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Décision de justice

Tribunal des activités économiques de Nanterre, 4ème chambre, 19 septembre 2025, n° 2022F00164

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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

La SAS CAFPI exerce l'activité de courtier en prêts immobiliers, sous l'enseigne CAFPI, au travers d'un réseau d'agences et de mandataires d'intermédiaire en opérations de banque (MIOB).

Par contrat signé le 2 juillet 2004, M. [C] [D] a signé avec CAFPI un contrat d'agent commercial. En septembre 2013, M. [D] a créé la société JMB FINANCE, structure via laquelle il souhaitait alors exercer son activité professionnelle. Parallèlement, M. [D] rompait ses relations contractuelles avec CAFPI par courrier en date du 18 avril 2014 et JMB FINANCE signait avec CAFPI un contrat MIOB le 7 avril 2014.

Un avenant était signé entre les parties le 13 mai 2019, JMB FINANCE ayant souhaité exercer son activité non plus depuis l'agence de [Localité 1] mais depuis l'agence de [Localité 2]. Cet avenant comporte une clause de non-concurrence.

Par courrier en date du 4 octobre 2019, JMB FINANCE résiliait son contrat de MIOB. Par courrier en date du 7 octobre 2019, CAFPI accusait réception de la décision de rupture prise par JMB FINANCE.

CAFPI considère que JMB FINANCE a violé ses engagements au titre de la clause de nonconcurrence, en rejoignant, en tant que mandataire, une société concurrente : la SAS PREMIMMO.

Par courrier en date du 14 septembre 2020, CAFPI adressait à JMB FINANCE une mise en demeure d'avoir à respecter la clause de non-concurrence figurant sur son contrat de MIOB, mise en demeure réitérée par courrier en date du 6 octobre 2020.

Par courrier en date du 13 octobre 2021, CAFPI mettait alors en demeure JMB FINANCE d'avoir à lui régler la somme de 56 850 € au titre de l'indemnité contractuellement due en cas de violation de engagements de non-concurrence.

C'est dans ces circonstances que, par actes de commissaires de justice délivrés les 10 et 13 janvier 2022 à personne, CAFPI a fait assigner PREMIMMO et JMB FINANCE devant ce tribunal, lui demandant de :
 * PRONONCER la condamnation in solidum de la société PREMIMMO et de la société JMB FINANCE à régler à la société CAFPI la somme de 78 000 € correspondant aux 520 jours écoulés entre le 1er juin 2020 et le 2 novembre 2021 en application de l'article 5.3 du contrat de mandataire d'intermédiaire en opérations de banque en date du 7 avril 2014 modifié par l'avenant signé le 13 mai 2019, cette somme étant à parfaire suivant la découverte par CAFPI, de la réelle date du commencement de la violation ;
 * DIRE ET JUGER que la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal commençant à courir à la date de la mise en demeure en date du 14 septembre 2020 ;
 * PRONONCER la condamnation in solidum de la société PREMIMMO et de la société JMB FINANCE à régler à la société CAFPI la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * PRONONCER la condamnation in solidum de la société PREMIMMO et de la société JMB FINANCE aux entiers dépens ;
 * ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à venir.

Ce tribunal a placé JMB FINANCE en liquidation judiciaire par un jugement du 16 novembre 2022.

Par un jugement prononcé le 15 février 2024, ce tribunal a pris acte du désistement d'instance de CAFPI à l'encontre de JMB FINANCE.

Dans ces dernières conclusions déposées à l'audience du 7 mai 2025, CAFPI demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL
 * DIRE ET JUGER la société CAFPI bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
 * CONSTATER que la société JMB FINANCE n'a pas respecté son obligation contractuelle de non-concurrence ;
 * CONSTATER que la société JMB FINANCE s'est livrée à la violation de son obligation de non- concurrence à tout le moins du 1er juin 2020 au 2 novembre 2021 ;
 * CONSTATER que la société PREMIMMO a permis la violation par la société JMB FINANCE de ses engagements de non-concurrence ;
 * CONSTATER par conséquent, la faute délictuelle commise par la société PREMIMMO au titre de la tierce complicité au préjudice de CAFPI ;
 * PRONONCER la condamnation de la société PREMIMMO à régler à la société CAFPI la somme de 78 000 € correspondant aux 520 jours écoulés entre le 1er juin 2020 et le 2 novembre 2021 en application de l'article 5.3 du contrat de mandataire d'intermédiaire en opérations de banque en date du 7 avril 2014 modifié par l'avenant signé le 13 mai

2019, cette somme étant à parfaire suivant la découverte par CAFPI, de la réelle date du commencement de la violation ;
 * DIRE ET JUGER que la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal commençant à courir à la date de la mise en demeure en date du 13 octobre 2021 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE
 * ORDONNER la réfaction de la clause de non-concurrence quant à sa durée et/ou quant à son périmètre géographique ; PAR CONSEQUENT,
 * JUGER la clause de non-concurrence valable pour une durée d'un an ET/OU JUGER la clause de non-concurrence valable sur un rayon de 6 km ;
 * CONDAMNER PREMIMMO à régler à la société CAFPI la somme de 23 250 € correspondant aux 155 jours où la clause a été violée entre le 1er juin 2020 et le 2 novembre 2020 ;

A TITRE INFINIMMENT SUBSIDIAIRE
 * REDUIRE le montant de la clause pénale que constitue la Clause de non-concurrence ; PAR CONSEQUENT,
 * CONDAMNER PREMMIMO au paiement d'une somme suffisamment dissuasive qui ne saurait être inférieure à :
 * 60 000 € si la clause est dite valable pour une durée de deux années ;
 * 20 000 € si la clause devait être dite valable pour une durée d'un an ;

SUR LES FRAIS IRREPETIBLES ET LES ENTIERS DEPENS
 * PRONONCER la condamnation de la société PREMIMMO à régler à la société CAFPI la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * PRONONCER la condamnation de la société PREMIMMO aux entiers dépens ;

SUR L'EXECUTION PROVISOIRE
 * ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à venir.

Dans ces dernières conclusions déposées à l'audience du 9 janvier 2025, PREMIMMO demande au tribunal de :

Vu les articles L 341-2 du code de commerce, 101 TFUE et L 420-1 du code de commerce, Vu les articles 1240 et 1231-5 du code civil,
 * CONSTATER que la société CAFPI ne prouve pas avoir informé nommément la société PREMIMMO de l'existence d'une clause de non-concurrence engageant la société JMB FINANCE ;
 * CONSTATER en tout état de cause que la clause de non-concurrence ne concernait que la société JMB FINANCE, et non son dirigeant personne physique ;
 * CONSTATER qu'il n'est pas établi que la société PREMIMMO ait travaillé avec la société JMB ; FINANCE pendant la période couverte par la clause de non-concurrence invoquée par la société CAFPI ;
 * CONSTATER que la clause de non-concurrence de l'article 5.3. du contrat est réputée nonécrite et ne peut fonder une tierce-complicité de la société PREMIMMO ;
A DEFAUT, CONSTATER que la clause de non-concurrence de l'article 5.3. du contrat est nulle et ne peut fonder une tierce-complicité de la société PREMIMMO ;
 * EN CONSEQUENCE, DEBOUTER la société CAFPI de toutes ses demandes contre PREMIMMO;

SUBSIDIAIREMENT,
 * CONSTATER que la violation de la clause de non-concurrence par la société JMB FINANCE n'est pas établie ;
 * DEBOUTER la société CAFPI de sa demande de dommages et intérêts contre la société PREMIMMO, faute de preuve du préjudice subi, la clause pénale du contrat conclu avec JMB FINANCE ne pouvant en aucun cas être opposée à la société PREMIMMO ;

PLUS SUBSIDIAIREMENT ENCORE,

CONSTATER que la prétendue information de la société PREMIMMO ne s'est faite que 15 jours avant la fin de la durée de la clause de non-concurrence et que le préjudice de la société CAFPI est inexistant ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
 * REDUIRE la clause pénale manifestement excessive à la somme de 1 € ;
 * CONDAMNER la société CAFPI à verser à la société PREMIMMO la somme de 30 000
 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * CONDAMNER la société CAFPI aux dépens.

A l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire du 3 juillet 2025, convoquée sur l'exception d'incompétence soulevée par les défendeurs, les parties sont présentes et soutiennent oralement leurs prétentions. A l'issue de cette audience, le juge clôt les débats et met le jugement en délibéré pour être prononcé le 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, en application de l'article 450 du code de procédure civile, ce dont les parties ont été avisées.

MOYENS DES PARTIES

CAFPI expose :
 * JMB FINANCE était liée à CAFPI par une clause de non-concurrence de 2 années dans un rayon de 10 km ;
 * Ces critères de durée et d'étendue géographique sont conformes aux dispositions légales et à la jurisprudence ;
 * PREMIMMO ne pouvait ignorer que JMB FINANCE avait été mandataire de CAFPI au moment de conclure avec celle-ci, JMB FINANCE étant enregistrée à l'ORIAS avec CAFPI comme mandant ;
 * Les clauses de non-concurrence étant de règle dans ce secteur, PREMIMMO a engagé sa responsabilité délictuelle en contractant avec JMB FINANCE avant le terme de la clause de non-concurrence;
 * Sa demande indemnitaire est fixée à 150 € par jour conformément aux stipulations contractuelles ;
A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de réduire la durée de la clause de nonconcurrence contractuelle à 1 année et/ou la durée pendant laquelle PREMIMMO a commis les faits délictueux.

PREMIMMO réplique :
 * La clause de non-concurrence litigieuse ne concernait que JMB FINANCE pas son dirigeant ; Or les pièces versées aux débats par CAFPI pour mettre en cause PREMIMMO

ne concernent que M. [D] de sorte que CAFPI ne démontre pas que JMB FINANCE a collaboré avec PREMIMMO pendant la période de non-concurrence ;
 * La clause de non-concurrence de JMB FINANCE est nulle au regard des textes de loi applicables ; de surcroît, réputée non-écrite, le juge ne peut en réduire l'étendue ;
 * La tierce-complicité invoquée par CAFPI à son encontre n'est pas établie car elle suppose que la faute ait été commise en pleine connaissance de cause ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; CAFPI ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que PREMIMMO connaissait la clause de non-concurrence liant JMB FINANCE ;
A titre subsidiaire, informée par CAFPI le 14 septembre 2020 de la clause litigieuse soit 15 jours avant le terme de l'engagement de non-concurrence, le préjudice subi par CAFPI devrait être ramené à 1 €.

Motifs

SUR CE, LE TRIBUNAL MOTIVE SA DECISION COMME SUIT,

Sur la clause de non-concurrence

Un contrat MIOB a été signé par JMB FINANCE et CAFPI le 7 avril 2014. Un avenant a été signé entre les parties le 13 mai 2019. Cet avenant comporte une clause de non-concurrence ainsi rédigée :

« Le Mandataire s'interdit également pendant une durée de deux ans après la cessation du présent contrat pour quelque cause que ce soit, dans un rayon de 10 kilomètres autour de l'agence de [Localité 2] située [Adresse 7], de s'intéresser directement ou indirectement à des activités concurrentes de celles exploitées par le Mandant, et notamment d'accepter la représentation des produits ou services d'une entreprise concurrente du Mandant, sur le territoire, pour les produits et services ainsi que la clientèle objet du présent contrat.

Toute infraction à cette clause, exposerait le mandataire au paiement d'une indemnité fixée forfaitairement et conventionnellement à 150 Euros par jour, durant la période de cette infraction. »

PREMIMMO invoque l'article L 342-2 du code de commerce qui dispose :

« I.-Toute clause ayant pour effet, après l'échéance ou la résiliation d'un des contrats mentionnés à l'article L. 341-1, de restreindre la liberté d'exercice de l'activité commerciale de l'exploitant qui a précédemment souscrit ce contrat est réputée non écrite… »

Or, l'article L 341-1 du code de commerce vise expressément les commerces de détail (la jurisprudence ayant précisé que cet article s'applique aux commerces de produits et de services) :

« L'ensemble des contrats conclus entre, d'une part, une personne physique ou une personne morale de droit privé regroupant des commerçants, autre que celles mentionnées aux chapitres V et VI du titre II du livre Ier du présent code, ou mettant à disposition les services mentionnés au premier alinéa de l'article L. 330-3 et, d'autre part, toute personne exploitant, pour son compte ou pour le compte d'un tiers, un magasin de commerce de détail, ayant pour but commun l'exploitation de ce magasin et comportant des clauses susceptibles de limiter la liberté d'exercice par cet exploitant de son activité commerciale prévoient une échéance commune.»

L'activité de courtage en prêts immobiliers n'entrant pas dans la catégorie des commerces de détail, PREMIMMO est mal fondée à prétendre que la clause de non-concurrence litigieuse serait réputée non-écrite au visa de l'article L 342-2 du code de commerce.

Par ailleurs, PREMIMMO invoque aussi les dispositions de l'article L 420-1 du code de commerce qui énonce :

« Sont prohibées même par l'intermédiaire direct ou indirect d'une société du groupe implantée hors de France, lorsqu'elles ont pour objet ou peuvent avoir pour effet d'empêcher, de restreindre ou de fausser le jeu de la concurrence sur un marché, les actions concertées, conventions, ententes expresses ou tacites ou coalitions, notamment lorsqu'elles tendent à : 1° Limiter l'accès au marché ou le libre exercice de la concurrence par d'autres entreprises … »

A cet égard, il appartient au juge de déterminer si une clause de non-concurrence, qui limite par nature le jeu de la concurrence, est justifiée et proportionnée à la défense des intérêts légitimes du bénéficiaire de la clause.

En l'espèce, la clause litigieuse apparaît illicite en ce qu'elle prévoit une limitation particulièrement importante dans le temps - deux années- et dans l'espace – 10 km autour de l'agence de [Localité 2], excluant de fait la ville de [Localité 2] dans son intégralité et une partie des communes limitrophes – exclusion disproportionnée par rapport aux intérêts légitimes de CAFPI.

Son savoir-faire spécifique à l'origine de son succès repose en effet principalement sur sa propre capacité à négocier avec les établissements bancaires les meilleures conditions possibles pour des prêts immobiliers et ne dépend donc que partiellement des qualités d'intermédiaire de ses mandataires.

Les restrictions imposées par la clause litigieuse constituent ainsi une entrave au libre exercice de la concurrence par JMB FINANCE. Au visa des dispositions de l'article L 420-1 du code de commerce, cette clause sera réputée non écrite, le juge n'ayant alors pas la faculté d'en retreindre l'étendue comme le demande CAFPI à titre subsidiaire.

En conséquence, CAFPI sera déboutée de toutes ses demandes à l'encontre de PREMIMMO.

Sur l'article 700 et les dépens

Pour faire reconnaître ses droits, PREMIMMO a dû exposer des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ; en conséquence le tribunal condamnera CAFPI à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus de la demande.

Les dépens seront mis à la charge de CAFPI.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant par un jugement contradictoire en premier ressort,
 * Déboute la SAS CAFPI de toutes ses demandes ;
 * Condamne la SAS CAFPI à payer à la SA PREMIMMO la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * Condamne la SAS CAFPI aux dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 89,05 euros, dont TVA 14,84 euros.

Délibéré par M. José-Luc LEBAN, président du délibéré, M. Richard DELORME et M. Pierre-Louis FRANCOIS, (M. DELORME Richard étant juge chargé d'instruire l'affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 19 Septembre 2025 4ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SAS CAFPI [Adresse 1] comparant par Me Sandra OHANA-ZERHAT [Adresse 2] et par Me Jean-Claude BOUHENIC [Adresse 3]

DEFENDEUR

SAS PREMIMMO [Adresse 4] comparant par Me Nicole DELAY PEUCH [Adresse 5] et par SELARL GOUACHE AVOCATS - Mes LE HEC et Jean-Baptiste GOUACHE [Adresse 6]

LE TRIBUNAL AYANT LE 03 Juillet 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 19 Septembre 2025,

FAITS ET PROCEDURE

La SAS CAFPI exerce l'activité de courtier en prêts immobiliers, sous l'enseigne CAFPI, au travers d'un réseau d'agences et de mandataires d'intermédiaire en opérations de banque (MIOB).

Par contrat signé le 2 juillet 2004, M. [C] [D] a signé avec CAFPI un contrat d'agent commercial. En septembre 2013, M. [D] a créé la société JMB FINANCE, structure via laquelle il souhaitait alors exercer son activité professionnelle. Parallèlement, M. [D] rompait ses relations contractuelles avec CAFPI par courrier en date du 18 avril 2014 et JMB FINANCE signait avec CAFPI un contrat MIOB le 7 avril 2014.

Un avenant était signé entre les parties le 13 mai 2019, JMB FINANCE ayant souhaité exercer son activité non plus depuis l'agence de [Localité 1] mais depuis l'agence de [Localité 2]. Cet avenant comporte une clause de non-concurrence.

Par courrier en date du 4 octobre 2019, JMB FINANCE résiliait son contrat de MIOB. Par courrier en date du 7 octobre 2019, CAFPI accusait réception de la décision de rupture prise par JMB FINANCE.

CAFPI considère que JMB FINANCE a violé ses engagements au titre de la clause de nonconcurrence, en rejoignant, en tant que mandataire, une société concurrente : la SAS PREMIMMO.

Par courrier en date du 14 septembre 2020, CAFPI adressait à JMB FINANCE une mise en demeure d'avoir à respecter la clause de non-concurrence figurant sur son contrat de MIOB, mise en demeure réitérée par courrier en date du 6 octobre 2020.

Par courrier en date du 13 octobre 2021, CAFPI mettait alors en demeure JMB FINANCE d'avoir à lui régler la somme de 56 850 € au titre de l'indemnité contractuellement due en cas de violation de engagements de non-concurrence.

C'est dans ces circonstances que, par actes de commissaires de justice délivrés les 10 et 13 janvier 2022 à personne, CAFPI a fait assigner PREMIMMO et JMB FINANCE devant ce tribunal, lui demandant de :
 * PRONONCER la condamnation in solidum de la société PREMIMMO et de la société JMB FINANCE à régler à la société CAFPI la somme de 78 000 € correspondant aux 520 jours écoulés entre le 1er juin 2020 et le 2 novembre 2021 en application de l'article 5.3 du contrat de mandataire d'intermédiaire en opérations de banque en date du 7 avril 2014 modifié par l'avenant signé le 13 mai 2019, cette somme étant à parfaire suivant la découverte par CAFPI, de la réelle date du commencement de la violation ;
 * DIRE ET JUGER que la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal commençant à courir à la date de la mise en demeure en date du 14 septembre 2020 ;
 * PRONONCER la condamnation in solidum de la société PREMIMMO et de la société JMB FINANCE à régler à la société CAFPI la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * PRONONCER la condamnation in solidum de la société PREMIMMO et de la société JMB FINANCE aux entiers dépens ;
 * ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à venir.

Ce tribunal a placé JMB FINANCE en liquidation judiciaire par un jugement du 16 novembre 2022.

Par un jugement prononcé le 15 février 2024, ce tribunal a pris acte du désistement d'instance de CAFPI à l'encontre de JMB FINANCE.

Dans ces dernières conclusions déposées à l'audience du 7 mai 2025, CAFPI demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL
 * DIRE ET JUGER la société CAFPI bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
 * CONSTATER que la société JMB FINANCE n'a pas respecté son obligation contractuelle de non-concurrence ;
 * CONSTATER que la société JMB FINANCE s'est livrée à la violation de son obligation de non- concurrence à tout le moins du 1er juin 2020 au 2 novembre 2021 ;
 * CONSTATER que la société PREMIMMO a permis la violation par la société JMB FINANCE de ses engagements de non-concurrence ;
 * CONSTATER par conséquent, la faute délictuelle commise par la société PREMIMMO au titre de la tierce complicité au préjudice de CAFPI ;
 * PRONONCER la condamnation de la société PREMIMMO à régler à la société CAFPI la somme de 78 000 € correspondant aux 520 jours écoulés entre le 1er juin 2020 et le 2 novembre 2021 en application de l'article 5.3 du contrat de mandataire d'intermédiaire en opérations de banque en date du 7 avril 2014 modifié par l'avenant signé le 13 mai

2019, cette somme étant à parfaire suivant la découverte par CAFPI, de la réelle date du commencement de la violation ;
 * DIRE ET JUGER que la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal commençant à courir à la date de la mise en demeure en date du 13 octobre 2021 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE
 * ORDONNER la réfaction de la clause de non-concurrence quant à sa durée et/ou quant à son périmètre géographique ; PAR CONSEQUENT,
 * JUGER la clause de non-concurrence valable pour une durée d'un an ET/OU JUGER la clause de non-concurrence valable sur un rayon de 6 km ;
 * CONDAMNER PREMIMMO à régler à la société CAFPI la somme de 23 250 € correspondant aux 155 jours où la clause a été violée entre le 1er juin 2020 et le 2 novembre 2020 ;

A TITRE INFINIMMENT SUBSIDIAIRE
 * REDUIRE le montant de la clause pénale que constitue la Clause de non-concurrence ; PAR CONSEQUENT,
 * CONDAMNER PREMMIMO au paiement d'une somme suffisamment dissuasive qui ne saurait être inférieure à :
 * 60 000 € si la clause est dite valable pour une durée de deux années ;
 * 20 000 € si la clause devait être dite valable pour une durée d'un an ;

SUR LES FRAIS IRREPETIBLES ET LES ENTIERS DEPENS
 * PRONONCER la condamnation de la société PREMIMMO à régler à la société CAFPI la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * PRONONCER la condamnation de la société PREMIMMO aux entiers dépens ;

SUR L'EXECUTION PROVISOIRE
 * ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à venir.

Dans ces dernières conclusions déposées à l'audience du 9 janvier 2025, PREMIMMO demande au tribunal de :

Vu les articles L 341-2 du code de commerce, 101 TFUE et L 420-1 du code de commerce, Vu les articles 1240 et 1231-5 du code civil,
 * CONSTATER que la société CAFPI ne prouve pas avoir informé nommément la société PREMIMMO de l'existence d'une clause de non-concurrence engageant la société JMB FINANCE ;
 * CONSTATER en tout état de cause que la clause de non-concurrence ne concernait que la société JMB FINANCE, et non son dirigeant personne physique ;
 * CONSTATER qu'il n'est pas établi que la société PREMIMMO ait travaillé avec la société JMB ; FINANCE pendant la période couverte par la clause de non-concurrence invoquée par la société CAFPI ;
 * CONSTATER que la clause de non-concurrence de l'article 5.3. du contrat est réputée nonécrite et ne peut fonder une tierce-complicité de la société PREMIMMO ;
A DEFAUT, CONSTATER que la clause de non-concurrence de l'article 5.3. du contrat est nulle et ne peut fonder une tierce-complicité de la société PREMIMMO ;
 * EN CONSEQUENCE, DEBOUTER la société CAFPI de toutes ses demandes contre PREMIMMO;

SUBSIDIAIREMENT,
 * CONSTATER que la violation de la clause de non-concurrence par la société JMB FINANCE n'est pas établie ;
 * DEBOUTER la société CAFPI de sa demande de dommages et intérêts contre la société PREMIMMO, faute de preuve du préjudice subi, la clause pénale du contrat conclu avec JMB FINANCE ne pouvant en aucun cas être opposée à la société PREMIMMO ;

PLUS SUBSIDIAIREMENT ENCORE,

CONSTATER que la prétendue information de la société PREMIMMO ne s'est faite que 15 jours avant la fin de la durée de la clause de non-concurrence et que le préjudice de la société CAFPI est inexistant ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
 * REDUIRE la clause pénale manifestement excessive à la somme de 1 € ;
 * CONDAMNER la société CAFPI à verser à la société PREMIMMO la somme de 30 000
 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * CONDAMNER la société CAFPI aux dépens.

A l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire du 3 juillet 2025, convoquée sur l'exception d'incompétence soulevée par les défendeurs, les parties sont présentes et soutiennent oralement leurs prétentions. A l'issue de cette audience, le juge clôt les débats et met le jugement en délibéré pour être prononcé le 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, en application de l'article 450 du code de procédure civile, ce dont les parties ont été avisées.

MOYENS DES PARTIES

CAFPI expose :
 * JMB FINANCE était liée à CAFPI par une clause de non-concurrence de 2 années dans un rayon de 10 km ;
 * Ces critères de durée et d'étendue géographique sont conformes aux dispositions légales et à la jurisprudence ;
 * PREMIMMO ne pouvait ignorer que JMB FINANCE avait été mandataire de CAFPI au moment de conclure avec celle-ci, JMB FINANCE étant enregistrée à l'ORIAS avec CAFPI comme mandant ;
 * Les clauses de non-concurrence étant de règle dans ce secteur, PREMIMMO a engagé sa responsabilité délictuelle en contractant avec JMB FINANCE avant le terme de la clause de non-concurrence;
 * Sa demande indemnitaire est fixée à 150 € par jour conformément aux stipulations contractuelles ;
A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de réduire la durée de la clause de nonconcurrence contractuelle à 1 année et/ou la durée pendant laquelle PREMIMMO a commis les faits délictueux.

PREMIMMO réplique :
 * La clause de non-concurrence litigieuse ne concernait que JMB FINANCE pas son dirigeant ; Or les pièces versées aux débats par CAFPI pour mettre en cause PREMIMMO

ne concernent que M. [D] de sorte que CAFPI ne démontre pas que JMB FINANCE a collaboré avec PREMIMMO pendant la période de non-concurrence ;
 * La clause de non-concurrence de JMB FINANCE est nulle au regard des textes de loi applicables ; de surcroît, réputée non-écrite, le juge ne peut en réduire l'étendue ;
 * La tierce-complicité invoquée par CAFPI à son encontre n'est pas établie car elle suppose que la faute ait été commise en pleine connaissance de cause ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; CAFPI ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que PREMIMMO connaissait la clause de non-concurrence liant JMB FINANCE ;
A titre subsidiaire, informée par CAFPI le 14 septembre 2020 de la clause litigieuse soit 15 jours avant le terme de l'engagement de non-concurrence, le préjudice subi par CAFPI devrait être ramené à 1 €.

SUR CE, LE TRIBUNAL MOTIVE SA DECISION COMME SUIT,

Sur la clause de non-concurrence

Un contrat MIOB a été signé par JMB FINANCE et CAFPI le 7 avril 2014. Un avenant a été signé entre les parties le 13 mai 2019. Cet avenant comporte une clause de non-concurrence ainsi rédigée :

« Le Mandataire s'interdit également pendant une durée de deux ans après la cessation du présent contrat pour quelque cause que ce soit, dans un rayon de 10 kilomètres autour de l'agence de [Localité 2] située [Adresse 7], de s'intéresser directement ou indirectement à des activités concurrentes de celles exploitées par le Mandant, et notamment d'accepter la représentation des produits ou services d'une entreprise concurrente du Mandant, sur le territoire, pour les produits et services ainsi que la clientèle objet du présent contrat.

Toute infraction à cette clause, exposerait le mandataire au paiement d'une indemnité fixée forfaitairement et conventionnellement à 150 Euros par jour, durant la période de cette infraction. »

PREMIMMO invoque l'article L 342-2 du code de commerce qui dispose :

« I.-Toute clause ayant pour effet, après l'échéance ou la résiliation d'un des contrats mentionnés à l'article L. 341-1, de restreindre la liberté d'exercice de l'activité commerciale de l'exploitant qui a précédemment souscrit ce contrat est réputée non écrite… »

Or, l'article L 341-1 du code de commerce vise expressément les commerces de détail (la jurisprudence ayant précisé que cet article s'applique aux commerces de produits et de services) :

« L'ensemble des contrats conclus entre, d'une part, une personne physique ou une personne morale de droit privé regroupant des commerçants, autre que celles mentionnées aux chapitres V et VI du titre II du livre Ier du présent code, ou mettant à disposition les services mentionnés au premier alinéa de l'article L. 330-3 et, d'autre part, toute personne exploitant, pour son compte ou pour le compte d'un tiers, un magasin de commerce de détail, ayant pour but commun l'exploitation de ce magasin et comportant des clauses susceptibles de limiter la liberté d'exercice par cet exploitant de son activité commerciale prévoient une échéance commune.»

L'activité de courtage en prêts immobiliers n'entrant pas dans la catégorie des commerces de détail, PREMIMMO est mal fondée à prétendre que la clause de non-concurrence litigieuse serait réputée non-écrite au visa de l'article L 342-2 du code de commerce.

Par ailleurs, PREMIMMO invoque aussi les dispositions de l'article L 420-1 du code de commerce qui énonce :

« Sont prohibées même par l'intermédiaire direct ou indirect d'une société du groupe implantée hors de France, lorsqu'elles ont pour objet ou peuvent avoir pour effet d'empêcher, de restreindre ou de fausser le jeu de la concurrence sur un marché, les actions concertées, conventions, ententes expresses ou tacites ou coalitions, notamment lorsqu'elles tendent à : 1° Limiter l'accès au marché ou le libre exercice de la concurrence par d'autres entreprises … »

A cet égard, il appartient au juge de déterminer si une clause de non-concurrence, qui limite par nature le jeu de la concurrence, est justifiée et proportionnée à la défense des intérêts légitimes du bénéficiaire de la clause.

En l'espèce, la clause litigieuse apparaît illicite en ce qu'elle prévoit une limitation particulièrement importante dans le temps - deux années- et dans l'espace – 10 km autour de l'agence de [Localité 2], excluant de fait la ville de [Localité 2] dans son intégralité et une partie des communes limitrophes – exclusion disproportionnée par rapport aux intérêts légitimes de CAFPI.

Son savoir-faire spécifique à l'origine de son succès repose en effet principalement sur sa propre capacité à négocier avec les établissements bancaires les meilleures conditions possibles pour des prêts immobiliers et ne dépend donc que partiellement des qualités d'intermédiaire de ses mandataires.

Les restrictions imposées par la clause litigieuse constituent ainsi une entrave au libre exercice de la concurrence par JMB FINANCE. Au visa des dispositions de l'article L 420-1 du code de commerce, cette clause sera réputée non écrite, le juge n'ayant alors pas la faculté d'en retreindre l'étendue comme le demande CAFPI à titre subsidiaire.

En conséquence, CAFPI sera déboutée de toutes ses demandes à l'encontre de PREMIMMO.

Sur l'article 700 et les dépens

Pour faire reconnaître ses droits, PREMIMMO a dû exposer des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ; en conséquence le tribunal condamnera CAFPI à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus de la demande.

Les dépens seront mis à la charge de CAFPI.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant par un jugement contradictoire en premier ressort,
 * Déboute la SAS CAFPI de toutes ses demandes ;
 * Condamne la SAS CAFPI à payer à la SA PREMIMMO la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * Condamne la SAS CAFPI aux dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 89,05 euros, dont TVA 14,84 euros.

Délibéré par M. José-Luc LEBAN, président du délibéré, M. Richard DELORME et M. Pierre-Louis FRANCOIS, (M. DELORME Richard étant juge chargé d'instruire l'affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L341-2, code de commerce L420-1, code de commerce L342-2, code de commerce L341-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-04-21T23:25:51.725Z.