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Décision de justice

Tribunal des activités économiques de Paris, chambre 1-5, 24 septembre 2025, n° 2024034885

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Parties (entreprises)

AZ FINANCEWEMO

Exposé du litige

Copie exécutoire : Maître CHOLAY Martine Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 24/09/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024034885

ENTRE :

SARL AZ FINANCE, dont le siège social est [Adresse 1] - RCS B 811965458

Partie demanderesse : assistée du cabinet SQUAIR, agissant par Maître Agathe MAHE, Avocat au barreau de Lyon et comparant par Maître Martine CHOLAY, Avocat (B242)

ET :

SAS WEMO, dont le siège social est [Adresse 2] -RCS B 834258808

Partie défenderesse : assistée de Maître Michel ZANOTTO, Avocat (G647) et comparant par l'A.A.R.P.I. OHANA-ZERHAT, agissant par Maître Sandra OHANA-ZERHAT, Avocat (C1050)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

La société WEMO a une activité d'agence immobilière qui est située à [Localité 1] (ci-après «Wemo»). Elle travaille notamment avec des agents commerciaux.

Le 9 avril 2019, par acte sous seing privé, Monsieur [S] [C] (ci-après « M. [C] ») signe avec un contrat d'agent commercial avec Wemo.

M. [C] crée la SASU AZ FINANCE qui a une activité de transactions immobilières et commerciales. Le statut est modifié le 1 er juin 2022 en SARL AZ Finance dont M. [C] en est le gérant et l'associé unique.

Le 7 juin 2022, par acte sous seing privé, les parties transfèrent le contrat d'agent commercial et signent un nouveau contrat d'agent commercial entre Wemo et la SASU AZ FINANCE, contrat qui ne sera jamais appliqué.

En juin 2023, avec effet rétroactif au 7 juin 2022, Wemo signe avec la SARL AZ Finance (ciaprès « AZF ») un contrat de partenariat non exclusif.

En raison des difficultés rencontrées entre les parties, la SARL AZ Finance résilie le contrat de partenariat non exclusif avec Wemo, par lettre en RAR le 29 décembre 2023, et confirme que la résiliation est intervenue aux torts exclusifs de Wemo. AZF met en demeure Wemo de payer la somme de 276 472,38 €, outre les commissions dues au titre des réservations effectuées dans le cadre des programmes d'[Localité 2] et [Localité 3], non encore facturées.

Le 9 janvier 2024, par lettre en RAR, Wemo a réfuté les griefs formulés à son encontre.

C'est ainsi que se présente le litige.

La procédure

Par acte extrajudiciaire en date du 29 mai 2024 remis à personne habilitée, AZF a assigné Wemo.

Par cet acte et l'audience du 25 mars 2025, par ses conclusions n°2, AZF demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu les articles L 134-4 et suivants du Code de Commerce,
 * Dire et juger recevable et bien fondée les demandes de la société AZ FINANCE ;
 * Constater que la résiliation du contrat d'agent commercial liant la société AZ FINANCE à la société WEMO est intervenue aux torts exclusifs de cette dernière à la date du 29 décembre 2023 ;

Si besoin,

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat d'agent commercial liant la société AZ FINANCE à la société WEMO aux torts exclusifs de cette dernière à la date du 29 décembre 2023;

En conséquence,
 * Condamner la société WEMO à payer à la société AZ FINANCE une somme de 240 100 € au titre de l'indemnité de fin de contrat ;
 * Condamner la société WEMO à payer à la société AZ FINANCE une somme de 30 012 € au titre de l'indemnité compensatrice de préavis ;

En tout état de cause,
 * Condamner la société WEMO à payer à la société AZ FINANCE une somme de 3 636 € au titre de la facture n°202409-69 en date du 2 septembre 2024 ;
 * Condamner la société WEMO à payer à la société AZ FINANCE une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 * Condamner la société WEMO aux entiers dépens de l'instance.

A l'audience du 20 mai 2025, par ses conclusions n°3, Wemo demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :
 * Déclarer la SARL AZ FINANCE mal fondée en ses demandes, fins et conclusions
 * Constater que la SARL AZ FINANCE et la SAS WEMO étaient liées par une convention de partenariat exclusive du statut d'agent commercial
 * Constater qu'à défaut de pouvoir justifier d'une activité principale et permanente de prospection, la SARL AZ FINANCE ne peut valablement revendiquer le bénéfice du statut d'agent commercial.
 * Constater que la SARL AZ FINANCE ne justifie d'aucun manquement effectif et suffisamment grave de la part de la SAS WEMO dans le cadre de l'exécution de leur convention
 * Constater que la rupture des relations est imputable à la SARL AZ FINANCE
 * En conséquence,
 * Débouter la SARL AZ FINANCE de l'ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal jugeait la rupture imputable à la SAS WEMO et le statut d'agent commercial applicable aux parties
 * Rejeter les demandes indemnitaires de la SARL AZ FINANCE à défaut de preuve de l'existence d'un préjudice et de justification d'une immobilisation du contrat qu'elle revendique à son actif corporel professionnel.

A titre infiniment subsidiaire,

Réduire les indemnités sollicitées sans qu'elles puissent excéder 15 018 € pour l'indemnité de fin de contrat et 10 012 € pour l'indemnité de préavis

Reconventionnellement,
 * Condamner la SARL AZ FINANCE à payer à la SAS WEMO les sommes de :
 * 0 100 000 € à titre de dommages et intérêts pour brusque rupture et négligences dans l'exécution du contrat
 * 10 000 € sur le fondement de l'Article 700 du CPC.
 * Condamner la SARL AZ FINANCE en tous les dépens de l'instance.

L'ensemble de ces demandes fait l'objet du dépôt d'écritures, échangées en présence d'un greffier qui en prend acte sur la côte de procédure.

A l'audience du 20 mai 2025, l'affaire est confiée à l'examen d'un juge chargé d'instruire l'affaire, en application des articles 861 et suivants du Code de Procédure Civile et les parties sont convoquées à son audience du 10 juin 2025.

A l'audience du 10 juin 2025, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire clôt les débats, met l'affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé le 24 septembre 2025, par sa mise à disposition au greffe en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile :

AZF soutient que :

Sur la qualification de relation contractuelle entre les parties
 * AZF considère qu'elle a le statut d'agent commercial au visa de l'article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, car elle est titulaire de la carte professionnelle prévue par la loi Hoguet et qu'elle a la possibilité d'habiliter une personne à négocier ;
M. [C] a transféré son contrat d'agent commercial à la SASU AZ Finance devenue après son changement de statut en SARL AZ Finance.

Sur la rupture des relations entre AZF et Wemo
 * La rupture du contrat de partenariat non exclusif au 29 décembre 2023, qui est à l'initiative d'AZF, est justifiée par le fait que WEMO a tout fait pour contraindre AZF à partir d'elle-même ;
 * Wemo qui a ainsi modifié les conditions d'exécution du contrat, a (i) manqué à son obligation contractuelle de loyauté, (ii) désavantagé AZF au profit des autres vendeurs, (iii) formulé des griefs fictifs à l'encontre de AZF, et (iv) feint de vouloir relancer leur collaboration. Ce comportement déloyal a contraint AZF à mettre fin à la relation commerciale qui les liait depuis plusieurs années.

Sur l'indemnisation de fin de contrat

En sa qualité d'agent commercial, AZF a droit, suite à la cessation de son contrat consécutive à la violation par Wemo de l'une de ses obligations essentielles, aux indemnités suivantes :
 * 240 100,14 € au titre de l'indemnité de fin de contrat conformément aux dispositions de l'article 134-12 du code de commerce ;
 * 30 012 € au titre de l'indemnité compensatrice de préavis formé aux dispositions de l'article 134-11 du code de commerce ;
 * 7 509,54 € au titre des factures dues et impayées à ce jour.

Wemo réplique que :

Sur la qualification de relation contractuelle entre les parties AZF n'a pas le statut d'agent commercial car :
 * AZF qui a la qualité de courtier en opérations financières et d'agent immobilier, ne disposait pas de la qualité d'agent commercial tant au regard de son objet social que de la réglementation applicable ;
 * Le contrat avec la SASU AZ Finance est, au visa de l'article 1 du contrat, résolu de plein droit car elle n'a pas communiqué son numéro d'immatriculation au registre spécial des agents commerciaux dans le délai d'un mois à compter de la signature du contrat ;
 * AZF et Wemo n'étaient pas liés par un contrat d'agent commercial mais par un contrat de partenariat non exclusif, compte tenu de leur statut commun d'agent immobilier, contrat qui ne mentionne pas le transfert du contrat d'agent commercial ;

Sur la rupture des relations entre AZF et Wemo

AZF doit être déboutée de sa demande non justifiée de résiliation du contrat de partenariat non exclusif car :
 * La relation commerciale est simplement suspendue car la résiliation du contrat est seulement invoquée par AZF qui a continué à envoyer ses factures au début de l'année 2024 ;
 * Le contrat n'impose aucune obligation quant à la nature et au nombre de programmes à proposer à AZF. Ce constat serait identique si le tribunal devait reconnaître le statut d'agent commercial AZF;

Sur l'indemnisation de fin de contrat

Les prétentions d'AZF sont irrecevables et mal fondées tant en leur principe, car AZF n'a pas le statut d'agent commercial, que dans leur quantum, car AZF ne peut se prévaloir de l'activité développée par M. [C] avant la signature du contrat de partenariat non exclusif qui ne prévoyait d'ailleurs pas de transfert de son contrat d'agent commercial.

Motifs

Sur ce, le tribunal,

Sur la qualification de la relation commerciale entre AZF et Wemo

L'article 1 du contrat d'agent commercial – Mandat – dispose que « (…) le Mandataire [SASU AZ Finance] devra communiquer au Mandant [Wemo] son numéro d'immatriculation au registre spécial des agents commerciaux dans un délai d'un mois à compter de la signature des présentes. À défaut l'immatriculation dans le délai indiqué ci-dessous le présent contrat sera résolu de plein droit sans préjudice des dommages et intérêts qui pourraient être réclamés par le Mandant. (…) »

L'article 8 du contrat de partenariat non exclusif - Intuitu Personae - dispose que « le contrat est signé en considération de la personne du représentant légal du Partenaire [M. [C]]. Par conséquent, tout changement de dirigeant ou de majorité dans la détention du capital et plus globalement de modification dans la nature juridique ou financière du Partenaire, l'opération projetée où le candidat pressenti devra être présenté à l'agrément préalable et écrit de la société Wemo, laquelle ne pourra le refuser que pour motifs légitimes. (…) »

Le tribunal relève que :
 * Le contrat signé le 7 juin 2022 entre Wemo et SASU AZ Finance, qui est le transfert du contrat d'agent commercial de M. [C] du 9 avril 2019, a été résilié de facto, un mois après sa signature, au visa de l'article 1 dudit contrat car la SASU AZ Finance n'a pas

communiqué son numéro d'immatriculation au registre spécial des agents commerciaux dans un délai d'un mois à compter de la signature du contrat ;
 * Les parties ont signé en juin 2023 le contrat de partenariat non exclusif, à effet rétroactif au 7 juin 2022, comme l'indique leur échange de courriel du 1 er juin 2023. Ainsi, AZF était en mesure de facturer les commissions de M. [C] à partir du 1 er janvier 2023 pour les raisons expliquées ci-après ;
 * En effet, Wemo soulève à l'audience que, (i) compte tenu de l'activité de vente d'appartements, il y a un décalage de 3 à 6 mois entre la signature du contrat et la facturation des premières commissions dues, (ii) le « Relevé des facturations de M. [C] et de AZF » produit par Wemo, montre que M. [C] a continué de facturer Wemo sur la base de son contrat d'agent commercial jusqu'à la fin décembre 2022 et ensuite via AZF ;
 * L'article 8 du contrat de partenariat non exclusif montre clairement que la relation contractuelle via la structure juridique AZF est, de fait, uniquement avec M. [C] en personne ;
 * Le tableau ci-dessous compare certains articles du contrat d'agent commercial et du contrat de partenariat non exclusif qui concernent le positionnement de Wemo et la mission de M. [C] :

Contrat d'agent commercial
Contrat de partenariat non exclusif

Préambule :
Sur le
positionnement
de Wemo Le Mandant [Wemo] se voit confier
la mission de vendre en exclusivité
les biens de différents promoteurs
immobiliers La société Wemo est en relation
d'affaires avec différents promoteurs
lesquels lui confient une mission
d'entremise dont l'objet est la
recherche de clients et la négociation
des conditions de vente portant sur
des programmes immobiliers situés
sur l'ensemble du territoire français
métropolitain
Objet du contrat Le mandant confie au Mandataire
[M. [C]] qui accepte la mission
de vendre à titre de mandataire non
exclusif la totalité des différents lots
destinés à la vente La société Wemo confie au
partenaire [AZF] qui l'accepte la
mission de commercialiser, à titre
non exclusif, le ou les programmes
immobiliers dont les caractéristiques
principales sont décrites dans
l'annexe 1()
Mission et
commercialisation
(de M. [C])
 * Mission du Mandataire :
 * Prospection : il servira
d'intermédiaire avec le Mandant
pour la mise en relation avec les
prospects. Seul le Mandant sera
en mesure de signer les
compromis ou promesses de
vente ou contrats de location
 * Prise de l'offre et de la promesse
 * Prix : le Mandataire s'engage à
respecter les directives du
Mandant

Compte tenu de l'absence
d'exclusivité, le partenaire informera
la société Wemo de l'identité
complète et des coordonnées
complètes de ses prospects de telle
sorte que la société Wemo puisse
refuser l'entrée en négociation et la
signature de contrat de réservation
ou de compromis de vente en faveur
des personnes avec lesquelles elle
était antérieurement en relation
Prix : les conditions particulières de
commercialisation seront annexées
au contrat notamment la grille
tarifaire éditée par le promoteur ()

Ce tableau montre que dans les deux contrats (i) le positionnement de Wemo est identique et (ii) l'étendue de la mission de M. [C] via son contrat d'agent commercial ou via le contrat de partenariat non exclusif est identique ;

Le préambule du contrat de partenariat non exclusif précise également que « les Parties reconnaissent toutes deux être valablement titulaire de la carte professionnelle d'agents immobiliers et d'exercer la profession d'agent immobilier conformément à la réglementation en vigueur et notamment aux dispositions de la loi n°19 70-9 du 2 janvier 70 dite loi « Hoguet » telle que modifiée par la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi « Alur » et aux décrets pris en leur application ». Les parties ne contestent pas être, chacune, titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier. A ce titre, le statut d'agent commercial est alors applicable à AZF ;

Le tribunal en conclut que le contrat de partenariat non exclusif est un contrat d'agent commercial qui est dans la continuité du contrat d'agent commercial de M. [C] du 9 avril 2019 et que, par conséquent, les dispositions de l'article L.134-12 du code de commerce, concernant les indemnités en cas de rupture du contrat, lui sont applicables.

Sur la rupture des relations entre AZF et Wemo

Le tribunal relève que :
M. [C] est l'unique personne d'AZF qui travaille pour Wemo ;
 * Dans ses écritures, Wemo souligne que M. [C] « était donc, de très loin, le partenaire [personne non salariée de Wemo] le mieux doté en termes de programmes confiés. ». Ceci montre que Wemo reconnaissait l'efficacité commerciale de M. [C] en lui confiant autant de programmes à commercialiser : entre un tiers et près de 50 % des programmes jusqu'en 2023 ;
A partir de la fin du mois de juillet 2023, AZF a subi une réduction significative, d'environ 50%, des programmes qui lui ont été confiés par Wemo ;
 * Comme l'indique Wemo dans ses écritures, « la profession de l'immobilier neuf connaissait, au premier semestre 2023 une crise sans précédent. L'effondrement des ventes conduisaient les promoteurs à différer, sinon annuler, la commercialisation de nouveaux programmes. » Cette situation a également eu un impact sur la performance commerciale des différents intervenants. Ainsi, la baisse de la performance commerciale de M. [C], « défaut de résultats ou insuffisance de commercialisation » comme le précise Wemo, s'explique par cette situation de marché et non à un désengagement de la part de M. [C] comme l'allègue Wemo ;
 * Wemo qui a proposé en juillet 2023 à AZF « d'utiliser [la base de données OTAREE] pour pallier la raréfaction de programmes à commercialiser sous mandat exclusif », n'apporte pas la preuve d'avoir communiqué à AZF les informations confirmant que cette base de données, acquise par sa filiale Wemo Patrimoine, lui appartenait. C'est pourquoi AZF, qui n'avait pas de contrat avec Wemo Patrimoine a refusé de réaliser de la prospection téléphonique à partir de cette base de données ;
 * Wemo était dans une démarche de mise à l'écart progressive de M. [C] de l'équipe commerciale comme le confirme leur courriel du 10 octobre 2024 à ce dernier : « [ ta ] présence en réunion commerciale du mardi n'est plus nécessaire pour le moment ». M. [C] a ainsi été privé par Wemo de participer à la réunion commerciale qui est essentielle pour tous les membres d'une équipe commerciale ;
 * Dans son courriel du 21 novembre 2023, AZF « a pris acte de la rupture à tout le moins partielle du contrat (en l'absence de rupture totale) entre AZF et Wemo, intervenue à l'initiative de cette dernière, et a sollicité le règlement des indemnités y afférentes ».

AZF a, en réponse à ce courriel, répondu à tous les arguments avancés par Wemo. Elle l'a également fait suite à leurs autres échanges du mois de décembre 2023, démontrant ainsi la mise à l'écart progressive de M. [C]. Durant cette période, il a continué à assurer le suivi de ses dossiers ;
 * Par lettre en RAR du 29 décembre 2023, AZF a invoqué la résiliation du contrat de partenariat aux torts exclusifs de Wemo.

Le tribunal constate l'attitude déloyale de Wemo à l'égard de M. [C] avec des manquements effectifs et suffisamment graves dans l'exécution du contrat de partenariat, en conséquence, le tribunal prononcera la résiliation judiciaire du contrat de partenariat non exclusif aux torts exclusifs de Wemo à compter du 29 décembre 2023.

Sur les dommages et intérêts pour brusque rupture et négligences dans l'exécution du contrat demandés par Wemo

Compte tenu de ce qui précède, le tribunal déboutera Wemo de sa demande de paiement par AZF de la somme de 100 000 € à titre des dommages et intérêts pour brusque rupture et négligences dans l'exécution du contrat.

Sur l'indemnité de fin de contrat de 240 100 € demandée par AZF

L'article L.134-12 du code de commerce dispose que « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. L'agent commercial perd le droit à réparation s'il n'a pas notifié au mandant, dans un délai d'un an à compter de la cessation du contrat, qu'il entend faire valoir ses droits. (…) »

Le tribunal relève que :
 * AZF a fait valoir l'ensemble de ses droits dans la lettre en RAR du 29 décembre 2023, par conséquent, le tribunal constate que AZF a droit à une indemnité ;
 * Wemo allègue, sans le justifier, que le montant de cette indemnité ne saurait être supérieur à trois mois de commissions moyennes mensuelles, facturées et perçues par AZF ;
 * Il est d'usage que cette indemnité soit évaluée sur la base de 2 années de commissions brutes calculées à partir de la moyenne des trois dernières années d'exécution du contrat ;
 * Compte tenu de ce qui précède, (i) comme le contrat de partenariat est la continuité du contrat d'agent commercial, la relation commerciale entre les parties a commencé le 9 avril 2019; (ii) la relation commerciale entre les parties s'est détériorée au cours de l'année 2023;

[…]

En conséquence, le tribunal condamnera Wemo à payer à AZF une somme de 240 100 € au titre de l'indemnité de fin de contrat.

Sur l'indemnité compensatrice de préavis de 30 012 € demandée par AZF

L'article L. 134-11 du Code de commerce dispose que « (…) Lorsque le contrat d'agence est à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis. Les dispositions du présent article sont applicables au contrat à durée déterminée transformé en

contrat à durée indéterminée. Dans ce cas, le calcul de la durée du préavis tient compte de la période à durée déterminée qui précède. La durée du préavis est d'un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes. En l'absence de convention contraire, la fin du délai de préavis coïncide avec la fin d'un mois civil. Les parties ne peuvent convenir de délais de préavis plus courts. Si elles conviennent de délais plus longs, le délai de préavis prévu pour le mandant ne doit pas être plus court que celui qui est prévu pour l'agent (…) ».

Le tribunal relève que compte tenu de ce qui précède :
 * La période contractuelle entre les parties étant supérieure à 3 ans, la durée du préavis est de 3 mois ;
 * Le montant de l'indemnité est de (120 050 / 12 mois = 10 004 x 3 mois =) 30 012 €.

En conséquence, le tribunal condamnera Wemo à payer à AZF la somme de 30 012 € au titre de l'indemnité compensatrice de préavis ;

Sur les factures de commission dues par Wemo à AZF

A l'audience, AZF confirme que Wemo est à jour dans le règlement de l'ensemble de ses factures de commission et, par conséquent, ne formule plus de prétentions à ce sujet.

Sur les dépens

Les dépens seront mis à la charge de Wemo qui succombe.

Sur la demande d'application de l'article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaître ses droits, AZF a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. Le tribunal condamnera donc Wemo à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,
 * Prononce la résiliation judiciaire du contrat d'agent commercial liant la SARL AZ FINANCE à la SAS WEMO aux torts exclusifs de cette dernière à la date du 29 décembre 2023 ;
 * Déboute la SAS WEMO de sa demande de paiement par la SARL AZ FINANCE de la somme de 100 000 € à titre des dommages et intérêts pour brusque rupture et négligences dans l'exécution du contrat ;
 * Condamne la SAS WEMO à payer à la SARL AZ FINANCE les sommes de :
 * 240 100 € au titre de l'indemnité de fin de contrat ;
 * 30 012 € au titre de l'indemnité compensatrice de préavis ;
 * Condamne la SAS WEMO à payer à la SARL AZ FINANCE la somme de 10 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
 * Condamne la SAS WEMO aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,40 € dont 11,02 € de TVA.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 juin 2025, en audience publique, devant M. Pascal Weil, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. François Chatin, Mme Cécile Bernheim et M. Pascal Weil.

Délibéré le 1 er juillet 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par Mme Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.
Texte intégral
Copie exécutoire : Maître CHOLAY Martine Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 24/09/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024034885

ENTRE :

SARL AZ FINANCE, dont le siège social est [Adresse 1] - RCS B 811965458

Partie demanderesse : assistée du cabinet SQUAIR, agissant par Maître Agathe MAHE, Avocat au barreau de Lyon et comparant par Maître Martine CHOLAY, Avocat (B242)

ET :

SAS WEMO, dont le siège social est [Adresse 2] -RCS B 834258808

Partie défenderesse : assistée de Maître Michel ZANOTTO, Avocat (G647) et comparant par l'A.A.R.P.I. OHANA-ZERHAT, agissant par Maître Sandra OHANA-ZERHAT, Avocat (C1050)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

La société WEMO a une activité d'agence immobilière qui est située à [Localité 1] (ci-après «Wemo»). Elle travaille notamment avec des agents commerciaux.

Le 9 avril 2019, par acte sous seing privé, Monsieur [S] [C] (ci-après « M. [C] ») signe avec un contrat d'agent commercial avec Wemo.

M. [C] crée la SASU AZ FINANCE qui a une activité de transactions immobilières et commerciales. Le statut est modifié le 1 er juin 2022 en SARL AZ Finance dont M. [C] en est le gérant et l'associé unique.

Le 7 juin 2022, par acte sous seing privé, les parties transfèrent le contrat d'agent commercial et signent un nouveau contrat d'agent commercial entre Wemo et la SASU AZ FINANCE, contrat qui ne sera jamais appliqué.

En juin 2023, avec effet rétroactif au 7 juin 2022, Wemo signe avec la SARL AZ Finance (ciaprès « AZF ») un contrat de partenariat non exclusif.

En raison des difficultés rencontrées entre les parties, la SARL AZ Finance résilie le contrat de partenariat non exclusif avec Wemo, par lettre en RAR le 29 décembre 2023, et confirme que la résiliation est intervenue aux torts exclusifs de Wemo. AZF met en demeure Wemo de payer la somme de 276 472,38 €, outre les commissions dues au titre des réservations effectuées dans le cadre des programmes d'[Localité 2] et [Localité 3], non encore facturées.

Le 9 janvier 2024, par lettre en RAR, Wemo a réfuté les griefs formulés à son encontre.

C'est ainsi que se présente le litige.

La procédure

Par acte extrajudiciaire en date du 29 mai 2024 remis à personne habilitée, AZF a assigné Wemo.

Par cet acte et l'audience du 25 mars 2025, par ses conclusions n°2, AZF demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu les articles L 134-4 et suivants du Code de Commerce,
 * Dire et juger recevable et bien fondée les demandes de la société AZ FINANCE ;
 * Constater que la résiliation du contrat d'agent commercial liant la société AZ FINANCE à la société WEMO est intervenue aux torts exclusifs de cette dernière à la date du 29 décembre 2023 ;

Si besoin,

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat d'agent commercial liant la société AZ FINANCE à la société WEMO aux torts exclusifs de cette dernière à la date du 29 décembre 2023;

En conséquence,
 * Condamner la société WEMO à payer à la société AZ FINANCE une somme de 240 100 € au titre de l'indemnité de fin de contrat ;
 * Condamner la société WEMO à payer à la société AZ FINANCE une somme de 30 012 € au titre de l'indemnité compensatrice de préavis ;

En tout état de cause,
 * Condamner la société WEMO à payer à la société AZ FINANCE une somme de 3 636 € au titre de la facture n°202409-69 en date du 2 septembre 2024 ;
 * Condamner la société WEMO à payer à la société AZ FINANCE une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 * Condamner la société WEMO aux entiers dépens de l'instance.

A l'audience du 20 mai 2025, par ses conclusions n°3, Wemo demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :
 * Déclarer la SARL AZ FINANCE mal fondée en ses demandes, fins et conclusions
 * Constater que la SARL AZ FINANCE et la SAS WEMO étaient liées par une convention de partenariat exclusive du statut d'agent commercial
 * Constater qu'à défaut de pouvoir justifier d'une activité principale et permanente de prospection, la SARL AZ FINANCE ne peut valablement revendiquer le bénéfice du statut d'agent commercial.
 * Constater que la SARL AZ FINANCE ne justifie d'aucun manquement effectif et suffisamment grave de la part de la SAS WEMO dans le cadre de l'exécution de leur convention
 * Constater que la rupture des relations est imputable à la SARL AZ FINANCE
 * En conséquence,
 * Débouter la SARL AZ FINANCE de l'ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal jugeait la rupture imputable à la SAS WEMO et le statut d'agent commercial applicable aux parties
 * Rejeter les demandes indemnitaires de la SARL AZ FINANCE à défaut de preuve de l'existence d'un préjudice et de justification d'une immobilisation du contrat qu'elle revendique à son actif corporel professionnel.

A titre infiniment subsidiaire,

Réduire les indemnités sollicitées sans qu'elles puissent excéder 15 018 € pour l'indemnité de fin de contrat et 10 012 € pour l'indemnité de préavis

Reconventionnellement,
 * Condamner la SARL AZ FINANCE à payer à la SAS WEMO les sommes de :
 * 0 100 000 € à titre de dommages et intérêts pour brusque rupture et négligences dans l'exécution du contrat
 * 10 000 € sur le fondement de l'Article 700 du CPC.
 * Condamner la SARL AZ FINANCE en tous les dépens de l'instance.

L'ensemble de ces demandes fait l'objet du dépôt d'écritures, échangées en présence d'un greffier qui en prend acte sur la côte de procédure.

A l'audience du 20 mai 2025, l'affaire est confiée à l'examen d'un juge chargé d'instruire l'affaire, en application des articles 861 et suivants du Code de Procédure Civile et les parties sont convoquées à son audience du 10 juin 2025.

A l'audience du 10 juin 2025, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire clôt les débats, met l'affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé le 24 septembre 2025, par sa mise à disposition au greffe en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile :

AZF soutient que :

Sur la qualification de relation contractuelle entre les parties
 * AZF considère qu'elle a le statut d'agent commercial au visa de l'article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, car elle est titulaire de la carte professionnelle prévue par la loi Hoguet et qu'elle a la possibilité d'habiliter une personne à négocier ;
M. [C] a transféré son contrat d'agent commercial à la SASU AZ Finance devenue après son changement de statut en SARL AZ Finance.

Sur la rupture des relations entre AZF et Wemo
 * La rupture du contrat de partenariat non exclusif au 29 décembre 2023, qui est à l'initiative d'AZF, est justifiée par le fait que WEMO a tout fait pour contraindre AZF à partir d'elle-même ;
 * Wemo qui a ainsi modifié les conditions d'exécution du contrat, a (i) manqué à son obligation contractuelle de loyauté, (ii) désavantagé AZF au profit des autres vendeurs, (iii) formulé des griefs fictifs à l'encontre de AZF, et (iv) feint de vouloir relancer leur collaboration. Ce comportement déloyal a contraint AZF à mettre fin à la relation commerciale qui les liait depuis plusieurs années.

Sur l'indemnisation de fin de contrat

En sa qualité d'agent commercial, AZF a droit, suite à la cessation de son contrat consécutive à la violation par Wemo de l'une de ses obligations essentielles, aux indemnités suivantes :
 * 240 100,14 € au titre de l'indemnité de fin de contrat conformément aux dispositions de l'article 134-12 du code de commerce ;
 * 30 012 € au titre de l'indemnité compensatrice de préavis formé aux dispositions de l'article 134-11 du code de commerce ;
 * 7 509,54 € au titre des factures dues et impayées à ce jour.

Wemo réplique que :

Sur la qualification de relation contractuelle entre les parties AZF n'a pas le statut d'agent commercial car :
 * AZF qui a la qualité de courtier en opérations financières et d'agent immobilier, ne disposait pas de la qualité d'agent commercial tant au regard de son objet social que de la réglementation applicable ;
 * Le contrat avec la SASU AZ Finance est, au visa de l'article 1 du contrat, résolu de plein droit car elle n'a pas communiqué son numéro d'immatriculation au registre spécial des agents commerciaux dans le délai d'un mois à compter de la signature du contrat ;
 * AZF et Wemo n'étaient pas liés par un contrat d'agent commercial mais par un contrat de partenariat non exclusif, compte tenu de leur statut commun d'agent immobilier, contrat qui ne mentionne pas le transfert du contrat d'agent commercial ;

Sur la rupture des relations entre AZF et Wemo

AZF doit être déboutée de sa demande non justifiée de résiliation du contrat de partenariat non exclusif car :
 * La relation commerciale est simplement suspendue car la résiliation du contrat est seulement invoquée par AZF qui a continué à envoyer ses factures au début de l'année 2024 ;
 * Le contrat n'impose aucune obligation quant à la nature et au nombre de programmes à proposer à AZF. Ce constat serait identique si le tribunal devait reconnaître le statut d'agent commercial AZF;

Sur l'indemnisation de fin de contrat

Les prétentions d'AZF sont irrecevables et mal fondées tant en leur principe, car AZF n'a pas le statut d'agent commercial, que dans leur quantum, car AZF ne peut se prévaloir de l'activité développée par M. [C] avant la signature du contrat de partenariat non exclusif qui ne prévoyait d'ailleurs pas de transfert de son contrat d'agent commercial.

Sur ce, le tribunal,

Sur la qualification de la relation commerciale entre AZF et Wemo

L'article 1 du contrat d'agent commercial – Mandat – dispose que « (…) le Mandataire [SASU AZ Finance] devra communiquer au Mandant [Wemo] son numéro d'immatriculation au registre spécial des agents commerciaux dans un délai d'un mois à compter de la signature des présentes. À défaut l'immatriculation dans le délai indiqué ci-dessous le présent contrat sera résolu de plein droit sans préjudice des dommages et intérêts qui pourraient être réclamés par le Mandant. (…) »

L'article 8 du contrat de partenariat non exclusif - Intuitu Personae - dispose que « le contrat est signé en considération de la personne du représentant légal du Partenaire [M. [C]]. Par conséquent, tout changement de dirigeant ou de majorité dans la détention du capital et plus globalement de modification dans la nature juridique ou financière du Partenaire, l'opération projetée où le candidat pressenti devra être présenté à l'agrément préalable et écrit de la société Wemo, laquelle ne pourra le refuser que pour motifs légitimes. (…) »

Le tribunal relève que :
 * Le contrat signé le 7 juin 2022 entre Wemo et SASU AZ Finance, qui est le transfert du contrat d'agent commercial de M. [C] du 9 avril 2019, a été résilié de facto, un mois après sa signature, au visa de l'article 1 dudit contrat car la SASU AZ Finance n'a pas

communiqué son numéro d'immatriculation au registre spécial des agents commerciaux dans un délai d'un mois à compter de la signature du contrat ;
 * Les parties ont signé en juin 2023 le contrat de partenariat non exclusif, à effet rétroactif au 7 juin 2022, comme l'indique leur échange de courriel du 1 er juin 2023. Ainsi, AZF était en mesure de facturer les commissions de M. [C] à partir du 1 er janvier 2023 pour les raisons expliquées ci-après ;
 * En effet, Wemo soulève à l'audience que, (i) compte tenu de l'activité de vente d'appartements, il y a un décalage de 3 à 6 mois entre la signature du contrat et la facturation des premières commissions dues, (ii) le « Relevé des facturations de M. [C] et de AZF » produit par Wemo, montre que M. [C] a continué de facturer Wemo sur la base de son contrat d'agent commercial jusqu'à la fin décembre 2022 et ensuite via AZF ;
 * L'article 8 du contrat de partenariat non exclusif montre clairement que la relation contractuelle via la structure juridique AZF est, de fait, uniquement avec M. [C] en personne ;
 * Le tableau ci-dessous compare certains articles du contrat d'agent commercial et du contrat de partenariat non exclusif qui concernent le positionnement de Wemo et la mission de M. [C] :

Contrat d'agent commercial
Contrat de partenariat non exclusif

Préambule :
Sur le
positionnement
de Wemo Le Mandant [Wemo] se voit confier
la mission de vendre en exclusivité
les biens de différents promoteurs
immobiliers La société Wemo est en relation
d'affaires avec différents promoteurs
lesquels lui confient une mission
d'entremise dont l'objet est la
recherche de clients et la négociation
des conditions de vente portant sur
des programmes immobiliers situés
sur l'ensemble du territoire français
métropolitain
Objet du contrat Le mandant confie au Mandataire
[M. [C]] qui accepte la mission
de vendre à titre de mandataire non
exclusif la totalité des différents lots
destinés à la vente La société Wemo confie au
partenaire [AZF] qui l'accepte la
mission de commercialiser, à titre
non exclusif, le ou les programmes
immobiliers dont les caractéristiques
principales sont décrites dans
l'annexe 1()
Mission et
commercialisation
(de M. [C])
 * Mission du Mandataire :
 * Prospection : il servira
d'intermédiaire avec le Mandant
pour la mise en relation avec les
prospects. Seul le Mandant sera
en mesure de signer les
compromis ou promesses de
vente ou contrats de location
 * Prise de l'offre et de la promesse
 * Prix : le Mandataire s'engage à
respecter les directives du
Mandant

Compte tenu de l'absence
d'exclusivité, le partenaire informera
la société Wemo de l'identité
complète et des coordonnées
complètes de ses prospects de telle
sorte que la société Wemo puisse
refuser l'entrée en négociation et la
signature de contrat de réservation
ou de compromis de vente en faveur
des personnes avec lesquelles elle
était antérieurement en relation
Prix : les conditions particulières de
commercialisation seront annexées
au contrat notamment la grille
tarifaire éditée par le promoteur ()

Ce tableau montre que dans les deux contrats (i) le positionnement de Wemo est identique et (ii) l'étendue de la mission de M. [C] via son contrat d'agent commercial ou via le contrat de partenariat non exclusif est identique ;

Le préambule du contrat de partenariat non exclusif précise également que « les Parties reconnaissent toutes deux être valablement titulaire de la carte professionnelle d'agents immobiliers et d'exercer la profession d'agent immobilier conformément à la réglementation en vigueur et notamment aux dispositions de la loi n°19 70-9 du 2 janvier 70 dite loi « Hoguet » telle que modifiée par la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi « Alur » et aux décrets pris en leur application ». Les parties ne contestent pas être, chacune, titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier. A ce titre, le statut d'agent commercial est alors applicable à AZF ;

Le tribunal en conclut que le contrat de partenariat non exclusif est un contrat d'agent commercial qui est dans la continuité du contrat d'agent commercial de M. [C] du 9 avril 2019 et que, par conséquent, les dispositions de l'article L.134-12 du code de commerce, concernant les indemnités en cas de rupture du contrat, lui sont applicables.

Sur la rupture des relations entre AZF et Wemo

Le tribunal relève que :
M. [C] est l'unique personne d'AZF qui travaille pour Wemo ;
 * Dans ses écritures, Wemo souligne que M. [C] « était donc, de très loin, le partenaire [personne non salariée de Wemo] le mieux doté en termes de programmes confiés. ». Ceci montre que Wemo reconnaissait l'efficacité commerciale de M. [C] en lui confiant autant de programmes à commercialiser : entre un tiers et près de 50 % des programmes jusqu'en 2023 ;
A partir de la fin du mois de juillet 2023, AZF a subi une réduction significative, d'environ 50%, des programmes qui lui ont été confiés par Wemo ;
 * Comme l'indique Wemo dans ses écritures, « la profession de l'immobilier neuf connaissait, au premier semestre 2023 une crise sans précédent. L'effondrement des ventes conduisaient les promoteurs à différer, sinon annuler, la commercialisation de nouveaux programmes. » Cette situation a également eu un impact sur la performance commerciale des différents intervenants. Ainsi, la baisse de la performance commerciale de M. [C], « défaut de résultats ou insuffisance de commercialisation » comme le précise Wemo, s'explique par cette situation de marché et non à un désengagement de la part de M. [C] comme l'allègue Wemo ;
 * Wemo qui a proposé en juillet 2023 à AZF « d'utiliser [la base de données OTAREE] pour pallier la raréfaction de programmes à commercialiser sous mandat exclusif », n'apporte pas la preuve d'avoir communiqué à AZF les informations confirmant que cette base de données, acquise par sa filiale Wemo Patrimoine, lui appartenait. C'est pourquoi AZF, qui n'avait pas de contrat avec Wemo Patrimoine a refusé de réaliser de la prospection téléphonique à partir de cette base de données ;
 * Wemo était dans une démarche de mise à l'écart progressive de M. [C] de l'équipe commerciale comme le confirme leur courriel du 10 octobre 2024 à ce dernier : « [ ta ] présence en réunion commerciale du mardi n'est plus nécessaire pour le moment ». M. [C] a ainsi été privé par Wemo de participer à la réunion commerciale qui est essentielle pour tous les membres d'une équipe commerciale ;
 * Dans son courriel du 21 novembre 2023, AZF « a pris acte de la rupture à tout le moins partielle du contrat (en l'absence de rupture totale) entre AZF et Wemo, intervenue à l'initiative de cette dernière, et a sollicité le règlement des indemnités y afférentes ».

AZF a, en réponse à ce courriel, répondu à tous les arguments avancés par Wemo. Elle l'a également fait suite à leurs autres échanges du mois de décembre 2023, démontrant ainsi la mise à l'écart progressive de M. [C]. Durant cette période, il a continué à assurer le suivi de ses dossiers ;
 * Par lettre en RAR du 29 décembre 2023, AZF a invoqué la résiliation du contrat de partenariat aux torts exclusifs de Wemo.

Le tribunal constate l'attitude déloyale de Wemo à l'égard de M. [C] avec des manquements effectifs et suffisamment graves dans l'exécution du contrat de partenariat, en conséquence, le tribunal prononcera la résiliation judiciaire du contrat de partenariat non exclusif aux torts exclusifs de Wemo à compter du 29 décembre 2023.

Sur les dommages et intérêts pour brusque rupture et négligences dans l'exécution du contrat demandés par Wemo

Compte tenu de ce qui précède, le tribunal déboutera Wemo de sa demande de paiement par AZF de la somme de 100 000 € à titre des dommages et intérêts pour brusque rupture et négligences dans l'exécution du contrat.

Sur l'indemnité de fin de contrat de 240 100 € demandée par AZF

L'article L.134-12 du code de commerce dispose que « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. L'agent commercial perd le droit à réparation s'il n'a pas notifié au mandant, dans un délai d'un an à compter de la cessation du contrat, qu'il entend faire valoir ses droits. (…) »

Le tribunal relève que :
 * AZF a fait valoir l'ensemble de ses droits dans la lettre en RAR du 29 décembre 2023, par conséquent, le tribunal constate que AZF a droit à une indemnité ;
 * Wemo allègue, sans le justifier, que le montant de cette indemnité ne saurait être supérieur à trois mois de commissions moyennes mensuelles, facturées et perçues par AZF ;
 * Il est d'usage que cette indemnité soit évaluée sur la base de 2 années de commissions brutes calculées à partir de la moyenne des trois dernières années d'exécution du contrat ;
 * Compte tenu de ce qui précède, (i) comme le contrat de partenariat est la continuité du contrat d'agent commercial, la relation commerciale entre les parties a commencé le 9 avril 2019; (ii) la relation commerciale entre les parties s'est détériorée au cours de l'année 2023;

[…]

En conséquence, le tribunal condamnera Wemo à payer à AZF une somme de 240 100 € au titre de l'indemnité de fin de contrat.

Sur l'indemnité compensatrice de préavis de 30 012 € demandée par AZF

L'article L. 134-11 du Code de commerce dispose que « (…) Lorsque le contrat d'agence est à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis. Les dispositions du présent article sont applicables au contrat à durée déterminée transformé en

contrat à durée indéterminée. Dans ce cas, le calcul de la durée du préavis tient compte de la période à durée déterminée qui précède. La durée du préavis est d'un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes. En l'absence de convention contraire, la fin du délai de préavis coïncide avec la fin d'un mois civil. Les parties ne peuvent convenir de délais de préavis plus courts. Si elles conviennent de délais plus longs, le délai de préavis prévu pour le mandant ne doit pas être plus court que celui qui est prévu pour l'agent (…) ».

Le tribunal relève que compte tenu de ce qui précède :
 * La période contractuelle entre les parties étant supérieure à 3 ans, la durée du préavis est de 3 mois ;
 * Le montant de l'indemnité est de (120 050 / 12 mois = 10 004 x 3 mois =) 30 012 €.

En conséquence, le tribunal condamnera Wemo à payer à AZF la somme de 30 012 € au titre de l'indemnité compensatrice de préavis ;

Sur les factures de commission dues par Wemo à AZF

A l'audience, AZF confirme que Wemo est à jour dans le règlement de l'ensemble de ses factures de commission et, par conséquent, ne formule plus de prétentions à ce sujet.

Sur les dépens

Les dépens seront mis à la charge de Wemo qui succombe.

Sur la demande d'application de l'article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaître ses droits, AZF a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. Le tribunal condamnera donc Wemo à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,
 * Prononce la résiliation judiciaire du contrat d'agent commercial liant la SARL AZ FINANCE à la SAS WEMO aux torts exclusifs de cette dernière à la date du 29 décembre 2023 ;
 * Déboute la SAS WEMO de sa demande de paiement par la SARL AZ FINANCE de la somme de 100 000 € à titre des dommages et intérêts pour brusque rupture et négligences dans l'exécution du contrat ;
 * Condamne la SAS WEMO à payer à la SARL AZ FINANCE les sommes de :
 * 240 100 € au titre de l'indemnité de fin de contrat ;
 * 30 012 € au titre de l'indemnité compensatrice de préavis ;
 * Condamne la SAS WEMO à payer à la SARL AZ FINANCE la somme de 10 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
 * Condamne la SAS WEMO aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,40 € dont 11,02 € de TVA.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 juin 2025, en audience publique, devant M. Pascal Weil, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. François Chatin, Mme Cécile Bernheim et M. Pascal Weil.

Délibéré le 1 er juillet 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par Mme Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L134-12, code de commerce 134-12, code de commerce 134-11, code de commerce L134-11, code de commerce L134-4, code de procedure civile 861). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-04-04T00:17:03.553Z.