédure est arrivée au service de l’enrôlement le 9 octobre 2012 et a été enregistrée sous le numéro RG 12/11753.

*
Par une ordonnance en date du 1er juin 2017, le juge de la mise en état de céans a notamment :
déclaré recevable l’intervention volontaire de la société CIFD venant aux droits et obligations de la société CIFMED, rejeté la demande de sursis à statuer formée par les consorts [U],rejeté la demande de provision formée par la société CIFD,enjoint aux consorts [U] de produire les déclarations fiscales de revenus fonciers pour les années 2009 à 2016 ainsi que les déclarations suivantes suivant leur établissement,condamné in solidum les consorts [U] à verser à la société CIFD la somme de 1.000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,rejeté la demande formée par les consorts [U] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,condamné in solidum les consorts [U] aux dépens de l’incident.Cette décision a été confirmée par la cour d’appel d’[Localité 11] le 19 avril 2018.

*
Par une ordonnance du juge de la mise en état de céans en date du 15 octobre 2020, il a été : 
déclaré recevable la demande de sursis à statuer formée par les consorts [U],sursis à statuer jusqu'à ce qu'une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés,rejeté la demande formée par la société CIFD sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,condamné la société CIFD à verser aux consorts [U] ensemble la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,condamné la société CIFD aux dépens du présent incident.
La cour d’appel d’[Localité 11] a infirmé, par arrêt du 14 octobre 2021, l’ordonnance du juge de la mise en état rendue 15 octobre 2020 et déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer des consorts [U], dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer et les a condamnés à payer à la société CIFD la somme de de 2000 euros, outre les dépens. 


*
Par une ordonnance en date du 4 mai 2023, le juge de la mise en état de céans a notamment : 
constaté que le désistement des consorts [U] relatif à leur demande de sursis à statuer est parfait ; Rejeté la demande de condamnation à une amende civile, le juge de la mise en état n’étant pas compétent pour en connaître ;condamné in solidum les consorts [U] à payer la société CIFD une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de l’incident ;rejeté toutes les autres demandes des parties,condamné in solidum les consorts [U] aux dépens de l’incident.
*

Par actes d’huissier en date du 12 juin 2024, [S] [U] et [L] [U] née [E] ont assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Marseille [C] [O] et la société LCS ET ASSOCIES – [Adresse 10].

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/06885.

Le 5 septembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de cette procédure avec la procédure enregistrée sous le numéro RG 12/11753 par mention au dossier. 

*

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2025 avec renvoi à l’audience de plaidoiries du 23 janvier 2026. 

A l’audience, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 mars 2026. 
*

Par conclusions en date du 30 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, la société CIFD venant aux droits et obligations de la société CIFMED, demande au visa des 1108, 1116, 1134, 1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du code civil, des articles L. 313-1 et suivants, L. 312-7 et suivants du code de la consommation et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du code de procédure civile, de : 
« Sur la demande de nullité des prêts DECLARER la demande de Monsieur et Madame [U] irrecevable Subsidiairement, si la demande de nullité était déclarée recevable DEBOUTER la demande de nullité des offres de prêts de Monsieur et Madame [U] Sur la demande principale de la société CIFD CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 299.913,67 € au titre du prêt n° 610800993001 qui portera intérêt au taux contractuel de 4,85 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 20.993,93 € et les frais qui produira intérêt au taux légal à compter de la date de déchéance du terme. ORDONNER la capitalisation des intérêts par application de l'article 1154 du Code civil. CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 32.000 € à titre de dommages et intérêts Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat prêt de Monsieur et Madame [U] DECLARER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [U] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable.Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable REJETER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [U] de déchéance des intérêts conventionnels Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur et Madame [U] DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts En tout état de cause DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Frédéric BERGANT, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par conclusions en date du 4 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, [S] [U] et [L] [U] née [E] demandent au tribunal, au visa des articles 4, 11, 73, 101 138 et 771 du code de procédure civile, de l’article 4 de code de procédure pénale et des articles L. 121-21 et suivants, L. 312-7 et suivants et L. 313-1 et suivants du code de la consommation, des articles 1240 et suivants du code civil de :
« JUGER les Consorts [U] recevables et biens fondés en ses demandes fins et conclusions. En conséquence y faisant droit , 
 Vu l’article L312-10 du Code de la consommation dans leur rédaction applicable à l’offre litigieuse ; ANNULER les offres de prêt de CIFMED du 23/05/2008 de 297.434 €; En conséquence ; 
DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT de ses demandes au titre des intérêts conventionnels et indemnité de résiliation ; CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT à restituer aux époux [U] les sommes payées au titre des intérêts conventionnels ; Vu l’article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable à l’offre en cas de nullité de l’offre et l’article 1142 du Code civil en cas de rejet de la demande de nullité de l’offre ; CONDAMNER la CIFD CIFMED à verser aux Consorts [U] une somme de 294.000 € à titre de dommages et intérêts et ordonner compensation le cas échéant avec la créance éventuellement retenue au bénéfice de la CIFD. A titre subsidiaire sur les intérêts conventionnels réclamés ; A défaut de nullité de l’offre : Vu les articles L312-7 et L312-10 du Code de la consommation dans leur rédaction applicable à l’offre litigieuse ; ORDONNER la déchéance totale des intérêts conventionnels ; DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT de ses demandes au titre des intérêts conventionnels ; 
A titre encore plus subsidiaire sur les intérêts et capitalisation ; Vu les articles L312-23, L321-21 et L321-22 du Code de la consommation ; DEBOUTER la banque de sa demande condamnation aux intérêts conventionnels au taux de 4,70 % ; DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT de sa demande de capitalisation des intérêts ; 
Sur les indemnités réclamées par CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT: Vu l’article 1152 ancien du Code civil et les articles L312-23, L321-21 et L321-22 du Code de la consommation ; DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation, et de ses demandes de dommages intérêts (52.000 €) DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses plus amples demandes, fins et conclusions CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT à payer aux époux [K] une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; REJETER l’exécution provisoire ; CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT aux dépens. »

Par conclusions en date du 3 novembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, [C] [O] et la société LCS ET ASSOCIES – [Adresse 10] demandent au tribunal de : 
« Rejeter la demande visant à déclarer commun le présent jugement à Maître [O] et la société par actions simplifiées LCS ASSOCIES-NOTAIRES DU COURS MIRABEAU;Subsidiairement, Sur la déclaration de jugement commun, le concluant s’en rapporte à justice à la condition: De juger que la décision à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués, ni soumis à appréciation de la juridiction ;Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires ; Condamner les emprunteurs à payer à la société concluante la somme de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Les débouter de leur demande de condamnation aux dépens et les condamner aux dépens de la présente instance. »

Motifs

SUR CE,


Les demandes de « juger », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de nullité du contrat de crédit. 
Les consorts [U] se prévalent de la nullité du contrat de crédit pour violation du délai de rétractation de 10 jours sur le fondement de l’article L. 312-10 du code de la consommation. 
La banque leur oppose la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Elle soutient que l’erreur supposée des emprunteurs leur était connue au plus tard au moment de leur dépôt de plainte du 29 avril 2009 et que les premières conclusions demandant la nullité du contrat de prêt ont été signifiées le 4 octobre 2018. 
En réplique, les emprunteurs exposent que le point de départ de la prescription est fixé par le cachet postal marquant le délai de réflexion mais qu’en l’espèce, c’est la société Apollonia qui a retourné l’offre à la banque. Ils ajoutent que la plainte pénale avec constitution de partie civile du 27 novembre 2009 a interrompu la prescription et que la mise hors de cause de la banque par l’instruction est sans incidence. Ils indiquent que la nullité peut être régulièrement invoquée en défense, nonobstant le début d’exécution du contrat, avant l’acquisition de la prescription.
L'article 1304 du code civil, dans sa rédaction en vigueur du 4 juillet 1968 au 1er janvier 2009, dispose notamment que : « Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. / Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts. »

Il résulte de ce texte que la règle selon laquelle l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté, ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action. Après cette date, l'exception n'est recevable que si l'acte n'a pas commencé à être exécuté.

En l’espèce, la nullité est soulevée par les consorts [U] d’une part à titre d’exception de nullité face aux demandes en paiement adverse, d’autre part à titre d’action pour obtenir reconventionnellement la restitution des sommes payées au titre des intérêts conventionnels. 

Le délai de prescription quinquennal, applicable à l’action en nullité fondée sur la violation du délai de réflexion de 10 jours, a couru à compter de la formation du contrat, majoré dudit délai de 10 jours, soit à compter du 15 juin 2008.

La plainte avec constitution de partie civile n’a pas pour conséquence d’interrompre la prescription d’éventuelles instances civiles.


Il est constant que le contrat de prêt a commencé à être exécuté.

Les premières conclusions au fond des consorts [U] se prévalant de la nullité des contrats ont été notifiées par la voie électronique le 3 octobre 2018. A cette date, la prescription quinquennale était acquise.

Par conséquent, l’action en nullité comme l’exception de nullité soulevées par les consorts [U] postérieurement au 15 juin 2013 sont prescrites et seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes en paiement de la banque au titre du crédit
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes fondées sur le code de la consommation
La banque soulève l’irrecevabilité des demandes des emprunteurs fondées sur les dispositions du code de la consommation du fait de la prescription. 
Or, les défendeurs procèdent par voie de défense au fond, au sens de l’article 71 du code de procédure civile, en invoquant la violation des dispositions du code de la consommation pour s’opposer à la demande en paiement de la banque, de sorte qu’aucune prescription ne peut lui être opposée.
Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la banque sera rejetée. 

Sur l’applicabilité du code de la consommation au crédit litigieux. 
La banque conteste toute applicabilité du code de la consommation au contrat litigieux, tandis que les emprunteurs se prévalent de son applicabilité du fait du champ d’application du code de la consommation et du fait d’une soumission volontaire par les parties à ces dispositions.

Sur l’application de plein droit 
Le code de la consommation, dans sa version en vigueur en 2005, prévoyait en son titre 1er relatif au crédit un chapitre 2 relatif au crédit immobilier, dont la section relative au champ d'application comportait les trois articles suivants :
- Article L. 312-1 : « Au sens du présent chapitre, est considérée comme :
a) Acquéreur, toute personne qui acquiert, souscrit ou commande au moyen des prêts mentionnés à l'article L. 312-2 ;
b) Vendeur, l'autre partie à ces mêmes opérations. »
- Article L. 312-2 : « Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :
1° Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation :
a) Leur acquisition en propriété ou en jouissance ;
b) La souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;
c) Les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant de ces dépenses est supérieur à celui fixé en exécution du dernier alinéa de l'article L. 311-3 ;
2° L'achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au 1° ci-dessus. »
- Article L. 312-3 : « Sont exclus du champ d'application du présent chapitre :
1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;
2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;
3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu'elles ne sont pas associées à un crédit d'anticipation. »

La présente espèce remplit les conditions alternatives fixées à l’article L. 312-2 du code de la consommation.

Il ressort de la « fiche de renseignements préalables à une demande de prêt » que les consorts [U] étaient médecins. 

Il ressort de l’extrait KBIS versé à la cause que [S] [U] a été inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité de loueur en meublé professionnel à compter du 31 mars 2008 avec une date de commencement d’activité au 31 décembre 2007, soit antérieurement au crédit en cause.

Par ailleurs, il est constant que les emprunteurs ont acquis huit biens immobiliers, destinés à la location antérieurement ou simultanément au crédit litigieux.

Dans ces conditions, l’opération financée par le contrat en cause s’analyse en un prêt destiné à financer une activité professionnelle d’une personne qui, à titre habituel, quoi qu’accessoire à une autre activité, procure des fractions d’immeubles bâtis en jouissance.

Le crédit litigieux ne saurait donc relever de plein droit des dispositions du code de la consommation. 

Sur l’application volontaire des dispositions du code de la consommation 
La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du code de la consommation doit en démontrer le caractère exprès et éclairé.

La référence à des textes du code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve, pas plus que les paraphes en bas de chaque page ou signatures à la fin.

En revanche, l’absence d’indications relative à l’ampleur des acquisitions déjà faites et en cours est de nature à induire la banque en erreur et à l’empêcher d’apprécier si le prêt souscrit remplissait les conditions d’application du code de la consommation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’offre de prêt vise expressément les dispositions du code de la consommation.

La banque verse aux débats une « fiche de renseignements préalable à une demande de prêt », le contrat de prêt litigieux, un contrat de réservation préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement et un contrat de bail commercial de biens immobiliers concernant le lot financé.

Il apparait que la « fiche de renseignements préalable à une demande de prêt » est datée du 16 mai 2008 et qu’elle est paraphée et signée par les emprunteurs. 

Il est relevé qu’en signant ce document avec la mention « Lu et approuvé », les emprunteurs ont manifesté leur intention de confirmer les informations qui y étaient déclarées. 

Il n’est pas contesté que la « fiche de renseignements préalable à une demande de prêt » ne mentionne aucun revenu foncier et qu’elle ne mentionne qu’un prêt travaux, un prêt voiture et deux prêt « CRCA » (non explicités par les parties) dont les mensualités s’élèvent respectivement à 360, 437 et 825 euros. 

Ainsi, les crédits souscrits antérieurement et dans un temps voisin auprès d’autres établissements de crédit pour financer l’acquisition de huit biens ne sont pas déclarés par les emprunteurs.

Il en résulte que la banque n’avait pas connaissance du cumul de crédits sollicités antérieurement et simultanément par les emprunteurs. 

Par ailleurs, le crédit en cause est le seul souscrit auprès du CIFMED par les emprunteurs.

Il ressort de l’extrait KBIS versé à la cause que [S] [U] a été inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité de loueur en meublé professionnel à compter du 31 mars 2008 avec une date de commencement d’activité au 31 décembre 2007, soit antérieurement au crédit en cause. Pour autant, il n’est pas démontré, ni même allégué, que la banque avait connaissance de cette information lors de l’émission de l’offre. 

Dans ces conditions, l’acquisition d’un lot en vente en l’état futur d’achèvement destiné à la location meublée ne saurait à elle seule suffire à établir la connaissance par la banque de la qualité de loueur professionnel des emprunteurs.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la banque n’était pas éclairée sur le cumul de crédits sollicités antérieurement et simultanément, ni sur leur ampleur, ni sur le fait qu’ils avaient vocation à participer à une activité de loueur en meublé professionnel, pourtant bien engagée. Dès lors, la banque n’a pas pu accepter de façon totalement éclairée d’appliquer le code de la consommation à des emprunteurs qui n’en relevaient pas.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer le code de la consommation au contrat de crédit litigieux.

Sur la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels.
Les consorts [U] sollicitent sur le fondement des dispositions du code de la consommation la déchéance du droit aux intérêts conventionnels. 
Cette demande étant fondée sur des dispositions du code de la consommation, qui n’est pas applicable en la cause, elle sera rejetée. 

Sur les demandes en paiement 
La banque sollicite au titre du crédit en cause la somme de 299.913,67 € avec intérêts au taux contractuel de 4,85 % au titre du capital restant dû, la somme de 20.999,93 € au titre de l’indemnité contractuelle et les frais avec intérêts au taux légal à compter de la déchéance du terme, outre la capitalisation des intérêts. 
La banque produit en sa pièce n°35 le décompte actualisé de sa créance en date du 12 mai 2025 qui mentionne : 
« capital restant dû au 14 juin 2010 : 296.923,26 € ;échéances impayées au 14 juin 2010 : 2.990,41 € ;indemnité contractuelle de 7 % : 20.993,96 € ;intérêts échus du 15 juin 2010 au 12 mai 2025 au taux de 4,85 % : 201.783,54 € ;intérêts à échoir jusqu’au parfait paiement au taux de 4,85 % : mémoire ;règlements client : - 16.324,62 €. ; frais de procédure : mémoire  ;Soit un total de : 515.366,55 €. »

Les consorts [U] contestent le taux d’intérêt contractuel, l’indemnité de résiliation, les frais et la capitalisation des intérêts. 

Sur le taux d’intérêt contractuel 
Les emprunteurs sollicitent le débouté de la « demande de condamnation aux intérêts conventionnels au taux de 4,70 % » dans le dispositif de leurs écritures. Dans le corps de leurs conclusions, ils exposent que le crédit est stipulé avec un taux variable en fonction de l’euribor à 6 mois, outre 1,5 points. Ils se prévalent de l’article L. 313-5 du code de la consommation et indique que la variation du taux doit être appliquée après la déchéance du terme. 

La banque n’invoque aucun moyen pour justifier le taux d’intérêt contractuel de 4,85 % qu’elle sollicite.

L’article L. 313-5 du code de la consommation n’est pas applicable au contrat litigieux tel qu’il a déjà été démontré. 

Il ressort du contrat versé aux débats que le crédit est soumis à un « taux nominal initial » de 4,85 %, une mention précisant que « le taux nominal initial est fixe pendant une période de remboursement de 3 ans à compter de la date de l’émission de l’offre ». 

Il en résulte que lors de la déchéance du terme qui est intervenue dans cette période de 3 ans, le taux applicable au contrat était le taux nominal initial de 4,85 %. C’est donc ce taux qui a vocation à s’appliquer. 

Sur l’indemnité de résiliation 
Les emprunteurs demandent à ce que la somme sollicitée au titre de l’indemnité de résiliation soit écartée sur le fondement des articles 1152 du code civil et L. 312-22 du code de la consommation. Ils font valoir que la banque a accepté le risque de défaillance et ne peut prétendre à un préjudice de ce fait. 
La banque ne formule aucun moyen au soutien de sa demande en paiement au titre de l’indemnité contractuelle. 
Il a été démontré que le contrat de crédit litigieux n’était pas soumis aux dispositions du code de la consommation, de sorte que le moyen de droit soulevé par les emprunteurs sur ce fondement ne peut prospérer.

En revanche, l’article 1152 du code civil dans sa version en vigueur du 15 octobre 1985 au 1er octobre 2016 est applicable au contrat de crédit en cause. Il dispose que : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »

Il ressort de l’examen du contrat de prêt en cause qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, est prévue une indemnité égale à 7% des sommes dues, en plus de la majoration de 3 points du taux d’intérêts conventionnel, tel que stipulé à l’article 11 des conditions générales.

Cette double pénalisation de la défaillance de l’emprunteur est manifestement excessive, de sorte que l’indemnité contractuelle, qui ne peut être que réduite, sera portée à 1 €.

Par ailleurs, il est rappelé que l’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

Cette indemnité sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 juillet 2010.

Sur les frais 
La banque sollicite la condamnation de l’emprunteur à lui payer « les frais qui produir[ont] intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme ». 
Les emprunteurs demandent à ce que les sommes sollicitées au titre des frais de rejet et de transmission-contentieux soient écartées sur le fondement des articles 1152 du code civil et L. 312-22 du code de la consommation. Ils ajoutent que les frais de rejet et de transmission-contentieux ne sont pas justifiés.
Comme démontré précédemment, le contrat de crédit litigieux n’est pas soumis aux dispositions du code de la consommation.

L’article 11 du contrat de crédit stipule que le prêteur pourra réclamer à l’emprunteur défaillant « le remboursement, sur justification, des frais taxables occasionnés par cette défaillance à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire des frais de recouvrement ».

En l’état, la banque ne chiffre pas sa demande au titre des frais et ne produit aucun justificatif. 

Elle sera donc déboutée de cette demande. 

Sur la capitalisation annuelle des intérêts La banque sollicite que soit ordonnée la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil. Les emprunteurs s’opposent à une telle demande sur le fondement des articles L. 312-23, L. 321-21 et L. 321-22 du code de la consommation. 
Comme démontré précédemment, le contrat de crédit litigieux n’est pas soumis aux dispositions du code de la consommation.

Selon l’article 1154 du code civil dans sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016, « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. »

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.
Sur le règlement client Il y a lieu de relever que conformément aux règles d’imputation des paiements prévues aux articles 1253 et suivants du code civil, le règlement client d’un montant de 16.324,62 € qui figure sur le dernier décompte actualisé s’impute d’abord sur les intérêts. 

Conséquences Au titre du crédit litigieux, les consorts [U] seront condamnés à payer à la société CIFMED aux droits et obligations de laquelle vient la société CIFD les sommes de : 
principal : 299.913,67 € (soit la somme du capital restant dû de 296.923,26 € et des échéances impayées de 2.990,41 €), avec intérêts au taux contractuel de 4,85 % à compter du 14 juin 2010 ;intérêts du 15 juin 2010 au 12 mai 2025 : 194.459,01 € (soit le montant de 210.783,63 € minoré du règlement client de 16.324,62 €) ;indemnité contractuelle de résiliation : 1 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2010.

Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande indemnitaire du prêteur Dans le corps de leurs écritures, les emprunteurs soulèvent l’irrecevabilité de cette demande pour prescription, dès lors qu’elle intervient 11 ans après la déchéance du terme. Cette demande n’est pas reprise dans le dispositif. 
L’article 753 du code de procédure civile, tel que résultant du décret n°2017-892 du 6 mai 2017 article 18, qui dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, n’est applicable qu’aux instances introduites postérieurement à son entrée en vigueur, de sorte qu’il n’est pas applicable à la présente instance introduite en 2010. Il en résulte que le tribunal doit statuer sur toutes les demandes figurant dans les dernières conclusions récapitulatives, même si celles-ci ne figurent pas dans leur dispositif.
La banque ne réplique pas sur ce point.
En l’espèce, la banque a présenté sa demande d’indemnisation pour la première fois par des conclusions notifiées par la voie électronique le 5 mars 2019, soit près de 11 ans après la souscription du contrat. Dans ces conditions, la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil est acquise.
La demande indemnitaire de la banque est donc prescrite et sera déclarée irrecevable.

Sur la demande indemnitaire de l’emprunteurLes emprunteurs invoquent, sans les hiérarchiser, des moyens relatifs à la responsabilité de la banque pour défaut de vigilance et de contrôle de son mandataire Apollonia et à sa responsabilité pour manquement à ses obligations d’information et de mise en garde.

Sur le défaut de vigilance et de contrôle du mandataire Apollonia
Les emprunteurs invoquent un contrat de mandat conclu entre la société CIFMED et la société Apollonia le 24 mars 2004. La banque conteste que la société Apollonia ait été son mandataire. 

Les articles 9, 10, 143 à 146 du code de procédure civile disposent qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la convention de mandat versée aux débats intitulée « CONVENTION 2001 » a été souscrite entre la société Apollonia et la société CIF Rhône-Ain. 

Les emprunteurs ne justifient aucunement de l’existence d’un mandat entre la société CIFMED et la société Apollonia, de sorte qu’aucune faute de la banque ne sera retenue de ce chef.

Sur les obligations d’information et de mise en garde
L’article 1147 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, dispose que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

L’établissement prêteur de deniers supporte un devoir général d'information, une obligation de mise en garde, sous certaines conditions, et un devoir de conseil, si la banque a pris un engagement en ce sens.

L’obligation de mise en garde du crédité par l’établissement préteur, quant aux risques encourus du fait du crédit octroyé, est subordonnée à deux conditions cumulatives : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

La situation de l’emprunteur doit s’évaluer sur la base des déclarations faites par lui-même. Sauf anomalie apparente, la banque peut se fier aux informations transmises par l'emprunteur pour évaluer sa solvabilité et son risque d'endettement excessif. 
Le préjudice de l’emprunteur est la perte d'une chance de ne pas conclure le crédit litigieux.

Sur l’obligation d’informationEn l’espèce, la banque verse aux débats une « fiche de renseignements préalable à une demande de prêt » datée du 16 mai 2008 et signée par les emprunteurs. Les informations déclarées sur cette fiche sont les suivantes : 
- des revenus mensuels de 7.320 € et de 1.595 € ;
- un crédit « travaux », un crédit « voiture » et deux crédits « CRCA » avec pour prêteur la mention « divers » dont les échéances mensuelles respectives sont de 360 €, 437 € et 825 €.

Il est constant que les emprunteurs n’ont pas déclaré à la banque les sept autres crédits souscrits par l’intermédiaire de la société Apollonia ou des autres commerciaux antérieurement ou concomitamment au crédit en cause, ce qui est constitutif de déclarations incomplètes.

Aucun élément n’est indiqué concernant le patrimoine des consorts [U]. 

Les pièces justificatives éventuellement fournies par les emprunteurs au soutien de leur demande de prêt ne sont pas produites par la banque. 

La banque soutient dans ses conclusions que les consorts [U] étaient propriétaires de leur résidence principale, de deux appartements en location à [Localité 12] et à [Localité 13] et de placements financiers, sans toutefois produire les éléments le démontrant.

Dès lors, l’examen attentif de la fiche de renseignements bancaires permettait de mettre au jour au moins deux anomalies qui auraient justifié une demande d’informations complémentaires : d’une part la mention de crédits ne portant aucune précision, notamment au regard de l’organisme préteur, d’autre part l’absence totale d’information sur le patrimoine des emprunteurs.

Il appartenait donc à la banque, au titre de son obligation d’information, d’effectuer les diligences propres à obtenir ces informations, soit en les sollicitant par courrier, soit en recevant les emprunteurs.

Dans ces conditions, la banque a donc commis une faute au titre de son obligation d’information.

Sur l’obligation de mise en garde 
En l’espèce, il ressort de la fiche de renseignements bancaires que les consorts [U] se déclaraient médecins, Madame [U] précisant être en CDD comme vacataire dans les crèches et collèges. Aucun crédit immobilier n’est mentionné. Aucune indication n’est donnée sur l’existence ou non d’un patrimoine. 

Il ressort de l’extrait KBIS versé à la cause que [S] [U] a été inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité de loueur en meublé professionnel à compter du 31 mars 2008 avec une date de commencement d’activité au 31 décembre 2007, soit antérieurement au crédit en cause. Pour autant, il n’est pas démontré que la banque avait connaissance de cette information lors de l’émission de l’offre. 

Au regarde de la fiche de renseignements bancaires, seul document produit par la banque pour justifier de la situation des emprunteurs lors de leur demande de crédit, les emprunteurs n’apparaissaient pas comme disposant d’une compétence et d’une expérience en matière économique et financière leur permettant de mesurer les risques attachés à leur engagement. Ils doivent donc être considérés comme des emprunteurs non avertis.

Il appartenait donc à la banque d’évaluer la potentialité d’un endettement excessif.

Sur la base de cette fiche de renseignements bancaires, les emprunteurs déclaraient : 
des revenus mensuels de 8.915 € (7.320 + 1.595) ; des charges mensuelles de 1.622 € (360 + 437 + 825). 
Il résulte du contrat de crédit en cause que les mensualités étaient d’un montant moyen de 1.786,31 €. 
Le loyer annuel escompté pour le bien financé était de 8.331€, soit 694.25 € mensuel, selon le bail commercial produit par la banque (pièce n° 34).
Dès lors, les revenus mensuels étaient de 9.609,25 € et les charges mensuelles de 3.408,31 €, soit un taux d’endettement de 35,47 %. 
Si le reste à vivre de 6.200,94 € était suffisant pour un couple marié avec trois enfants à charge, il n’en reste pas moins que la situation professionnelle de Madame [L] [U], employée en CDD comme vacataire, faisait craindre une variabilité des revenus qui, au regard du taux d’endettement, aurait dû conduire la banque à attirer l’attention des emprunteurs sur un risque d’endettement excessif, ce qu’elle ne conteste pas ne pas avoir fait.
Dans ces conditions, la banque a commis une faute au regard de son obligation de mise en garde concernant le crédit litigieux.
Sur la perte de chanceLes emprunteurs évaluent la perte de chance de ne pas contracter l’emprunt en cause à 99% et sollicite la somme de 294.000 € à titre de dommages et intérêts, correspondant à 99 % du capital prêté, hors intérêts. 

Il convient d’évaluer la probabilité que les emprunteurs aient renoncé au crédit en cause si la société CIFMED avait exercé ses obligations d’information et de mise en garde en poussant davantage ses investigations sur leur situation et en les avisant d’un risque d’endettement excessif au regard du montant du prêt, de leurs revenus et de leur taux d’endettement.

Pour ce faire, il convient de se replacer au moment de la souscription du contrat, et de prendre en compte les éléments de faits à la disposition du tribunal pour évaluer la solution la plus probable.

Il résulte de l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel du juge d’instruction en date du 15 avril 2022 (p.190, 191) que c’est à partir de 2007 que certaines banques ont dû faire face à des impayés de clients « apportés » par la société Apollonia. Il en ressort également que les premières plaintes avaient commencé à être connues, et que certains établissements bancaires en avaient tiré les conséquences en cessant leurs relations avec la société French Riviera Invest, partenaire commercial de la société Apollonia, dès janvier 2008.

Pour autant, aucun élément ne permet en l’état d’être certain que la société CIFMED avait été elle-même confrontée, à la date de la signature du contrat, à une telle difficulté.

A ce stade, il n’est donc pas établi avec certitude que les éléments d’informations qui auraient pu être communiqués par l’établissement préteur aux emprunteurs auraient pu porter, au-delà du risque d’endettement excessif, sur des mécanismes dangereux et documentés comme tels.

Par ailleurs, il résulte de ce même document que le mécanisme mis en œuvre par la société Apollonia, qui reposait sur le silence et l’enfermement, créait ce qui peut s’apparenter à une sorte d’emprise sur les emprunteurs, qui non seulement étaient dissuadés d’en parler aux professionnels, mais qui, dès lors, étaient peu réceptifs à recevoir un avis contraire extérieur.

Par ailleurs, la société CIFMED n’était pas le banquier habituel des emprunteurs, de sorte qu’il n’existait pas entre eux une relation de confiance ancienne et ancrée de nature à mettre à mal ce verrouillage.

Il résulte des éléments produits au débat, que les emprunteurs ont, en quelques mois, souscrit un nombre important de crédits pour un montant total de près de 2 millions d’euros et que le crédit litigieux a été souscrit à un stade avancé du processus d’empilement des crédits. 

Dès lors, il est peu probable qu’un avertissement du banquier sur un risque de surendettement ait été de nature à les empêcher de souscrire le crédit en cause.

Toutefois, au regard du début de médiatisation des activités de la société Apollonia à la date de souscription du crédit, la perte de chance de ne pas contracter le crédit sera donc évaluée comme relativement faible, à 5%.


Sur l’assiette du préjudice
L’assiette du préjudice correspondra au montant de la condamnation au titre de l’emprunt, minoré de la valeur vénale du bien immobilier acquis à l’aide de cet emprunt – dont ils disposent dans leur patrimoine–, de la somme perçue au titre du crédit de TVA remboursé et des loyers perçus dans le cadre de l’exploitation du bien financé.

La banque évalue le bien financé à 179.279 € en se fondant sur une estimation immobilière du prix au m2 d’un appartement situé à [Localité 10] en date du 1er novembre 2021. Les emprunteurs ne répliquent pas sur ce point. C’est donc cette valeur qui sera retenue. 

Le montant de la TVA remboursée, telle que figurant au contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement (pièce 10 de la banque) est de 48.743 €. 

Enfin, la banque propose une évaluation du prix de location du bien acquis en se basant sur 75 % de la mensualité du prêt sans justifier ce calcul. Les emprunteurs ne concluent pas sur ce point. 

Or, il ressort du bail commercial du bien financé que le loyer annuel hors taxe était fixé à 8.331 €, et ce pendant 16 ans, soit un montant total approximatif de 133.296 €. 

Le calcul de l’assiette du préjudice pour ce crédit est donc le suivant : 
montant de la condamnation - valeur vénale du bien - loyers - remboursement de TVA, 
soit : 299.914,67 - 179.279 - 133.296 - 48.743, = - 61.403,33€.

L’assiette du préjudice étant négative, aucune indemnisation de la perte de chance ne peut prospérer pour ce crédit.
Les emprunteurs seront donc déboutés de leur demande indemnitaire.

3. Sur les demandes accessoires

3.1 Sur les dépens et les frais irrépétibles 

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.
Les emprunteurs seront condamnés à payer à la banque la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles et seront déboutés de leur demande formée à ce titre. 
Par ailleurs, les emprunteurs ont fait le choix procédural de mettre en cause les notaires sans formuler aucune demande à leur encontre. Compte tenu de la tardiveté de la mise en cause des notaires au regard de l’avancement de la présente procédure, il y a lieu de les condamner à payer la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés par les notaires. 
Concernant les dépens de l’instance, ils seront mis à la charge des emprunteurs qui succombent à l’instance.



 3.2 Sur la demande d’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, l’ancienneté du litige commande de faire droit à la demande d’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Déclare irrecevables comme prescrites l’action en nullité et l’exception de nullité soulevées par [S] [U] et [L] [U] née [E] ;

Rejette la fin de non-recevoir relative à la prescription soulevée par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) à l’encontre des demandes fondées sur le code de la consommation ;

Déboute [S] [U] et [L] [U] née [E] de leur demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels ; 

Condamne solidairement [S] [U] et [L] [U] née [E] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) au titre du crédit n° 610800993 :
la somme de 299.913,67 € au titre du principal avec intérêts au taux contractuel de 4,85 % à compter du 14 juin 2010 ;la somme de 194.459,01 € au titre des intérêts sur la période du 15 juin 2010 au 12 mai 2025 ;Condamne solidairement [S] [U] et [L] [U] née [E] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) la somme de 1 € au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2010 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) de sa demande en paiement relative aux frais ;

Déclare irrecevable comme prescrite la demande indemnitaire formée par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) à l’encontre de [S] [U] et [L] [U] née [E] ;

Déboute solidairement [S] [U] et [L] [U] née [E] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) ;

Condamne solidairement [S] [U] et [L] [U] née [E] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamne solidairement [S] [U] et [L] [U] née [E] à payer à [C] [O] et la société LCS ET ASSOCIES – [Adresse 10] la somme totale de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ;

Déboute [S] [U] et [L] [U] née [E] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum [S] [U] et [L] [U] née [E] aux dépens de l’instance ;

Autorise la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B 


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 12/11753 - N° Portalis DBW3-W-B64-PCTG

AFFAIRE : 

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT CIF MED( la SELARL DURANCEAU-PARTENAIRES & ASSOCIES)
C/ 
[S] [U], représenté par la SELAS [R] & ASSOCIES, la SELARL [M] [N] - VALERIE [G] - [Q] [I]
, [L] [E] épouse [U], représentée par la SELAS [R] & ASSOCIES, la SELARL [M] [N] - VALERIE [G] - [Q] [I]
, S.A.S. LCS et associés - Notaires du [Adresse 1], représentée par la SCP RIBON - KLEIN
, [C] [O], représenté par la SCP RIBON - KLEIN


Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 23 Janvier 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe
 BERBIEC Alexandre, Juge
 QUINOT Chloé, Juge placée

Greffier : DAHMANI Nadia


En présence de [V] [Z], juriste assistante


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 27 Mars 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026





COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe
 BERBIEC Alexandre, Juge
 QUINOT Chloé, Juge placée

Greffier : DAHMANI Nadia




NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDERESSE


CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), Société Anonyme au capital de 124 821 566 euros dont le siège social est [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED), Société Anonyme au capital de 78.775 064 euros, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° B 391 654 399 dont le siège social est [Adresse 3] représentée par son dirigeant social en exercice, à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015. 
représentée par Maître Fanny DUCHESNE de la SELARL DURANCEAU-PARTENAIRES & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et Maître Jean-François PUGET de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS,


C O N T R E


DEFENDEURS

Monsieur [S] [U]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et Maître Valérie GABARRA de la SELARL PHILIPPE GUIEU - VALERIE GABARRA - MICHEL PRUD’HOMME, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [L] [E] épouse [U]
née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et Maître Valérie GABARRA de la SELARL PHILIPPE GUIEU - VALERIE GABARRA - MICHEL PRUD’HOMME, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.S. LCS et associés - Notaires du [Adresse 1]
, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE




Monsieur [C] [O]
né le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 3] (ALGERIE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]
représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE





EXPOSE DU LITIGE


[S] [U] et [L] [U] née [E] (ci-après les consorts [U]) ont acquis huit biens immobiliers à l’aide de huit emprunts, souscrits auprès de sept banques différentes pour un montant total de 1.916.340 €, comme suit : 
acte authentique du 3 octobre 2007 : un lot acquis dans une résidence à [Localité 4] financé par un crédit de 232.692 € souscrit auprès de la société Crédit Mutuel Valdoie Giromagny ; acte authentique du 11 octobre 2007 : un lot acquis dans la résidence « [Adresse 7] » à [Localité 5] financé par un crédit de 278.630 € souscrit auprès de la société UBC CETELEM  ;acte authentique du 30 octobre 2007 : second lot acquis dans la résidence « [Adresse 7] » à [Localité 5] financé par un crédit de 261.734 € souscrit auprès de la société GE MONEY BANK ;acte authentique du 16 novembre 2007 : un lot acquis dans la résidence « Louisiane » à [Localité 6] financé par un crédit de 195.076 € souscrit auprès de la société BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER ;acte authentique du 11 décembre 2007 : un lot acquis dans la [Adresse 8] » à [Localité 7] financé par un crédit de 83.009 € souscrit auprès de la société BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER  ;acte authentique du 9 mai 2008 : un lot acquis dans la résidence « [Localité 8] » à [Localité 9] financé par un crédit de 288.422 € souscrit auprès de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE  ;acte authentique du 21 mai 2008 : second lot dans la résidence « [Localité 8] » à [Localité 9] financé par un crédit de 279.343 € souscrit auprès de la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE  ;acte authentique du 19 juin 2008 : un lot acquis dans la résidence « [Adresse 9] » à [Localité 10] financé par un crédit de 297.434 € souscrit auprès de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE.
Pour financer l’acquisition d’un appartement en l’état futur d’achèvement dans la résidence « [Adresse 9] » sise à [Localité 10], les consorts [U] ont accepté le 4 juin 2008 une offre de prêt n°610800993 d’un montant de 297.434 €, émise le 24 mai 2008 par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (ci-après CIFMED), aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (ci-après CIFD).

L’acte de prêt a été passé en la forme authentique le 19 juin 2008, devant Maître [O], Notaire à [Localité 11].

Ils n’en ont pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur leur a notifié la déchéance du terme le 14 juin 2010.

*

Exposant avoir été victimes d'agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s'étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s'endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que des notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de Marseille, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d'escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.
Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’[Localité 11] en date du 15 mars 2023. La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés sur cet arrêt. 

Un jugement a été rendu le 15 janvier 2026 par le tribunal correctionnel de Marseille ; des appels sont en cours. 

*

[S] [U] et [L] [U] née [E] ont assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED), aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), devant le tribunal de grande instance de Marseille, par actes d’huissier des 10 et 11 décembre 2009 en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel. 

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/03805. 

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 7 juillet 2011, a ordonné le sursis à statuer « jusqu’au prononcé d’une décision pénale définitive suite à l’information ouverte devant le juge d’instruction de [Localité 1] » et ordonné le retrait du rôle.

*

Par actes d’huissier des 13 juillet 2010 et du 23 septembre 2011, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED), aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), a fait assigner [S] [U] et [L] [U] née [E] devant le tribunal de grande instance de Grenoble, aux fins de les voir condamner, à titre principal, à lui payer diverses sommes dues au titre du prêt qu'elle leur a consenti. 

Le 14 décembre 2011, les deux procédures ont été jointes par mention au dossier.

Par une ordonnance en date du 27 juin 2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Grenoble s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de Marseille.

Cette procédure est arrivée au service de l’enrôlement le 9 octobre 2012 et a été enregistrée sous le numéro RG 12/11753.

*
Par une ordonnance en date du 1er juin 2017, le juge de la mise en état de céans a notamment :
déclaré recevable l’intervention volontaire de la société CIFD venant aux droits et obligations de la société CIFMED, rejeté la demande de sursis à statuer formée par les consorts [U],rejeté la demande de provision formée par la société CIFD,enjoint aux consorts [U] de produire les déclarations fiscales de revenus fonciers pour les années 2009 à 2016 ainsi que les déclarations suivantes suivant leur établissement,condamné in solidum les consorts [U] à verser à la société CIFD la somme de 1.000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,rejeté la demande formée par les consorts [U] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,condamné in solidum les consorts [U] aux dépens de l’incident.Cette décision a été confirmée par la cour d’appel d’[Localité 11] le 19 avril 2018.

*
Par une ordonnance du juge de la mise en état de céans en date du 15 octobre 2020, il a été : 
déclaré recevable la demande de sursis à statuer formée par les consorts [U],sursis à statuer jusqu'à ce qu'une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés,rejeté la demande formée par la société CIFD sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,condamné la société CIFD à verser aux consorts [U] ensemble la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,condamné la société CIFD aux dépens du présent incident.
La cour d’appel d’[Localité 11] a infirmé, par arrêt du 14 octobre 2021, l’ordonnance du juge de la mise en état rendue 15 octobre 2020 et déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer des consorts [U], dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer et les a condamnés à payer à la société CIFD la somme de de 2000 euros, outre les dépens. 


*
Par une ordonnance en date du 4 mai 2023, le juge de la mise en état de céans a notamment : 
constaté que le désistement des consorts [U] relatif à leur demande de sursis à statuer est parfait ; Rejeté la demande de condamnation à une amende civile, le juge de la mise en état n’étant pas compétent pour en connaître ;condamné in solidum les consorts [U] à payer la société CIFD une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de l’incident ;rejeté toutes les autres demandes des parties,condamné in solidum les consorts [U] aux dépens de l’incident.
*

Par actes d’huissier en date du 12 juin 2024, [S] [U] et [L] [U] née [E] ont assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Marseille [C] [O] et la société LCS ET ASSOCIES – [Adresse 10].

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/06885.

Le 5 septembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de cette procédure avec la procédure enregistrée sous le numéro RG 12/11753 par mention au dossier. 

*

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2025 avec renvoi à l’audience de plaidoiries du 23 janvier 2026. 

A l’audience, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 mars 2026. 
*

Par conclusions en date du 30 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, la société CIFD venant aux droits et obligations de la société CIFMED, demande au visa des 1108, 1116, 1134, 1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du code civil, des articles L. 313-1 et suivants, L. 312-7 et suivants du code de la consommation et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du code de procédure civile, de : 
« Sur la demande de nullité des prêts DECLARER la demande de Monsieur et Madame [U] irrecevable Subsidiairement, si la demande de nullité était déclarée recevable DEBOUTER la demande de nullité des offres de prêts de Monsieur et Madame [U] Sur la demande principale de la société CIFD CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 299.913,67 € au titre du prêt n° 610800993001 qui portera intérêt au taux contractuel de 4,85 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 20.993,93 € et les frais qui produira intérêt au taux légal à compter de la date de déchéance du terme. ORDONNER la capitalisation des intérêts par application de l'article 1154 du Code civil. CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 32.000 € à titre de dommages et intérêts Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat prêt de Monsieur et Madame [U] DECLARER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [U] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable.Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable REJETER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [U] de déchéance des intérêts conventionnels Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur et Madame [U] DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts En tout état de cause DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Frédéric BERGANT, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par conclusions en date du 4 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, [S] [U] et [L] [U] née [E] demandent au tribunal, au visa des articles 4, 11, 73, 101 138 et 771 du code de procédure civile, de l’article 4 de code de procédure pénale et des articles L. 121-21 et suivants, L. 312-7 et suivants et L. 313-1 et suivants du code de la consommation, des articles 1240 et suivants du code civil de :
« JUGER les Consorts [U] recevables et biens fondés en ses demandes fins et conclusions. En conséquence y faisant droit , 
 Vu l’article L312-10 du Code de la consommation dans leur rédaction applicable à l’offre litigieuse ; ANNULER les offres de prêt de CIFMED du 23/05/2008 de 297.434 €; En conséquence ; 
DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT de ses demandes au titre des intérêts conventionnels et indemnité de résiliation ; CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT à restituer aux époux [U] les sommes payées au titre des intérêts conventionnels ; Vu l’article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable à l’offre en cas de nullité de l’offre et l’article 1142 du Code civil en cas de rejet de la demande de nullité de l’offre ; CONDAMNER la CIFD CIFMED à verser aux Consorts [U] une somme de 294.000 € à titre de dommages et intérêts et ordonner compensation le cas échéant avec la créance éventuellement retenue au bénéfice de la CIFD. A titre subsidiaire sur les intérêts conventionnels réclamés ; A défaut de nullité de l’offre : Vu les articles L312-7 et L312-10 du Code de la consommation dans leur rédaction applicable à l’offre litigieuse ; ORDONNER la déchéance totale des intérêts conventionnels ; DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT de ses demandes au titre des intérêts conventionnels ; 
A titre encore plus subsidiaire sur les intérêts et capitalisation ; Vu les articles L312-23, L321-21 et L321-22 du Code de la consommation ; DEBOUTER la banque de sa demande condamnation aux intérêts conventionnels au taux de 4,70 % ; DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT de sa demande de capitalisation des intérêts ; 
Sur les indemnités réclamées par CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT: Vu l’article 1152 ancien du Code civil et les articles L312-23, L321-21 et L321-22 du Code de la consommation ; DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation, et de ses demandes de dommages intérêts (52.000 €) DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses plus amples demandes, fins et conclusions CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT à payer aux époux [K] une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; REJETER l’exécution provisoire ; CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT aux dépens. »

Par conclusions en date du 3 novembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, [C] [O] et la société LCS ET ASSOCIES – [Adresse 10] demandent au tribunal de : 
« Rejeter la demande visant à déclarer commun le présent jugement à Maître [O] et la société par actions simplifiées LCS ASSOCIES-NOTAIRES DU COURS MIRABEAU;Subsidiairement, Sur la déclaration de jugement commun, le concluant s’en rapporte à justice à la condition: De juger que la décision à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués, ni soumis à appréciation de la juridiction ;Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires ; Condamner les emprunteurs à payer à la société concluante la somme de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Les débouter de leur demande de condamnation aux dépens et les condamner aux dépens de la présente instance. »

SUR CE,


Les demandes de « juger », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de nullité du contrat de crédit. 
Les consorts [U] se prévalent de la nullité du contrat de crédit pour violation du délai de rétractation de 10 jours sur le fondement de l’article L. 312-10 du code de la consommation. 
La banque leur oppose la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Elle soutient que l’erreur supposée des emprunteurs leur était connue au plus tard au moment de leur dépôt de plainte du 29 avril 2009 et que les premières conclusions demandant la nullité du contrat de prêt ont été signifiées le 4 octobre 2018. 
En réplique, les emprunteurs exposent que le point de départ de la prescription est fixé par le cachet postal marquant le délai de réflexion mais qu’en l’espèce, c’est la société Apollonia qui a retourné l’offre à la banque. Ils ajoutent que la plainte pénale avec constitution de partie civile du 27 novembre 2009 a interrompu la prescription et que la mise hors de cause de la banque par l’instruction est sans incidence. Ils indiquent que la nullité peut être régulièrement invoquée en défense, nonobstant le début d’exécution du contrat, avant l’acquisition de la prescription.
L'article 1304 du code civil, dans sa rédaction en vigueur du 4 juillet 1968 au 1er janvier 2009, dispose notamment que : « Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. / Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts. »

Il résulte de ce texte que la règle selon laquelle l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté, ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action. Après cette date, l'exception n'est recevable que si l'acte n'a pas commencé à être exécuté.

En l’espèce, la nullité est soulevée par les consorts [U] d’une part à titre d’exception de nullité face aux demandes en paiement adverse, d’autre part à titre d’action pour obtenir reconventionnellement la restitution des sommes payées au titre des intérêts conventionnels. 

Le délai de prescription quinquennal, applicable à l’action en nullité fondée sur la violation du délai de réflexion de 10 jours, a couru à compter de la formation du contrat, majoré dudit délai de 10 jours, soit à compter du 15 juin 2008.

La plainte avec constitution de partie civile n’a pas pour conséquence d’interrompre la prescription d’éventuelles instances civiles.


Il est constant que le contrat de prêt a commencé à être exécuté.

Les premières conclusions au fond des consorts [U] se prévalant de la nullité des contrats ont été notifiées par la voie électronique le 3 octobre 2018. A cette date, la prescription quinquennale était acquise.

Par conséquent, l’action en nullité comme l’exception de nullité soulevées par les consorts [U] postérieurement au 15 juin 2013 sont prescrites et seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes en paiement de la banque au titre du crédit
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes fondées sur le code de la consommation
La banque soulève l’irrecevabilité des demandes des emprunteurs fondées sur les dispositions du code de la consommation du fait de la prescription. 
Or, les défendeurs procèdent par voie de défense au fond, au sens de l’article 71 du code de procédure civile, en invoquant la violation des dispositions du code de la consommation pour s’opposer à la demande en paiement de la banque, de sorte qu’aucune prescription ne peut lui être opposée.
Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la banque sera rejetée. 

Sur l’applicabilité du code de la consommation au crédit litigieux. 
La banque conteste toute applicabilité du code de la consommation au contrat litigieux, tandis que les emprunteurs se prévalent de son applicabilité du fait du champ d’application du code de la consommation et du fait d’une soumission volontaire par les parties à ces dispositions.

Sur l’application de plein droit 
Le code de la consommation, dans sa version en vigueur en 2005, prévoyait en son titre 1er relatif au crédit un chapitre 2 relatif au crédit immobilier, dont la section relative au champ d'application comportait les trois articles suivants :
- Article L. 312-1 : « Au sens du présent chapitre, est considérée comme :
a) Acquéreur, toute personne qui acquiert, souscrit ou commande au moyen des prêts mentionnés à l'article L. 312-2 ;
b) Vendeur, l'autre partie à ces mêmes opérations. »
- Article L. 312-2 : « Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :
1° Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation :
a) Leur acquisition en propriété ou en jouissance ;
b) La souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;
c) Les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant de ces dépenses est supérieur à celui fixé en exécution du dernier alinéa de l'article L. 311-3 ;
2° L'achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au 1° ci-dessus. »
- Article L. 312-3 : « Sont exclus du champ d'application du présent chapitre :
1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;
2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;
3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu'elles ne sont pas associées à un crédit d'anticipation. »

La présente espèce remplit les conditions alternatives fixées à l’article L. 312-2 du code de la consommation.

Il ressort de la « fiche de renseignements préalables à une demande de prêt » que les consorts [U] étaient médecins. 

Il ressort de l’extrait KBIS versé à la cause que [S] [U] a été inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité de loueur en meublé professionnel à compter du 31 mars 2008 avec une date de commencement d’activité au 31 décembre 2007, soit antérieurement au crédit en cause.

Par ailleurs, il est constant que les emprunteurs ont acquis huit biens immobiliers, destinés à la location antérieurement ou simultanément au crédit litigieux.

Dans ces conditions, l’opération financée par le contrat en cause s’analyse en un prêt destiné à financer une activité professionnelle d’une personne qui, à titre habituel, quoi qu’accessoire à une autre activité, procure des fractions d’immeubles bâtis en jouissance.

Le crédit litigieux ne saurait donc relever de plein droit des dispositions du code de la consommation. 

Sur l’application volontaire des dispositions du code de la consommation 
La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du code de la consommation doit en démontrer le caractère exprès et éclairé.

La référence à des textes du code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve, pas plus que les paraphes en bas de chaque page ou signatures à la fin.

En revanche, l’absence d’indications relative à l’ampleur des acquisitions déjà faites et en cours est de nature à induire la banque en erreur et à l’empêcher d’apprécier si le prêt souscrit remplissait les conditions d’application du code de la consommation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’offre de prêt vise expressément les dispositions du code de la consommation.

La banque verse aux débats une « fiche de renseignements préalable à une demande de prêt », le contrat de prêt litigieux, un contrat de réservation préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement et un contrat de bail commercial de biens immobiliers concernant le lot financé.

Il apparait que la « fiche de renseignements préalable à une demande de prêt » est datée du 16 mai 2008 et qu’elle est paraphée et signée par les emprunteurs. 

Il est relevé qu’en signant ce document avec la mention « Lu et approuvé », les emprunteurs ont manifesté leur intention de confirmer les informations qui y étaient déclarées. 

Il n’est pas contesté que la « fiche de renseignements préalable à une demande de prêt » ne mentionne aucun revenu foncier et qu’elle ne mentionne qu’un prêt travaux, un prêt voiture et deux prêt « CRCA » (non explicités par les parties) dont les mensualités s’élèvent respectivement à 360, 437 et 825 euros. 

Ainsi, les crédits souscrits antérieurement et dans un temps voisin auprès d’autres établissements de crédit pour financer l’acquisition de huit biens ne sont pas déclarés par les emprunteurs.

Il en résulte que la banque n’avait pas connaissance du cumul de crédits sollicités antérieurement et simultanément par les emprunteurs. 

Par ailleurs, le crédit en cause est le seul souscrit auprès du CIFMED par les emprunteurs.

Il ressort de l’extrait KBIS versé à la cause que [S] [U] a été inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité de loueur en meublé professionnel à compter du 31 mars 2008 avec une date de commencement d’activité au 31 décembre 2007, soit antérieurement au crédit en cause. Pour autant, il n’est pas démontré, ni même allégué, que la banque avait connaissance de cette information lors de l’émission de l’offre. 

Dans ces conditions, l’acquisition d’un lot en vente en l’état futur d’achèvement destiné à la location meublée ne saurait à elle seule suffire à établir la connaissance par la banque de la qualité de loueur professionnel des emprunteurs.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la banque n’était pas éclairée sur le cumul de crédits sollicités antérieurement et simultanément, ni sur leur ampleur, ni sur le fait qu’ils avaient vocation à participer à une activité de loueur en meublé professionnel, pourtant bien engagée. Dès lors, la banque n’a pas pu accepter de façon totalement éclairée d’appliquer le code de la consommation à des emprunteurs qui n’en relevaient pas.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer le code de la consommation au contrat de crédit litigieux.

Sur la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels.
Les consorts [U] sollicitent sur le fondement des dispositions du code de la consommation la déchéance du droit aux intérêts conventionnels. 
Cette demande étant fondée sur des dispositions du code de la consommation, qui n’est pas applicable en la cause, elle sera rejetée. 

Sur les demandes en paiement 
La banque sollicite au titre du crédit en cause la somme de 299.913,67 € avec intérêts au taux contractuel de 4,85 % au titre du capital restant dû, la somme de 20.999,93 € au titre de l’indemnité contractuelle et les frais avec intérêts au taux légal à compter de la déchéance du terme, outre la capitalisation des intérêts. 
La banque produit en sa pièce n°35 le décompte actualisé de sa créance en date du 12 mai 2025 qui mentionne : 
« capital restant dû au 14 juin 2010 : 296.923,26 € ;échéances impayées au 14 juin 2010 : 2.990,41 € ;indemnité contractuelle de 7 % : 20.993,96 € ;intérêts échus du 15 juin 2010 au 12 mai 2025 au taux de 4,85 % : 201.783,54 € ;intérêts à échoir jusqu’au parfait paiement au taux de 4,85 % : mémoire ;règlements client : - 16.324,62 €. ; frais de procédure : mémoire  ;Soit un total de : 515.366,55 €. »

Les consorts [U] contestent le taux d’intérêt contractuel, l’indemnité de résiliation, les frais et la capitalisation des intérêts. 

Sur le taux d’intérêt contractuel 
Les emprunteurs sollicitent le débouté de la « demande de condamnation aux intérêts conventionnels au taux de 4,70 % » dans le dispositif de leurs écritures. Dans le corps de leurs conclusions, ils exposent que le crédit est stipulé avec un taux variable en fonction de l’euribor à 6 mois, outre 1,5 points. Ils se prévalent de l’article L. 313-5 du code de la consommation et indique que la variation du taux doit être appliquée après la déchéance du terme. 

La banque n’invoque aucun moyen pour justifier le taux d’intérêt contractuel de 4,85 % qu’elle sollicite.

L’article L. 313-5 du code de la consommation n’est pas applicable au contrat litigieux tel qu’il a déjà été démontré. 

Il ressort du contrat versé aux débats que le crédit est soumis à un « taux nominal initial » de 4,85 %, une mention précisant que « le taux nominal initial est fixe pendant une période de remboursement de 3 ans à compter de la date de l’émission de l’offre ». 

Il en résulte que lors de la déchéance du terme qui est intervenue dans cette période de 3 ans, le taux applicable au contrat était le taux nominal initial de 4,85 %. C’est donc ce taux qui a vocation à s’appliquer. 

Sur l’indemnité de résiliation 
Les emprunteurs demandent à ce que la somme sollicitée au titre de l’indemnité de résiliation soit écartée sur le fondement des articles 1152 du code civil et L. 312-22 du code de la consommation. Ils font valoir que la banque a accepté le risque de défaillance et ne peut prétendre à un préjudice de ce fait. 
La banque ne formule aucun moyen au soutien de sa demande en paiement au titre de l’indemnité contractuelle. 
Il a été démontré que le contrat de crédit litigieux n’était pas soumis aux dispositions du code de la consommation, de sorte que le moyen de droit soulevé par les emprunteurs sur ce fondement ne peut prospérer.

En revanche, l’article 1152 du code civil dans sa version en vigueur du 15 octobre 1985 au 1er octobre 2016 est applicable au contrat de crédit en cause. Il dispose que : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »

Il ressort de l’examen du contrat de prêt en cause qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, est prévue une indemnité égale à 7% des sommes dues, en plus de la majoration de 3 points du taux d’intérêts conventionnel, tel que stipulé à l’article 11 des conditions générales.

Cette double pénalisation de la défaillance de l’emprunteur est manifestement excessive, de sorte que l’indemnité contractuelle, qui ne peut être que réduite, sera portée à 1 €.

Par ailleurs, il est rappelé que l’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

Cette indemnité sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 juillet 2010.

Sur les frais 
La banque sollicite la condamnation de l’emprunteur à lui payer « les frais qui produir[ont] intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme ». 
Les emprunteurs demandent à ce que les sommes sollicitées au titre des frais de rejet et de transmission-contentieux soient écartées sur le fondement des articles 1152 du code civil et L. 312-22 du code de la consommation. Ils ajoutent que les frais de rejet et de transmission-contentieux ne sont pas justifiés.
Comme démontré précédemment, le contrat de crédit litigieux n’est pas soumis aux dispositions du code de la consommation.

L’article 11 du contrat de crédit stipule que le prêteur pourra réclamer à l’emprunteur défaillant « le remboursement, sur justification, des frais taxables occasionnés par cette défaillance à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire des frais de recouvrement ».

En l’état, la banque ne chiffre pas sa demande au titre des frais et ne produit aucun justificatif. 

Elle sera donc déboutée de cette demande. 

Sur la capitalisation annuelle des intérêts La banque sollicite que soit ordonnée la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil. Les emprunteurs s’opposent à une telle demande sur le fondement des articles L. 312-23, L. 321-21 et L. 321-22 du code de la consommation. 
Comme démontré précédemment, le contrat de crédit litigieux n’est pas soumis aux dispositions du code de la consommation.

Selon l’article 1154 du code civil dans sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016, « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. »

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.
Sur le règlement client Il y a lieu de relever que conformément aux règles d’imputation des paiements prévues aux articles 1253 et suivants du code civil, le règlement client d’un montant de 16.324,62 € qui figure sur le dernier décompte actualisé s’impute d’abord sur les intérêts. 

Conséquences Au titre du crédit litigieux, les consorts [U] seront condamnés à payer à la société CIFMED aux droits et obligations de laquelle vient la société CIFD les sommes de : 
principal : 299.913,67 € (soit la somme du capital restant dû de 296.923,26 € et des échéances impayées de 2.990,41 €), avec intérêts au taux contractuel de 4,85 % à compter du 14 juin 2010 ;intérêts du 15 juin 2010 au 12 mai 2025 : 194.459,01 € (soit le montant de 210.783,63 € minoré du règlement client de 16.324,62 €) ;indemnité contractuelle de résiliation : 1 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2010.

Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande indemnitaire du prêteur Dans le corps de leurs écritures, les emprunteurs soulèvent l’irrecevabilité de cette demande pour prescription, dès lors qu’elle intervient 11 ans après la déchéance du terme. Cette demande n’est pas reprise dans le dispositif. 
L’article 753 du code de procédure civile, tel que résultant du décret n°2017-892 du 6 mai 2017 article 18, qui dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, n’est applicable qu’aux instances introduites postérieurement à son entrée en vigueur, de sorte qu’il n’est pas applicable à la présente instance introduite en 2010. Il en résulte que le tribunal doit statuer sur toutes les demandes figurant dans les dernières conclusions récapitulatives, même si celles-ci ne figurent pas dans leur dispositif.
La banque ne réplique pas sur ce point.
En l’espèce, la banque a présenté sa demande d’indemnisation pour la première fois par des conclusions notifiées par la voie électronique le 5 mars 2019, soit près de 11 ans après la souscription du contrat. Dans ces conditions, la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil est acquise.
La demande indemnitaire de la banque est donc prescrite et sera déclarée irrecevable.

Sur la demande indemnitaire de l’emprunteurLes emprunteurs invoquent, sans les hiérarchiser, des moyens relatifs à la responsabilité de la banque pour défaut de vigilance et de contrôle de son mandataire Apollonia et à sa responsabilité pour manquement à ses obligations d’information et de mise en garde.

Sur le défaut de vigilance et de contrôle du mandataire Apollonia
Les emprunteurs invoquent un contrat de mandat conclu entre la société CIFMED et la société Apollonia le 24 mars 2004. La banque conteste que la société Apollonia ait été son mandataire. 

Les articles 9, 10, 143 à 146 du code de procédure civile disposent qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la convention de mandat versée aux débats intitulée « CONVENTION 2001 » a été souscrite entre la société Apollonia et la société CIF Rhône-Ain. 

Les emprunteurs ne justifient aucunement de l’existence d’un mandat entre la société CIFMED et la société Apollonia, de sorte qu’aucune faute de la banque ne sera retenue de ce chef.

Sur les obligations d’information et de mise en garde
L’article 1147 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, dispose que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

L’établissement prêteur de deniers supporte un devoir général d'information, une obligation de mise en garde, sous certaines conditions, et un devoir de conseil, si la banque a pris un engagement en ce sens.

L’obligation de mise en garde du crédité par l’établissement préteur, quant aux risques encourus du fait du crédit octroyé, est subordonnée à deux conditions cumulatives : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

La situation de l’emprunteur doit s’évaluer sur la base des déclarations faites par lui-même. Sauf anomalie apparente, la banque peut se fier aux informations transmises par l'emprunteur pour évaluer sa solvabilité et son risque d'endettement excessif. 
Le préjudice de l’emprunteur est la perte d'une chance de ne pas conclure le crédit litigieux.

Sur l’obligation d’informationEn l’espèce, la banque verse aux débats une « fiche de renseignements préalable à une demande de prêt » datée du 16 mai 2008 et signée par les emprunteurs. Les informations déclarées sur cette fiche sont les suivantes : 
- des revenus mensuels de 7.320 € et de 1.595 € ;
- un crédit « travaux », un crédit « voiture » et deux crédits « CRCA » avec pour prêteur la mention « divers » dont les échéances mensuelles respectives sont de 360 €, 437 € et 825 €.

Il est constant que les emprunteurs n’ont pas déclaré à la banque les sept autres crédits souscrits par l’intermédiaire de la société Apollonia ou des autres commerciaux antérieurement ou concomitamment au crédit en cause, ce qui est constitutif de déclarations incomplètes.

Aucun élément n’est indiqué concernant le patrimoine des consorts [U]. 

Les pièces justificatives éventuellement fournies par les emprunteurs au soutien de leur demande de prêt ne sont pas produites par la banque. 

La banque soutient dans ses conclusions que les consorts [U] étaient propriétaires de leur résidence principale, de deux appartements en location à [Localité 12] et à [Localité 13] et de placements financiers, sans toutefois produire les éléments le démontrant.

Dès lors, l’examen attentif de la fiche de renseignements bancaires permettait de mettre au jour au moins deux anomalies qui auraient justifié une demande d’informations complémentaires : d’une part la mention de crédits ne portant aucune précision, notamment au regard de l’organisme préteur, d’autre part l’absence totale d’information sur le patrimoine des emprunteurs.

Il appartenait donc à la banque, au titre de son obligation d’information, d’effectuer les diligences propres à obtenir ces informations, soit en les sollicitant par courrier, soit en recevant les emprunteurs.

Dans ces conditions, la banque a donc commis une faute au titre de son obligation d’information.

Sur l’obligation de mise en garde 
En l’espèce, il ressort de la fiche de renseignements bancaires que les consorts [U] se déclaraient médecins, Madame [U] précisant être en CDD comme vacataire dans les crèches et collèges. Aucun crédit immobilier n’est mentionné. Aucune indication n’est donnée sur l’existence ou non d’un patrimoine. 

Il ressort de l’extrait KBIS versé à la cause que [S] [U] a été inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité de loueur en meublé professionnel à compter du 31 mars 2008 avec une date de commencement d’activité au 31 décembre 2007, soit antérieurement au crédit en cause. Pour autant, il n’est pas démontré que la banque avait connaissance de cette information lors de l’émission de l’offre. 

Au regarde de la fiche de renseignements bancaires, seul document produit par la banque pour justifier de la situation des emprunteurs lors de leur demande de crédit, les emprunteurs n’apparaissaient pas comme disposant d’une compétence et d’une expérience en matière économique et financière leur permettant de mesurer les risques attachés à leur engagement. Ils doivent donc être considérés comme des emprunteurs non avertis.

Il appartenait donc à la banque d’évaluer la potentialité d’un endettement excessif.

Sur la base de cette fiche de renseignements bancaires, les emprunteurs déclaraient : 
des revenus mensuels de 8.915 € (7.320 + 1.595) ; des charges mensuelles de 1.622 € (360 + 437 + 825). 
Il résulte du contrat de crédit en cause que les mensualités étaient d’un montant moyen de 1.786,31 €. 
Le loyer annuel escompté pour le bien financé était de 8.331€, soit 694.25 € mensuel, selon le bail commercial produit par la banque (pièce n° 34).
Dès lors, les revenus mensuels étaient de 9.609,25 € et les charges mensuelles de 3.408,31 €, soit un taux d’endettement de 35,47 %. 
Si le reste à vivre de 6.200,94 € était suffisant pour un couple marié avec trois enfants à charge, il n’en reste pas moins que la situation professionnelle de Madame [L] [U], employée en CDD comme vacataire, faisait craindre une variabilité des revenus qui, au regard du taux d’endettement, aurait dû conduire la banque à attirer l’attention des emprunteurs sur un risque d’endettement excessif, ce qu’elle ne conteste pas ne pas avoir fait.
Dans ces conditions, la banque a commis une faute au regard de son obligation de mise en garde concernant le crédit litigieux.
Sur la perte de chanceLes emprunteurs évaluent la perte de chance de ne pas contracter l’emprunt en cause à 99% et sollicite la somme de 294.000 € à titre de dommages et intérêts, correspondant à 99 % du capital prêté, hors intérêts. 

Il convient d’évaluer la probabilité que les emprunteurs aient renoncé au crédit en cause si la société CIFMED avait exercé ses obligations d’information et de mise en garde en poussant davantage ses investigations sur leur situation et en les avisant d’un risque d’endettement excessif au regard du montant du prêt, de leurs revenus et de leur taux d’endettement.

Pour ce faire, il convient de se replacer au moment de la souscription du contrat, et de prendre en compte les éléments de faits à la disposition du tribunal pour évaluer la solution la plus probable.

Il résulte de l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel du juge d’instruction en date du 15 avril 2022 (p.190, 191) que c’est à partir de 2007 que certaines banques ont dû faire face à des impayés de clients « apportés » par la société Apollonia. Il en ressort également que les premières plaintes avaient commencé à être connues, et que certains établissements bancaires en avaient tiré les conséquences en cessant leurs relations avec la société French Riviera Invest, partenaire commercial de la société Apollonia, dès janvier 2008.

Pour autant, aucun élément ne permet en l’état d’être certain que la société CIFMED avait été elle-même confrontée, à la date de la signature du contrat, à une telle difficulté.

A ce stade, il n’est donc pas établi avec certitude que les éléments d’informations qui auraient pu être communiqués par l’établissement préteur aux emprunteurs auraient pu porter, au-delà du risque d’endettement excessif, sur des mécanismes dangereux et documentés comme tels.

Par ailleurs, il résulte de ce même document que le mécanisme mis en œuvre par la société Apollonia, qui reposait sur le silence et l’enfermement, créait ce qui peut s’apparenter à une sorte d’emprise sur les emprunteurs, qui non seulement étaient dissuadés d’en parler aux professionnels, mais qui, dès lors, étaient peu réceptifs à recevoir un avis contraire extérieur.

Par ailleurs, la société CIFMED n’était pas le banquier habituel des emprunteurs, de sorte qu’il n’existait pas entre eux une relation de confiance ancienne et ancrée de nature à mettre à mal ce verrouillage.

Il résulte des éléments produits au débat, que les emprunteurs ont, en quelques mois, souscrit un nombre important de crédits pour un montant total de près de 2 millions d’euros et que le crédit litigieux a été souscrit à un stade avancé du processus d’empilement des crédits. 

Dès lors, il est peu probable qu’un avertissement du banquier sur un risque de surendettement ait été de nature à les empêcher de souscrire le crédit en cause.

Toutefois, au regard du début de médiatisation des activités de la société Apollonia à la date de souscription du crédit, la perte de chance de ne pas contracter le crédit sera donc évaluée comme relativement faible, à 5%.


Sur l’assiette du préjudice
L’assiette du préjudice correspondra au montant de la condamnation au titre de l’emprunt, minoré de la valeur vénale du bien immobilier acquis à l’aide de cet emprunt – dont ils disposent dans leur patrimoine–, de la somme perçue au titre du crédit de TVA remboursé et des loyers perçus dans le cadre de l’exploitation du bien financé.

La banque évalue le bien financé à 179.279 € en se fondant sur une estimation immobilière du prix au m2 d’un appartement situé à [Localité 10] en date du 1er novembre 2021. Les emprunteurs ne répliquent pas sur ce point. C’est donc cette valeur qui sera retenue. 

Le montant de la TVA remboursée, telle que figurant au contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement (pièce 10 de la banque) est de 48.743 €. 

Enfin, la banque propose une évaluation du prix de location du bien acquis en se basant sur 75 % de la mensualité du prêt sans justifier ce calcul. Les emprunteurs ne concluent pas sur ce point. 

Or, il ressort du bail commercial du bien financé que le loyer annuel hors taxe était fixé à 8.331 €, et ce pendant 16 ans, soit un montant total approximatif de 133.296 €. 

Le calcul de l’assiette du préjudice pour ce crédit est donc le suivant : 
montant de la condamnation - valeur vénale du bien - loyers - remboursement de TVA, 
soit : 299.914,67 - 179.279 - 133.296 - 48.743, = - 61.403,33€.

L’assiette du préjudice étant négative, aucune indemnisation de la perte de chance ne peut prospérer pour ce crédit.
Les emprunteurs seront donc déboutés de leur demande indemnitaire.

3. Sur les demandes accessoires

3.1 Sur les dépens et les frais irrépétibles 

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.
Les emprunteurs seront condamnés à payer à la banque la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles et seront déboutés de leur demande formée à ce titre. 
Par ailleurs, les emprunteurs ont fait le choix procédural de mettre en cause les notaires sans formuler aucune demande à leur encontre. Compte tenu de la tardiveté de la mise en cause des notaires au regard de l’avancement de la présente procédure, il y a lieu de les condamner à payer la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés par les notaires. 
Concernant les dépens de l’instance, ils seront mis à la charge des emprunteurs qui succombent à l’instance.



 3.2 Sur la demande d’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, l’ancienneté du litige commande de faire droit à la demande d’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Déclare irrecevables comme prescrites l’action en nullité et l’exception de nullité soulevées par [S] [U] et [L] [U] née [E] ;

Rejette la fin de non-recevoir relative à la prescription soulevée par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) à l’encontre des demandes fondées sur le code de la consommation ;

Déboute [S] [U] et [L] [U] née [E] de leur demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels ; 

Condamne solidairement [S] [U] et [L] [U] née [E] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) au titre du crédit n° 610800993 :
la somme de 299.913,67 € au titre du principal avec intérêts au taux contractuel de 4,85 % à compter du 14 juin 2010 ;la somme de 194.459,01 € au titre des intérêts sur la période du 15 juin 2010 au 12 mai 2025 ;Condamne solidairement [S] [U] et [L] [U] née [E] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) la somme de 1 € au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2010 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) de sa demande en paiement relative aux frais ;

Déclare irrecevable comme prescrite la demande indemnitaire formée par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) à l’encontre de [S] [U] et [L] [U] née [E] ;

Déboute solidairement [S] [U] et [L] [U] née [E] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) ;

Condamne solidairement [S] [U] et [L] [U] née [E] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits et obligations de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED) la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamne solidairement [S] [U] et [L] [U] née [E] à payer à [C] [O] et la société LCS ET ASSOCIES – [Adresse 10] la somme totale de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ;

Déboute [S] [U] et [L] [U] née [E] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum [S] [U] et [L] [U] née [E] aux dépens de l’instance ;

Autorise la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 100, code de la consommation L312-22, code de la consommation L321-22, code de la consommation L312-23, code de procedure civile 10, code civil 1142, code de procedure civile 73, code de la consommation L313-1, code civil 1253, code de la consommation L312-2, code de la consommation L321-21, code de procedure civile 771, code de procedure civile 14, code de procedure civile 71, code de la consommation L312-7, code de procedure civile 753, code de la consommation L121-21, code civil 1304, code de procedure civile 101, code de la consommation L313-5, code de la consommation L312-10). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 13/08862

  en commun : code de la consommation L321-22, code de la consommation L312-23, code civil 1142, code de procedure civile 73, code de la consommation L313-1, code de la consommation L312-2, code de la consommation L321-21, code de procedure civile 771, code de la consommation L312-7, code de procedure civile 753, code de la consommation L121-21, code de procedure civile 101, code de la consommation L312-10

• 6 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 13/05801

  en commun : code de procedure civile 100, code de la consommation L312-22, code de la consommation L321-22, code de la consommation L312-23, code civil 1142, code de la consommation L313-1, code de la consommation L321-21, code de procedure civile 771, code de la consommation L312-7, code de la consommation L121-21, code de procedure civile 101, code de la consommation L312-10

• 28 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 10/06196

  en commun : code de procedure civile 100, code de la consommation L321-22, code de la consommation L312-23, code civil 1142, code de la consommation L321-21, code de procedure civile 771, code de procedure civile 71, code de la consommation L312-7, code de procedure civile 101, code de la consommation L312-10

• 23 mai 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 14/14287

  en commun : code de la consommation L321-22, code de la consommation L312-23, code de la consommation L321-21, code de procedure civile 71, code de la consommation L312-7

• 24 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 12/03235

  en commun : code de la consommation L321-22, code de la consommation L321-21, code de procedure civile 71, code de la consommation L312-7, code de la consommation L312-10

• 6 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 16/09172

  en commun : code de procedure civile 100, code de la consommation L312-22, code de la consommation L312-23, code de la consommation L313-1, code de procedure civile 771, code de procedure civile 71, code de la consommation L312-7, code de procedure civile 101, code de la consommation L312-10

• 22 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 13/10136

  en commun : code de la consommation L312-22, code civil 1142, code de la consommation L312-2, code de la consommation L312-7, code civil 1304, code de la consommation L312-10

• 24 février 2026 · Tribunal judiciaire de Privas · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/02868

  en commun : code de la consommation L321-22, code de la consommation L321-21, code de procedure civile 71, code de la consommation L312-7

Mise à jour de la source le 2026-03-27T20:39:00.957Z.