Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 16 avril 2026, n° 22/05993

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 22/05993 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWQ27

N° MINUTE : 


Assignation du :
14 Avril 2022



JUGEMENT 
rendu le 16 Avril 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son syndic, la société IMPERIAL GESTION
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Maître Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1638


DÉFENDERESSE

La SCI RH, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0962


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière


Décision du 16 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05993 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQ27


DEBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





L'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] est composé de deux bâtiments distincts et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], composé des lots n° 201 à 287, a été constitué en syndicat secondaire, lors de l'assemblée générale spéciale du 11 octobre 2018.

La S.C.I. R-H est propriétaire du lot n° 286 situé au 9ème étage dudit immeuble.

Se plaignant de l'édification d'une construction comportant une pièce d'une surface d'environ 14 m² sur une portion de toit terrasse, affectée à la jouissance privative du lot n° 286 et sur une portion dudit toit terrasse « inaccessible », le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner la S.C.I. R-H devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d'huissier du 14 avril 2022, afin de voir, à titre principal :

- déclarer non écrites les dispositions de l'article 8 du règlement de copropriété du 11 janvier 1958 afférentes à la qualification des terrasses et balcons sur lesquelles des lots bénéficient d'un droit de jouissance (« Les terrasses et balcons dont un lot déterminé aura la jouissance exclusive seront considérées comme parties privées »),

- condamner la S.C.I. R-H à restituer la partie de la toiture terrasse sur laquelle a été édifiée une pièce à usage de chambre,

- ordonner la restitution des parties communes litigieuses indûment appropriées par la S.C.I. R-H,

- condamner sous astreinte la S.C.I. R-H à procéder à la démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse située au 9ème étage,

- condamner sous astreinte la S.C.I. R-H à libérer la partie de la toiture terrasse inaccessible sur laquelle ont été installés meubles de jardin et jardinières.

Selon ordonnance rendue le 17 octobre 2024, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- rejeté l’exception tirée du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice (ou du défaut de « droit d’agir ») soulevée par la S.C.I. R-H,
- dit que la fin de non-recevoir tirée de la prescription trentenaire soulevée par la S.C.I. R-H sera examinée à l’issue de l’instruction de la présente instance enregistrée sous le numéro de RG 22/05993 par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond,
- en conséquence, invité les parties à reprendre cette fin de non-recevoir dans leurs conclusions adressées à la formation de jugement,
- déclaré le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] irrecevable en sa demande tendant à voir écarter des débats les attestations portant les numéros 18, 19, 20 et 21 communiquées par la S.C.I. R-H,
- débouté la S.C.I. R-H de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à produire le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mai 1987,
- débouté la S.C.I. R-H de sa demande de désignation d’un expert judiciaire avec mission de rechercher le périmètre initial de la terrasse dont elle a, aux termes du règlement de copropriété, la jouissance, et celui de la terrasse dite “inaccessible” par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] demande au tribunal de :

Vu le règlement de copropriété,
Vu les articles 6-3, 14, 15, 25,26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 202 du code de procédure civile,
Vu les articles 2261 et suivants du code civil,
Vu la jurisprudence,

DÉCLARER le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] recevable et bien fondé dans l’intégralité de ses demandes.

DÉBOUTER la S.C.I. RH de son exception de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires et de sa demande tendant à voir juger que la construction édifiée sans autorisation a plus de trente ans, à défaut pour elle de rapporter la preuve du point de départ de la prescription,

DÉBOUTER la S.C.I. RH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, formées tant à titre principal que subsidiaire,

ÉCARTER DES DÉBATS comme étant contraires aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile les pièces 17, 18, 19, 20, 21 et 22 communiquées le 23 février 2024 par la SCI RH,

ANNULER et déclarer non écrites, en application des articles 6-3 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété du 11 janvier 1958 afférentes à la qualification des terrasses et balcons sur lesquelles des lots bénéficient d’un droit de jouissance stipulant que « les terrasses et balcons dont un lot déterminé aura la jouissance exclusive seront considérés comme parties privées »,

DÉCLARER que le toit terrasse situé au 9ème étage de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] dans sa globalité est une partie commune,

CONDAMNER la S.C.I. RH à restituer la partie de la toiture terrasse sur laquelle a été édifiée une pièce à usage de chambre,

ORDONNER la restitution des parties communes litigieuses indûment appropriées par la S.C.I. RH,

CONDAMNER la S.C.I. RH à procéder à la démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse situées au 9ème étage et ce, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard et par infraction constatée passé le délai de trois mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la complète exécution desdits travaux qui sera constatée par procès-verbal d’huissier établi à la demande et aux frais de la S.C.I. RH,

CONDAMNER la S.C.I. RH à libérer la partie de la toiture terrasse inaccessible sur laquelle ont été installés meubles de jardin et jardinières ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par infraction constatée passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la complète libération des lieux qui sera constatée par procès-verbal d’huissier établi à la demande et aux frais de la SCI RH,

CONDAMNER la S.C.I. RH à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER la S.C.I. RH en tous les dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, la S.C.I. RH demande au tribunal de :

Vu les articles 32 et suivants du code de procédure civile,
Vu les articles 2261 et suivants du code civil,
Vu les articles 6-3 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces produites aux débats,

A titre principal,

Juger que l’article 8 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], n’est pas contraire aux dispositions de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, et est dès lors parfaitement licite,
Décision du 16 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05993 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQ27

Juger mal fondée la demande du syndicat des copropriétaires, « de démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse » compte tenu de l’autorisation existante,

Juger irrecevable, compte tenu de la prescription applicable, l’action introduite par le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], en démolition « de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse »,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où il est annulé l’article 8 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1],

Juger que la société S.C.I. RH est devenue propriétaire, par usucapion, de la terrasse jouxtant le lot dont elle est propriétaire,

En conséquence,

Juger mal fondée la demande du syndicat des copropriétaires, « de démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse » compte tenu de l’absence de droit dudit syndicat des copropriétaires sur ladite partie privative,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il est annulé l’article 8 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], et rejeté l’usucapion sur la terrasse comprise dans le lot dont la société SCI RH est propriétaire,

Juger que le lot n° 286 de l’état descriptif de division de l’immeuble dont la société S.C.I. RH est propriétaire, bénéficie d’un droit de jouissance exclusive sur la terrasse, partie commune, qui jouxte ledit lot,

Dans tous les cas,

Débouter le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], de l’intégralité de ses demandes, à l’encontre de la société S.C.I. RH, dont, en particulier, celles tendant à voir :
o déclarer que le toit terrasse situé au 9ème étage de l’immeuble est dans sa globalité une partie commune,
o ordonner la démolition de la pièce à usage de chambre édifié sur la toiture,
o libérer la partie de la toiture terrasse inaccessible,

Juger qu’au regard des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], aux entiers dépens, et au paiement, au bénéfice de la société S.C.I. R-H, de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

L'affaire, plaidée à l'audience collégiale du 29 janvier 2026 a été mis en délibéré au 16 avril 2026.

Motifs

Motifs de la décision :

I - Sur la demande tendant à voir réputée non écrite la clause du règlement de copropriété prévoyant que « les terrasses et balcons dont un lot déterminé aura la jouissance exclusive seront considérés comme parties privées » (article 8), formée par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] :

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] fait valoir, en application des dispositions des articles 4 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, que :
- l’article 9 du règlement de copropriété du 11 janvier 1958 prévoit que les toitures à l’exception de celles dont la jouissance exclusive est affectée à un lot sont des parties communes à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble,
- un droit de jouissance ne peut porter que sur une partie commune,
- une disposition du règlement de copropriété ne peut transformer une partie commune sur laquelle il existe un droit de jouissance en partie privative,
- l’article 8 du règlement de copropriété est à l’évidence contraire à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 qui, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, est d’ordre public, un droit de jouissance ne pouvant « en aucun cas constituer la partie privative d’un lot », de sorte qu’il sera réputé non écrit,
- le droit de jouissance n’opère aucun transfert de propriété et la partie commune sur laquelle il s’exerce ne perd pas sa qualification de partie commune, le titulaire de ce droit ne pouvant sans autorisation du syndicat disposer de la partie commune sur laquelle la copropriété détient un droit et seul le syndicat pouvant décider de travaux concernant la partie commune, objet d’un droit de jouissance exclusive (Civ. 3ème, 14 avril 2016, n° 13-24.969) ; faute d’autorisation, le syndicat est recevable à solliciter la suppression des droits réalisés.

La S.C.I. RH répond en substance que :
- les dispositions critiquées du règlement de copropriété ne contredisent nullement l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’a pas pour objet d’interdire qu’un droit de jouissance d’une partie commune soit attaché à un lot mais, exclusivement, de proscrire qu’un droit de jouissance constitue la seule partie privative d’un lot (Civ. 3ème, 4 mars 1992, n° 90-13.145 ; 6 juin 2007, n° 06-13.477),
- « la jouissance exclusive » de la terrasse dont dispose le lot n° 286, propriété de la société S.C.I. RH, ne constitue pas la partie privative dudit lot, mais est un accessoire de celui-ci ; il est dès lors constant et non sérieusement contestable que le « droit de jouissance exclusive de la terrasse » n’est pas la partie privative du lot n° 286 mais est accessoire audit lot,
- les stipulations de l’article 9 du règlement de copropriété déterminant les parties communes doivent s’interpréter au regard de l’ensemble dudit article, la « jouissance exclusive » affectée à un lot concernant les « toitures terrasses » étant une exception à « l’usage commun » des parties communes, de sorte que les stipulations de l’article 8 ne sont nullement incompatibles avec celles de l’article 9, d’autant plus que les rédacteurs du règlement de copropriété ont prévu que l’entretien des balcons et terrasses sera « à la charge du propriétaire du lot sous sa responsabilité »,
- subsidiairement, elle demande à ce qu’il soit jugé qu’en application de l’article 8 du règlement de copropriété, « la terrasse dont bénéficie le lot n° 286 est une partie commune à jouissance privative », dont le syndicat des copropriétaires ne peut pas la priver du bénéfice, tant aux termes du règlement de copropriété que l’état descriptif de division inclus dans le règlement que dans le modification du 13 juillet 1960 mentionnant expressément divers lots de copropriété ayant la jouissance de balcons et/ou de terrasses.

 ***
L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites (…) ».

L’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ».

Aux termes de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ».

Le droit de jouissance privatif sur partie commune, accessoire au lot auquel il est attaché, n'est pas un droit de propriété et ne peut donc constituer la partie privative d'un lot (ex. : Civ. 3ème, 6 juin 2007, n° 06-13.477 ; 16 janvier 2008, n° 06-15.314 ; 8 octobre 2008, n° 07-16.540).

L’attribution d’un droit de jouissance privatif ne modifie pas la nature de la partie commune sur laquelle il porte (ex. : Civ. 3ème, 23 janvier 2020, n° 18-24.676)

Les parties communes à jouissance privative restent des parties communes, même si elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité exclusive d’un lot ; elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires, même si le règlement de copropriété peut prévoir que des charges seront à régler par les titulaires de ce droit de jouissance.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 11 janvier 1958 stipule, en son article 9 (« Définition des parties communes ») que les parties communes comprennent notamment :
« Les toitures terrasses à l’exception de celles dont la jouissance exclusive est affectée à un lot ».
Par ailleurs, l’article 8 de ce même règlement (§ intitulé : « Particularités ») stipule que :
« Les terrasses et balcons dont un lot déterminé aura la jouissance exclusive seront considérés comme parties privées ».

Cette mention particulière relève bien de l’article 43 précité en ce qu’elle est relative à des parties de l’immeuble dont la jouissance dite « exclusive » est affectée à un lot, donc relevant des dispositions susvisées de l’article 6-3 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 5 avril 2023, n° 20/02259). La qualification de « partie commune à jouissance privative » de la terrasse affectée à un lot n’est d’ailleurs contestée par aucune des parties à la présente procédure.

Enfin, le lot n° 186 (partie de l’ancien lot n° 83) dont la S.C.I. RH a acquis la propriété, le 28 mai 2002, est décrit, dans le modificatif « au contrat de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] » publié au 3ème bureau des hypothèques de la Seine le 15 septembre 1960 (pièces n° 2 et 10 produites par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]), comme suit :
« Un appartement porte droite comprenant entrée, une chambre et penderie sur rue, séjour sur cour avec accès sur terrasse, salle d’eau, water closet et cuisine ouverte sur cour.
Le propriétaire de ce lot aura la jouissance exclusive de cette terrasse à l’exception d’un droit de passage pour la visite du local de l’ascenseur ».

La « jouissance exclusive » des terrasses et balcons affectés à un lot déterminé, dont ils sont l’accessoire sans pouvoir « constituer la partie privative d’un lot » (articles 8 et 9 précités) n’est pas compatible avec la qualification de « parties privées » figurant aux stipulations susvisées (dans un paragraphe intitulé : « Particularités ») de l’article 8 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], cette mention contrevenant aux dispositions d’ordre public susvisées de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle devra être réputée non écrite. 

II - Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action en démolition de la chambre et de la prescription acquisitive soulevées par la S.C.I. RH :

La S.C.I. RH fait valoir en substance que :
- la construction litigieuse a été édifiée par Monsieur [J] lorsqu’il était propriétaire, à savoir entre le 23 mars 1984, date de l’acquisition de ses lots, et le 28 mai 2002, date de leur vente,
- après recherches, elle est « en mesure d’affirmer que la construction de la chambre est intervenue avant 1990, et plus précisément entre 1985 et 1986, soit il y a plus de trente ans avant l’introduction de la présente instance », le 14 avril 2022, ce qui est établi par un procès-verbal d’assemblée générale du 18 avril 2000 (pièce n° 33 : « L’assemblée constate qu’aucune autorisation n’a été donnée pour l’exécution de ces travaux, ayant abouti à l’édification d’une construction non assimilable à une véranda (cf. procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mai 1987) ») et par de nombreuses attestations certifiant qu’une « structure en dur » a bien été réalisée par « [M] [J] » entre « l’appartement et la terrasse », telle qu’elle est aujourd’hui « entre 1985 et 1986 » (attestation d’un ancien officier ministériel, sans lien de parenté et/ou de subordination avec la S.C.I. RH, ni de communauté d’intérêts avec celle-ci ; attestation d’un commissaire de justice s’étant rendu à plusieurs reprises au domicile de Maître [M] [J], « à partir de l’année 1986 » et certifiant notamment qu’ « à cette époque, la pièce en rajout de l’appartement sur la terrasse était construite et à destination de salle à manger, avec accès direct à la terrasse » ; pièce n° 18 ; attestations de copropriétaires ; pièces n° 23 et 24),
- Monsieur [M] [J], précédent propriétaire de l’appartement, a expressément déclaré, dans son acte de vente du 28 mai 2002 (pièce n° 16), être à l’origine de la construction litigieuse, ce que le syndicat des copropriétaires savait pertinemment puisque, lors de l’assemblée générale du 18 avril 2000, il évoquait expressément la construction entreprise par Monsieur [J] et se référait à un procès-verbal du 14 mai 1987,
- Monsieur [C], gérant du cabinet éponyme, syndic de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], certifie également que « le 1er mai 1993, à l’arrivée de monsieur [N] [T] à cette même adresse, la construction sur la terrasse du 9ème étage existait déjà depuis quelques années. Ladite construction fut constatée et approuvée par l’architecte de l’immeuble » (pièce n° 25),
- elle a fait dresser le 6 avril 2024 un procès-verbal de constat (pièce n° 17) établissant que l’existant, à la date dudit constat, est exactement identique à celui du mois de mai 1994, avec une « extension en bois » qui est identique, ce qui est établi par des photographies remises audit commissaire,
- le syndicat des copropriétaires a parfaitement connaissance, depuis plus de trente ans, de la construction entreprise par Monsieur [J], cet état de fait étant établi par une lettre datée du 20 juin 2000 (pièce n° 34) de Monsieur [O], architecte de l’immeuble, aux termes de laquelle celui-ci évoque expressément « l’autorisation reçue en son temps par une assemblée générale », soit a minima, avant 1987, puisque les copropriétaires ont, lors de l’assemblée générale du 14 mai 1987, appris l’existence de « l’édification d’une construction non assimilable à une véranda » (pièce n° 33, résolution n° 13),
- il est dès lors certain que, le 14 mai 1987, le syndicat avait connaissance de cette édification entreprise par Monsieur [J],
- aucune action n’a été entreprise à l’encontre dudit copropriétaire et ce n’est que lors de l’assemblée générale du 18 avril 2000 qu’il a été demandé à Monsieur [J] des éléments complémentaires qu’il a communiqués au syndic, selon lettre datée du 20 juin 2000 de Monsieur [H] [O], architecte,
- suite à cette communication, aucune action n’a été entreprise par le syndicat jusqu’à la délivrance de l’assignation introductive d’instance du 14 avril 2022, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en son action tendant à la « démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse ».

La S.C.I. RH soulève également une prescription acquisitive qui serait intervenue à son bénéfice, en application de l’article 2261 du code civil, en raison du délai écoulé entre le moment où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’existence de la construction et la date de délivrance de son assignation en vue de sa démolition. Elle fait valoir qu’elle a occupé de manière continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, à titre de propriétaire, la terrasse qui jouxte son appartement, en ayant prescrit la propriété. Elle précise que l’occupation de la terrasse comprise dans le lot n° 286 de l’état descriptif de division est continue depuis plus de trente ans, puisqu’elle débute, a minima, le 14 mai 1987, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a connaissance de l’édification d’une construction par Monsieur [J], sur la terrasse et a été poursuivie par la société S.C.I. RH, venant aux droits de Monsieur [J], tant activement que passivement, depuis l’acquisition du lot n° 286, selon acte du 28 mai 200 (pièce n° 16).

Elle ajoute que :
- la poursuite de l’occupation n’est pas sérieusement contestable étant donné que la construction initiale est toujours présente, ce qui est établi par les attestations et pièces produites aux débats,
- la possession est publique puisqu’elle était connue, tout à la fois, du syndicat et de nombreux copropriétaires de l’immeuble,
- elle est également non équivoque, en ce que pour tous les copropriétaires, l’occupation de la terrasse, comprise dans le lot n° 286, intervenait conformément aux stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété (pièce n° 3),
- elle a donc acquis par le jeu de la prescription acquisitive la propriété de ladite terrasse, une telle prescription étant admise par la jurisprudence sur des parties communes (Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-17.771),
- en l’espèce, Monsieur [J] et la S.C.I. RH ont accompli sur la terrasse des « actes caractérisant une possession trentenaire, publique, paisible et non équivoque ».

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] répond en substance que :
- en application de l’article 2227 du code civil, son action en démolition est une action réelle qui se prescrit par trente ans à compter du jour où le syndicat secondaire a eu connaissance de la construction litigieuse (ex. : Civ. 3ème, 20 avril 2023, n° 21-16.733),
- la charge de la preuve du point de départ du délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir,
- en l’espèce, la prescription de son action réelle a commencé à courir le 18 avril 2000, date à laquelle le syndicat secondaire a eu connaissance de cette construction illégale, Monsieur [J] n’ayant communiqué aucune des pièces sollicitées par l’assemblée générale (caractère démontable de la construction, plans de l’architecte, descriptif des travaux effectués),
- même après cette assemblée générale, la S.C.I. RH a interdit l’accès au toit (pièce n° 22 à 24 : constat d’huissier du 30 octobre 2020, attestation, note) et elle n’a pas satisfait à une sommation de communiquer divers documents (autorisation administrative d’urbanisme, plans et coordonnées de l’architecte ayant suivi les travaux, factures, devis descriptif de l’entreprise ayant réalisé les travaux, attestation d’assurance de l’entreprise, procès-verbal de réception) du 6 juin 2024 (pièce n° 33),
- la S.C.I. RH ne prouve pas que le syndicat aurait eu connaissance de l’existence de cette construction depuis plus de trente ans à la date de son assignation, le 14 avril 2022, soit avant le 14 avril 1992,
- en effet, cette construction située sur le toit terrasse en retrait du mur de façade n’est pas visible de tous ; il appartient à la S.C.I. RH de démontrer que ladite construction était connue de tous les copropriétaires depuis plus de trente ans (Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n° 19-12.202), 
- la date de la construction est indifférente au regard de la prescription de l’action du syndicat secondaire dont le point de départ est la connaissance par le syndicat secondaire de la construction illégale et de l’appropriation des parties communes litigieuses (Civ. 3ème, 7 mai 2003, n° 00-19.464),
- la S.C.I. RH indique que la construction « est intervenue avant 1990, et très probablement dès 1986 ou 1987 » sans plus de précisions et elle verse aux débats des attestations de complaisances contestables aussi bien dans leur forme que quant à leur contenu, ne rapportant pas la preuve d’une autorisation du syndicat secondaire pour la construction litigieuse,
- plusieurs auteurs d’attestations ne reprennent pas de manière manuscrite la mention qu’ils ont « eu connaissance qu’une fausse attestation de » leur « part » les expose « à des sanctions pénales »,
- aux termes de nouvelles attestations modifiées, Monsieur [U], MADAME [S] et Madame [X] indiquent que le contenu de leur attestation remise à Madame [T] de la S.C.I. RH leur a été dicté par cette dernière « sans que soient indiquées les implications des termes employés » (pièces n° 19 et 20), certains faits mentionnés pouvant « s’avérer erronés par rapport à la réalité » ; tous les trois reviennent sur les termes de leur attestation remise à Madame [T] de sorte que les attestations portant les numéros 18, 19, 20 et 21 communiquées par la S.C.I. RH seront écartées des débats,
- si l’attestation de Monsieur [D] [Q] a été réécrite pour satisfaire aux exigences légales, celle de Monsieur [C] ne comporte aucune des mentions exigées par l’article du code de procédure civile, outre qu’elle est très contestable dès lors qu’elle émane d’un ancien syndic dont il a été mis fin au mandat en raison de sa mauvaise gestion et que le syndicat des copropriétaires a été informé de l’existence de la construction litigieuse uniquement lors de l’assemblée générale du 18 avril 2000 alors que Monsieur [C] était le syndic de l’immeuble depuis plusieurs années, la résolution n° 13 (dont les termes laissent penser au syndicat que cette construction est une situation nouvelle) ayant été rédigée par ce dernier ; Monsieur [C], censé défendre les intérêts des copropriétaires, n’a pas jugé utile de les alerter avant l’assemblée générale du 18 avril 2000, la construction illégale étant qualifiée de « voie de fait »,
- la S.C.I. RH ne verse pas au débat le rapport de l’architecte de l’immeuble constatant et approuvant la construction en dépit d’une sommation de communiquer délivrée le 6 juin 2024,
- les attestations de Monsieur [A] et de Madame [W] n’apportent aucune preuve que le syndicat aurait été informé publiquement et aurait approuvé ladite construction (pièces n° 22 et 23), ces derniers déclarant qu’aucune modification n’a eu lieu depuis l’entrée de ce copropriétaire dans les lieux sans que l’on sache sur quels éléments de faits ils se fondent en l’absence d’autorisation d’une assemblée générale,
- l’attestation de Maître [Z], confrère de Maître [T], commissaire de justice et se présentant comme ancien associé de Maître [J], par ailleurs oncle de son épouse, est « manifestement de complaisance » et totalement contredite par Monsieur [J] lui-même ayant affirmé dans un courrier du 4 avril 2000 dont il est fait mention au procès-verbal de l’assemblée générale du 18 avril 2000, qu’il avait édifié une construction « démontable » et non pas une « structure en dur », Monsieur [J] faisant état d’une construction précaire (pièces n° 18 et 10, titre de propriété du 28 mai 2002).

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive (article 2261 du code civil), il fait valoir que :
- il appartient à la S.C.I. RH de prouver que les conditions posées par l’article 2261 susvisé sont remplies (Civ. 3ème, 4 février 2014, n° 12-29.639),
- la S.C.I. RH ne produit aucune facture ou document justifiant de la date de construction de l’édifice,
- elle semble vouloir, sans le préciser, joindre sa possession aux possessions précédentes,
- elle qualifie la pièce litigieuse de chambre alors que le titre de propriété du 28 mai 2002 fait état d’une terrasse couverte et transformée en chambre, sans que la superficie de celle-ci soit comprise dans le certificat « Loi Carrez » annexé « compte tenu de sa précarité »,
- Monsieur [T] et non la S.C.I. RH était locataire depuis le 1er mai 1993, la location ayant ainsi duré neuf ans,
- en application de l’article 2266 du code civil, le locataire qui détient précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peut le prescrire,
- il est constant que la S.C.I. RH ne justifie pas d’une « possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » pendant trente ans, alors que le syndicat a eu connaissance de l’existence de cette construction le 18 avril 2000, que la S.C.I. RH interdisait l’accès au toit, que l’architecte de l’immeuble considère le 20 juin 2000 la construction illégale comme une voie de fait et que la construction n’a jamais été autorisée, aucune autorisation n’étant mentionnée dans l’acte du 28 mai 2002 mentionnant la « précarité » de la construction, située sur un toit terrasse en retrait du mur de façade, non visible de tous (possession publique)

***
En droit, aux termes de l’article 2227 du code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. 

Sur la prescription acquisitive :

En vertu de l'article 2258 du code civil « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans qui celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ».

Les règles propres du statut de la copropriété ne sont pas exclusives des règles en matière de prescription acquisitive.

Un copropriétaire qui s'est approprié une partie commune peut faire jouer à son profit la prescription acquisitive dans la mesure où un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion, sous réserve de justifier de l'existence d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (ex. Civ. 3ème, 24 octobre 2007, n° 06-19.260, Bull. N° 183 : « un droit de jouissance privatif sur une partie commune est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion »).

Sur la prescription de l’action aux fins de remise en état de la terrasse:

Qu’elle soit ou non à jouissance privative, le copropriétaire ne peut réaliser sur une partie commune de travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 93-11.020).

Est une action réelle soumise à la prescription trentenaire l’action engagée par un syndicat des copropriétaires tendant à faire cesser une appropriation de la terrasse fût-elle à jouissance privative, par un copropriétaire qui a édifié, sans l’autorisation de l’assemblée générale, des ouvrages sur la terrasse, partie commune sur laquelle il avait un simple droit de jouissance exclusif (ex. : Civ. 3ème, 16 mars 2005 n° 03-14.771 ; 14 février 1996, n° 93-17.677), de l'actuel article 2272 du code civil, l'action ayant pour but de restituer ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié.

La prescription de l’action en remise en état d'un bien ne peut commencer à courir qu’à compter de la date de la révélation du fait dommageable, conformément aux dispositions de l'article 2227 du code civil.

Elle peut être opposée à un titre (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2020, n° 18-24.434, § 9).

Sur la possession :

En application de l'article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.

Selon l'article 2261 du code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

La possession ne cesse d’être publique pour devenir clandestine que lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu’il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître. Il suffit pour que le vice de clandestinité puisse être écarté, que la possession ait été connue de la partie adverse (ex. : Cour d’appel de Versailles, 1ère chambre – 1ère section, 15 septembre 2017, n° 15/08635 ; Civ. 1ère, 7 juillet 1965, Bull. n° 459).

La preuve de la possession est libre. Les faits matériels peuvent être établis par témoins ou présomptions, quel que soit le montant du litige.

Les juges du fond apprécient souverainement la pertinence des faits allégués et notamment l’existence d’une possession trentenaire non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaires sur la parcelle dont l'acquisition par prescription est revendiquée (Civ. 3ème, 1er avril 2003, n° 01-17.286, 14 septembre 2010, n° 09-16.086, 13 septembre 2011, n° 10-20.524).

Par ailleurs, si la jonction des possessions n’est en principe pas admise dès lors qu’il est constaté que l’acte d’acquisition ne mentionne pas le bien en faisant l’objet (ex. Civ. 3ème, 3 octobre 2000, n° 98-20.646 ; n° 12-20.580 ; 29 septembre 2015, n° 14-16.407 ; 17 décembre 2015, n° 14-22.014), le juge ne doit pas pour autant s’arrêter aux seules stipulations des actes mais, également, tenir compte de l’intention des parties à cet égard (ex. Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 13-27-452 ; 15 septembre 2015, n° 14-14.703 .12 janvier 2017, n° 16-11.711).
Sur la preuve de la propriété :

Il est constant que la propriété se prouve par tous moyens et qu’il n'existe pas de hiérarchie entre les modes de preuve (ex. : Civ. 1ère, 11 janvier 2000, n° 97-15.406, publié au bulletin ; Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-11.275, premier moyen ; Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section A, 9 janvier 2020, n° RG 18/03688), qui peuvent être des titres translatifs ou déclaratifs de propriété (ex. : Civ. 3ème, 2 juillet 1997, n° 95-20.190).

La preuve de la propriété est libre. Les juges du fond ne peuvent, par avance, limiter les preuves admissibles (Civ. 1ère, 20 juin 1995, n° 93-15.371, publié au bulletin).

Ils apprécient ainsi souverainement les moyens produits par les parties pour justifier de leur droit de propriété.

******

En l’espèce :

Sur les attestations produites afin de prouver la connaissance par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de la construction litigieuse en 1985/1986 et sur l’absence d’autorisation par ledit syndicat des travaux effectués :

Si la S.C.I. RH n’est pas en mesure de produire le procès-verbal de l’assemblée générale qui aurait autorisé son vendeur, Monsieur [J], à procéder à couvrir la terrasse, partie commune à jouissance privative, accessoire au lot n° 286 dont elle est propriétaire, en la transformant en chambre, il ressort néanmoins des éléments de la procédure et des pièces produites que :
- lors de l’assemblée générale du 18 avril 2000, constatant qu’aucune autorisation n’avait été donnée pour l’exécution des travaux d’édification d’une construction à usage d’habitation « non assimilable à une véranda » sur une partie de la terrasse de l’immeuble par Monsieur [J] (résolution n° 13), il est fait expressément référence par les copropriétaires (« cf ») à un « Procès-verbal de l’assemblée générale du 14/05/1987 » (pièce n° 33 produite par la S.C.I. RH, page 8/11), qui n’a pas pu être versé aux débats mais dont l’existence même n’est pas contestée (seules les conditions de l’autorisation accordée dans le cadre de cette assemblée étant contestées par le syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1]),
- si les termes exacts de l’autorisation octroyée en 1987 ne sont pas connus, l’architecte de l’époque de l’immeuble faisait état, dans un courrier du 20 juin 2000 adressé à Monsieur [J], d’un appendice à son appartement, devant « répondre à certains critères », à savoir une « construction » qualifiée de « légère », « tout en bois » et « montée comme les maisons scandinaves » (pièce n° 35 produite par la S.C.I. RH), 
- l’édification de la construction litigieuse, entre 1985 et 1986 et en tout état de cause avant 1987, est par ailleurs corroborée par plusieurs témoignages concordants, précis et circonstanciés produits en défense par la S.C.I. RH, et notamment :
* une attestation de l’ancien associé de M. [M] [J], entre 1989 et 2003, Monsieur [Y] [Z], certifiant que ce dernier « a bien fait réaliser une structure en dur entre l’appartement et la terrasse telle qu’elle est aujourd’hui entre 1985 et 1986 » (pièce n° 32),
* une attestation en date du 10 avril 2024 de Monsieur [D] [Q], retraité de la fonction de commissaire de justice, ayant eu une relation amicale avec Monsieur [M] [J], vendeur de la S.C.I. RH, et qui indique s’être rendu à plusieurs reprises à son domicile, au [Adresse 3], « à partir de l’année 1986 pour y dîner ou fêter son anniversaire » et précisant qu’à cette époque « la pièce en rajout de l’appartement sur la terrasse, était construite et à destination de salle à manger avec accès direct à la terrasse » (pièce n° 18),
* une attestation en date du 3 février 2021 de Monsieur [I] [U], professeur et locataire de l’appartement situé escalier B 8ème étage depuis 1974, déclarant avoir connu M. et Mme [J], anciens occupants de l’appartement du 9ème étage droite escalier A, et attestant que la « terrasse du 9ème étage et sa véranda dans le prolongement du séjour ont toujours existé et que les occupants, M. [J] et M. et Mme [T], ont toujours bénéficié du toit terrasse totalement accessible, allant de la véranda jusqu’au pignon » sans aucune modification dans le temps (pièce n° 20),
* plusieurs attestations de propriétaires et/ou d’occupants de l’immeuble ayant connu Monsieur et Madame [T] depuis leur emménagement en 1993 et attestant que la terrasse du 9ème étage et sa véranda dans le prolongement du séjour existaient déjà à cette époque, sans que ces derniers aient apporté des modifications ou effectué de quelconques travaux sur ladite terrasse (pièces n° 21 à 24), outre un témoignage allant dans le même sens d’un ancien syndic de l’immeuble (pièce n° 25).

Il n’y a pas lieu d’écarter les témoignages circonstanciés de Monsieur [I] [U], Madame [E] [X] et Madame [B] [S], corroborant les autres pièces produites en défense, au seul motif qu’ils indiquent dans des attestations ultérieures que le contenu de leurs déclarations leur aurait « été dicté » par une copropriétaire sans que leur « soient indiquées les implications des termes employés » ou « sans avoir suffisamment réfléchi au sens exact des termes employés » ou leurs « conséquences juridiques » (pièces n° 19 à 21 produites par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]) dès lors que ces occupants n’indiquent pas que les éléments factuels, non stéréotypés, contenus dans leurs attestations initiales, quant à la préexistence, dans sa configuration actuelle, de la terrasse du 9ème étage et de sa véranda dans le prolongement du séjour, seraient d’une quelconque manière erronés.

De même, la force probante de l’attestation, très précise, de Monsieur [Y] [Z] (pièce n° 32) mentionnant « une structure en dur » ne saurait être remise en cause du seul fait que Monsieur [J], professionnel du droit en sa qualité d’huissier de justice mais qui n’est pas un professionnel de la construction :
- aurait indiqué dans un courrier du 4 avril 2000, sur le projet de résolution n° 13 de l’assemblée générale du 18 avril 2000, que la construction qu’il avait effectuée sur sa terrasse, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, ayant suivi le déroulement des travaux, serait une « construction démontable » (pièce n° 18, page 8/11, produite par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]),
- déclare dans l’acte authentique de vente du 28 mai 2002 (pièce n° 10, page 5, produite par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]) que « la terrasse ci-dessus a été couverte par ses soins, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et transformée en chambre, la superficie de celle-ci n’étant pas comprise dans le certificat « Loi Carrez » annexé aux présentes compte tenu de sa précarité ».

Il ne saurait davantage être considéré que la référence faite par Monsieur [Z] à la réalisation d’une structure en dur, « entre 1985 et 1986 », pourrait être d’une quelconque manière contredite par l’impossibilité dans laquelle se trouve la S.C.I. RH, qui n’est pas à l’origine de l’installation de l’ouvrage litigieux (n’ayant acquis le lot de Monsieur [J], avec la terrasse transformée en chambre dans sa configuration actuelle, que le 28 mai 2002), de déterminer précisément la date de construction litigieuse de la chambre.

Les témoignages susvisés sont également confortés par la production d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 avril 2024 (pièce n° 17 produite par la S.C.I RH), confirmant que la portion de terrasse actuelle sur laquelle a été édifiée la construction litigieuse (devant répondre selon un courrier du 20 juin 2000 de l’architecte de l’immeuble aux critères de construction « légère » et « tout en bois », type « maisons Scandinaves ») présente strictement la même configuration (extension en bois avec le même bardage bois horizontal à motif de joint creux permettant « aisément de compter les lames pour s’assurer qu’aucune modification n’est survenue » ; la même « couvertine sur le toit » ; le même « rideau extérieur et son coffrage métallique » ) que celle prétendument autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires (en 1987) et qui apparaît sur deux photographies prises en 1994 et 1996, à savoir :
- d’une part, une photographie originale sur papier glacé représentant Madame [P] [T] posant devant l’extension bois, porte double vitrée ouverte, sur laquelle figure au dos le filigrane du fabricant et du développeur AGFA ainsi que la date 05/94,
- et d’autre part, une photographie prise lors de l’anniversaire des 30 ans de Monsieur [N] [T], né le 8 juin 1966 à [Localité 2] (album photos originales sur papier glacé, intitulé « Anniversaire [N] 30 ans », en présence d’une dizaine de personnes sur la terrasse dont Monsieur [N] [T] jeune (construction bois, inchangée). 

La valeur probante des attestations produites par la S.C.I. RH, par ailleurs confortées par d'autres éléments de preuve, ne saurait être remise en cause, s'agissant de témoignages précis et concordants dont rien n'indique qu'ils relateraient des faits inexacts et dont les auteurs sont précisément identifiables, notamment par la production de leurs cartes nationales d'identité de sorte que ces attestations présentent des garanties suffisantes pour emporter la conviction, nonobstant l'absence de l'intégralité des mentions édictées par l'article 202 du code de procédure civile, relatives à la forme des attestations en justice, lesquelles ne sont pas prescrites à peine de nullité (ex. : Civ. 1ère, 14 décembre 2004, premier moyen, n° 02-20.652, F-P + B), de sorte qu’il est indifférent que :
- l’attestation de Monsieur [C] « ne comporte aucune des mentions exigées par l’article 202 » du code de procédure civile,
Décision du 16 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05993 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQ27

- les auteurs de certaines attestations ne « reprennent pas de manière manuscrite qu’il « a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales » (dernières écritures du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], page 16).

Les règles édictées par l’article 202 du code de procédure civile, relatives à la forme des attestations en justice, ne sont pas prescrites à peine de nullité et il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si l’attestation irrégulière en la forme présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction (Civ. 2ème, 21 février 2008, n° 08-60.022 ; Civ. 1ère, 30 novembre 2004, n° 03-19.190).

Des témoignages circonstanciés, dont les auteurs sont parfaitement identifiables, peuvent ainsi présenter des garanties suffisantes pour emporter la conviction, le juge du fond appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qu’ils contiennent.

Or, la force probante du témoignage précis et circonstancié de Monsieur [C] ne saurait être remise en cause au seul motif que l’assemblée générale du 18 avril 2000 s’est prononcée sur une résolution ayant pour objet la « décision à prendre quant à l’appropriation privative, sans autorisation, d’une partie de la terrasse de l’immeuble par Monsieur [J], par suite de l’édification sur la terrasse commune affectée d’un droit de jouissance exclusif, d’une construction à usage d’habitation et conséquence » (pièce n° 18, page 7/11 produite par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]) alors même que l’absence d’autorisation d’une assemblée générale concernant l’édification d’un ouvrage sur une terrasse, partie commune à jouissance privative, n’est pas exclusive de l’acquisition par prescription trentenaire de ladite terrasse sur laquelle l’ouvrage a été édifié.

Il est en effet constant que le défaut d’autorisation d’une assemblée générale de travaux affectant les parties communes ne fait pas obstacle à une acquisition de la propriété d’un bien par prescription trentenaire (ex. en ce sens : Civ. 3ème, 21 avril 2022, n° 21-12.240 et 21-12.703, publié au bulletin, § 13).

Compte tenu des éléments susvisés, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] ne pourra qu’être débouté de sa demande tendant à voir écarter des débats « comme étant contraires aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile » les pièces n° 17, 18, 19, 20, 21 et 22 communiquées le 23 février 2024 par la S.C.I. RH.

Sur les caractères continu et paisible de la possession, il ressort de l’examen de l’acte authentique de vente du lot n° 286 (appartement comprenant notamment un séjour sur cour avec accès sur terrasse et jouissance exclusive de cette terrasse par le propriétaire du lot, acquis le 23 mars 1984, par Monsieur [M] [J] à la S.C.I. RH ([G] [Q]) en date du 28 mai 2002 (pièce n° 16 produite par la S.C.I. RH et pièce n° 10 produite par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]) que : «  Le VENDEUR déclare ce que l’ACQUEREUR reconnaît que la terrasse ci-dessus a été couverte par ses soins, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et transformée en chambre » (page 5, Observation, désignation des biens).

Il en résulte que l'intention des parties a donc nécessairement été, en l'espèce, nonobstant les autres termes figurant à l'acte authentique de vente, de faire porter la vente sur l'ensemble de la propriété possédée, incluant la chambre édifiée sur la terrasse, partie commune à jouissance privative constituant l’accessoire du lot n° 286, dans la configuration qui était la sienne au moment de la vente (ex. : Civ. 3ème, 12 janvier 2017, 16-11.711, inédit), de sorte que la possession du copropriétaire à la présente instance, jointe à celle de son auteur, ont été utiles pour prescrire par possession trentenaire (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n° 19-14.892).

Par ailleurs, en application de l'article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.

En l'espèce, l’appropriation de la portion de terrasse sur laquelle a été édifiée la pièce à usage de chambre litigieuse, suite à son incorporation au lot n° 286, en 1985/1986 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, 5 mai 2011, n° RG 09/28132), constitue le premier acte matériel de possession, permettant de faire présumer les éléments constitutifs de la possession dans le temps intermédiaire (ex. : Civ. 3ème, 22 octobre 2020, n° 18-23.534).

De l’ensemble de ces éléments, il ressort que l’appropriation de la partie de terrasse litigieuse est intervenue au plus tard en 1986, cette appropriation constituant le premier acte de possession, permettant de faire présumer les éléments constitutifs de la possession dans le temps intermédiaire.

Or, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] ne rapporte pas en l'espèce la preuve qui lui incombe selon laquelle la possession de la chambre édifiée sur terrasse litigieuse, partie commune à jouissance privative accessoire au lot n° 286, par le précédent propriétaire de ce lot n'aurait pas été continue, interrompue, paisible publique et non équivoque pendant une durée de trente ans et ne se serait pas poursuivie sans interruption depuis, a minima, 1986. 

Le caractère paisible est également établi par le fait que la S.C.I. RH a acquis les biens en leur état actuel et n’a procédé à aucuns travaux d’appropriation de la terrasse litigieuse pour y construire une pièce à usage de chambre, laquelle est bien visée dans son titre de propriété.

Sur le caractère public de la possession, la réalisation en 1985/1986, au vu et au su de tous les copropriétaires, qui en ont nécessairement été tenus informés, ainsi qu’il en ressort clairement des débats qui ont eu lieu lors de l’assemblée générale du 14 mai 1987, de travaux d’édification d’un ouvrage important (chambre) sur une terrasse, qui ne pouvaient (compte tenu de leur nature et de leur ampleur) échapper à la vigilance du syndicat des copropriétaires lorsqu’ils ont été effectués sous la supervision de l’architecte de l’époque de l’immeuble, permet d’exclure au cas d’espèce tout vice de clandestinité, en dépit de la configuration particulière des lieux (ex. : Civ. 3ème, 25 mai 2023, n° 21-25.561) et en l’absence de toute volonté de dissimulation des actes matériels de possession (ex. : Civ. 1ère, 11 juin 1991, n° 89-20.422, Bull. 1991, I, n° 199), étant relevé que la possession redevient utile dès sa découverte, comme en l’espèce - a minima - au cours de l’année 1987, par celui à qui elle était dissimulée (ex. : Civ. 1ère, 7 juillet 1965, Bull. N° 459, précité).

Il ne ressort pas des éléments du dossier que la S.C.I. RH ou ses prédécesseurs dans les lieux aient pris quelque mesure que ce soit pour dissimuler au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] qu’ils occupaient privativement la portion de terrasse litigieuse, comme de véritables propriétaires, quiconque se rendant sur la terrasse litigieuse pouvant se rendre compte des aménagements mis en œuvre, connus des copropriétaires, a minima, depuis 1987, de sorte qu’aucune dissimulation ne saurait être reprochée à la S.C.I. RH s’agissant d’une possession connue de celui contre lequel le propriétaire ayant édifié l’ouvrage puis son acquéreur prescrivaient, de sorte que tout vice de clandestinité doit être écarté (ex. : Cour d’appel de Versailles, 1ère chambre – 1ère section, 8 janvier 2015, n° 12/08915 ; 9 avril 2019, n° 16/06489 ; Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 18 mars 2019, n° 17/03049).

A défaut de démonstration d’une quelconque mauvaise foi ou volonté de dissimuler la construction édifiée en 1985/1986, il ne saurait être retenu que la possession de Monsieur [L] [J] puis de la S.C.I. RH serait affectée d’un vice de clandestinité (ex. : Cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 18 janvier 2017, n° 15/02311). 

Dans ces conditions, il s'est déroulé plus de trente ans entre le premier acte de possession publique et non équivoque, au plus tard en 1986, de la partie de terrasse litigieuse sur laquelle a été édifiée un ouvrage (pièce à usage de chambre) et la date à laquelle la S.C.I. RH a été assignée aux fins de la libération de cette partie de terrasse et de démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur celle-ci, au mois d’avril 2022 (aucune action au sujet de cette partie de toiture terrasse n’ayant été engagée avant l’introduction de la présente instance en 2022 alors que le délai de prescription a commencé à courir en 1986).

Dès lors, il convient de :
- dire que la S.C.I. RH, en sa qualité de titulaire du lot n° 286 situé dans le bâtiment B, escalier A, au neuvième étage de l’ensemble immobilier situé à [Localité 1], [Adresse 1], bénéficie par usucapion trentenaire de la propriété de la portion de terrasse jouxtant son lot sur laquelle a été édifiée un ouvrage (pièce à usage de chambre),

- déclarer le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] irrecevable en ses demandes tendant à voir condamner la S.C.I. RH à restituer la partie de la toiture terrasse, sur laquelle a été édifiée une pièce à usage de chambre, et ordonner la restitution des parties communes litigieux « indûment appropriées » par la S.C.I. RH.

III - Sur la demande de libération sous astreinte de la partie de toiture terrasse inaccessible, partie commune, sur laquelle « ont été installés meubles de jardin et jardinières » :

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] fait valoir en substance que :
- il a été procédé à une annexion de partie commune, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, la construction litigieuse étant située sur le toit terrasse de l’immeuble, d’une surface d’environ 12 m², tandis que le règlement de copropriété prévoit que les « couvertures du bâtiment » sont des parties communes,
- les travaux de remise en état sont nécessaires en ce que la construction privative empêche l’entretien régulier du revêtement de protection et sa réfection et est à l’origine de deux infiltrations (pièces n° 6 à 8),
- aux termes du rapport EPEL du 30 octobre 2020, l’étanchéité de la terrasse du 9ème étage (partie commune à l’ensemble des copropriétaires aux termes de l’article 9 du règlement de copropriété) doit être totalement refaite,
- il est de jurisprudence constante que si les travaux pratiqués n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut obtenir qu’il soit procédé à la démolition des ouvrages réalisés au besoin sous astreinte. 
 
La S.C.I. RH, qui s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir, au regard des conséquences qui y sont attachées, en particulier dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, fait valoir qu’il n’existe en réalité que deux sinistres au cours des dix dernières années, à savoir en 2014 pour l’un et en 2019 pour l’autre, de sorte qu’il est erroné de mentionner des sinistres « à répétition ».

Elle ajoute que les infiltrations intervenues n’avaient pas pour origine le complexe d’étanchéité de la toiture terrasse, mais des problèmes de fonte des eaux usées, ce que le syndic savait pertinemment, étant donné que les factures des travaux réalisés le mentionnent expressément (pièce n° 31).

 *** 
Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu'elle est matériellement possible et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du code civil.

A défaut de ratification par l'assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit être ordonnée même en l'absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

Il est constant que l’installation sur une partie commune à jouissance privative d’un dispositif ayant un aspect discret par ses formes et dimensions, fixé dans le sol par un ancrage léger et superficiel, n’est pas de nature à affecter les parties communes au sens de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 19 novembre 1997, n° 95-20.079).

Si les travaux ayant une incidence matérielle effective sur les parties communes sont en principe soumis à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en application du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de menus travaux portant des atteintes légères et superficielles aux parties communes et ayant un aspect discret peuvent être dispensés d’autorisation (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 5ème chambre civile, 21 janvier 2025, n° RG 20/03009).

En l’espèce, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] ne justifie par aucun élément de preuve :
- de l’existence et/ou des caractéristiques exactes des « meubles de jardins et jardinières » (sans autres précisions) prétendument installés (sans ancrage au sol) sur une portion de terrasse, partie commune à jouissance privative, et qui auraient prétendument dû être préalablement autorisés par l’assemblée générale,
- de ses allégations selon lesquelles le poids de ces meubles de jardins et jardinières mettrait en péril « le complexe d’étanchéité » (dernières écritures, page 6) ou empêcherait l’entretien régulier du revêtement de protection et sa réfection et serait à l’origine de deux infiltrations (la simple référence à des « jardinières lourdes » posées « sur des zones de terrasse non aménagées » dans un rapport de sondages de la société EPEL apparaissant insuffisamment probante à cet égard),
- ainsi que de la nécessité actuelle, et non à « moyen terme », de procéder à une réfection totale de la terrasse litigieuse (pièce n° 6 produite par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], rapport de sondages de la société EPEL du 30 octobre 2020, conclusions), devant conduire à la « dépose et repose » des aménagements privatifs litigieux, aux frais de leurs propriétaires.

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] sera donc également débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I. RH à libérer la partie de la toiture terrasse inaccessible sur laquelle ont été installés meubles de jardins et jardinières.

IV - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], qui succombe majoritairement à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000,00 € à la S.C.I. RH, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I. RH sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] sera intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Décision du 16 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05993 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQ27

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Répute non écrites les dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 11 janvier 1958 (au sein d’un paragraphe intitulé : « Particularités ») stipulant que :
« Les terrasses et balcons dont un lot déterminé aura la jouissance exclusive seront considérés comme parties privées »,

Rejette la demande formée par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] tendant à voir écarter des débats « comme étant contraires aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile » les pièces n° 17, 18, 19, 20, 21 et 22 communiquées le 23 février 2024 par la S.C.I. RH,

Dit que la S.C.I. RH, en sa qualité de titulaire du lot n° 286 situé dans le bâtiment B, escalier A, au neuvième étage de l’ensemble immobilier situé à [Localité 1], [Adresse 1], bénéficie par usucapion trentenaire de la propriété de la portion de terrasse jouxtant son lot sur laquelle a été édifiée un ouvrage (pièce à usage de chambre),

Déclare le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] irrecevable en ses demandes tendant à voir condamner la S.C.I. RH à restituer la partie de la toiture terrasse, sur laquelle a été édifiée une pièce à usage de chambre, et ordonner la restitution des parties communes litigieux « indûment appropriées » par la S.C.I. RH,

Déboute le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I. RH à libérer la partie de la toiture terrasse inaccessible sur laquelle ont été installés meubles de jardins et jardinières,

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à la S.C.I. RH la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. RH du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.


Fait et jugé à Paris le 16 Avril 2026


La Greffière Le Président

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 22/05993 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWQ27

N° MINUTE : 


Assignation du :
14 Avril 2022



JUGEMENT 
rendu le 16 Avril 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son syndic, la société IMPERIAL GESTION
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Maître Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1638


DÉFENDERESSE

La SCI RH, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0962


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière


Décision du 16 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05993 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQ27


DEBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





L'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] est composé de deux bâtiments distincts et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], composé des lots n° 201 à 287, a été constitué en syndicat secondaire, lors de l'assemblée générale spéciale du 11 octobre 2018.

La S.C.I. R-H est propriétaire du lot n° 286 situé au 9ème étage dudit immeuble.

Se plaignant de l'édification d'une construction comportant une pièce d'une surface d'environ 14 m² sur une portion de toit terrasse, affectée à la jouissance privative du lot n° 286 et sur une portion dudit toit terrasse « inaccessible », le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner la S.C.I. R-H devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d'huissier du 14 avril 2022, afin de voir, à titre principal :

- déclarer non écrites les dispositions de l'article 8 du règlement de copropriété du 11 janvier 1958 afférentes à la qualification des terrasses et balcons sur lesquelles des lots bénéficient d'un droit de jouissance (« Les terrasses et balcons dont un lot déterminé aura la jouissance exclusive seront considérées comme parties privées »),

- condamner la S.C.I. R-H à restituer la partie de la toiture terrasse sur laquelle a été édifiée une pièce à usage de chambre,

- ordonner la restitution des parties communes litigieuses indûment appropriées par la S.C.I. R-H,

- condamner sous astreinte la S.C.I. R-H à procéder à la démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse située au 9ème étage,

- condamner sous astreinte la S.C.I. R-H à libérer la partie de la toiture terrasse inaccessible sur laquelle ont été installés meubles de jardin et jardinières.

Selon ordonnance rendue le 17 octobre 2024, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- rejeté l’exception tirée du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice (ou du défaut de « droit d’agir ») soulevée par la S.C.I. R-H,
- dit que la fin de non-recevoir tirée de la prescription trentenaire soulevée par la S.C.I. R-H sera examinée à l’issue de l’instruction de la présente instance enregistrée sous le numéro de RG 22/05993 par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond,
- en conséquence, invité les parties à reprendre cette fin de non-recevoir dans leurs conclusions adressées à la formation de jugement,
- déclaré le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] irrecevable en sa demande tendant à voir écarter des débats les attestations portant les numéros 18, 19, 20 et 21 communiquées par la S.C.I. R-H,
- débouté la S.C.I. R-H de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à produire le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mai 1987,
- débouté la S.C.I. R-H de sa demande de désignation d’un expert judiciaire avec mission de rechercher le périmètre initial de la terrasse dont elle a, aux termes du règlement de copropriété, la jouissance, et celui de la terrasse dite “inaccessible” par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] demande au tribunal de :

Vu le règlement de copropriété,
Vu les articles 6-3, 14, 15, 25,26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 202 du code de procédure civile,
Vu les articles 2261 et suivants du code civil,
Vu la jurisprudence,

DÉCLARER le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] recevable et bien fondé dans l’intégralité de ses demandes.

DÉBOUTER la S.C.I. RH de son exception de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires et de sa demande tendant à voir juger que la construction édifiée sans autorisation a plus de trente ans, à défaut pour elle de rapporter la preuve du point de départ de la prescription,

DÉBOUTER la S.C.I. RH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, formées tant à titre principal que subsidiaire,

ÉCARTER DES DÉBATS comme étant contraires aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile les pièces 17, 18, 19, 20, 21 et 22 communiquées le 23 février 2024 par la SCI RH,

ANNULER et déclarer non écrites, en application des articles 6-3 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété du 11 janvier 1958 afférentes à la qualification des terrasses et balcons sur lesquelles des lots bénéficient d’un droit de jouissance stipulant que « les terrasses et balcons dont un lot déterminé aura la jouissance exclusive seront considérés comme parties privées »,

DÉCLARER que le toit terrasse situé au 9ème étage de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] dans sa globalité est une partie commune,

CONDAMNER la S.C.I. RH à restituer la partie de la toiture terrasse sur laquelle a été édifiée une pièce à usage de chambre,

ORDONNER la restitution des parties communes litigieuses indûment appropriées par la S.C.I. RH,

CONDAMNER la S.C.I. RH à procéder à la démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse situées au 9ème étage et ce, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard et par infraction constatée passé le délai de trois mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la complète exécution desdits travaux qui sera constatée par procès-verbal d’huissier établi à la demande et aux frais de la S.C.I. RH,

CONDAMNER la S.C.I. RH à libérer la partie de la toiture terrasse inaccessible sur laquelle ont été installés meubles de jardin et jardinières ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par infraction constatée passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la complète libération des lieux qui sera constatée par procès-verbal d’huissier établi à la demande et aux frais de la SCI RH,

CONDAMNER la S.C.I. RH à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER la S.C.I. RH en tous les dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, la S.C.I. RH demande au tribunal de :

Vu les articles 32 et suivants du code de procédure civile,
Vu les articles 2261 et suivants du code civil,
Vu les articles 6-3 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces produites aux débats,

A titre principal,

Juger que l’article 8 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], n’est pas contraire aux dispositions de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, et est dès lors parfaitement licite,
Décision du 16 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05993 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQ27

Juger mal fondée la demande du syndicat des copropriétaires, « de démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse » compte tenu de l’autorisation existante,

Juger irrecevable, compte tenu de la prescription applicable, l’action introduite par le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], en démolition « de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse »,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où il est annulé l’article 8 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1],

Juger que la société S.C.I. RH est devenue propriétaire, par usucapion, de la terrasse jouxtant le lot dont elle est propriétaire,

En conséquence,

Juger mal fondée la demande du syndicat des copropriétaires, « de démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse » compte tenu de l’absence de droit dudit syndicat des copropriétaires sur ladite partie privative,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il est annulé l’article 8 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], et rejeté l’usucapion sur la terrasse comprise dans le lot dont la société SCI RH est propriétaire,

Juger que le lot n° 286 de l’état descriptif de division de l’immeuble dont la société S.C.I. RH est propriétaire, bénéficie d’un droit de jouissance exclusive sur la terrasse, partie commune, qui jouxte ledit lot,

Dans tous les cas,

Débouter le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], de l’intégralité de ses demandes, à l’encontre de la société S.C.I. RH, dont, en particulier, celles tendant à voir :
o déclarer que le toit terrasse situé au 9ème étage de l’immeuble est dans sa globalité une partie commune,
o ordonner la démolition de la pièce à usage de chambre édifié sur la toiture,
o libérer la partie de la toiture terrasse inaccessible,

Juger qu’au regard des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], aux entiers dépens, et au paiement, au bénéfice de la société S.C.I. R-H, de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

L'affaire, plaidée à l'audience collégiale du 29 janvier 2026 a été mis en délibéré au 16 avril 2026.

Motifs de la décision :

I - Sur la demande tendant à voir réputée non écrite la clause du règlement de copropriété prévoyant que « les terrasses et balcons dont un lot déterminé aura la jouissance exclusive seront considérés comme parties privées » (article 8), formée par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] :

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] fait valoir, en application des dispositions des articles 4 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, que :
- l’article 9 du règlement de copropriété du 11 janvier 1958 prévoit que les toitures à l’exception de celles dont la jouissance exclusive est affectée à un lot sont des parties communes à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble,
- un droit de jouissance ne peut porter que sur une partie commune,
- une disposition du règlement de copropriété ne peut transformer une partie commune sur laquelle il existe un droit de jouissance en partie privative,
- l’article 8 du règlement de copropriété est à l’évidence contraire à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 qui, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, est d’ordre public, un droit de jouissance ne pouvant « en aucun cas constituer la partie privative d’un lot », de sorte qu’il sera réputé non écrit,
- le droit de jouissance n’opère aucun transfert de propriété et la partie commune sur laquelle il s’exerce ne perd pas sa qualification de partie commune, le titulaire de ce droit ne pouvant sans autorisation du syndicat disposer de la partie commune sur laquelle la copropriété détient un droit et seul le syndicat pouvant décider de travaux concernant la partie commune, objet d’un droit de jouissance exclusive (Civ. 3ème, 14 avril 2016, n° 13-24.969) ; faute d’autorisation, le syndicat est recevable à solliciter la suppression des droits réalisés.

La S.C.I. RH répond en substance que :
- les dispositions critiquées du règlement de copropriété ne contredisent nullement l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’a pas pour objet d’interdire qu’un droit de jouissance d’une partie commune soit attaché à un lot mais, exclusivement, de proscrire qu’un droit de jouissance constitue la seule partie privative d’un lot (Civ. 3ème, 4 mars 1992, n° 90-13.145 ; 6 juin 2007, n° 06-13.477),
- « la jouissance exclusive » de la terrasse dont dispose le lot n° 286, propriété de la société S.C.I. RH, ne constitue pas la partie privative dudit lot, mais est un accessoire de celui-ci ; il est dès lors constant et non sérieusement contestable que le « droit de jouissance exclusive de la terrasse » n’est pas la partie privative du lot n° 286 mais est accessoire audit lot,
- les stipulations de l’article 9 du règlement de copropriété déterminant les parties communes doivent s’interpréter au regard de l’ensemble dudit article, la « jouissance exclusive » affectée à un lot concernant les « toitures terrasses » étant une exception à « l’usage commun » des parties communes, de sorte que les stipulations de l’article 8 ne sont nullement incompatibles avec celles de l’article 9, d’autant plus que les rédacteurs du règlement de copropriété ont prévu que l’entretien des balcons et terrasses sera « à la charge du propriétaire du lot sous sa responsabilité »,
- subsidiairement, elle demande à ce qu’il soit jugé qu’en application de l’article 8 du règlement de copropriété, « la terrasse dont bénéficie le lot n° 286 est une partie commune à jouissance privative », dont le syndicat des copropriétaires ne peut pas la priver du bénéfice, tant aux termes du règlement de copropriété que l’état descriptif de division inclus dans le règlement que dans le modification du 13 juillet 1960 mentionnant expressément divers lots de copropriété ayant la jouissance de balcons et/ou de terrasses.

 ***
L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites (…) ».

L’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ».

Aux termes de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ».

Le droit de jouissance privatif sur partie commune, accessoire au lot auquel il est attaché, n'est pas un droit de propriété et ne peut donc constituer la partie privative d'un lot (ex. : Civ. 3ème, 6 juin 2007, n° 06-13.477 ; 16 janvier 2008, n° 06-15.314 ; 8 octobre 2008, n° 07-16.540).

L’attribution d’un droit de jouissance privatif ne modifie pas la nature de la partie commune sur laquelle il porte (ex. : Civ. 3ème, 23 janvier 2020, n° 18-24.676)

Les parties communes à jouissance privative restent des parties communes, même si elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité exclusive d’un lot ; elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires, même si le règlement de copropriété peut prévoir que des charges seront à régler par les titulaires de ce droit de jouissance.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 11 janvier 1958 stipule, en son article 9 (« Définition des parties communes ») que les parties communes comprennent notamment :
« Les toitures terrasses à l’exception de celles dont la jouissance exclusive est affectée à un lot ».
Par ailleurs, l’article 8 de ce même règlement (§ intitulé : « Particularités ») stipule que :
« Les terrasses et balcons dont un lot déterminé aura la jouissance exclusive seront considérés comme parties privées ».

Cette mention particulière relève bien de l’article 43 précité en ce qu’elle est relative à des parties de l’immeuble dont la jouissance dite « exclusive » est affectée à un lot, donc relevant des dispositions susvisées de l’article 6-3 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 5 avril 2023, n° 20/02259). La qualification de « partie commune à jouissance privative » de la terrasse affectée à un lot n’est d’ailleurs contestée par aucune des parties à la présente procédure.

Enfin, le lot n° 186 (partie de l’ancien lot n° 83) dont la S.C.I. RH a acquis la propriété, le 28 mai 2002, est décrit, dans le modificatif « au contrat de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] » publié au 3ème bureau des hypothèques de la Seine le 15 septembre 1960 (pièces n° 2 et 10 produites par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]), comme suit :
« Un appartement porte droite comprenant entrée, une chambre et penderie sur rue, séjour sur cour avec accès sur terrasse, salle d’eau, water closet et cuisine ouverte sur cour.
Le propriétaire de ce lot aura la jouissance exclusive de cette terrasse à l’exception d’un droit de passage pour la visite du local de l’ascenseur ».

La « jouissance exclusive » des terrasses et balcons affectés à un lot déterminé, dont ils sont l’accessoire sans pouvoir « constituer la partie privative d’un lot » (articles 8 et 9 précités) n’est pas compatible avec la qualification de « parties privées » figurant aux stipulations susvisées (dans un paragraphe intitulé : « Particularités ») de l’article 8 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], cette mention contrevenant aux dispositions d’ordre public susvisées de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle devra être réputée non écrite. 

II - Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action en démolition de la chambre et de la prescription acquisitive soulevées par la S.C.I. RH :

La S.C.I. RH fait valoir en substance que :
- la construction litigieuse a été édifiée par Monsieur [J] lorsqu’il était propriétaire, à savoir entre le 23 mars 1984, date de l’acquisition de ses lots, et le 28 mai 2002, date de leur vente,
- après recherches, elle est « en mesure d’affirmer que la construction de la chambre est intervenue avant 1990, et plus précisément entre 1985 et 1986, soit il y a plus de trente ans avant l’introduction de la présente instance », le 14 avril 2022, ce qui est établi par un procès-verbal d’assemblée générale du 18 avril 2000 (pièce n° 33 : « L’assemblée constate qu’aucune autorisation n’a été donnée pour l’exécution de ces travaux, ayant abouti à l’édification d’une construction non assimilable à une véranda (cf. procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mai 1987) ») et par de nombreuses attestations certifiant qu’une « structure en dur » a bien été réalisée par « [M] [J] » entre « l’appartement et la terrasse », telle qu’elle est aujourd’hui « entre 1985 et 1986 » (attestation d’un ancien officier ministériel, sans lien de parenté et/ou de subordination avec la S.C.I. RH, ni de communauté d’intérêts avec celle-ci ; attestation d’un commissaire de justice s’étant rendu à plusieurs reprises au domicile de Maître [M] [J], « à partir de l’année 1986 » et certifiant notamment qu’ « à cette époque, la pièce en rajout de l’appartement sur la terrasse était construite et à destination de salle à manger, avec accès direct à la terrasse » ; pièce n° 18 ; attestations de copropriétaires ; pièces n° 23 et 24),
- Monsieur [M] [J], précédent propriétaire de l’appartement, a expressément déclaré, dans son acte de vente du 28 mai 2002 (pièce n° 16), être à l’origine de la construction litigieuse, ce que le syndicat des copropriétaires savait pertinemment puisque, lors de l’assemblée générale du 18 avril 2000, il évoquait expressément la construction entreprise par Monsieur [J] et se référait à un procès-verbal du 14 mai 1987,
- Monsieur [C], gérant du cabinet éponyme, syndic de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], certifie également que « le 1er mai 1993, à l’arrivée de monsieur [N] [T] à cette même adresse, la construction sur la terrasse du 9ème étage existait déjà depuis quelques années. Ladite construction fut constatée et approuvée par l’architecte de l’immeuble » (pièce n° 25),
- elle a fait dresser le 6 avril 2024 un procès-verbal de constat (pièce n° 17) établissant que l’existant, à la date dudit constat, est exactement identique à celui du mois de mai 1994, avec une « extension en bois » qui est identique, ce qui est établi par des photographies remises audit commissaire,
- le syndicat des copropriétaires a parfaitement connaissance, depuis plus de trente ans, de la construction entreprise par Monsieur [J], cet état de fait étant établi par une lettre datée du 20 juin 2000 (pièce n° 34) de Monsieur [O], architecte de l’immeuble, aux termes de laquelle celui-ci évoque expressément « l’autorisation reçue en son temps par une assemblée générale », soit a minima, avant 1987, puisque les copropriétaires ont, lors de l’assemblée générale du 14 mai 1987, appris l’existence de « l’édification d’une construction non assimilable à une véranda » (pièce n° 33, résolution n° 13),
- il est dès lors certain que, le 14 mai 1987, le syndicat avait connaissance de cette édification entreprise par Monsieur [J],
- aucune action n’a été entreprise à l’encontre dudit copropriétaire et ce n’est que lors de l’assemblée générale du 18 avril 2000 qu’il a été demandé à Monsieur [J] des éléments complémentaires qu’il a communiqués au syndic, selon lettre datée du 20 juin 2000 de Monsieur [H] [O], architecte,
- suite à cette communication, aucune action n’a été entreprise par le syndicat jusqu’à la délivrance de l’assignation introductive d’instance du 14 avril 2022, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en son action tendant à la « démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur une partie de la toiture terrasse ».

La S.C.I. RH soulève également une prescription acquisitive qui serait intervenue à son bénéfice, en application de l’article 2261 du code civil, en raison du délai écoulé entre le moment où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’existence de la construction et la date de délivrance de son assignation en vue de sa démolition. Elle fait valoir qu’elle a occupé de manière continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, à titre de propriétaire, la terrasse qui jouxte son appartement, en ayant prescrit la propriété. Elle précise que l’occupation de la terrasse comprise dans le lot n° 286 de l’état descriptif de division est continue depuis plus de trente ans, puisqu’elle débute, a minima, le 14 mai 1987, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a connaissance de l’édification d’une construction par Monsieur [J], sur la terrasse et a été poursuivie par la société S.C.I. RH, venant aux droits de Monsieur [J], tant activement que passivement, depuis l’acquisition du lot n° 286, selon acte du 28 mai 200 (pièce n° 16).

Elle ajoute que :
- la poursuite de l’occupation n’est pas sérieusement contestable étant donné que la construction initiale est toujours présente, ce qui est établi par les attestations et pièces produites aux débats,
- la possession est publique puisqu’elle était connue, tout à la fois, du syndicat et de nombreux copropriétaires de l’immeuble,
- elle est également non équivoque, en ce que pour tous les copropriétaires, l’occupation de la terrasse, comprise dans le lot n° 286, intervenait conformément aux stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété (pièce n° 3),
- elle a donc acquis par le jeu de la prescription acquisitive la propriété de ladite terrasse, une telle prescription étant admise par la jurisprudence sur des parties communes (Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-17.771),
- en l’espèce, Monsieur [J] et la S.C.I. RH ont accompli sur la terrasse des « actes caractérisant une possession trentenaire, publique, paisible et non équivoque ».

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] répond en substance que :
- en application de l’article 2227 du code civil, son action en démolition est une action réelle qui se prescrit par trente ans à compter du jour où le syndicat secondaire a eu connaissance de la construction litigieuse (ex. : Civ. 3ème, 20 avril 2023, n° 21-16.733),
- la charge de la preuve du point de départ du délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir,
- en l’espèce, la prescription de son action réelle a commencé à courir le 18 avril 2000, date à laquelle le syndicat secondaire a eu connaissance de cette construction illégale, Monsieur [J] n’ayant communiqué aucune des pièces sollicitées par l’assemblée générale (caractère démontable de la construction, plans de l’architecte, descriptif des travaux effectués),
- même après cette assemblée générale, la S.C.I. RH a interdit l’accès au toit (pièce n° 22 à 24 : constat d’huissier du 30 octobre 2020, attestation, note) et elle n’a pas satisfait à une sommation de communiquer divers documents (autorisation administrative d’urbanisme, plans et coordonnées de l’architecte ayant suivi les travaux, factures, devis descriptif de l’entreprise ayant réalisé les travaux, attestation d’assurance de l’entreprise, procès-verbal de réception) du 6 juin 2024 (pièce n° 33),
- la S.C.I. RH ne prouve pas que le syndicat aurait eu connaissance de l’existence de cette construction depuis plus de trente ans à la date de son assignation, le 14 avril 2022, soit avant le 14 avril 1992,
- en effet, cette construction située sur le toit terrasse en retrait du mur de façade n’est pas visible de tous ; il appartient à la S.C.I. RH de démontrer que ladite construction était connue de tous les copropriétaires depuis plus de trente ans (Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n° 19-12.202), 
- la date de la construction est indifférente au regard de la prescription de l’action du syndicat secondaire dont le point de départ est la connaissance par le syndicat secondaire de la construction illégale et de l’appropriation des parties communes litigieuses (Civ. 3ème, 7 mai 2003, n° 00-19.464),
- la S.C.I. RH indique que la construction « est intervenue avant 1990, et très probablement dès 1986 ou 1987 » sans plus de précisions et elle verse aux débats des attestations de complaisances contestables aussi bien dans leur forme que quant à leur contenu, ne rapportant pas la preuve d’une autorisation du syndicat secondaire pour la construction litigieuse,
- plusieurs auteurs d’attestations ne reprennent pas de manière manuscrite la mention qu’ils ont « eu connaissance qu’une fausse attestation de » leur « part » les expose « à des sanctions pénales »,
- aux termes de nouvelles attestations modifiées, Monsieur [U], MADAME [S] et Madame [X] indiquent que le contenu de leur attestation remise à Madame [T] de la S.C.I. RH leur a été dicté par cette dernière « sans que soient indiquées les implications des termes employés » (pièces n° 19 et 20), certains faits mentionnés pouvant « s’avérer erronés par rapport à la réalité » ; tous les trois reviennent sur les termes de leur attestation remise à Madame [T] de sorte que les attestations portant les numéros 18, 19, 20 et 21 communiquées par la S.C.I. RH seront écartées des débats,
- si l’attestation de Monsieur [D] [Q] a été réécrite pour satisfaire aux exigences légales, celle de Monsieur [C] ne comporte aucune des mentions exigées par l’article du code de procédure civile, outre qu’elle est très contestable dès lors qu’elle émane d’un ancien syndic dont il a été mis fin au mandat en raison de sa mauvaise gestion et que le syndicat des copropriétaires a été informé de l’existence de la construction litigieuse uniquement lors de l’assemblée générale du 18 avril 2000 alors que Monsieur [C] était le syndic de l’immeuble depuis plusieurs années, la résolution n° 13 (dont les termes laissent penser au syndicat que cette construction est une situation nouvelle) ayant été rédigée par ce dernier ; Monsieur [C], censé défendre les intérêts des copropriétaires, n’a pas jugé utile de les alerter avant l’assemblée générale du 18 avril 2000, la construction illégale étant qualifiée de « voie de fait »,
- la S.C.I. RH ne verse pas au débat le rapport de l’architecte de l’immeuble constatant et approuvant la construction en dépit d’une sommation de communiquer délivrée le 6 juin 2024,
- les attestations de Monsieur [A] et de Madame [W] n’apportent aucune preuve que le syndicat aurait été informé publiquement et aurait approuvé ladite construction (pièces n° 22 et 23), ces derniers déclarant qu’aucune modification n’a eu lieu depuis l’entrée de ce copropriétaire dans les lieux sans que l’on sache sur quels éléments de faits ils se fondent en l’absence d’autorisation d’une assemblée générale,
- l’attestation de Maître [Z], confrère de Maître [T], commissaire de justice et se présentant comme ancien associé de Maître [J], par ailleurs oncle de son épouse, est « manifestement de complaisance » et totalement contredite par Monsieur [J] lui-même ayant affirmé dans un courrier du 4 avril 2000 dont il est fait mention au procès-verbal de l’assemblée générale du 18 avril 2000, qu’il avait édifié une construction « démontable » et non pas une « structure en dur », Monsieur [J] faisant état d’une construction précaire (pièces n° 18 et 10, titre de propriété du 28 mai 2002).

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive (article 2261 du code civil), il fait valoir que :
- il appartient à la S.C.I. RH de prouver que les conditions posées par l’article 2261 susvisé sont remplies (Civ. 3ème, 4 février 2014, n° 12-29.639),
- la S.C.I. RH ne produit aucune facture ou document justifiant de la date de construction de l’édifice,
- elle semble vouloir, sans le préciser, joindre sa possession aux possessions précédentes,
- elle qualifie la pièce litigieuse de chambre alors que le titre de propriété du 28 mai 2002 fait état d’une terrasse couverte et transformée en chambre, sans que la superficie de celle-ci soit comprise dans le certificat « Loi Carrez » annexé « compte tenu de sa précarité »,
- Monsieur [T] et non la S.C.I. RH était locataire depuis le 1er mai 1993, la location ayant ainsi duré neuf ans,
- en application de l’article 2266 du code civil, le locataire qui détient précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peut le prescrire,
- il est constant que la S.C.I. RH ne justifie pas d’une « possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » pendant trente ans, alors que le syndicat a eu connaissance de l’existence de cette construction le 18 avril 2000, que la S.C.I. RH interdisait l’accès au toit, que l’architecte de l’immeuble considère le 20 juin 2000 la construction illégale comme une voie de fait et que la construction n’a jamais été autorisée, aucune autorisation n’étant mentionnée dans l’acte du 28 mai 2002 mentionnant la « précarité » de la construction, située sur un toit terrasse en retrait du mur de façade, non visible de tous (possession publique)

***
En droit, aux termes de l’article 2227 du code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. 

Sur la prescription acquisitive :

En vertu de l'article 2258 du code civil « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans qui celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ».

Les règles propres du statut de la copropriété ne sont pas exclusives des règles en matière de prescription acquisitive.

Un copropriétaire qui s'est approprié une partie commune peut faire jouer à son profit la prescription acquisitive dans la mesure où un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion, sous réserve de justifier de l'existence d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (ex. Civ. 3ème, 24 octobre 2007, n° 06-19.260, Bull. N° 183 : « un droit de jouissance privatif sur une partie commune est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion »).

Sur la prescription de l’action aux fins de remise en état de la terrasse:

Qu’elle soit ou non à jouissance privative, le copropriétaire ne peut réaliser sur une partie commune de travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 93-11.020).

Est une action réelle soumise à la prescription trentenaire l’action engagée par un syndicat des copropriétaires tendant à faire cesser une appropriation de la terrasse fût-elle à jouissance privative, par un copropriétaire qui a édifié, sans l’autorisation de l’assemblée générale, des ouvrages sur la terrasse, partie commune sur laquelle il avait un simple droit de jouissance exclusif (ex. : Civ. 3ème, 16 mars 2005 n° 03-14.771 ; 14 février 1996, n° 93-17.677), de l'actuel article 2272 du code civil, l'action ayant pour but de restituer ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié.

La prescription de l’action en remise en état d'un bien ne peut commencer à courir qu’à compter de la date de la révélation du fait dommageable, conformément aux dispositions de l'article 2227 du code civil.

Elle peut être opposée à un titre (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2020, n° 18-24.434, § 9).

Sur la possession :

En application de l'article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.

Selon l'article 2261 du code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

La possession ne cesse d’être publique pour devenir clandestine que lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu’il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître. Il suffit pour que le vice de clandestinité puisse être écarté, que la possession ait été connue de la partie adverse (ex. : Cour d’appel de Versailles, 1ère chambre – 1ère section, 15 septembre 2017, n° 15/08635 ; Civ. 1ère, 7 juillet 1965, Bull. n° 459).

La preuve de la possession est libre. Les faits matériels peuvent être établis par témoins ou présomptions, quel que soit le montant du litige.

Les juges du fond apprécient souverainement la pertinence des faits allégués et notamment l’existence d’une possession trentenaire non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaires sur la parcelle dont l'acquisition par prescription est revendiquée (Civ. 3ème, 1er avril 2003, n° 01-17.286, 14 septembre 2010, n° 09-16.086, 13 septembre 2011, n° 10-20.524).

Par ailleurs, si la jonction des possessions n’est en principe pas admise dès lors qu’il est constaté que l’acte d’acquisition ne mentionne pas le bien en faisant l’objet (ex. Civ. 3ème, 3 octobre 2000, n° 98-20.646 ; n° 12-20.580 ; 29 septembre 2015, n° 14-16.407 ; 17 décembre 2015, n° 14-22.014), le juge ne doit pas pour autant s’arrêter aux seules stipulations des actes mais, également, tenir compte de l’intention des parties à cet égard (ex. Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 13-27-452 ; 15 septembre 2015, n° 14-14.703 .12 janvier 2017, n° 16-11.711).
Sur la preuve de la propriété :

Il est constant que la propriété se prouve par tous moyens et qu’il n'existe pas de hiérarchie entre les modes de preuve (ex. : Civ. 1ère, 11 janvier 2000, n° 97-15.406, publié au bulletin ; Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-11.275, premier moyen ; Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section A, 9 janvier 2020, n° RG 18/03688), qui peuvent être des titres translatifs ou déclaratifs de propriété (ex. : Civ. 3ème, 2 juillet 1997, n° 95-20.190).

La preuve de la propriété est libre. Les juges du fond ne peuvent, par avance, limiter les preuves admissibles (Civ. 1ère, 20 juin 1995, n° 93-15.371, publié au bulletin).

Ils apprécient ainsi souverainement les moyens produits par les parties pour justifier de leur droit de propriété.

******

En l’espèce :

Sur les attestations produites afin de prouver la connaissance par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de la construction litigieuse en 1985/1986 et sur l’absence d’autorisation par ledit syndicat des travaux effectués :

Si la S.C.I. RH n’est pas en mesure de produire le procès-verbal de l’assemblée générale qui aurait autorisé son vendeur, Monsieur [J], à procéder à couvrir la terrasse, partie commune à jouissance privative, accessoire au lot n° 286 dont elle est propriétaire, en la transformant en chambre, il ressort néanmoins des éléments de la procédure et des pièces produites que :
- lors de l’assemblée générale du 18 avril 2000, constatant qu’aucune autorisation n’avait été donnée pour l’exécution des travaux d’édification d’une construction à usage d’habitation « non assimilable à une véranda » sur une partie de la terrasse de l’immeuble par Monsieur [J] (résolution n° 13), il est fait expressément référence par les copropriétaires (« cf ») à un « Procès-verbal de l’assemblée générale du 14/05/1987 » (pièce n° 33 produite par la S.C.I. RH, page 8/11), qui n’a pas pu être versé aux débats mais dont l’existence même n’est pas contestée (seules les conditions de l’autorisation accordée dans le cadre de cette assemblée étant contestées par le syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1]),
- si les termes exacts de l’autorisation octroyée en 1987 ne sont pas connus, l’architecte de l’époque de l’immeuble faisait état, dans un courrier du 20 juin 2000 adressé à Monsieur [J], d’un appendice à son appartement, devant « répondre à certains critères », à savoir une « construction » qualifiée de « légère », « tout en bois » et « montée comme les maisons scandinaves » (pièce n° 35 produite par la S.C.I. RH), 
- l’édification de la construction litigieuse, entre 1985 et 1986 et en tout état de cause avant 1987, est par ailleurs corroborée par plusieurs témoignages concordants, précis et circonstanciés produits en défense par la S.C.I. RH, et notamment :
* une attestation de l’ancien associé de M. [M] [J], entre 1989 et 2003, Monsieur [Y] [Z], certifiant que ce dernier « a bien fait réaliser une structure en dur entre l’appartement et la terrasse telle qu’elle est aujourd’hui entre 1985 et 1986 » (pièce n° 32),
* une attestation en date du 10 avril 2024 de Monsieur [D] [Q], retraité de la fonction de commissaire de justice, ayant eu une relation amicale avec Monsieur [M] [J], vendeur de la S.C.I. RH, et qui indique s’être rendu à plusieurs reprises à son domicile, au [Adresse 3], « à partir de l’année 1986 pour y dîner ou fêter son anniversaire » et précisant qu’à cette époque « la pièce en rajout de l’appartement sur la terrasse, était construite et à destination de salle à manger avec accès direct à la terrasse » (pièce n° 18),
* une attestation en date du 3 février 2021 de Monsieur [I] [U], professeur et locataire de l’appartement situé escalier B 8ème étage depuis 1974, déclarant avoir connu M. et Mme [J], anciens occupants de l’appartement du 9ème étage droite escalier A, et attestant que la « terrasse du 9ème étage et sa véranda dans le prolongement du séjour ont toujours existé et que les occupants, M. [J] et M. et Mme [T], ont toujours bénéficié du toit terrasse totalement accessible, allant de la véranda jusqu’au pignon » sans aucune modification dans le temps (pièce n° 20),
* plusieurs attestations de propriétaires et/ou d’occupants de l’immeuble ayant connu Monsieur et Madame [T] depuis leur emménagement en 1993 et attestant que la terrasse du 9ème étage et sa véranda dans le prolongement du séjour existaient déjà à cette époque, sans que ces derniers aient apporté des modifications ou effectué de quelconques travaux sur ladite terrasse (pièces n° 21 à 24), outre un témoignage allant dans le même sens d’un ancien syndic de l’immeuble (pièce n° 25).

Il n’y a pas lieu d’écarter les témoignages circonstanciés de Monsieur [I] [U], Madame [E] [X] et Madame [B] [S], corroborant les autres pièces produites en défense, au seul motif qu’ils indiquent dans des attestations ultérieures que le contenu de leurs déclarations leur aurait « été dicté » par une copropriétaire sans que leur « soient indiquées les implications des termes employés » ou « sans avoir suffisamment réfléchi au sens exact des termes employés » ou leurs « conséquences juridiques » (pièces n° 19 à 21 produites par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]) dès lors que ces occupants n’indiquent pas que les éléments factuels, non stéréotypés, contenus dans leurs attestations initiales, quant à la préexistence, dans sa configuration actuelle, de la terrasse du 9ème étage et de sa véranda dans le prolongement du séjour, seraient d’une quelconque manière erronés.

De même, la force probante de l’attestation, très précise, de Monsieur [Y] [Z] (pièce n° 32) mentionnant « une structure en dur » ne saurait être remise en cause du seul fait que Monsieur [J], professionnel du droit en sa qualité d’huissier de justice mais qui n’est pas un professionnel de la construction :
- aurait indiqué dans un courrier du 4 avril 2000, sur le projet de résolution n° 13 de l’assemblée générale du 18 avril 2000, que la construction qu’il avait effectuée sur sa terrasse, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, ayant suivi le déroulement des travaux, serait une « construction démontable » (pièce n° 18, page 8/11, produite par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]),
- déclare dans l’acte authentique de vente du 28 mai 2002 (pièce n° 10, page 5, produite par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]) que « la terrasse ci-dessus a été couverte par ses soins, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et transformée en chambre, la superficie de celle-ci n’étant pas comprise dans le certificat « Loi Carrez » annexé aux présentes compte tenu de sa précarité ».

Il ne saurait davantage être considéré que la référence faite par Monsieur [Z] à la réalisation d’une structure en dur, « entre 1985 et 1986 », pourrait être d’une quelconque manière contredite par l’impossibilité dans laquelle se trouve la S.C.I. RH, qui n’est pas à l’origine de l’installation de l’ouvrage litigieux (n’ayant acquis le lot de Monsieur [J], avec la terrasse transformée en chambre dans sa configuration actuelle, que le 28 mai 2002), de déterminer précisément la date de construction litigieuse de la chambre.

Les témoignages susvisés sont également confortés par la production d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 avril 2024 (pièce n° 17 produite par la S.C.I RH), confirmant que la portion de terrasse actuelle sur laquelle a été édifiée la construction litigieuse (devant répondre selon un courrier du 20 juin 2000 de l’architecte de l’immeuble aux critères de construction « légère » et « tout en bois », type « maisons Scandinaves ») présente strictement la même configuration (extension en bois avec le même bardage bois horizontal à motif de joint creux permettant « aisément de compter les lames pour s’assurer qu’aucune modification n’est survenue » ; la même « couvertine sur le toit » ; le même « rideau extérieur et son coffrage métallique » ) que celle prétendument autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires (en 1987) et qui apparaît sur deux photographies prises en 1994 et 1996, à savoir :
- d’une part, une photographie originale sur papier glacé représentant Madame [P] [T] posant devant l’extension bois, porte double vitrée ouverte, sur laquelle figure au dos le filigrane du fabricant et du développeur AGFA ainsi que la date 05/94,
- et d’autre part, une photographie prise lors de l’anniversaire des 30 ans de Monsieur [N] [T], né le 8 juin 1966 à [Localité 2] (album photos originales sur papier glacé, intitulé « Anniversaire [N] 30 ans », en présence d’une dizaine de personnes sur la terrasse dont Monsieur [N] [T] jeune (construction bois, inchangée). 

La valeur probante des attestations produites par la S.C.I. RH, par ailleurs confortées par d'autres éléments de preuve, ne saurait être remise en cause, s'agissant de témoignages précis et concordants dont rien n'indique qu'ils relateraient des faits inexacts et dont les auteurs sont précisément identifiables, notamment par la production de leurs cartes nationales d'identité de sorte que ces attestations présentent des garanties suffisantes pour emporter la conviction, nonobstant l'absence de l'intégralité des mentions édictées par l'article 202 du code de procédure civile, relatives à la forme des attestations en justice, lesquelles ne sont pas prescrites à peine de nullité (ex. : Civ. 1ère, 14 décembre 2004, premier moyen, n° 02-20.652, F-P + B), de sorte qu’il est indifférent que :
- l’attestation de Monsieur [C] « ne comporte aucune des mentions exigées par l’article 202 » du code de procédure civile,
Décision du 16 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05993 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQ27

- les auteurs de certaines attestations ne « reprennent pas de manière manuscrite qu’il « a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales » (dernières écritures du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], page 16).

Les règles édictées par l’article 202 du code de procédure civile, relatives à la forme des attestations en justice, ne sont pas prescrites à peine de nullité et il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si l’attestation irrégulière en la forme présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction (Civ. 2ème, 21 février 2008, n° 08-60.022 ; Civ. 1ère, 30 novembre 2004, n° 03-19.190).

Des témoignages circonstanciés, dont les auteurs sont parfaitement identifiables, peuvent ainsi présenter des garanties suffisantes pour emporter la conviction, le juge du fond appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qu’ils contiennent.

Or, la force probante du témoignage précis et circonstancié de Monsieur [C] ne saurait être remise en cause au seul motif que l’assemblée générale du 18 avril 2000 s’est prononcée sur une résolution ayant pour objet la « décision à prendre quant à l’appropriation privative, sans autorisation, d’une partie de la terrasse de l’immeuble par Monsieur [J], par suite de l’édification sur la terrasse commune affectée d’un droit de jouissance exclusif, d’une construction à usage d’habitation et conséquence » (pièce n° 18, page 7/11 produite par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]) alors même que l’absence d’autorisation d’une assemblée générale concernant l’édification d’un ouvrage sur une terrasse, partie commune à jouissance privative, n’est pas exclusive de l’acquisition par prescription trentenaire de ladite terrasse sur laquelle l’ouvrage a été édifié.

Il est en effet constant que le défaut d’autorisation d’une assemblée générale de travaux affectant les parties communes ne fait pas obstacle à une acquisition de la propriété d’un bien par prescription trentenaire (ex. en ce sens : Civ. 3ème, 21 avril 2022, n° 21-12.240 et 21-12.703, publié au bulletin, § 13).

Compte tenu des éléments susvisés, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] ne pourra qu’être débouté de sa demande tendant à voir écarter des débats « comme étant contraires aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile » les pièces n° 17, 18, 19, 20, 21 et 22 communiquées le 23 février 2024 par la S.C.I. RH.

Sur les caractères continu et paisible de la possession, il ressort de l’examen de l’acte authentique de vente du lot n° 286 (appartement comprenant notamment un séjour sur cour avec accès sur terrasse et jouissance exclusive de cette terrasse par le propriétaire du lot, acquis le 23 mars 1984, par Monsieur [M] [J] à la S.C.I. RH ([G] [Q]) en date du 28 mai 2002 (pièce n° 16 produite par la S.C.I. RH et pièce n° 10 produite par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]) que : «  Le VENDEUR déclare ce que l’ACQUEREUR reconnaît que la terrasse ci-dessus a été couverte par ses soins, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et transformée en chambre » (page 5, Observation, désignation des biens).

Il en résulte que l'intention des parties a donc nécessairement été, en l'espèce, nonobstant les autres termes figurant à l'acte authentique de vente, de faire porter la vente sur l'ensemble de la propriété possédée, incluant la chambre édifiée sur la terrasse, partie commune à jouissance privative constituant l’accessoire du lot n° 286, dans la configuration qui était la sienne au moment de la vente (ex. : Civ. 3ème, 12 janvier 2017, 16-11.711, inédit), de sorte que la possession du copropriétaire à la présente instance, jointe à celle de son auteur, ont été utiles pour prescrire par possession trentenaire (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n° 19-14.892).

Par ailleurs, en application de l'article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.

En l'espèce, l’appropriation de la portion de terrasse sur laquelle a été édifiée la pièce à usage de chambre litigieuse, suite à son incorporation au lot n° 286, en 1985/1986 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, 5 mai 2011, n° RG 09/28132), constitue le premier acte matériel de possession, permettant de faire présumer les éléments constitutifs de la possession dans le temps intermédiaire (ex. : Civ. 3ème, 22 octobre 2020, n° 18-23.534).

De l’ensemble de ces éléments, il ressort que l’appropriation de la partie de terrasse litigieuse est intervenue au plus tard en 1986, cette appropriation constituant le premier acte de possession, permettant de faire présumer les éléments constitutifs de la possession dans le temps intermédiaire.

Or, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] ne rapporte pas en l'espèce la preuve qui lui incombe selon laquelle la possession de la chambre édifiée sur terrasse litigieuse, partie commune à jouissance privative accessoire au lot n° 286, par le précédent propriétaire de ce lot n'aurait pas été continue, interrompue, paisible publique et non équivoque pendant une durée de trente ans et ne se serait pas poursuivie sans interruption depuis, a minima, 1986. 

Le caractère paisible est également établi par le fait que la S.C.I. RH a acquis les biens en leur état actuel et n’a procédé à aucuns travaux d’appropriation de la terrasse litigieuse pour y construire une pièce à usage de chambre, laquelle est bien visée dans son titre de propriété.

Sur le caractère public de la possession, la réalisation en 1985/1986, au vu et au su de tous les copropriétaires, qui en ont nécessairement été tenus informés, ainsi qu’il en ressort clairement des débats qui ont eu lieu lors de l’assemblée générale du 14 mai 1987, de travaux d’édification d’un ouvrage important (chambre) sur une terrasse, qui ne pouvaient (compte tenu de leur nature et de leur ampleur) échapper à la vigilance du syndicat des copropriétaires lorsqu’ils ont été effectués sous la supervision de l’architecte de l’époque de l’immeuble, permet d’exclure au cas d’espèce tout vice de clandestinité, en dépit de la configuration particulière des lieux (ex. : Civ. 3ème, 25 mai 2023, n° 21-25.561) et en l’absence de toute volonté de dissimulation des actes matériels de possession (ex. : Civ. 1ère, 11 juin 1991, n° 89-20.422, Bull. 1991, I, n° 199), étant relevé que la possession redevient utile dès sa découverte, comme en l’espèce - a minima - au cours de l’année 1987, par celui à qui elle était dissimulée (ex. : Civ. 1ère, 7 juillet 1965, Bull. N° 459, précité).

Il ne ressort pas des éléments du dossier que la S.C.I. RH ou ses prédécesseurs dans les lieux aient pris quelque mesure que ce soit pour dissimuler au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] qu’ils occupaient privativement la portion de terrasse litigieuse, comme de véritables propriétaires, quiconque se rendant sur la terrasse litigieuse pouvant se rendre compte des aménagements mis en œuvre, connus des copropriétaires, a minima, depuis 1987, de sorte qu’aucune dissimulation ne saurait être reprochée à la S.C.I. RH s’agissant d’une possession connue de celui contre lequel le propriétaire ayant édifié l’ouvrage puis son acquéreur prescrivaient, de sorte que tout vice de clandestinité doit être écarté (ex. : Cour d’appel de Versailles, 1ère chambre – 1ère section, 8 janvier 2015, n° 12/08915 ; 9 avril 2019, n° 16/06489 ; Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 18 mars 2019, n° 17/03049).

A défaut de démonstration d’une quelconque mauvaise foi ou volonté de dissimuler la construction édifiée en 1985/1986, il ne saurait être retenu que la possession de Monsieur [L] [J] puis de la S.C.I. RH serait affectée d’un vice de clandestinité (ex. : Cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 18 janvier 2017, n° 15/02311). 

Dans ces conditions, il s'est déroulé plus de trente ans entre le premier acte de possession publique et non équivoque, au plus tard en 1986, de la partie de terrasse litigieuse sur laquelle a été édifiée un ouvrage (pièce à usage de chambre) et la date à laquelle la S.C.I. RH a été assignée aux fins de la libération de cette partie de terrasse et de démolition de la pièce à usage de chambre édifiée sur celle-ci, au mois d’avril 2022 (aucune action au sujet de cette partie de toiture terrasse n’ayant été engagée avant l’introduction de la présente instance en 2022 alors que le délai de prescription a commencé à courir en 1986).

Dès lors, il convient de :
- dire que la S.C.I. RH, en sa qualité de titulaire du lot n° 286 situé dans le bâtiment B, escalier A, au neuvième étage de l’ensemble immobilier situé à [Localité 1], [Adresse 1], bénéficie par usucapion trentenaire de la propriété de la portion de terrasse jouxtant son lot sur laquelle a été édifiée un ouvrage (pièce à usage de chambre),

- déclarer le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] irrecevable en ses demandes tendant à voir condamner la S.C.I. RH à restituer la partie de la toiture terrasse, sur laquelle a été édifiée une pièce à usage de chambre, et ordonner la restitution des parties communes litigieux « indûment appropriées » par la S.C.I. RH.

III - Sur la demande de libération sous astreinte de la partie de toiture terrasse inaccessible, partie commune, sur laquelle « ont été installés meubles de jardin et jardinières » :

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] fait valoir en substance que :
- il a été procédé à une annexion de partie commune, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, la construction litigieuse étant située sur le toit terrasse de l’immeuble, d’une surface d’environ 12 m², tandis que le règlement de copropriété prévoit que les « couvertures du bâtiment » sont des parties communes,
- les travaux de remise en état sont nécessaires en ce que la construction privative empêche l’entretien régulier du revêtement de protection et sa réfection et est à l’origine de deux infiltrations (pièces n° 6 à 8),
- aux termes du rapport EPEL du 30 octobre 2020, l’étanchéité de la terrasse du 9ème étage (partie commune à l’ensemble des copropriétaires aux termes de l’article 9 du règlement de copropriété) doit être totalement refaite,
- il est de jurisprudence constante que si les travaux pratiqués n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut obtenir qu’il soit procédé à la démolition des ouvrages réalisés au besoin sous astreinte. 
 
La S.C.I. RH, qui s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir, au regard des conséquences qui y sont attachées, en particulier dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, fait valoir qu’il n’existe en réalité que deux sinistres au cours des dix dernières années, à savoir en 2014 pour l’un et en 2019 pour l’autre, de sorte qu’il est erroné de mentionner des sinistres « à répétition ».

Elle ajoute que les infiltrations intervenues n’avaient pas pour origine le complexe d’étanchéité de la toiture terrasse, mais des problèmes de fonte des eaux usées, ce que le syndic savait pertinemment, étant donné que les factures des travaux réalisés le mentionnent expressément (pièce n° 31).

 *** 
Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu'elle est matériellement possible et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du code civil.

A défaut de ratification par l'assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit être ordonnée même en l'absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

Il est constant que l’installation sur une partie commune à jouissance privative d’un dispositif ayant un aspect discret par ses formes et dimensions, fixé dans le sol par un ancrage léger et superficiel, n’est pas de nature à affecter les parties communes au sens de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 19 novembre 1997, n° 95-20.079).

Si les travaux ayant une incidence matérielle effective sur les parties communes sont en principe soumis à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en application du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de menus travaux portant des atteintes légères et superficielles aux parties communes et ayant un aspect discret peuvent être dispensés d’autorisation (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 5ème chambre civile, 21 janvier 2025, n° RG 20/03009).

En l’espèce, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] ne justifie par aucun élément de preuve :
- de l’existence et/ou des caractéristiques exactes des « meubles de jardins et jardinières » (sans autres précisions) prétendument installés (sans ancrage au sol) sur une portion de terrasse, partie commune à jouissance privative, et qui auraient prétendument dû être préalablement autorisés par l’assemblée générale,
- de ses allégations selon lesquelles le poids de ces meubles de jardins et jardinières mettrait en péril « le complexe d’étanchéité » (dernières écritures, page 6) ou empêcherait l’entretien régulier du revêtement de protection et sa réfection et serait à l’origine de deux infiltrations (la simple référence à des « jardinières lourdes » posées « sur des zones de terrasse non aménagées » dans un rapport de sondages de la société EPEL apparaissant insuffisamment probante à cet égard),
- ainsi que de la nécessité actuelle, et non à « moyen terme », de procéder à une réfection totale de la terrasse litigieuse (pièce n° 6 produite par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], rapport de sondages de la société EPEL du 30 octobre 2020, conclusions), devant conduire à la « dépose et repose » des aménagements privatifs litigieux, aux frais de leurs propriétaires.

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] sera donc également débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I. RH à libérer la partie de la toiture terrasse inaccessible sur laquelle ont été installés meubles de jardins et jardinières.

IV - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], qui succombe majoritairement à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000,00 € à la S.C.I. RH, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I. RH sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] sera intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Décision du 16 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05993 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQ27

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Répute non écrites les dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 11 janvier 1958 (au sein d’un paragraphe intitulé : « Particularités ») stipulant que :
« Les terrasses et balcons dont un lot déterminé aura la jouissance exclusive seront considérés comme parties privées »,

Rejette la demande formée par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] tendant à voir écarter des débats « comme étant contraires aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile » les pièces n° 17, 18, 19, 20, 21 et 22 communiquées le 23 février 2024 par la S.C.I. RH,

Dit que la S.C.I. RH, en sa qualité de titulaire du lot n° 286 situé dans le bâtiment B, escalier A, au neuvième étage de l’ensemble immobilier situé à [Localité 1], [Adresse 1], bénéficie par usucapion trentenaire de la propriété de la portion de terrasse jouxtant son lot sur laquelle a été édifiée un ouvrage (pièce à usage de chambre),

Déclare le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] irrecevable en ses demandes tendant à voir condamner la S.C.I. RH à restituer la partie de la toiture terrasse, sur laquelle a été édifiée une pièce à usage de chambre, et ordonner la restitution des parties communes litigieux « indûment appropriées » par la S.C.I. RH,

Déboute le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I. RH à libérer la partie de la toiture terrasse inaccessible sur laquelle ont été installés meubles de jardins et jardinières,

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à la S.C.I. RH la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. RH du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.


Fait et jugé à Paris le 16 Avril 2026


La Greffière Le Président

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